长江大厦营销策划方案

第一章 市场背景宏观调查一. 张家港（市）地区概况1. 张家港市现状概况【区位位置】 张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内， 处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海120公里(沿江高速公路通车后，距上海98公里)、苏州80公里（一级公路通车后，距苏州58公里）、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距虹桥机场120公里（沿江高速公路通车后，为98公里），浦东机场150公里，南京禄口机场200公里【行政区划】张家港市位于中国江苏省东南部，苏州地区北部，南依沪宁铁路，北枕万里长江，扼江海之咽喉，控南北之枢纽，地理位置十分优越。前身是沙洲县,1962年由常熟、江阴二县各划出一部分组建而成。1986年撤县建市，以境内天然良港张家港得名。全市总面积999平方公里，总人口一百多万。境内气候宜人，土地肥沃，环境优美，物产丰富。改革开放以来，特别是近几年来，张家港市坚持以经济建设为中心，不断深化改革，扩大开放，两个文明建设取得了前所未有的长足发展，成为长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市，被誉为“苏南明珠”。【地理位置】 张家港市位于江苏省东南部、长江下游南岸，北纬31度43分-32度02分，东径120度21分-120度52分，属苏州市行政辖区总面积999平方公里，人口82万。张家港保税区位于张家港市西北部的港区，紧邻国际商港-张家港港，距上海173公里，苏州113公里，无锡58公里，常州55公里，南通62公里，扬州155公里，南京220公里。【气候水文】 保税区地区气候属亚热带海洋性气候，四季分明、温和湿润，无霜期长，无冰冻，年平均气候15.2度，最高气温38.1度，最低气温存-1度。无霜期299天，年平均降雨量1025毫米，年平均相对湿度80%长江潮汐为非正规半日潮型，流态为往复流；按吴淞高程，历年最高潮位7.20米，最低潮位0.74米,平均潮位3.19米,涨潮流最大平均流速1.34m/s,落潮流最大流速1.88m/s,多年潮差1.95m。二. 张家港保税区概况【港口码头】 保税区紧邻国际商港-张家港，港口深水贴岸，平均水深13米，引桥短、投资少，见效快，不冻不淤，现有28个万吨级泊位，25个江心浮筒，可同时停靠31艘万吨级货轮，同世界上140多个港口有货运往来，年吞吐能力达1500万吨。在规划范围内，保税区可建4个数万吨级码头，已建成使用年吞吐能力60万吨级的化工码头一座。【基础设施】 保税区累计投入基础设施建设资金6.2亿元，区内基本实现六通一平。区内十字形中心道路及四周道路已形成主干道框架，主干道与港口码头、204国道、江阴长江大桥、沪宁高速公路紧紧相连。供电：主要来自华东电网、已建成3.5万伏变配电站二座、正在规划建设11万伏变配电站。供水：日供2万吨水厂工程已投入使用。供热：日供90吨蒸汽热电厂工程竣工，已输电供汽。排水排污：保税区采用雨、污分流排水，区内地下已铺设排放管网。【邮电通讯】 区内6000门、全市10万门程控电话已开通，可直拨世界各地。保税区邮电38分局大厦竣工，全球通（移动电话营业所）大楼即将投入运行。【人力资源】 保税区周边院校众多，人才资源丰富，依托华东地区人才众多的优势，能够满足企业用人需要。区内企业用人实行人才招聘制、劳动合同制，用人自主、双向选择、能进能出、竞争上岗的劳动用工制度。人才中心与周边大城市人才交流实行了电脑联网，企业可随时在全国各地招聘人才，企业所招聘的高级人才，其户口可按规定迁移至保税区所在市张家港市。【劳动力工资】普通员工600-800元/月，管理人员1000-1200元/月。【城市发展】4年后，11.61平方公里的张家港环境优美的生态型新城区将在市区西南部崛起。近日，张家港市委市政府召开动员大会，宣布了这一战略性决策。按照规划，到2007年，张家港将在市区南部和西部分别完成暨阳湖生态园区和商务居住区的建设。届时，张家港城区面积达41.61平方公里，人口近30万。据苏州日报报道，目前，张家港市区人口23.5万人，市区建成区面积30平方公里，城市化率达52%。按照城市发展规划推算，每年将有2万人左右进城。而从老城区现有的容量和承载能力来看，已无法满足这一需要。加上张家港城区人口集中在老城区，交通、环境、停车等问题已日益突出，群众反响比较强烈。要解决这些问题，要为广大市民创造适宜人居和创业的环境，就必须借鉴国内外一些先进城市的经验，规划新城区、建设新城区、发展新城区，已显得十分迫切。去年，张家港邀请深圳规划院编制了城市发展规划，经过反复论证，中心城区的“一中心五组团”城市发展框架得到各方面的肯定。所谓“一中心五组团”，即中心商务区、东部物流市场区、城西生活片区、南部暨阳湖生态园区、城北居住片区。城市发展框架的出台从根本上为优化城市布局，加快新城区建设提供了前瞻性、科学性和可操作的依据。利用沿江高速公路建设之际，张家港采取集中取土的办法来规划建设暨阳湖生态园区。按照生态园区的规划定位，要在确定的4.41平方公里范围内，以生态理念为指导、运用生态技术手段，建成以居住为主的集休闲、娱乐、度假为一体的极富现代气息，体现生态园林特色的新城区，并成为长江三角洲旅游圈内的一个新亮点。目前，暨阳湖生态园区总体规划、控制性详细规划编制工作已全部结束，45万平方米的动迁安置房建设顺利展开，征地拆迁等前期工作正按计划有序推进。至2007年，整个生态园区将基本形成。