太原市物业服务收费若干政策解答

太原市物业服务收费若干政策解答发布日期：2014-5-22 来源：原创 一、物业服务收费的价格形式是如何规定的？答：山西省定价目录（晋价综字2002290号）规定，物业服务收费具体标准实行政府指导价授权市、县人民政府制定。山西省物业服务收费管理实施办法（晋价服字200485号）第六条规定：物业服务收费管理区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第七条规定：实行政府指导价的住宅物业服务收费，由市政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政正主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，按照优质优价的原则，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布，同时向省物价局和省建设厅备案。具体的收费标准由业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；按房屋建筑面积计费按月、季或年收取。二、物业服务收费政府指导价的内涵是什么？答：政府指导价不是最终定价，具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体律情况在政府指导价范围内确定并在物业合同中约定。价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行明码标价管理。三、物业服务收费的构成有哪些？服务成本有哪些？答：（一）实行包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。（二）物业服务成本构成一般包括以下内容：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生绿化养护、秩序维护费用；4、物业服务企业办公费用；5、物业服务企业实施物业管理必备的设备的固定资产折旧；6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7、经业主或业主委员会同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、办法的主要内容是什么？答：此次新出台的太原市物业服务与收费管理办法主要内容是：物业综合服务费、装修服务费、住宅电梯运行费、车辆停放服务费实行政府指导价；住宅中的别墅、商业务性住宅（商住房）及非住宅用房物业服务收费执行市场调节价。以及物业服务企业申请收费的办理和审批过程、要求等内容。五、哪些情况必须实施办法？答：（一）根据办法规定，2014年7月1日前双方签订委托合同（协议）有明确期限，没有到期并且在新标准范围内的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，但高于新的标准的，应在7月1日前履行办法中的程序进行确认。否则，应将到新标准以内按新的办法重新约定。（二）根据办法规定，2014年7月1日实施后，新建的首次移交的住宅小区的物业服务收费，严格按照新核定的标准执行。（三）对提前解除前期物业服务合同，建设单位另行选聘物业服务企业的；前期物业服务合同期满或原业主委员会任期期满，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的；物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，由街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督居民委员会代行业主委员会职责；重新选聘物业服务企业的，都应严格执行办法。（四）对物业服务合同期满、业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿继续提供服务的，在多数业主的要求下，应当执行办法。六、如何实施、执行办法？答：（一）提前解除前期物业服务合同的，建设单位应当按规定程序另行选聘物业服务企业，新选聘的物业服务企业可持市物业行政主管部门备案证明，在标准规定的指导价范围内持新签订的物业服务合同及区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会签署盖章的证明及其它主管部门需要的资料办理收费备案并申领太原市服务价格登记表资料。（二）小区已成立业主委员会的，要在区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会的指导、组织下，通过召开业主大会（或书面征求意见）的形式，在办法规定的政府指导价范围内，征求业主对物业服务收费标准、物业服务的内容、停车收费等相关方面的意见，并将征求的修改意见在物业管理区域显著位置予以不少于十日的公示。公示后，可持新签订的物业服务合同、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会签署盖章的证明及价格部门需要的其它资料，申领太原市服务收费登记表并办理收费手续。（三）小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业按前款方式征求意见并公示后，经区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会在证明资料中予以明确意见，并提供价格行政主管部门需要的资料，办理收费手续并申领太原市服务价格申办登记表资料。七、现有的未实现物业服务的住宅小区如何实施物业服务收费管理？是否执行办法？答：现有的未实现物业服务的住宅小区应尽快聘请或组建有资质的物业服务企业提供服务。