上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告

上海房地产豪宅市场上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告CONTENT豪宅市场解析豪宅市场解析 上海豪宅格局透上海豪宅格局透析析 陆家嘴板块特性陆家嘴板块特性研判研判1豪宅市场解析 上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判我们先由豪宅发展史来透析上海豪宅本质。上海豪宅演变发展上海豪宅演变发展2002200620072010201120132014标志标志楼盘楼盘世茂滨江世茂滨江汤臣一品汤臣一品1111万元万元/ /新鸿基新鸿基滨江凯旋门滨江凯旋门2020万元万元/ /滨江凯旋门滨江凯旋门翠湖天地翠湖天地4 4期期翠湖嘉苑翠湖嘉苑2008第二次第二次豪宅元年豪宅元年真正进入真正进入1010万元万元第一次第一次豪宅元年豪宅元年单价进入单价进入2 2千美元千美元江浙温州人江浙温州人香港台湾人香港台湾人上海人上海人华裔华侨人士华裔华侨人士上海、江浙人上海、江浙人香港台湾人香港台湾人中国内地其他中国内地其他华侨华侨/ /外籍人士外籍人士中国内地其他中国内地其他上海、江浙人上海、江浙人香港台湾人香港台湾人华侨华侨/ /外籍人士外籍人士开启上海开启上海豪宅首座豪宅首座树立上海树立上海豪宅标杆豪宅标杆房市多年调控房市多年调控，催生豪宅板，催生豪宅板块成形块成形新生资源类板新生资源类板块逐步成形块逐步成形豪宅元年豪宅元年稀缺类资源豪宅步入稀缺类资源豪宅步入15-2015-20万万新兴板块开始成型新兴板块开始成型2001年世茂滨江年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河美金，开启上海豪宅先河2005年汤臣一品开价年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆万，树立豪宅标杆2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万万元豪宅成为常态元豪宅成为常态同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块由此上海豪宅由地段标杆由此上海豪宅由地段标杆俨然转变成了一场资源抢夺战俨然转变成了一场资源抢夺战未来又会如何发展？未来又会如何发展？面对这个市场，我们由面对这个市场，我们由板块板块产品产品成交成交来透析这个特殊市场的格局来透析这个特殊市场的格局板块透析板块透析传统板块各具特色，新兴板块逐传统板块各具特色，新兴板块逐步成形，步成形，外围区域靠产品优势也挤入豪宅外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。之列。华山夏都苑华山夏都苑嘉里华庭嘉里华庭2 2期期新华路新华路1 1号号翠湖天地嘉苑翠湖天地嘉苑华润外滩九里华润外滩九里世茂世茂5 5号号汤臣一品汤臣一品财富海景财富海景华山路法租界华山路法租界陆家嘴陆家嘴外滩滨江外滩滨江新天地新天地豪宅分布板块豪宅分布板块静安南京西路静安南京西路滨江凯旋门滨江凯旋门巴卡拉巴卡拉绿城黄浦湾绿城黄浦湾御华山御华山协和城协和城远中风华园远中风华园凯德茂名公馆凯德茂名公馆白金湾白金湾豪景苑豪景苑北外滩北外滩华山路法租界华山路法租界老式洋房豪宅板块老式洋房豪宅板块静安南京西路静安南京西路城市商办传统集聚区豪城市商办传统集聚区豪宅板块宅板块新天地新天地老上海新里人文豪宅板块老上海新里人文豪宅板块陆家嘴陆家嘴金融金融CBD商务集聚豪宅板块商务集聚豪宅板块外滩滨江外滩滨江世博、外滩江景新兴世博、外滩江景新兴板块板块北外滩北外滩新型外滩江景衍生板块新型外滩江景衍生板块传统板块传统板块新兴板块新兴板块松江松江：华润佘山九里（华润佘山九里（5-65-6万万/ /）闵行：星河湾（闵行：星河湾（5-65-6万万/ /）新江湾：仁恒怡庭（新江湾：仁恒怡庭（6-86-8万万/ /）唐镇：绿城玫瑰园（唐镇：绿城玫瑰园（5 5万万/ /）外环外：外环外：以优厚产品力、大平层挤身以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过豪宅之列，并且单价已超过5 