物业管理综合能力课件讲义

精选优质文档-倾情为你奉上物业管理综合能力精讲班第11讲课件讲义 物业管理综合能力精讲班第11讲讲义行政管理概论第一节行政管理概论一、行政管理的含义及特点(一)行政管理的含义在中国，“行政”一词最早见于史记周礼。最初，行政的一般含义是指对事务的治理和执行。现代行政管理的行政，可以理解为国家事务的管理活动。归结起来，可以从以下三个范围层次来理解：(1)最广义的行政管理含义。它是指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会活动。这里的行政管理，不仅包括政党和国家的立法、行政、司法组织活动，还包括企业、事业、社会团体等各种各样的社会组织的执行事务。(2)广义的行政管理含义。它是指国家政治目标的执行，包括立法、行政、司法等社会组织领域内特定组织的指挥活动及其机关内部的总务、后勤工作等。(3)狭义的行政管理含义。它是指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。换言之，就是指除立法、司法以外的行政部门的工作。由于这里涉及的均是公共事务的管理，所以，行政管理又名公共行政。(二)行政管理的特点作为一种特殊的社会管理活动，行政管理具有以下三个特点：1执行性。在我国，实施行政管理，必须执行党的路线、方针、政策，同时执行国家权力机关所赋予的任务，向权力机关负责，并受权力机关的监督。行政管理不仅要“有令必行”，而且要雷厉风行，注重科学管理，讲求高效率，亦即执行性要求高效率，二者是统一的。2政治性。行政机关的使命是执行国家权力机关的意志，国家权力机关具有强烈的阶级性，行政机关也不例外。社会主义国家的行政机关是人民政府，主要通过大量的组织工作来保证国家的安定团结和社会主义现代化建设事业的发展。3权威性。行政管理活动是以国家名义进行的、代表国家并以国家强制力为后盾的。一切管理对象，对行政机关及其工作人员的管理行为都有服从的义务。但行政机关在执行任务时要依法行政，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，这种法制的集中性体现了行政管理的权威性。二、行政管理主客体及活动原则1行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关。在我国，行政管理的主体是国务院和地方各级人民政府及其职能部门。当然法律法规授权的具有社会公共管理职能的事业单位以及某些垄断企业，也可以作为行政管理主体。2行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个方面和全体国民。任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。3行政管理的基本依据是行政权力。行政权力是国家行政机关为有效实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理的权力。行政权力的特点：(1)行政权力是一种公共权力。在行动上总是表现为全社会的代言人的权力，而不是某个政党、某个社会组织的代言人的权力。(2)行政权力具有合法性。行政权力的取得和运用必须符合宪法和有关法令所规定的范围、种类、程序和限度。(3)相对于政治权力来讲，行政权力是一种操作性很强的执行权力，其运用具有极强的操作性和技术性特点。(4)行政权力是一种强制性的权力。国家行政机关运用行政权力制定各种有效措施、政策，对社会事务做出具有强制性的管理。(5)行政权力具有“一元性”。这表现在：在一定的行政区域内，只有一个行政系统；在每个行政系统内部，只能有一个行政权力中心，不能有“政出多门”的情况；同时，行政权力在上下级之间、主客体之间，具有“不可逆”性，上下级之间是命令与服从的关系，不存在讨价还价的余地。4行政管理活动的根本原则是依法管理。行政管理，特别是现代行政管理必须是以法律为根本的活动准则，在法律规定的范围内实施管理。三、行政职能的涵义及内容所谓行政职能，是指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用，它是国家职能的重要组成部分。从行政管理所具有的政治性和社会性两重属性来看，行政职能可以分为政治统治职能和社会管理职能。这两者相互统一，互为前提，不可偏废。从政府运作的过程和履行职能的方式来看，行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等。从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有四大功能：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。四、行政管理组织(一)行政管理组织的含义广义的行政组织指一切具备计划、组织、指挥、协调和控制等行政功能的组织，它既包括国家行政部门的组织，也包括国家立法、司法等部门内履行行政职能的组织，还包括企事业单位、群众团体内部的相应机构。狭义的行政组织是依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单地说就是指政府机构。它的主要特征在于，一是具有权威性和强制力；二是属于预算拨款制的行政组织，全部财政来源于国家预算。本节所指的，是狭义上的行政组织。(二)行政管理组织的种类行政组织按照其功能和作用的不同，大体可分为以下一些基本种类：1领导机关。领导机关也称首脑机关，是各级政府统辖全局的指挥、决策和督导中心。领导机关是行政组织的中枢，其职能是负责制定行政组织的目标、规划和政策，对辖区内的重大行政问题进行集中领导与协调，并督导决策的实施。如我国的国务院和地方各级人民政府就属此类。2职能机关。职能机关是指在领导机关领导下，负责组织和管理某一专业行政事务的执行机关。它对上受领导机关的指挥和监督，执行领导机关的各种具体指示、方针和政策；对下行使政府的行政管理职能，指导下级相应的行政部门或某些社会公益性组织的活动。