3月广东深圳龙岗项目市场调研暨产品定位报告(深鸿基133页)

s深鸿基深鸿基 龙岗项目龙岗项目市场调研暨产品定位报告鼎泰投资咨询鼎泰投资咨询 20112011年年0303月月谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司定位纲要定位纲要1 12 24 45 53 31 1开发目标开发目标鼎泰对本案开发定位目标的理解鼎泰对本案开发定位目标的理解稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位1 1地块利用最大化、利益最大化地块利用最大化、利益最大化2 2在大盘林立的龙岗中心城，如何借势，以最优的产品搭配，走差异化路线，达到利润最大化，巩固发展商品牌。20112011年宏观经济及地产市场的不确定性年宏观经济及地产市场的不确定性1 12 23 3地块呈不规则地块呈不规则L L型且规模小型且规模小容积率不确定、深惠路噪音容积率不确定、深惠路噪音经济与经济与市场解析市场解析1 1全国宏观经济发展研判全国宏观经济发展研判2 2深圳房地产市场未来发展趋势研判深圳房地产市场未来发展趋势研判3 3市场结论市场结论2 21 1 宏观市场研判宏观市场研判 经济趋势经济趋势1 1月月CPICPI同比上涨同比上涨4.9%4.9%，难改货币紧缩趋势，难改货币紧缩趋势 1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9%，环比增幅则从前一月的0.5急升至1%，表明通胀的惯性上升动力仍然较强。同时，当月工业品出厂价格（PPI）高于市场预期并比前一月高出0.7个百分点，表明成本上升压力仍然较为严峻。中国的通胀风险依然很大，政策紧缩将持续。居住类权重上调居住类权重上调4.224.22，CPICPI走势与楼市更密切走势与楼市更密切 国家统计局对权数构成进行了相应调整。其中，除居住类价格提高4.22个百分点外，其它消费价格数据权重均有所下调。如果全年房地产市场走高，势必影响CPI指数上行。房地产市场目前还处于焦灼状态，观望情绪比较重。虽然国家出台一系列政策，但也要看在各地的落实情况。2011年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻挡，年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻挡，将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地产市将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地产市场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。新国八条的地产新政为今年房地产市场新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了主基调定下了主基调 “限制限制”9 9月月4 4月月新新国国十十条条出出台台年月日起，个人购买首套普通住房契税将下调首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在年内重新购房的不再减免个人所得税。 中国人民银行宣布：年月日起上上调金融机构调金融机构人民币存贷人民币存贷款基准利率。款基准利率。金融机构一一年期存贷款年期存贷款基准利率上基准利率上调调. .个个百分点，百分点，五年期贷款基准利率上调.个百分点，由现行的.%提高到.%。1010月月10年9月29日国家出台巩固楼市调控成果措施：暂停发放第三暂停发放第三套及以上房贷套及以上房贷；贷款购买商品贷款购买商品住房的首付比例调至住房的首付比例调至30%30%及以及以上上 ；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 对房企有两条，一是囤地囤房不仅无法获得土地，更无法获得贷款；二是房价高就要严格清剿增值税。 p新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求，限制城市新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求，限制城市也由也由2010年的年的14年城市扩展到全国。年城市扩展到全国。p影响：影响：1、极大延缓及打击了刚性需求者的购房需求；、极大延缓及打击了刚性需求者的购房需求；2、利用金融杠杆炒房、利用金融杠杆炒房的可能性基本没有的可能性基本没有 ；3、房产税将推出，、房产税将推出，90平米以下可能免征，将进一步缩小平米以下可能免征，将进一步缩小市场户型面积供应。市场户型面积供应。4、未来可能出台商业房产税，写字楼成唯一空白区、未来可能出台商业房产税，写字楼成唯一空白区1111月月11月1日起，全面取消取消房贷房贷7 7折折利率利率，银行给予房贷客户的利率优优惠下限惠下限调整为调整为同档期同档期基准利基准利率的率的85%85%。 1212月月10年12月20日起，上上调存款调存款类金融类金融机构人机构人民币存民币存款准备款准备金率金率0.50.5百分点百分点1 1 宏观市场研判宏观市场研判 政策趋势政策趋势1 1月月11年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对贷款购买第贷款购买第二套住房的家庭二套住房的家庭, ,首付首付款比例不低于款比例不低于60%,60%,贷款贷款利率不低于基准利率的利率不低于基准利率的1.11.1倍。倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快城市，在一定时在一定时期内，要从严制定和执期内，要从严制定和执行住房限购措施。行住房限购措施。 11年2月9日起，上调金上调金融机构人民融机构人民币存贷款基币存贷款基准利率。准利率。金融机构一年一年期存贷款基期存贷款基准利率上调准利率上调. .个个百分点百分点. .2 2月月预测央行预测央行20112011年还将加息年还将加息2 2次次 苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历关于央行加息的最新研究报告称：今年还将再加息两次。