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节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂肃薁蒆肁肂芁蚁肇肁蒃蒄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿膇薂螆袅膆节蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂芀节蒆羈艿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇芇蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芅薄薁袇芄芃螇螃莃莆薀肁莂蒈螅羇莁薀薈羃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃葿蚃螂 酒店筹备投资分析 仟禧卡尔顿国际酒店市场和投资可行性分析报告 目 录1 前言1.1报告编制说明1.2市场调查方法说明2 业主方对项目的要求2.1项目地块基本资料2.2业主对项目的定位及总体要求3 项目地理位置调查及分析3.1城市概况3.2区域概况3.3项目地点3.4周边环境3.5交通便捷程度3.6项目地块优劣势分析4 项目所在地高星级酒店发展及经营情况调查分析4.1项目所在地旅游经济发展状况4.2项目所在地高星级酒店发展情况调查及分析4.3项目所在地高星级酒店经营及客源情况调查及分析4.4项目所在地拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析5 项目所在地餐饮功能调查分析5.1项目所在地餐饮功能设施水平调查分析5.2项目所在地餐饮功能客源市场调查分析5.3项目所在地餐饮功能经营情况调查分析6 项目所在地娱乐功能调查分析机密 1 6.1项目所在地娱乐功能设施水平调查分析6.2项目所在地娱乐功能客源市场调查分析6.3项目所在地娱乐功能经营情况调查分析7 项目所在地酒店会议功能调查分析7.1项目所在地酒店会议设施水平调查分析7.2项目所在地酒店会议客源市场调查分析7.3项目所在地酒店会议经营情况调查分析8 酒店开发与其它业态互动战略分析及定位（按实际需要功能取舍）8.1项目所在地经济发展规划对酒店开发战略影响分析8.2业主公司发展战略对酒店开发的影响分析8.3酒店与项目中商业互动关系定位8.4酒店与项目中其他业态互动关系9 根据市场特点对酒店整体定位（按实际需要功能取舍）9.1酒店客源市场定位9.2酒店类型定位9.3酒店档次定位9.4酒店规模定位9.5酒店主题定位9.6酒店客房或房型定位及分析9.7酒店餐饮服务功能定位及分析9.8酒店娱乐服务功能定位及分析9.9酒店会议服务功能定位及分析9.10酒店其它服务功能定位及分析9.11面积指标汇总9.12营业功能指标汇总10 酒店建设投资估算10.1酒店土建工程费用10.2酒店室 2 11 酒店投资及财务分析11.1酒店年营业收入预测及分析11.2酒店年营业成本预测及分析11.3酒店年营业费用预测及分析11.4酒店年营业净利润预测及分析11.5现金流量及财务净现值计算11.6财务投资决策评价11.7酒店经营盈亏平衡分析11.8酒店项目投资回报指标预测及分析11.9酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析）11.10酒店项目投资财务分析结论及建议12 酒店建设及经营风险分析12.1政策风险12.2资金风险12.3建设风险12.4经营风险12.5市场风险12.6竞争风险12.7突发事故和不可抗力风险13 报告结论13.1酒店SWOT分析：优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)）13.2结论14.国际、国 3 1.前言：1.1报告编制说明：此份报告范围主要包括：1.1.1视察在建项目地点，来往该处的交通便利程度，可见度和景观，周围需求 客源及其他可能影响项目市场营销的因素进行的评估；1.1.2在建酒店项目所处的竞争市场中各需求市场的容量和特性分析；1.1.3确定可能在建酒店配套项目对酒店的经营影响力和经营模式；1.1.4分析现有具备竞争力及/或可与比较的竞争对手及各自的业绩表现；1.1.5基于对到访旅客历史和预期增长分析，工业，经济和投资发展趋势分析，1.1.6预测这一市场中需求的未来增长趋势；1.1.7酒店基于市场需求的的建筑规模和相关设计建议1.2 市场调查方法说明此份报告所涉及的相关数据和分析结论主要来源于以下几个方面：政府相关部门发布的相关数据酒店行业从业人员提供的相关 4 酒店定位的星级标准为标准四星级，并能在功能布局和管理服务上达到准五星标准, 预期建筑面积？万。酒店规划为26层，1-10层和16 - 26层为星级酒店，其中一层为酒店大堂、精品商场、咖啡厅、银行等，二层为中西餐厅，三层为多功能厅、国际会议中心，四层为风格、面积不同的大小会议室、贵宾接待室等，五层为动漫艺术沙龙和娱乐中心；11-15层为SOHO名人创意工作室；16层以上为酒店客房等。 