如我国国务院所属部委就属此类。3辅助机关。辅助机关是指为领导机关和职能机关实现行政目标而在行政组织内部承担协助工作的机关。辅助机关的功能主要是为领导机关和职能机关收集信息、提供咨询、协调沟通各方面的关系、管理日常事务等。辅助机关包括办公机关、信息机关和咨询机关。具体说来，又可细分为综合性辅助机关、专门性辅助机关和咨询性辅助机关三类。综合性辅助机关即各级政府的办公厅(室)、秘书处(科)等，主要处理各种综合性事务，协助领导处理政务，沟通协调各方面的关系等；专门性辅助机关即各级政府中的人事部门、总务部门、财务部门等；咨询性辅助机关包括各种智囊团、政策研究室等，其职能主要是为领导机关和职能机关的决策提供各种建议。辅助机关直接听从行政首长的指挥和命令，它对各专业职能部门没有直接指挥和监督的权力，但在授权条件下，可以代表行政首长。由于辅助机关是紧靠行政首长的一个组织环节，事实上参与政务、协助决策、沟通关系、协调活动、汇集信息、处理纠纷、培训人才、管理日常事务，它的效率如何直接关系到领导机关功能的发挥，历来被认为是一种重要的行政机关。4直属机关。直属机关是指各国政府序列中主管某些专门业务的行政机构。在我国，国务院把一些不便划归各部、各委员会管理的专门事务交付给专设的直属机构管辖，这些直属机构的法律地位略低于部委，如国家统计局、国家环保局和海关总署等。5派出机关。派出机关是指行政机关依法根据工作需要在一定区域内设立的分支机关或代表机关。派出机关有权代表国家行政机关执行某种特定的任务或执行整体性社会事务。通常情况下，派出机关是中央集权制下行政机关为减轻自身的工作负担，保证对辖区进行有效控制和管理而设置的，它不是一级政府，其职权受到派出者较强的约束。在我国，各省、自治区人民政府在必要的时候，经国务院同意，可以设立若干行政公署作为它的派出机关。市辖区和市辖区的市人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处作为其派出机关。当然，我国的派出机关还包括国家行政机关有关工作部门派出的代表机关，如海关、公安、铁路等机关派驻各地的机关以及外交部派驻国外的大使馆、领事馆以及外交部派驻香港、澳门的特派员公署等。(三)行政管理组织的结构行政组织的结构是指行政组织的各组成要素之间的相互联系方式或互动关系模式。行政组织的基本结构有纵向结构和横向结构两个方面。行政组织的上下层级之间，存在着领导和被领导的关系，这种排列方式称为行政组织的纵向结构；行政组织的同一层级之中的各部门之间，是相互协调与合作的平等关系，这种组合方式称为行政组织的横向结构。1行政组织的纵向结构。管理层次和管理幅度是影响行政组织结构形态的两个决定性因素。所谓管理幅度，是指一个层级的行政机构或一位行政首长直接控制的下级机构或人员的数目。所谓管理层次，是指行政组织纵向结构的层级。行政部门的管理层次和管理幅度在一个特定的组织内成反比关系，即就一个特定的行政组织而言，行政层次越多，每一行政机构的管理幅度就越小；反之，行政层次越少，每一行政机构的管理幅度就越大。行政层次多，幅度小，行政组织就呈尖型结构；行政层次少，幅度大，行政组织就呈扁型结构。尖型结构是一种集权的结构，有利于强有力的行政控制，但不利于发挥下级的主动性和创造性；扁型结构是一种分权的结构，有利于调动下级的积极性和创造性，但可能导致软弱的行政控制。在实际行政活动中，一个行政组织的结构往往不是纯粹的尖型或扁型的，而是综合型的，即组织中某些层次的机构管理幅度大，某些层次的机构管理幅度小。2行政组织的横向结构。又称为部门结构。我国目前行政组织横向划分的方法主要有以下几种：(1)职能部门化。即按照行政职能的界限划分行政组织的部门。行政职能部门化是目前应用最广泛的一种划分行政组织的方法，它的优点是能较好地体现专业化分工的组织原则，有利于行政组织内部的协调统一，不利之处在于实践中有时会出现各职能部门之间由于利害关系不同而发生冲突。(2)区域部门化。即按照管辖区域的界限划分行政组织。这种方法有利于某一区域内部事务的协调统一，职权下放，也可提高各地区行政人员的主动性和积极性，有利于培养人才；但不利之处是重复性机构增多，容易产生地方主义和区域部门权力膨胀、条块分割等弊端。(3)行业和产品部门化。即按照行业和产品的不同来划分行政部门的方法。这种方法的优点是有利于发挥某一行业内部专业技术力量的业务特长，符合专业化分工的原则，缺点是会造成机构的重叠设置，不利于整个行政组织系统的宏观协调。实际上，划分横向结构的这几种方法并不是互相矛盾或互相排斥的，在具体的划分过程中，可以相互结合起来使用，力求使行政组织的横向结构划分日趋合理化和科学化。 物业管理综合能力精讲班第12讲课件讲义 物业管理综合能力精讲班第12讲讲义工商行政管理概论第二节工商行政管理概论工商行政管理学与行政管理学同属于一个学科系统，即行政管理学科系统。行政管理学主要研究国家机关如何运用行政手段管理国家各项行政事务，以提高行政管理工作的效率。而工商行政管理则更进一步地研究如何运用行政手段管理市场经营主体的市场经济活动，以建立和维护生产经济秩序，促进和保护市场经济的发展。一、工商行政管理的概念工商行政管理，是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。理解这个概念，有必要弄清楚其中的三个要点，即工商行政管理的主体、对象和性质。工商行政管理的主体是国家，工商行政管理部门是代表国家行使行政权利的特定市场主管部门。工商行政管理的对象是市场经营主体及其市场经济活动以及商品。其中，最重要的是起主导作用的市场经营主体的市场经济行为。所谓市场经营主体即参与市场经济活动的组织和个人；其市场经济活动，是指在市场上进行的、直接或间接以交换为目的的市场活动。二、工商行政管理的地位 (一)工商行政管理在国民经济宏观调控体系中的地位国民经济宏观调控体系，是一个具有多项管理职能的有机整体，拥有组织职能、计划职能、指挥职能、控制职能、协调职能和监督职能。