按照城西新区的规划定位，在东至港城大道、南至长安南路、西至西二环、北至东横河区域，在7.2平方公里范围内，要建成集城市居住、商务办公、休闲娱乐、文教卫生为一体的新城区。至2007年，城西新区将基本形成。目前，城西新区控制性详规已经市政府批准，建设时序、经营思路也已明确。 【交通状况】 以沿江高速公路的开工建设为标志，张家港已基本实现了高等级公路与二级公路相配套的四纵四横一环公路主骨架格局。新辟了二环路杨锦公路，改造了204国道鹿苑到西界港段、新沙锡路、杨新公路、乐红线、西塘线等干支线公路。港口开发开放进一步加快，张家港已跨入大港行列，年吞吐量超过1000万吨，集装箱吞吐量达到12万标箱。交通建设的大发展，有力地促进了张家港城乡经济的持续快速增长。到2001年末全市公路总里程达到1133.87公里，其中县乡道路737.484公里，村级道路317.067公里，平均每平方公里有1.44公里公路。航道总里程达424.6公里，其中省级航道6条、109.8公里，市级航道51条、314.8公里。2001年年底全行业公路运量1634万人，货运量1204万吨。运输市场空前活跃。按照基本实现交通现代化的要求，张家港交通将继续构筑高标准、高等级和部、省、市规划相衔接的交通基础设施框架，营造适应生产发展，布局合理的交通运输网。实现线型顺畅，路面平整洁净，快慢分道，标志醒目，绿树成荫，环境文明的公路网；以港口为枢纽，以开发区和大型交易市场为依托，合理配置站点。张家港交通的进一步发展，必将全面促进张家港经济的快速发展。2002年，我市交通基础设施项目除全力保障沿江高速公路我市境内段建设和全力争取苏虞张一级公路今年早日开工外，其作各项工程项目计划总投资2亿元，年内争取完成投资工作量1.5亿元。 2002年市委、市政府确定的10项实事工程中，涉及交通的有3项，分别是：北环路工程建设，西凤恬公路改造工程和江海中路、张家港大桥工程，农村危桥整治工程。年内，交通工程建设项目具体有6项，分别为：（1）北环路工程。全长6.87公里，总投资4900万元，已于2001年9月开工，预计2002年10月底之前竣工通车。（2）沙锡公路改造工程。该工程主要是改善沿江高速公路张家港互通出入口条件，全长5.18公里，总投资4800万元，预计2002年早日开工建设，到2003年10月底竣工。（3）西塘公路路面改造工程。全长11.2公里，总投资3900万元（含塘市大桥及栏杆桥改造费用），预计2002年上半年开工，2003年10月底竣工。（4）西（张）凤（凰）恬（庄）公路改造工程。全长5.4公里，其中凤恬公路进行拓宽改造，总投资1100万元，该工程于2002年平2月份开工，年底竣工。（5）港区江海中路和张家港大桥工程。全长1.95公里、总投资2200万元，争取上半年开工建设，2003年6月之前竣工。（6）农村危险桥梁整治工程。确保整治200座，争取完成230座，工程预算总经费约3500万元。【经济状况】张家港市工业经济发达，工业结构不断调整优化，已形成纺织、冶金、汽车、化工和粮油食品五大工业支柱产业。2001年，全市固定资产投资达到68.3亿元，有715个项目竣工投产，全年完成国内生产总值306.8亿元，财政收入32.08亿元。 全市规模型企业不断扩大，形成了沙钢、牡丹、华芳、华纺、永钢、宏宝、梁丰、华润、东海粮油、华昌十大集团企业和五十多家骨干企业，培育了沙钢电炉钢、牡丹汽车、华润玻璃、梁丰食品、银河电脑机箱、海狮干洗机等20多种品牌产品。企业技术创新能力进一步增强，开发省级以上高新技术产品21个，省级以上高新技术企业30家。有12个项目被列为省以上火炬计划和省重点技改项目，13个项目被列入国债扶持技改、国家“双高一优”和科技部中小型企业科技创新基金项目。有280家企业通过了ISO9000国际质量体系认证，有7个单位通过了1SOI4000国际环保体系认证。 三. 保税区发展现状1. 城市规模张家港市是一个新兴的港口工业城市，地属长江三角洲冲积平原，地势平坦，属亚热带海洋性季风气候，年平均气温15.5度。全市总面积999平方公里，2001年底总人口95万，国内生产总值307亿元，财政收入32亿元，综合经济实力名列中国(县)市前茅。张家港市境内长江岸线有57公里，其中可建万吨级以上码头的岸线达33公里，且深水贴岸，不冻不淤，较低的码头建设投资适合大运量临港工业的发展。张家港港口现有集装箱件杂货、钢铁、煤炭、木材、化工等码头泊位33个，其中万吨级泊位29个，可停靠5万吨级货轮，年吞吐能力三千五百万吨，二00一年货物吞吐量三千万吨，是我国木材、植物油、钢材和化工产品的主要集散港，是海外与中国中西部沿江省份的重要货物转运港。张家港港目前已开辟至日本、香港、韩国、东南亚、美国、新加坡、澳大利亚、欧洲等23条航线，每月有42个定期航班，同世界上40多个国家和地区的140多个港口有货运往来。张家港市注重人与自然的和谐结合,注重环境保护,1994年成为全国首家国家环境保护模范城市，1998年被列为国家卫生城市免检单位，并且是全国创建文明城市工作先进城市。张家港市注重人的素质提高，以科技和教育为立市之本，市民都能受到良好的教育，全市拥有各类专业技术人员4万多名。1984年创办了全国第一所县(办)大学，是科技实力百强县(市)，具有良好的人文环境。邮电通讯全面实现程控化、数字化，建成了以SDH和ATM为基础的电信传输交换网,程控电话交换机容量41.4万门，电话主线普及率达31.7号线/百人。实施了宽带网接入工程，实现了“千兆到小区、百兆到大楼、十兆到家庭”。张家港市水电设施配套，供电能力超过200万千伏安，日供水能力超30万吨，全市均能饮用到取之于长江的水质优良的自来水。张家港市为使外商投资企业生产经营具有良好的外部环境，形成了一批基础设施配套、行业特色明显的招商园区。