企事业单位物业管理

第六节 设备设施综合管理一、基本制度(一)设备管理工作流程（表7-6-1）23 / 23表7-6-1 设备管理工作流程工作目标知识准备关键点控制细化执行流程图1.确保设备正常、安全运行2.确保各种公共设备能够满足业户的要求1.了解物业设备管理的项目2.掌握物业给水排水设备系统、供电设备、供暖设备、电梯及消防设备的管理方法及具体措施1.前期介入设备更新的选型、安装要求等由物业中心进行考察后，向上级提出；物业公司参与有关部门的验收设备管理控制程序4.设备建账5.设备质量缺陷整改6.设备标志7.设备使用8.设备维修保养9.设备安全管理10.设备封存及报废11.设备供方控制12.设备技术档案资料管理3.设备编号2.设备的接管验收1.前期介入2.设备的接管验收(1)设备的接管验收由物业中心组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同产权管理部门、承包商进行；验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准相关设备接管验收表单(2)供电设备、供水设备验收合格接管后，方可办理水、电用户的更名及过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续相关设备接管验收表单3.设备编号按设备类别、所属单位名称、设备序号、设备管理等级给设备加以编号设备标志卡4.设备建账物业中心负责给所辖设备编号，并用Excel编制机电设备统计表，对所管理的所有设施设备都应建账设备标志卡5.设备质量缺陷整改物业中心委托专业公司对机电设备质量缺陷进行整改，签订设备质量缺陷整改委托合同，达到公司标准后方可验收设备管理控制程序6.设备标志未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌，一律按设备颜色规定要求进行刷漆，对于重要危险设备的工作状态，须标示(如配电柜挂“禁止合闸”等)，报废、封存的设备，也须标示设备管理控制程序7.设备使用设备管理控制程序(1)公共设备的操作使用权归物业公司，供方维修保养时，进行停电梯、停电、停水操作须征得物业公司同意(2)维修人员必须按国家相关规定、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行操作，确保服务质量达标相关设备操作指导资料(3)工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录)，确定系统工作是否正常，并作经济性分析，确保设备工作在节能状态相关设备运行状态记录表（续）工作目标知识准备关键点控制细化执行流程图1.确保设备正常、安全运行2.确保各种公共设备能够满足业户的要求1.了解物业设备管理的项目2.掌握物业给水排水设备系统、供电设备、供暖设备、电梯及消防设备的管理方法及具体措施(4)重要设备(如变压器)的投入、报停须经工程部批准4.设备建账5.设备质量缺陷整改6.设备标志7.设备使用8.设备维修保养9.设备安全管理10.设备封存及报废11.设备供方控制12.设备技术档案资料管理3.设备编号2.设备的接管验收1.前期介入8.设备维修保养根据制定的设备维修保养计划对设备进行保养、中修、大修、更新改造1.设备保养计划表2.设备维修记录表9.设备安全管理设备管理控制程序(1)从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等)，须持证上岗(2)公司至少每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改(3)发生设备安全事故时，须立即通知公司；在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，并拍照或录像；事故处理须坚持“三不放过”的原则设备事故报告单10.设备封存及报废(1)拟封存的、级设备，由物业中心填写设备停用（封存、报废）审批表报公司或产权单位，物业中心计划、安排设备封存前的处理工作(防腐、防护、贴封存标记等)设备管理控制程序(2)对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部经理填写设备停用(封存、报废)审批表，报相关领导批准；报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案设备管理控制程序11.设备供方控制物业中心每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并作记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同设备管理控制程序12.设备技术档案资料管理(1)在设备交接验收时，设备技术资料由物业中心向产权单位收取并办理接收手续，等全部资料收齐后，由物业中心办理签字、盖章手续，再移交给专人保管设备管理控制程序(2)设备技术资料及其质量记录均采用本公司的标准表格，资料的借阅必须办理相关手续（二）设备管理控制程序1、 目的确保设备正常安全运行，满足生产正常运行。2、 适用范围适用于对公司所管辖的电气设备（含强电主线路）、电动机设备、电子设备（含弱电线路）、管道、宿舍附属装置的管理。3、 相关职责（1） 中修、大修保养计划的实施。（2） 定期诊断设备的运行情况，选择、评价委托设备维修养护单位。（3） 机电部的相关职责1) 机电主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。2) 负责机电设备日常操作、维修工作，填写相关记录，编制保养计划。4、 相关定义（1） 日常维护保养。日常维护保养是指经常性的保养工作。它包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（如消防水泵、正压风机、空风机），发现小故障及时排除，做好记录。