5万万催生市中心豪宅单价继续上催生市中心豪宅单价继续上升：升：预计新鸿基开盘均价为预计新鸿基开盘均价为2020万万/ /汤臣目前报价汤臣目前报价2020万万/ /翠湖四期预计翠湖四期预计2020万万/ /外围市场产品之争外围市场产品之争挤身豪宅行列挤身豪宅行列除地段之外，产品力除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要、品牌力也尤为重要新天地新天地最高价：最高价：1616万万/ /湖南路、华山路湖南路、华山路售价：售价：1010万万/ /陆家嘴陆家嘴最高价：最高价：1818万万/ /南外滩南外滩售价：售价：1010万万/ /北外滩北外滩最高价：最高价：1515万万/ /新江湾板块新江湾板块目前售价：目前售价：5-85-8万万/ /松江松江最高价：最高价：6 6万万/ /闵行闵行最高价最高价5.55.5万万/ /新鸿基新鸿基预计售价：预计售价：2020万万/ /唐镇唐镇最高价：最高价：5 5万万/ /翠湖四期翠湖四期预计报价：预计报价：2020万万/ /星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们上海豪宅在资源掠夺的同时，上海豪宅在资源掠夺的同时，产品力、品牌力开始产品力、品牌力开始=稀缺性稀缺性产品透析产品透析从大平层高品质到奢侈品联合，从大平层高品质到奢侈品联合，市中心办公属性酒店公寓也挤入市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。豪宅之列。20052005200620062007200720082008200920092010201020052005年，汤臣一品大厦均价年，汤臣一品大厦均价1010万万/ /横空出世横空出世香港丽园7-10万/翠湖天地嘉苑8-12万/财富海景花园7-10万/绿城黄浦湾9-10万/御华山大厦7-10万/嘉里华庭8-10万/新华路一号10-11万/中粮海景一号8-11万/海珀日晖10万/济南路8号10-12万/华府天地8-10万/目前报价10万元级的豪宅逐步成为市场常态华润外滩九里9-10万/汤臣一品大厦12-14万/在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升精神属性提升汤臣一品和范汤臣一品和范思哲思哲&该项目于2005年10月底首次公开，2009年11月18日与世界国际时尚家居品牌范思哲家居（Versace Home）签订战略合作协议济南路济南路8 8号和巴号和巴卡拉卡拉&该项目于2005年12月底首次公开，几经转手于2009年4月中旬，与法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司签署协议，正式更名为巴卡拉济南路8号&白金湾府邸和悦白金湾府邸和悦榕庄榕庄2009年10月18日，“金悦人生倾城之旅-鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩09年后各大豪宅与奢侈品牌联合年后各大豪宅与奢侈品牌联合使豪宅除地段、品质之外使豪宅除地段、品质之外= =奢侈品奢侈品2005-20082005-2008年年住宅性质住宅性质项目项目汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 （共（共1010个）个）办公性质办公性质项目项目无无20092009年年住宅性质住宅性质项目项目中粮海景中粮海景1 1号、公馆号、公馆7777、外滩九里、绿城黄、外滩九里、绿城黄浦湾、丰盛皇朝、汇景天地、香梅王座、仁浦湾、丰盛皇朝、汇景天地、香梅王座、仁恒河滨城三期、西康路恒河滨城三期、西康路989989、新华路一号、新华路一号（共（共1010个）个）办公性质办公性质项目项目御华山大厦、济南路御华山大厦、济南路8号西苑、城市一品苑号西苑、城市一品苑（共（共3个）个）2010-20112010-2011年年住宅性质住宅性质项目项目思南公馆、凯德茂名、凯迪公馆、静安豪景、思南公馆、凯德茂名、凯迪公馆、静安豪景、嘉天汇、香港名都、大华清水湾、滨江凯旋嘉天汇、香港名都、大华清水湾、滨江凯旋门、国信滨江项目（共门、国信滨江项目（共10个）个）办公性质办公性质项目项目日月光广场、协和城、波特