工商行政管理部门与审计、技术监督、价格监督等部门一起，共同执行着国民经济的监督管理职能。作为国家的经济行政监督管理部门，工商行政管理部门通过制定市场行政管理法规，规范商品生产经营者的市场行为；通过运用行政手段，组织并检查、监督市场法规的执行，对违反市场行为规范的商品生产经营者实施行政处罚，从而从商品生产经营者的外部，规范和干预其市场经济行为，达到间接调控市场，维护社会主义市场经济秩序的目的。工商行政管理具有对宏观控制和微观控制的双重作用。从控制的内容上看，宏观控制主要体现在：规范市场经营主体、市场准入调控、规范市场交易行为、调控市场结构等方面。微观控制主要表现在：控制市场交易场所的市场经营秩序，控制市场经营主体具体的组织运行及与其他市场主体的交易关系，维护国家生产经营者和消费者的合法权益等方面。从控制的范围看，宏观控制表现为全国性、行业性、行为种类性、市场经营主体的组织形式性控制，微观控制则表现为局部的、地方的、具体的、单个的控制；从控制的层次看，国家工商行政管理局与省级工商行政管理局这两个层次主要承担宏观控制职能，而省级局以下的各个层次工商行政管理部门则主要承担微观控制职能。(二)工商行政管理在国民经济监督体系中的地位国民经济监督体系也是一个相当庞杂的有机系统。在我国，这一体系主要包括计划监督、财政监督、银行监督、审计监督、统计监督和工商行政管理监督六大部分。其中，工商行政管理部门是综合性的经济行政监督管理部门，是对商品生产者和经营者的外部市场经济活动进行监督的职能部门，也是主管市场监督管理和行政执法部门。工商行政管理，其实质就是市场监督管理。三、工商行政管理的作用工商行政管理作用的发挥，主要与市场经济的运行紧密联系。作为国民经济宏观调控中的重要角色，它对市场经济的运行有着调节、控制、弥补、促进等作用，具体体现在： (一)对市场机制运行的重要作用所谓市场机制，是指市场中各个要素(如供需、竞争、价格等)的相互关系以及运行中的相互联系和作用。由于市场要素的多样性，因而市场机制也就表现为多种形式，如供求机制、竞争机制、风险机制、价格机制等等。市场机制通过竞争机制和供求机制发挥作用，通过价格机制而使市场供需不断的趋向动态平衡。(二)对资源优化配置的重要作用资源配置有两层含义：一是指资源的运用效率；二是指资源分配效率。进一步讲，如果一个经济能合理地运用资源和分配资源，在不降低他人生活水平的基础上让另一些人生活的更好一些，那么这个经济就是有效率的。这在经济学上被称为帕累托效率，也就是资源配置的最优效率。我国的工商行政管理，担负着纪律导向和发展导向的双重重要职责，在实现我国资源优化配置过程中，主要通过确保市场机制对资源配置的基础性功能发挥，以及维护资源配置的国家宏观计划政策的实施来确保对资源的优化配置。(三)对优化市场结构的重要作用市场结构，是指规定构成市场的卖者(企业)相互之间、买者相互之间以及卖者和买者集团之间诸多关系的因素及特征。优化市场结构，就是要创造一个有效竞争的市场结构，即创造一个既不损害规模经济的利用，又能维护竞争的市场结构。实践证明，在公共产品行业，对某些关系到国计民生的产品，以及在特定的经济时期，应该加大限制竞争，适度垄断，促进规模经济的利用。而在一般竞争性产业，应促进竞争，抑制垄断。(四)在弥补市场缺陷中的重要作用市场缺陷又叫做市场失败。是指市场机制调节的功能性缺陷，也可以说是市场机制调节的局限性。这就是说，市场不能积极而有效地解决所有市场问题。因此，政府从维护国家经济健康发展的角度出发，必然要采取措施弥补市场缺陷，工商行政管理就承担了这种职责。四、工商行政管理的目标及其实现工商行政管理的目标就是建立和维护社会主义市场经济秩序。市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所作规范，以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两方面的内涵：一是市场法律及市场伦理规范；二是规范的实施状况。表现为两方面的规定性：一是由国家市场经济法律、法规、规章构成的规定约束；二是由市场经济伦理道德等所形成的规范约束。前者通常表现为强制性硬化约束，后者则通常表现为非强制性软化约束。市场经济秩序具有如下结构状态：(一)市场进入秩序市场进入秩序包括市场主体和市场客体进入秩序。市场经营主体进入市场的秩序，就是取得进入市场的法律资格和经营权力的秩序内容。具体包括：(1)登记注册秩序；(2)投资导向秩序；(3)经营范围确认和变更秩序等。市场客体即商品进入市场秩序。主要包括：(1)社会主义市场经济的商品范畴秩序；(2)成为商品进入市场的品质条件秩序；(3)有关禁止走私品进入市场的秩序等。(二)市场行为秩序市场行为秩序主要包括：(1)反不正当竞争秩序；(2)禁止垄断行为秩序；(3)经济合同行为秩序；(4)广告行为秩序；(5)工业产权转让秩序；(6)进出口商品购销秩序；(7)反倾销秩序；(8)定价行为秩序；(9)股票证券交易秩序；(10)期货交易秩序；(11)商标行为秩序；(12)商品表示秩序等。(三)市场结构秩序市场结构秩序主要包括：(1)制止结构性垄断状态秩序；(2)产业政策秩序；(3)企业集团秩序；(4)企业组织结构秩序等。(四)市场退出秩序市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体退出市场两方面秩序规范。市场主体退出市场秩序包括：(1)企业歇业秩序；(2)企业破产秩序；(3)企业产权转让秩序等。市场客体退出市场秩序主要反映在维护市场主体合法权益秩序方面。(五)影响消费者利益的商品销售秩序影响消费者利益的商品销售秩序，主要反映在商品的价值和使用价值两个方面。具体包括：(1)商品的功能(指商品达到其设计规定的技术性能)规范秩序；(2)商品的品质规范秩序；(3)商品的计量标准规范秩序；(4)商品的定价规范秩序。需要指出的是：这里所说的商品不仅包括作为实体的商品，而且也包括技术、信息、知识等无形商品。