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分类号 密级 U D C 编号 中央财经大学 硕 士 学 位 论 文学位论文题目： A公司综合地产投资工程资金运作方案设计 姓 名 吴俊 学 号 2021211068 学 院 MBA教育中心 学科专业 工商管理硕士(MBA) 研究方向 金融管理 指导教师 提交论文日期：二一一 年 五 月 二十 日 独 创 性 声 明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中央财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何奉献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 二一 年 月 日 学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解中央财经大学有关保存、使用学位论文的规定。特授权中央财经大学可以将学位论文的全部或局部内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校按规定向国家有关部门或机构送交论文和磁盘。保密的学位论文在解密后适用本授权说明学位论文作者签名： 导师签名： 二一 年 月 日 二一 年 月 日A公司综合地产投资工程资金运作方案设计吴俊摘 要房地产业是我国的国民经济主导产业，在现代社会生活中有着举足轻重的地位。房地产业的开展可以带动一系列相关产业开展，比方建筑业、冶金业、建材业、地产效劳业等40多个产业部门。房地产业同时又是一个典型的资金密集型产业，筹措到充足的资金是房地产业开展至关重要的一环。房地产金融作为我国房地产业稳定开展的重要保障，在我国房地产业高速开展的同时，远远跟不上房地产业开展的速度。随着房地产业资金需求和我国投融资体制的矛盾日益凸显，如何拓展我国房地产业融资渠道，进行房地产金融创新，已是摆在全行业面前亟待解决的重大问题。本文从具体案例入手，希望通过对我国房地产企业现有的融资体系与融资渠道的分析，以及我国现有融资政策、法规的分析，指出现在我国房地产业融资的症结所在，尝试寻求我国房地产业融资新渠道和新途径，从而为房地产业融资的拓展提供新思路，为房地产业在新环境下解决融资存在的问题提供新的契机，对房地产业解决融资问题具有现实的指导意义。本文运用比拟研究方法我国现有融资渠道、工具和方式现状，揭示我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，指出探求我图房地产开发企业新的融资方式的重要性和必要性；运用案例分析方法分析，结合我国房地产企业开展的现状和国内外出现的新融资方式，并结合融资理论与房地产企业融资的实际，就目前国家政策现状，提出我国房地产企业多元化、国际化的融资渠道；运用系统论方法，把我国金融体系状况、我国金融证券市场开展、我国的政策法规、国民意识观点和社会文化背景等房地产融资的多种因素作为相互制约的个有机整体，进行房地产融资研究。本文创新之处为：通过对已有学术文献的梳理和总结，对我国房地产融资提出新见解和独特的房地产投资模式选择分析。关键词： 房地产，融资渠道，融资模式，房地产投资信托，产业基金AbstractReal estate is the leading industry of our national economy and also significant in our modern society. It can bring the development of more than 40 other industries, like construction, metallurgy, construction material and property service. Real estate is also a typical capital-intensive industry so that financing is a crucial element in the development of real estate industry. However, the development of real estate financing is far behind which of real estate industry, even as the important guaranty for the steady-going development of real estate industry. Therefore, how to explore new real estate financing channels and create real estate financing innovation becomes a big problem needed to be solved soon. Through analyzing the real estate financing system and channels with real cases, the article aims to point out the current crux of the real estate financing and attempts to find out new real estate financing channels and ways in our country. The