3.项目地理位置调查及分析3.1城市概况1）自然概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112 42 - 114 14 ，北纬34 16 - 34 58 ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4 C 。7月最热，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境 5 评：河南作为全国的旅游大省，地上文物资源全国第二，地下资源全国第一，4A级风景名胜区数量在全国也名列前茅，丰富的历史古迹和众多的风景名胜造就了河南在全国旅游界的领先地位，郑州作为河南省省会，也是外地来豫旅游人士的必经之地，客源优势非常明显。4）交通郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国 6 中国际一线品牌就有9家之多。甚至和郑州差距较大的合肥市，去年的GDP仅有2000亿左右，而五星级酒店为10家，国际一线品牌为3家。而郑州市目前仅有挂牌五星级酒店4家，国际品牌酒店仅有2家，而郑州经济总量的迅速增长，对比西安、武汉、合肥的情况对比分析，充分说明了郑州目前酒店市场五星级高星级酒店的匮乏，郑州市的经济发展对酒店服务行业存在巨大需求。分析表格： b)区域概况 c) 项目地点郑州高新技术开发区科学大道和瑞达路附近d) 周边环境项目周边生态人文环境优越。东临石佛艺术公社、西流湖生态公园，北接石佛公园，周边云集解放军信息工程大学、郑州大学、河南工业大学、郑州轻工业学院等高校和研究机构，为高星级酒店的发展与经营提供了卓越的环境。e) 交通便捷程度紧邻项目北侧的科学大道，东西贯穿郑州市，是郑州市的东西交通大动脉，更是推动郑州经济快速发展的重要枢纽道路。项目西侧的瑞达路，是高新区的南北主干道。建设中的地铁3号线门前穿过。交通便捷优越。f) 项目地块优劣势分析机密 7 优势分析：交通十分便利，所在区域经济发展情况良好，周边环境安静舒适，不存在空气、噪音污染等负面影响。劣势分析：远离郑州行政中心和商业中心区域，周边高端客户源较少，消费潜力客户略有不足，对酒店经营压力会造成一定影响。 4. 项目所在地高星级酒店发展及经营情况调查分析a）项目所在地旅游经济发展状况郑州市作为全国优秀旅游城市，并且位于郑汴洛黄金旅游线路的核心区域，为河南入境游客必到之地。2009年河南省共接待游客1.78亿人次，其中入境游客88万人次，旅游总收入达到1552亿元，其中郑州市旅游总收入达到366亿，占全省收入的23.6%并且连续两年增长速度达到20%。从以上数字可以看出，郑州市旅游市场发展稳定迅速，对高星级饭店的需求也在逐步上升。郑州作为中部地区的交通枢纽和核心城市，伴随着郑州国际会展中心的投入使用，在会展承办方面也表现出较为迅猛的势态。资料显示在2009年，郑州国际会展中心共承接大型会展47个，其中全国性质的特大型会展9个，接待国 根据国家旅游行业知名专家魏小安的数据分析，一个城市酒店大约每产生500亿的GDP，其市场容量可满足一家五星级的生意需求，由此推算。如2011年郑州市GDP总值如能达到4000亿，则市场可容纳8家五星级酒店和24家四星级酒店的生意需 求，而郑州市目前只有4家挂牌五星级酒店，2家准五星酒店，由此可以看出郑州的高端酒店市场还是存在一定需求及发展空间的，市场前景较好。b）项目所在地高星级酒店发展情况调查及分析郑州光华大酒店：四星级，位于瑞达路中段中原油田金桥商务酒店:位于科学大道与 交叉口5. 项目所在地餐饮功能调查分析a）项目所在地餐饮功能设施水平调查分析b) 项目所在地餐饮功能客源市场调查分析机密 8 c) 项目所在地餐饮功能经营情况调查分析8. 项目所在地酒店会议功能调查分析a)项目所在地酒店会议设施水平调查分析b)项目所在地酒店会议客源市场调查分析c)项目所在地酒店会议经营情况调查分析 9.酒店开发与其它业态互动战略分析及定位（按实际需要功能取舍）a)项目所在地经济发展规划对酒店开发战略影响分析b)业主公司发展战略对酒店开发的影响分析(此条略去)c)酒店与项目中商业互动关系定位d)酒店持续开发战略分析及定位e)酒店与项目中其他业态互动关系 此大项由于未能取得详细的相关资料，故在此先暂不做相应分析，随着项目进展可随时启动完成10.根据市场特点对酒店整体定位（按实际需要功能取舍）a)酒店客源市场定位大多协议客户在选择酒店时都遵循四个原则：1同类酒店价格有优势；2结算方式便利；3、交通便利，距离近；4硬件设施完善及能提供优质服务。其中对客源市场的选择有影响的就是距离酒店近、交通便利的客户。我们酒店位于国家级高科技产业集聚区和大学城，距离行政区和金融区均有一定距离，所以在客户选择上要有针对性。主要目标客户要以酒店为圆心，3公里为半径来开发和拓展。