这里所说的消费者，不仅包括作为商品最终消费者的个人，而且包括购买该商品而用以生产其他商品的生产性消费者以及诸如社会团体组织、政府机关、学校等的群体消费者。这里所说的利益，不仅包括消费者的经济利益，而且还包括人身健康、卫生以及生命安全等方面的特殊利益。因此，规范影响消费者利益的商品销售秩序就是要求商品生产经营者必须以合适的价格、充足的数量、较好的功能和较高的品质，将商品销售给消费者，以满足消费者的真正需求和全部利益。(六)维护市场经营主体合法权益的交换关系秩序具体包括：(1)工业产权登记注册秩序；(2)工业产权保护秩序；(3)经济合同纠纷调解仲裁秩序；(4)维护企业生产经营合法自主权秩序等。(七)影响社会公共利益的生产经营秩序主要包括：(1)生产经营活动的外部不经济性秩序，如防止环境污染和破坏生态平衡方面的秩序；(2)生产经营活动对社会伦理道德及政治影响规范秩序，如反对和禁止生产经营黄色书刊、净化文化市场环境的规范秩序；(3)生产经营活动对外在空间影响的规范秩序，如规范影响市政交通、影响市容等生产经营场地设置方面的秩序。(八)影响涉外经济关系的规范秩序这是一种比较特殊的秩序，它除了应该包括上述具有涉外特性的秩序外，还应包括：(1)外商来华投资、我国对外投资秩序；(2)维护国家整体利益的外贸规制秩序；(3)保护国内外消费者和生产经营者合法权益的进出口商品检验秩序；(4)涉外金融秩序；(5)涉外经济合同秩序；(6)反走私贩毒秩序等。五、工商行政管理机关(一)工商行政管理机关的概念及特点工商行政管理机关是代表国家行使工商行政管理职能，管理工商行政管理事务的国家职能机关，是国家行政机关序列中的重要组成部分。具有下列基本特性：1是国家行政机关。2代表国家行使行政管理职能。3其行政管理职能范畴是工商行政管理，即代表国家行使对市场经营主体和市场行为实行监督管理的国家经济管理职能。(二)工商行政管理机关的职责及其权限各级工商行政管理机关的主要职权内容和范围是有所区别的，但其基本职责、主要职责是共同的。国家工商行政管理局的主要职责有：其一，研究制定工商行政管理的方针、政策和有关法律、法规，制定、发布工商行政管理的规章、制度。其二，主管全国工商企业和从事生产经营活动的事业单位、社会团体、公民个人的登记注册工作，核发有关证照，依法确认其企业法人资格或合法经营地位。依法监督检查登记注册单位的登记注册行为。依法核定登记注册单位的名称。其三，依法监督检查市场主体的交易活动，查处垄断和不正当竞争、侵犯消费者权益和其他市场交易违法违章案件。依法或经国务院授权，组织开展全国性的市场监督与行政执法活动。其四，依法监督管理经济合同，指导合同仲裁机构的工作。其五，依法对国内外商标申请实行统一注册和管理，认定驰名商标，查处商标侵权行为，保护注册商标专用权，认可商标代理机构并指导工作。依法对商标评审案件做出终局决定或裁定。其六，监督管理消费品市场、生产资料市场，参与监督管理金融、劳动力、房地产、技术、信息等生产要素市场和期货市场。参与市场体系的培育、发展，参与论证、规划全国市场布局，开展各类市场登记及统计工作。其七，依法监督管理个体工商户、个人合伙和私营企业，规范其经营行为，引导个体私营经济健康发展。其八，依法监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告业发展。其九，完成国务院交办的其他事项。依据法律、法规和规章以及国务院的授权，工商行政管理机关具有以下管理权限：1规章制定和发布权。主要指国家工商行政管理局有权依法或接受立法、行政权力机关委托，制定、发布工商行政管理的规章、制度。2登记注册权。工商行政管理机关有权在其管辖范围内，对申请企业和个体工商户、私营企业、外商投资企业进行依法核准登记注册，确认其企业法人地位或合法经营地位，核定其名称，此外，国家工商行政管理局还有权对商标申请实行统一注册。各级工商行政管理机关有权对商品市场进行登记管理，审核其开办条件和管理制度。3对市场活动中的违法经营行为的依法确认权。4对违法经营行为及其行为者的依法查处权。具体包括依法调查权、检查权、行政处罚权、行政强制执行权等。5市场交易场所的经营秩序维护权。6工商行政管理法规解释权。7要求执法外部协助配合和保护权。8对消费者权益的保护权等。(三)工商行政管理机关行政行为成立的要件及其行为效力法律要求行政机关采取行政行为时应遵守的条件称为行政行为的成立要件。工商行政管理机关行政行为成立的要件一般包括：1，必须是在其法定的职权范围内采取的行政措施。2行政行为的内容必须是合法、3必须符合法律规定的程序。4必须符合法律所规定的方式。工商行政管理机关行政行为一旦合法成立，就发生一定的法律效力。一般来说具有以下几方面的效力：1拘束力。一方面，工商行政管理机关一旦决定实施行政行为，就对其行政行为的对象市场经营主体或个人产生法律拘束力，相对人必须服从和遵守。另一方面，行政行为对工商行政管理机关本身也有拘束力，它意味着在该行政行为有效成立和生效以后未经废止或撤销，工商行政管理机关包括它的上级和下级机关都有遵守的义务，受该行政行为的拘束。2确定力。确定力是指行政行为一旦有效成立和生效，非依法规定而不得随意变动其内容。3执行力。执行力是指行政行为的内容如果是命令相对人为一定行为或不为一定行为，则相对人必须执行。 物业管理的行政管理第三节物业管理的行政管理一、物业管理的行政管理涵义及工作内容(一)物业管理的行政管理的涵义物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。(二)物业管理的行政管理工作内容1.行政立法物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规。具体而言，行政机关应根据国家法律规定的基本原则，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，制定物业管理规章制度。