房屋买卖合同与我们的生活讲义全

房屋买卖合同与我们的生活摘要：房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买主，买主支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买主，买主支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为关键字：房屋买卖合同、合同法、毁约、合同纠纷1、 买卖合同的含义根据合同法理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人（或称卖方、卖主），受领标的物并支付价款的一方为买主（或称买方、买主），出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，在各国债法或者合同法的立法中都是最基本的一类合同，并置于各种合同之首着重予以规定。从各国立法看，买卖合同有两种含义：一是买卖合同仅限于实物买卖，买卖合同的出卖人应向买主转移财产所有权，买主应支付相应价款。2、 房屋买卖合同的概念、特征依上述，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买主，买主支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：2.1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买主，买主支付相应的价款；2.2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；2.3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；2.4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因就在于买卖的标的物房屋是一种不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。严格从房地产法律关系讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性，因而，房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占用围的土地。3、 新政之后房屋买卖合同纠纷类型中国人民银行于昨日宣布，从4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解，今年以来，央行以每月一次的频率，以堪称历史罕见的调升节奏，连续四次上调存款准备金率。就在2月18日，中国人民银行年第二次收缩银行体系的宽裕流动性，宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。此次是央行今年第四次上调存款准备金率，同时也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率将达20.1的历史高位。工行、农行、民生银行等银行已停止了地区的个人房屋贷款业务。在去年房价大幅度上涨的情况下，卖方受利益驱使不守诚信，主动违约现象较为普遍。有相当一部分的二手房房主在办理过户手续之前主动违约，这些房主愿意双倍返还定金或根据相关合同条款赔偿违约金，迫使买房人不得不到法院起诉。甚至有个别卖方在合同约定期故意拒收房款，然后反诉买方违约，要求解除合同。“国十条”出台以后，由于政策的滞后效应，虽然房价还没有明显下跌出现，但是已经有买家违约，最主要分为两种情况：一种是买家的主动违约，这部分买家是基于对政策的理解和对未来房价的判断，情愿损失定金；二是买家被动违约，主要是楼市新政出台后由于首付比例提高而无法支付、贷款失败以与多套房政策限制等原因。2009年以来，二手房市场违约中有9成卖家因为房价上涨过快、售价过低而违约，但在4月15日以后，非常明显地出现了买主开始违约的现象。据调查，目前违约协议中买主违约比例已高达70%。八成以上的买主都以“银行首付提高，无力筹够首付”来作为毁约的借口。3.1、频繁出现房屋买卖毁约现象的主要原因3.1.1、买方因政策毁约由于新政出台，房贷政策收紧，导致很多购房人办不下房屋贷款。银行方面，外资银行竞相收紧房贷，据调查，渣打银行(中国)、汇丰银行(中国)、恒生银行(中国)和东亚银行(中国)等外资银行近日宣布，已全面停止对拥有三套房屋的房主进行房屋贷款的受理，对拥有一、二套房屋的房主也相应出台了提高首付成数和贷款利率等一系列的政策规定。几家国有银行以工商银行为首也相继开始实施新政-收紧了房屋贷款政策。很多发生纠纷的购房人一般是在新政出台之前签约，在新政出台之后才申请贷款。新政出台，就导致贷款办不下来，贷款办不下来，很多房屋买卖中介一般都会劝说交易双方更换银行重新申办贷款，据我们了解目前也确实还有少数银行依然可以放贷，但是审查也比较严格，总体上来说，在申请贷款过程中出现问题（比如银行拒绝受理房屋贷款等），就使得购房者没有经济能力来承担在购房中所要支付的钱款，也就使得交易无法进行下去，于是就只好开始与房主协商解除合同。目前据我们了解，第一例因新政导致的解除合同案已经进行司法程序，但是目前还没有判决结果。国家政策变化所带来的法律纠纷，对于有关政府部门来说也是一个新类型的案件。但是对于此类现象，我国的有关法律法规定早已制定了一定的解决方案，其中法学界比较有争议的，就是政策变化属于不可抗力还是情势变更。3.1.2、买方因房价毁约 除了确实因贷款问题无法继续履行合同的情况外，也有很多购房人是因为房价下跌或者他们感觉房价有下跌的趋势而希望解除合同。从某种程度上说，新政的出台在购房人，尤其是炒房人心理带来了一定的恐慌心理。有部分炒房人以新政为由试图解除合同，但是能否成功要看双方的准备和举证能力而定。根据谁主谁举证的原则，购房人应该证明自己的状态属于合同法规定的不可抗力或者情势变更。还有房主如果主购房人是因为房价下跌而毁约的话，也要举出相关的证据。4、 商品房担保贷款合同纠纷4.1、 商品房担保贷款合同纠纷的案例2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套与以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。4.2、商品房担保贷款合同纠纷的案例分析 在本次案例中，黄女士在购买自己第三套商品房的过程中间，当黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套与以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。于是，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。其中本人认为，黄女士在购买第三套商品房时，不排除炒房与投机的可能性，但是在购买时，国家并没有出台相关规定与调控措施说暂停发放购买第三套与以上住房贷款。而在黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。所以从主观上来讲，黄女士当时在购买这套商品房时并没有过错。接着，由于银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款，也就是说，当黄女士在购买这套商品房时，她是没有能力一次性支付购买这套商品房的费用，才会向银行贷款的。那么当银行决绝向黄女士发放贷款时，我们可以视为当时黄女士是没有能力来承担这一切费用的，只不过黄女士是想借助银行暂时帮忙支付购买这套商品房的剩下费用，当然，她向银行所借的费用以后会慢慢连本带利还给银行的。