国内外CBD案例研究成果及借鉴

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022-3-房地产房地产E网网2022-3-28世联地产世联地产CBDCBD案例研究案例研究成果及借鉴成果及借鉴谨呈：谨呈：中南控股集团有限公司中南控股集团有限公司 本报告是严格保密的。房地产房地产E网网2本报告结构本报告结构国内外国内外CBD的研究成果的研究成果1、CBD的7大规律与模型2、成功CBD的物业配比研究3、成功CBD的启动模式研究附件：CBD典型案例研究本报告是严格保密的。房地产房地产E网网3CBD的定义、形态和特征的定义、形态和特征本报告是严格保密的。房地产房地产E网网4CBDCBD的定义的定义CBD英文全称为英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。u关键词：关键词： 中央商务区中央商务区 商务中心区商务中心区 中央商业区中央商业区 本报告是严格保密的。房地产房地产E网网5CBDCBD的形态的形态CBD的形态的形态CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施； CBD的产业形态：经济运做管理中心 金融中心 生产服务中心u关键词：关键词： 现代建筑群现代建筑群 商务设施职能商务设施职能 管理与服务中心管理与服务中心本报告是严格保密的。房地产房地产E网网6CBDCBD的形态的形态CBD对城市的作用对城市的作用管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。u关键词：关键词： 经济核心经济核心本报告是严格保密的。房地产房地产E网网7CBDCBD的特征的特征城市城市CBD的八大基本特征的八大基本特征 n 拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； n 拥有商务空间的最高聚集度； n 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）； n 拥有最高的地价； n 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；n 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； n 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； n 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网8CBDCBD意象意象曼哈顿CBD法国拉德方斯本报告是严格保密的。房地产房地产E网网9CBD的的7大规律与模型大规律与模型房地产房地产E网网本报告是严格保密的。房地产房地产E网网10CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律1：地价与租金峰值关系：地价与租金峰值关系n峰值地价点与租金峰值地价点与租金峰值的关系峰值的关系 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心， 同时也是城市最高租金汇集地。n区位经济法区位经济法以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。1 12 23 34 4商务办公物业 旅馆、批发业、 临时居住物业 居家物业及其它物业1 12 23 34 41 12 23 34 4CBD内峰值地价与物业承租能力模型本报告是严格保密的。房地产房地产E网网11CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律2：城市功能聚集中心城市功能聚集中心nCBDCBD的三种功能聚集中心的三种功能聚集中心 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚本报告是严格保密的。房地产房地产E网网12CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律3：CBD开发成型时间开发成型时间 城市城市 新宿 拉德方斯 启动启动1960年 1965年 成熟成熟 30年 30年合理开发时间： 城市城市 北京 上海 深圳 广州 启动启动1993年1990年1990年1993年 历时历时 12年 14年 14年 12年结论：结论：成型的CBD建设时间在10年以上。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网13CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律4：CBD开发规模开发规模 分类分类 级别级别 主要城市例举主要城市例举 CBDCBD规模规模 （建筑面积） 人均占有量人均占有量 第一类第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等15002500万M2 约1.23.5人/平米 第第二二类类全球区域级多伦多、悉尼、 上海、北京等 500万M2 约0.41.6人/平米 第第三三类类国家级深圳、广州、 天津等 300万M2 约0.4人/平米 第第四四类类地区级合肥、长沙、 大连等 150250万M2 约0.3人/平米结论：结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：本报告是严格保密的。房地产房地产E网网14CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律5：CBD开发强度（容积率）开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心单一中心CBD用地面积用地面积 KM2建筑面积建筑面积 万万M2容积率容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：结论：单中心城市单中心城市CBDCBD开发三大规律开发三大规律n总用地规模多在2平方公里以下；n总建筑面积多在500万平方米以下；n开发强度指标容积率多在2.5左右。