（2） 一级保养。一级保养是指对机械设备进行检查、检测。1) 根据实际需求，局部解体，进行清洗、调整、维修更换。2) 对电动机进行绝缘遥测；清洁电气设备，检查仪表、电器（断路器等）。3) 为电子设备除尘、触头研磨、更换，进行功能检查、软件检查。4) 对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。5) 对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏故障进行处理。（3） 二级保养。二级保养是指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理1) 更换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测和发电机带负荷试车。2) 对电动机进行绝缘遥测，抽芯检查，清洁，轴承上油。3) 对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。4) 对电子设备除尘，清洗插接件接口，进行系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护。5) 对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。6) 处理各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏故障或更换相关零部件。（4） 中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使色何不能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%30%，周期为35年。（5） 大修工程。大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使色湖北U基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期为610年。（6） 设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用到一定的年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪声）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。（7） 事后维修（故障维修）。设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。（8） 状态维修。状态维修是指通过检测设备状态参数的变化，对明显劣化的设备实施的维修。5、 设备分类（1） 分类标准。根据设备生产运行的重要性可将其分为、二级（特种设备、生产设备两种）。（2） 特种设备。这包括电梯、空压机（压力容器）、消防泵、喷淋泵、稳压泵、高低压配电柜、消防报警控制柜、机电车辆。（3） 生产设备。这包括机械设备、检测设备、功力机组设备。6、 设备管理模式采购计划预修制与状态维修、事后维修相结合的管理模式。（1） 计划预修制。对于符合磨损规律的、级设备定期做三级保养（即日常维护保养、一级保养和二级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级保养中）。7、 程序内容（1） 设备前期管理。1) 前期介入。设备选型、安装要求等。2) 设备的接收管理。 设备验收依据为出厂说明书及国家有关规范、标准。 对于达不到上述条件的设备，应在验收单中注明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。 设备技术资料在设备交接验收时，交给机电部专人保管。 当供电设备、供水设备验收合格并接管后，直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。3) 设备的编号。设备编号由四部分组成，如下图所示。 表示设备的管理等级：用罗马数字、表示 表示某辖区的设备序号：用数字1、2、3、表示 表示设备所属单位的名称：用英文缩写字母表示表示设备的类别：用数字0199表示4) 设备的建账。机电部维修主管负责给公司的全部设备编号，并用Excel表格编制机电设备统计表，对公司所管理的所有设备都应建账。5) 设备标志管理。 设备标牌。未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。 设备的颜色。应符合设备颜色规定的颜色，如颜色不一致，应按规定颜色重新刷漆。 设备状态标志。重要危险设备的工作状态徐标示（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标示。 设备标志牌由公司统一设计、制作。（2） 设备使用管理。1) 公司设备的操作使用权归生产部，在维修保养时，停电梯、停电、停水等操作，须得机电部的同意。2) 机电部维修人员必须按国家相关规定、公司有关制度、规定及作业指导书的要求，对所管设备进行操作，确保服务质量达标；同时，应认真、全面、细致地做好运行监视、检查工作，并做好记录，记录须保证准确、及时和真实。3) 机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常；同时，应定期作经济性分析，为确保工作在节能状态，应及时予以控制调整。（3） 设备维修保养计划。1) 制订计划。 制定维修保养计划。a. 机电部应将生产运行设备的下年度保养计划于每年11月下旬报工程部，保养周期、级别应符合“设备保养、中修、大修周期”的规定。b. 工程项目部根据机电部的月检报告，定期对重要设备进行诊断，根据诊断结果，提出维修时机、维修方案，并组织实施。 