article may provide some new solutions on the current real estate financing problems.The article points out the importance and necessity of new financing way for our real estate companies and discloses the problems in financing for real estate industry with comparison in financing channels, tools and current ways. The article provides multi-orientated and international financing ways for our real estate companies with case analysis in current Chinese policies and new financing ways in other countries. The article studies a series of factors of real estate financing as an organic integration which includes financing system status, development of finance & securities business, relevant policies and regulations, common viewpoints and social & cultural background.What the article innovates is to provide new opinions on our real estate financing and unique analysis on real estate model choice by sorting out and sum-up existing academic literature.Keywords: Real Estate , Financing way ,Financing models, REITs ,Industrial fund 朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典 - 查看字典详细内容目录第一章 绪论1第一节 选题背景及意义1第二节 国内外研究现状2第三节 房地产资本运营相关理论4第四节 本文研究思路及主要方法8第二章 A企业综合地产投资工程情况综述及方案设想9第一节 所选取工程的研究意义9第二节 工程综述及融资现状分析10第三节 工程资金运作方案设想15第三章 A企业地产投资工程融资模式设计19第一节 融资阶段目标设定19第二节 多渠道融资模式的选择分析22第三节 不同阶段的融资方案设计23第四章 A企业地产投资工程风险控制与后续管理26第一节 不同渠道利弊比照分析26第二节 工程的风险控制与管理30第三节 工程可能的障碍与备选方案34第五章 A企业地产投资工程案例启示与研究结论36第一节 我国房地产业融资问题分析36第二节 A企业投资工程案例一般性启示38第三节 工程研究结论42参考文献43附录45致谢46第一章 绪论第一节 选题背景及意义 一、选题背景房地产业在我国通常被定义为国民经济的支柱型产业，它的稳定和开展对整个国民经济的健康开展具有至关重要的作用。房地产业的开展可以带动一系列相关产业的开展，比方建筑业、冶金业、建材业、地产效劳业等40多个产业部门。房地产金融是我国房地产业稳定开展的重要保障，然而在我国房地产业高速开展的同时，房地产金融业的开展却比拟缓慢，远远跟不上房地产业开展的速度。由于房地产业是一个典型的资金密集型产业，筹到充足的资金便成为房地产业开展至关重要的一环。房地产业的资金需求和我国投融资体制的矛盾日益凸显，因而如何拓展我国房地产业的融资渠道，进行房地产的金融创新，已经是摆在全行业面前亟待解决的重大问题。自从2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变而成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失后,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章中披露“全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元,超过美国国内生产总值的10%。 在追溯危机发生原因的过程中，我们会发现：对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场共同造成了此次房地产的泡沫,再加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。我国传统房地产企业过于依赖银行贷款，在金融危机到来的同时也面临资金链的断裂的危机。因此，如何筹集足够的资金，如何利用好手里的闲置资金，在面对危机是能够游刃有余是我们需要去探讨的问题。二、选题意义房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，REITS，下同)、产业基金是房地产一种证券化的典型形式，是房地产行业和金融市场开展到一定阶段时现代金融创新的产物。