通乾项目营销推广方案学习教案

会计学1通乾项目营销通乾项目营销(yn xio)推广方案推广方案第一页，共90页。2前言前言FOCUS 1营销推广计划及执行营销推广计划及执行FOCUS 4 4项目定位项目定位FOCUS项目发展建议项目发展建议FOCUS 第2页/共89页第二页，共90页。3项目项目(xingm)开发背景开发背景项目竞争项目竞争(jngzhng)环境环境通乾公司运营通乾公司运营(ynyng)本项目的战略意义本项目的战略意义前言前言FOCUS 1盛世行操作本项目的优势所在盛世行操作本项目的优势所在第3页/共89页第三页，共90页。4 本项目位于淄博高新技术开发区内，区域环境优越。 项目总规划占地面积6.18万平方米，总建筑面积约26万平方米。包括1座5星级酒店，1座小户型公寓以及4座星级高档住宅组成(z chn)。其中酒店及配套公寓占地面积2.13万平方米，建筑面积11万平方米。住宅占地面积4万平方米，建筑面积15万平方米。 项目前期由于各种原因，造成销售困难。项目项目(xingm)开开发背景发背景第4页/共89页第四页，共90页。5项目项目(xingm)竞争环竞争环境境本案本案(bn n)城市城市(chngsh)广场广场盛世名苑盛世名苑七海里七海里黄金国际黄金国际华侨城华侨城项目周边房地产项目较多项目周边房地产项目较多，以小高层、高层为主，以小高层、高层为主，目前多层房源较少，均价目前多层房源较少，均价在在35003500元元/ /左以上；左以上；项目周边项目集中了淄博市项目周边项目集中了淄博市50%50%的的大盘项目，开发商多为知大盘项目，开发商多为知名企业，对于整个区域的名企业，对于整个区域的房价及市场起到了极大地房价及市场起到了极大地带动作用；带动作用；本案位置较靠西北，周边大本案位置较靠西北，周边大盘较多，品质普遍较高。盘较多，品质普遍较高。目前周边在售代售项目存量目前周边在售代售项目存量普遍不大，正是我们的契机普遍不大，正是我们的契机所在所在颐丰花园颐丰花园第5页/共89页第五页，共90页。6通乾公司运营通乾公司运营(ynyng)本项目的本项目的战略意义战略意义通乾公司精神：永远进取通乾公司精神：永远进取通乾公司核心通乾公司核心(hxn)：永续发展：永续发展 作为一个淄博本土开发企业，通乾公司在淄博已经具有一定的影响力，但目作为一个淄博本土开发企业，通乾公司在淄博已经具有一定的影响力，但目前公司的业务更多的集中在商业项目的运营及操作，而住宅项目特别是大型住宅前公司的业务更多的集中在商业项目的运营及操作，而住宅项目特别是大型住宅项目较少涉猎，通过对本项目的运营，通乾公司完全可以在淄博市树立自己的全项目较少涉猎，通过对本项目的运营，通乾公司完全可以在淄博市树立自己的全新形象及品牌新形象及品牌无论是商业项目还是住宅项目，通乾公司都可以成功的运营，无论是商业项目还是住宅项目，通乾公司都可以成功的运营，特别是对于一个对于这样一个前期遇到困哪的项目，通乾公司的成功运营更可以特别是对于一个对于这样一个前期遇到困哪的项目，通乾公司的成功运营更可以提升公司的品牌形象，同时作为一个契机，扩展公司的经营业务，使得通乾公司提升公司的品牌形象，同时作为一个契机，扩展公司的经营业务，使得通乾公司社会效益及经济效益双丰收。社会效益及经济效益双丰收。第6页/共89页第六页，共90页。7盛世盛世(shngsh)行操作本项目的优势行操作本项目的优势所在所在对淄博市场的充分把握能力对淄博市场的充分把握能力(nngl)；完善的客户资源配套；完善的客户资源配套；项目统筹和团队协作能力项目统筹和团队协作能力(nngl)；专业的全程策划能力专业的全程策划能力(nngl)；远程远程(yunchng)操作能力操作能力；一体化的优秀客户服务；一体化的优秀客户服务；丰富的实战操作经验；丰富的实战操作经验；深刻的理论优势。深刻的理论优势。盛世行八大核心优势竞争力盛世行八大核心优势竞争力第7页/共89页第七页，共90页。8目标目标(mbio)客户定位客户定位项目项目(xingm)形象定位形象定位项目项目(xingm)档次定位档次定位项目定位项目定位FOCUS 2项目功能定位项目功能定位第8页/共89页第八页，共90页。9目标客户目标客户(k h)定位定位我们我们(w men)的产品的产品我们我们(w men)的的区位区位我们的配套我们的配套我们的目标客户客户特点：我们的目标客户客户特点：经济实力强，价格承受力高经济实力强，价格承受力高；观念传统，不张扬观念传统，不张扬；对生活品位要求较高对生活品位要求较高；看好区域发展前景看好区域发展前景；大户型，总价大户型，总价高高户型无创新户型无创新淄博高新区淄博高新区 城市次中心城市次中心高绿化率高绿化率酒店会所配套酒店会所配套第9页/共89页第九页，共90页。10目标目标(mbio)客户分析客户分析 他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们不喜欢张扬，彰显身份的别墅从来不在他们考虑之列；同时(tngsh)，他们传统保守，创新事物在他们这里也没有市场。处事谨慎，不张扬身处事谨慎，不张扬身份的公务员以及传统份的公务员以及传统(chuntng)保守、不保守、不接受新事物的私营企接受新事物的私营企业中高层管理人员正业中高层管理人员正是我们需要锁定的目是我们需要锁定的目标客户群。标客户群。第10页/共89页第十页，共90页。11通过相关性分析，我们得出购买动因通过相关性分析，我们得出购买动因支付支付(zhf)(zhf)能力能力家庭结构家庭结构重点关注因素的关系。重点关注因素的关系。