她认为有两个因素影响加息的速度，一是对资本流入的担扰。四季度资本流入（除直接投资外）加快，加速加息会加大中国与国际市场的利差。二是通胀走势仍需观察。历史数据表示，负利率不一定促使央行加速加息。通胀预期的进一步恶化会使紧缩步伐加快。 全国房地产市场涨幅逐步回归至全国房地产市场涨幅逐步回归至0909年水平年水平12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经适房价格涨0.1%1 1 宏观市场研判宏观市场研判 地产市场地产市场目前一年期目前一年期3.0%的存款利率仍然不足以应对的存款利率仍然不足以应对高达高达4.9%的的CPI。因此，。因此，2011年央行仍会小年央行仍会小幅多次加息，幅多次加息， 房地产市场未来房地产市场未来1-2年销售价年销售价格及速度都将步入一个缓慢增长阶段。格及速度都将步入一个缓慢增长阶段。2 2 宏观市场研判宏观市场研判 深圳地产深圳地产 20102010年全市房地产市场供年全市房地产市场供求稳定，价格高位运行求稳定，价格高位运行 20102010年深圳全市新房成交年深圳全市新房成交3672936729套，同比下降套，同比下降47.59%47.59%，销售面积销售面积320.9717320.9717万平米，同万平米，同比下降比下降50.57%50.57%。新房预售面积。新房预售面积393.34393.34万平米，同比减少万平米，同比减少16.7%16.7%，预售套数，预售套数4583645836套，套，全市成交均价全市成交均价2020520205元元/ /平米，平米，环比上涨环比上涨27.75%27.75%。 20102010年全市房地产市场供年全市房地产市场供求稳定，价格高位运行求稳定，价格高位运行 政策频出新政，影响发展商政策频出新政，影响发展商对后市的看法和信心，取得预对后市的看法和信心，取得预项目数量相应减少，项目数量相应减少，20102010全年全年供求较为平衡，供求较为平衡，1212月受政策压月受政策压力影响，推盘量加大，呈现供力影响，推盘量加大，呈现供大于求局面。大于求局面。同比减少同比减少51%，创新低，创新低调控政策前楼市活跃但可售住宅较少；调控政策前楼市活跃但可售住宅较少；4 4月份和月份和9 9月份出台的调控政月份出台的调控政策很大程度上对楼市成交产生一些消极影响。策很大程度上对楼市成交产生一些消极影响。区域区域成交量（万）成交量（万）同比增减（同比增减（% %）供求比供求比罗湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1盐田7.0-64.30.97：1宝安90.8-55.21.44：1龙岗140.7-37.21.26：1 2010深圳全年成交新房深圳全年成交新房321万万平方米，成交量均大幅回落，供平方米，成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；全市仅有盐田区供应略幅减少；全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区小于需求；除福田外，其它四区供求比都在供求比都在1.5:1以内，比较合理。以内，比较合理。福田新盘价格在福田新盘价格在25000-45000元元/平方米之间，高价格抑制成交。平方米之间，高价格抑制成交。2 2 宏观市场研判宏观市场研判 深圳地产深圳地产 2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度较快。由于平均价格受到成交结构的影响较大，各区域价格涨幅情况差异较大由于平均价格受到成交结构的影响较大，各区域价格涨幅情况差异较大, ,近近1010年的走势来看年的走势来看20102010年仍保持着快速上涨的走势。年仍保持着快速上涨的走势。区域区域2010年均价年均价（元（元/）同比涨跌同比涨跌（%）2010年年12月均价月均价（元（元/）同比涨跌同比涨跌（%）罗湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5盐田4289868.315391-24.7 受别墅影响，盐田均价最高；龙岗房价仍最低；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨。2 2 宏观市场研判宏观市场研判 深圳地产深圳地产深圳楼市将进入调整期，未来楼市将呈现有价无市深圳楼市将进入调整期，未来楼市将呈现有价无市 深圳房地产受“新国八条”及春节影响，1月份成交价量急剧下降，2月份因银行贷款压力及部分前景较好的项目推出，年前已购买的客户办理购房合同等因素，成交有大幅回升，但随政策及银行的贷款限制，2月底开始回落。深圳细则尚未推出，加大市场的不确定性及观望态势。2 2 宏观市场研判宏观市场研判 深圳地产深圳地产新国八出台新国八出台加息加息2 2 宏观市场研判宏观市场研判 深圳地产深圳地产全市一手房成交均价走势图全市一手房成交均价走势图全市一手房成交套数走势图全市一手房成交套数走势图本周全市均价本周全市均价18085元元/平米，环比下跌平米，环比下跌27.5%。龙岗本周成交均价龙岗本周成交均价16898元元/平米，本周成交平米，本周成交390套，套，占全市占全市81%，本周楼盘成交冠军星河时代（，本周楼盘成交冠军星河时代（311套，套，占全市占全市65%）均价在）均价在18000元元/平米左右，是拉跌平米左右，是拉跌全市均价的主要原因。全市均价的主要原因。由此可见，本周均价跌破两万并非调控反应。由此可见，本周均价跌破两万并非调控反应。除龙岗外各区走势基本与全市走势一致，暂不能除龙岗外各区走势基本与全市走势一致，暂不能反应宏观调控作用；反应宏观调控作用；龙岗区依靠星河时代龙岗区依靠星河时代311套的新年单周销售最高纪套的新年单周销售最高纪录，套数大幅提升，首先摆脱节庆成交洼地。录，套数大幅提升，首先摆脱节庆成交洼地。本周为新年第二周，成交洼地暂不能反应国家本周为新年第二周，成交洼地暂不能反应国家2011年首轮调控作用。年首轮调控作用。