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网15规律规律6：CBD开发与老城区的距离开发与老城区的距离新中心区新中心区 核心核心新新 宿宿上上 海海广广州州深深 圳圳距老城区距离距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口规划人口30万20万18万26万CBDCBD规律与模型规律与模型结论：结论：成功CBD与老城区的距离为46公里。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网16规律规律7：成熟成熟CBD的功能结构的功能结构E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区CBDCBD规律与模型规律与模型本报告是严格保密的。房地产房地产E网网17E区C区D区F区B区A区A A区区高档零售区。高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B B区区次级零售区。次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C C区区商务办公区。商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D D区区餐饮餐饮娱乐娱乐及临时居住区。及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E E区区公共管理及办公机构区。公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F F区区居家住宅区。居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。CBDCBD规律与模型规律与模型本报告是严格保密的。房地产房地产E网网18CBD物业功能配比物业功能配比本报告是严格保密的。房地产房地产E网网19CBDCBD的物业功能配比的物业功能配比CBDCBD主体功能的分类：主体功能的分类：居住空间居住空间 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间办公空间 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动商务活动 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售商业零售 从满足住宅、商务办公功能设置： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等本报告是严格保密的。房地产房地产E网网20CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新宿：新宿新宿：新宿：30年规划建设-金融业-9条地铁线路 -超高层建筑群u新宿新宿 国际成熟的国际成熟的CBDCBD 本报告是严格保密的。房地产房地产E网网21CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新新宿宿集中商集中商务办公务办公区区边缘边缘办公办公区区住宅住宅区区娱乐及娱乐及临时居临时居住区住区集中集中商业商业区区办公、办公、临时居临时居住混合住混合区区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区 住宅住宅 办公办公 商业商业 5 525 房地产房地产E网网本报告是严格保密的。房地产房地产E网网22CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新宿：新宿5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。CBD功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2本报告是严格保密的。房地产房地产E网网23CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海u上海上海 国内较成功的国内较成功的CBD CBD 上海市CBD范围上海：上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区本报告是严格保密的。房地产房地产E网网24CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海 住宅住宅 办公办公 商业商业 5 725 72本报告是严格保密的。房地产房地产E网网25CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海上海上海CBD功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：7办公：7商业：2商业：2成熟成熟CBD功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高；2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能 更显缺乏。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网26CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳u深深圳圳 国内成功的国内成功的CBD CBD 深圳：深圳：九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区本报告是严格保密的。