房地产企业内控调查和实地调查程序要点

内控调查和实地调查程序一、注重实地调查1查看工程：到企业的开发工程地进展实地观察和了解，重点观 察和了解三个方面： 开发工程的完工程度：是在建还是已竣工；在建的工程量； 竣工后是否办理结算手续， 是否交付使用， 属滚动开发的工程共有几 期，各期进展状况。 开发产品的类型和用途：是商品房还是商铺门面；是销售还 是用于经营、抵债、自用、出租等。 核实开发建立用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源 情况。 核实商品房及商铺的户数和建筑面积。2查售楼部：通过查售楼部掌握第一手销售资料， 售楼部是销售楼盘的主要场 所，各种销售信息汇总在这里， 然后再传递到财务部。 售楼部资料主 要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售 合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已 售面积，了解实际销售情况。3查相关资料，检查时要求企业提供账外资料，如：开发工程立 项批复、规划许可证、用地许可证、建立工程施工许可证、土地使用 权证、建安合同、工程结算书、房屋预售许可证、售房合同、工程验 收备案证、房产测绘报告等。房地产企业开发审批过程及批件补充 立项审批 由公司向建委提出立项申请， 建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资方案立项批复规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门负责，通 常包括办理“两证一书即“建筑工程规划许可证、 “规划用地许可证、 “选址意见 书确定用地范围，审核红线图 1城市规划管理局建立用地许可证、建立工程规划许可证 2城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 3国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 4土地开发协议及补充协议通过协议列支拆迁费和开发费的依 据 )施工审批 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳 凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部 门分别负责销售审批1建委颁发的施工许可证 2企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出依据 ?商品房销售管理方法 ?、?城市商品房预售管理 方法?1房屋管理局颁发的商品房销售预售许可证，作为可售面积 的依据2企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量 销售收入的依据。3规划局颁发的建立工程规划验收合格通知书和建委颁发的建立 工程竣工验收备案表确定开发本钱的终止日4房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批 商品房交付使用后，由业主向房管局报送购置房产的 资料，办理房产证房屋所有权证， 作为检查人员了解企业自用产权、 移送产权、 转 让产权以及销售产权的依据4查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合伙、参股 经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中， 根本账户、 一般账记都 很少用于资金进出，周转资金主要是以其法人或其他人员身份办理信 用卡， 生产经营活动资金以卡结算， 账面不反映企业的现金流量， 因 此，对房地产检查时除掌握企业的根本账户、 一般账户外， 还应掌握 其银行信用卡账户， 掌握资金的总量和流向， 从中发现问题和寻找线 索。账务和销售台账检查程序、经营收入的检查1、“预收账款不及时结转销售收入或不结转预计利润将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进展比对， 以确定是否有 预收账款不及时结转收入的情况。2、分解售房款 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括收取的小房款、 停车位款等。 而有些单位采取分解售房 款的形式， 将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入， 而计 入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税 。价外费用也是企业分解售房款的内容国税发 202131号第五条规定， 开发产品销售收入的范围为 销售开发产品过程中取得的全部价款， 包括现金、 现金等价物及其他 经济利益。企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附 加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的， 应按规定全部确认 为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单 位开具发票的，可作为代收代缴款项进展3、以物易物少记收入房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在， 换取 土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式， 应按照市场销 售价确认收入申报缴纳营业税、 企业所得税。 一些房地产开发企业往 往采取直接冲减本钱或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。 3、以物易物少记收入如对某房地产开发公司进展检查时，发现该单位资金相当困难， 而与某建筑公司的往来账户“应付账款却一次性付清了所欠工程 款，应进一步检查。4、实现销售不及时确认收入对已办妥移交手续， 按合同协议应全部收回售房款， 因购房者原 因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入确实认或 者隐瞒收入， 影响营业税、 企业所得税。 