房地产开发税收政策服务指南

房地产开发税收政策服务指南.txt成熟不是心变老，而是眼泪在眼里打转却还保持微笑。把一切平凡的事做好既不平凡，把一切简单的事做对既不简单。 本文由bs1969贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第 1 页 共 11 页 房地产开发税收政策服务指南 第一章 总则 第一条 为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据中华人民 共和国税收征收管理法中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条 、 、 例 、以及其他有关税收法律法规的规定，制定本指南。 第二条 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地 增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方 税收（费） 。 第二章 营业税 第三条 房地产开发企业有偿提供应税劳务、 销售不动产、 转让无形资产,应按规定缴纳营业税， 计算公式为： 应纳营业税税额=营业额适用税率 第四条 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用 权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济 利益。 第五条 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权： 一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的； 二、 不动产用于安置拆迁户的。 对房地产企业从事城市住宅小区建设， 对偿还面积与拆迁建筑 面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的； 四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。 第六条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视 同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳 务，应按照规定缴纳建筑业营业税。 第七条 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段 的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售 不动产”税目征收营业税。 第八条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收 取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 第九条 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并 向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。 有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计 税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。 第十条 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包 括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商 向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金） 。 房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营 业税，不得减除“还本”支出。 第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去 不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。 上款所称“购置的不动产”“受让的土地使用权” 、 ，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者 交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权； “购置或受 让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用 权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。 第十二条 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务 机关有权按下列顺序核定其营业额： 一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定； 二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定； 第 2 页 共 11 页 三、按下列公式核定计税价格： 销售额房地产开发成本（1成本利润率）（1营业税税率） 其中，成本利润率为 10%，营业税税率为 5%。 第十三条 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营 业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收 取的购房定金） ，为收到预收款的当天。 一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取 得索取收入价款凭据（权利）的当天。 二、 以分期收款方式销售开发产品的， 以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间； 购房者提前付款的，为收到付款的当天。 三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余 款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。 四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转 移的当天。 第十四条 关于个人销售不动产的税收政策: 2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售应全额缴纳营业税。 个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售免征营业税。 个人将购买的非普通住房超过 5 年（含 5 年）对外销售的，以其售房收入减去购进价款后的 差额缴纳营业税。 个人将购买超过 5 年（含 5 年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核 不符合规定条件的，一律按非普通住房规定征收营业税。 第三章 企业所得税 第十五条 关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完 工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关 的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关 于印发经济适用房管理办法的通知 （建住房200477 号）等有关法规的规定,其预售收入的计 税毛利率不得低于 3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部 门的批准文件以及其他相关证明材料。 凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明 材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率我市定为 10。 第十六条 关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象） ； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） ； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象） 。 （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将 预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收 入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应 纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和 预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳 税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品销售收入应按以下规定确认： 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利） 之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实 现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应 于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方 第 3 页 共 11 页 已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或 开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于 买断价格， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与 购买方签订销售合同或协议的， 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与 购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销 售合同或协议中约定的价格高于基价， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入 中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定 取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至 （3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约 定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等 项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。 