具备条件的住宅小区应尽快成立业主委员会，履行相关职责；可按照办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）所辖居民委员会的指导和监督下具体实行。办法第七条规定：业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费由业主大会参照太原市住宅小区物业服务与收费标准确定。八、前期物业服务合同期限的表述是“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，如何界定其何时执行办法？答：办法规定，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当严格执行办法。若前期物业服务合同期限为“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，没有明确的具体期限的，当具备成立业主委员会条件但因各种原因未能成立的，应按办法规定的标准执行，前期物业超过三年愈期未办，视为不执行办法应予纠正。九、已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当执行办法具体内涵是什么？答：山西省物业管理条例第十一条规定符合下列条件之一的可以召开首次业主大会，并选举产生业主委员会；（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。符合此条件之一的，视为已具备成立业主委员会条件，但仍未成立的，且前期物业超过三年的，应当执行办法，以避免因业主委员会未能成立而导致无限期不执行办法。十、业主委员会或业主代表大会能否拒绝执行办法？答：办法是具有普遍约束力的政府规范性文件，不仅对物业服务企业具有约束力，对社会团体、公民个体同样具有法定约束力。所以，只要实行正规物业管理的小区都要严格按照办法实施物业服务收费管理。十一、业主委员会或业主大会研究收费标准，能否超出标准规定的政府指导价范围？答：标准规定的政府指导价标准是经过严格测算成本，而确定的，既保证物业服务企业有规定的合理利润，又兼顾业主实际承受能力。实行物业管理服务的住宅小区必须在政府指导价及浮动幅度范围内确定物业服务收费标准。十二、前期物业服务收费标准可否高出标准规定的政府指导价？应如何申办？答：（一）原则上新建住宅销售和交付使用前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，收费标准应在标准规定的政府指导价及浮动幅度范围内，并到市价格主管部门、市物业主管部门备案，向社会公布，方可以收费。（二）若前期物业服务企业测算的物业服务标准收费标准高出标准政府指导价最高收费标准，超出物业服务等级部分报经市物业主管部门同意，物业服务企业可向价格主管部门提出单独核定该小区超出部分前期物业服务收费标准的申请。由价格部门对提出申请的物业服务企业进行成本测算，单独核定其前期物业服务收费标准。十三、物业服务单位申请单独核定前期物业服务收费标准，应提交哪些材料？答：共四大项；一是书面申请，介绍清楚申请人名称、地址、联系方式、小区物业的基本情况，物业服务备用房的配备情况，拟定的收费标准对应的成本构成情况说明等有关内容；二是提交有关物业服务内容及要求的材料；三是物业服务成本测算资料；四是政府价格主管部门要提供的其他资料。十四、住宅交付使用后，房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的收费标准以哪个为准？答：两个合同一致的物业服务企业应按房屋买卖合同约定的物业收费标准执行。不一致的，收费标准择低执行。这里要说明的是房屋买卖合同是建设单位与购房者签订的；前期物业服务合同则建设单位和所聘物业服务企业签订的，所以房屋买卖合同的收费标准低于前期物业服务合同约定标准，所产生的差额由建设单位承担。十五、房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的标准可否高于物价部门制定的物业服务收费标准的最高限价？答：办法和标准是以太原市规范性的政府文件公布的，对太原行政区范围内从事与办法中规定相关内容的企业、法人、公民具有普遍约束力，无论是房屋买卖合同还是前期物业服务合同均不得与办法相矛盾，其约定的收费标准不得超出标准规定的指导价范围。十六、物业服务企业在实施办法中应该做好哪些工作？答：一是符合实施办法的小区物业服务企业要积极会同辖区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）按照标准规定的服务等级和收费标准，做好办法的贯彻实施。二是严格落实物业服务收费明码标价制度，将服务的等级、服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域显著位置公示。三是严格执行物业服务收费报备，不得随意违规收费。四是对收费人员进行培训做到持证收费。十七、物价部门将采取哪些积极措施推进办法实施？答：一是加大宣传力度，重点做好办法实施内容、操作规程、操作实施中的有关问题等方面的宣传、积极营造实施办法的良好氛围；二是规范物业服务与收费行为，严格明码标价和收费报备制度，三是加强监督检查，自2014年7月底开始将集中开展对物业服务等级、内容、收费标准全面检查，会同物业管理部门重点查处违反明码标价制度，不按规定执行办法，不落实标准等行为，依法规范物业服务与收费行为，全力推进办法顺利实施。十八、前期物业服务收费标准是如何确定的？答：为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，在办法规定的最高指导价内，鼓励通过市场竞争合理收费。