曼建业里、浦江日月光广场、协和城、波特曼建业里、浦江湾湾1号（共号（共5个）个）0909年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市场场2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量2009年办公产权所占同期开盘住宅总体量2010年办公产权所占同期开盘住宅总体量由奢侈品开启生活模式大门由奢侈品开启生活模式大门由此好地段的办公物业，同由此好地段的办公物业，同样可以样可以= =豪宅豪宅成交透析成交透析11年年“限购令限购令”政策对豪宅几乎政策对豪宅几乎无影响，无影响，历年成交透析市场集中总价段。历年成交透析市场集中总价段。2010.09.29“2010.09.29“二次调控二次调控”出台出台2010.11.15“2010.11.15“限外令限外令”出台出台自2010年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常态化2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房2010.06.04三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房8月7月6月5月4月楼市调控政策2010.09.02沪“五条”出台2010.07.18沪开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金2010.04.17国十条2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.08.24李克强两次谈话2010.08.05银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷9月11月10月2010.09.29“二次调控”出台2010.10.07沪“十二条”出台2010.11.19存款准备金率上调0.5%2010.11.9存款准备金率上调0.5%2010.11.15“限外令”出台2010.10.19存贷款基准利率上调0.25%20102010至今出台政策一览至今出台政策一览12月2011年1月2011年2月2011.1.29限购令、物业税出台2011年5月进一步执行限外政进一步执行限外政策策新国十条出台（房产税、限新国十条出台（房产税、限购令）连续购令）连续6次提高准备金次提高准备金率、率、2次加息次加息4 4月限购限贷政策实月限购限贷政策实施施2011.1.29“2011.1.29“限外令限外令”“”“物业税物业税”全面全面紧缩市场紧缩市场2009Q10套套/0套套2009Q20套套/22套套2009Q3185套套/59套套2009Q4206套套/123套套2010Q1104套套/35套套季度季度供应套数供应套数成交套数成交套数2010Q20套套/26套套2010Q360套套/28套套2010Q40套套/44套套2011Q10套套/32套套2011Q2186套套/60套套7月月0套套/9套套8万以上公寓供求价走势（万以上公寓供求价走势（2009.01-2011.07.24）11年新政后年新政后8万以上豪宅共成交万以上豪宅共成交80套套，同比同比10年同期水平上涨年同期水平上涨78%，限购影响较弱，限购影响较弱11年新政后共成交年新政后共成交80套套10年年2-7月共成交月共成交45套套11年年“限购限购”后后8万以上的豪宅成万以上的豪宅成交分析交分析豪宅俨然脱离政策成交市场豪宅俨然脱离政策成交市场= =远期保值远期保值品品上海近上海近3年以来，即年以来，即2008年以来合计各总价段公寓年以来合计各总价段公寓成交总量成交总量总价总价5000万以上万以上30005000万万20003000万万10002000万万6216322835263478116594250997034791875170994一手成交一手成交二手成交二手成交合计合计年平均年平均从目前静态市场来看，上海高端公寓从目前静态市场来看，上海高端公寓30005000万总价段尚属起万总价段尚属起步阶段步阶段总价总价5000万以上成交市场容量有限，万以上成交市场容量有限，10003000万属普遍豪宅总万属普遍豪宅总价水平价水平一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心20082008至今豪宅成交套数统计至今豪宅成交套数统计一手成交二手成交总计总价段2008年20092009年年2010年 