XXXX年《物业经营管理》模拟试题二

2011年物业经营管理模拟试题二一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A设施管理B运行管理C价值管理D资产管理【答案】C【解析】P1页下面。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。这句话一是要注意提供什么服务，二是要注意满足什么需求。2物业经营管理的内容不包括（ ）A物业的运行操作管理B资本投资决策C房地产开发建设D市场营销【答案】C【解析】P1页下面。物业经营管理活动（1）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，（2）也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等）经营活动。3下列零售商业物业类型中，（ ）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。A地区购物商场B区域购物中心C居住区商场D特色商店【答案】D【解析】P4-5页，特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。4综合用途物业内零售商场的（ ）往往受到一定的限制。A规模B商业服务半径C服务人口D年营业额【答案】A【解析】P5页中上部。零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。5（ ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产投资组合管理【答案】B【解析】 P9-10页。设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。6房地产资产管理公司通过考察（ ），来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。A资本开支是否满足组合投资管理的目标B资本开支是否满足投资者的投资目标C资本开支是否能有效提升物业价值D资本开支是否能降低物业管理成本【答案】C【解析】P11页中间。物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。7资产管理公司通过监控（ ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。A资产管理B物业的运行绩效C物业管理D聘用物业管理企业【答案】B【解析】P11中间。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。8投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）A使其财富最大化B获得作为房地产业主的荣誉C降低其投资组合的总体风险D抵抑通货膨胀的影响【答案】A【解析】P20中间部分。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。9写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（ ）A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性【答案】B【解析】B适应性指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。A各异性指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。C相互影响性指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。D专业管理依赖性指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。10房地产投资的优点是（ ）。A投资回收期长B投资数额大C有专门的知识和经验D提高投资者的资信等级【答案】D房地产投资的优点包括自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里再介绍房地产投资的一些其他优点。（1）相对较高的收益水平。（2）能够得到税收方面的好处。（3）易于获得金融机构的支持。（4）能抵消通货膨胀的影响。（5）提高投资者的资信等级。11有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（ ）。A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。B如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。C把初始投资P看作是第0期期末发生的。D相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。【答案】B【解析】如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。12从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（ ）。A税前现金流B有效毛收入C净运营收益D实际租金收入【答案】C【解析】潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入=有效毛收入有效毛收入运营费用=净运营收益净运营收益抵押货款还本付息=税前现金流税前现金流准备金所得税=税后现金流13物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）万元。A45B20C24.5D44.5【答案】D【解析】P55，14物业价格与一般物品价格的不同之处是（ ）A是价格，用货币来表示B有波动，受供求因素的影响C受区位的影响很大D按质论价：优质高价，劣质低价【答案】C【解析】P76-77页。物业价格主要有下列五个特征：（1）物业价格受区位的影响很大；（2）物业价格实质上是物业权益的价格；（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；（4）物业价格形成的时间较长；（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。15物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ ）A前期工程费B基础设施建设费C建筑安装工程费D公共配套设施建设费【答案】B【解析】在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路、通信及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的税费。16某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。A.2750B2500C.2335D.2573【答案】C【解析】所以，17编制物业管理计划时，物业的市场细分方式一般不包括（ ）。A地域范围B房地产用途C增量存量D目标市场【答案】C【解析】P146页上面。房地产市场是一种典型的地区性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式，需要综合考虑地域、物业类型和目标市场三种细分方式。182007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。A12% B10.84% C15% D8%【答案】A【解析】450/3750=12%。空置率，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。19评价商业物业区位的优劣影响因素不包括（ ）A周围人口密度B交通、通信的方便程度C居民的购买力水平和消费习惯D与其他商业设施接近的程度【答案】D【解析】P146页中间。评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度；环境因素；公共交通便捷程度；居民人口与收入；社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：周围人口密度；交通、通信的方便程度；居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：与其他商业设施接近的程度；周围土地利用情况和环境；易接近性。20下列关于房屋租赁说法中错误的是（ ）A.承租人具有房屋的占有权B.承租人具有房屋的处分权C.承租人具有房屋的使用权D.承租人拥有部分收益权【答案】 B【解析】P156，房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。21（ ）是物业管理中最常见的租赁形式。A居住用房租赁B自动延期租赁C公房租赁D定期租赁【答案】D【解析】P157页中上部，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。22净租通常在（ ）中采用。A短期租赁B中短期租赁C长期租赁D定期租赁【答案】C【解析】P158页中间部分，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。