REITS、产业基金的出现，使房地产投资不仅保存了高收益的特性，同时还提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性，从而对各国房地产市场和资本市场开展起到了双重的推动作用。目前我国经济处于快速开展期，一方面，蓬勃开展的房地产市场对于融资创新的需求日增，另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切，这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。第二节 国内外研究现状一、国外研究现状目前，美国房地产资本市场开展最成熟、规模最大，对房地产金融的研究最领先。在美国房地产金融领域比拟有影响的理论研究主要是两套体系：一、标准分析房地产金融工具产品设计及金融原理；二、实证分析房地产金融工具的投资组合。Sirmans(1989)所著的?Real Estate Finance?是从金融的角度研究房地产。包括金融的财务根底和外部环境分析、金融方法、工具、房地产融资决策三大局部；Brown、Matysink(2000)所著的?Real Estate Investment，a Capital Market Approach?是从投资的角度研究房地产，包括货币的时间现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理等几大局部；Brueggeman，Fisher(2001)对广泛运用的房地产金融工具作了具体的分析和总结，重点研究了房地产融资中的法律因素。包括区分了各类房地产、对我国房地产业融资问题的研究类房地产、方案中的工程融资类的融资方案和程序几个局部内容。注重阐述了房地产资本市场与证券市场，并根据投资组合来分析房地产投资业绩。美国对房地产金融的研究已经超越了定性的层面，通过收集大量的相关数据，建立数学模型，从定量的角度对金融类产品分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等方面进行定量分析。美国的陈淑贤、约翰埃里克森、王诃等人对REITS作了较新的研究，他们整合了已有房地产投资信托的研究成果，从理论和实践相结合的角度，十分出色对REITS市场进行了综合分析，对REITS的组织结构、规模、分红和债务政策、REITS证券的发行及绩效进行了深入的研究。在实际操作上，普洛斯的成功，开辟了一个新的开展模式，同时也为我们在产业基金这条道路上开拓出一条新的渠道。此外，欧美等国家更善于从公司的资本结构入手，通过确定企业的最有融资结构来分析融资策略。其融资理论主要有三大理论构成：早期的企业融资理论、以MM为中心的现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产本钱之间平衡的平衡理论。二、国内研究现状目前，我国对房地产融资的研究主要集中于金融工具的设计和创新研究。由于我国研究经费缺乏和研究条件缺乏，研究工具手段等比拟落后，使得我国房地产融资研究主要集中在理论框架的研究，还没有深入到细致研究。我们对于引进融资工具、对新型融资工具的开发组合等方面，有几种典型的观点：一赞成房地产信托、基金等新型融资方式。刘洪玉曾在首届中国房产金融顶峰论坛会上指出，要注重引进美国房地产投资信托先进理念；杨帆认为，“现有的一些房地产的融资方式并不适合我围的房地产企业，目前兴起的REITS不失为一条开拓融资多元化的途径。李勇、刘雯惜提出，海外地产基金进入中国除了能带来资金外，还能引进先进的管理运作模式，将标准我国房地产融资市场。二推崇上市、债券、海外融资等方式融资。张育才、袁新胜、王金海认为，“壳资源在房地产企业融资上潜能巨大，买壳上市是一种“房地产融资的捷径。三建议开发新型融资工具。董文华认为我国当前的融资模式存在制度上的缺陷，必须大力开发新的融资工具，建议推行典当和房地产融资租赁方式。王学东那么认为，只有将商业地产工程融资与运营管理进行有效的对接，才是解决一系列房地产行业深层次问题的根本途径。四倾向于融资工具组合方式。王希迎、丁建臣、陆桂娟等人认为中国不能仅局限于传统的融资方式，要对我国房地产业融资问题的研究开发出新的融资工具，并将之与传统的融资工具组合，才能为房地产企业融资开拓新的局面。总之，随着REITS、产业基金在中国的呼声越来越高，国内对REITS、产业基金的研究也从对其起源、概念、运作模式、运作规那么、现状的介绍慢慢转向在中国设立REITS、产业基金的必要性、可行性和操作性研究，也取得了一定成果。但是目前的研究仍很笼统，缺乏系统的整合和梳理，对究竟如何设立和运作、与之相应的法律法规、制度、运作机制、机构等缺乏深入和系统研究。第三节 房地产资本运营相关理论一、房地产企业融资概述一房地产融资概念融资即资金融通。从广义上来讲即是指资金由资金提供者向需求者的运动过程。这个过程包括了资金的融入和融出两个过程，即指资金的供给者融出和资金的需求者融入，指明了融资是资金双向互动的过程。而从狭义上讲，融资仅指资金的融入，也就是通常所说的资金来源，即指具体的经济单位从自身经济活动现状及资金的运用情况出发，根据开展需要，经过科学的预测和决策，通过一定的渠道采用的一定的方式，利用内部积累或外部资金供给者筹集资金以保证经济活动对资金需要的一种行为。国外的房地产金融市场很兴旺，可利用的融资渠道很多，因此对房地产融资的研究非常偏重于结构，目的以最优的融资结构来选择最适合的融资方式。其理论依据主要是MM理论、平衡理论和新优序理论。