所以从客观上来说，当时黄女士是没有能力来够没这套商品房的。那么，根据合同法第94条的规定，解释第23条明确规定，商品房买卖合同约定买主以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金与其利息或者定金返还买主。解释第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因为，结合实际情况，在买主没有能力支付购房款，使买主的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买主或者贷款银行都是极为不利的。5、 商品房担保贷款合同纠纷的有关法律知识说到商品房担保贷款合同，就必然会涉与到商品房按揭的问题。商品房按揭是从传入我国地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。我国地法律没有按揭的称谓，在2000年审委会审议的关于适用若干问题的解释（送审稿）的说明中，“楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，也称按揭贷款。如买方未能按约履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。楼宇竣工后，楼花按揭即转为楼宇按揭。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本一样，是一种不动产抵押方式，但又有别与我国法律规定的抵押担保方式”。楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押，而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的的，因此称为准抵押。各国民法一般也均规定权利抵押准用民法关于一般抵押的规定。现楼按揭则与城市房地产抵押管理办法第3条规定的预购商品房贷款抵押一样，属于现房抵押贷款。同时，关于适用若干问题的解释第47条明确规定了依法获准尚无建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作为抵押权的标的物。中国物权法草案建议稿也作了一样规定。从司法实践看，实务常将按揭作为抵押处理，已不是英美法系和法律原本意义上的按揭。由于我国地法律尚无按揭的名称，为便于同我国现行法律和正在制定过程中的民法草案统一，该解释将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款，包括以现房抵押的贷款合同和期房抵押的贷款。目前，商品房担保贷款已成为我国房地产金融体系的重要组成部分，而法律无明确规定，所以在总结司法实践经验的基础上，使用了5个条款对人民法院审理商品房担保贷款纠纷案件的一些基本原则作出了相应规定。首先，根据合同法第94条的规定，解释第23条明确规定，商品房买卖合同约定买主以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金与其利息或者定金返还买主。解释第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因为，结合实际情况，在买主没有能力支付购房款，或者因商品房买卖合同无效、被撤销、解除使买主的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买主或者贷款银行都是极为不利的。其次，根据合同法、民事诉讼法的有关规定，解释第25条、第26条、第27条又分别对处理商品房担保贷款纠纷案件的程序性问题作了明确规定：在商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体，三个合同关系。三方主体是借款人（担保人、买主）、贷款人（担保权人、银行）、保证人（出卖人）；三个合同关系是保证人与借款人之间的商品房买卖合同关系、借款人与贷款人之间的担保贷款合同关系、保证人与贷款人之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。对买主与出卖人因商品房买卖合同发生纠纷而请求确认买卖合同无效、撤销或解除时银行的诉讼地位问题，有两种观点：一是银行作为担保权人，可依据对买卖合同的标的物所享有的担保物权，作为有独立请求权的第三人向人民法院提起诉讼，人民法院将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同关系一并解决，否则人民法院应仅审理商品房买卖合同。理由：根据诉讼法理论，主由于诉讼结果而使自己权利受到损害的案外人，也可以独立请求权第三人身份参与诉讼。也就是说，第三人就他人间的诉讼标的的全部或部分有所请求，或主因他人之间的诉讼结果，自己的权利被侵害时，可以本诉当事人双方为共同被告向法院起诉。这就是所谓的诈害防止参加理论。如德、日、我国等民事诉讼法均有此规定。法国民事诉讼法还赋予受诈害的第三人提起第三人撤销本诉判决的诉权。银行只可作为无独立请求权第三人参加诉讼。理由：根据民事诉讼法第56条规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。而在买主与出卖人因商品房买卖合同发生的纠纷诉讼中，银行对双方争议的标的买卖合同关系没有独立请求权，因此，银行不能作为有独立请求权第三人参加诉讼，而只是案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权第三人，它只可申请参加诉讼或者由人民法院通知参加诉讼。如银行单独就担保贷款合同起诉的，人民法院根据具体情况予以诉的合并，可以将担保贷款诉讼与商品房买卖合同诉讼一并处理。对上述观点，银行坚决要求应给予其有独立请求权第三人的地位，实践中有的法院也是以银行享有对楼花或现房的抵押权而将银行列为有独立请求权第三人的。解释暂时采纳了第一种观点。这不仅符合诉讼效率原则，也有利于与时保护银行的合法权益。买主与银行因担保贷款合同发生纠纷时，因担保贷款合同是买主以现房或将来对期房取得享有的一种期待权作为抵押物，所以，在买主未按贷款合同约定偿还贷款时，银行就可对现房行使优先受偿权，或通过行使类似债权人代位权的方法请求处分买主在预售合同中享有的房屋期待权，以获得优先受偿。在买主未取得房屋权属证书也未与银行办理房屋抵押登记手续，银行只能就买主在商品房买卖合同中享有的期待权请求处分。根据合同法第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。据此，人民法院在银行提起转让商品房买卖合同权利的诉讼时，应通知出卖人参加诉讼；如出卖人为担保贷款合同提供保证，银行同时起诉出卖人，出卖人应为共同被告，银行也可直接提起诉讼，要求出卖人承担保证责任。在买主已取得房屋权属证书并与银行办理房屋抵押登记手续，银行请求买主偿还贷款或就抵押的房屋优先受偿的，人民法院不应追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。6、参考文献1 最高人民法院审判委员会. 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释. 2003年3月24日2 邓基联. 房屋买卖合同纠纷M. 法律, 2010年01月3 王利明、建远. 合同法新论总则M. 中国政法大学, 2000年3月4 林诚二. 民法理论与问题研究M. :中国政法大学, 2000.5 田韶华、包雯. 论我国合同法上的无权处分合同与其效力J. 法学家, 2002(02)6 骆小春. 预购商品房再转让的法律思考J. 法学, 2000(05)7 / 7