其他其他(qt)重点关注点重点关注点精装修精装修户型户型(h xn)设计设计园林园林景观景观发展商发展商品牌品牌教育教育配套配套物业物业管理管理便捷便捷交通交通社区社区安全安全会所会所设施设施高科技高科技配套配套人文人文环境环境置业目的置业目的栖居型栖居型享受型享受型收租投资型收租投资型占有投资型占有投资型改善型改善型承受价格承受价格2525万以下万以下家庭结构家庭结构青年之家青年之家1 1青年之家青年之家2 2青年持家青年持家小太阳小太阳后小太阳后小太阳孩子三代孩子三代老人一代老人一代老人二代老人二代老人三代老人三代富贵之家富贵之家务实之家务实之家1 1家庭结构家庭结构青年之家青年之家1 1青年之家青年之家2 2青年持家青年持家小太阳小太阳后小太阳后小太阳投资投资务实之家务实之家2 245-6045-60万万30-4030-40万万9090万以下万以下目标客户关注点四维度分析目标客户关注点四维度分析第11页/共89页第十一页，共90页。12富贵富贵(fgu)(fgu)享受型享受型客户特征：客户特征： 休闲享受型，总价承受能力在休闲享受型，总价承受能力在6060万元以上；万元以上； 富贵家庭，经济实力雄厚，在市中心有多套居所，希望在高档区域再购买富贵家庭，经济实力雄厚，在市中心有多套居所，希望在高档区域再购买一套居所一套居所, ,展现自己的经济实力，是一种炫耀的资本；展现自己的经济实力，是一种炫耀的资本；比较比较(bjio)(bjio)注重园林绿化和高科技设施，同时对会所的功能有要求。注重园林绿化和高科技设施，同时对会所的功能有要求。注重产品的舒适性和配套的完善性，购房会反复比较注重产品的舒适性和配套的完善性，购房会反复比较(bjio)(bjio)，视产品品质，视产品品质为第一位。为第一位。目标目标(mbio)客户关注点分析客户关注点分析第12页/共89页第十二页，共90页。13形象定位形象定位(dngwi)目标目标p是城市级的是城市级的p是城市核心的是城市核心的p是具有标志性的是具有标志性的p强烈强烈(qin li)居住意居住意向向p奢华的居住空间奢华的居住空间p完美的生态景观完美的生态景观p辐射淄博市辐射淄博市p是张店区北部城区新中心是张店区北部城区新中心p能代表新时代的张店，城市中的能代表新时代的张店，城市中的“一极一极”p完美完美(wnmi)的居住品质的居住品质p大尺寸居住尺度，奢华大尺寸居住尺度，奢华88米楼间距米楼间距p顶级的景观规划，完美顶级的景观规划，完美(wnmi)的生态人居空间的生态人居空间第13页/共89页第十三页，共90页。14CLD CLD 新中心新中心(zhngxn) (zhngxn) 稀缺稀缺ELD ELD 纯居景观生态大宅纯居景观生态大宅项目形象项目形象(xngxing)定位定位我们定位我们定位(dngwi)的方向：的方向：最大的区位优势：最大的区位优势：CLD CLD 中央生活区中央生活区 CENTER LIVING DISTRICTCENTER LIVING DISTRICT最大的自身资源：最大的自身资源：ELD ELD 景观景观生态居住生态居住大宅大宅 ECOLOGICOL LIVING DISTRICT ECOLOGICOL LIVING DISTRICT 第14页/共89页第十四页，共90页。15E L DE L D生活生活(sh(shnghu)nghu)模式模式Vs 传统都市传统都市(d(dsh)sh)社区模式社区模式新的社区形态新的社区形态新的产品形态新的产品形态新的生活新的生活(shnghu)方式方式第15页/共89页第十五页，共90页。16新的社区新的社区(sh q)形态形态传统传统(chuntng)(chuntng)都市社区都市社区 VS E L D VS E L D生生活模式活模式与城市与城市(chngsh)(chngsh)的关系的关系规划理念规划理念空间组织方式空间组织方式居住尺度居住尺度极度的集约与混合平衡，适度融合、渗透平衡，适度融合、渗透经济利益至上把尊重个人权益作为规划的首要目标把尊重个人权益作为规划的首要目标与城市融为一体高度聚合通过建筑的自然围合通过建筑的自然围合形成相对私密的小区空间形成相对私密的小区空间高强度、高密度奢豪居住尺度，完美居住体验奢豪居住尺度，完美居住体验与自然的关系与自然的关系 远离自然 破坏自然亲近自然，融入自然亲近自然，融入自然将自然与生活相结合将自然与生活相结合第16页/共89页第十六页，共90页。17新的产品新的产品(chnpn)形态形态创新高层产品创新高层产品(chnpn)拥挤狭窄的居住感受拥挤狭窄的居住感受(gnshu)(gnshu)舒适度极差的钢舒适度极差的钢筋水泥丛林筋水泥丛林尊重个人舒适度的产品、一生尊重个人舒适度的产品、一生之所之所大尺度的终极居住理想大尺度的终极居住理想传承城市风貌传承城市风貌(fngmo)(fngmo)，体现，体现时代精神的建筑设计时代精神的建筑设计传统都市社区传统都市社区E.L.D社区社区第17页/共89页第十七页，共90页。18新的生活新的生活(shnghu)方式方式“源于快节奏的城市源于快节奏的城市生活生活(shnghu)中的新体验中的新体验 ”快的工作，慢的生活。勇往直前地工作，气定神闲地生活。快的工作，慢的生活。勇往直前地工作，气定神闲地生活。“快快”代表了高的效率，意味着在管理的机制上要向更前瞻、更有效、更敏代表了高的效率，意味着在管理的机制上要向更前瞻、更有效、更敏感和更有想象力的方向转型。感和更有想象力的方向转型。“慢慢”则代表了细节的尺度和享受则代表了细节的尺度和享受(xingshu)生活的意志。生活的意志。“慢慢”并非单指速度，更多是说一种心灵的感悟与体验。体味生命的美好需并非单指速度，更多是说一种心灵的感悟与体验。体味生命的美好需要时间，慢才是生活中最美的角度。慢中的闲愁是永恒的时尚，闲适之处方要时间，慢才是生活中最美的角度。慢中的闲愁是永恒的时尚，闲适之处方知生活之美，休闲也是一种能力和一种境界。知生活之美，休闲也是一种能力和一种境界。快是工作之定见，慢是生活的达观！快是工作之定见，慢是生活的达观！“快慢快慢(kuimn)(kuimn)之间的平衡生活之间的平衡生活”第18页/共89页第十八页，共90页。