2011年1-7月 2008年 20092009年年 2010年2011年1-6月1000-2000万281973973841414864544543478334792000-3000万4716516515411213545432175943000-4000万148080232538 8881694000-5000万35050211203 332945000-6000万0121213400 001306000万以上36 618600 00033合计合计34834812861286107010705735731021025195193903901111114399上海近上海近3 3年总价千万以上公寓年总价千万以上公寓总价段细分汇总情总价段细分汇总情况况单位：套单位：套无论从上海一手房还是二手房成交，无论从上海一手房还是二手房成交，2009年开始放量，年开始放量，2009年属年属于上海豪宅元年于上海豪宅元年一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月30日，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心成交总价分析，成交总价分析，5000万以上为成万以上为成交瓶颈交瓶颈价格递减，成交反向上升，价格递减，成交反向上升，成交总价成交总价= =级别象征级别象征从从0101年世茂滨江到年世茂滨江到0909年豪宅元年年豪宅元年我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变生转变板块透析板块透析产品透析产品透析成交透析成交透析中心地段、优厚资源品中心地段、优厚资源品转变、添转变、添加加产品品牌稀缺元素产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈元不分物业属性的奢侈元素素保值化的级别象征元素保值化的级别象征元素在透析了上海整体豪宅市场在透析了上海整体豪宅市场格局后格局后我们深入研究陆家嘴板块我们深入研究陆家嘴板块陆家嘴板块陆家嘴板块金融金融CBDCBD商务集聚豪宅商务集聚豪宅板块板块0101年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此源于此 不可再生与复制的地段不可再生与复制的地段: :黄浦江江景黄浦江江景 陆家嘴陆家嘴CBDCBD万国建筑群外滩景观万国建筑群外滩景观以滨江小区域为例，以滨江小区域为例，01年至今产品年至今产品不断升级不断升级20092009至今板块内成交均价不断上升至今板块内成交均价不断上升由由09年的年的10万直到目前汤臣报价万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开万；及新鸿基未开盘的预计盘的预计20万万区内典型个案表现区内典型个案表现温州籍投资者外地投资客港澳台商人(温州人温州人 台湾台湾人居多人居多) )投资客（江浙人外籍华人） 香港人企业高管外地投资客港澳台商人(温州人温州人 台湾台湾人居多人居多) )香港台湾上海江浙外籍华人（特别是福建人）高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事）台湾新加坡东南亚投资江浙一带的商人特别是温州投资客境外人士国内的低调富豪阶层外籍华人上海本地人（高级政府官员）海外基金，香港、台湾和海外华人香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金客户构成客户构成外籍人士外籍人士 港澳台港澳台 本地高官本地高官江浙投资客江浙投资客 港澳台港澳台 华人华人 港澳台港澳台 境外人士境外人士 江浙投资客江浙投资客投资自住投资自住投资居多投资居多自住为主长线投资自住为主长线投资客户变化客户变化成交价格成交价格从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升成交价格对比图成交价格对比图内地客源异军突起内地客源异军突起长线投资收藏自用长线投资收藏自用10万以上高端公寓万以上高端公寓核心新增核心新增供应供应/存量分析存量分析新天地板块新天地板块陆家嘴板块陆家嘴板块湖南湖南/ /华山路华山路板块板块0 00 0翠湖四翠湖四期期翠湖四翠湖四期期新鸿基项目新鸿基项目4 4万万新鸿基项目新鸿基项目3 3万万0 00 00 00 0静安区静安区0 00 00 0南外滩南外滩绿城黄埔湾绿城黄埔湾3 3万万中粮海景中粮海景1 1号号3 3万万新鸿基项目新鸿基项目4 4万万新鸿基项目新鸿基项目5 5万万绿城黄埔湾绿城黄埔湾3 3万万绿城黄埔湾绿城黄埔湾5.25.2万万绿城黄埔湾绿城黄埔湾3 3万万总计总计10.910.9万万1010万万7 7万万10.210.2万万主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米万平方米汤臣一品汤臣一品5.85.8万万世茂滨江世茂滨江2 2万万国信世纪海景国信世纪海景4.84.8万万新华路新华路1 1号号0.90.9万万嘉里华庭嘉里华庭0.20.2万万MANOR 0.3MANOR 0.3万万远中风华远中风华1.91.9万万协和城协和城2.92.9万万御华山御华山3 3万万华润外滩九里华润外滩九里1.21.2万万20.120.1万万国信世纪海景国信世纪海景4万万板块内稀缺资源项目自板块内稀缺资源项目自01年起至今变年起至今变化不多化不多由于各楼层价差较大，区内均价由于各楼层价差较大，区内均价7-15万万/平米平米07年至今二手月均成交年至今二手月均成交10套，套，一手成交一手成交09年呈井喷，年呈井喷，10年后月成交平年后月成交平稳，稳，未来本区供应预计较大未来本区供应预计较大主要以世茂滨江成交为主主要以世茂滨江成交为主典型项目特点总结典型项目特点总结财富海景财富海景盛大金磐盛大金磐世茂滨江世茂滨江仁恒滨江仁恒滨江汇豪天下汇豪天下汤臣一品汤臣一品中粮海景中粮海景1号号【产品塑造】【产品塑造】【资源稀缺】【资源稀缺】【软件服务】【软件服务】【营销特点】【营销特点】塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业 不可再生与复制的地段不可再生与复制的地段: :黄浦江江景黄浦江江景 陆家嘴陆家嘴CBDCBD万国建筑群外滩景观万国建筑群外滩景观对不同的客群小众传播，举办各种主题公对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动关推广活动服务周到服务周到 保证安全性与私密性保证安全性与私密性 国际化的物业服务、高品质会所服务国际化的物业服务、高品质会所服务盛大金磐盛大金磐世茂滨江世茂滨江汇豪天下汇豪天下财富海景财富海景仁恒滨江仁恒滨江占地面积3.8527.53.44.8613.88建筑面积13.4770.814.616.3141.54总套数53030009135201940容积率3.52.73.23.23物业类型高层高层高层高层小高层、高层建筑风格欧式现代欧式现代简约欧式现代现代立面用材石材+复合铝板石材+砂岩涂料石材+复合铝板石材+砂岩大堂设计挑高8米酒店式大堂挑高6米酒店式大堂挑高4.8-8米酒店式大堂挑高8米酒店式大堂挑高4-8米酒店式大堂大堂功能访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区访客休息区主要个案产品比较主要个案产品比较大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-2.7-3.63.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外）内部景观设计（除仁恒外）主要个案户型配比比较主要个案户型配比比较主力户型主力户型盛大金磐盛大金磐世茂滨江世茂滨江汇豪天下汇豪天下财富海景财富海景仁恒滨江仁恒滨江房厅14%37.30%15%18%10%房厅8340.30%60%82%70%房厅22.40%25%20%仁恒滨江100120140160180200220 240260280300320 340360盛大金磐财富海景汇豪天下世茂滨江3房2厅2房2厅4房2厅项目主力户型项目主力户型面积区间分布面积区间分布图图区内主力户型以区内主力户型以3 3房房2 2厅为主，约占厅为主，约占60-80%60-80%，3 