房地产项目市场定位工作成果标准参考

房地产项目市场定位工作成果标准（参考）目 录1. 项目优劣势分析1.1宗地概况 1.2宗地环境特点1.3宗地位置特点 2.区域市场研究 2.1区域简介2.1.1区域市场概况 2.1.2区域市场配套情况2.2所在区域房地产市场分析2.2.1房地产市场供需及走势2.2.2典型竞争项目情况分析2.2.2.1竞争项目基础信息2.2.2.2竞争项目产品信息3.目标市场研究4. 市场定位结论1. 项目优劣势分析目的：分析土地基本情况、地理位置特点和环境特征三方面的优劣势。1. 1宗地概况填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 宗地概况平面地形地形南北长度 东西长度地势实际用地面积地貌特征宗地内有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠高压线有 无坟地有 无保护植物有 无地下情况地下管线有 无地下电缆有 无暗渠有 无地上建筑物原有桩基有 无地下建筑/结构有 无文物古迹有 无土地完整性完整不完整：市政代征地 市政绿化带 市政道路 名胜古迹 江河湖泊土地拆迁顺序大市政配套供水距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间雨污水排放距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间通讯距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间供电距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间燃气距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间供暖距宗地距离成本接入的可能性未来规划和实施时间1. 2宗地环境特点填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称城市风象主导风向空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测水质宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测 噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测污染宗地污染状况化工厂 水污染 其他治安宗地治安状况危险源宗地有无危险源放射性 易燃易爆 其他高压线宗地有无高压线有 无景观宗地现有、将有景观状况1. 3 宗地位置特点填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 宗地位置位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级周边现状及规划现状东面对项目的特殊影响西面待添加的隐藏文字内容3对项目的特殊影响南面对项目的特殊影响北面对项目的特殊影响规划东面预计实施时间西面预计实施时间南面预计实施时间北面预计实施时间道路现有路幅规划路幅与宗地的关系规划实施时间规划城市规划图分析：区域规划图分析：2.区域市场分析目的：除了解该区域的宏观经济和房地产市场供求情况，对区域市场的竞争优劣势有一个判断外，本部分的另一个目的是对区域内的配套设施情况、区域内现有项目的产品、价格、客源以及未来供应情况进行深入了解，作为项目相关定位的依据。2.1区域简介目的：对该区域市场的宏观情况进行简述，并对其配套设施有明确的阐述，为我们项目的配套设施建设提供参考依据。2.1.1区域市场概况填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 区域市场概况宏观情况区域位置区域总人口非农人口所占比例农业人口所占比例人均可支配收入居民储蓄存款余额区内外资企业数量区域特点人文经济历史结论2.1.2区域市场配套情况填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 区域市场配套情况交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院结论2.2 所在区域房地产市场分析目的：对该区域的客源、未来供应情况、价格及走势、产品情况进行分析，为项目定位的确定提供依据。填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 区域房地产市场供需及走势房地产投资走势（近三年）前两年前一年当年图表分析住宅供应量（近3年）前两年前一年当年图表分析并预测未来供应情况住宅销售面积（近3年）前两年前一年当年图表多层小高层高层别墅当年前一年前两年分析住宅销售价格走势（近3年）前两年前一年当年图表多层小高层高层别墅当年前一年前两年分析结论2.2.1 房地产市场供需及走势2.2.2 典型竞争项目情况分析（包括在售项目与代售项目）2.2.2.1 竞争项目基础信息填表人： 填写日期： 年 月 日编号楼盘名称发展商所处地段开盘时间均价销售率客源区域分布主要卖点12342.2.2.2 竞争项目产品信息楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积率绿化覆盖率楼间距总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所设施商业面积M 租 售幼儿园班级数收费标准小学班级数收费标准中学班级数收费标准车位地上面积收费标准地下面积收费标准景观及活动场周边自然景观有 无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它建材及装修标准 室 外 墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准大堂装修标准其它住 宅 室 内 毛坯房 标准装修提供 不提供 装修套餐装修价格项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶开关其它产品 产品特点主力户型户型比例户型及面积比例消化比例层高物业管理收费标准新技术的应用3.