宏观经济宏观经济20112011年通胀压力较大，信贷仍将收紧年通胀压力较大，信贷仍将收紧经济结构调整，增长趋势减缓经济结构调整，增长趋势减缓1 1信贷收紧难改通胀预期信贷收紧难改通胀预期2 2稳定增长的前提下，信贷虽急速收紧，但通胀预期中证券、不动稳定增长的前提下，信贷虽急速收紧，但通胀预期中证券、不动产、资源产品等仍将是避免资产缩水的避风港，住宅商业都将可产、资源产品等仍将是避免资产缩水的避风港，住宅商业都将可能成为打压对象，写字楼是空白区。能成为打压对象，写字楼是空白区。房地产限购为主基调，将进入量价博弈期房地产限购为主基调，将进入量价博弈期限购抑制需求，市场趋于平缓限购抑制需求，市场趋于平缓1 1通胀影响，最终将出现量价倒挂的局面通胀影响，最终将出现量价倒挂的局面2 23 3 宏观市场研判宏观市场研判 市场结论市场结论3 3板块与板块与项目解析项目解析1 1龙岗片区价值解析及板块属性界定龙岗片区价值解析及板块属性界定2 2地块价值分析地块价值分析作为东向发展轴的极心，龙岗中心区域拥有巨大的城市发展契机作为东向发展轴的极心，龙岗中心区域拥有巨大的城市发展契机我们所理解的深圳城市发展策略：南联东引北进西拓陆地战略紧密联系亚洲金融中心香港，打造深港都市圈以增强区域地位东莞和广州巨大的城市当量及经济实力，是带动深圳东北部沿海经济带发展的重大契机日渐成熟的物流等枢纽功能成就了中部区域足以辐射东莞南部的城市机能；缺乏区域中心城市的广东东部是深圳低端产业转移和城市辐射功能的天然后花园海洋战略东西两大集装箱码头及大铲岛建设，全面打通深圳东西翼出海通道，力拼广州南沙赢取“92”模式下的发展先机龙岗中心区域成深圳西拓战略的排头兵和核心发展极，龙岗中心组团分区规划等应运而生1 1 片区价值解析片区价值解析 局域界定局域界定交通、市政配套等长期制约龙岗发展的瓶颈改善使其成为交通、市政配套等长期制约龙岗发展的瓶颈改善使其成为名副其实名副其实“东拓东拓”城市的中心城市的中心龙岗中心组团的功能定位为深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能。人口到2020年控制规模为74万人。用地规模为2020年规划83.98平方公里。区域中心核心功能辐射通道具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”与关内、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道龙岗中心组团成为东拓发展极的三个关键问题：龙岗中心组团成为东拓发展极的三个关键问题：1 1 片区价值解析片区价值解析 局域界定局域界定20112011年大运会对龙岗中心城的影响：年大运会对龙岗中心城的影响：1、优化交通地铁3号线、深惠路改造两项工程2011年完工 ；2、区域建设加快龙岗区两级政府在龙岗的投资项目近400个，工程投资估算515亿元，其中上亿元的大型项目共80个；3、区域影响力增大120个国家和地区的1.3万多名大学生运动员参赛，将影响大学生受众5500万人，有利于龙岗在世界范围内的宣传； 4、市政投入，完善相关配套，提速10年投资近50亿进行场馆建设和维修改造，投资9.33亿元建设大运村 ；5、促进发展各种高融合性、高档次物业到2011年，深圳星级宾馆总数将扩充至1000家 。6、促使片区房地产价格快速上升使片区房地产价格上涨了3-5倍。大运会改变了龙岗的地产格局，并以其长足的发展大运会改变了龙岗的地产格局，并以其长足的发展潜力成为未来竞争板块中的重要一环潜力成为未来竞争板块中的重要一环1 1 片区价值解析片区价值解析 局域界定局域界定通畅的内外部交通体系同时发挥着对客户的聚散效用通畅的内外部交通体系同时发挥着对客户的聚散效用盐排高速公路盐排高速公路深惠高速公路深惠高速公路深汕高速公路深汕高速公路南坪快速路南坪快速路盐坝高速公路盐坝高速公路清平快速路清平快速路丹平路丹平路外环快速路外环快速路聚：聚：有效缩减了关内外通行时间。为关内工作关外置业的趋势提供了快速发展的基础散：散：置业区域竞争扩大化，惠州至龙岗仅“30分钟”左右车程，房价仅为龙岗的一半，便捷、高效的交通势必分流客户至惠州等区域置业1、地铁16号线：全长29.5公里，益田村平湖大望 回龙埔。2、地铁12号线：地铁12 号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。3、地铁3号线:全长32.983公里 “一环三横四纵一环三横四纵”生态化高效率复合交通走廊生态化高效率复合交通走廊轨道交通轨道交通龙岗区综合交通发展目标为：与深圳次中心地位相匹配的一体化交通体系。交通发展定位：生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。1 1 片区价值解析片区价值解析 局域界定局域界定1.对政策的认识作为整个国民经济支柱产业的房地产由于地位的特殊性，全力促进其稳定发展成为作为整个国民经济支柱产业的房地产由于地位的特殊性，全力促进其稳定发展成为当前阶段的政策基石，调控将不会放松。当前阶段的政策基石，调控将不会放松。2.对规划变迁的认识由于规划地位的提升，龙岗中心城作为深圳东部发展轴极心深圳东部发展轴极心、交通体系、城市配套、居住功能均得到了极大提升。在客户层面，其对中心城市（特区）和周边镇区的牵在客户层面，其对中心城市（特区）和周边镇区的牵引力不断增强，同时，由于价格的剪刀差，其内部客户也面临着区域外中低端项目引力不断增强，同时，由于价格的剪刀差，其内部客户也面临着区域外中低端项目的分流。的分流。“大龙岗大龙岗”城市格局初步形成，作为当前和未来深圳城市格局初步形成，作为当前和未来深圳楼市的主战场，客户聚散效应同时发挥着重要作用楼市的主战场，客户聚散效应同时发挥着重要作用1 1 片区价值解析片区价值解析 局域界定局域界定项目位于龙岗中心城核项目位于龙岗中心城核心的黄金区位，享受城心的黄金区位，享受城市商贸功能区的核心配市商贸功能区的核心配套及利好套及利好.中心城定位：中心城定位： 城市生活区重要组成城市生活区重要组成部分，由现有的龙岗区人民部分，由现有的龙岗区人民政府、龙城广场、世贸商业政府、龙城广场、世贸商业中心等重要景观建筑组成。