2执法监督行政机关根据行政立法进行执法监督，是约束、制止物业管理诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业管理市场秩序、促进物业管理行业健康发展的有力手段。具体说来，行政管理部门要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，对物业管理中出现的违法行为依法予以查处。3协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业进行协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通等。4宣传引导譬如加强宣传力度，通过培训等形式向业主委员会以及物业管理企业的有关人员普及物业管理的相关法律知识，促使其学习物业管理法规、用好物业管理法规；同时，还要对物业管理法规中不便具体规定或尚未具体规定的、有利于提高物业管理水平、促进物业管理规范发展的一些行为进行积极倡导，旨在为物业管理创造和谐、健康的发展环境。二、物业管理的行政管理部门物业管理的行政管理部门，是指依法对物业管理活动及相关主体进行规范、监督、管理的各级政府职能部门。物业管理条例明确规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。另外，各省市地区也通过各种与物业管理相关的条例或办法规定了物业管理的行政管理部门。具体来说，物业管理的行政管理部门可以划分为以下几个层次：1国家级的物业管理主管机构指国务院建设行政主管部门，其主要职责是制定相关法规、政策及标准，对全国范围内的物业管理活动进行宏观管理与规范监督。2省市级的物业管理主管机构县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，即省建设厅(直辖市房地局)和市房地产管理局是本行政区域内物业管理的主管部门。其职责主要是宣传、贯彻、落实国家的法规、政策及标准，结合当地实际情况，制定地方性政策，依法查处物业管理活动中的违法违规行为，维护物业管理市场秩序。3基层物业管理主管机构包括区、县房地产行政管理部门，是辖区内物业管理的行政管理部门。基层物业管理主管机构主要负责本辖区内物业管理活动的执法监督、协调服务、宣传引导，并承担上级行政主管部门和区、县人民政府依法交办的具体工作。4基层政府及其派生机构包括街道办事处、乡镇人民政府等，它们不仅指导和管理业主委员会的工作，同时也履行一些具体的行政管理职能。实践工作中，街道办事处和乡镇人民政府对物业管理活动具有十分重要的监督管理、协调支持的作用。5物业管理的相关行政管理部门(1)规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门按职责分工，这些行政部门分别负责管理违章搭建、环境环卫以及维护社会治安等相关工作。(2)工商行政管理部门主要负责审核、管理物业管理企业的工商注册登记、企业经营范围的确定、企业广告宣传是否符合法律规定等内容。(3)物价行政主管部门政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依法对物业管理企业的收费行为进行监督。如果物业管理企业违反价格法律、法规和规定，则政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、反不正当竞争法予以处罚。(4)税务行政管理部门依法监督和管理物业管理企业的纳税情况，涉及的税种有企业所得税、营业税、城市维护建设税和教育附加税。三、物业管理的行政管理方式与手段市场经济条件下，政府的作用主要是根据法律、法规、规章对物业管理行为进行监督管理，为其从事市场活动提供法律和制度上的保障。在管理模式上，从“大政府、小社会”转变为“小政府、大社会”；在管理方法上，从传统的以行政管理方法为主转变为以法律方法为主。1，对物业管理企业的行政管理方式(1)依法处罚。处罚的方式如下：警告、罚款、没收违法所得和非法财产、责令停业、暂扣或吊销许可证、行政拘留以及其他行政处罚；(2)备案记载。记录物业管理企业的基本情况、经营管理业绩，特别是违法违规等不良行为。2对物业管理行业的行政管理方式(1)实施准入制度。对物业管理企业实行资质管理制度，对专业人员实行执业资格准入制度；(2)创造竞争环境。在物业管理行业中推行市场竞争机制，创造公开、公平、公正的市场竞争环境；(3)组织开展考评活动。在物业管理行业内，组织创优达标等考评活动；(4)处理投诉。按照法定权限与程序，处理各种投诉，解决物业管理纠纷。可以看出，上述行政管理对于创造良好的物业管理市场环境，对于物业管理企业以及行业的健康、快速发展均具有非常重要的作用。3物业管理的行政管理手段物业管理的行政管理手段可以归结为如下三种：(1)限制手段：主要有吊销资质证书、降低资质等级等；(2)经济手段：主要包括奖励、罚款、没收非法所得等；(3)教育手段：主要包括教导、规劝、告诫、表彰和经验推广等。四、物业管理企业与行政管理部门的关系物业管理企业是依据公司法设立的自主经营、独立核算、独立承担民事权利和义务的民事主体。物业管理行政主管部门依法对物业管理企业实施行政监督管理，就与管理对象即行政相对人发生行政法律关系。(1)服从行政部门的管理物业管理企业应及时、全面、准确地了解并掌握物业管理相关的政策、措施、法律、法规，严格遵守各项规章制度，在实际行动上自觉服从行政管理部门的管理。(2)协助行政部门的管理国家将维护社会治安的责任通过法律、法规形式授权给有关行政管理部门，因此行政管理部门是执行相关法规的主体，承担了维护社会以及市场正常秩序的重大任务。当物业管理企业遇到涉及行政管理的事务时，应当主动向行政管理部门反映，积极协助行政管理部门进行处理，但决不能越权、越位，模糊了自身职责和定位。(3)借助行政部门的管理物业管理企业应当主动加强与行政管理部门的交流沟通，关注政策的变化，并积极服从、执行相关规定，配合行政管理。这种配合与服从，往往会为物业管理企业获得行政管理部门的理解、支持奠定良好基础，从而为自身的发展创造良好的外部环境。