对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进 行处理。 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款 应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产 的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 第十七条 关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、 取得产权证前， 与承租人签订租赁预 约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租 方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 第十八条 关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立 独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如 该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投 资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行 相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税， 不得 在税前分配该项目的利润。 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支 出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明 按规定补交企业所得税。 第十九条 关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行 处理： 1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业 务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允 价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应 分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税 处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行 所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 第 4 页 共 11 页 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过 50%，可从投资交易发生年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2 接受土地使用权的开发方在投资交易发生时， 可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本， 并计入开发产品的成本。 第二十条 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所 有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 第二十一条 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完 工之日确认收入的实现；持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。 （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等， 如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 第二十二条 关于开发产品成本、费用的扣除问题 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发 产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象； 当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对 象。 2开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划 分为直接成本、间接成本和共同成本。 3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对 象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多 个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面 积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不 得计入开发产品成本。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可 售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式 计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进 行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本 对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和 未销开发产品之间进行分摊。 3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税 前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售 开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当 期扣除。 5共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维 修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不 得扣除。 6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、 第 5 页 共 11 页 公用事业单位以外其他单位的， 应当单独核算其成本。 除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外， 其他一律按建造开发产品进行处理。 7开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处 理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资 产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务 管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本， 抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 8开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自 建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处） 、样板房的装修费用， 无论数额大小，均应计入其建造成本。 9保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提 供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费 用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基 数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相 关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不 得超过 3 个纳税年度。 11利息。按以下规定进行处理： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工 前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开 发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金 金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予 按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 12土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权 出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土 地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按 税收规定在税前扣除。 13成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去 残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁 损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产 的，不得扣除折旧费用。 第二十三条 关于适用减免税政策问题 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得 享受新办企业的税收优惠。 第二十四条 房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让， 且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，其他方式的各种折扣、折让一律不能 冲减其销售收入。 