房地产房地产E网网27CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳 住宅住宅 办公办公 商业商业 762762居居住住区区居居住住区区少少年年宫宫图图书书馆馆市市民民中中心心高高交交会会馆馆商商务务办办公公商商务务办办公公商商务务办办公公居居住住区区居居住住区区本报告是严格保密的。房地产房地产E网网28CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、深圳CBD办公与居住物业所占比例较高；2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。成熟成熟CBD功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2中心区功能比例中心区功能比例住宅：7住宅：7办公：6办公：6商业：2商业：2本报告是严格保密的。房地产房地产E网网29物业功能配比小结物业功能配比小结新中心区核心新中心区核心新新 宿宿上上 海海深深 圳圳用地面积用地面积270公顷220公顷 其中浦东170公顷413公顷 其中CBD 0.8公顷总规划规模总规划规模600万平方米浦东400万平方米300万平方米住宅：办公：商业住宅：办公：商业5 5：5 5：2 25 5：7 7：2 27 7：6 6：2 2根据相关研究结果：根据相关研究结果：结论结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考；结论结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD， 商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网30物业功能配比小结物业功能配比小结结论结论3：与深圳：与深圳CBD具有可比性具有可比性n体量和指标相似：体量和指标相似： 深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标 相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有 参考价值。n启动方式相似：启动方式相似： 深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网31物业功能配比小结物业功能配比小结结论4：n写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。n取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 深圳03年写字楼消化量：20万平方米 南通03年写字楼消化量：6万平方米 比例约 3 ：1 写字楼消化量与写字楼消化量与GDP情况存在等比关系情况存在等比关系本报告是严格保密的。房地产房地产E网网32物业功能配比小结物业功能配比小结故可近似认为：故可近似认为：南通南通CBD物业比例关系与深圳相似物业比例关系与深圳相似住宅：办公：商业 = 7 ：6：2本报告是严格保密的。房地产房地产E网网33CBD的启动模式的启动模式本报告是严格保密的。房地产房地产E网网34CBDCBD的启动模式的启动模式从以下几个方面研究：从以下几个方面研究：u空间次序空间次序u功能次序功能次序u交通配合交通配合本报告是严格保密的。房地产房地产E网网35CBDCBD的启动模式的启动模式u深圳深圳CBDCBD平面平面南区与北区南区与北区景观绿轴景观绿轴景观干道景观干道2 2条地铁线条地铁线 居居住住区区居居住住区区少少年年宫宫图图书书馆馆市市民民中中心心高高交交会会馆馆商商务务办办公公商商务务办办公公商商务务办办公公居居住住区区居居住住区区本报告是严格保密的。房地产房地产E网网36CBDCBD的启动模式的启动模式基本规模基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992001 u深圳深圳CBDCBD 建设次序建设次序 进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市 政 设 施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六 大 政 府 工 程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；本报告是严格保密的。房地产房地产E网网37CBDCBD的启动模式的启动模式深圳深圳CBD启动模式启动模式成功成功的的案案例例开发的空间次序：开发的空间次序：由CBD外缘建成区向内核建设开开发发的的功能次序：功能次序：住宅-高交会馆-城建公园/江苏大厦-市民中心/国商-写字楼/酒店/市政六大工程/中心区住宅/会展 交通配合：交通配合：公交系统、地铁本报告是严格保密的。房地产房地产E网网38CBDCBD的启动模式的启动模式深圳深圳CBD启动模式启动模式成功成功的的案案例例借鉴借鉴1 1：启动物业：住宅启动物业：住宅+ +产业化公建（高交会馆）产业化公建（高交会馆） 政府主导的会展经济将高交会馆打造为 产业化公建，通过大量的展会人流，拉 动市场需求，带动其他产业。 本项目因体育会展中心建设中，与深圳中本项目因体育会展中心建设中，与深圳中 心区的启动有相似之处。心区的启动有相似之处。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网39CBDCBD的启动模式的启动模式深圳深圳CBD启动模式启动模式成功成功的的案案例例借鉴借鉴2 2：商业物业启动时机不当。商业物业启动时机不当。商业物业形态：商业物业形态：大型购物公园设计失误：设计失误：外部封闭，将街铺变为内街；位置失当：位置失当：位于CBD中心处，无商业氛围；启动时机失当：启动时机失当：在开发中前期启动，无消费人流。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网40CBDCBD的启动模式的启动模式u广州广州CBDCBD平面平面东区与西区东区与西区景观绿轴景观绿轴高尚住宅区高尚住宅区商务区未完全形成商务区未完全形成 本报告是严格保密的。