b) 酒店类型定位城市酒店的类型别无严格的意义划分，但我们可以根据我们的目标市场客源来确定酒店的主要功能和主打产品，根据对周边客源市场的分析来看，我项目的酒店应该定位成为：时尚、前卫、精致和创造性的四星级酒店。具备四星级商务酒店的绝大多数配套服务功能，能够满足高端商务客人的商旅需求。在经营上形成特色，突出会议功能和客房特色，在郑州市高星级酒店市场占据一定份额，树立时尚、前卫、精致性和创造性的全新品牌形象。c) 酒店档次定位d) 酒店规模定位机密 9 酒店餐饮服务功能定位及分析 1娱乐服务功能定位及及分析 2酒店会议服务功能定位及分析 3酒店其它服务功能定位及分析 4 面积指标汇总11.酒店建设投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室 单位：万 机密10 酒店开业费用：广告宣传费用：100万元，按照开业前后3个月计算筹备期工资费用：按照酒店200间客房，员工数量按照房间数1.5倍计算，大致需要300名员工编制。按照郑州市目前工资水准，平均每人每月工资在1800左右（已包含管理人员工资），按照2个月的开荒准备期，大致需要108万工资预算。员工餐及住宿按照每人每天15元标准计算，2个月共需要27万元。零星物品采购准备金：50万 开业前公共关系维护费用：20万运营证照办理费用：30万 开业前运转启动资金：200万员工培训、军训费用：25万合计556万 开业前总投资费用合计为：19477万元 12.酒店投资及财务分析a) 酒店年营业收入预测及分析 以上表格计算，酒店开业第一年的营业收预测为5544万此收入未计算节假日附加值产品销售收入（中秋节月饼，端午节粽子、圣诞节门票等）。机密 11 b)酒店年营业成本预测及分析我们按餐饮平均成本率为45%；客房成本按照10%；商场成本按照35%；物业税金成本为5.5%，营业税金为6%：按照各项营业收入来计算： 直接营业成本为2027万元 c) 酒店年营业费用预测及分析营业费用主要包含以下几方面：工资及福利费用 工资：81*12=972万福利：97230%291.6万 (包括:职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费) 能源费用 680.4万 按照营业收入的10%计算日常维修费用68万 按照营业收入的1%计算营业部门费用 68万 按照营业收入的1%计算（包括：装饰费用、清洁用品、网络卖房佣金、布草损耗、器皿损耗、厨房用具损耗、各种市政费用等）市场推广费用 68万 按照营业收入的1%计算（包括各类酒店印刷品、广告宣传费用、销售提成）一般管理费用 34万 营业收入的0.5%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、外出考察费用、培训费用、工作餐费及不可预见费用等） 机密 12 管理公司管理费用 170万 管理费用：6803.852.5%170万（2.5%为国际品牌管理公司基本管理费的平均取费标准，暂不计算奖励管理费用及全球市场推广费用） 各项费用合计为：2284万d) 酒店年营业净利润预测及分析经营利润为=经营收入经营成本经营费用=6803.852027-2284=2492.85万元经营利润为：2492.85利润率=经营利润/营业额=36.6% e)现金流量和财务净现值计算现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。我项目根据实际情况，暂时只计算经营活动的现金流量，按照酒店常规的8年装修期来计算。前文总我们得出预测结论，酒店现金总流入为6803.85万元，总流出为：4311万元，则当年净现金值为：6803.85-4311=2492.85万元我们以8年为期限，每年净现值递增10%，可以得出，酒店预测净现值为：28495万元 f) 财务投资决策评价财务净现值（NPV）计算公式：财务净现值（NPV）投产后各年净现金流量现值合计原始投资额现值=28495-19547=8948万决策原则：（1）NPV0，项目可行 （2）净现值（NPV）0，项目不可行（3）净现值（NPV）越大，方案可行性越强我酒店项目NPV=89480,方案可行，并且NPV数值达到近9千万，方案可行性较强 如净现值不做每年递增，均按照第一年度计算，则：财务净现值（NPV）投产后各年净现金流量现值合计原始投资额现值=2492*819547=359.8万NPV=359.80, 方案可行，NPV数值359.8万，方案具备可行性，但利润率不佳。 机密 13 常规来看，酒店每年营业收入一般呈递增趋势，但也有停滞不前甚至下降个例，所以在此做两种可能性的决策分析，供贵公司参照。 g) 酒店经营盈亏平衡分析根据对酒店经营成本和经营费用的估算，我们可以发现工资、能耗、福利支出、维修费用、办公费用、管理公司费用均为固定性支出，基本上年度固定支出在2000万左右，酒店的综合直接成本一般占酒店营业额的30%左右，因此我们可以设计出酒店盈亏点计算公式,将盈亏点设为X则：（XX*30%）20000 通过计算，我们可以得出X值在2900万左右，酒店将没有任何利润，如算上行息及折旧，将会出现严重亏损，所以我们以行息加折旧按照8年期限计算，每年按照原投资额的5%计算，则每年隐形支出又增加977万，也就是说酒店的盈亏点在2900万+977万=3850万，按照保守原则估算，酒店的盈亏保本点在4000万左右。