对此问题以检查售房合同和 委托代售合同为主， 严格按合同规定的时间确认收入， 并与经营收入 科目进展比照，查找企业少记收入问题。在核算房地产企业销售收入时， 购房合同如果真实、 完整、 数量 齐全，可以真实的反映房地产企业的销售价格、 销售面积、 销售收入 金额及实现时间， 但由于税务人员只能掌握企业一方提供的合同， 对 购房户一方的合同不能一一核对， 所以局部房地产企业为到达少缴税 款的目的，常常在向税务人员提供的购房合同或协议中作虚假改动， 或以种种理由不如数提供合同， 致使税务检查人员无法全面掌握企业 房屋销售的真实情况。5、以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款 名为代建、实为销售房地产，减少营业税的计税依据，偷逃税 款。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建， 所需资金由开发方代 垫，实际是开发企业以转让局部房屋所有权为代价， 换取了局部土地 所有权，而土地所有方以转让局部土地所有权为代价换取了局部房屋 所有权。双方均发生了纳税义务， 一方为销售不动产， 另一方为转让无形 资产。对假代建的检查要以合同协议为主， 严格执行代建的四个条件 即：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； 与委托方不发生土地 使用权、产权的转移； 与委托方事前签订委托代建合同； 不以受托方 的名义办理工程结算。6、周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按规定确认收入 周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按照规定的时间、 金额确认收入，造成少纳营业税、房产税、企业所得税等。检查时要 对收入账户进展认真核对，并结合实地检查，确认存在的问题。7、拆迁补偿收入不按规定确认收入 对于拆迁改造补偿给搬迁户的住房， 不按照规定全额计收入或 者不计收入，造成少纳税款。 房地产开发企业对老城区或旧居民区进 展开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置， 即“拆一还一， 多增补价的方式， 如需增加面积那么以市场价或优惠价出售。 企业 往往仅按差价局部记入营业收入， 即对原住户增加面积的购房款， 能 够记入收入或预收账款缴纳税款。 而对“拆一还一等面积的局部视 为开发本钱，不记收入，少纳营业税等。8、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款采取银行按揭方式销售开发产品， 其首付款应于实际收到日确认 收入实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。 而企业 不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。如在对某房地产开发公司进展检查时发现该企业银行存款账户余额为 700 万元，询问会计时会计答复是贷款， 经进一步检查原始凭 证为个人购房银行贷款，随后会计又说这种银行按揭贷款银行不让 动，所以不应交纳税款。 经过检查人员的耐心解释， 该单位成认了少 纳营业税和企业所得税的事实。 检查时可以从银行存款账入手， 检查 银行按揭的保证金账户存款余额银行规定按揭贷款的5-7%不允许动用，可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比拟，查找涉税 问题。9、委托销售房产不按规定确认收入 委托销售房产单位与开发企业之间售房资金往往被开发企业记 入往来账户， 或短期借款而不记入收入。 对这种现象的检查， 以包销 或委托销售协议、 合同作为检查重点， 对所销售房产的销售清单中的 地点、价格、结算时间、数量、手续费进展认真核对，发现问题。10、不全额确认收入，逃避纳税房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括代收款项和代垫款项，如煤气集资费、暖气集资费、有 线电视费等。 而企业往往将上述代收、 代垫性质的费用通过往来账户 核算，逃避纳税。 检查时要将当期的的纳税申报表与营业税计税依据 仔细核对， 发现问题。如对某企业进展检查时， 其他应付款账户贷方 余额 87 万元，会计称已申报缴纳营业税，检查人员将营业税计税依 据进展了认真核对，发现未申报，造成少缴营业税。11、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业 所有的，是否按公允价确认收入。12、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入 13、商品房售后效劳收入， 如代客装修、 清洁等取得的收入有否作其 他业务收入。14、代建工程、提供劳务持续时间超过 12 个月的，是否按照完工 百分比法确认收入的实现。15、 有无视同销售未申报销售收入的情况，主要检查“固定资 产、“营业外支出、 “营业费用“应付福利费开发产品 库 存商品等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、 样品、福利、奖励等方面 “长期投资、“应付股利、“利润分配“库存商品开 发产品等科目，看有无用作对外投资及分配给股东或投资者。 “应付帐款、“长期借款、“短期借款、“库存商品开 发产品等科目，看有无以房抵债。 “生产本钱、“固定资产、“库存商品、“开发产品 看有无以开发产品归还拆迁还建面积， 以开发产品换取其他单位或个 人的非货币性资产。16、合作开发房地产工程收入 1 合作建房行为的认定国税发1995156 号规定：合作建房，是指由一方以下简称甲 方提供土地使用权， 另一方以下简称乙方 提供资金， 合作建房。 2不同合作建房方式的所得税处理国税发202131 号第三十六条规定： 企业以本企业为主体 联合其他企业、 单位、个人合作或合资开发房地产工程， 且该工程未 成立独立法人公司的，按以下规定进展处理：一凡开发合同或协议中约定向投资各方 即合作、 合资方， 下同分配开发产品的， 企业在首次分配开发产品时， 如该工程已经 结算计税本钱，其应分配给投资方开发产品的计税本钱与其投资额之 间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税本钱， 那么将投资方 的投资额视同销售收入进展相关的税务处理。 