19产品档次定位产品档次定位(dngwi)引领区域市场居住品质的高尚社区引领区域市场居住品质的高尚社区基于如下原因，对项目开发档次进行基于如下原因，对项目开发档次进行(jnxng)分析：分析：p地块区位和资源：位于淄博高新区核心地段地块区位和资源：位于淄博高新区核心地段(ddun)(ddun)；p交通资源：交通便捷；交通资源：交通便捷；p自身资源：完备的会所及酒店配套，纯美的社区园林自身资源：完备的会所及酒店配套，纯美的社区园林p项目客户锁定：淄博当地私营企业中高层管理人员。项目客户锁定：淄博当地私营企业中高层管理人员。第19页/共89页第十九页，共90页。20产品产品(chnpn)整体功能定位整体功能定位p提升社区形象，丰富产品提升社区形象，丰富产品(chnpn)(chnpn)线及提升开发商品牌的线及提升开发商品牌的公寓及酒店等产品公寓及酒店等产品(chnpn)(chnpn)的扩充；的扩充；我们我们(w men)(w men)致力于打造和提供以下产品：致力于打造和提供以下产品：p彰显目标客户身份的社区配套；彰显目标客户身份的社区配套；p体验式的纯美社区园林景观；体验式的纯美社区园林景观；第20页/共89页第二十页，共90页。21产品组合建议产品组合建议(jiny)景观景观(jn un)建议建议配套配套(pi to)建议建议项目发展建议项目发展建议FOCUS 3附加值建议附加值建议案名建议案名建议第21页/共89页第二十一页，共90页。22景观景观(jn un)建议建议附加值建议附加值建议(jiny)产品组合建议产品组合建议(jiny)配套建议配套建议物业建议物业建议第22页/共89页第二十二页，共90页。23星级景观星级景观(jn un)住宅住宅低处低处“拥景拥景高处高处(o ch)“观景观景”项目的绝对主力项目的绝对主力(zhl)产品产品充分利用景观来提升产品的附加值充分利用景观来提升产品的附加值项目盈利的关键点项目盈利的关键点第23页/共89页第二十三页，共90页。24全能商务全能商务(shngw)公寓公寓丰富项目产品类型丰富项目产品类型满足投资满足投资(tu z)办公类客户的需求办公类客户的需求第24页/共89页第二十四页，共90页。25五星级酒店五星级酒店(ji din)充分提升项目形象充分提升项目形象为项目提供为项目提供(tgng)完善会所配套完善会所配套公司品牌提升的关键所在公司品牌提升的关键所在第25页/共89页第二十五页，共90页。26景观景观(jn un)建议建议附加值建议附加值建议(jiny)产品组合建议产品组合建议(jiny)配套建议配套建议物业建议物业建议第26页/共89页第二十六页，共90页。27突破突破(tp)机会：主题性、参与性机会：主题性、参与性平台水平：绿化平台水平：绿化(lhu)+景观景观较高水平：精细化、品质较高水平：精细化、品质(pnzh)感感较高水平的园林如颐景园、华侨城，做到了一定程度的精细化较高水平的园林如颐景园、华侨城，做到了一定程度的精细化市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争营造主题性、参与性园林的建议营造主题性、参与性园林的建议主题鲜明的景观体系主题鲜明的景观体系可使业主亲身参与的园林可使业主亲身参与的园林追求品质的细节处理追求品质的细节处理第27页/共89页第二十七页，共90页。28营造全新景观生态（营造全新景观生态（ELD）生活意向）生活意向形成形成(xngchng)差异化形象，体现项目品质感，迎合目标人群对景观的需求差异化形象，体现项目品质感，迎合目标人群对景观的需求88米超大楼间距，奢豪居住尺度米超大楼间距，奢豪居住尺度本项目的景观发展本项目的景观发展(fzhn)原则：原则：景观规划达到平台水平景观规划达到平台水平注重细节注重细节(xji)，提升品质感，提升品质感尽量扩大景观用地，突出项目景观及大尺度居所的优势尽量扩大景观用地，突出项目景观及大尺度居所的优势景观对于本项目的作用景观对于本项目的作用最大特色卖点最大特色卖点第28页/共89页第二十八页，共90页。29利用雕塑塑造现代城市感利用雕塑塑造现代城市感考虑采取地下立体景观车库形式，并结合地形条件适当垫高造景，做出微地形变化考虑采取地下立体景观车库形式，并结合地形条件适当垫高造景，做出微地形变化利用北方常绿植物，高低搭配，突出层次感利用北方常绿植物，高低搭配，突出层次感小区内步行道设计蜿蜒、曲线变化，增加情调小区内步行道设计蜿蜒、曲线变化，增加情调增强景观体验性、人群参与感增强景观体验性、人群参与感避免使用回廊、热带植物等南方园林的特征要素避免使用回廊、热带植物等南方园林的特征要素将各组团水景利用小区内流动水系贯穿，形成一个完成而自然的整体水系景观将各组团水景利用小区内流动水系贯穿，形成一个完成而自然的整体水系景观开阔开阔(kiku)简明，体现空间感简明，体现空间感整体规划之景观设计整体规划之景观设计主要主要(zhyo)(zhyo)原则原则我们的景观我们的景观(jn un)主题：主题：打造北城奢豪纯居生态园林景观打造北城奢豪纯居生态园林景观(jn un)第29页/共89页第二十九页，共90页。30 社区景观社区景观(jn un)(jn un)设计以和谐共生的规划理念为设计以和谐共生的规划理念为基础，以基础，以“社区主题景观社区主题景观(jn un)(jn un)带带”、“水系景水系景观观(jn un)”(jn un)”、“楼与楼楼与楼之间的组团绿化之间的组团绿化”为核心理念为核心理念、以、以“复合式植物群落复合式植物群落”为表为表现，通过三大系统景观现，通过三大系统景观(jn (jn un)un)体系的有机结合，实现体系的有机结合，实现整个社区景观整个社区景观(jn un)(jn un)资资源的均好与共享。源的均好与共享。主题景观带主题景观带水系景观水系景观组团绿化组团绿化第30页/共89页第三十页，共90页。31主题景观带：突出主题景观带：突出(t ch)E L D的居住元的居住元素素 社区核心景观带，社区核心景观带，通过步行大道、特色小通过步行大道、特色小品、园艺、雕塑、绿地品、园艺、雕塑、绿地等突出现代风情等突出现代风情(fngqng)(fngqng)元素，打造元素，打造E E L DL D主题文化主题文化第31页/共89页第三十一页，共90页。