我们在办法中明确规定：住宅小区的开发建设单位应当在销售房屋之前，参照物业服务等级标准、住宅小区物业服务与收费标准，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。十九、我市物业综合服务收费“一费制”怎么理解？答：省局关于电费的晋价2012186号文件执行后，我局针对原先物业服务收费管理中公共损耗费收取不统一、操作不透明、收缴率不高、业主与物业企业矛盾较多的状况，出台了办法和标准，把小区公共照明等公共设施设备运行等方面收取的公共损耗费用纳入物业综合服务费一并收取，不再另行收取，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，也有助于提高收缴，以及强化物业服务企业的内部管理，减少公共设施设备等方面的费用。二十、公共损耗包括哪些内容？答：根据晋价商字2012186号第七条规定：居民住宅小区内为居民生活服务的电梯、消防、供水供热加压、设施、监控、绿地养护、门卫、车库、物业办公、公共场所照明等公共附属设施，其供电价格执行居民生活电价标准，计入物业服务成本（不含电梯），不得另行分摊收取。二十一、电梯服务收费为何单列？答：办法把电梯服务收费标准单列，主要是结合我市实际情况，针对前些年住宅小区出现的吊装、楼霸的行为、按照市委、市政府打击楼霸的要求，对住宅小区电梯服务收费做了专门的规范要求。二十二、业主委员会或业主代表大会研究确定的物业综合服务费标准低于标准规定的政府指导价标准实际操作中应如何执行？答：可以按照优惠措施在服务价格申办登记备案表中说明实际收费标准。二十三、具备执行办法条件的，业主委员会或代表大会，因故设有研究确定物业服务收费标准，其电梯运行服务费、装修服务费时否按标准规定的政府指导价标准执行？答：具备执行办法条件的，必须按照标准规定的指导价执行，包括物业服务收费、电梯运行服务费、装修服务费和停车服务费标准。二十四、别墅类住宅的装修服务费、电梯运行费如何管理？答：根据办法规定，别墅类物业服务收费纳入市场调节价范围，由双方协商确定。别墅、联排类住宅的装修服务收费管理、电梯运行收费管理也实行市场调节价。二十五、对住宅小区利用物业公共部位、共用设备及场地从事经营性活动的收益处置是如何确定的？答：山西省物业管理条例把利用物业公共部位、公用设施及场地从事经营性活动的收益做了规定，即：主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修基金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主委员会约定；业主委员会应当将有关情况报告业主大会。二十六、物业公司代收的居民生活用水如何计算？答：山西省物业管理条例四十一条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取劳务报酬，具体标准在双方委托合同中约定，物业服务企业不得向业主收取任何费用（有二次加压的按实际发生费用分摊）。所以，用水金额以实际发生用水量按当前水价计费。二十七、物业服务企业是否可以收取门禁卡工本费？答：原则上不可以收取门禁卡工本费、押金。物业服务成本中应包括共用部位维护维修费用及秩序维护费用；但若因业主自身原因造成遗失、损坏需要补办的，可以收取最高不超过10元/卡的补卡赔偿费用，超过10元/卡，需按规定单独进行成本核算。二十八、电动车停车费如何确定？答：标准规定：电动车停车最高收费标准12元/月辆，代充电服务收费由物业服务企业与业主协商确定。二十九、住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？答：小区住宅跃层或阁楼可收取物业服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。三十、商住楼如何实施物业服务收费？答：物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。三十一、公寓房如何实施物业服务收费？答：公寓房物业服务收费以住房登记的性质或土地使用年限（住宅土地使用年限为70年，商业办公土地使用年限为40年）来界定实施何种收费方式，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。三十二、如果一次性缴纳全年的物业费，是否有优惠方面的规定？答：根据办法二十条：“物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或年度收取，预收期限最多不得超过一年。双方另有约定的物业服务企业可以对业主预交一年物业服务费给予优惠，但必须是双方自愿。”三十三、业主不缴纳物业服务费怎么办？答：国务院物业管理条例第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”山西省物业服务收费管理实施办法第十五条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按照足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促期限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任”。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。三十四、物业服务收费未明码标价如何处理？答：办法第三十一条规定：物业服务收费实行明码标价制度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。若物业服务企业未能按规定明码标价，依据国务院价格违法行为行政处罚规定，国家发改委物业服务收费明码标价规定等法律法规责令改正，没收违法所得，视情节处以相应数额罚款。