中心等重要景观建筑组成。城市生活区除了作为全市的城市生活区除了作为全市的次级行政、商贸中心区外，次级行政、商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科还承担先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能技工业园区的生活配套功能2 2 地块价值分析地块价值分析 地块区位地块区位2 2 地块价值分析地块价值分析 地块四至地块四至地块地块正中风临国际正中风临国际鸿基花园鸿基花园风临国际及鸿基幼儿园风临国际及鸿基幼儿园万科九州旧改项目万科九州旧改项目经济指标：经济指标：(非最终指标)总用地面积：7415.9 总建筑面积：30872.46 住宅：14683.48 住宅高度：福福田田罗湖区域。罗湖区域。公园大地成交客户区域公园大地成交客户区域星河时代成交客户区域星河时代成交客户区域区域型市场，区域型市场，客户来源区域客户来源区域同质化，客户同质化，客户量有限，如何量有限，如何第一时间打动第一时间打动客户购买成为客户购买成为关键。关键。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 客群分析客群分析高端客户高端客户中高端客户中高端客户中端客户中端客户低端客户低端客户45以上岁龙岗本地原居民，家庭年收入20万元以上拥有3次以上置业经验，价格承受能力强 40-45岁龙岗本地原居民、周边个体户，家庭结构成员3人以上，家庭年收入15-20万元 拥有1次以上置业经验，对价格有一定敏感性，但承受能力相对较高 35-40岁龙岗周边个体户、工厂中高级管理人员，家庭结构成员3人以上，家庭年收入10-15万元 拥有1次以上置业经验，价格敏感性高，承受能力适中，置业目的为自住中低收入者，家庭年收入5万元以下价格敏感度极高，有明显价格承受上限客户表现客户表现p高端客户是城市财富阶层，其反复置业成为高端市场主要需求高端客户是城市财富阶层，其反复置业成为高端市场主要需求p中高端中高端/ /中端客户是由普通住宅向高品质居住的改变刚性需求中端客户是由普通住宅向高品质居住的改变刚性需求p首次置业的低端客户刚性需求最强，但是价格承受能力有限首次置业的低端客户刚性需求最强，但是价格承受能力有限龙岗中心城楼龙岗中心城楼盘客户群体呈盘客户群体呈纺锤型结构，纺锤型结构，以中端和中高以中端和中高端客户为主。端客户为主。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 客群分析客群分析支付能力支付能力200200万元以万元以上城市豪宅上城市豪宅180万万阔绰的面积空间和高尚的品质，体现身份感精品占有型客户精品占有型客户讲究生活的舒适性，强调占有和收藏以及物业的保值潜力100万万50万万100-180100-180万万 城市高档产城市高档产品品品质较好，功能性和舒适性较强品质追求型客户品质追求型客户5050万以下万以下 中低档产品中低档产品城市边缘的普通商品房和经济适用房、福利房基本需求型客户基本需求型客户首次置业客户为主，主要为满足基本居住需求，承受能力不高，多选择小户型产品或对于生活品质没有太多的认识和要求不仅满足基本居住需求，对于面积、户型等有升级要求，要求生活的舒适性和品质感，追求更高档次住宅和生活项目客户价格承受力高，追求舒适度和品质感，对面积、户型、园林等有升级要求。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 客群分析客群分析配套产品区位推广价格品牌星河时代阳光天健城公园大地绿景大公馆产品创新成为非品牌开发商竞争的利器便捷程度及离中心城的距离是客户的主要关注点生活配套是否成熟及离三所学校（龙城、实验、清林）的远近对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多样开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱未来价格的预期，成为客户对项目的选择关健龙岗客户购买及龙岗客户购买及价格支撑驱动因价格支撑驱动因素排序：区位、素排序：区位、产品设计创新、产品设计创新、附加值附加值配套配套品品牌、推广等因素；牌、推广等因素；星河时代的成交星河时代的成交状况正好说明这状况正好说明这一点。一点。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 客群分析客群分析圈子效应明显圈子效应明显居住聚集中心城居住聚集中心城渴求高品质产品和服务渴求高品质产品和服务相信眼见为实，充相信眼见为实，充分的展示能刺激需求分的展示能刺激需求建立项目高形象及高建立项目高形象及高标准的展示及服务是项标准的展示及服务是项目成功的关键因素。目成功的关键因素。攀比心理强攀比心理强龙岗中、高端客户置业特征。龙岗中、高端客户置业特征。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 客群分析客群分析“大龙岗大龙岗”城市格局初步形成，作为当前和未来深圳楼市的主战城市格局初步形成，作为当前和未来深圳楼市的主战场，自住价值的挖掘和营销创新成为刺破市场的利器场，自住价值的挖掘和营销创新成为刺破市场的利器视角1.区域市场格局视角视角2.畅销产品及成功楼盘视角视角3.区域未来竞争视角住宅方面，供销主力均为总价适中、适合居家自住的2房、3房产品，大户型滞销；同时，区域价格持续上涨，致使热售产品面积缩小，小户型是将是趋势；商业方面，整体市场呈供大于求，且未来3年内有大量综合体项目推出，竞争持续放大，因而本项目不利于打造过多商业。写字楼及商务公寓方面，目前销售价格较高，且不限购不限贷，仍然保持良好势头。自住的价值（户型舒适、总价和面积合理）的挖掘与创新模式（产品、营销模式）、合理的价格定位成为刺破市场快速走量的关键因素。另一个关键点是,在政策越来越严峻阶段，受贷款影响较小或是不限贷产品是目前最热销楼盘，且价格有上升趋势。2011年供应中旧改项目将在龙岗供应格局中占有非常重要的份量,3号线旧改板块将会崛起。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 市场小结市场小结视角1.