所以酒店的经营底线是年营业额不得低于4000万元 h) 酒店项目投资回报指标预测分析以第一年经营预测收入计算年均销售收入：6803万元年均经营利润率：36.6%年均经营利润：6803万元*36.6%=2490万元年均现金流：2490万元总投资(土建费用+装修费用+开业费用)：19547万元1、投资回收期：19547万元/35625.5年此计算方式按照年利润率逐年递增10%来计算2、投资回收期：19547万元/2490万元7.8年 （不做年收入递增）在保守的计算方式下，酒店投资回收期在7.8年，基本属于正常范畴之 14 项目都是比较有利的，按照正常的预算方式来看经营效益比较良好，按照保守计算方式来看虽然投资回报期会较长，但还是值得投资的，因为如果政府给予的土地政策优惠，仅地产增值这一项就可为企业获取大量利润。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金近400万元，此外酒店还能提供400人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。另外前文中我们也做了相应分析，现在郑州市共有6家地产公司在建或备建高星级酒店，并邀请国际品牌参与管理，说明高端酒店对地产项目的销售带动、品牌提升、产品溢价都能起到良好的作用，隐性效应远远大于直接效应。并且五星级酒店在经营良好的情况下能够拥有稳定的现金流收入，并且能够成为非常好的融资渠道。所以综合各方面的考虑，此酒店项目具备投资意义。13. 酒店建设及经营风险分析a) 政策风险国务院刚刚在8月23日，批复通过了郑州市城市总体规划2010-2020年，其中批复中针对郑州市产业发展指出，郑州应“大力发展高新技术产业、科教、文化旅游产业，不断增强城市综合实力和可持续发展能力”。可以看出下一步郑州市将大力发展文化旅游产业，而星级饭店恰恰是旅游产业中最为重要的一环，所以星级酒店的投资建设一定会得到政府大力支持。在政策方面不存在任何风险。b) 资金风险郑州仟禧置业有限公司成立于2000年，开发资质二级，“仟禧金水湾、仟禧37度、仟禧金泉国际、国际商会大厦、桃园国际公寓、桃园商城”等大批优质项目的成绩要完成本酒店项目的投资在资金方面是不会有任何风险的。c) 建设风险仟禧置业在建筑、房产市场的多年成熟经营、更有着优秀的管理团队和专业人才（其中现有硕士7人，本科16人、大专38人）；丰富的技术和市场经验，已经是一个目标明确、分工有序、配合默契、高效创新的高素质团队。而借助于香港卡尔顿酒店管理公司的优秀专业的酒店筹建及运营经验，更是在酒店建设中将会把建设风险降至最低并书写仟禧卡尔顿发展的新的篇章。d) 经营风险、e)市场风险、f)竞争风险此三项基本属于同一范畴，一并做相应分析机密 15 关于经营收入、利润、回报率的具体分析，前文中做了细致分析，从中得出结论，应该是比较理想的，加之郑州市的酒店市场一直处于上升态势，再加上专业的国际品牌管理团队的运营管理，在经营上不存在风险。g)突发事故和不可抗力风险郑州地区地质结构稳定，气候温和，风调雨顺，属于自然灾害风险较少，宜于居住活动的理想地理区域。另外郑州市位处中原腹地，民风朴实、经济发展较好，多年来一直没有尖锐的社会矛盾和民族矛盾，社会整体治安情况良好，多年未发生恶性案件，所以在突发事件和自然灾害方面不存在风险。 14.报告结论a) 酒店SWOT分析：优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、竞争市场上的机会(Opportunities)和威胁(Threats)）1、酒店优势分析(Strengths)有香港卡尔顿酒店管理公司的品牌和团队管理优势；酒店建筑外观雄伟、时尚靓丽，具备五星级饭店的特性，在周边区域异常醒目，能最大程度吸引客人关注；酒店地理位置优越，位于郑州市区西部的核心地带，毗邻区政府、大学城和众多高新企业总部及交通枢纽，没有同级别的竞争对手。酒店周边还有思达高科、中钢精密集团、信息工程学院、高新区管委会、中部软件产业园、省地质研究院等。酒店设施设备齐全，由于酒店是按照标准四星级酒店进行设计建造，在房间、餐饮设施、会议设施的设计上可以超凡出新，在设计理念上和实际效果上时尚、前卫，有创造性。2、酒店劣势分析(Weaknesses)远离行政、金融区域，高端的政务、商务活动很难争取，政务客源市场份额很难争取。3、机会分析(opportunity)：酒店位于郑州市区与高新区中间地带，东西客源左右分流，酒店附近具备一定消费群体。在本区域 16 做大量工作。郑州市政府现在的发展方向是东区，主要的政府机关和大型企事业单位均将在2年 17 人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假日集团刚进入中国时，推出的品牌只有假日品牌饭店。