三十五、物业服务企业未按合同约定提供物业服务怎么办？答：未按约定或者规定提供服务的，业主有权要求物业服务企业按合同提供服务，并可以向市、区级物业管理部门或者街道办事处（乡镇人民政府）及所辖居民委员会投诉，上述部门、单位应当及时依法予以处理。三十六、标准对住宅小区停车收费标准是如何确定的？答：为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面标准区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行不同的收费标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下车位的使用、销售收费最高指导标准。另一方面，为满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。具体标准是：收费项目停车条件单位收费标准（车位）租赁费服务费机动车小型车露天元/月车位公共部位车位租赁费由业主大会决定但最高限价200元50非露天元/月车位300100机械复式车位元/月车位200160单独封闭车库元/月个30060摩托车非露天元/月15非机动车电动自行车非露天元/月12自行车非露天元/月9三轮车辆的存放服务收费标准按同类车型的相应收费标准加收50%。外来自行车在物业区域内停放的，实行政府指导价。三十七、业主委员会或业主代表大会研究确定的停车收费标准和物业综合服务费标准低于通知规定的政府指导价标准，实际操作中如何执行？答：可以按照优惠措施在服务价格申报表中说明实际收费标准。三十八、具备执行办法条件的，业主委员会或业主代表大会因故没有研究确定物业综合服务费标准，其停车费是否按标准规定的政府指导价标准执行。答：具备执行办法条件的，必须按照标准规定标准执行，包括物业综合服务费和停车费标准。三十九、开发商拥有产权的地下停车位，是否执行标准规定的停车收费标准。答：开发商拥有产权的地下停车位，应当执行办法规定。其收费标准应当执行标准规定的收费标准。标准规定：室内车库（地下、地上）车位最高指导价收费标准为100元月辆，机械车位160 元月辆；租赁费为300元车位月，200元车位月。四十、机动车位配比率怎么计算？配比率是按总体建设规划计算还是按照分期完成的建设单独计算？答：机动车车位配比率原则上以项目规划建设为准，若小区规划建设的车位互不通用，则以实际建设及使用情况计算。四十一、别墅联排住宅的停车服务费如何管理？答：根据办法第四条规定，别墅连排住宅综合物业服务实行市场调节价，由双方协商合同确定；别墅类住宅的车辆停放服务费、装修管理费实行政府指导价。四十二、商住楼车位配比率如何计算？商住楼地下停车场车位配比应根据建筑物住宅总面积和商业办公总面积的比例划分，确定住宅车位数量，计算车位配比，从而确定停车收费标准。四十三、小型车、中型车如何界定？答：小型车乘坐人数小于等于9人，蓝牌； 中型车乘坐人数1019人，黄牌； 大型车乘坐20人以上为大型车。四十四、哪些车进入小区不得向其收费？答：根据山西省物业管理条例第四十八条规定，公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。办法为体现人性化增加了两款：一是为业主提供搬家服务的车辆，二是子女探望父母、父母看望子女前3小时免费。四十五、住宅区域公有部位停放车辆的，可否收取场地租赁费用？答：办法第二十一条规定：改变公共部位用途停放车辆收取的费用由业主大会参照价格主管部门的规定确定，其收入除补偿车辆的停放服务费外，全部收益归全体业主所有。四十六、物业管理区域内停车泊位可否收取租赁费，其标准如何确定？答：物业管理区域内停车泊位使用、销售价格及服务收费属强制使用、指定销售的产品价格及服务收费，实行政府指导价；其价格的制定由市价格主管部门按政府制定价格行为规则制定，租赁费实行最高指导价管理。四十七、办法适用范围？执行时间？答：办法根据国家、省价格和收费的法律、法规、规章和其他规范性文件规定，结合我市实际制定了物业服务与收费管理暂行办法，办法和标准适用于我市迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区、高新开发区、经济开发区、民营开发区、不锈钢园区；古交市、清徐县、娄烦县、阳曲县可参照本办法执行。四十八、办法对市、区两级价格主管部门、物业主管部门工作责任是如何分工的？答：办法规定：实行政府指导价的物业服务与收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。市级价格、物业主管部门负责住宅小区、前期物业服务与收费的监督管理；区级价格物业主管部门负责住宅小区业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费的监督管理。四十九、标准规定的物业服务等级与收费标准的范围？答：标准规定住宅物业服务分为五个等级，对应的收费标准为：一级0.3元/月；二级0.5元/月；三级0.8元/月；四级1.20元/月；五级1.6元/月。五十、无资质的物业服务如何监管、规范？答：针对无资质的物业服务收费，市物价局、市房产局借办法出台东风将采取“三个一批”的整治办法，坚决取缔一批；坚决查处问责一批；坚决教育规范一批。对无营业证、无组织机构代码证、无物业服务资质证等合法证照的市物价局、市房产局将会同有关部门坚决取缔；对有营业证等合法证照，无物业服务资质证的坚决查处问责一批，并对所在地街道办事处（乡镇人民政府）及居民委员会默许、纵容甚至支持无资质物业服务企业服务收费行为的责任人要追究责任；对其他合法证照齐全、正在申办物业服务资质，尚未获批，提前进行物业服务收费的坚决教育规范一批。通过我们努力、争取在较短时间内使我市物业服务收费得到全面规范完善。价格认证 | 价格监测 | 价格咨询 | 联系我们