房地产房地产E网网41CBDCBD的启动模式的启动模式基本规模基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人投资启动进 行 大规 模 基础 设 施建设土 地 开发 已 成规模；居 住 项目 开 始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新 的 建 设高潮开始，建 设 量 巨增；商 业 项 目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年 1994年 1995年 19961997年 1998年 19992001 u广州广州CBDCBD 建设次序建设次序 进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动本报告是严格保密的。房地产房地产E网网42CBDCBD的启动模式的启动模式广州广州CBD启动模式启动模式开开发发的的空间次序：空间次序：由地块核心向四周发展开开发发的的功能次序：功能次序： 拍卖土地/写字楼-珠江公园/学校-住宅区/行政配套 交通配合：交通配合：初期无市政交通介入本报告是严格保密的。房地产房地产E网网43CBDCBD的启动模式的启动模式广州广州CBD启动模式启动模式借鉴借鉴1 1：空间次序失当：空间次序失当：从CBD核心开始启动，交通未能及时进入；导致与周边建成区的关联度微弱；借鉴借鉴2 2：功能选择失当：功能选择失当：选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围；本报告是严格保密的。房地产房地产E网网44CBDCBD的启动模式的启动模式广州广州CBD启动模式启动模式借鉴借鉴3 3：土地出让失当：土地出让失当：1、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小 （ 用地小于1万平方米），导致开发商进入门槛低， 迟迟未进行开发。2、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化； 行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。房地产房地产E网网本报告是严格保密的。房地产房地产E网网45CBDCBD的启动模式的启动模式u上海上海CBDCBD平面平面东区为主，西区为辅东区为主，西区为辅市政绿地市政绿地顶级写字楼顶级写字楼高尚居住区高尚居住区地铁线地铁线 本报告是严格保密的。房地产房地产E网网46CBDCBD的启动模式的启动模式上海上海CBD启动模式启动模式成功的案例成功的案例开开发发的的空间次序：空间次序：以主干道路为中轴线向两侧发展开开发发的的功能次序：功能次序：东方明珠/浦东机场-金茂大厦/正大广场-国际会议中心/住宅 交通配合：交通配合：地铁本报告是严格保密的。房地产房地产E网网47CBDCBD的启动模式的启动模式上海上海CBD启动模式启动模式成功的案例成功的案例借鉴借鉴1 1：启动物业的开发次序：启动物业的开发次序：以主干道路为中轴线向两侧发展，与道路、交通的关联度较大；借鉴借鉴2 2：商业开发时机选择失当：商业开发时机选择失当：正大广场在中前期开发，缺乏消费人流支撑；借鉴借鉴3 3：东方明珠作为启动物业：东方明珠作为启动物业：东方明珠的昭示性和地标性带来大量观光人流；本报告是严格保密的。房地产房地产E网网48CBDCBD启动模式小结启动模式小结综上所述，综上所述，CBDCBD的启动模式如下：的启动模式如下：第一种第一种 行政机构行政机构 + 产业化公建产业化公建 案例研究案例研究 深圳：政府机构迁址规划、高交会馆的展会经济； 东莞：行政机构的先期建设，公建新区形象打造； n 政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求；政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求；n公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值；公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值；n行政机构在新区的启动带来大批人流。行政机构在新区的启动带来大批人流。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网49CBDCBD启动模式小结启动模式小结综上所述，综上所述，CBDCBD的启动模式如下：的启动模式如下：第二种第二种 行政行政机机构构+ 住宅住宅案例研究案例研究 合肥：政府机构迁址新区、中档住宅营造销售量； 常州：行政机构的先期建设，新区形象提升区域品 牌。 n 政府政府行为拉动市民信心；政府政府行为拉动市民信心；n住宅人气增加新区活力。住宅人气增加新区活力。n行政机构在新区的启动带来大批人流。行政机构在新区的启动带来大批人流。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网50CBDCBD启动模式对我们的启示启动模式对我们的启示启示启示1 1：政府的强力主导和率先进入；启示启示2 2：产业化公建可率先启动；启示启示3 3：住宅需先期启动；启示启示4 4：从建成区向内扩展；启示启示5 5：市政交通需先期进入；启示启示6 6：写字楼、酒店等宜在后期启动；启示启示7 7：特别注意商业进入的时机（中后期）；本报告是严格保密的。房地产房地产E网网51CBD建设启示建设启示本报告是严格保密的。房地产房地产E网网52CBDCBD建设启示建设启示纽约市曼哈顿两个纽约市曼哈顿两个CBDCBD发展经验与教训发展经验与教训1、逃出鬼城，冲进不夜城、逃出鬼城，冲进不夜城 华尔街地区：华尔街地区：每晚6点之后成为“鬼城”洛克菲勒中心：洛克菲勒中心：白天人潮如织，晚上歌舞升平2、CBD的活力之源的活力之源 CBD的物业多功能性，城市生活的多功能性本报告是严格保密的。