项目启动计划书

项目启动计划书2015年1月目 录目录. .一、 公司简介1.1公司基本信息.3 1.2公司使命.3 1.3公司基本服务范畴.3二、 项目综述2.1项目名称.42.2项目介绍.42.3项目区域概括.42.4项目区域调研.52.5项目定位及业态规划.10 三、 招商与运营管理3.1统一运营优势.163.2统一运营管理规划.17四、 盈利 商铺参考租金4.1商业调研.224.2租金定制.234.3租金合算.244.4租金回报.254.5租金免租期.254.6营业免租期.264.7租金增幅.27五、 综合成本核算 5.1物业成本费用.27 5.2宣传推广及招商费用.32 5.3装修改建及景观量化费用.34 5.4运营管理人员成本费用.35 5.5办公用品及其他费用.36六、 前期启动核算6.1前期投入.37 6.2后期经营.37 一、 公司简介二、项目综述：2.1项目名称：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】 2.2项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积78000，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区3号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。2.3项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。总人口8.6万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。2.4项目区域调研2.41 区域优势2.42 目标客户访谈调查调研背景为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。 考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。调研目的了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。 了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。 了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。调研方法总调研样本：500份，无效样本：14份。调研结果2.43 SWOT分析2.5项目定位及业态规划2.51项目定位2.52商业市场定位2.53项目各楼层业态亮点2.531商业规划与功能落位1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐2楼#时尚生活三、 招商与运营管理3.1统一运营优势更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大3.2统一运营管理规划3.21招商标准 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进。B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。3.22推广策略 推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心” 1、 形象领先：现代化、高品位、新时尚 2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验 3、活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆 4、精耕渠道：整合推广及创新 5、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验 攻略核心要领：尖 / 精 / 高 尖: 直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体 精: 清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别 高: 准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖 3.23业态分布最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务最多的异国风情美食、最全的购物乐土可能包含品牌四、盈利 商铺参考租金4.1商业调研商业街区分析地址金桥购物北侧小街上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场商铺面积面积40-50平方米面积33-77平方米面积30-120平方米面积30-90平方米面积24-48平方米店铺标准开间3-4米进深12米开间3-7米进深11米开间3-7米进深10-15米开间3-11米进深8米开间3米，进深8米商业特征以烟酒、美发超市通讯业态为主以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街以餐饮、烟酒零售汽车服务业态为主以餐饮业态为主老餐饮街一层农副产品为主二层小型服装为主租金水平30-40元/月/（1层）15-25元/月/（2层）25-35元/月/35-45元/月/45元/月/（1层）25元/月/（2层）15元/月/（3层）45元/月/一层30元/月/二层25元/月/大棚业态划分烟酒；5家餐饮；41家餐饮；34家餐饮；42家农副产品超市；3家烟酒；21家通讯；2家大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街地址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北向柳兴大街北侧联华西侧南北向大柳塔惠民路商铺面积20-30平方米面积30-60平方米面积30平方米30-70平米面积30平方米面积15-40平方米店铺标准开间2-2.5米进深10米开间3-3.5米进深9-13米开间3米，进深10米开间3米进深10米开间3米，进深10米开间3-6米进深5-7米商业特征以小型餐饮、灶具针织批发主，档次较低。以五金机电小型烟酒零售为主，档次较低以通讯 维修业态为主以小型餐饮、美发业态为主大柳塔镇政府所在地，无主要业态特征服装街租金水平20-35元/月/45-50元/月/30-35元/月/35-40元/月/50元-55/月/50-65元/月/业态划分针织批发；11家五金；41家通讯电器；28家小型餐饮；20家小型餐饮；3家灶具批发；11家烟酒；13家小家电；6家小型美发；13家美发；2家服装；80家分布在一层和二层小型餐饮；18家宾馆；5家通讯；1家书店；3家其它；小家电药店、婚纱影楼等，档次较低品牌快餐：曼哈顿小餐饮；4家汽车配件；3家4.2租金定制A段非餐饮区B段非餐饮区位置月/位置月/外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一层13中心楼一层10中心楼二层10中心楼二层8中心楼三层8中心楼三层63#一层153#一层123#二层123#二层103#三层103#三层8一拖三15一拖三12A段餐饮区B段餐饮区位置月/位置月/4#外街274#外街244#三层144#三层10A段非餐饮面积位置外街内街面积1245.881657.93租金/月/2415年租金总计358813.44298427.4B段非餐饮区位置外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层中心二层中心三层一拖三面积3983.544769.744876.673450.811685.371398.21361.21800.911925.71910.92634.94租金/月/21129612108108612年租金1003852.08686842.56526680.36248458.3242693.3167778130671216109.2184867.2137586379431.4总计A断租金总计657240.84总租金4582210.2B段租金总计3924969.36餐饮区位置4#外街4#三层A段面积513.79B段面积1567.57A段面积0B段面积2171.31租金/天/27240租金/天/10年租金总计166467.96451460.16租金0年租金总计260557.2共计4.3租金合算4.4租金回报A段1年2年3年4年5年非餐饮区总租金00657240.8657240.8657240.8回报比例0060%80%90%总计00394344.5525792.7591516.8餐饮区总租金00166468166468166468回报比例0060%80%90%总计0099880.78133174.4149821.2B非餐饮区1年2年3年4年5年回报比例0060%80%90%一拖二总租金00169069516906951690695回报租金00101441713525561521625一拖三总租金00189715.7379431.4379431.4回报租金00113829.4303545.1341488.2三层总租金00263340.2526680.4526680.4回报租金00158004.1421344.3474012.3四层总租金00124229.2248458.3248458.3回报租金0074537.5198766.7223612.53号楼1、2、3层总租金00270571.1541142.3541142.3回报租金00162342.7432913.8487028.1中心楼1、2、3层总租金000538562.4538562.4回报租金000430849.9484706.2小计00152313031399753532472B餐饮区1年2年3年4年5年一拖二总租金00451460.2451460.2451460.2回报租金00270876.1361168.1406314.1三层总租金00130278.6260557.2260557.2回报租金0078167.16208445.8234501.5小计00349043.3569613.9640815.6B段总计00187217437095894173288A+B总计002366399436855649146264.5租金免租期 