房地产开发项目的服务采购探讨

浅析房地产开发项目的服务采购术语：采购管理是项目管理的一个子集，包括用以从执行组织外获得物资和服务所需要的过程，由采购计划编制、寻价计划编制、寻价、供方选择、合同管理和合同收尾构成。这是一个广义的采购概念，一般传统的采购管理大部分表现为物资采购，按现代项目管理的采购定义，物资采购属于采购范围，服务也属于采购的范畴。在房地产开发项目中，采购二字伴随项目开发的各个阶段。房地产开发项目的阶段划分，从开发商的决策层次分：为投资意向、项目定义、项目实施、项目交验、物业管理。上述每一个阶段都有一个或几个可交付的成果，对应于每个需交付的成果，执行组织就会有不同的采购需求。在众多的采购需求中，如何进行采购管理，是现代项目管理专门解决的问题。服务的采购管理是大多数房地产开发商都将面临的问题，不论它的机构设置多大功能多全，都不能完全不要从公司外获取服务而自行解决在房地产开发中所面临的众多服务问题。但如何能得到满意的服务。这个则是根据需求的服务不同，区别对待。1、可行性研究服务的采购，其过程如下：1）、准备资料房产商必须对有投资意向的地块位置、规模，拟开发的业态有一个初步意向，在意向书中描述拟开发项目的初步设想、将要开发的产品业态、需要作可行性研究的咨询公司将要提交的成果和开发本地块的经营目标；是公司对拟开发地块的产品简要描述；同时，还要对公司开发该地块假设条件进行描述，如资金等进行介绍以及开发的顺序、时间时段的控制情况进行描述。2）进行咨询市场摸底是对咨询市场的资源情况进行调研，对本开发地块作可行性研究的单位的提出相关资质要求；3）进行是公司组织人员或是委托咨询公司作可行性研究报告的分析了解公司的战略，分析自己组织内部有无资源能否完成可行性研究报告，是自己作培养自己的力量做可行性研究报告，还是委托面咨询公司作可行性研究报告；可行性研究报告牵头人组织公司相关专家进行研究，分析利弊，并得出结论；若是委托外部提供服务，并在会上初步提出合约事项，确定合约形式。4）提出可行研究服务的管理计划本计划主要解决怎样委托、何时委托。5）编制本开发项目的可行研究工作说明书在说明书中描述可行性研究的工作范围、工作程序、步骤和可行研究报告质量、进度要求2、编制可行研究的寻价计划1）根据可行研究的管理计划、可行性报告的工作说明书以及拟开发项目的执行组织的相关政策，对作可行性研究的市场进行调查，收集适合作本项目可行性研究的合格的合作伙伴名录、相应项目的相关可行研究咨询费用和国家规定的相关费用标准。2）查询或制定本项目可行性研究报告的相关标准；组织相关专家对可行性工作说明书、可行性研究报告标准进行讨论，制定可行性研究报告的可行性报告的邀请建议书和评价标准。在可行性报告的邀请建议书里，详细描述将要进行可行性研究服务的要求，评价标准的要求具体明确，严格以确保各可行性研究咨询机构提供的建议书相对一致，利于对建议书的评价；又要足够灵活，以确保各供应可行性研究服务的合作伙伴其好的建议能反映在建议书中。评价标准从以下几方面入手：可行性研究合作伙伴对需求的理解、总成本或全寿命周期成本、技术实力、管理能力、财务能力。项目团队在制定上述相关可行性要求文档和评价标准时时，必须仔细研究项目发起人的相关政策和约束条件。3）因为开发项目产品描述是一个渐进明晰的过程，因此经过几次专家会议，对项目可行性研究有了进一步的认识，在项目可行性研究服务的管理过程编制的项目可行性工作说明书有必要进行一次更新。3、项目开发可行性研究的寻价1）根据寻价计划编制过程得出的可行性报告邀请建议书和评价标准以及更新的可行性报告工作说明书，向拟定可行研究的合格合作伙伴发放邀请建议书。组织合格的可行研究服务单位（三家以上）举行标前会议，在会上以书面文档形式说明本开发项目可行性研究的工作范围、工作进度、工作程序、报告质量的要求。2）收取合格合作伙伴的可行性研究建议书和报价书。4、可行性研究的合作伙伴选择在收到了各家合格合作伙伴的可行性研究建议书和报价书后，在适当的时间、适当的地点、适当的参与人员举行公开的开标会。会上严格按照在寻价计划编制过程编制的建议书邀请和评定标准，评定各家提交的技术建议书和报价，选出合同洽谈单位。在与合同洽谈单位就主要合同条款进行谈判，以确定合同的结构、双方的职责和权利、义务等相关事项，以确定可行性研究的合作伙伴及相应合同文本。5、合同管理根据双方所订合同和服务提供商的工作结果以及合同执行过程中发生的合同变更情况，执行合同中的付款条款。随时监控、监督合同的执行绩效。将双方来往书面函件、合同变更文、支付财务记录随时进行归档。6、合同收尾可行性报告研究单位已按合同提供可行性研究报告或服务，买方已按合同进行了付款，合同终止。或可行性研究单位不能提供可行研究报告或服务，合同终止，合同终止的通知权利由合同管理人员发出。在合同终止以前，必须进行合同审计（主要审核可行性研究单位是否按合同提供了可行性研究报告和服务，它审核采购的全过程），经过合同审计以后，才能进行合同收尾和管理收尾。上述过程是可行性研究服务采购的全过程，由于房地产开发项目的独特性、唯一性和暂态性，它在服务的需求上也是唯一的，没有一个标准的可行性研究报告、项目策划案、规划方案设计图适用于任何一个房地产开发项目。正是由于这种服务的唯一性需求，就导致了房地产开发项目服务需求的复杂性。因此，开发项目的服务采购能真正发挥其效果，其关键的就是开发商本身对需要什么样的咨询服务有一个清楚而明确的定义。它的评价标准是以技术建议书为主，相对而言报价在选择砝码上要轻一些。如世界著名的策划公司麦肯锡顾问公司曾经分析，推出新产品时，如果项目时间拖延相当于产品生命周期百分之十，潜在利润的损失可能就高达30；但是，若项目超出百分之五十的预算，产品能准时上市，则潜在利润的损失可能只有3。