制订设备检定计划。电梯检定计划由外包专业公司制订，计量器具检定计划由质量部制订。2) 计划实施。 机电部维修人员及供方维修人员须按国家标准、相关规定及作业指导书的要求，对设备进行维修、保养并做记录。 对于重大维修，工程部应组织专业工程师进行现场监督、指导。机电部维修人应先填写设备外委维修申请表维修费用在2000元以下（不含2000元）的，由机电部经理批准维修；维修费用在2000元以上（含2000元）的，经工程项目部批准后，再进行修理。 关键设备发生故障，造成生产停电、停水、停梯或停产的，须按应急程序进行抢修。机电部应首先电话通知工程部，立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料在标示后方可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 设备中修、大修、更新改造工程，由工程部负责选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，由工程部技术人员监督工程施工。3) 计划实施情况检查。 维修人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并做好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题，用设备故障问题转呈单提交机电部解决。设备（、级）日常维护保养的计划执行情况由工程部检查，按同类设备的40%进行抽样，并填写设备保养检查记录。 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，级设备由工程部组织检定并备案；级设备由机电主管检定，对所有的设备检定记录，机电部都应存档备案。 机电部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料进行一次检查、评定，并填写相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量的依据。 设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、工程部在单上签字盖章；不合格的，则由施工单位整改，进行复验。复验合格后，办理工程竣工验收证明；未办理工程竣工验收证明者，不予结算工程款。4) 设备的检定。 电梯；工程部应每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。 有功电能表、无功电能表、水表：由供电局、自来水公司负责定期检定，工程部应保护好计量表、柜上的铅封。 绝缘摇表、场强仪、转速计等：由机电部自行送检，将检定证书原件存档。 计量器具、万用表、钳形电流表：由机电部检定。5) 设备的评审。 评审指标：设备完好率。其计算公式如下：完好设备台数设备总台数设备完好率 = 评审办法：每年11月下旬，由机电部组织有关人员对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月10日之前工程部，工程按10%抽样核查，并计算出本辖区的设备完好率。（4） 设备安全管理。1） 持证上岗。从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、叉车工、消防中心值班员等），须持证上岗。2） 安全检查。公司每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成有关责任人对未达标部位的安全隐患进行整改。3） 事故处理程序。 发生设备安全事故后，机电部应立即通知公司。 在调查人员赶到现场之前，机电部在场人员应尽可能地保护现场，进行拍照或录像。 机电部维修班须组织人员抢修。4） 事后，工程部应向公司提交设备安全事故报告，并提出处理意见。5） 事故处理须坚持“三不放过”的原则。（5） 设备封存及报废管理。1) 设备封存。 拟封存的、级设备，由机电部填写设备停用（封存、报废）审批表报公司，机电部负责做好设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全，工程部主管应定期检查。 封存的设备应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。2) 设备报废。 对不能修复或维修后检定不合格的设备，由机电部主管填写设备停用（封存、报废）审批表，经主管副总同意后，批准报废。 报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。 在设备维修过程中，更换下来的器件（报废件）应在设备维修保养记录表上写明。 机电部应妥善保管报废的设备及报废件，并统一填写设备停用（封存、报废）审批表，每年11月底前，上报工程部一次，工程部确认施工有利用价值，然后统一调配、回收。（6） 组织对供方的控制。1) 设备供方的选取原则是其应通过ISO9000认证。2) 工程部每年对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。3) 当发生严重投诉或事故时，工程部须组织人员对供方的质量体系进行审核。4) 对供方进行日常检查、监督。工程部按合同约定，对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修等予以确认，在设备维修保养记录表上签字。但是，工程部的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工及返修的责任。（7） 设备技术档案资料管理。1) 交接管理设备技术资料按本程序的“设备的接管验收”中的相关规定执行。2) 借阅设备技术资料必须办理相关手续。3) 所有质量记录均须采用工程部的标准表格。设备运行记录、巡查记录、值班记录由工程部填写保存。