目标市场研究目的：所定目标客户来源及层次，详细了解目标客户的需求，为项目的产品定位及定价提供依据。填表人： 填写日期： 年 月 日客户来源来源主要区域来源次要区域客户描述人口特征年龄区间 2225 占 % 2630 占 % 3135 占 % 3640 占 % 4150 占 % 5160 占 % 60以上 占 %家庭人口 1人 占 % 2人 占 % 3人 占 % 4人 占 % 5人以上 占 %社会特征文化程度 高中/中专/技校以下 占 % 大专 占 % 大学本科及以上 占 %职业类型 私营业主 占 % 高级白领 占 % 技术白领 占 % 低级白领及蓝领 占 % 其他 占 %社会经济特征家庭年总收入车辆拥有 自备车 占 % 公务车 占 % 无车 占 %主观社会地位 中低层 占 % 中间层 占 % 中高层 占 % 高层 占 %购房因素重视程度可改变因素交通根据重视程度进行排序：生活设施配套教育设施配套户型交房时间不可改变因素环境根据重视程度进行排序：价格地段品牌客户需求 景观社区风格立面风格住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 叠加别墅 多层 小高层 高层 其他高层层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 小高层层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 多层屋顶 平屋顶 坡屋顶层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 叠加别墅屋顶 平屋顶 坡屋顶层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 联排别墅屋顶 平屋顶 坡屋顶层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 独立别墅屋顶 平屋顶 坡屋顶层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 其他产品形式屋顶 平屋顶 坡屋顶层数户型及比重户型 需求比重 %户型 需求比重 %面积户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高心理承受单价总价区间装修 毛坯房 初装修 精装修户型要求开间要求客厅 3.6米以下 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9-4.2米 占 % 4.2米以上 占 % 主卧 3米以下 占 % 3-3.3米 占 % 3.6-3.9米 占 % 3.9米以上 占 % 面积要求客厅 16平米以下 占 % 16-24平米 占 % 24-30平米 占 % 30平米以上 占 % 主卧 12平米以下 占 % 12-18平米 占 % 18-24平米 占 % 24平米以上 占 % 厨房 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 主卫 4-6平米 占 % 6-8平米 占 % 8-10平米 占 % 10平米以上 占 % 取舍当朝向与景观发生冲突时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 %当主卫和厨房的采光发生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 %对特殊空间的需求储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 4.市场定位结论目的：通过对上面三个部分的总结，得出产品市场定位的最终结论，为决策做出研究判断。41宗地现状概括（宗地优劣势概括）411 判断宗地现状对土地开发可能造成的影响。对于可能增加额外开发成本的情况要予以说明；如果宗地现状利于土地开发，要给出这种结论。412 判断大市政配套的主要特点 说明大市政配套的主要难点是什么，并得出配套是否可以顺利完成的结论。413 宗地环境特点概括 宗地的主要污染源是什么，污染的严重程度对宗地开发是否会造成影响。 宗地的最大环境优势是什么，环境优势对于宗地开发的意义是什么。414 宗地区位条件概括 宗地的位置和通达性说明。 宗地周边规划调整对宗地可能带来的影响或利好结论。 宗地现有道路的条件和规划道路的影响。 大区域规划对宗地产生的影响结论。42区域市场分析概括421 区域宏观情况和最大的特点 有没有特殊的文化背景、经济条件对购买力影响的判断、人口规模对市场需求的影响判断422 区域市场配套结论 区域市场配套的完整性结论，宗地需要补充配套的种类和规模423 区域房地产市场走势概括 区域房地产市场十分处于上升期。区域房地产市场是否利于宗地开发。424 区域竞争项目概括 区域竞争项目的市场定位结论，竞争项目可能对宗地开发产生的主要威胁。 区域竞争项目的产品最大特点。43目标市场定位概括431 目标客户的年龄结构、收入情况概括、社会特征和主要区域。432 目标客户的产品追求特点：主要产品类型、主体户型、主要面积、住宅形式。433 目标客户的特殊需求。