23在租赁市场活跃时，业主通常选择（ ）A包租转租B委托管理C出租代理D其他【答案】C【解析】P160页上面，在在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式；在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。24下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的是（ ）A租赁双方必须具有民事行为能力B当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止C房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D房屋租赁合同属于法定要式合同【答案】B【解析】P156页。房屋租赁作为一种特定商品的交易经济活动形式，它具有以下特征：（1）房屋租赁不转移房屋的所有权；（2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；（3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系（租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。）；（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；（5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人）。25房屋租赁合同产生法律效力是在（ ）A租赁双方谈妥所有条件之后B租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后C租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后D租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后【答案】C【解析】P169页。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。26租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ ）A意愿租赁B定期租赁C私房租赁D自动延续租赁【答案】A【解析】P157页。与定期租赁、自动延期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。27在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）A同类型物业的市场供求关系B物业出租经营成本C业主希望的投资回报率D物业自身的状况【答案】A【解析】P163-164页。理论上：租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定；市场经济条件下：物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。28下列对于基础租金和附加租金的说法不正确的是（ ）A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B对于写字楼物业，附加租金通常是整栋建筑物内位置较好的出租单元的租金比基础租金高出部分的租金C对于零售商业物业，附加租金通常是租户按营业额的一定比例支付的百分比租金D基础租金实际上就是成本，而附加租金实际上就是利润【答案】D【解析】本题考查的是基础租金和附加租金的内容，具体可参照教材P166页。在选择时可利用排除法来进行选择。根据教材中的内容，在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。所以A说法是正确的。对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。物业管理师在确定各出租单元的具体租金时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用这部分收入来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。这里的超额租金就是附加租金，所以B说法也是正确的。对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金（也称为超出性租金），这里的百分比租金实际上就是附加租金，所以C的说法也是正确的。那么，不正确的就是最后一个选项D。实际上，基础租金中也隐含着利润，因为在确定基础租金水平时要考虑业主希望达到的投资收益率目标，这其中肯定有利润率的要求。29下列哪项不是物业管理营业成本中包括的费用（ ）。A直接人工费B直接材料费C间接费用D管理费用【答案】D【解析】P183，营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。30物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入（ ）A营业成本B管理费用C营业成本或管理费用D递延资产【答案】A【解析】P184页中间，物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本； 31下列哪项不属于物业管理服务成本中的人工费（ ）。A社会保险费B加班费C通信费D工服洗涤费【答案】C【解析】C通信费属于办公费，见P189页。32某物业管理企业，参与管理的物业总面积为100000m2。该企业现有汽车等固定交通工具价值100万元，电话、传真等通信工具价值1万元，桌椅、电脑、空调等办公设备价值50万元，管道疏通机、电焊机等工程维修设备价值5万元，其他设备价值1万元，则该企业固定资产折旧费为（ ）元/月平方米。A0.26 B1.3 C3.12 D26【答案】A【解析】（100+1+50+5+1）/5/12/10000010000=0.26元/月平方米。固定资产平均折旧年限一般为5年。33（ ）是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分。A收入预算B资本预算C成本预算D现金预算【答案】C【解析】P194页底部。成本预算是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。34以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（ ）编制预算。A固定预算B滚动预算C弹性预算D零基预算【答案】D【解析】P197页中下部，在我国，零基预算越来越多地应用于：产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业。35编制管理费用预算的最佳方法是（ ）A固定预算B滚动预算C弹性预算D零基预算【答案】D【解析】P200页上面。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业管理企业仍可以采用固定预算。36（ ）是成本控制的中心环节。A事先控制B事中控制C事后控制D前馈性控制【答案】B【解析】P201页中间。事中控制，是成本控制的中心环节。37在成本的日常管理中要严格实施预算的（ ）A凭证控制B成本控制C制度控制D计划控制【答案】A【解析】P206页上面。在成本的日常管理中严格实施预算的凭证控制。物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。38以下哪项合同不属于业主所签订的与物业管理活动有关的合同。（ ）A业主与保险公司签订的保险合同B物业服务合同C收益性物业的租赁合同D业主与装修施工单位签订的装修合同【答案】B【解析】P208页。物业服务合同是业主委员会与物业管理企业签订的合同。39物业服务合同的签订日期最迟不应迟于业委会成立后（ ）。A3个月B6个月C1年D1个月【答案】B【解析】P210页下面。业主委员会成立后，与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。40以下关于物业服务合同主要内容描述错误的是（ ）A.物业管理用房的所有权属于开发商所有B.专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有C.专项维修基金大都由物业管理企业代管D. 经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房的用途。【答案】A【解析】小区内物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。41在物业服务合同中，可以包含以下哪种条款（ ）？A业主为物业管理企业无偿提供管理用房B物业管理企业对住用人无偿提供班车服务C物业管理企业无限期接送孩子上下学D物业管理企业无偿举办“六一”儿童节活动【答案】A【解析】P216页下面。除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺，如对住用人无偿提供班车服务等。P217页中下部。除经业主大会同意，象举办新年联欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中支出，只能由开发商、物业管理企业自行支付。