(4)支持行政部门的管理物业管理企业是社会活动的参与者，应及时响应行政管理部门的号召，积极开展有关政策法规的宣传、贯彻、落实等活动，及时向物业管理行政主管部门及有关部门反映社会信息，真实、准确地通报实际情况，为行政管理部门的决策和管理提供便利和支持。 物业管理综合能力精讲班第13讲课件讲义 物业管理综合能力精讲班第13讲讲义法学基础知识欢迎大家来到中国物业管理教育网，今天我们共同学习物业管理综合能力课程 第7讲第六章法律基础知识与应用（上） 前言 一、内容提要 第一节法学基础知识 第二节民法基础知识 第三节合同法基础知识 二、考试目的和考试要求 是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。 掌握：法人的条件，民事法律行为的有效要件，无效民事行为和效力待定民事行为的种类和法律后果，过错责任的构成要件，法律对格式条款的规制，不当得利，无因管理，诉讼时效（物业管理法律关系，物业管理法律事实）。 熟悉：合同法基本知识，承担违约责任的方式，（物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，担保物权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同）。 了解：法的特征，法的分类，法的制定，法律渊源，法的实施，自然人民事行为能力的划分，承诺的有效要件，抗辩权，要约，要约邀请。 本章大纲明确把物业管理法律相关内容列为掌握和熟悉的内容。 三、内容辅导第六章法律基础知识与应用法是国家制定或认可的社会规范，是国家强制力的表现。第一节法学基础知识一、法的概念和特征法，又称法律。它有广义和狭义之分。广义的法是指国家制定或认可并由国家强制力保证实施的各种规范性文件的总称。广义的法不仅包括全国人民代表大会制定的宪法、全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律、国务院制定的行政法规和国务院各部门制定的部门规章，而且包括地方人民代表大会及其常务委员会和地方人民政府制定的地方性法规和地方政府规章等。狭义的法是指国家立法机关制定的规范性文件的总称。中华人民共和国宪法第58条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。”因此，在我国，狭义的法专指全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。法是上层建筑的重要组成部分，与上层建筑的其他组成部分(如政策、道德、宗教等)相比，具有以下特征：(一)法是一种特殊的社会规范社会规范是调整人与人之间社会关系的行为规则，包括法律规范、道德规范、社会团体规范等。(二)法是国家制定或认可的社会规范制定和认可是国家创制法律规范的两种基本形式。(三)法是规定了人们权利和义务的社会规范法的核心内容在于规定了人们在法律上的权利和义务。法律权利是指法律赋予人们的某种利益或行为自由。法律义务是指法律上规定人们必须履行的某种责任或行为界限。(四)法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范二、法的分类(一)法系根据法律的结构、形式和历史传统等外部特征以及法律意识和法律实践的特点等因素，可以把法分为不同的法系。目前运用比较广泛的分为大陆法系和英美法系。1大陆法系大陆法系，又叫罗马法系、法典法系。旧中国国民党统治时期的法律，多是参照德、日两国的法律制定的，因此也属于大陆法系。2英美法系英美法系，又叫普通法系、判例法系。我国香港特别行政区的法律在形式上也保留了英美法系的特点。(二)法的形式分类根据法律的外部形式和结构等方面的特点，可以把法进行一般分类。1按照法所调整的是国内关系还是国际关系，把法分为国内法和国际法。2按照法所规定的内容和效力的强弱，国内法又分为根本法和普通法。3按照法规定的是反映事实关系的权利和义务还是保证这种权利义务关系的程序，可以把法分为实体法和程序法。4按照法的效力范围，可以把法分为一般法和特别法。5按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。三、法的制定(一)法的制定的概念法的制定，又称立法，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。(二)法律规范一个完整的法律规范在逻辑上是由“假定”、“处理”和“制裁”三个要素构成的。(三)法律渊源我国的法律渊源有：1宪法2法律3行政法规4部门规章5地方性法规6地方政府规章7自治条例和单行条例8特别行政区的法9国际条约四、法的实施(一)法的实施的概念法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。法的实施主要有两种方式。一种是法的遵守，简称守法，这是我国法的实施的基本方式之一。法的实施有时必须由国家机关干预，这时就产生了法的实施的另一种基本方式法的适用。(二)法律适用法的适用，又称法律适用，有广义和狭义两种解释。从广义上说，法的适用包括一切司法和执法活动。从狭义上说，法的适用也称司法或司法适用。(三)法律关系1法律关系的概念法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的权利和义务关系。2法律关系与法律规范(1)法律规范是法律关系产生的前提(2)法律关系是法律规范实现的特殊形式法律规范是抽象的，而法律关系则是具体化了的。3法律关系的种类(1)平权的法律关系与隶属的法律关系(2)一般的法律关系和具体的法律关系(3)绝对法律关系和相对法律关系(4)调整性法律关系和保护性法律关系4法律关系的构成要素法律关系由三个要素构成：主体、客体和内容。(1)法律关系的主体法律关系主体又称权利主体，是指法律关系的参加者，即在法律关系中依法享有权利和承担义务的人或组织。