房地产融资那么是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；而狭义的房地产融资仅指其中的一环，即专指资金融通行为。本论文所研究的房地产融资是指狭义的融资行为。二房地产企业融资特征和一般企业相比，房地产开发企业融资活动具有以下特征：1企业开发的资金需求量较大，对外部融资的依赖性高。房地产业是资金密集型产业，开发一个工程动辄就数亿，甚至几十亿的资金需求，仅依靠企业的自有资金，根本不可能完成整个工程的开发。因而房地产开发商须通过各种方式途径进行外部融资。从未来的开展趋势看，我国房地产仅依靠银行的情况会有所变化，但外部融资比例不会减少，而是在结构方面呈现多元化。2房产和土地的抵押成为重要条件。房地产是不动产，它附着于特定的地块。而土地又是稀缺性资源，随经济的日益开展，对土地的需求量不断增加，房地产的价值会随之而增大，房产和土地的抵押成为金融机构欢送的融资条件。3在面临较大的财务风险的同时也会面临较大的经济政策风险。房地产企业与一般企业一样，会在经营中面临着经济风险、营业风险和财务风险。由于我国金融体系不兴旺，金融结构单一，再加上房地产企业工程开发中巨额的营运资本需求，必须要求企业进行负债融资，因此我国房地产开发企业的负债率普遍较高，所面临的财务风险也较大。同时由于房地产业与宏观经济关联度强，行业波动影响非常明显。在我国对房地产业的促动或抑制是政府宏观调控的专有内容之一，房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此房地产开发企业的经济政策风险更高。二、我国房地产业的主要融资方式一内源性融资多指企业自有资金，主要有企业注册资本金、资本公积金和其它自有基金。1主要融资方式其一，留存盈余融资：企业对税后利润进行分配，确定企业留用的金额，为投资者的常用增值目标效劳。它能够在不正经奇特负债的情况下增加企业的资本金，企业利用自有资金进行滚动投资可以保证企业稳健开展，防范投资风险，同时增强原始股东对企业的控制权从而保障了原始股东的利益。其二，应收账款融资：企业将其应收账款通过抵押、质押等方式进行的融资。通过对应收账款科学有效的管理，既节省了企业的资金占用，也扩大了企业的资金来源。其融资方式主要为应收账款抵押和应收账款让售这两种方式。2主要特点：第一，自主性强，使用时受外界的制约和影响较小；第二，规模有限，企业自身的积累能力有限，融资规模受到很大的约束；第三，本钱低，不需要直接对外支付相关的融资费用；第四，风险小，不存在支付危机而导致的财务风险。二外源性融资1银行贷款融资：由于我国金融市场不兴旺，目前我国房地产企业主要的资金来源是银行贷款。甚至在某种程度上可以说没有银行的参与，就没有房地产业。我国涉及房地产相关的企业贷款主要有以下四种类型：信用贷款、担保贷款、抵(质)押贷款(或称工程开发贷款)、流动资金贷款。我国目前银行贷款的情况：银行贷款在资金数量、使用范围和使用期限上都有严格的限制，而且不利于分散风险。2上市发行股票融资：上市融资是指股份通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。我国上市发行股票融资现状：目前我国房地产公司直接上市的企业不多，相当一局部企业是通过兼并收购，即买壳上市实现间接上市的。上市融资耗时长、手续繁杂、融资本钱较高，对企业要求相当高，而且要面临信息披露和市场监管的双重压力。对于大多数房地产开发企业来说，上市融资特别是直接上市融资是非常困难的。因而上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短期内无法实现。3发行企业债券融资：债券融资是金融业中的重要组成局部，能在短时期内迅速筹集大量资金。债券的本质是债务债权关系，债券发行人为债务人，债券持有人即为债权人。我国房地产企业债券主要有：住房建设债券、土地债券、抵押债券。我国房地产债券融资现状是房地产企业发行债券用途多为建设新工程，利息高于同期银行利率，对发行债券主体有严格的要求，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有资格，需要委托证券公司发行，对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格的限制。由于我国债券市场相对规模小，国家更愿意那些重点大中型根底建设工程，注定大多数房地产企业无法通过债券融资。4 房地产预收账款融资房地产的预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者(用户)的定金，以委托开发单位开发建设工程，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要是指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。目前我国预收款融资状况是在我国房地产企业大局部资金缺乏，特别是中小房地产企业，预收账款是他们赖以生存的途径，依靠预售房款来缓解各项规费、配套费及工程垫款等各方的压力。5典当融资：典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。典当既表现为典当双方的质押担保关系，又表现为债权债务关系。我国典当融资现状：现在典当行在运用自有资金从事动产典当业务的同时，还可以向银行贷款，能为中小企业融资难解决一定的问题。许多实力雄厚的典当行已经开始将效劳的中心转移到中小企业的融资上，并且将房地产典当作为主要业务的典当也不在少数。随着我国监管部门对房屋抵押典当等不动产工程的解禁，房屋正在成为当今典当行最大标的业务。