32水系景观：将水景水系景观：将水景(shu jn)溶于城市之溶于城市之中中 城市中钢铁水泥建筑林立，人城市中钢铁水泥建筑林立，人们的视觉已经疲劳，而一抹水景的加们的视觉已经疲劳，而一抹水景的加入，带给人们的不仅仅是一丝入，带给人们的不仅仅是一丝(y (y s)s)欣喜，更改变了人们的生活欣喜，更改变了人们的生活第32页/共89页第三十二页，共90页。33楼与楼之间的组团绿化楼与楼之间的组团绿化(lhu) 引入小树丛与小水系景观，营造(yngzo)私密感，增强业主的身份感与归属感第33页/共89页第三十三页，共90页。34景观景观(jn un)建议建议附加值建附加值建议议(jiny)产品组合建议产品组合建议(jiny)配套建议配套建议物业建议物业建议第34页/共89页第三十四页，共90页。35会所配套会所配套(pi to)的定位的定位 会所已经成为一个项目的标准配置，由于本项目具有其他项目所会所已经成为一个项目的标准配置，由于本项目具有其他项目所不具备的酒店配套，故本项目完全可以不具备的酒店配套，故本项目完全可以(ky)借助酒店来完善自身的会借助酒店来完善自身的会所配套。所配套。少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告权衡桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球会所功能设置以社区居民及酒店的需求为导向，采取开放式经营，面向业主(yzh)、酒店客户及周边居民。第35页/共89页第三十五页，共90页。36景观景观(jn un)建议建议附加值建附加值建议议(jiny)产品组合建议产品组合建议(jiny)配套建议配套建议创新建议创新建议第36页/共89页第三十六页，共90页。37产品产品(chnpn)(chnpn)附加值附加值附加值是提升附加值是提升项目整体项目整体(zhngt)(zhngt)品质的品质的另一道门槛另一道门槛材料材料细节细节服务服务环保节能及智能化技术：环保节能及智能化技术：p以完善的功能提升居住的舒适性；对细节的追求：对细节的追求：p只有同多对细节的把握及不断追求，才能创造更好的产品物业服务的进一步加强：物业服务的进一步加强：p物业的作用已经不仅仅是保安及收费。第37页/共89页第三十七页，共90页。38对细节对细节(xji)的把握的把握细细 节节 宣宣 言言 许多事情想起来容易，说起来也容易，而做起来却十分不容易。最不许多事情想起来容易，说起来也容易，而做起来却十分不容易。最不容易的事或许就是对细节的苛求，而经过苛求之后的细节组合却往往最能容易的事或许就是对细节的苛求，而经过苛求之后的细节组合却往往最能引起消费者的遵从和追捧。引起消费者的遵从和追捧。 住宅不同于一般住宅不同于一般(ybn)的商品，住宅是集人类科学、艺术和哲学于的商品，住宅是集人类科学、艺术和哲学于一体的特殊商品。功能的考虑是科学问题，形态的考虑是艺术问题，理念一体的特殊商品。功能的考虑是科学问题，形态的考虑是艺术问题，理念的考虑是哲学问题。这三个领域的问题本身，都是由许多细节构成的的考虑是哲学问题。这三个领域的问题本身，都是由许多细节构成的第38页/共89页第三十八页，共90页。39环保材料环保材料(cilio)的应的应用用本项目生态节能本项目生态节能(ji nn)创新建议创新建议n根据不同的物业类别特征，成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。n通过产品设计节能。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫。n采用低成本节能新技术。推荐生态节能型住宅技术推荐生态节能型住宅技术节能技术节能技术新风系统新风系统变压式止逆烟道变压式止逆烟道不锈钢双封地漏不锈钢双封地漏ESP保温墙系统保温墙系统中水、直饮水、雨水收集系统中水、直饮水、雨水收集系统LOW-E中空玻璃中空玻璃断热铝材窗框断热铝材窗框食物垃圾处理机食物垃圾处理机地下车库防水层地下车库防水层同层排水系统同层排水系统第39页/共89页第三十九页，共90页。40服务服务(fw)的的增值增值 良好良好(lingho)(lingho)的物业服务已经不仅仅是停留在收费及保安的概的物业服务已经不仅仅是停留在收费及保安的概念上了，作为产品的延伸，物业服务更能让业主感受到小区的品质及念上了，作为产品的延伸，物业服务更能让业主感受到小区的品质及品味！品味！物业服务中，我们可融入物业服务中，我们可融入“四心服务体系四心服务体系”以及以及“五大部门，提供一条龙酒店式贴身管家服五大部门，提供一条龙酒店式贴身管家服务务”的概念的概念“四心服务体系四心服务体系”：安全保卫放心体系安全保卫放心体系保洁绿化舒心机制保洁绿化舒心机制维修管理贴心服务维修管理贴心服务便捷特约便捷特约(tyu)关心服务关心服务“五大部门，提供一条龙酒店式贴身管家服务五大部门，提供一条龙酒店式贴身管家服务”：设办公室、客户服务中心、保安部、维修部、保洁部五大部门，汇集专业人才提供体贴服务设办公室、客户服务中心、保安部、维修部、保洁部五大部门，汇集专业人才提供体贴服务。每栋楼设一名管家，并设专职保安、保洁、维修人员，管家每栋楼设一名管家，并设专职保安、保洁、维修人员，管家24小时电话处于开机状态，业主小时电话处于开机状态，业主可以根据需要提出各种常规的无偿服务和特约可以根据需要提出各种常规的无偿服务和特约(tyu)性有偿服务。性有偿服务。第40页/共89页第四十页，共90页。41专业专业(zhuny)服务服务(fw)贴心贴心第41页/共89页第四十一页，共90页。42案案 名名 建建 议议 本项目案名的选定既要体现本项目案名的选定既要体现(txin)项目本身特点及气项目本身特点及气质，又要对市场形成强烈的冲击力。