为了满足商务客人的需求，又陆续推出皇冠假日、洲际等品牌；马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌，目前他们集团推出全品牌发展战略，既有高档的万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、华美达。即使是马里奥特的同一档次品牌，各品牌间的差异体现了不同的风格，如万豪是体现欧美古典式风格，万丽是追求智能化的商务现代派风格，不同的风格适应不同的市场需求。-由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白，九十年代末期仅有北京圣.瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽思卡尔顿及金茂君悦酒店三家。近年来随着我国旅游业的发展，世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心，自05年开始他们纷纷推出超豪华品牌饭店，在中国打造自己的旗舰，上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店，今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店，在北京、广州又新开两家四季酒店。马里奥特的丽兹.卡尔顿酒店近两年先后在北京、广州、深圳新开酒店。批量超豪华品牌饭店落户中国，标志着中国饭店业档次更加完备，一批品质卓越、服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务。从以上变化中，我们可以看出，国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展，实现了全方位发展的网络化布局，正在逐步加大网络的密度，实施多品牌发展，这既体现了国际饭店业发展的一种趋势。再过若干年，在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多，这既是国际饭店业发展的必然趋势，也是刺激和激励国 18 保酒店管理公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理饭店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润的3%至6%)的管理方式。近年来，"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店。厦门希尔顿项目即采取该方式进行管理。特许经营通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店。 顾问咨询国 19 抽检，以保证品牌的质量和品质。主要品牌有华美达广场酒店RAMADA PLAZA ,华美达酒店RAMADA 3、戴斯集团隶属与美国圣达特酒店集团的子品牌，截至至2010年7月，在全国共管理81家酒店，主要以委托管理为主要管理方式。自04年进入中国市场以来，发展迅速，赢得了较好的市场口碑。主要品牌有：戴斯大酒店DAYS HOTEL& SUITE 戴斯酒店DAYS HOTEL b) 管理集团的情况对比分析我们通过分析表格对三家管理集团进行对比： 从以上表格来看，洲际毫无疑问是最佳品牌，但其取费标准过于高昂，直接影响到酒店的经营利润。戴斯的收费标准最低，并且在国基本设计原则1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和机密20 投资回报，能够体现现代化城市综合型商务会议酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按五星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。3、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化 21 蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇虿罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁蒇薄聿芄莃薃膂葿蚁薂袁节薇薂羄蒇蒃薁肆芀荿蚀膈肃蚈虿袈芈薄蚈肀肁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅莅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羁莂芄螁膃膄蚃螁袃蒀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀螇袀肄薆袆羂艿蒂袅肄肂莈袅螄芈莄袄羆膀蚂袃聿莆薈