6 商业信用融资：商业信用融资是指商品交易中由于延期付款或预收货款所形成的企业间的一种借贷关系，是企业之间生的一种信用系。商业信用产生于品交换之中，属于一种自发性筹资。企业在生产经营过程中，如果能有效地运用商业信用，就可以在短期里缓解资金压力，保证生产经营的顺利进行。其主要特点：第一，筹资便利；第二，筹资本钱低；第三，限制条件少。我国目前主要的商业信用形式为建筑施工企业的短期垫款等。7 房地产信托融资：依据我国的信托法，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。这里的财产权是指以财产上的利益为标的的权利，包括物权、债权、知识产权，以及其他除身份权、名誉权、姓名权以外的无形财产。我国房地产信托融资现状：与银行贷款、上市融资和发行债券相比信托融资有着独特的优势。目前国内已推出的房地产信托工程中，根本采取四种模式进行开发运作：直接对房地产工程进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟的房地产物业进行处置、土地开发整理。这四种模式根本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前我国房地产信托业务的主要方向。信托公司和房地产企业要根据工程的特点和自身情况，结合开发地产信托工程的这四种模式，客观地对房地产工程进行评估，制定可行的信托融资方案。对于国内房地产企业而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主动掌握最新的房地产信托开展动向，学习国外房地产信托经验，交流国内房地产信托工程的成败经验，并在此根底上选择适合我国的房地产信托经营管理模式。第四节 本文研究思路及主要方法REITS、产业基金作为世界各国在房地产市场中一种开展比拟成熟的金融创新，已经引起中国理论界和企业界的积极关注通过研究和借鉴国外REITS、产业基金开展经验和教训，认识到REITS、产业基金是在特定的经济开展状况、房地产市场和金融体系等外部环境条件下产生的一种功能性金融创新，是政府主导通过法律手段间接推动的金融创新，因此必须分析各国REITS、产业基金开展的模式，同时结合我国的实际情况，才能总结归纳出我国开展REITS、产业基金的现实模式，设计出适合中国现实国情的REITS、产业基金模式，推动REITS、产业基金的健康和稳定开展从这个思路出发，本文通过对我国房地产企业现有的融资体系与融资渠道的分析，以及我国现有融资政策、法规的分析，指出现在我国房地产业融资的症结所在，寻求我国房地产业融资新渠道和新途径，为房地产业融资的拓展提供新思路，为房地产业在新环境下解决融资存在的问题提供新的契机，对房地产业解决融资问题具有现实的指导意义。一、实地调查与综合分析方法结合。通过对地产工程的调研分析，找出了地产企业工程融资方面存在的问题，从而使对地产工程融资模式的探讨有了坚实的现实根底。本文并不局限于对房地产融资作定性的分析，通过大量采用图表等方式，使分析更为透彻、更易于理解。二、文献整理与案例分析相结合。笔者收集和研读了国内外有关房地产融资方面的专著和文章，并借助互联网进行了大量的资料搜索。希望运用案例分析方法分析我国现有融资渠道、工具和方式现状，揭示我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，指出探求我国房地产开发企业新的融资方式的重要性和必要性；运用比拟研究方法，结合我国房地产企业开展的现状和国内外出现的新融资方式，并结合融资理论与房地产企业融资的实际，就目前国家政策现状，提出我国房地产企业多元化、国际化的融资渠道。通过对已有学术文献和真实案例的梳理和总结，对我国房地产融资提出新见解和独特的房地产投资信托(REITS) 、产业基金模式选择分析。第二章 A企业综合地产投资工程情况综述及方案设想第一节 所选取工程的研究意义在我国地产业是资金密集行业，需要大量的资金。作为企业开展、工程开发均有大量的资金需求，而国内的融资渠道有限，同时对地产企业也有诸多的限制。与此同时，企业自身也存在许多问题，怎样能用一个具体案例将问题、解决途径都通过整个操作过程清楚明白的展现出来是要认真考虑的。因此，选取了这样一个地产综合开发工程，选取它的主要原因有以下几点：一、案例涵盖了所有地产开发企业的根本业务类型，具有普遍性一般地产开发企业主要的地产相关业务可分为土地一级开发、地产二级开发和三级市场的二手产品交易，整个工程包括从工程收购到土地一级开发和地产二级开发全过程。从这个角度来说，所选用的案例具有相当的普遍性。二、案例涵盖了所有地产开发企业的产品类型，具有一般性地产的产品主要包括：一级市场的土地；二级市场的工业地产、商业地产、旅游地产等，所选择的工程主要是一个综合的开发工程，这些产品元素也都包括了。所以，一些地产工程所涉及的产品类型，本案例也都会涉及，因此具有一般性。三、案例涵盖了所有地产开发企业的都会遇到的融资问题，具有可比性正因为所选取的案例涵盖了所有地产开发企业的根本业务类型、产品类型，势必也会遇到类似的各类融资问题，因此在方案设计、问题分析上也是具有可比性的。四、案例所提出的方案设想适用于大多数地产开发企业，具有可推广性通过针对不同情况、阶段所提出的方案设想在一定条件下，是可以进行推广的。综上所述，选取这样一个综合地产开发工程作为研究案例是有理有据的，同时在未来的实践过程中可以根据不同企业的具体情况，不同市场环境、开展阶段对具体方案有所调整、完善。真正找到一条有中国特色的融资路径、符合中国国情的融资渠道，从根本上解决企业所面临的问题。