现针对本俺提出案名质，又要对市场形成强烈的冲击力。现针对本俺提出案名方案以供选择参考。方案以供选择参考。第42页/共89页第四十二页，共90页。43公园（公园（PARKPARK）：既体现了项目的最大卖点及定位）：既体现了项目的最大卖点及定位景观生态大宅的特点，景观生态大宅的特点，又借世界知名六大城市公园（伦敦海德公园、汉诺威海伦荷萨皇家公园、又借世界知名六大城市公园（伦敦海德公园、汉诺威海伦荷萨皇家公园、纽约中央公园、圣地亚哥巴尔博亚公园、慕尼黑英国公园、巴黎塞纳河公纽约中央公园、圣地亚哥巴尔博亚公园、慕尼黑英国公园、巴黎塞纳河公园）之名，提升项目形象园）之名，提升项目形象(xngxing)(xngxing)；大道大道(AVENUE)(AVENUE)：英文：英文AVENUEAVENUE含有林荫大道之意含有林荫大道之意; ;而中文大道又给人以大气磅而中文大道又给人以大气磅礴之感，充分体现了项目的定位及尊贵之感。礴之感，充分体现了项目的定位及尊贵之感。第43页/共89页第四十三页，共90页。44其他其他(qt)备选案名备选案名阿阿 波波 罗罗 名名 邸邸杰杰 座座尚尚 北北 区区领领 世世 骏骏万万 象象 新新 天天第44页/共89页第四十四页，共90页。45营销营销(yn xio)推广目标推广目标整体营销整体营销(yn xio)策略策略推广推广(tugung)组合策略组合策略营销推广计划及执行营销推广计划及执行FOCUS 4营销执行计划营销执行计划包装策略包装策略第45页/共89页第四十五页，共90页。46营销推广营销推广(tugung)目标目标A A、能够支持、能够支持(zhch)(zhch)产品定位以及产品价格；产品定位以及产品价格；B B、品牌号召力越强越能够延伸更多的产品品牌；、品牌号召力越强越能够延伸更多的产品品牌；CC、品牌资产值越高，面对周边项目竞争的反应空间及时间机会越大；、品牌资产值越高，面对周边项目竞争的反应空间及时间机会越大；D D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；策略解读策略解读最终目标：实现最终目标：实现(shxin)(shxin)品牌营销品牌营销第46页/共89页第四十六页，共90页。47整体营销整体营销(yn xio)策略策略 项目的整体营销策略项目的整体营销策略(cl)将会由纵向及横向两条线组成，双方相互融合将会由纵向及横向两条线组成，双方相互融合，相辅相成。，相辅相成。营销营销(yn xio)策略策略造梦造梦体验体验品牌品牌提升提升变脸变脸破冰破冰第47页/共89页第四十七页，共90页。48营销营销(yn xio)策略一：变脸破冰策略一：变脸破冰 本项目不同于其他一般项目，具有其自身的特殊性。由于前期各种本项目不同于其他一般项目，具有其自身的特殊性。由于前期各种原因，造成销售困难，工程停工原因，造成销售困难，工程停工(tn n)，这都给项目自身形象造，这都给项目自身形象造成了极大的负面影响。我们前期最重要的目标就是打破销售的坚冰，通成了极大的负面影响。我们前期最重要的目标就是打破销售的坚冰，通过各种手段，在最短的时间内改变项目在市场及消费者心目中的旧有形过各种手段，在最短的时间内改变项目在市场及消费者心目中的旧有形象，以全新的形象入市，实现项目形象的整体突破，从而为后期营销打象，以全新的形象入市，实现项目形象的整体突破，从而为后期营销打下良好而坚实的基础。下良好而坚实的基础。第48页/共89页第四十八页，共90页。49营销策略营销策略(cl)二：造梦体验二：造梦体验主题亮相，故事渗透主题亮相，故事渗透给项目赋予给项目赋予明确的明确的E L D主题主题，迅速建立市场认知。，迅速建立市场认知。通过对通过对E L D主题延展出系列的主题延展出系列的故事或场景故事或场景，并在产品端予以体现。，并在产品端予以体现。全面呼应，集中展示全面呼应，集中展示提取市场提取市场普遍认可的设计要素普遍认可的设计要素在项目中进行全面的表达。在项目中进行全面的表达。以公建为核心的以公建为核心的展示区展示区或展示带，集中形成现代中式意向。或展示带，集中形成现代中式意向。原型复制，事件增值原型复制，事件增值与主题呼应的原型建筑、活动引入，制造与主题呼应的原型建筑、活动引入，制造营销话题营销话题，形成消费共鸣。，形成消费共鸣。关键是关键是 给消费者制造一个可以实际给消费者制造一个可以实际(shj)(shj)体验的纯居景观大宅的居住理念及感受体验的纯居景观大宅的居住理念及感受第49页/共89页第四十九页，共90页。50营销营销(yn xio)策略三：品牌提升策略三：品牌提升 作为一个三线城市的本土开发企业，品牌号召力具有公司(n s)其他竞争力所不具备的优势；同时，作为通乾公司(n s)第一次运作的一个大型住宅项目，其品质的高低也直接影响了公司(n s)品牌的发展。而我们对项目的营销的最终目的就是对项目品牌的营销，对通乾公司(n s)品牌的营销。 对于品牌的提升，我们建议以通乾公司(n s)的品牌为出发点，延伸到本项目的品牌。炒做通乾会项目联展SP、PR活动以整个2010作为通乾品牌年，以本项目入市为契机展开系列宣传，利用各大主流媒体传播报道通乾品牌元年计划，充分吸引市场关注度可以将通乾公司各项目资源进行整合，借助通乾品牌元年展为契机，进行项目联展整个计划将会整合各项社会及媒体资源，同事开展一系列SP、PR活动，全力为本计划服务借助通乾品牌元年计划，将通乾客户资源及行业资源进行整合，成立通乾会作为公司的客户会。第50页/共89页第五十页，共90页。51住宅营销住宅营销(yn xio)策略：主题贯穿策略：主题贯穿CLD CLD 新中心新中心 稀缺稀缺ELD ELD 纯居景观生态纯居景观生态(shngti)(shngti)大宅大宅回顾：我们的定位回顾：我们的定位(dngwi)方向方向策略一策略一深入挖掘区域价值深入挖掘区域价值强调项目所在新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域强调项目所在新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。