张家港保税区经国务院批准设立，是全国唯一的内河港型保税区，规划面积4.1平方公里，是“境内关外”区域，主要功能是国际贸易、保税仓储、出口加工等。江苏省张家港经济开发区经江苏省人民政府批准设立，紧靠城区，规划面积6.2平方公里，是全市高新技术产业密集区,发展中的新城区。2001年，江苏省政府正式批准在我市设立江苏扬子江国际化学工业园，是张家港经济开发区的一部分，规划面积为13.8平方公里，其中，首期用地面积为6.64平方公里，重点发展以五大合成树脂工业为主的临港石油化工；以食品、饲料添加剂为主的精细化工和集石油产品仓储、货运、配送、包装等于一体的散装化工品物流产业。张家港市坚持“为投资者服务，使投资者满意，让投资者盈利”的宗旨，坚持“团结拼搏、负重奋进、自加压力、敢于争先”的张家港精神，扩大开放，加快发展。张家港这颗长江三角洲的明珠将更加璀灿夺目。2. 房地产开发随着改革开放的不断深入和发展，玉林市房地产业逐步走上正规化、法制化的管理轨道，房地产业越来越显示出其重要的作用，已成为该市经济的重要支柱产业。玉林市从1988年到1999年综合开发投资总额达30.55亿元。征用土地面积1108公顷，竣工面积246.7万平方米。到目前为止，玉林市共建成万万平方米住宅小区个，万10万平方米住宅小区个，10万平方米以上住宅小区15个。由于这一批开发区、住宅区的建成，各县市城区规模成倍扩大。新建城区几倍于旧城区的面积，并且改变了旧城区脏、乱、差的局面。使人均居住面积不足平方米扩大到现在的11.5平方米。房地产业的发展在改变城市形象的同时也改变了交通、居住、人流、物流、城市空间环境、及生产、生活环境，使玉林市由一个小城镇一跃成为一个现代化中等城市。经过十多年的发展，该市房地产开发企业也得到壮大和发展，开发企业从1984年的两家到目前的41家开发企业，目前该市房地产企业构成合理，并引入竞争机制，且全面走向了市场。四. 玉林市发展规划1. 发展目标定位合理规划，三区五园工业格局。三区以江苏省张家港保税区为龙头，江苏省张家港经济开发区和张家港市沿江经济技术开发区为配套。江苏省张家港保税区是目前全国唯一的一家内河港型保税区，1992年10月16日经国务院批准设立，李鹏同志亲自为保税区题写区名。保税区批准面积4.1平方公里，已投入基础设施建设资金7.8亿元。保税区依靠区位、功能、政策优势，国际贸易、保税仓储、出口加工三大功能全面拓展。至今累计批准各类进区企业2400多家，其中三资企业400家，投资总额22亿美元，合同外资15亿美元，到帐资金10.8亿美元。投资领域涉及码头、粮油加工、仓储运输、国际贸易、出口加工等，投资客商遍布港、澳、台、日本、美国、新加坡等20多个国家和地区。江苏省张家港经济开发区规划面积6.2平方公里，地理位置优越，水陆交通便捷，西距张家港港和张家港保税区仅15公里，南接沪宁高速公路，随着江阴长江大桥、沿江高速公路的先后建成，开发区将成为沟通大江南北的交通枢纽和长江中下游地区对外开放的重要基地。张家港市沿江经济技术开发区是江苏省张家港保税区的配套区，目前已建成全国五金工业之乡大新镇，浦项冶金工业区，越洋、壳牌、陶氏、优尼科、雪佛龙化学工业区、统一、江海、不二制油食品工业区和高科技农业垦区。 2. 五园全市形成了以省重点企业沙钢集团为支撑的张家港市钢铁工业园，张家港市化工企业聚集区的江苏扬子江国际化学工业园，以东海粮油、统清食品两大项目为依托的张家港市食品工业园，以牡丹汽车集团为龙头、的国内最大的客车生产基地之一张家港市汽车工业园 ，以纺织、机械、电子为主的张家港市欧洲工业区。五园各具特色，是张家港市工业发展的生力军。1) 努力实现国民经济持续、稳定、快速增长，力争经济增长速度高于全国、全区平均水平，主要人均指标高于全区平均水平，2015年比2000年人均国民生产总值翻2番，农民人均纯收入翻2.5番。2) 工业：要高于全区的平均速度，加速发展把玉林市建成广西的重要的机电、化工和农副产品深加工、建材以及高新技术产业群的基地。3) 农业：加快农业的产业化、现代化进程。以市场为导向，以发展“三高”农业为中心，强化农业综合开发，推动农林牧副渔全面增长，把玉林市建成广西农业经济最发达的地区。4) 第三产业：要充分发挥玉林作为桂东南区域商贸中心的作用，大力抓好市场建设，重点发展以金融、劳动力、信息、技术等生产要素市场，形成多功能、多层次、多形式的市场体系网络。把玉林市建成我国连接华南和大西南重要门户，产业结构合理，充满活力的现代化区域中心城市。五. 张家港市中观指标分述1. 最新经济指标2003年张家港市实现财政收入66.98亿元 今年以来，张家港经济在投资、消费、出口“三驾马车”的拉动下继续保持快速增长。宏观经济指标全面向好，带动了相关税种乃至整体税收的快速增长，为财政收入的增长提供了有力保证。据统计，2003年全市完成全口径财政收入66.98亿元，列苏州第一、全省第二，同比增长55.5%，其中实现地方级收入36.92亿元，同比增长84.5%。 2003年11月份主要经济指标与周边县市对比1) 财政收入 1-11月张家港市实现财政收入53.44亿元，同比增长37.9%。在苏州五县市中继续领先,低于江阴（54.23亿元）8000万元。1-11月张家港市地方财政收入25.99亿元，增长51.1%。总量低于常熟（26.82亿元）和江阴（26.71亿元）。2) 工业经济 1-11月张家港市完成全部工业总产值982.39亿元，同比增长31.9%，总量在苏州五县市再次领先，超过昆山（959.59亿元）20多亿元，低于江阴（1212.03亿元）。1-11月张家港市完成规模以上工业总产值767.20亿元，同比增长34.4%，总量低于江阴（949.75亿元）和昆山（832.57亿元）。1-11月张家港市工业用电量达69.65亿瓩时，同比增长34.8%，在周边县市中稳居第一位。