由工程部实施保养，维修的设备，由保养维修人填写记录；设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。第七节 变配电管理二、常用表格(一) 高压配电设备运行记录表（表7-7-1）（1） 配电间内应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关注明线路去向，并与系统图对应；各配电柜内应当有二次线路图。（2） 配电设备由电工负责管理，应定期检查，停送电应由责任电工按操作规范进行操作，非责任电工禁止操作，值班电工做好值班记录。（3） 值班电工应当按规定对配电装置定时进行巡检，做好运行记录，用电高峰期间，应当增加巡检次数。（4） 供电线路操作开关应当设明显标识，停电拉闸、检修停电时，必须悬挂标志牌，严禁违规操作；在操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具，合理穿戴绝缘鞋、绝缘手套等劳保用品。（5） 供电设备严禁超负荷或带故障运行，如有出现，必须采取有效措施，降低用电负荷或退出故障设备。（6） 应当定期对巡检记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。（7） 停电时，电工挂牌后，进行作业；恢复送电时，摘牌后，在确认供电线路正常、电气设备完好、供电线路上无人操作时，方可送电。(二) 变电室内位值班责任制（1） 严防小动物进入高压室内，设立防止小动物进入高压室内的挡板，避免设备短路。变电室内严禁吸烟，易燃物品（木头、棉丝、油等）远离电气设备。（2） 灭火器放在固定位置，电工能熟练使用灭火器材，发生险情后，要先断电源，再进行扑灭，并迅速通知有关部门。(三) 变电室巡视检查制度（1） 值班员巡视运行中的高压电气设备，应将绝缘部分视绝缘部分视为带电体，不可直接触摸。（2） 值班人员巡视高野电气设备，应将绝缘部分视为带电体，不可直接触摸。（3） 雷雨时，一般不宜巡视室外配电装置，必须巡视时，应穿绝缘靴。（4） 巡视检查工作可由一人进行，巡视结果应做好记录。巡视高压设备进出变电室时，应随时将门关好。（5） 巡视中发现设备缺陷可能引起严重后果的，应及时向上级领导汇报并做好记录。（6） 有下列情况的，应进行特别巡视检查： 设备过负荷或负荷有显著增加；新设备、长期停运或维修后投入运行的设备；运行中有可疑现象和严重缺陷；遇有风、雷、雨、雾、雪、雹等异常天气时；设备发生重大事故，经处理恢复送电后，事故范围内的设备。（7） 68月值班员每天巡视一次变压器及各分配电室；9月次年5月值班员每周巡视一次变压器及个分配电室内。（8） 变压器及各分配电室巡视路线： 号楼（ 变压器） 号楼（ 变压器） 号楼（ 变压器） 号楼（ 变压器）。(四) 变（配）电间保洁制度（1） 变（配）电间内外由责任人按有关安全操作规程和岗位职责做好保洁工作。实施室外门前三包，室内外各通道无障碍物，复合消防安全通道要求。（2） 室内外地面每周保洁一次（严禁用水冲刷地面，使用湿墩布清洁地面时，墩布不能滴水，并作好电器设备的防护；设备保洁以无明显尘土为准；门、窗、墙面、灯具等每年保洁一次；所有物品应分类固定放置。做到变（配）电间内外环境清洁整齐。（3） 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内环境最高温度不高于40摄氏度。（4） 设备完好无损，无明显锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象。（5） 维修施工作业时，应做到工作场地清洁、整齐、无杂物、无积水。作业完毕，应立即保洁。（6） 始终保持防护措施的完好，每天巡视检查一次是否有损坏，确保无漏洞，防止各种小动物进入。（7） 严禁在变（配）电间内用餐或带入、存放认识食品。（8） 变（配）电间内不准挂烘各种衣物，严禁存放易燃、易爆等化学危险物品及任何无关物品。(五) 高压配电装置定期检修保养制度 高压配电装置的检修维护，除了正常巡视外，还有进行定时检修保养，必要时进行抢修，并有检修保养记录。（1） 电容器：每季度检查一次。（2） 隔离开关：每年清扫检查一次。（3） 变压器：每年清扫检修一次，根据变压器负荷运行情况，每510年大修一次。（4） 高压电缆耐压试验：每两年进行一次（由专业部门进行）。（5） 高压开关：预防性试验每两年进行一次。（6） 避雷器：每年进行一次试验，试验合格的，方可投入运行。（7） 断路器：正常情况每三年进行一次小修，每五年进行一次大修。断路器有下列清醒之一时，应立即申请停电处理：（1） 套管有严重破损和放电现象。（2） 油断路器灭弧室冒烟或内部有异常声响。（3） 油断路器严重漏油，油位器中见不到油面。(六) 变（配）电间安全操作规程1、 变（配）电间值班电工安全操作规程（1） 值班电工必须严格遵守电工作业一般规定及各项安全操作规程，熟悉供电系统和配电间各种设备的性能和操作方法，并具备在异常情况下采取措施的能力。非持证人员严禁上岗操作。（2） 无关人员严禁进入配电间，如需进入，必须持有关部门证明，并应登记签字。（3） 配电间单人不应进行高压设备的清扫和检修工作，也不能进行装设接地线工作。（4） 高压变（配）间值班必须遵守高压配电装置运行规程。不论高压设备带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作。若有必要移开遮拦时，必须有监护人在场，并使之符合设备不停电时的安全距离。（5） 供电单位通知进行各项操作检修时，值班负责人必须将通知内容和联系人姓名复诵核对无误，并且做好记录，并将停电时间和区域以书面形式通知到用户。（6） 值班人员进行各项操作检修时，必须按固定穿戴合格的防护用品，特别是在雷雨天气情况下，需要巡视室外设备时，必须穿绝缘靴并不得靠近避雷器与避雷针。巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门关好。