企业、工程的资本运营整个流程的核心阶段是公司的收购阶段、工程启动阶段，因此案例的具体研究会集中到这一局部描述，而融资这一核心事件是贯穿于整个资本运营全过程的，也是这篇论文里所要重点研究的内容。第二节 工程综述及融资现状分析一、企业概况A企业旗下由地产集团、商业集团、投资集团等四大事业板块组成。现在主要投资于金融信托、土地投资、城市建设、资源开发、文化旅游等领域，经过资产重组、 资源整合和不断拓展新的业务领域，并拥有全资、控股、参股、合作等企业 70 余家，员工近10000人。其投资及工程所在地普及长三角、珠三角、环渤海地区。二、市场概况工程所在区域市场情况：第一，区域经济总体状况较好，具备良好的市场购置力；第二，长江三角州地区土地供给紧张，土地销售市场前景较好；第三，H县城市化程度较低，市场消化能力有限，J市对H县的影响力不及上海、杭州等城市对H县的影响；第四，本工程的规模大，建设周期长，需要以高起点、国际化视野和20年以上的前瞻性眼光对本工程进行总体规划和定位；第五，首期启动工程关系某围垦开发工程的整个工程开发成败。三、工程概况一工程背景以下简称B工程1工程背景某省开展方案委员会和某省水利厅于2003年11月发文浙计2003435号，同意将某围垦工程列入省近期围垦规划建设工程的立项。规划围垦区面积225,000万亩即15平方公里，开发主导功能为建设用地和农业综合湿地开发。2. 工程位置某围垦新区位于某省J市H县内如图1所示，总面积为15.7平方公里，属圈海造地而成，内地势平坦，海岸线总长约12公里，有相当的交通便利和地缘优势。7工程所在位置图1：工程所在地地图3工作范围与深度本工程的研究范围为整个围垦区15.7平方公里及周边相关区域详见图2；工作重点区域为工程建设用地13,200亩即8.8平方公里的范围，其余为农业综合湿地开发。 图2：某围垦新区现状地形图4.工作目标与主要内容依据工程所在区域的总体规划，从区域经济开展背景、市场需求及自身资源潜质等多方面综合考虑，借助周边良好的城市开展条件，建立一个以南北湖为品牌，集休闲度假、农业观光、会议研发培育、银发养老、旅游地产等功能于一体的综合性生态旅游度假胜地。工程的整体规划考虑采取“北静南动的规划布局。其中围垦新区是新型产业、高档效劳及自然生态等功能的南部新区。该片区以湿地空间为核心，引入高端度假设施和旅游地产，与原有景区形成良行的互补和互动。包括“酒店效劳区、“效劳中心区、“旅游小镇、“江南水乡社区、“研发培训基地。二B工程现状1工程概况：，其中；H县最近拍卖地价为210万/亩，某县最高土地价为400万/亩有极小块商业达500万/亩，工业地价为30-40万/亩。建议精心组织、有条件的实施收购。2工程进度现状摘要：第一，工程前期手续根本完备，竣工验收及相关手续需进一步完善；第二，工程合同及履行情况有待进一步核定；第三，后续加强与合作方沟通、建立政府渠道；第四，与政府补签协议，明确工程权益；第五，后续了解竣工验收方案时间表；明确围垦工程验收的前置条件；第六，介入控规，参与制定某市、某县的土地利用方案和收储方案。3市场分析：第一，区域经济总体状况较好，具备良好的市场购置力；第二，长江三角州地区土地供给紧张，土地销售市场前景较好；第三，海盐城市化程度较低，市场消化能力有限，嘉兴市对海盐县的影响力不及上海、杭州等城市对海盐县的影响；第四，本工程的规模大，建设周期长，需要以高起点、国际化视野和20年以上的前瞻性眼光对本工程进行总体规划和定位；第五，首期启动工程关系整个黄沙坞围垦开发工程的成败4工程总体目标：首先，企业战略目标：第一，拓展土地一级开发业务；第二，在土地一级业务的根底上开展类投行业务。其次，工程目标：第一，此工程在未来5年形成10亿权益，为集团提供稳定持续的利润回报；第二，通过拆分、打包通过上市在资本市场上获得可持续开展和资本的增值收益。5利基点分析企业在判定一个工程是否符合公司开展需要，是否有投资的意义，能否为投资者带来高额的收益，首先需要进行利基点分析。其中需要抓住几个关键点：第一，卖什么，投资者企业能够提供的是什么；第二，如何运营实施，通过什么样的什么样的手段、途径来到达收购的目的；第三，买什么，投资者企业通过收购能得到什么；第四，利基点分析，投资者企业通过这次收购、运作，最终能得到一个什么样的结果。具体过程及关键点详见图3图3：利基点分析图该工程为综合土地投资工程，开发内容包括地产一、二级市场联动开发，涉及工程投资、融资、筹划、招商等方方面面，本论文对此不一一详述，重点探讨分析该工程的资金运作方案，探讨其融资模式设计及融资渠道的拓展。四、工程融资现状通过梳理工程现有条件，要完成交易A企业必须先取得C公司的控制权，从而最终取得B工程的开发权。工程公司现状摘要：第一，工程所有者C公司的设立及历次变更合法有效；第二，合作方提供书面说明，除本工程之外无其它对外投资，K公司及C公司目前无法律纠纷及债务纠纷；第三，截至08年4月C公司资产总额3.47亿元，所有者权益1.26亿元，负债2亿元，C公司无股东借款，某围垦工程资金主要来源于资本金及境内借贷。收购C公司总价需要6亿元人民币，可以考虑分期付款，具体付款方式及资金来源需要根据具体方案来设计。五、融资现状问题分析因为双方利益出发点不同在具体收购合作方案上有分歧，双方提出的方案焦点主要集中在支付节点、支付额度和支付方式上。一A公司提出收购方案由上图可知，A公司所提出的方案希望仅支付2亿元现金，剩余4亿元以股利分红的形式分期分批支付如图4所示，一方面可以缓解资金的压力，另一方面可以降低市场风险。那么，A公司只要解决2亿资金就可以撬动整个工程的运作了。