3、利用外资 1-11月张家港市注册外资11.26亿美元，同比增长151.5%。总量在苏州五县市中低于昆山（20.32亿美元）、常熟（13.30亿美元）和吴江（11.46亿美元），高于太仓（9.72亿美元）。高于江阴（11.06亿元）。1-11月张家港市实际利用外资5.25亿美元，同比增长27.5%。总量在苏州五县市中低于昆山（11.20亿美元）、常熟（9.13亿美元）和太仓（5.98亿美元），高于吴江（4.83亿美元）。高于江阴（4.98亿元）。4、自营出口 1-11月张家港市完成自营出口（海关数）17.54亿美元，同比增长36.6%。总量在苏州五县市中低于昆山（62.37亿美元）和吴江（28.70亿美元），高于常熟（16.40亿美元）和太仓（10.54亿美元）。高于江阴（13.86亿元）。5、固定资产投资 据苏州市统计局反馈资料显示，1-11月张家港市完成全社会固定资产投资162.54亿元，同比增长53.9%，增速进一步回落。总量在苏州五县市低于常熟（163.10亿元），略高于吴江（159.65亿元）和昆山(158.97亿元)。低于江阴（229亿元）。周边县（市）2003年1-11月主要经济指标指 标张家港江阴常熟昆山吴江太仓财政收入亿元53.4454.2350.0152.2429.7419.64%37.932.334.945.346.935.2 #地方财政收入亿元25.9926.7126.8225.1614.719.17%51.146.441.464.755.048.8全部工业总产值亿元982.391212.03931.37959.59801.53399.55%31.925.227.744.038.919.3 #规模以上工业总产值亿元767.20949.75506.31832.57396.07231.10%34.432.625.841.429.724.5工业用电量亿瓩时69.6564.1633.1233.6344.0916.64%34.834.818.432.438.031.5自营出口（海关）亿美元17.5413.8616.4062.3728.7010.54%36.666.3036.663.397.821.6注册外资亿美元11.2611.0613.3020.3211.469.72%151.577.11.8-4.045.630.6实际利用外资亿美元5.254.989.1311.204.835.98%27.557.9106.710.943.659.6全社会固定资产投资亿元162.54229.00163.10158.97159.65100.04%53.9120.850.942.366.382.4 2003年，全市完成全口径财政收入66.98亿元，比上年增收23.9亿元，增长55.5%；剔除基金收入的全口径财政收入为54.67亿元，增长36.3%；地方一般预算收入24.61亿元，增收7.59亿元，增长45.7%，全口径收入和地方一般预算收入都名列苏州各县市之首，全省排名第二。我市财政收入再登新高，主要体现在以下几方面： 一、积极抓好征管，应收尽收。2003年，我市财税部门在市委、市政府的正确领导下，克服非典疫情影响，积极采取有效措施，不断强化征管手段，充分挖掘征管潜力，促进了财政收入跳跃式发展。 二、经济运行质量提高，促进流转税、收益类税收联动增长。我市认真实施大企业、大集团战略，重点支持百强企业发展、大中型企业产业结构调整和资产重组，市场竞争能力明显提高，辐射、带动全市经济良性运行。全市两税入库29.74亿元，增长30.5%。全市企业所得税入库10亿元，增长23.3%。 三、投资、消费势头趋旺，奠定营业税增长税基。我市不断加大招商引资力度，吸引了各种外来资本，汽车、房产等消费市场日益繁荣，带动营业税、契税等相关税种快速增长。全年营业税收入4.77亿元，增长66.5%，契税入库1.6亿元，增长164%。 四、非税收入补充有力，壮大财政收入规模。一年来，财政部门进一步强化非税收入管理，为财政收入再攀新高提供有力支撑。（预算科）张家港市国民经济主要指标完成情况表2003年12月 （发稿时间：2004-1-13 9:06:32 阅读次数：110） 指 标 名 称单位累 计同比%1、国内生产总值亿元475.0619.9 第一产业亿元11.105.1 第二产业亿元299.9122.8 第三产业亿元164.0516.52、全口径财政收入万元66980055.5 #地方财政收入万元36921584.5 地方财政支出万元37588567.13、全部入库税收万元50030433.1#个私经济入库税收万元14073335.14、当年建办私营企业家25311.3 注册资本万元30174137.75、自营进出口总额万美元51378274.2 # 出 口万美元19709037.9 进 口万美元316692108.36、当年建办三资企业家23136.77、新增注册外资万美元118720135.28、实际到帐外资万美元6021824.99、社会消费品零售总额万元63568915.410、全社会用电量万千瓦时82673634.6 #工业用电量万千瓦时77232534.711、固定资产投资完成额万元180107656.5 #工业投资万元142021267.112、银行现金收入万元1200473942.713、银行现金支出万元1249598643.514、投放(+)回笼(-)万元+491247+19534615、金融机构本外币存款余额万元4401245(+1053846) #居民储蓄余额万元2072773(+268998)16、金融机构本外币贷款余额万元3975709(+1385963)17、工业开票销售收入万元947552239.718、全部工业总产值万元1100918534.119、工业产品销售收入万元1021976336.220、工业利税总额万元72791438.221、工业利润总额万元41754939.022、十大集团销售收入万元499131039.7 利税总额万元34361233.5 利润总额万元21537736.9注：（ ）内数为本月末余额比年初增减额。 （张家港市统计局提供） 2. 绿化指标改革开放以来，张家港市委、市政府认真从改善投资环境、促进社会全面进步、提高人民生活水平的高度出发，加快了城市建设步伐，并按照“城市现代化、港口国际化”的发展思路，高起点规划，高标准建设，高效能管理，使城乡面貌发生了巨大变化。 张家港市先后荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家卫生城市”等称号，1995年被建设部列为“城市现代化、乡村城市化”建设试点市，1996年成为全国第一个“环境保护模范城市”，成为两个文明建设的典型。 2001年，市区新增绿化面积39万平方米。港城大道、沙洲路、国泰路、步行街等道路均穿绕在绿色之中；世纪广场、暨阳湖公园、张家港公园、沙洲公园等游乐场所吸引着一批又一批中外游客；双山岛旅游度假区开发正快速推进，符合国际标准的18洞高尔夫球场将于2002年10月1日竣工运行；四星级、三星级宾馆宾客盈门，步行街、美食街繁华似锦；基础设施完善，日供电200万千伏安，日供水30万立方米；电信网络发达，光纤、数据专线、局域网、ADSL等Internet高速接入方式普遍应用。 目前，张家港市正快速向生态园林城市发展。农业经济 张家港市农业正在由传统农业向现代化农业转变，即向农业经济机械化、集约化、产业化转变。全市有耕地4万公顷、园地300公顷、林地500公顷，滩涂600公顷，长江水域面积达200平方公里。现养殖奶牛3100头、梅花鹿2500头，肉鸽15万羽，有长江蟹苗基地1000亩，无公害淡水生产基地5000亩，2百万羽雪山草鸡养殖基地，5百万羽樱桃谷鸭养殖基地，5百万平方尺食用菌栽培基地，还有苗木、葡萄、辣椒、莲藕、花卉、金花菜、中药材、牡丹、何首乌、丹参基地，面积均逾5000亩。 目前张家港正在建设并欢迎海内外客商前来投资的农业项目有：1000万羽樱桃谷鸭养殖加工出口一体化项目；500万平方尺食用菌栽培加工出口一体化项目；1000万羽雪山草鸡养殖加工出口一体化项目；万头肉牛养殖加工出口一体化项目；2万亩金花菜种植加工出口一体化项目；万亩休闲观光旅游教研一体化农业示范园等。 文教卫生教育 1984年，创办了全国第一家县办大学-沙洲工学院，到目前已为地方输送了4000多名毕业生。学校办学规模不断扩大，其中机械制造工艺设备专业被确定为国家级教学改革试点。1991年，张家港市在全省率先实施九年义务教育之后，建成了梁丰高级中学、暨阳高级中学、张家港市高级中学等一批设施比较先进、教育质量比较高的规模型学校，此外，具有高资质教师的外国语学校正在进一步改造扩大。 张家港市先后获得了“全国基础教育先进市”、“全国特殊教育先进市”、“全国幼儿教育先进市”、“全国两基工作先进市”等荣誉称号。文化 张家港市文化事业发达，群众文艺丰富高雅。2001年，全市20个镇全部建成“省群众文化先进镇”，并都建有设备完好的影剧院；市图书馆被评为“全国文明图书馆”和“全国一级馆”。广播电视事业不断发展，投资6000多万元兴建的广播电视大厦已峻工投入使用。全市已建成光缆联网，有线电视用户达14万户。 张家港市博物馆建筑面积达7000多平方米，其外观环境、内部设施和综合能力都在全省各县市同类建筑中属一流水平。全市共挖掘、征集各类文物2000多件，属文物保护单位有23处。 卫生 近几年来，我市相继通过国家和省有关部门考核评审，建成省农村中医工作先进市、省麻风防治达标市、省牙防先进市、全国学生常见病综合防治先进市。全市有8个医药卫生单位进行基本建设，总投资1079.5万元，建筑总面积1.8万平方米；另投资3000万元，更新了大型医疗仪器设备36台套。至1999年末，全市共有二级甲等医院2家，一级甲等医院22家、乙等医院5家。全市提前6年实现“2000年人人享有卫生保健”目标。 全市医风医德建设不断深化，有10个单位建成文明行业示范单位，有3家医院建成苏州市十佳单位，社会各界对卫生服务的综合满意度达95.3。 3. 城镇居民收入与消费指标1) 城镇居民收入与支出状况指标据广西自治区统计局公布A. 2002年，广西城镇单位职工平均工资为9821元，比上年增长19.56%，扣除价格因素，实际增长20.65%。在岗职工平均工资10774元，比上年增长18.72%，其中国有单位11086元，城镇集体单位7082元，其他类型单位11204元。B. 2000年广西城镇居民家庭人均现金收入为7834.04元，实际支出6097.68元；年实际收入为5881.65元，年人均可支配收入为5834.43元，其中消费性支出为4852.31元。*据分析玉林市城镇居民人均收入及消费水平居于广西全区中上水平，大体可以广西平均指标作为参照。分析：广西城镇居民消费性支出比率为83.17%。消费需求较为强烈。按广西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 8.5 %的幅度递增，至2003年，广西城镇居民家庭人均可支配收入达 7315元。2) 城镇居民社会消费指标A. 据广西统计局公布，2003年玉林市社会消费品七月零售总额为8.47亿元 ，1-7月累计达63.02亿元 B. 数据分析可知，2003年玉林市市区居民人均月可支配收入为610元，其中507元作为消费性支出。