客户置业目的视角视角2.客户区域来源视角视角3.典型客户研究视角新政下，客户的住宅投资需求受到极大抑制，纷纷转入写字楼或商务公寓；自住需求仍为当前市场的绝对主力，受政策影响暂缓购买或调整目标，转入观望状态。龙岗中心城当前客户格局为：本地客户群依然占据主力地位，但随着深惠路改造完成及3号线运营，关内客户比重呈稳步上升趋势；但不可忽略的一点是区域潜在客户群面临惠阳大亚湾物业的严重的替代性竞争。龙岗本地自住客户重点关注地段/品质/户型/性价比；而区域外自住客户对地段/性价比/户型/品牌的关注是成交关键点；当前的投资客户是在关注保值的基础上重视物业的性价比/户型/品质自住需求是当前绝对主流、区域外尤其是关内客户的增自住需求是当前绝对主流、区域外尤其是关内客户的增长性突出，惠阳大亚湾区域有一定的替代性分流风险长性突出，惠阳大亚湾区域有一定的替代性分流风险4 4 市场竞争格局市场竞争格局 市场小结市场小结2.龙岗逐渐成为深圳的楼市主战场，巨量的供应势必是白热化的竞争，特别是本案所在的片区是未来几年的主要供应区，应考虑走差异化路线对项目的启示：对项目的启示：3.大型旧改项目将占据龙岗中心城区供应的重要一极，特别是近本案的万科项目有100万的建面，但万科素以批发商的著称，本案应考虑避其锋芒，走精品路线或差异化路线。1.限购限贷是未来2年内的主基调，应尽量归避政策限制，做总价低或不受限的产品。4 4 市场竞争格局市场竞争格局 市场小结市场小结5 5开发与开发与产品定位产品定位价值售卖模型价值售卖模型FCPBFortune Customer Product Benefits 户型产品定位户型产品定位 价值价值 客户客户 增加价值增加价值 交易交易 项目形象定位项目形象定位物业增值方案物业增值方案地铁物业借鉴地铁物业借鉴p国内外经验表明:地铁通到哪里，沿线就会形成一个相对发达的地产、商贸流通区域，就会提升这一区域的综合价值；因此，区域商业将由于地铁的诞生而呈现出零售业向地铁沿线集中的趋势。p一项数据调查表明,在国际城市规划中,地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式;p据统计,纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上.上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率都达到100%。 地铁物业借鉴说明地铁物业借鉴说明5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业案例借鉴案例借鉴p住宅案例借鉴p商业案例/地铁商业案例借鉴p综合分析总结5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业80后街后街 项目80后街总户数579 位置布吉关口京南路停车位(地下2层)246 占地5911.1总建面44333商业面1.3万主力户型5365的二房和3640 的一房总规划项目沿基地北、东面成“L”布局,1-5层为商业裙楼；6层为架空平台,设有公共绿化区和游泳池;7-28层为住宅， 交通距离布吉关口仅5分钟车程，紧邻规划中的地铁3号线罗岗立交下的布吉客运站站点物业管理花样年华有针对性的产品及客群定位有针对性的产品及客群定位, ,同时同时在形象推广上迎合目标客户群在形象推广上迎合目标客户群, ,打打造了首个布吉地铁小户物业造了首个布吉地铁小户物业; ;开盘当天销售七成多开盘当天销售七成多, ,价格超出区价格超出区域物业整体价格域物业整体价格, ,客户当中投资比客户当中投资比例占很大比例例占很大比例; ;值得一提的是在此物业推出前区域市场上居家物业为主值得一提的是在此物业推出前区域市场上居家物业为主, ,户型以小户开为户型以小户开为主主, ,地铁交通的规划以及物业自身产品客群及形象的准确定位寻求差异化。地铁交通的规划以及物业自身产品客群及形象的准确定位寻求差异化。龙岗布吉龙岗布吉80后街的畅销打开了区域地铁小户型物业先河后街的畅销打开了区域地铁小户型物业先河,并一举取得很大成功并一举取得很大成功,得益于产品客群及形象定位准确得益于产品客群及形象定位准确5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业卧室卧室餐厅客厅凸凸窗窗阳台凸窗凸窗卧室卧室餐厅餐厅凸凸窗窗客厅客厅阳阳台台此户型方正,南北通透,动静分离,干湿分明,且赠送了不少面积户型方正, 动静分离,干湿分明,也赠送了不少面积户型方正户型方正,面积不大而实用面积不大而实用,南北通透南北通透,多面采光多面采光,投资投资居家两相宜居家两相宜5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业借鉴地方借鉴地方产品产品: :户型方正实用,实用率高;一定程度的赠送面积满足客群心里;自身园林及配套的建设给居家及投资者信心定位定位: :规划大势把握-地铁规划准确的客群定位及形象宣传定位5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业住宅案例借鉴小结准确的产品定位准确的产品定位 -符合目标客群置业需求差异化目标客群定位差异化目标客群定位 -居家/投资客+租赁客定位市场形象定位市场形象定位 -细分客户，迎合目标客群后期营销手法把控后期营销手法把控 -迎合目标客群心理,避开与主流产品竞争5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业案例借鉴案例借鉴p住宅案例借鉴p商业案例/地铁商业案例借鉴p综合分析总结5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业概念阶段开通阶段延展阶段深圳地铁物业发展过程地铁上盖物业的价格呈逐渐上升,特别是商业及写字楼的价格升幅较大;第二阶段地铁物业的价位会处于相持阶段,价格不会上升,甚至还会下降,因为价位已被炒到孤顶,粗制滥造的物业将被考验；现有地铁上盖物业的价格将会出现小幅下滑,而关外地而关外地铁物业将会铁物业将会不断爬坡不断爬坡. .5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业2000年年底入伙项目04年年底地铁年年底地铁开通前开通前04年年底年年底地铁开通地铁开通4500-530006年即开通年即开通运营二年后运营二年后住宅价格6500-700011000-12000同区域比低5%高15%高15-20%商业租金80-150/高250300-350600-750新一佳地铁口景轩酒店岗厦站所处地理位置彩田路近离福田商务中心，距华强北商圈有一定距离；采福大厦无论是品质还是户型在区域市场都没有什么特色；岗厦站周边区域，由于地铁的开通，物业价值大幅度升值；住宅物业租赁市场的活跃也吸引了不少投资客；商业租赁价格飞速增长；目前区域农民房底商价格都达550元/月，且市场极其活跃地铁开通的带动，不论住宅还是商业都以大幅度涨幅攀高，地铁开通的带动，不论住宅还是商业都以大幅度涨幅攀高，且市场极其活跃，因近几年深圳房价大幅上涨，地铁价值不且市场极其活跃，因近几年深圳房价大幅上涨，地铁价值不能较好突现，在此取能较好突现，在此取04年房地产刚起步阶段项目做案例年房地产刚起步阶段项目做案例5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业案例借鉴案例借鉴p住宅案例借鉴p商业案例/地铁商业案例借鉴p综合分析总结5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业案例借鉴分析总结地铁规划/开通为物业奠定基础，并将大幅提升物业升值比周边同类产品高出20-30%；产品定位（特色）迎合市场是奠定项目成功的基础；细分客群，特别是有地铁需求的客户定位及市场态势把握为项目成功再添筹码；实效营销手法实现与加速市场消化。5 5 开发与定位开发与定位 地铁物业地铁物业FCPB价值创造价值创造Benefits Benefits 因价值产生交易因价值产生交易n 获得空间大于购买空间获得空间大于购买空间n 低成本进入豪宅生活圈低成本进入豪宅生活圈n 低代价获得悦目赏心的生活低代价获得悦目赏心的生活Fortune ortune 地块自身价值地块自身价值n 商贸居住区商贸居住区n 可塑容积率可塑容积率n 完备的立体交通网络完备的立体交通网络1Customer Customer 客户需求特征客户需求特征n 罗湖、福田东区高端居住需求罗湖、福田东区高端居住需求n 本地居住升级客户本地居住升级客户n 深惠路地铁沿线路源居住需求深惠路地铁沿线路源居住需求2Product Product 增加价值增加价值n 空间的超值性空间的超值性n 形象的超值性形象的超值性n 品质的超值性品质的超值性n 园林、配套的超值性园林、配套的超值性345 5 项目开发定位项目开发定位 户型定位户型定位我我 有什么？有什么？F F我我已经有：已经有： Fortune ortune 项目自身价值项目自身价值商贸中心生活圈商贸中心生活圈地铁、快速干道立体交通网络地铁、快速干道立体交通网络深圳市极具影响力与良好口碑的发展商品牌。深圳市极具影响力与良好口碑的发展商品牌。B BC CF F P P客户客户还要：还要： Customer Customer 客户需求客户需求更诱惑的空间性价比：花少钱买大房子更诱惑的空间性价比：花少钱买大房子更动人的品质性价比：花少钱买高品质房子更动人的品质性价比：花少钱买高品质房子更喜人的投资性价比：花少钱买高回报房子更喜人的投资性价比：花少钱买高回报房子更舒适的生活感受：赏心悦目的视觉感受、无以伦比的生活体验更舒适的生活感受：赏心悦目的视觉感受、无以伦比的生活体验这些我们都给客户这些我们都给客户B BC CF F P P难以抗拒的难以抗拒的 Benefits Benefits 交易价值交易价值B BC CF F P P光彩光彩物质需求物质需求地铁、快速干道立体交通网络地铁、快速干道立体交通网络更诱惑的空间性价比更诱惑的空间性价比更动人的品质性价比更动人的品质性价比更喜人的投资性价比更喜人的投资性价比更好的商业配套更好的商业配套更方便的生活配套更方便的生活配套精神需求精神需求更舒适的生活感受更舒适的生活感受高品质的生活圈高品质的生活圈深圳市极具影响力与良好口碑的发展商品牌深圳市极具影响力与良好口碑的发展商品牌更膨胀的身份感更膨胀的身份感出类拔萃出类拔萃城市尚东：城市尚东：放大龙岗高尚生活区的价值，将客户区域扩展至全深圳范围；纯熟中心：纯熟中心：承接中心城精华，传承项目豪宅品质；精粹人生：精粹人生：精致户型空间、精致建筑品质、精粹科技住宅，享受精粹人生。5 5 项目开发定位项目开发定位 项目定位项目定位城市尚东城市尚东 纯熟中心纯熟中心 精粹人生精粹人生n “十”为十全十美,有完满之意.n “里”为纵深，蕴含项目对外的交通辐射范围.n “锦”意为锦绣,色彩斑斓,丰富的生活场景.5 5 项目开发定位项目开发定位 形象定位形象定位 Shen hong ji Fairview ten kilometers深鸿基深鸿基十里锦十里锦城市尚东城市尚东 纯熟中心纯熟中心 精粹人生精粹人生5 5 项目开发定位项目开发定位 定位策略定位策略项目初步规划指标：项目初步规划指标：经济指标：经济指标：(非最终指标)总用地面积：7415.9 总建筑面积：30872.46 住宅：14683.48 住宅高度：50M90以上：3817.7 , 26%90以下：10865.78 , 74%商业：7341.74 ,层数:4办公：2447.24 ,层数:4层局部地下室：6400 ,层数:2建筑密度：45%容积率：3.3观经济，看大势，草船借箭，诸葛借东风观经济，看大势，草船借箭，诸葛借东风地块有限，并不能面面俱到地块有限，并不能面面俱到1 1政策风险较大，小胳膊拧不过大腿政策风险较大，小胳膊拧不过大腿2 23 3发挥地段优势，风险让别人承担去发挥地段优势，风险让别人承担去4 4 通胀问题难以解决，未来通胀问题难以解决，未来1-21-2年调控仍将持续，政策更趋严峻，信贷紧年调控仍将持续，政策更趋严峻，信贷紧缩，限购暂不会放松，国内投资渠道有限，不动产仍是保值首选。缩，限购暂不会放松，国内投资渠道有限，不动产仍是保值首选。 