（7） 在低压带电设备附近巡视、检查时，必须保持安全距离，设专人监护。带电设备只能在工作人员的前面或一侧，否则应停电进行。（8） 发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即按操作程序断开有关设备的电源，以利进行抢救，但事后必须及时报告上级，并做好记录。（9） 电器设备发生火灾时，应该用二氧化碳灭火器扑救。（10） 配电间门窗及电缆沟入口处应按规范加设挡板或网栏，并应定期检查，防止小动物进入。（11） 各种操作工具、防护用品应按规定定期检验，并具有有效合格证。2、 倒闸操作安全操作规程（1） 倒闸操作必须严格执行作票制度、监护制度及复诵的规定。（2） 工作票要填写工作人员、工作时间、工作内容及停电范围、安全措施等。由检修负责人填写，值班员根据内容填写操作票，经主管领导签发后，才可进行停电操作。每操作完一步即应由监护人在操作项目前画“”。（3） 操作中发生疑问时，必须向电气负责人报告，弄清楚后再进行操作，发现位置指示有错误或怀疑时，应立即停止操作，查明原因，排除故障后方可继续操作。（4） 操作电气设备的人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴，并根据操作任务采取相应的安全措施。（5） 停电拉闸，应一人监护一人操作，必须按照负荷开关、隔离开关、母线侧隔离开关等的顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。严防带负荷拉合闸。（6） 验电器必须是合格产品，而且必须与电压等级相适应，在检修设备进出线两侧分别验电。验电前，应先在有电设备上试验，以证明验电器良好。高压设备验电，必须戴绝缘手套。（7） 高压设备和大容量低压总盘上的倒闸操作，必须由两人执行，并由对设备更为熟悉的一人担任监护。远方控制或隔离墙操作的油断路器和刀开关（和油断路器有连锁装置的）可以由担任操作。允许单独巡视高压设备及担任监护的人员必须由部门领导批准。（8） 用绝缘棒拉合高亚刀开关或经传动机构拉合高压刀开关，都应戴防护眼镜和绝缘手套。雨天操作室外高压设备时，绝缘棒应有防雨罩，还应穿绝缘靴站在绝缘站台上。有雷电时，禁止进行倒闸操作。3、 停电检修和施工安全操作规程（1） 在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列安全技术措施：停电、验电、装设临时接地线、装设遮栏和悬挂警示牌，确认停电无误。（2） 装卸高压熔断器时，应戴防护眼镜和绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，并站在绝缘或绝缘台上。（3） 电气设备停电后，在未拉闸和做好安全措施以前，应视为有电，不得触及设备和进入遮栏，以防突然来电。（4） 施工或检修需要停电或部分停电时，值班人员应该按照工作票要求做好安全措施，包括停电、验电、装设临时接地线、开关加锁、装设遮栏和悬挂警示牌，会同工作负责人现场检查确认无电，并交代附近带电设备位置和注意事项，然后双方办理开工许可签证，方可开始工作。施工或检修结束，工作人员撤离时，施工或检修结束，工作人员撤离时，施工或检修负责人应向值班人员交代清楚，并共同检查，双方办理工作终结签证，然后值班人员才可拆除安全措施，恢复送电。（5） 严禁约时停、送电。在未办理施工或检修终结手续前，值班人员不准将施工设备合闸送电。（6） 高压设备停电施工或检修时，与施工或检修人员正常活动范围的距离小于“内线安装电工”规定的安全距离的设备，必须停电；距离大于规定的安全距离的设备，必须在带电设备处装设牢固的临时遮栏，否则必须停电。带电设备若在工作人员的后面或两侧，且毫无可靠措施时，也必须停电。（7） 停电时，必须切断各回路可能来电的电源，不能只拉开断路器就进行工作，而必须拉开隔离开关，使各回路至少有一个明显的断开点；变压器与电压互感器必须从高低压两侧断开；电压互感器的一、二次侧熔断器都要取下；断路器的操作电源要断开；刀开关的操作把手要锁住。（8） 当验明设备确已无电并放电后，应立即将检修设备用导体接地并互相短路。对可能送电至停电设备的各回路或可能产生感应电压的部分，都要装设接地线。接地线用多股裸软铜线，截面面积不得小于25平方毫米。接地线必须使用专用的线夹固定在导体上，严禁用缠绕的方式进行接地和短路。装设接地线时，必须先接好接地端，后接导体端，拆除时的顺序与此相反。装拆接地线都应使用绝缘棒和戴绝缘手套。装拆工作必须由两人进行。不许检修人员自行装拆和变动接地线。接地线应编号并放在固定地点。装拆接地线应做好记录，并在交接班时交代清楚。（9） 在电容器组回路上工作时，必须将电容器逐个对地放电。（10） 在一经合闸即可送电到工作地点的断路器和刀开关操作把手上，都应悬挂“禁止合闸，有人工作”的警示牌。工作地点两旁、对面的带电设备遮栏上和禁止通行的过道上，都应悬挂“止步，高压危险”的警示牌。工作地点应悬挂“在此地工作”的警示牌。（11） 在带电的电流互感器二次回路上工作时，要严防电流互感器二次侧开路产生高电压。断开电流回路时，必须使用短路片或短路线在电流互感器二次侧的专用端子上使之短路。严禁用导线缠绕。工作中不得将回路的永久接地点断开。工作时必须有专人监护，应该用绝缘工具，并站在绝缘垫上。电梯服务（一） 电梯机房管理制度（1） 电梯机房应做到随时上锁，门锁钥匙由主管人员或电梯维修人员负责保管。（2） 机房应通风良好，照明满足要求，门窗开关灵活，机房内温度应保持在540摄氏度之间。（3） 机房的内外清洁按电梯机房保洁制度执行，应始终保持干净、整洁。（4） 严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其他杂物。（5） 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内。 （6） 非工作人员不准进入机房，若因特殊需要进入时，须经机电部经理批准，并在专业人员的陪同下进入机房。