的未来发展潜力。策略二策略二市场高端启动奠定基调市场高端启动奠定基调高端启动，全力打造高端启动，全力打造“E L D”居住概念，重新树立市场形象居住概念，重新树立市场形象策略三策略三突出卖点，完美居住体验突出卖点，完美居住体验突出完美社区景观配套及突出完美社区景观配套及88米奢豪居住尺度，以米奢豪居住尺度，以“E L D”居住概念打造体居住概念打造体验平台验平台策略四策略四营造居住文化营造居住文化以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验全新生活模式，彰显生活以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验全新生活模式，彰显生活品质，打造吸引的持续张力。品质，打造吸引的持续张力。p总体策略：总体策略： 完全的市场领完全的市场领导者形象，导者形象，强强调其城市发展调其城市发展方向的区位，方向的区位，完全以完全以E L D主题贯穿整主题贯穿整个营销计划个营销计划。第51页/共89页第五十一页，共90页。52酒店营销酒店营销(yn xio)策略：招商运营策略：招商运营项目配套酒店的运营，直接关系到整个项目运营的成败，目前市场上酒店运营模式项目配套酒店的运营，直接关系到整个项目运营的成败，目前市场上酒店运营模式(msh)主要有一下几种：主要有一下几种：方式一：将酒店客房以独立产权的形式出售给投资者，并与投资者签订返祖协议，同时聘请专业酒店管理公司经营或开发商自己经营。评价：此种方式开发商资金压力较小，可迅速回笼资金；但由于酒店产权的非统一性，为后期（特别(tbi)是租约到期后）的经营管理造成了一定困难。方式二：开发商自持酒店产权，聘请专业酒店管理公司进行经营评价：此种方式由于产权明确，而且专业的酒店管理公司在经营上有着丰富的经验，利于酒店的持续经营；自持酒店产权必定会加大开发商资金压力，同时对开发商的招商能力提出了较大要求，而且酒店管理公司必将会分掉极大的经营利润，方式三：开发商自持酒店产权，并且独立运营酒店。评价：产权明确，同时开发商可以独立支配酒店经营利润；但对开发商的资金实力以及酒店运营管理能力都提出了极大地要求。 考虑到本项目的具体情况：酒店体量大，总建筑面积达6万平米，开发商自持资会造成金压力较大，并且考虑到通乾公司虽然有过速8酒店的成功经营经验，但尚缺乏经营5星级酒店的经验。故我们建议在酒店的运作模式上采用如下方式，即将酒店故我们建议在酒店的运作模式上采用如下方式，即将酒店客房以独立产权的星矢出售给投资者，并与投资者签订返租协客房以独立产权的星矢出售给投资者，并与投资者签订返租协议，同时聘请专业酒店管理公司经营。为避免酒店产权非统一议，同时聘请专业酒店管理公司经营。为避免酒店产权非统一性造成的问题，可适当延长返租协议的期限以保证经营的持续性造成的问题，可适当延长返租协议的期限以保证经营的持续性性。第52页/共89页第五十二页，共90页。53推货节奏策略推货节奏策略(cl)及价格策略及价格策略(cl)1234公寓公寓酒店酒店 项目共包含(bohn)星级住宅4座，商务公寓1座以及五星级酒店一座，包括住宅共860套，公寓共942套，总建筑面积26玩平米。目前1号楼已全部团购，2、3、4号住宅楼共剩余房源609套，公寓剩余681套。根据通乾公司要求需在两年内清盘。故我们须把握好推货节奏和定价策略，才可能在尽可能短的时间内完成既定销售任务同时完全可以突破既定4000元的均价。特制定以下(yxi)推货及定价原则： 少推多开： 前期入市试探市场的反应，预热，以便提价 客户的持续积累：保持关注的人气 户型大小的互补：每批次推出都有大小户型的房源可选 降低和规避风险：通过整合，有效保持房源的去化，完美清盘 低开高走，小幅频调：以低价入市迅速吸引人气，根据去化情况对价格小幅频调，减少风险，在树立形象后，后期可实现价格的最大化。 第53页/共89页第五十三页，共90页。54推广组合推广组合(zh)策略策略（一）广告策略（一）广告策略1 1、广告目的、广告目的 系统阐述本项目系统阐述本项目“E.L.D”“E.L.D”的概念及理念的概念及理念 突破销售瓶颈，推进销售进程突破销售瓶颈，推进销售进程 深化发展商品牌形象，提升公司整体形象深化发展商品牌形象，提升公司整体形象2 2、广告主题及表现、广告主题及表现 围绕围绕“E.L.D“E.L.D居住理念居住理念”的大主题，根据概念推广的大主题，根据概念推广(tugung)(tugung)需求，配合项目销售进需求，配合项目销售进度，以软文广告为主，硬广及户外广告为辅进行诉求。度，以软文广告为主，硬广及户外广告为辅进行诉求。第54页/共89页第五十四页，共90页。55（二）媒体策略（二）媒体策略1 1、总体策略、总体策略以以“大大”带面带面以大众媒体报纸、以大众媒体报纸、POPPOP等为主，广泛发布信息，做广等为主，广泛发布信息，做广泛诉求泛诉求以以“小小”及点及点以小型专业媒体、楼盘广告以小型专业媒体、楼盘广告(gunggo)(gunggo)等为辅，针等为辅，针对目标消费群，对目标消费群， 做直接诉求做直接诉求2 2、媒介投放组合策略、媒介投放组合策略 在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸（硬广及软在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸（硬广及软文）、户外广告文）、户外广告(gunggo)(gunggo)、专业媒体及现场包装等。、专业媒体及现场包装等。 第55页/共89页第五十五页，共90页。