第二十五条 房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。 对外省进鲁施工单位和房地产开发企业（简称外来企业）应按有关规定向工程项目所在地地税 机关办理税务登记，就地申报缴纳企业所得税； 对于省内跨市、县从事施工和房地产开发的企业，必须到机构所在地主管税务机关开具外出 经营活动税收管理证明 ，并到工程所在地地税机关办理报验登记，按规定在工程所在地只申报缴纳 营业税、城建税、教育费附加，其他地方税收应回机构所在地缴纳；对未开具外出经营活动税收管 理证明的，工程所在地地税机关一律按规定征收企业所得税、从业人员工资薪金个人所得税。 第四章 土地增值税 第 6 页 共 11 页 第二十六条 房地产开发企业在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入 的，应缴纳土地增值税。计算公式为： 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 增值额=收入总额-扣除项目金额 第二十七条 纳税人“以房抵债”“以房抵息”“以房换房” 、 、 ，且发生产权转移的，应视为取得“房 地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。 第二十八条 土地增值税的计算扣除项目，具体为： 一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。 二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费 用。 房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土 地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。 （二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其 房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房 地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 第二十九条 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除： 一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可 在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。 二、 地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果是计入房价中向购买方一并收取 的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的， 在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。 三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权 的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权 同时转让地上建筑物的， 按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金 额。 第三十条 土地增值税实行 30-60%的四级超率累进税率。 第三十一条 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值 税预征管理，土地使用权预征率 3%，营业、办公用房预征率 2%，住宅、综合楼及其他房地产预征率 1%。 其计算公式为： 应预缴税款=转让房地产收入预征率。 第三十二条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后 30 日内，持房地产开发合同、土地受让 合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地 增值税申报表、 预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清 算。 主管地税机关在土地增值税清算时， 应审核转让房地产收入总额、 扣除项目金额、 预缴土地增 值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。 第三十三条 有下列情况之一的， 纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算: 一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目; 二、纳税人申请办理注销税务登记。 纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起 30 日内提出清算土 地增值税申请。 纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。 第三十四条 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值 税。 第四章 土地增值税 第 7 页 共 11 页 第二十六条 房地产开发企业在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入 的，应缴纳土地增值税。计算公式为： 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 增值额=收入总额-扣除项目金额 第二十七条 纳税人“以房抵债”“以房抵息”“以房换房” 、 、 ，且发生产权转移的，应视为取得“房 地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。 第二十八条 土地增值税的计算扣除项目，具体为： 一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。 二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费 用。 房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土 地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。 （二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其 房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房 地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 第二十九条 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除： 一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可 在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。 二、 地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果是计入房价中向购买方一并收取 的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的， 在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。 三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权 的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权 同时转让地上建筑物的， 按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金 额。 第三十条 土地增值税实行 30-60%的四级超率累进税率。 第三十一条 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值 税预征管理，土地使用权预征率 3%，营业、办公用房预征率 2%，住宅、综合楼及其他房地产预征率 1%。 其计算公式为： 应预缴税款=转让房地产收入预征率。 第三十二条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后 30 日内，持房地产开发合同、土地受让 合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地 增值税申报表、 预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清 算。 主管地税机关在土地增值税清算时， 应审核转让房地产收入总额、 扣除项目金额、 预缴土地增 值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。 第三十三条 有下列情况之一的， 纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算: 一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目; 二、纳税人申请办理注销税务登记。 纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起 30 日内提出清算土 地增值税申请。 纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。 第三十四条 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值 税。 第 8 页 共 11 页 第五章 其他税种及附加 第三十五条 城市维护建设税 房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税，我 市税率为 7。 第三十六条 车船税 一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船税。 二、税额计算 客车应纳税额应纳税车辆适用税额 货车应纳税额自重净吨位适用税额 三、车船税按年计算、分期缴纳。由房地产开发企业所在地地税机关负责征收。 第三十七条 房产税 一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税。 二、对自用的房屋（包括售楼处） ，按房产原值一次减除 30后的余值作为计税依据，税率为 1.2；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为 12； 三、房产税按年计算、分期缴纳。