房地产房地产E网网53经验表明：经验表明：对于CBD外围而言，“居住”是城市新区的活力源泉，国外最新研究表明：一个城市新区居住规模超过40%，这个区域才能成为富有人气和活力的城市中心。CBDCBD建设启示建设启示本报告是严格保密的。房地产房地产E网网54CBD案例研究案例研究本报告是严格保密的。房地产房地产E网网55CBDCBD案例研究案例研究案例案例1：巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯n区位：巴黎西北部，城市主轴线西端n背景：1965年n用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米n规划就业：12万人/1200个公司n目前规模：办公：250万平方米 住宅：156万平方米n欧洲最大商业中心：10.5万平方米n欧洲最大公交换乘中心n25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统本报告是严格保密的。房地产房地产E网网56CBDCBD案例研究案例研究案例案例1：巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯拉德方斯广场拉德方斯广场 拉德方斯鸟瞰图拉德方斯鸟瞰图本报告是严格保密的。房地产房地产E网网57CBDCBD案例研究案例研究案例案例1：巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯n法国50%的大企业在此设立总部n每年200万旅游人士n以拉德方斯巨门为标志物可借鉴之处：可借鉴之处：1、交通设施完善/公共建筑优美；2、“拉德方斯巨门”的标志性。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网58CBDCBD案例研究案例研究案例案例2：纽约曼哈顿纽约曼哈顿n区位：曼哈顿岛上的老城/中城/格林威治街/第五大道n背景：纽约的中心区n用地/规划人口：57.91平方公里/150万人n进驻企业：银行/保险/证券交易/政府机构等n公建设施：百老汇/中央公园/大都会歌剧院等n每年接纳150万名游客n25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统可借鉴之处：可借鉴之处：1、CBD中写字楼和公寓各占50%，使CBD有机发展；2、地铁、其他交通的入口与办公机构、酒店相连。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网59CBDCBD案例研究案例研究案例案例2：纽约曼哈顿纽约曼哈顿本报告是严格保密的。房地产房地产E网网60CBDCBD案例研究案例研究案例案例3：东京新宿东京新宿可借鉴之处：可借鉴之处：政府机构的迁入，促进各行业涌入CBD。n区位：东京都中心区以西，距离银座6公里；n背景：1993年，首都形象n用地/建筑面积：4平方公里/40座超高层建筑组成建筑群n进驻企业：金融/保险/信息咨询/零售批发/服务业等本报告是严格保密的。房地产房地产E网网61新宿新宿CBDCBD形象形象东京新都厅东京新都厅Land大厦大厦新宿公园塔大厦新宿公园塔大厦本报告是严格保密的。房地产房地产E网网62新宿新宿CBDCBD形象形象建筑之间的步行立体系统建筑之间的步行立体系统新宿鸟瞰新宿鸟瞰房地产房地产E网网本报告是严格保密的。房地产房地产E网网63附件：附件：CBDCBD案例研究案例研究案例案例4：北京北京可借鉴之处：可借鉴之处：对于由旧有区域发展而来的CBD，与周边资源的借势非常重要。n区位：北京东二环至东三环，建国门至朝阳门之间n背景：1960年，新区n用地/建筑面积：16.4万平方米/200万平方米n进驻企业：政府/金融/保险/不动产/零售批发/服务业等本报告是严格保密的。房地产房地产E网网64附件：附件：CBDCBD案例研究案例研究案例案例4：北京北京本报告是严格保密的。房地产房地产E网网65CBDCBD案例研究案例研究案例案例5：上海上海n区位：浦东陆家嘴与南京东路外滩；n背景：上海的国际化n用地/建筑面积：1.7平方公里/400万平方米n进驻企业：金融/保险/信息咨询/商业/房地产等n内部环路交通与城市东西轴的有序结合n与东方明珠/滨江栖息带的空间融合可借鉴之处：可借鉴之处：1、先进的交通设施与交通组织；2、政府主导对基础设施的建设；3、科技园、机场、会议中心等的建设提升新区价值。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网66CBDCBD的启动模式的启动模式u上海上海CBDCBD本报告是严格保密的。房地产房地产E网网67陆家嘴形象：陆家嘴形象：中银大厦申银大厦金茂大厦汇丰大厦新上海国际大厦中保大厦证券大厦陆家嘴陆家嘴CBDCBD形象形象本报告是严格保密的。房地产房地产E网网68上海南京路步行街上海南京路步行街本报告是严格保密的。房地产房地产E网网69以仁恒、世茂、汤臣等邻以仁恒、世茂、汤臣等邻江地产为核心的滨江高档江地产为核心的滨江高档聚居区已经形成，总建筑聚居区已经形成，总建筑面积达到面积达到150150万平米。万平米。世茂滨江花园世茂滨江花园上海高档住宅聚集区上海高档住宅聚集区本报告是严格保密的。房地产房地产E网网70CBDCBD案例研究案例研究案例案例6：深圳深圳n区位：深圳地理中心；n背景：新城市中心n用地/建筑面积：2.33平方公里/450万平方米n北区为行政文化区，南区为中央商务区n进驻企业：金融/保险/信息咨询/法律/会计/网络/管理等n公共建筑：六大市政工程可借鉴之处：可借鉴之处：1、写字楼在硬件设施上的前瞻性；2、政府主导对基础设施的建设；3、写字楼、商业、住宅有序建设。本报告是严格保密的。房地产房地产E网网71深圳深圳CBDCBD形象形象本报告是严格保密的。房地产房地产E网网72深圳深圳CBDCBD形象形象本报告是严格保密的。房地产房地产E网网73THE 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