3房主力面积房主力面积段段140-220140-220平米平米主要个案精装及设计单位比较主要个案精装及设计单位比较盛大金磐盛大金磐世茂滨江世茂滨江汇豪天下汇豪天下财富海景财富海景仁恒滨江仁恒滨江装修标准6000元/3000元/3000元/5000元/1500元/厨具德国米勒（Miele）电器、德国西曼帝克（SieMatic）橱具橱柜：德国博德宝(Poggenpohl)、灶具：意大利Smeg/欧洲、whirlpoolAriston阿里斯顿、冰箱：GE品牌全套“西门子”品牌惠尔浦橱具卫具德国科特威（KALDEWEI）按摩浴缸、德国当代（Dornbracht）龙头（2000系列和Meta Pur系列）、德国高仪（Grohe）龙头德国维宝（Villeroy&Boch）洁具西班牙ROCA洁具、美国KOHLER 卫浴卫浴：享誉全球的德国科特威Kaldewei浴缸、洁具： 德国杜拉维特Duravit、龙头： 德国高仪CROHE、水槽：铂浪高 BLANCO德国全进口不锈钢水槽科勒洁具、德国威宝VILLEROY&BOCHTOTO洁具、科勒洁具地板高级实木地板高级大理石实木地板高级大理石全实木地板空调大金VRV变频空调美国TRANE 大金家庭独立中央空调 大金空调大金空调其他用材 热暖：德国菲斯曼热水炉瑞士森德（Zehnder）散热器浴室配设SANYO 15纯平彩电SIEMENS电器意大利默洛尼壁挂式燃气采暖/热水炉卫裕配优派VIEW SONIC嵌入式液晶电视SIEMENS电器开关项目项目建筑设计建筑设计景观设计景观设计物业管理物业管理顾问顾问 合作合作设计设计会所管会所管理理室内设计室内设计盛大金磐新加坡工程集团、现代建筑设计集团华东院美国泛亚易道仲量联行-世茂滨江香港马梁建筑师事务所美国泛亚易道第一太平戴维斯上海建筑设计院美洲会-汇豪天下 研究所新加坡驷马国际私人有限公司贝尔高林中海物业丹下健三 -梁志天设计师有限公司财富海景加拿大泛太平洋建筑设计上海建筑设计院日本综合计划研究所（星野嘉郎）仲量联行-装修标准基本在装修标准基本在30003000元元/ /或以上；合作单位均为国际或国内或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位著名建筑设计单位主要个案会所配置比较主要个案会所配置比较盛大金磐盛大金磐世茂滨江世茂滨江汇豪天下汇豪天下财富海景财富海景仁恒滨江仁恒滨江会所数量12111会所面积50001500090060006000与住宅面积比例1：261：461：1461：261：67户均会所面积9.451.0411.53.09经营特点对内对内对内对内外对内会所特点功能齐全主题会所水景景观会所功能齐全功能齐全会所管理开发商美洲会凯德置地开发商仁恒物业会所功能配会所功能配设设出现频出现频次次占比例占比例酒吧、咖啡吧6100%健身房583%室内泳池467%桑拿、SPA467%韵律室467%儿童娱乐室467%棋牌室350%台球室350%网球场 350%餐厅 350%会所功能配会所功能配设设出现频出现频次次占比例占比例会议室233%高尔夫练习场233%壁球场233%乒乓球233%阅览室233%多功能厅117%室内攀岩117%多功能运动场 117%保龄球117%都配备高标会所，都配备高标会所，成为豪宅生活的标成为豪宅生活的标准配置；酒吧、准配置；酒吧、SPASPA、健身房为会所标、健身房为会所标配配陆家嘴区内临江豪宅产品共性陆家嘴区内临江豪宅产品共性稀缺临江资源稀缺临江资源欧风、酒店大堂挑高欧风、酒店大堂挑高，重外江景，弱化内，重外江景，弱化内部景观部景观140-2203房房2厅户厅户型为主型为主天然稀缺江景资源天然稀缺江景资源临近临近CBD商务区商务区高标物业配置高标物业配置3000元元/以上高标精以上高标精装，与知名设计单位装，与知名设计单位合作合作高标会所配置高标会所配置陆家嘴区域产品陆家嘴区域产品特征特征上海豪宅演变上海豪宅演变地段、资源掠夺地段、资源掠夺新元素注入新元素注入产品品牌稀缺元素产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈不分物业属性的奢侈元素元素个性化的级别象征元个性化的级别象征元素素陆家嘴特色陆家嘴特色天然稀缺江景资源天然稀缺江景资源临近临近CBD商务区商务区高标物业配置高标物业配置新元素结合区域新元素结合区域特色特色完