万科项目实力雄厚，地块较大，已为本案提供了最好、最完善的配套，万科项目实力雄厚，地块较大，已为本案提供了最好、最完善的配套，并不需要本案投入巨大的人力物力财力去打造。并不需要本案投入巨大的人力物力财力去打造。 龙岗中心城在售楼盘大部分为前二年定位产品，面积普遍较大，总价高，龙岗中心城在售楼盘大部分为前二年定位产品，面积普遍较大，总价高，造成滞销，在价格高居不下、政策打压的年代，现金流是才是王道，小造成滞销，在价格高居不下、政策打压的年代，现金流是才是王道，小户型是本案首选。户型是本案首选。关键词：关键词：通胀、限贷、限购通胀、限贷、限购地铁、深惠路、万科地铁、深惠路、万科做好自身定位，只做最畅销的产品做好自身定位，只做最畅销的产品5 5 项目开发定位项目开发定位 产品定位产品定位写字楼、商业不限贷写字楼、商业不限贷住宅销售受打压，限购限贷，供应量大住宅销售受打压，限购限贷，供应量大写字楼市场需大于供，消化速度快，本区域定位为商贸中心，加之交通改善，写字楼市场需大于供，消化速度快，本区域定位为商贸中心，加之交通改善，未来写字楼需求将迅速扩大，龙岗未来写字楼需求将迅速扩大，龙岗ITIT类中小企业众多，而市场以高端大面积类中小企业众多，而市场以高端大面积写字楼为主，造成中高档小面积办公场所空缺。写字楼为主，造成中高档小面积办公场所空缺。商业市场饱和，消化速度慢，且供应量大，在满足自身配套的情况下，不利商业市场饱和，消化速度慢，且供应量大，在满足自身配套的情况下，不利于打造过多商业，且周边万科有大量大型商业推出，应避其锋芒，特色精品于打造过多商业，且周边万科有大量大型商业推出，应避其锋芒，特色精品商业才是本案出路。商业才是本案出路。大户型产品滞销，过度小户型产品畅销大户型产品滞销，过度小户型产品畅销周边大盘配套完善，是中大户型客户首选周边大盘配套完善，是中大户型客户首选通货膨胀，利率上调，低总价高赠送的通货膨胀，利率上调，低总价高赠送的2-32-3房是中小户型首选房是中小户型首选信贷紧缩，投资渠道缺乏信贷紧缩，投资渠道缺乏不动产仍是保值首选，具备保值且长期稳定回报的产品，是投资客寻求对象不动产仍是保值首选，具备保值且长期稳定回报的产品，是投资客寻求对象5 5 项目开发定位项目开发定位 产品定位产品定位 具备写字楼、住宅、酒店使用功能的具备写字楼、住宅、酒店使用功能的 全功能中高端城市时代公寓全功能中高端城市时代公寓户型面积及比例建议户型面积及比例建议30-8030-80平米户型为热售产品平米户型为热售产品5 5 项目开发定位项目开发定位 产品定位产品定位商务公寓并不在限购行列商务公寓并不在限购行列总建面总建面24472 24472 总套数总套数314 314 类型产品面积（）赠送面积（）使用面积（）总建面比面积和套数比套数和商务公寓一房45-6510-1565-8042.0%10278 59.4%187 二房70-8010-1580-9019.5%4772 20.2%64 住宅三房80-8915-2095-10923.5%5751 20.3%64 商业商铺2层15.0%3671 总计100.0%24472 100.0%314 功能满足三口或以上之家，低总功能满足三口或以上之家，低总价价9090平米以下，物业税及房地税免征平米以下，物业税及房地税免征商铺为商铺为2 2层可分割打通临街商业层可分割打通临街商业中小面积办公场所缺乏中小面积办公场所缺乏侧重考虑空间使用性的延展侧重考虑空间使用性的延展n 他们最关注价格，有投资意识n 理性消费，注重产品的性价比，愿意拿出一部分钱进行投资。n 他们是SOHO一族，创业及自住在一套小房内n 龙岗本地及关内的年轻一代，经济实力一般n 第一次购房，力争挤入当地认可的高尚住区n 向往中心生活的人45-65 （1房可改房可改2房）房）70-80 （2房可改房可改3房）房）核心客户：关内及本地投资客户、小企业主、周边高端产业白领客户，自主创业的年轻人及留学生核心客户：本地/关内首次置业客户，小企业主、周边镇区向往进城客户n 三口或以上家庭，需改善生活，注重生活配套n 需要一个与之匹配的高尚居所标签n 资金压力较大，大社区面积大，总价高80-89（3房可改房可改4房）房）核心客户：本地首次改善住宅客户、周边镇区向往进城客户5 5 项目开发定位项目开发定位 客户定位客户定位核心客群核心客群辅助客群游离客群针对户型进行目标客户针对户型进行目标客户群体细分，利用户型特群体细分，利用户型特点和产品特点开拓更广点和产品特点开拓更广的客户区域，注重关内的客户区域，注重关内客户和周边产业高端客客户和周边产业高端客户的启动。户的启动。5 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位总占地面积： 7000,且地块呈不规则形状，依靠自身打造大型商业，明显不足，正中风临国际的底商正说明了这点，但临近万科九洲旧改项目定位为都市综合体项目，改变了本案所缺少的商业配套这个不利因素，因此本案通过对商业部分的极致化打造，消除负面影响，并将商业氛围在销售前进行展示，并与销售动作结合，是项目提升价值的重要因素。本案商业面积较小，外向性商业价值不高，更适本案商业面积较小，外向性商业价值不高，更适宜打造成社区商业会所宜打造成社区商业会所时尚休闲风情街时尚休闲风情街里弄：江南最典型的社区商业形态，以“石库门”和改造后的“新天地”最具代表性，租界文化和海派文化最有机的结合。里弄商业在全世界极具普遍性Lane（英国）裏通路地（日本）（韩国） ?里尔文? 文里? 里尔1里? 里? （阿联酋）。双首层，与地铁无缝接驳，最大化二层商业价值双首层，与地铁无缝接驳，最大化二层商业价值，一二层人流合理引导，；，一二层人流合理引导，；小面积，内街造就商业面积最大化利用；小面积，内街造就商业面积最大化利用；商铺开间以商铺开间以40-70平米左右，街铺多变性，可随意平米左右，街铺多变性，可随意左右、上下打通组合使用，适合不同大小商家；左右、上下打通组合使用，适合不同大小商家；销售期内，需考虑后期统一运营管理。销售期内，需考虑后期统一运营管理。