具体消费结构见上述图解，食品在此支出中占38的比例，家庭设备用品占14，衣着、居住、娱乐文教服务同占11，表明物质消费仍占绝对多数的比例，精神消费未占主要份额。第二章 市场条件分析一. 广西房地产业宏观分析（2002年度）从2002年以来，广西房地产业一直保持高速发展态势，特别是今年以来房地产业更是持续高位增长。据广西区企业调查队开展的企业景气调查结果显示，一至三季度，房地产业企业景气指数为138.17、126.68、137.76，比上年同期分别提高34.13点、15.95点、25.76点，预计四季度升至144.28，比上年同期提高39.02点。从各方面情况看，2003年广西房地产业发展出现了一些新变化： 1. 市场需求一直保持高增长，并仍将继续保持快速增长。主要有三方面因素 1) 城镇化进程加快，新政策刺激进城购房。2) 消费者的消费观念发生变化。3) 拆迁安置需求增加。需求的快速增长，促进商品房销售火爆，广西各城市接连举办房地产交易会、房展会更是掀起购房热潮。调查结果显示，一至三季度商品房预售面积景气指数为99.17、107.87、116.16，比上年同期分别提高5.09点、29.15点、16.16点，预计四季度为117.78，比上年同期提高16.00点；一至三季度商品房销售面积景气指数为93.43、103.69、100.92，比上年同期分别提高7.51点、16.46点、7.96点，预计四季度为101.72，比上年同期提高10.09点。2. 房地产业结构调整加快，供求结构趋于平衡1) 空置商品房大幅下降。2) 经济适用房迅速推出。3) 房地产市场持续高启，投资不断增加。 今年以来，广西城市商品房市场产销两旺，投资方面已经改变了过去“拿着项目找钱”的窘困境地。房地产开发投资增长快，上半年同比增长36.2%，比全国平均水平高出2.2个百分点。其中住宅投资增长26.8%，商业用房投资增长48.7%。完成开发的土地面积同比增长60.7%，实际面积达到167.75万平方米。商品房施工面积495.44万平方米，增长1.1倍。从全年情况看房地产业各项相关指标景气状况较好： 1) 土地开发面积继续增加。企业完成投资情况比较理想。2) 商品房销售价格持续上涨。3. 国家出台新的房地产政策，广西房地产业将持续健康发展1) 今年6月份，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即121号文件）。对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2) 国务院9月1日发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在肯定过去5年中国房地产业取得重大进展的同时，强调要通过加强宏观调控确保其今后持续、健康地发展。3) 房地产企业经营状况良好。 4) 房地产业企业家保持相当乐观的态度，对广西房地产发展环境充满信心。二. 广西城市居民购房能力的分析随着房地产投资在全社会固定资产投资的比重逐年攀升，房地产市场成为新的经济增长点，其支柱产业地位将日益突出。数据显示，1998年2002年间，广西房地产开发完成额逐年提高，2002年比1998年增加了一倍多，已达74.43亿元，且占全社会固定资产投资的比重愈来愈大，由1998年的5.72%上升到8.91%。近年来，随着广西经济不断发展，城镇居民的生活日益改善，收入水平逐年提高，老百姓的购房能力也大大增强。2002年广西商品房销售面积 325.65万平方米，比1998年的175.21万平方米增长了85.9%，平均年增长率为4.88%。可见，广西房地产开发形势逐年看好。 1. 广西主要城市的房价收入比 按国际惯例，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当，也就是说，房价收入比在这个幅度内居民才能负担得起。适合目前中国情况，目前乃至今后5至10年内中国城镇房价与家庭收入之间的合理比值应该是5：1至8：1，在此参考该标准来进行分析。 1) 广西主要城市的房屋销售市场价格： 经过几年的发展，广西房地产业基本集中在南宁、柳州、桂林、梧州、北海等几个区内主要城市，其他城市的开发尚未形成规模。因此我们对上述五城市进行了抽样调查，结果显示2002年广西房屋销售价格比上年同期上升了2.4%，分季度看，呈稳中有升的态势。从实际价格看，约分三个层次：首府南宁市近年来房地产发展比较快，档次也比其他城市较高，购买群体也强于其它城市，至2002年4季度，住宅商品房平均价位在2500元/平方米的幅度，为第一层次；桂林市的平均价位达2000元/平方米，为第二层次；而柳州、梧州、北海三城市为第三层次，基本在13001500元/平方米之间浮动。广西主要城市的房价与西部地区主要城市比，属于中等水平。2) 广西主要城市居民的收入水平 据住户调查资料表明，1998年2002年间，广西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 7.8 %的幅度递增，至2002年，广西城镇居民家庭人均可支配收入达 7315.32元，根据收入水平的高低排序，五城市先后为南宁、柳州、桂林、北海、梧州。根据此资料结合各城市的户均人口数计算的户均收入为：南宁2.63万元、柳州2.47万元、桂林2.30万元、北海2.25万元、梧州1.96万元。 3) 主要城市房价收入比： 据以上资料，我们以80平方米/套的住房按不同的城市房价来计算得出各城市的房价收入比：南宁市7.6：1，柳州市4.5：1，桂林市7.0：1，北海市5.0：1，梧州市5.7：1。可以看出，南宁和桂林的房价收入比相对较高，这是因为其较高档住宅建筑面积在商品房住宅建筑面积中所占比例较大，加之南宁作为首府，是广西政治、经济和文化中心，桂林作为旅游城市的地理优势，对外来人口投资购房需求吸引力是其他城市不可比拟的。