56（三）（三）SPSP策略策略1 1、策略构思、策略构思通过丰富多样通过丰富多样(du yn)(du yn)的的SPSP方式，体验式、人性化地阐述方式，体验式、人性化地阐述“纯居景观生态纯居景观生态大宅大宅”理念，增强产品的吸引力，促进销售，掌控销售进度。理念，增强产品的吸引力，促进销售，掌控销售进度。2 2、策略应用、策略应用“E.L.D”“E.L.D”概念现场演示（电脑宣传片演示）等概念现场演示（电脑宣传片演示）等节庆日促销及拜访活动节庆日促销及拜访活动开盘、外立面展示、交付等销售结点的促销活动。开盘、外立面展示、交付等销售结点的促销活动。 第56页/共89页第五十六页，共90页。57（四）（四）PRPR策略策略1 1、总体策略、总体策略通过公关活动，阐释通过公关活动，阐释“E.L.D”“E.L.D”的理念，同时借助市场及行业的口碑宣传，的理念，同时借助市场及行业的口碑宣传，提升项目的知名度和美誉度。提升项目的知名度和美誉度。2 2、策略应用、策略应用 “ “开发区人居开发区人居” ” 论坛论坛 通乾公司品牌元年计划通乾公司品牌元年计划(jhu)(jhu) 通乾会俱乐部通乾会俱乐部 网站建设新闻发布会网站建设新闻发布会 第57页/共89页第五十七页，共90页。58推广推广(tugung)体系示意体系示意报广户外广告直投及派送(pai sn)PR活动(hu dng)现场包装共同构筑本项目的立体化宣传综合体系其他SP活动第58页/共89页第五十八页，共90页。59启动启动(qdng)期期一期一期(y q) 开盘强销期开盘强销期推 广(tugung)强度 持续持续 销售期销售期二期二期 开盘强销期开盘强销期 尾盘期尾盘期营销执行计划营销执行计划2010年年4月月-2010年年8月月2010年年9月月-2010年年11月月2010年年12月月-2011年年5月月2011年年6月月-2010年年12月月2010年年1月月-2012年年5月月品牌导入品牌导入团队建立团队建立充分蓄客充分蓄客客户认筹客户认筹品牌强化品牌强化强势促销强势促销开盘活动开盘活动公关互动公关互动惯性销售惯性销售品牌挖掘品牌挖掘持续活动持续活动二期推售二期推售全新热点全新热点加力推广加力推广品牌保温品牌保温尾盘清理尾盘清理积累积累500500组组客户客户认购认购200200套套销售一期房销售一期房源源30%30%一期房源一期房源销售率达销售率达到到85%85%二期房源销二期房源销售率售率75%75%实现全部房实现全部房源销售率源销售率90-95%90-95%第59页/共89页第五十九页，共90页。60启动启动(qdng)期（期（10年年4月月-8月）月）工作工作(gngzu)(gngzu)目标：目标：工作工作(gngzu)(gngzu)重点：重点： 全面宣传通乾公司品牌的同时将本项目ELD纯居景观生态大宅纯居景观生态大宅的概念推入市场，对市场进行充分预热，积蓄目标客户购买热情。1、 以报纸为主媒体，运用软文、新闻炒作等手段，引发市场对通乾公司品牌的关注度，同时延伸到“E EL LD D纯居景观生态大宅纯居景观生态大宅”的思索和探讨，引起消费者关注和期待；2、销售团队的建立及培训；3、全面铺开现场及户外宣传，着重布置项目围挡、主路段户外广告牌以及售楼处；4、召开产品推介会；5、目标客户的积蓄及认筹。第60页/共89页第六十页，共90页。61软文及硬广主题软文及硬广主题(zht)(zht)： 通乾品牌元年计划通乾品牌元年计划(jhu)(jhu)：淄博首家推出品牌元年计划：淄博首家推出品牌元年计划(jhu)(jhu)的本土开发的本土开发商商全淄博看过来全淄博看过来通乾品牌元年计划发布会暨通乾会启动仪式通乾品牌元年计划发布会暨通乾会启动仪式销售销售(xioshu)(xioshu)团队组建团队组建产品发布会产品发布会客户认筹客户认筹具体营销措施具体营销措施市场爆破时，用主流媒体报广每天持续传播 （同一个口号，不同的副标贯穿）第61页/共89页第六十一页，共90页。62（全面负责项目的全程操作）注：本项目的营销队伍素质要求较之普通住宅项目要高，对消费者心理的把握要准，所以盛世行会将公司精英汇聚此项目，并对其进行专业培训。 销售团队构成销售团队构成第62页/共89页第六十二页，共90页。63通乾品牌元年通乾品牌元年(yunnin)计划发布会计划发布会第63页/共89页第六十三页，共90页。64产品产品(chnpn)发布会发布会第64页/共89页第六十四页，共90页。65一期一期(y q)开盘强销期（开盘强销期（10年年9月月-11月）月）工作工作(gngzu)(gngzu)目标：目标：工作工作(gngzu)(gngzu)重点：重点： 将2号楼及公寓作为一期产品推出市场，采用低开高走，小幅频条的价格策略，迅速加热市场，使得短期内达到热销的状况。最终此阶段销售目标为销售推出房源的30%。 1、在报纸媒体上运用软文、硬广展开开盘宣传阵势，在短时间内创造轰动效应，快速去化产品。 2、针对性投放专业媒体，结合软文及硬广，对“E.L.D纯居景观大宅”概念进行进一步深入渗透； 3、举办开盘仪式进行造势； 4、样板区开放仪式。 第65页/共89页第六十五页，共90页。66开盘活动开盘活动样板样板(yngbn)(yngbn)区开放仪式区开放仪式项目物业签约仪式项目物业签约仪式具体具体(jt)(jt)营销措施：营销措施：宣传宣传(xunchun)(xunchun)主题：主题： 世界十大豪宅标准世界十大豪宅标准 六个世界级公园，一座顶级豪宅六个世界级公园，一座顶级豪宅 一样的公园，不一样的豪宅一样的公园，不一样的豪宅 一样的豪宅，不一样的主人一样的豪宅，不一样的主人第66页/共89页第六十六页，共90页。67 一般大众从来只在一般大众从来只在电视节目中见过明星参电视节目中见过明星参加各样活动时走过加各样活动时走过“星光星光大道大道”，为了让来宾充分，为了让来宾充分体会到一种非常受到重体会到一种非常受到重视的尊崇感受，可仿照视的尊崇感受，可仿照“奥斯卡奥斯卡”颁奖盛典上的颁奖盛典上的“星光大道星光大道”仪式仪式(ysh)，在开盘活动现场入口处在开盘活动现场入口处铺设一条流光溢彩的盛铺设一条流光溢彩的盛装走廊，并利用灯光特装走廊，并利用灯光特效在顶棚上营造出效在顶棚上营造出“繁星繁星满天满天”的氛围。