图4：A企业收购方案示意图二合作方K公司提出被收购方案由上图可知，合作方K公司所提出的方案希望获得先期支付4亿元现金，剩余2亿元以股利分红的形式一次性支付如图5所示，一方面可以将股权迅速变现获利，另一方面可以降低货币贬值风险。图5：K公司提出收购方案示意图由两方案可知，需要落实1.53亿元人民币的交易兑价资金，同时还要解决C公司2亿元银行借款的担保抵押问题。第三节 工程资金运作方案设想一、融资渠道一境外融资1成立境外BVI公司通过在英属维尔京群岛注册境外BVI公司，以BVI公司收购方式入股目标公司，建立境外资金进入渠道。2引进境外战略合作者通过引进JP摩根以及Stark Investment等境外机构作为战略投资者入股一定数额美元，同时发行相当局部的可转换债券在境外证券交易所挂牌上市。二境内融资1上市融资：通过企业IPO上市融资，或是通过购置“壳公司上市融资。在香港证券交易所、深圳证券交易所、上海证券交易所上市融资。2引进境内金融机构：方式一，银团介入，获取银团大额贷款；方式二，与各大券商合作，发行高息债券、相关信托产品，缓解资金压力；方式三，与各私募基金合作发行相关产业基金，向各金融机构、大型企业募集资金。以B工程为例，A公司通过收购C公司，在C公司名下成立假设干拿地壳公司，吸引二级战略投资进行股权运作，同时通过委托贷款方式利用其融资。3引进境内合 方式一，寻求战略合作者，溢价出让局部工程股权或局部开发权缓解资金压力；方式二，可与目标客户签订定制协议，通过预租预售获取局部开发资金。以B工程为例，A企业成立S公司在境内进行股权融资。4政策支持：与政府签订协议，获取优惠政策支持，通过返点、收益分成等途径获得资金弥补。二、融资时机考虑到公司实力、自有资金规模以及融资本钱，尤其是要考虑到货币的时间本钱，因此，要根据具体的融资时机情况选择适宜的融资渠道与融资方式。一工程收购阶段在前期工程收购阶段，此时工程还不具备开发条件，需要确定相关的政策和法律问题，其可操作性和可行性还需要进一步确定。但此时要获得工程开发的话语权，必须获得工程公司的绝对控股权，势必要通过股权的置换、资金注入等方式收购获得。因此并不适宜将公司的自有资金全部用于收购，可考虑通过外部融资分担局部收购风险。二工程开发阶段此阶段工程立项，开发获得批准，局部开发土地可以出让，会有局部收益，同时因参与一级土地开发会获得局部补助与返点，但仍缺乏以支持全部开发。此阶段也需要通过外部融资来缓解资金压力。以B工程为例，收购C公司共需6亿元中，第三期支付的3亿元需要在此阶段解决。此阶段土地出让和政府补助缺乏以支付的，需要通过银行借款、A企业自有资金、战略投资者等多方筹集，在满足收购条件的根底上还要满足工程的根本运营要求。三工程局部盈利阶段工程已经开发到一定程度，其中局部开始盈利，但盈利局部仍缺乏以弥补前期投入。此阶段已经可以看到未来美好的前景，此时的融资压力相对较小，融资渠道相对较多，既可以质押局部产业向银行贷款，也可以通过上市发行债券、股票融资，还可以发行信托、基金产品向金融机构或自然人募集更多的资金。以B工程为例，该工程是大型综合地产开发工程，开发内容包括旅游地产、商业综合体、星级酒店等内容，可以通过旅游产业带来额外收益，同时吸引外部人口，解决当地就业，并且会带动周边产业的开展。四工程后续开展阶段工程开发到一定程度，可以自行滚动运营，此时前期的战略合作者有局部退出或者要求超额回报。此阶段可以通过溢价方式令早期投资获得回报，同时也需要引进新的投资者进入使工程最终完成开发。以B工程为例，该工程是大型综合地产开发工程，工程总覆盖面积为15.7平方公里，需要分阶段分区域逐步开发，当前一阶段开发完成后，返回的资金可以进行后一阶段的开发，以此滚动进行。在区域开发的过程中，不断培育区域市场价值、产业价值，使工程总体价值获得提升，投资者能获得溢价收益。在前期引进海洋公园、大型游乐园工程之后，同时带动相关产业开展，土地价值会有所提升，伴随开发的休闲娱乐中心、旅游度假村、商务大酒店等也会创造更多的收益；后期开发的高科技、新能源产业区，打造新的舒适宜居环保的生活社区，既解决了相关配套的居住问题，同时也改善了综合的居住环境。三、融资规模不同的时期所需的规模也会不同，具体需求需要经过精确的测算，才能做到不多花一分钱、不乱花一分钱。融资主要集中在收购阶段和初开发阶段，只要工程启动，资金回流，运营压力就会有所缓解。一工程收购阶段第一步，对目标公司进行调研，确定其公司资产及债务情况；第二步，对工程进行前期市场调研，评估其真实价值，并依据此商议确定收购价格；第三步，在确定收购价格后，确定收购及支付方式、具体金额、自有资金、所需融资额度、不同融资方式所产生的费率。以A企业收购C公司为例，假定收购方案的现金均分为两期支付，其中首期支付又分为两次支付，三期支付为股利分红形式；最正确情况中，首期支付中的二次支付条件转入二期支付的条件。确定以上几点之后，再根据企业的具体情况来确定融资方式与融资规模。在A企业收购C公司的过程中，此阶段需要融资额度可根据当时不同的方案会有不同的融资额度。二工程开发阶段此阶段需要确定的关键要点如下：第一步，确定与政府签订的工程开发协议，及具体的关键要点，包括土地开发费用返还比例、返还的时间节点，开发过程中相关税费的减免范围；第二步，确定与政府签订的工程收储协议，及具体的关键要点，包括土地收储价格、土地收益分成等；第三步，确定工程总体规划和控制规划指标，确定规划的土地性质比例；第四步，制定工程的开发方案，分期分批开发的体量、进度预估及投资测算。在此根底上计算出所需融资的规模，B工程为例，此阶段融资规模扣除A企业局部自由资金外，包括除以A企业收购C公司需要支付三期收购款之外，还包括工程开发阶段的根本运营资金及工程前期土地整理的相关费用。