（7） 未取得特种设备操作证的人员，不得操作电梯设备。（8） 依据特种设备操作证的规定，责任人应保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。（9） 电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。（二） 电梯机房保洁制度（1） 电梯机房内外由责任人按有关安全操作规程和岗位职责做好保洁工作。实施室外门前三包，室内外各通道无障碍物，符合消防安全通道要求。（2） 室内外地面每周保洁一次（严禁用水冲刷地面，使用湿墩布清洁地面时，墩布不能滴水，并做好电器设备的防护）；设备保洁以无明显尘土为准：门、窗、墙面、灯具等每年保洁一次；所有物品应分类固定放置。做到电梯机房内外环境清洁整齐。（3） 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内环境最高温度为40摄氏度。（4） 设备完好无损，无明显锈蚀，无跑、冒、滴、漏现场。（5） 维修施工作业时，应做到工作场地清洁、整齐、无杂物、无积水。作业完毕，应立即保洁。（6） 始终保持防护措施的完好，每天巡视检查一次是否有损坏，确保无漏洞，防止各种小动物进入。（7） 严禁在电梯机房内用餐或带入、存放任何食品。（8） 电梯机房内不准挂烘各种衣物，严禁存放易燃、易爆等化学危险物品及任何无关物品。(二)维保单位电梯日常维护保养记录表（表7-10-2）表7-10-2 维保单位电梯日常维护保养记录表序号机房日常维护保养内容与要求结果1墙面，地面，门窗，灯具，曳引机架、台，滑轮间、导向轮，反绳轮，曳引轮应清洁，照明正常2通信、对外联络设备（机房、轿厢、底坑）应可靠，紧急救援措施、标志、制度齐全3制动器动作应可靠，应保持有足够的制动力4制动器各销轴部位应润滑，动作灵活5制动衬磨损不应大于原厚度的1/36制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦7控制柜内每个元器件应整洁，各仪表指示(显示)正确，各接线应紧固，不应有飞线、短接线8电动机在运行时应平稳，无振动9曳引机接地螺栓牢固，曳引机运行时，不得有杂音、冲击和振动10直流电动机换向器工作正常11测速发电机传动带工作正常，无裂纹12选层器动、静触点应清洁，无烧蚀13限速器各销轴部位转动灵活，无杂音14制动器开合闸无碰撞声，旋转编码器运行良好，无杂音，温升正常(以手模5秒不许离开为准)轿厢日常维护保养内容与要求1警铃、通信系统、对外联络设备（机房、轿厢、底坑）应可靠有效2轿厢照明应齐全，风扇工作应正常3轿厢内应急照明应能正常工作4轿厢内按钮应齐全有效5轿厢内显示应正确6平层精度应达到标准要求，双速为20毫米；调速为10毫米；变频调速为5毫米7自动门在开启和关闭时，应平稳、无振动、无剐蹭，换速准确8自动门防夹保护装置功能正常9轿内乘梯须知、保修电话、年检合格证等正确齐全井道、厅站日常维护保养内容与要求1井道、底坑照明完好2厅门自闭功能正常，用厅门钥匙开锁释放后，能自动复位3门锁触点应清洁，接触良好4厅门锁紧元件啮合深度不小于7毫米5导靴油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，油质正常，油毛毡吸油正常6候梯厅按钮应齐全有效7候梯厅显示应齐全正确8轿顶面、大梁及轿顶上设备表面清洁，底坑地面及设备表面，导轨接油盒处应清洁9各安全开关动作试验检查合格保养日期开始时间： 年 月 日完成时间： 年 月 日维修人员签字：甲方确认签字： 年 月 日注：维护保养后，达到要求的项目，在对应的“结果”栏内画“”；更换部件的，画“”，并在检修记录中记录，无此项的，画“/”；有数据要求的，填写实测数据；需要进行中修或大修的，画“”，并有记录。一、 基本制度1. 公司的消防管理规定（1） 严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性物品。（2） 禁止占用公司内各安全通道、安全出口及消防通道等部位，必须保持通道畅通，严禁堆放物品。（3） 变电室、配电间、压力容器、空调机房、消防控制中心等重点部位严禁堆放可燃物品，严禁吸烟及非工作人员入内。（4） 严禁挪用、损坏公司内配置的消防器材、设备、设施，如有人为损坏，须照价赔偿。（5） 不得损坏公司内安装的消防指示灯、应急灯、安全防火门等。（6） 严格用火、用电管理，公司各部门、宿舍各住宿员工不准乱拉、乱接电线，严禁使用电炉子、“热得快”等公安部门命令禁止使用的电热器具，各类电器要配备相应的保险装置。（7） 严禁摆弄、玩耍消防设备设施和消防器材，以免造成损坏，影响其他正常功能的发挥。（8） 遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。（9） 发生险情，应立即报告公司安全管理办公室或拨打火警电话“119”，并关闭电源，迅速离开现场。公司在发生险情时，统一组织和指挥火场扑救工作，并有权调动各部门工作人员。公司安全管理办公室负责火场的扑救，抢救人员及物资，同时协助公安消防部门调查险情原因。（10） 根据相关消防管理规定，有下列情形之一的，依其情况，经报请安全管理办公室批准，对责任人予以处罚：1） 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口。2） 封闭或损坏安全疏通指示、事故照明设施或消防栓。3） 乱拉、乱接电器线路。4） 擅自挪用灭火工具、器材（11） 公司部门各员工必须服从公安消防部门和公司有关防火方面的管理。刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，经报请安全管理办公室批准，对直接责任人予以处罚。2. 易燃物品存放的消防管理规定（1） 应严格执行危险化学品安全管理条例的有关规定。（2） 性质特别危险的物品，必须单独储存；性质互相抵触的、灭火方法不同的物品，应分开隔离储存。