由房产所在地地税机关征收。 第三十八条 印花税 一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。 二、征税范围、税率和计税依据 1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。 2、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。 3、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。 4、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。房地产开发企业与个人订立的 购房合同，属于本税目。 5、营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税 率万分之五；其他营业账簿，按件贴花五元。 第三十九条 城镇土地使用税 一、房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳城镇土地使用 税。其建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标准计算缴纳。 三、房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地 使用税。 第四十条 个人所得税 一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得， 财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得 税。 二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目 缴纳个人所得税。 三、 独资、 合伙房地产企业比照 “个体工商户的生产经营所得” 应税项目计算缴纳个人所得税。 第四十一条 教育费附加、地方教育附加 一、房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地 方教育附加。 二、附加金额的计算 应纳教育费附加额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）3%。 应纳地方教育附加额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）1%。 第六章 房地产企业帐务处理 1、采用预售方式取得房款时会计分录: 借：现金 贷：预收帐款个人 2、支付土地价款、土地征用补偿费、前期配套费、公共设施配套费、建筑安装工程费、开发 间接费用等： 第 9 页 共 11 页 借：开发成本明细 贷：银行存款(应付帐款) 3、发生的期间费用会计分录: 借：管理费用、财务费用、销售费用 贷:银行存款(应付帐款) 4、收到银行按揭贷款时会计分录： 借：银行存款 贷：主营业务收入 5、企业开发的产品，在竣工验收时： 借：开发产品 贷：开发成本 6、确认收入时： 借：预收帐款 应收帐款 贷：主营业务收入 7、同时结转开发产品开发成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 8、月份终了计提应交税金： 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 其他应交款应交教育费附加 -地方教育附加 9、计提所得税： 借：所得税 贷：应交税金应交所得税 第六章 房地产企业帐务处理 1、采用预售方式取得房款时会计分录: 借：现金 贷：预收帐款个人 2、支付土地价款、土地征用补偿费、前期配套费、公共设施配套费、建筑安装工程费、开发 间接费用等： 借：开发成本明细 贷：银行存款(应付帐款) 3、发生的期间费用会计分录: 借：管理费用、财务费用、销售费用 贷:银行存款(应付帐款) 4、收到银行按揭贷款时会计分录： 借：银行存款 贷：主营业务收入 5、企业开发的产品，在竣工验收时： 借：开发产品 贷：开发成本 6、确认收入时： 借：预收帐款 应收帐款 贷：主营业务收入 7、同时结转开发产品开发成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 第 10 页 共 11 页 8、月份终了计提应交税金： 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 其他应交款应交教育费附加 -地方教育附加 9、计提所得税： 借：所得税 贷：应交税金应交所得税 第七章 征收管理 第四十二条 房地产开发企业应当按照规定，自领取工商营业执照之日起 30 日内，持有关证 件和资料，向主管地方税务机关申报办理税务登记。并自扣缴义务发生之日起 30 日内，申报办理扣 缴税款登记。 第四十三条 房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。销售不动产、转让土地使用权 时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的 税务收据。 第四十四条 房地产开发企业应按照规定安装、使用税控装置，对未按规定安装和使用税控 装置的，由主管地方税务机关代开发票和税务收据。 第四十五条 房地产开发企业应依法设置账簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规 定的申报期限、申报内容，向主管地方税务机关办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及税 务机关要求的其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款。 第四十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，由主管税务机关对其实行核定征收： 一、未按照规定办理税务登记，外出经营未按规定向开发经营地税务机关报验登记的； 二、应当设置但未设置账簿的； 三、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； 四、发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的； 五、计税依据偏低，又无正当理由的。 第四十七条 主管地方税务机关对房地产开发企业实行开发项目开工、销售、竣工登记备案 制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料。 一、开工环节。房地产开发企业在每一开发项目取得土地使用权 10 日内，报送国有土地使 用权证建设用地批准书、 （ ）土地出让合同土地转让合同 、 、土地平面图和取得土地使用权 登记表 （附表 1） 。 房地产开发企业在每一个开发项目取得开工许可 10 日内，报送建设用地规划许可证建 、 筑工程规划许可证建筑工程施工许可证 、 、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、 拆迁补偿合同、水、电、气、暖协议、联建及房屋分配协议和新开发项目开工登记表 （附表 2） 。 各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后 10 日内，报送变更后的文本并 填写变更登记表。 二、开发预售环节。房地产开发企业按年度、分开发项目，在企业所得税年度纳税申报时， 报送建设销售情况。 在每一开发项目取得商品房预售许可后， 报送预售许可证， 预售商品分层平面图、 商品房预售方案，并分期报送房地产开发建设销售明细表 （附表 3） 。 三、竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用 后，报送工程竣工报告和房地产开发建设销售明细表 。 上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经地税机关核对后，原件退回，复 印件留存。 第四十八条 房地产开发企业应设置 开发产品备查簿 （附表 4） 详细登记开发产品的房号、 ， 面积、成本、去向等资料。 第四十九条 安装房地产税收管理系统的房地产开发企业必须于每月十日前， 持税控 u 盘将 上月开发、销售、纳税申报信息报主管税务机关纳税服务场所办税服务岗位，并按照有关规 定使用税控 u 盘。同时填写房地产收入计算表 （附表 5） ，上报地税机关。 第八章 法律责任 第 11 页 共 11 页 第五十条 房地产开发企业未按照规定期限办理税务登记、纳税申报和报送相关纳税资料的， 税务机关责令限期改正，根据征管法的规定予以处罚。 房地产开发企业未按照规定设置、 保管帐簿或者保管记帐凭证和有关资料， 未按照规定将财务、 会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报送税务机关备查的，税务机关责令限期改正，根 据征管法的规定予以处罚。 第五十一条 房地产开发企业逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务检查的，由税务机关责令改 正，并可依据征管法的有关规定予以处罚。 第五十二条 房地产开发企业有税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴 其发票和税务收据或者停止向其发售发票和税务收据。 第五十三条 房地产开发企业有发票违法行为的，依照发票管理办法的有关规定处理。 第五十四条 房地产开发企业伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多 列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或 者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之 五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。 第五十五条 房地产开发企业欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追 缴欠缴税款的， 由税务机关追缴欠缴的税款、 滞纳金， 并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款； 构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。 第五十六条 房地产开发企业以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，由税务机关追缴其拒缴的税 款、滞纳金外，移送有关部门依法追究刑事责任。 第五十七条 纳税人与税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或 解缴税款及滞纳金或者提供相应的纳税担保，然后可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。1