三工程局部盈利阶段通过具体开发投资测算，确定投资回收期，工程现金流情况，通过具体的数据推算所需融资的规模。四工程后续开展阶段此时工程已经有稳定的现金流，已经不需要投入太多的资金，已经进入良性滚动阶段，融资主要针对突发状况。四、 融资结构B工程的融资结构要点如下：前期支付少量现金；先期进行股权变更；股权交易金额全部进入工程公司本钱；根据工程进展情况支付股权交易现金；保持资金境内境外两个渠道。五、 融资策略融资主要在两个层次开展：第一层，在A企业BVI公司境外及S公司境内进行股权融资；在C公司名下成立假设干拿地壳公司，吸引二级战略投资进行股权运作，同时通过委托贷款方式利用其融资；第二层，利用合作方承诺的银行贷款进行土地根底设施建设。总体融资结构如图6所示。图6：融资结构分解图分别通过境外、境内两条渠道，通过成立合资公司、收购股权、股权置换等手段获得工程的控制权，通过完整的资本运作将整个工程运作起来形成一个完整的、最优化的股权融资架构，用最少的资金启动整个工程，通过资本运作获取最大的收益。第三章 A企业地产投资工程融资模式设计A企业B地产投资工程主要在前期收购阶段和土地一级开阶段会涉及大量融资，所以在这里会以这两个阶段做重点说明。第一节 融资阶段目标设定一、确定总体融资目标图7：某融资结构设计分解图1根据前期要少量支付现金，并且要保持境内、外两个通道都畅通的原那么决定了交易后的结构。图8：融资结构设计分解图2根据目前的根本情况，A企业分别设计了最正确方案、一般方案和底线方案三套方案。二、总体目标按阶段分解首先确定选取的交易方案，确定每个阶段所需的资金，从以下几个方案来看交易总价不变，区别是在三个支付阶段的支付金额略有出入，且支付的前提条件也有所不同。因此，总体来说是分三步走，大致能确定每个阶段所需资金的范围，从而确定各阶段的融资目标。一最正确方案交易对价：A企业出资6亿收购K公司及其全资子公司C公司65的股权。最正确方案：收购资金分三次支付。第一步，首付款为0.82亿元自有资金。A企业在完成正式协议签署后，以S公司支付C公司65的注册资本金，8200万元人民币，在收到8200万元后，合作方应按照我方建议重组境内外公司，完成股权变更。第二步，二期款为0.68亿元自有资金。第三步，三期款为4.5亿元股东股利分红。支付时间：通过出让土地，逐步支付股东股利分红。二一般方案交易对价：A企业出资6亿收购K公司及其全资子公司C公司65的股权。一般方案：收购资金分三次支付。第一步，首付款为1.5亿元自有资金。其中，首付款分两次支付。首先，沿海在完成正式协议签署后，以S公司支付C公司65的注册资本金，8200万元人民币；其次，在收到8200万元后，合作方应按照我方建议重组境内外公司，完成股权变更；最后，。第二步，二期款为0.5亿元自有资金。第三步，三期款为4亿元股东股利分红。支付时间：通过出让土地，逐步支付股东股利分红。三底线方案交易对价：A企业出资6亿收购K公司及其全资子公司C公司65的股权。底线方案：收购资金分三次支付。第一步：首付款为2亿元自有资金。其中，首付款分两次支付。首先，沿海在完成正式协议签署后，以S公司支付C公司65的注册资本金，8200万元人民币；其次，在收到8200万元后，合作方应按照我方建议重组境内外公司，完成股权变更；最后，。第二步，二期款为1亿元自有资金或融资。完成整体规划、落实09年土地利用方案和土地指标后支付二期款1亿元人民币。第三步，三期款为3亿元股东股利分红。支付时间：通过出让土地，逐步支付股东股利分红。我们从上述方案可以看到，第一步的最大资金需求是2亿元，第二步的最大资金需求是1亿元，第三步的最大资金需求是4.5亿元。后期工程启动后，会有一局部收入来源，缓解企业的资金压力。因此，除了企业根本的运营本钱之外，尚有一定的资金缺口，根据企业的具体情况在不同阶段，将会有不同的融资方案设计。因整个工程所涉及范围广、内容多，一些具体的操作细节在文中将不再赘述，研究重点将会放在方案设计、方案设计理念的提出，工程后期实践过程也会对方案进行验证，验证的过程结果可能会表达在未来。在这里，所提出方案具有一定的可操作性和应用指导意义。第二节 多渠道融资模式的选择分析银行信贷、上市融资、房地产企业债券、房地产信托等融资方式都是房地产业多渠道融资的购成局部，它们之间的关系并非彼消此长。它们在金融市场上占据着不同的位置，在房地产金融市场中发挥着不同的作用，因此是一种相互补充、共同开展的关系。一、银行信贷：银行业的最主要业务是信贷，银行与客户的关系是一种信贷关系。这就决定了银行业承当着在房地产业融资中中短期融资的主要功能，银行贷款最主要提供开发企业的流动资金，缓解企业在工程开发前期的资金压力。二、上市融资：对于上市融资，它又有独特功能的融资定位。上市发行股票融资可以为房地产企业筹得较大资金，并且筹措的资本具有长期性的特点，它发挥的融资功能就是可以补信贷、银行融资的时间空缺。三、 房地产企业债券：和上市融资一样，债券融资由于发行期限较长(一般为10年以上)，也可以获得长期资金，为房地产企业的稳定开展提供了保障。四、房地产信托：在我国信托投资公司是从事受托理财的金融机构，其融资功能的发挥主要表现在财产管理功能。信托的财产管理所具有的连续性使得信托投资公司在房地产企业融资中主要发挥中长期融资功能。现在，我国房地产信托普遍的业务模式是从工程到资金，先找到需要融资的工程，再设立信托模式筹集资金，在信托融资模式中对资金运用的工程
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