二凡开发合同或协议中约定分配工程利润的， 应按以下规定进展 处理：1 、企业应将该工程形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统 一申报缴纳企业所得税， 不得在税前分配该工程的利润。 同时不能因 承受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2、投资方取得该工程的营业利润应视同股息、红利进展相关的 税务处理。凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所 得税。第三十七条规定： 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资 其他企业房地产开发工程的， 按以下规定进展处理： 企业应在首次取 得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济 业务进展所得税处理， 并按应从该工程取得的开发产品 包括首次取 得的和以后应取得的 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得 或损失。三、各税种的检查一营业税的检查1 、采用预收款方式销售不动产、 转让土地使用权的， 有无不按 预售收入含定金缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。2 、采用“还本方式销售商品房时，是否是扣除“还本的收 入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应 付款不作预收帐款申报纳税。4 、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳 税。5 、开发商以房产补偿给拆迁户的， 是否按规定申报缴纳计征营业 税6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同 销售不动产申报纳税。7 、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户 费等有否申报纳税。8 、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法 院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入 有否申报纳税 。10、开发商聘请境外企业进展设计、施工、监理、销售筹划、代销 包销等业务， 如这些境外企业在境内既没有经营机构， 又没有代理人 的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入 是否并入营业额中申报纳税。12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。14、纳税人转让在建工程是否按规定申报纳税 。15、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配， 不共担投资风险， 其取得的实物或其他 包括取得固定利润 补偿收 入有否申报纳税。16、以不动产投资入股取得固定收入， 不承当风险的， 是否按“租 赁业申报营业税。二土地增值税的检查1 、未竣工清算工程是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是 否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。2 、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物 收入、其他收入等全部收入。3、申报的扣除工程是否符合税法规定，其中： 1纳税人在已征用和拆迁好的土地上进展开发的，这局部土地的 拆迁补偿费是否又做重复扣除？ 2纳税人的行政管理部门总部为管理和组织经营活动而发生 的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费 用扣除3在房地产完工之前发生的， 计入有关房地产本钱的利息支出是 否已作为房地产开发本钱计算扣除， 而在计算房地产开发费用扣除时 又重复计算？4房地产开发费用，是否在“利息取得土地使用权所支付的金额房地产开发本钱X 5%以内计算扣除。凡不能按房地产工程计 算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的， 房地产开发费用是否按“取得土地使用权所支付的金额房地产开发本钱X 10%以内计 算扣除。 5在扣除与转让房地产有关的税金时， 对已计入管理费用的印花 税是否重复扣除。6从事房地产开发的纳税人是否按 ?细那么 ?第七条一、二 项规定即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱 计算的 金额之加计 20%的扣除。 7增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确二房产税的检查1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定 申报纳税。2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税， 检查时应注意： 1 自行建造的应税房产交付使用后， 有否长期挂“在建工程帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。 2固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是 否按时缴纳了房产税。3企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程帐的局部未申报纳税。4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折 旧的，有否缴纳了房产税。5、新建办公楼、 招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算， 未并入固定资产房产原值缴纳房产税。