金沙国际商业部分营销推广策划报告

金沙国际商业部分营销推广策划报告目录一、商业市场营销环境简析（一）总体态势（二）各商圈的发展状况（三）在销典型商业物业调查分析二、区域商业市场竞争状况分析（一）总体竞争状况（二）竞争物业调查分析三、入市时机四、销售准备（一）卖场包装（二）现场包装（三）销售物料（四）销售前工作计划表五、销售方式及市场风险的应对策略（一）销售方式及相关策略（二）市场风险的规避及应对六、价格策略及投资回报模式确定（一） 价格策略（二） 投资回报策略七、销售组织及销控策略（一） 销售组织（二） 销控策略八、营销推广策略（一） 整体营销思路（二） 商业部分卖点的提炼及挖掘（三）营销推广阶段划分（四）营销推广活动（五）广告推广计划商业市场营销环境简析（一） 总体态势随着重庆城市化进程的加快， “八小时重庆” “半小时主城”逐 步成型，完善便利的交通系统将主城九大区连接得浑然一体，使本 市城市化比例由 20%左右上升到了 33%左右。而随后几年，城 市扩容加大，城市化速度将逐步加快，预计到 2010 年为 50% 左右，城市人口每年增加 120 万人左右，而相应的人均商业 物业也将相应增加。目前，主城 9 区城市常住人口约 600 万人左右，而正常 经营的商业面积不足 400 万平方米。按国际通行标准，市民 人均商业面积到 1 平方米时算相对饱和。到 2005 年，主城区 城市常住人口将接近 900 万人，商业物业面积也会超过 700 万平方米。人口增加，消费额也会增加， 2002 年全年完成社 会消费品零售额 762 亿元，增长在 9%以上。城市常住人口的 增加，从而带动消费的增加，给 商业物业发展带来了极大的 空间。因此，预计未来几年内，商业物业无论是的开发市场还 是经营市场都将会是红红火火，商业的业态发展将会是日益 丰富，呈现出多元化、国际化的特色。无疑，这样的利好发 展将会带动旺盛的消费市场和投资市场。因此商业物业的发展，将面临前所未有的市场发展机遇！（二） 各商圈的发展状况1、解放碑商圈（ 1）发展现状本市最具规模、商业业态最丰富的商圈，最核心的都市商业圈。商圈以解放碑步行街为核心，北起临江门、 南至较 场口、西达民生路、东到小什字，由临江门、沧白路、新华 路、民生路等围合成多边形区域。面积约1.2 平方公里。目前经营商品包括食品饮料、烟草、纺织品、日用百货、家电 及五金交电化工产品等。商业营业面积近60 万平方米，大小商场（商铺）近 3000 家， 2002 年商业销售额约 140 亿元。该 商圈集中了大都会（太平洋百货） 、重百、新世纪等零售商。 （2）发展趋势作为本市的核心商圈以及重庆CBD 核心区域（含朝天门等） ，解放碑商圈未来定位为全市性中高档消费品提供地，提高在全市的商业地位。商业发展向较场口、新华路、朝天门方向拓展，并着手打造首个地下商城，打破现有商业格局。今、明两年主要新增商业物业项目有时代广场、帝都广场、丽岛春天、世贸中心、恒通云顶等，新增零售商有北京华联、银太百货、王府井等，该商圈商业物业 3 年增量保守估算超过 60 万平方米。2、南坪商圈（ 1 ） 发展现状 本市目前最具发展潜力的区域性商圈，区域内专业市场较多。目前，以南坪转盘为中心，南坪东、南、西、北路为 辐射方向的半径约 500 米范围。是各区域内国外零售业巨头 最集中的。南滨路滨江休闲商业带是目前全市商业业态结构 的新增长点。经营商品（业态）包括餐饮、百货、家电、汽 车及零配件、药品等。商业营业面积超过 30 万平方米。 2002 年商业零售额超过 30 亿元。该商圈目前有重百南丰商场、新 世纪江南商都、百盛百货、麦德龙、诺玛特 、好又多、建玛（ 2 ） 发展趋势商业发展向南坪西路、 南路、 北路及南滨路、 步行街拓展，业态突出滨江休闲商业、商业会展、专业市场等，着力打造购物中心、烟草配送中心、医药物流中心、汽摩展销中心、建材销售中心。今、明两年主要新增项目有天龙广场、浪高凯悦、 贝迪新城、 上海城， 以及南滨路滨江休闲商业项目如第一大道、中央大街等， 3 年内增量保守估算约 80 万平方米3、观音桥商圈1）发展现状以观音桥转盘为中心， 建新东、 南、 西、北路为辐射方向， 半径 1000 米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，凭借 邻解放碑及新区优势， 曾为上世纪 90 年代中期的第二大商圈， 但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心” 现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖北城天街投入使用，该商圈在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近重百现代商场、新世纪世纪新都、 乐福等。2）发展趋势观音桥商圈的总体发展思路是由30 万平方米。该商圈目前有 北京华联、华音商厦、 家1 平方公里扩大为 4 平方公里。 以大型百货店为龙头， 以购物中心为核心， 以专业市场、 专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式， 集中布置一批大、 特、 名、老精品店， 形成一个现代化商业区； 以北城天街为中心建成重庆最大的街区型购物中心，集购物、 休闲、餐饮、娱乐于一体，以百货店为主力店。向建新东路方 向发展专业市场。今、明两年主要新增项目有北城天街、黄金海岸、佳侬商业街、现代广场等， 3 年内增量保守估算约 35 万平方米。4、杨家坪商圈（ 1 ） 发展现状以杨家坪步行街为中心，东 至工学院、西至动物园、南 至直港大道、北至谢正街。 杨家坪商圈位于九龙坡腹地，因 建设厂、铁马集团、工学院等占据杨家坪中心大片土地，造 成以前商业物业发展滞后。商业结构不合理、形态单一；中 低档商业比例较大，中高档商业缺乏，品牌店更少；地下商 业比例较高；消费人群外流明显。目前商业营业面积约 20 万 平方米，日均人群流量 28 万人次。该商圈目前有重百杨家坪 商场、富安百货、立丹百货、杨家坪地下商场等。（ 2 ） 发展趋势以重新规划实施的步行街为中心，建设一个面积约 2 平 方公里的步行商业系统，以大型购物中心带动区域商业发展。 重点发展步行街周边商业。今、明两年主要新增项目有上海 中心、斌鑫世纪城等，杨家坪商圈，增量保守估算约 35 万平 方米。5、沙坪坝商圈1） 发展现状 ：