5 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位特色餐饮、咖啡厅、特色店特色餐饮、咖啡厅、特色店银行、培训中心、花店银行、培训中心、花店1 12 23 3特色餐饮、咖啡厅、酒吧、精品店特色餐饮、咖啡厅、酒吧、精品店一层业态一层业态4 4便利店、干洗店、美容美发美甲、餐饮便利店、干洗店、美容美发美甲、餐饮5 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位1234一层业态二层业态楼楼梯梯地铁出口地铁出口1超市、特色店、面包店、自然派等超市、特色店、面包店、自然派等麦当劳、真功夫、面点王等无烟餐饮麦当劳、真功夫、面点王等无烟餐饮1 12 2二层业态二层业态25 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位5 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位临街区内街区内街区面积30050080销售期功能三维展示区第二售卖区办公区入住后功能【锦厅】咖啡馆【锦厨】精菜馆【锦品】士多功能区设置一层跳空4.8m以上，二层层高3.5m以上，有烟道设计一层跳空4.8m以上，二层层高3.5m以上，有烟道设计设置小型仓储区，配置独立洗手间装修要求精装精装简装5 5 项目开发定位项目开发定位 商业定位商业定位入口入口看房体验环幕看房体验环幕电子户型模型电子户型模型三维全息沙盘三维全息沙盘5 5 项目开发定位项目开发定位 园林定位园林定位建造小面积、低成本、可参与性水景园林建造小面积、低成本、可参与性水景园林景观轴线水景观轴线水带示意及公共空间浅水喷泉带示意及公共空间浅水喷泉主入口景墙四重立体园林：四重立体园林：通过跌水瀑布和蜿蜒曲通过跌水瀑布和蜿蜒曲折的小径将园林层次化，折的小径将园林层次化，最大化丰富社区的园林最大化丰富社区的园林景观景观增加主入口景墙设计以多个喷水喷泉营造项增加主入口景墙设计以多个喷水喷泉营造项目的高端形象目的高端形象,改变目前较为简约的入口广场改变目前较为简约的入口广场5 5 项目开发定位项目开发定位 入户大堂入户大堂入户门廊及楼宇标识入户门廊及楼宇标识入户大堂会客厅入户大堂会客厅隐藏式信报箱隐藏式信报箱花艺装饰大堂花艺装饰大堂品质提升品质提升双门禁入户大堂双门禁入户大堂加大入户大堂的打造力度，采用双入户门禁的设计方式，设置大堂吧，供业主休息、会客实用，设置双门禁。品质提升品质提升双门禁入户大堂双门禁入户大堂5 5 项目开发定位项目开发定位 入户大堂入户大堂入户大堂电梯间门禁入户大堂电梯间门禁入户大堂门禁入户大堂门禁入户门禁入户门禁访客通过入户第访客通过入户第一重门禁进入入一重门禁进入入户大堂。户大堂。大堂吧大堂吧大堂吧设置休闲大堂吧设置休闲椅，供业主临时椅，供业主临时休息，会客使用。休息，会客使用。入户电梯门禁入户电梯门禁只有业主可用业主卡进只有业主可用业主卡进入电梯间，避免其他闲入电梯间，避免其他闲散人员进入居住楼层散人员进入居住楼层5 5 项目开发定位项目开发定位 地下车库地下车库品质提升品质提升车库入户大堂车库入户大堂遮雨车库出入口顶盖遮雨车库出入口顶盖n车库出入口设置钢化玻璃遮雨棚，防止雨水引致的上下坡湿滑；n使用聚氨尼龙降噪防滑漆处理地面，车库无行车噪音，可反复摩擦10次以上；nLED感应防撞条可在倒车距离小于50时自动发光警示。LED感应防撞条感应防撞条聚氨尼龙降噪防滑漆聚氨尼龙降噪防滑漆5 5 项目开发定位项目开发定位 地下车库地下车库艺术化标识出入口艺术化标识出入口地下车库入户大堂地下车库入户大堂高端项目中驾车车客户比例较高，地下停车库是使用频率最高的入口，设置地下车库入口大堂，地下车库入口大堂与地面大堂形成双入口设计，提升客户对品质的认同感。选装型智能样板房：样板房内增加智能住宅设计展示，客户可根据自己的需求选装智能升级系统，提升项目科技住宅的使用度。智能家住选装菜单安防升级系统：指纹门锁，窗磁红外探头、3G安防报警；智能窗格：时钟式智能窗帘、光感卧室灯控；恒温、恒湿系统：家庭中央空调、新风系统、加湿系统；家居净水系统：升级版升级版3A3A节能环保住宅节能环保住宅外窗系统：外窗系统：断热铝型材断热铝型材LOW-LOW-E E镀银膜低辐射玻璃镀银膜低辐射玻璃防噪系统：防噪系统：墙壁挤塑聚苯材墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、节能中空玻璃系外墙系统、节能中空玻璃系统统全新新风系统：全新新风系统：通风器通风器建议住宅着重处理的科技因子建议住宅着重处理的科技因子屋顶绿化与立体植被：屋顶绿化与立体植被：引入自然通风系统证实本项目引入自然通风系统证实本项目规划方案的优越性；建筑设计以规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光自然采光”为主要为主要原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化绿化、立体绿化n技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性恒温：恒温：20-2620-26度；度；恒湿：恒湿：30%-70%30%-70%；声环境：；声环境：35-4535-45分贝；节能等科技的应用可大大增加用分贝；节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。户的居住便捷性与舒适度。太阳能源系统：太阳能源系统：太阳能太阳能热水系统和太阳能光电热水系统和太阳能光电系统系统外遮阳系统：可调外遮阳系统：可调式隔热金属卷帘式隔热金属卷帘5 5 项目开发定位项目开发定位 科技定位科技定位时尚现代的建筑风格体现，前沿领域的高科技智能化时尚现代的建筑风格体现，前沿领域的高科技智能化外立面色彩、用材、科技含量及视觉冲击力外立面色彩、用材、科技含量及视觉冲击力现代都市感小区公共空间气质：现代都市感小区公共空间气质：追求用材品质（追求用材品质（low-Elow-E玻璃、金属与面砖结合）玻璃、金属与面砖结合）5 5 项目开发定位项目开发定位 立面定位立面定位5 5 项目开发定位项目开发定位 增值定位增值定位n45-6545-65，一房两厅一卫，可改二房、打通当，一房两厅一卫，可改二房、打通当大开间办公室大开间办公室n70