6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳 房产税。7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套 设施如暖气、下水管等从房产原值剥离出来，少缴房产税。8、对原有房屋进展改建、扩建后，应作为固定资产核算的局部是否 按规定增加了房屋原值，计缴了房产税。9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规 定计缴房产税。二土地使用税的检查1 、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。2 、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。二印花税的检查各类购销合同、 建筑安装工程承包合同、 财产租赁合同、 借款合 同、产权转移书据是否按规定贴花。四、本钱检查要点房地产开发企业必须将开发产品的建造本钱合理划分为直接本 钱和间接本钱，开发产品建造本钱是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、根底设施建立费、建筑安装工程费，公共设施配套费，开发的间接费用，借款费用等。本钱费用主要审核开发本钱及其明细科目，重点注意以下几个方面： 是否准确区分期间费用和本钱，开发产品建造本钱和销售本钱的界 限，有无虚列、重列有关的本钱费用。1、土地款，在开发本钱科目中，对此项要审核其相关合同及票据， 确定其具体金额及面积， 属共有本钱，如单期开发按总可售面积分摊， 如多期滚动开发， 那么按占地投影法， 依占地面积进展分摊， 如有多 摊应调减。2、土地契税及其他，在开发本钱科目中，应与土地款一起计入土地 使用费总额，进展分摊。3、规划设计费、勘测费、景观设计费，属前期工程费用，共有本钱， 要审核其合同， 确定其是分期签定还是一次性签定， 如分期签定， 应 按合同约定的当期工程可售面积分摊， 例如合同只约定了此项费用属 一期工程的， 那就以一期可售面积为分摊基数； 如以总工程一次性签 定，那么以总可售面积为分摊基数。4、土地平整款、围墙款，属前期工程费用，共有本钱，依总可售面 积进展分摊。5、智能化系统，在开发本钱科目中，共有本钱，是以分期或分户为 单位签定合同， 具体以合同约定为准， 其分摊基数也应为分期可售面积或已售户数。6、监理公司监理费，在开发本钱科目中，共有本钱，一般是分期签定, 其分摊基数应为分期可售面积。7、建筑工程款，在开发本钱中，属直接本钱，主要包括以下16 项。1售楼部工程款，应单独归集本钱，如做固定资产管理，在建成 后转为固定资产， 同时按规定可计提折旧， 如移交给其它部门， 应在 移交时作视同销售销售处理内资 。2桩基工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和 真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除 基数，按已售面积和未售面积进展分摊 , 如属虚假发票的不仅不予列 支其相关本钱，也要对此部份做偷税处理。3土方工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和 真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除 基数 , 按已售面积和未售面积进展分摊 .4土建工程款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和 真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除 基数，按已售面积和未售面积进展分摊 , 对其付款情况也要核实，看 相关款项是否已完全支付， 付款与所收取的发票是否一致， 对已收取 发票但长期未支付款项的工程款， 应调查核， 防止企业以税率差偷逃 税款。5付水务集团自来水报装费、安装材料款，审核相关合同，看工 程是整个工程的还是分期的，如为整个工程的应按总可售面积分摊， 如分期应按当期工程可售面积分摊，以结算价格为基数 , 审核其发票 的完整性和真实性 , 按已售面积和未售面积进展分摊，审核企业有无 将应由施工方承当的代垫的水费列入本钱。6电力用电工程款，这是施工方代开发商交的电费，看开发商是 否已支付给施工方， 以当期支付数为扣除基数 , 按已售面积和未售面 积进展分摊 , 审核企业有无将应由施工方承当的代垫的电费列入本 钱。7自购用于外墙的磁砖、地砖、外墙砖瓦涂料、烟道款、防盗门 款，以结算价格和合同为基数审核其发票的完整性和真实性， 如发票 未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额为扣除基数， 按已售面 积和未售面积进展分摊 , 对其付款情况也要核实，看相关款项是否已 完全支付，付款与所收取的发票是否一致。8垃圾清理费，以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面 积进展分摊。9小区内市政工程款，按结算价格和合同为基数审核其发票的完 整性和真实性，如发票未能在当期收回的应以当期实际收回发票金额 为扣除基数，按已售面积和未售面积进展分摊。10景观工程款 , 以实际发生数为扣除基数， 按已售面积和未售面 积进展分摊 11下水道材料工程款 , 以实际发生数为扣除基数， 按已售面积和 未售面积进展分摊12道路开口费分摊 , 以实际发生数为扣除基数， 按已售面积和未售面积进展分摊 13天然气建立费 , 看工程是整个工程的还是分期的， 如为整个工 程的应按总可售面积分摊， 如分期应按当期工程可售面积分摊， 以结 算价格为基数 ,审核其发票的完整性和真实性 , 按已售面积和未售面 积进展分摊 14会所土建工程、水电费安装工程款及装饰款 , 应单独归集本钱， 在建成后转为固定资产，同时按规定可计提折旧， 如移交给其它部门， 应在移交时作视同销售销售处理。15开闭所工程款 , 此项产权归供电部门所有， 为整个工程的本钱， 应以总可售面积为基数，按已售面积和未售面积进展分摊。16有无将自用、出租、等非转让，销售的开发产品本钱记入已转 让、销售开发房产的本钱， 多摊主营业务本钱： 如有的企业将自用商 品房直接作如下处理：借：主营业务本钱、货 : 开发产品、未视同销 售。