（3） 遇水发生危险的物品不得存放在露天或低洼容易受潮的地方；预热分解、自燃的物品应储存在阴凉、通风的库房内。（4） 对存放的物品必须定期进行检查，一旦发现有破损、残缺或变质或变质分解等情况，应立即采取措施。（5） 定期检查库内电气、照明设备，做好清理、更换工作。（6） 在库内开启易燃物品的容器时，严禁使用能够产生电火花的工具。3. 临时动火的管理规定（1） 临时动火规章制度。为了加强公司自身的动火管理，切实保证消防安全措施的落实，确保供公司、财产安全。物业中心必须制定临时动火规章制定。该制度主要包括下列内容：1） 本单位在厂区进行临时动火时，必须事先必须事先通知安全管理办公室，办理动火作业手续。动火前必须采取切实有效的防火安全措施，办公室应派人监督，待动火完毕后立即清查现场。2） 在重点部位、危险地段（变压器室、配电间、汽车库、楼层、办公室等处）动火，必须经安全管理办公室批准并做好防范工作。3） 配电间及重要机房内，不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。4） 要保持各走道、楼梯口等部位畅通，保证疏散标志和安全指示灯完好，禁止业务在走道、楼梯、垃圾桶旁烧纸、焚香。5） 公司内所有人员必须遵守国家有关消防法律、法规和物业中心指定的消防管理规定。（2） 动火前准备。（3） 动火中的注意事项。（4） 动火后清理。动火人员和现场安全责任人在动火后应彻底清理现场火种，并现场观察1530分钟，确保火种完全熄火后，才能离去。（5） 违反规定的处理。在公司范围内进行临时动火的单位或个人，违反上述各项规定时，安全管理办公室有权视其情节轻重采取以下处理措施；限时整改；责令立即动火作业；移交消防管理部门处理。二、 消防设备检查规程1. 总则（1） 目的。为了保证发现消防设备存在的问题，及时给以修复，预防消防安全事件，特制定本制度。（2） 适用范围。适用于厂区内消防设备的检查工作。（3） 职责划分。1） 安全管理办公室对消防设备进行检查，发现问题时，及时向相关部门报警。2） 办公室主任负责对消防设备检查工作进行监督。2. 烟感报警系统检查（1） 消防设备的检查人员应每周对厂区的报警器巡查一次，检查其电源是否正常，各按钮是否处于良好状态等。（2） 消防设备的检查人员应每日对报警器进行检查，检查其内部接线端是否松动，主干线路、信号线路是否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。（3） 相关人员每半年对烟感报警器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并逐个进行炊烟试验。（4） 相关人员对一班场所的烟感报警系统每三年、污染场所的烟感报警系统每一年进行一次全面维修保养。保养主要项目为清洗吸烟室（罩）、检查集成线路、测试传感器是否正常工作等。3. 消火栓系统（1） 消防设备管理人员每周巡检各楼层的灭火器、水龙带、水枪头、报警按钮等设备是否完好，各供水泵、电源是否正常，各电气元件是否完好。（2） 消防设备管理人员每月检查一次各消防阀门是否灵活，并进行除锈和加油保养工作。（3） 消防设备管理人员每月检查水泵是否完好，对水泵表面进行清洁、为水泵轴承加油，通知按照相关说明进行全面的运行试验。（4） 消防设备管理人员及维修人员每季度在月检查的基础上，对水泵进行维修保养，并检查电动机的绝缘是否完好。（5） 消防设备管理人员每周巡检水喷淋洗系统的管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气元件是否完好无损。4. 应急广播系统（1） 设备管理人员每周对应急广播系统的主机、电源信号进行检查，查看各控制开关是在处在正常位置，有无损坏和异常现象，并及时清洗主机上的粉尘。（2） 设备管理人员每月对切换机进行试验，检查切换机是否正常工作；并检查传声器是否正常，定期清洗传声器磁头。（3） 设备管理人员每周检查各楼层的扬声器是否正常工作，并清理扬声器上的灰尘等。（4） 检查完成后，相关人员进行应急广播系统播放测试。5. 附则本规程自发布之日起执行。三、 消防泵房安全操作及维修保养规程1. 工作要求（1） 目的。确保操作的安全性、正确性。（2） 适用于高层办公楼消防设备。（3） 机电部负责消防机电设备的操作和维修保养。2. 消防设备操作程序（1） 消防报警：系统自检，进行相关操作。（2） 主消防泵、稳压泵的起动。1） 自动起动：正常工作状态时稳压泵处于工作状态，用以维持消防系统的设定压力。主消防泵控制系统处于“自动”位置，当出现险情时，在楼层击碎消火栓报警盒报警，联动柜发出声光报警，同时主消防泵自动起劲。2） 手动起动：在主消防泵控制柜上把选择“自动/手动”置于“手动”位上，按启动钮即可手动起动主消防泵，（3） 主喷淋泵、稳压泵的起动。1） 自动起动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，主喷淋泵处于自动装态，稳压泵处于运行状态保持系统工作水压。当楼层发生火灾时，喷淋头热敏玻璃球爆裂，出现喷淋水流，水流动联动柜发出声光报警，同时喷淋主泵自动起动，向系统管网提供设定水压。2） 手动起动：在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按起动钮即可“手动”起动喷淋泵。（4） 应采取有效措施，防止系统安全阀过载跑水，威胁泵房安全。1）自动起动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，主喷淋泵处于自动装态，稳压泵处于运行状态保持系统工作水压。当楼层发生火灾时，喷淋头热敏玻璃球爆裂，出现喷淋水流，水流动联动柜发出声光报警，同时喷淋主泵自动起动，向系统管网提供设定水压。3. 维修保养工作规程（1） 设备维修保养工作程序。1） 机电部门负责维修保养工作。