(2)法律关系的内容任何法律关系都是在法律关系主体间形成的一种权利和义务的关系。因此，权利和义务就构成了法律关系的内容。(3)法律关系的客体法律关系客体，又称权利客体，是指法律关系主体的权利和义务所指向的对象。法律关系的客体主要包括三类：物、行为、和人身相联系的非物质财富。(四)违法、法律责任和法律制裁按照违法行为的具体性质、危害程度和所承担的法律责任的不同，违法可以分为：违宪、民事违法、行政违法和刑事违法(即犯罪)。按照违法行为的性质和危害程度，可以将法律责任分为：违宪责任、刑事责任、民事责任和行政责任。按照承担法律责任的不同，可以将法律制裁分为：违宪制裁、刑事制裁、民事制裁和行政制裁。 民法基础知识(上)第二节民法基础知识我国尚无统一的民法典，1986年颁布的中华人民共和国民法通则就成为我国规范民事生活的最基本的法律规范。一、民法概述(一)民法的概念及调整对象民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。民法所调整的对象是平等主体之间的人身关系和财产关系。(二)民法的基本原则当事人在从事民事活动时应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用的原则，这是民法的基本原则。(三)民事法律关系受民法规范的社会关系叫民事法律关系。二、民事主体当前各国普遍承认的民事主体是自然人(个体)和法人(组织体中的一种)，我国把其他组织(法人之外的特定组织体)也列入民事主体。(一)自然人自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。自然人的民事权利能力一律平等。民事行为能力是以年龄和智力状况的不同来区分的，我国民法划分为三种：(1)完全民事行为能力人(2)限制民事行为能力人(3)无民事行为能力人(二)法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人不同于自然人的地方在于它是组织体，是人的集合或财产的集合。但并非所有的组织体都是法人，法人需要具备一定的条件。1法人应当具备的条件：(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经费。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任2法人的分类(1)企业法人：是以生产经营为活动内容，独立进行经济核算，自负盈亏，并向国家纳税的单位。(2)非企业法人：是不直接从事生产经营的法人，主要以国家管理和非经营性社会活动为内容。包括国家机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。3法人的民事权利能力和民事行为能力法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭，两者的范围相同，都要受到其经营范围的限制。(三)其他组织其他组织是不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。在我国，其他组织主要指个体工商户、农村承包经营户、个人合伙等。三、民事法律行为(一)民事法律行为1民事法律行为的概念及有效要件民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。民事法律行为的上位概念是民事行为。民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益。民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定特定形式的，应当依照法律规定。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2无效民事行为无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。有以下几种：(1)无民事行为能力人实施的；(2)一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；(3)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(4)违反法律或者社会公共利益的；(5)以合法形式掩盖非法目的的。民事行为被确认为无效的法律后果：当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。3可撤销民事行为可撤销民事行为是行为人意思表示不真实，法律赋予表意人撤销权，由其决定行为效力的民事行为。有以下几种：(1)行为人对行为内容有重大误解的；(2)显失公平的；(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为。可撤销民事行为的法律后果：因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销该行为。但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。被撤销的民事行为从行为开始起无效。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。4效力待定民事行为效力待定民事行为，是行为成立后效力处于不确定状态，需待有权利的第三人的意思表示来确定其效力的行为。其与可撤销行为的区别在于可撤销行为在撤销之前为有效，撤销权人为行为的一方当事人；效力待定行为在确定之前处于效力不确定状态，有权确定其效力的为行为当事人以外的第三人。效力待定民事行为有以下几种：(1)限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为。(2)无权处分行为。