装修免租期行业惯例一般为： 1、超市46个月 2、时尚服装服饰类租户23个月 3、正餐通常为34个月 4、娱乐类通常为35个月 如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2015年3月19日。（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。）4.6营业免租期 经营免租期行业惯例一般为： 1、主力店， 1236个月 2、次主力店， 1224个月 3、品牌店， 1224个月 4、特大型品牌店， 60个月（5年） 经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期： 1、一拖二（内街、外街）： 30个月 2、一拖三： 36个月 3、三层、四层：（1、2、4） 36个月 4、1号楼中心楼： 42个月 5、3号楼1、2、3层： 36个月备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用4.7租金增幅非餐饮区（年租金增幅）非餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段00657240.84657240.84657240.84788689.008788689.008788689.0081025295.711025295.71B段001523130.483924969.363924969.364709963.2324709963.2324709963.2326122952.2026122952.202总结002180371.324582210.24582210.25498652.245498652.245498652.247148247.9127148247.912租金增幅餐饮区（年租金增幅）餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段00166467.96166467.96166467.96199761.552199761.552199761.552259690.0176259690.0176B段00581738.76712017.36712017.36854420.832854420.832854420.8321110747.0821110747.082总结00748206.72878485.32878485.321054182.3841054182.3841054182.3841370437.0991370437.099租金增幅五、 综合成本核算5.1物业成本费用（悦榕智腾物业）5.11人员成本部门职位人数工资/月备注合计（人数）合计（金额）办公室经理170001人7000综合管理员140001人4000工程部工程主管145009人29400电工270003500/月/人弱电工13300水暖工256002800/月/人运行组390003000/月/人秩序部秩序主管1400012人36400秩序员（车场）260003000/月/人秩序员（巡逻）6180003000/月/人秩序员（监控）384002800/月/人保洁部主管1400014人35500保洁员（内）10240002400/月/人保洁员（外）375002500/月/人小计37人1123005.12物业成本类别备注合计（人数）合计（金额）保险月工资总额的29.3%X50%16452福利每年每人80037人2467伙食补助全体人员200/月/人37人7400合计/月37人138619合计/年37人16634285.13环境成本项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用耗材40004000清洁用设备、工具折旧除四害消杀费用（含消毒）消杀耗材：200元/月200280消杀设备、工具折旧：80元/月80化粪池清理化粪池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合计/月5080合计/年609605.14公共维修费用项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）备注公共照明及小件维修材料费综合测算60006000电梯维保费综合测算30003000包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）消防系统维修保养综合测算15001500烟感、喷淋、防火卷帘门、消防智能报警系统等。各种水泵、风机维修保养费用综合测算20002000高压供电变压器及附属设备维修、保养费用综合测算20002000合计/月14500合计/年1740005.15物业成本费用：1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637元2）管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：16064元3）税金按照每月成本和佣金的5.75%计算，每月费用为：10160元4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332元。5）项预计得出物业费为每平米5.65元。5.2宣传推广及招商费用类别预算合计：485万宣传类户（内、外）广告140万招商类电视媒体/短信/广播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告115万招商见面会、商家签约仪式80万物料类印刷、包装、物料、广告位制作（内街、外街）、指引牌、50万备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。5.21宣传推广及招商 5.3装修改建及景观量化费用位置类别预算合计854万中心楼1、2、3层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象墙等84万1号楼3、4层2号楼3、4层3号楼1、2、3层4号楼3、4层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断墙等240万一拖二一拖三地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼梯等230万景观建筑及量化商圈内整体景观及量化100万改造水、暖、电、管道、消防、墙体等根据现有建筑结构，大型主力店入驻，需要全面改动200万备注：目前所有意向入驻商业均不出装修费用，主力店均需装修补贴。5.4运营管理人员成本费用项目职位人数每人/元年薪/元招商经理115000180000招商平面设计110000120000招商文案1500060000招商专员44000192000运营经理112000144000财务24500108000运营专员45000备注：目前所有以谈运营管理公司，年运营成本费用均在200万以上，不含宣传推广招商及改建等其它费用。5.5办公用品及其它费用 名称类别预算办公用品桌椅、用品、复印机、接待处、饮水机及办公场地装修等6万办公用品消耗品费用400/月/元4800元/年办公设备维护保养费用100/月/元1200元/年通讯费200/月/元2400元/年交通费用及差旅费500/月/元6000元/年其它费用员工餐费：30元/人/天福利：600元/人/年保险：工资总额的29.3%X50%税金：工资总额的5.75%29万/年共计37.16万备注：以上费用不包括宽带、水、电等费用六、 前期启动核算6.1前期投入前期启动投入资金名称类别金额/万共计/万宣传推广整体宣传及活动2201547.86招商招商及物料265改造、装饰装修室内装饰装修、墙体、水、暖、电、管道及消防改造等754景观及量化商圈内整体量化及景观100招商运营人员人员成本104.4办公办公成本37.16物业物业成本X30%67.36.2后期运营后期运营成本/年名称类别金额/万共计/万宣传推广宣传及活动70337.56招商招商及物料15招商运营人员人员成本104.4办公消耗、福利及税金31.16物业物业成本X30%67.3暖气供暖费X30%