对这两个城市的房价有一定的拉动。但是都没有超出专家预计的房价收入5：1至8：1的合理比值。 2. 购房能力分析 目前，以一般居民家庭的收入水平一次性付清购房款的能力是有限的，绝大多数家庭只能靠“分期付款，月供买房”的方式。多数人比较推崇“银行贷款买房，首付越少越好，付款时间15至20年为宜”的经济原则，同时，家庭每年的购房支出占收入的比重应控制在40%以内（公认理想值），因为如果超过这个值，家庭的日常生活水平将会受到影响。下面我们通过计算来分析广西城镇居民家庭的购房能力。我们知道，一个家庭可用于购房的款项主要有两项（公积金和住房补贴暂不计入），即当年可支配收入中扣除消费支出的余额和原有的储蓄存款。（据居民家庭抽样调查显示，2002年末广西城镇家庭平均户人口为3.09人，因此我们就以一家三口人的收入水平来进行分析。） 1) 当年支出余额：当年可支配收入中扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。2002年广西城镇居民当年可支配收入扣除消费支出（不含住房支出）的人均余额为2066.4元，一个三口之家的总余额为6199.2元。 2) 储蓄存款：我们以2002年初广西主要五城市城镇人均储蓄存款为准，约为15770元，平均一个三口之家储蓄存款为47310元。我们构造一个简单易行的模型来计算一个居民家庭的购房能力，假设：（购房总额-储蓄存款）/当年总收入中扣除消费支出的余额=购房年限 然后，根据回归方程，我们可得未来20年（以2003年为第一年，下同）的南宁市人均城市居民年收入平均值为15512.56元，则户均年收入为46537.68元（以一家三口人为标准，下同），计算得出20年内年均还款占年均收入的比重为27.32%。其中第五年（即2007年）人均年收入为12050.97元，则户均年收入为36152.91元，年还款占年收入的比重为35.17%。 同理，计算得出广西城市居民20年内年均还款占年均收入的比重为27.17%。分城市看，柳州市为24.63%，桂林市为23.98%，梧州市为30.23%，北海市为24.38%。可见，这些比重均未超出理想值（40%）。 3. 广西房地产发展势态2002年广西商品房空置率为16.6%，低于全国平均水平（26%）。加上广西房地产开发的起动时间比全国大多数省市来得晚，这一空置率还是可以接受的。2002年底，广西商品房竣工面积加上空置面积与销售面积之比为1.37：1，其中住宅是1.19：1，基本上是平衡的。从今年上半年广西房地产开发购销两旺的宏观层面来看，也证明这一点。上半年广西商品房施工、新开工面积出现大幅增长。上半年广西商品房施工面积1255.7万平方米，同比增长51.5%，其中住宅施工面积1008.42万平方米，同比增长51.2%。在商品房施工面积中，新开工面积495.44万平方米，增长1.1倍，其中住宅面积45.44万平方米，增长1.2倍。与此同时，商品房销售较旺，今年以来，广西商品房销售保持旺销势头，上半年全区累计销售商品房面积150.43万平方米，同比增长57.1%，其中住宅销售面积134.01万平方米，同比增长59.7%。在全部销售面积中销售给个人147.21万平方米，同比增长62.1%，其中销售住宅面积130.9万平方米，同比增长60.7%。 受商品房销售较旺刺激，空置商品房面积减少。截止今年6月底，全区空置商品房80.19万平方米，比上年同期下降1.6%，其中住宅空置面积42.85万平方米，比上年同期下降17.1%。在全部空置面积中，空置一年以上的41.14万平方米，比上年同期下降7.2%，其中住宅19.01万平方米，比上年同期下降24.0%。 综上所述，目前广西商品房价位没有超出城市居民的承受能力，广西房地产发展不存在过热现象，还是发展比较健康的。三. 2002年广西社会消费品市场分析2002年，在国家继续实行扩大内需、刺激消费政策以及进一步加大实施西部大开发力度的持续作用下，广西国民经济快速发展，消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额首次突破一千亿元大关，达1025.54亿元，比上年增长9.6%，增幅比上年加快了0.7个百分点，高于全国平均水平0.8个百分点，为1998年以来最高水平。1. 消费品市场运行的主要特征1) 农村消费逐渐加快，城市消费保持较快增长。今年以来，为增加农村居民收入，拉动农村消费，广西全面实施富民兴桂新跨越战略，取得明显效果，农村消费逐渐加快。2002年全区县及县以下农村实现社会消费品零售额513.05亿元，比上年增长8.5%；城市实现社会消费品零售额512.49亿元，增长10.7%。2) 非公有制经济零售额增势强劲，所占份额进一步扩大。2002年，广西非公有制经济零售额一直保持强劲的增长势头。全年全区非公有制经济社会消费品零售额实现792.11亿元，比上年增长13.7%，其中，个体经济零售额561.70亿元，增长13.2%，私营经济零售额48.27亿元，增长34.3%，股份制经济零售额37.69亿元，增长38.0%。3) 餐饮业、制造业零售额快速增长。随着城乡居民生活水平的不断提高和消费观念的逐渐转变，加上“肯德基”、“麦当劳”和“必胜客”等世界大型跨国连锁餐饮企业的大举进入广西市场，直接带动了广西餐饮业的快速增长。2002年，全区餐饮业实现零售额127.64亿元，比上年增长13.2%；制造业实现零售额53.45亿元，增长13.6%；批发零售贸易业实现零售额688.01亿元，其他行业实现零售额156.44亿元，与上年比，分别增长9.4%和6.2%。 