一般来说，只有所有权人或依法、以约定享有处分权的人才有对物的处分权，如果无处分权而擅自处分他人之物则为无权处分。(3)无权代理行为。代理人无代理权、超越代理权或在代理权终止之后以被代理人的名义所为的民事行为为无权代理。效力待定民事行为的法律后果：(1)第三人的追认权：限制民事行为能力人的法定代理人、无权处分行为中的有处分权人、无权代理中的被代理人有追认权，如果追认，该行为有效，如果拒绝追认，限制民事行为能力人的行为无效；无权处分和无权代理行为对追认权人不生效力，由无权处分人和无权代理人对行为负责。(2)相对人的催告权和撤销权：相对人可以催告追认权人在一个月内予以追认。追认权人未作表示的，视为拒绝追认。行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利，使行为归于消灭。 物业管理综合能力精讲班第14讲课件讲义 物业管理综合能力精讲班第14讲讲义民法基础知识(下)四、民事权利民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权和人身权两大类。财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权；此外知识产权中既有人身权又有财产权。(一)债权债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。1债的发生原因债权的发生主要基于四种原因：合同、侵权行为、不当得利和无因管理。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。一般情况下，合同成立之后完全履行之前，在双方当事人之间产生债权债务关系，一方当事人有权请求对方按照合同约定履行债务。侵权行为是不法侵害他人的合法权利，应承担民事责任的行为。民事主体都负有不得侵害他人合法权利的义务，如果违反此项义务，侵害他人的财产权利或人身权利，则在侵害人和受害人之间产生债权债务关系，受害人有权请求侵害人恢复权利或赔偿损失。不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。取得的不当利益应当返还受损失的人。无因管理是没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。无因管理人有权要求受益人偿付由此支付必要的费用。2保证保证是债的担保方式的一种。民法通则规定了保证、抵押、定金和留置权四种担保方式，担保法又规定了质权。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。3多数人之债多数人之债是债权人或债务人是两个以上的债。根据债权人、债务人享有权利和承担债务的方式不同，多数人之债可分为按份之债和连带之债。(二)人身权人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容的民事权利。包括人格权和身份权。五、民事责任民事责任是指民事主体违反合同义务或者法定义务而应承担的法律后果。民事责任主要是合同责任和侵权责任。侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的产生可能是由于行为人的故意或过失行为给他人造成损害，也可能行为人既无故意也无过失，但依照法律规定应当承担责任；前一种为过错责任，后一种为无过错责任。侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充。1过错责任原则过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：(1)损害事实的发生。即有人遭受了财产损失或精神损害。(2)行为人实施了违法行为。行为人只对自己的违法行为负责，如果行为人是出于正当防卫给侵害人造成损害，不构成侵权。(3)违法行为与损害事实之间有因果关系。损害事实确实是由违法行为造成。(4)行为人有过错。行为人主观上是因故意或过失而实施违法行为。2无过错责任原则在法律有特殊规定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。民法通则规定了以下几种情况，行为人应承担无过错责任：(1)国家机关或者国家机关工作人员的职务行为侵权；(2)产品缺陷致人损害；(3)高度危险作业致人损害；(4)污染环境致人损害；(5)地面施工致人损害；(6)建筑物致人损害；(7)饲养的动物致人损害。六、诉讼时效1诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。2诉讼时效的种类(1)一般诉讼时效：一般诉讼时效为两年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。(2)特殊诉讼时效特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。民法通则中规定的短期诉讼时效为一年，包括以下几种：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。另有特殊诉讼时效规定在单行法中，如合同法中规定国际货物买卖合同和技术进出口合同适用的诉讼时效为四年。3诉讼时效的起算、中止、中断和延长(1)起算诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。(2)中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。(3)中断诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。(4)延长有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 合同法基础知识第三节合同法基础知识一、概述1合同的概