东莞滨海花园物业管理前期开办费用测算方案

东莞滨海花园物业管理前期开办费用测算方案东莞滨海花园物业管理前期开办费用测算方案附件一前期开办费用一、办公用具的购置：24600元。电脑一部：5000元；打印机一台：3500元；复印机一台：3500元；报装 两部：600元； 机一部：1500元；办公文具购置：500元；办公桌椅购置：10000元。二、工具购置：12000元。保安用具：6000元；对讲机1000元/部5部=5000元；其他电池、警棍等计：1000元。清洁用具含药剂：1000元；维修工具全套：5000元。三、前期管理投入费用：5000元。管理处标识标牌：3000元；其他开支：2000元。四、不可预见费用上述一项+二项+三项20%：8320元。4160020%=8320元。合计：49920元。说明：1、上述费用，应由开展商提供，所采购物品列为管理处固定资产，所有权归开展商，交管理处员工无偿使用及负责保管。2、该费用是否于小区正式开业后在管理费用中逐年摊还的问题，将由业主委员会、管理公司、开展商另行商议。3、上述管理处标识标牌的制作，是管理公司正式进场后，根据实际管理工作需要制作的各类标牌，非大厦VI视觉系统标牌的制作。4、上述前期开办开办费用，不包括员工制服的制作费用，该笔费用另议。附件二( 日常管理费用开支预测一、人工工资开支：12550元/月。1、管理人员人工费：4000元。主管人工费：2500元/月；管理员人工费：1500元/月。2、保安员人工费：5250元/月。1050元/人月5人=5250元/月。3、清洁工人工费：1500元。9750元/人月2人=1500元/月4、维修工人工费：1000元/月。5、加班费按2天/人月计：800元/月。11750元/月30天2天/人月=800元/月；二、办公费用：1704元/月。 费：600元/月；固定 费：200元/部月2部=400元/月；主管 话费：200元/月。文具消消耗用：500元/月。业务费：200元/月；书报费放阅览室供业主及员工阅览：100元/月；交通费：300元/月。三、管理处日常开支：10737元/月。清洁绿化日常费用：1480元/月。垃圾清运费：600元/月；清洁工具、用品消耗：500元/月；清洁绿化费：300元/月。消杀年度费用分解到月：80元/月。公共设施设备维修保养费用：5650元/月。电梯维修保养费外包，含年检费用：3900元/月；650元/梯月6梯=3900元/月智能化管理系统维修保养费外包：1000元/月；发电机组年度保养费分解到月外包：100元/月；水泵房生活、消防供水系统年度保养费分解到月：100元/月；煤气供给系统年度保养费分解到月：50元/月；其他公用设施设备的日常维护保养费：500元/月；公用水电费含管理处用电：3000元/月。保安用品消消耗用：400元/月。化粪池年度清理费用分解到月：208元月。250元/池次10池12月=208元/月四、管理费酬金上述一项+三项10%：2499元/月。24991元/月10%=2499元/月五、税金上述一项+四项5%：1375元/月。27490元/月5%=1375元/月合计：28865元/月。说明：1、上述日常管理费用预测系估算，具体开支情况，根据实际情况的变化可做适当调整，以实际发生额为准。2、按上述费用预测之情况，开展商应提供管理处员工就餐和住宿之保障，即管理处不开设食堂。因无后勤保障费用开支预算，故开展商应提供所有员工的住宿保障。3、分解到月的开支费用为预提费用，将用于季度或年度开支。4、办公固定资产的折旧、摊还、更新问题，由开展商、业主委员会、管理公司协商议定；5、员工制服的制作、更新问题另行议定。拟收取管理效劳费测算一、测算依据及原那么：根据开展商所提供的现有资料，测算商铺面积为1895334平方米，估算住宅面积为16000平方米。根据东莞市物价局的相关规定，商铺管理效劳费的收取标准可上浮200%，故所拟管物业的测算面积为：18843平方米。16000+189534150%=18843二、测算方法：月开支费用管理物业总面积三、测算结果：住宅：28865元/月18843平方米=153元/月平方米商铺：28865元/月18843平方米150%=2295元/月平方米因物业总面积系估算，故物业管理效劳费的收取标准拟定为： 住宅：150元/月平方米商铺：230元/月平方米特别说明：上述管理处日常管理开支费用预测及拟收取的管理效劳费的测算，因建筑面积系估算，故如果建筑面积小于估算数字，管理效劳非的收取标准应相应提高。须反复强调的是，员工的制服制作、办公固定资产的折旧和更新，将由开展商、业主委员会、管理公司协商议定。外墙清洁费用将在具体清洁的时候分摊收取。因无不可预见费用的预算，故管理公司在实际的管理过程中，如果实际收取的管理效劳费缺乏以支付实际开支，管理公司将在与业主委员会、开展商充分协商的情况下，适当增加管理效劳费的收取标准。附件三( 物业管理建议方案为方便日后物业管理工作的正常实施与开展，开展商在出售所有物业住宅、商铺时，在与购置者所签定的合同中，应载明以下内容：所有业主或非业主使用人，均应接受开展商或业主委员会选聘的物业管理公司的统一管理，并按时缴纳管理效劳费；关于商铺转租及用途的相关规定；关于住宅转租及用途的相关规定；关于空调机、防盗网安装的相关规定；关于车位的权属、租用、收费的相关规定；其他开展商认为有必要提出的特别规定。物业管理公司正式验收接管后，开展商应提交的相关资料：产权资料：工程批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。技术资料：竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位包括质量事故处理记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、新构件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土块的试块试压报告；供水、管道煤气的试压报告。关于维修基金，开展商应与全体业主协商制定双方的出资标准和出资方式，应设立维修基金。物业管理公司正式接管后，将依照国家有关法律法规的归定，制订完善的维修基金的管理与使用制度。关于管理用房的设置，根据实地考察的情况，建议于健身房与阅览室之间的大厅，独立分隔出办公室一间，面积要求20平方米左右。另于大厅的其他空闲位置设立业主接待区。其他建议：工程施工须完善的地方：于业主方便收取的地方设置信报箱，标明对应的单位编号；统一制作各单元、单位的门牌，必要时以当地公安部门的编号为准。车场应划车位线，方便业主有序停放；安装大厦周边红外线对射防盗报警装置，确保平安；于大厦内统一设置垃圾桶；于大厦内合理配置消防灭火器箱；大楼VI视觉系统标识标牌的制作：户外导向牌；车场指示牌；户内导向牌；公共标识牌灯箱；方向指引标识牌；垃圾分类存放指示牌；植物简介牌；车体标识；证件、员工工作证；设备房标识标牌；各类警示牌。 PAGE PAGE 1