让所有与的氛围。让所有与会的来宾穿行而过，使会的来宾穿行而过，使其在走进活动现场的同其在走进活动现场的同时，有绝对的自豪感和时，有绝对的自豪感和对项目的百分百归属感对项目的百分百归属感受。受。星光璀璨星光璀璨-开盘开盘(ki pn)仪式仪式第67页/共89页第六十七页，共90页。68公园生活公园生活(shnghu)新体验新体验-样板区的全面开放样板区的全面开放 作为一个特殊的项目，树立客户作为一个特殊的项目，树立客户对项目的信心尤为重要，而样板区的对项目的信心尤为重要，而样板区的开放一方面可以开放一方面可以(ky)使得客户可以使得客户可以(ky)亲身体验到未来的居住品质，亲身体验到未来的居住品质，更重要的是可以更重要的是可以(ky)充分树立客户充分树立客户对项目的信心。对项目的信心。第68页/共89页第六十八页，共90页。69 考虑到目前淄博房地产市场没有全国(qun u)乃至世界知名的物业公司入驻，同时本项目的高尚品质也同样需要一个高端物业入驻，以提升产品的附加值及形象，故考虑可引进一高端物业作为本项目物业顾问，同时借助通乾公司与物业公司签约举办物业签约新闻发布会以提升项目及公司形象。物业公司签约仪式物业公司签约仪式(ysh)第69页/共89页第六十九页，共90页。70持续持续(chx)销售期（销售期（10年年12月月-11年年5月）月）工作工作(gngzu)(gngzu)目标：目标：工作工作(gngzu)(gngzu)重点：重点： 顺势销售，借助开盘热销期实现第一阶段销售任务的势头，根据成交余房分析和价格调整，继续保持销售势头，并通过公关活动的配合，保持市场热度，最终达到完成一期房源销售率85%的目标。 1、以形象广告、证言方式、卖点广告形成投放促销广告； 2、利用概念的深入人心，以及行业内的口碑传播，配合适当的促销手段，增强购房者信心。 3、采用双重营销策略，针对不同产品采取不同策略。第70页/共89页第七十页，共90页。71通乾公司通乾公司(n s)(n s)项目联展项目联展新年业主红酒会新年业主红酒会家装智慧设计大赛家装智慧设计大赛具体营销具体营销(yn xio)(yn xio)措施：措施：宣传宣传(xunchun)(xunchun)主题：主题： 通乾公司，淄博发展战略图通乾公司，淄博发展战略图 献给一切懂得生活的艺术大师，欢迎回家献给一切懂得生活的艺术大师，欢迎回家 每个孩子都有一个花园每个孩子都有一个花园 重拾失传已久的生活乐趣重拾失传已久的生活乐趣第71页/共89页第七十一页，共90页。72通乾公司通乾公司(n s)项目联展项目联展 通乾公司作为一个有实力的淄博本土开发企业，其设计的项目涵盖多个行业，通乾公司作为一个有实力的淄博本土开发企业，其设计的项目涵盖多个行业，并覆盖淄博多个区县。我们完全可以利用通乾公司集团化发展并覆盖淄博多个区县。我们完全可以利用通乾公司集团化发展(fzhn)的优势，将的优势，将公司所涉及的行业及项目进行资源整合，借助公司项目联展活动，一方面提高公司公司所涉及的行业及项目进行资源整合，借助公司项目联展活动，一方面提高公司品牌形象，另一方面重点宣传本项目，以提高市场及目标客户对公司以及对本项目品牌形象，另一方面重点宣传本项目，以提高市场及目标客户对公司以及对本项目的信心。的信心。阳光康城阳光康城泰美公寓泰美公寓速速8酒店酒店公园大道公园大道王府井王府井通乾服装广场通乾服装广场宝龙大厦宝龙大厦第72页/共89页第七十二页，共90页。73新年新年(xnnin)业主红酒会业主红酒会【品尚【品尚尊崇尊崇(znchng)】“国际酒庄国际酒庄红酒品鉴会红酒品鉴会”类别：时尚(shshng)名流酒会地点：项目销售中心 借助新年契机，邀请老业主及目标客户品鉴来自酒庄珍品红酒，以提高老客户对项目的信心，从而达到口碑传播的效应；第73页/共89页第七十三页，共90页。74家装智慧家装智慧(zhhu)设计展设计展第74页/共89页第七十四页，共90页。75二期开盘二期开盘(ki pn)强销期（强销期（11年年6月月-12月）月）工作工作(gngzu)(gngzu)目标：目标：工作工作(gngzu)(gngzu)重点：重点： 将3号楼及4号楼作为二期产品退出市场。借助一期项目的热销，带动二期产品的销售，同时开展双重营销，正式开展一个班子、两套方案、两套推广体系，实现第二次销售冲击波，快速实现销售任务和考核均价的实现。最终此阶段销售目标为销售二期房源的75%。 1、在报纸媒体上运用软文、硬广展开开盘宣传阵势，在前期宣传的基础上，制造第二波宣传攻势。 2、针对项目的一期热卖，借力使力，顺势完成二期销售目标； 3、采用双重营销模式，加快房源消化速度。第75页/共89页第七十五页，共90页。76双重营销双重营销业主业主(yzh)(yzh)摄影大赛摄影大赛具体营销具体营销(yn xio)(yn xio)措施：措施：宣传宣传(xunchun)(xunchun)主题：主题： 家在公园家在公园 心在家心在家 回归万物共生的亲密。回归万物共生的亲密。 公园生活即将全面风靡淄博公园生活即将全面风靡淄博 卓越品质创造楼市奇观卓越品质创造楼市奇观第76页/共89页第七十六页，共90页。77双重双重(shungchng)营销营销 根据销售要求，经过前期统一形象迅速市场占位完成先期印象，后期导入双重营销，通根据销售要求，经过前期统一形象迅速市场占位完成先期印象，后期导入双重营销，通过亲身体验及美好的生活过亲身体验及美好的生活(shnghu)(shnghu)向往两方面来展开营销活动。向往两方面来展开营销活动。卖生活卖生活(shnghu) (shnghu) （豪（豪） 卖感觉卖感觉 （好）（好） 这是我这是我熟悉熟悉的生活环境的生活环境 这就是我这就是我向往向往的生活环境的生活环境 高贵的生活，就应该是这样高贵的生活