4) 假日消费及各项活动消费是拉动广西消费增长的重要动力，也是广西消费市场上一个突出亮点。目前，我国包括“春节”、“五一”、“十一”三个长假在内的假期已接近全年天数的三分之一，这些节假日为消费者提供了充足的购物时间和消费氛围。直接地拉动了批发零售贸易业和餐饮业零售额的大幅度增长。南宁市国庆节“黄金周”就实现社会消费品零售额5.43亿元，比上年同期增长18.7%。在南宁国际民歌艺术节的举办期间，该市实现社会消费品零售总额16.32亿元，比上年同期增长14.4%，高于其他市的增长水平。南宁百货大楼、南宁梦之岛购物中心、广西华联超市、柳州五星商厦、诺玛特超市等大型商场于长假期间销售额均比平时高出3-4成以上。5) 商品销售结构又发生新变化。2002年，广西商品销售结构又发生明显变化，吃和穿的商品销售比重下降，用的商品销售比重上升，这反映出随着人们生活水平的提高，以吃为主的消费结构在逐步发生变化，休闲、娱乐性消费的开支逐步增加。用的商品零售大幅度增长，达13.1%，比重由上年的74.4%上升到76.7%。用的商品销售高速增长，主要表现在汽车、通讯器材、建筑及装潢材料、文化办公用品、化妆品、中西药品等新的热销商品以及石油及制品类商品上。2002年，全区汽车类零售额增长90.2%，其中小轿车零售额增长高达144.0%；通讯器材类零售额增长76.8%；建筑及装潢材料类零售额增长66.7%；文化办公用品类零售额增长28.5%；化妆品类零售额增长37.0%；中西药品类零售额增长16.5%；石油及制品类零售额增长30.5%。 6) 新型零售业态有了长足发展。经过几年的发展，广西已出现了一大批的超级市场、专业（专卖）店等新型零售业态的贸易企业，至11月底止，全区限额以上超级市场和专业（专卖）店已发展到97家，1-11月份，实现商品销售收入净额43.90亿元，比上年增长14.7%。经营规模不断扩大，所占限额以上零售业销售额的比重由上年同期的55.7%扩大到57.9%。此外，广西的连锁经营企业也得到较快的发展。至11月底止，全区限额以上连锁总店（分店）数有16家，所属全部连锁门店数达到204个。7) 贸易企业经济效益明显好转。1-11月，全区504家限额以上贸易企业实现商品销售利润16.14亿元，比上年同期增长32.7%，实现利润总额2.40亿元，增长3.43倍，其中国有及国有控股贸易企业利润总额由上年同期亏损0.21亿元扭转到今年实现利润1.18亿元；企业缴纳税金总额1.47亿元，比上年同期增长25.7%；毛利率比上年同期提高1.8个百分点，达到10.6%；企业亏损面与上年同期相比缩小了0.5个百分点。8) 市场价格低位运行。2002年，全区商品零售价格比上年下降1.9%；居民消费价格下降0.9%。其中城市下降1.1%，农村下降0.7%。在八大分类中，除娱乐教育文化用品及服务类上涨1.3%以及烟酒及用品类与上年持平外，其余各类均有不同程度的下降，其中降幅较大的有衣着类、家庭设备用品及服务类、交通和通讯类，分别下降4.3%、3.4%和3.7%。2. 消费品市场存在的主要问题及制约因素1) 市场发展不够均衡从城乡市场来看，农村市场发展相对滞后，2002年农村消费品零售额增幅虽然达到8.5%，但与城市消费品零售额增幅10.7%相比，还落后2.2个百分点；从各经济区之间来看，经济较发达、发展较快的桂南沿海经济区、桂北经济区、桂东经济区和桂中经济区的消费品零售额增幅均在9.2%以上，其中发展最快的桂南沿海经济区增幅达到10.4%，而经济相对发展较慢的桂西经济区消费品零售额仅增长7.6%，经济区之间增幅差距2.8个百分点。2) 农村市场购买力还比较脆弱2002年广西农村市场虽然得到了较快的发展，但由于受到广西农民收入水平偏低的影响，其消费趋向有一定的期限性。如2002年广西农民人均现金收入虽然超过2000元，但与城镇居民人均可支配收入7315元相比，仍有较大差距。说明目前广西农村市场购买力相对较弱，在一定程度上制约了广西农村消费的较快增长。3) 居民消费信心仍然不足储蓄的倾向性仍然很强，即期消费受到了抑制。随着广西住房、医疗、教育、养老、机构改革等各项政策措施实施及企业改革力度的不断深化，企业下岗职工和失业人员就业压力加大，从而对预期支出顾虑重重。从广西城镇居民人均可支配收入与消费性支出情况来看，2002年全区城镇居民人均可支配收入增长9.7%，而城镇居民消费性支出仅增3.6%；从城乡居民储蓄存款情况来看，2002年年末，全区城乡居民储蓄存款余额高达1736.6亿元，比年初增加193.0亿元，增长12.5%。这说明，在诸多不确定因素的影响下，居民多存钱以备不时之需的预防性储蓄心理尚难转变，从而大大影响了即期消费。4) 市场的执法和监管力度还不够一是市场竞争行为不够规范，降价促销愈演愈烈，这很不利于生产经营者的后续发展；二是目前市场上假冒伪劣产品、虚假广告、虚假标价、质价不符等问题仍很严重。3. 2003年展望2003年，影响广西消费品市场运行的不利因素依然存在，但对刺激市场的有利因素仍起主导作用：一是全球经济逐渐回升，为广西扩大外贸出口、带动经济增长创造了良好的外部条件；二是国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步加大实施西部大开发力度，这对于广西经济发展和消费需求将起到积极的促进作用；三是为全面建设小康社会，广西继续实施富民兴桂新跨越战略，努力增加城乡居民收入，不断扩大消费需求，以拉动经济增长等。在这些有利因素的影响下，广西消费品市场仍将保持稳定的增长态势，汽车、通讯器材、建筑及装潢材料、文化办公用品、化妆品、中西药品等仍将继续成为市场销售的热点。预计全年社会消费品零售总额增幅可望达到9.6%左右。四. 广西城市居民中等收入