2） 机电部门每年12月制定下一年度的消防设备检查保养计划表，并按设备运行情况制定中修、大修计划。3） 按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况纪录在案。4） 消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。5） 设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决故障，应将故障原因、解决时间上报工程项目部，限期解决。6） 凡是夜间发生的，不影响住宿员工生后、工作的，不会产生严重后果的设备故障，可以由早班维修工作维修。（2） 消防设备检查保养。1） 火灾报警系统的检查保养。每日对消防设备进行功能检查。2） 年度检查保养。按消防设备年保养记录表执行。3） 消防泵的维护保养。每半年进行一次定期保养检修，并记录于消防水泵半年保养记录表内。 泵体：a. 检查、补充、替换润滑油，如油质变色、有铁屑，则应全部替换。b. 泄露检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面。c. 转动灵活，无卡壳，泵轴与电动机轴在同一中心线，机座紧固，螺钉无锈（有防锈措施），垫片齐全。d. 外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。 阀门、管道及附件：a. 阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。b. 阀体、手柄完好，阀杠润滑好，外观整洁。、c. 单向阀动作灵活，无漏水。d. 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。 电动机：a. 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢固，联轴器有保护罩。b. 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。4） 每半年进行一次定期保养检修，并作好保养记录。四、 消防演练执行标准1、 要求实地演练的次数应根据单位的具体情况而定。一般要求每年应不少于一次，开展演练的时间，可根据季节变化情况来确定，通常可安排在冬、夏季到来之前。2、 演练模式（1） 模拟操场训练：按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演练，检验是否符合应急预案。（2） 模拟实战训练：按接警出动到现场，按照实战要求出水，用泡沫灭火器灭火、进行抢救和疏散物资，同时做好自我保护，防止有害气体中毒。（3） 演练按范围可分为整个单位综合性演练或分部位、分段（片）演练。3、 演练注意事项（1） 演练前必须要做到有计划、有步骤、有组织，做到参练人员明确演练任务、方法和要求。（2） 要选择适当的时间，尽量不要影响本单位的正常工作。（3） 要点火演练的，必须做好安全保护工作。五、 办公区消防演习方案演习时间年 月 日 时演习地点演习目的1. 检验辖区整体突发火灾应急处理能力2. 提高和强化办公区自救体系的灭火抢先能力演习要求 本方案属基本规范，参加人员根据相应消防岗位职责进行演练，必须做到：报警准确、通信畅通、灭火方案无误、实施有效1. 参加演习人员及职责（1） 组长：公司经理。负责全面工作，根据火灾情况，调动有关人员，向上级领导报告（2） 副组长：公司副总理、保安部长。组织火情侦查，及时上报组长，向各组布置抢险任务（3） 现场指挥：保安队长。根据火情，组织扑救；调动各行动小组迅速到位，各负其责；公安消防队到现场后，及时报告火情，积极配合消防队的工作，协同公安消防队灭火（4） 报警、疏散组：保安队员、义务消防员。负责报警、接应消防车；坚守岗位，防止不法分子乘机作案；迅速疏散人员及车辆，保障道路通畅（5） 灭火组：保安队员、义务消防员。负责查找火源，先期用灭火器控制火势；负责打开消火栓，接通水龙带，全力灭火（6） 报警：监控室（应急值班室）值班员（7） 抢救保护组：保安队员、义务消防员。负责疏散被困人员；抢救贵重物品；如有伤员。负责与120急救中心联系；保护现场2. 演习内容、步骤（1） 报警程序：1） 监控室（应急值班室）值班员发现消防系统报警信号或接到火警报告后，立即通知巡逻保安，迅速赶往报警现场进行查证确认，同时报告有关领导（安全管理委员会负责人）2） 查证人员确认火警后，立即报告监控室（应急值班室），简要说明火情，通知组织就近疏散。初期火灾立即动手扑灭如属自动报警系统误报，即立即通知监控室值班员复位3） 监控室（应急值班室）接到手动报警信号或巡逻保安电话报警后，根据火情，立即报告主管领导，同时向119报警。报警要讲清楚发生火灾的具体地址（区、街、楼、门、单、元），是办公区还是住宅区，燃烧的主要物体，燃烧物体的危险性质，有无人员在火场里面，有无伤亡情况高层建筑发生火警的，监控室（应急值班室）应立即通过电梯电话通知乘客就近楼层离开电梯，从紧急通道撤离（2） 灭火、救援：1） 接到灭火栓抢先任务，抢险人员应采取自身安全保护措施（戴安全帽、防毒面具，系保险绳子等），迅速到达抢险现场2） 确认现场有无漏电、漏气、爆炸、毒气、坠落、砸伤的可能，采取断电、通风、关闭电梯、隔离火源等手段，清除抢险障碍3） 使用离火源最近处的消防设施（消防井、消防栓、灭火器）灭火，火势太大无法靠近时，应撤离火场，等待公安消防队救援（3） 疏散、救护：1） 接到火情报告后，立即到现场，组织火场群众从楼梯疏散到安全区域2） 逐个房检查，核实疏散人员是否安全撤离火灾现场3） 对受伤人员进行简单包扎处理，对重伤员、联系急救中心送医院抢救，在救护伤员时要防止伤员二次受伤（4） 火情善后处理：1） 妥善保护火灾现场重要痕迹、物证，现场必须经事故调查组同意，才可清理2） 安全管理办公室负责人应查明或协助查明火灾原因，合适火灾损失情况，向公司安委会提交火灾报告备注