42投标书中最重要的内容应该是（ ）A投标单位的概况简介B分析投标物业的管理要点C概述投标单位拟采取的管理策略D详述物业管理的实施计划【答案】D【解析】P225页。详述物业管理的实施计划是投标书最重要的内容。43物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（ ）A风险回避B风险保留C风险抑制D风险转移【答案】D【解析】P230中间。A风险回避的例子有在游泳池里不设跳台(板)就可以避免跳台(板)的风险。B风险保留的例子有物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。C风险抑制的例子有建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。风险转移指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移。另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。44雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（ ）A附加医疗费保险B附加雇员个人财产保险C附加第三者责任险D附加公众责任保险【答案】C【解析】P239中下部。45（ ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。A利润最大化B资本利润率最大化C每股利润最大化D企业价值最大化【答案】D【解析】P247页中间。企业价值最大化（股东财富最大化）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。46张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的总资产报酬率是（ ）。 A12.5%B4%C7.75%D6.58%【答案】C【解析】总资产报酬率息前税前利润/平均资产总额100（利润总额利息支出）/平均资产总额10047写字楼物业保值增值的关键是（ ）A所处区位好，规模大B功能齐全、配套设施完善C由专业物业管理企业管理D保持产权的完整性【答案】D【解析】P303页。5保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。48写字楼物业的管理目标是（ ）A收益部分使用率最大化B物业资产保值率和升值率最大化C物业所有人与使用人满意率最大化D充分发挥写字楼的形象作用【答案】B【解析】P308-309页。1经营目标：收益部分使用率最大化。2管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。3服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。49写字楼物业服务企业在选择租户时，不太注重考察租户的（ ）。 A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小 C.租金支付方式 D.物业服务需求 【答案】C【解析】P314页，物业经营管理企业或业主对于选择什么样的租户并长久与之保持友好关系很重视。考虑的主要准则是（1）潜在租户所经营业务的类型及其声誉、（2）财务稳定性和长期盈利的能力、（3）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。50下列对于写字楼物业管理内容的说法中不正确的是（ ）A物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”是物业市场营销的一种方式B为了达到按期足额收取租金的目的，必须对对迟交者予以罚款或诉诸法律C物业管理应该提倡主动的收租服务D及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键【答案】B【解析】P312页中间。在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。51某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2。A5.2 B6.4 C6.8D7.6【答案】A【解析】可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积；880%=出租单元内建筑面积+815%；解得：出租单元内建筑面积=5.2万m2。52下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】D【解析】P341页，D正确的应是营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。53在零售商业物业内同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（ ）。A中心地理论B供给的外部效应理论C同类零售店聚集理论D需求的外部效应理论【答案】C【解析】P335页，中心地理论解释了为什么不同种类零售店能够聚集在一起；同类零售店聚集理论解释了为什么在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店；需求的外部效应指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。54（ ）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容。A市场需求分析B制定租赁方案和租赁策略C选址分析D财务管理【答案】B【解析】P337页下面。制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。55（ ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。A声誉B租户组合与位置分配C财务能力D需要的服务【答案】A【解析】P338页中间。在选择零售商业物业的租户时，物业服务企业要对许多因素进行权衡，主要包括：声誉、财务能力、租户组合与位置分配、需要的服务等。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。56由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款 【答案】A57某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为130万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。A14.4 B15 C15.6 D20【答案】B【解析】P340-341页。基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。当超过规定的营业额时收取百分比租金。如果低于这个营业额，则不收取百分比租金，只收基本租金。58以下关于租约条款的说明中错误的是（ ）A如果物业内的某一租户想对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。B组约可以限制租户在一定地域范围内重复设店C公用面积的维护费用通常按租户毛利润的一定比例来支付D在租约中，任何形式的折让优惠都尽量不要使租约中所载明的租金水平降低【答案】C【解析】P343页中上部。大型购物中心内的公用面积一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。59在组合投资管理的要素中，（ ）是第一位的。A管理者B管理对象C管理方法D管理目标【答案】A【解析】P359-360页。组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。60（ ）是组合投资管理的第一步。A投资分析B制定投资方针和政策C投资选择D投资绩效评估【答案】B【解析】P361页上面。制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）61以下属于资产管理职责的有（ ）A. 控制运营成本属于物业管理B. 客户报告与现金管理属于组合投资管理C. 监控物业绩效D. 物业更新改造等主要开支决策E. 资本性支出计划属于物业管理【答案】CD分析：P11，A、E属于物业管理，B属于组合投资管理。62在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是（ ）A投资回收期B预期收益C风险水平D还贷能力E运营成本【答案】BC【解析】P13页中间。决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。63物业经营管理的常规工作通常包括（ ）A. 确定投资战略B. 现金流量和成本管理C. 物业保险管理D. 决策分析E. 未来维修和维护【答案】BCE【解析】P12-19页，物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。64下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险【答案】ABC 【解析】P28-32页。系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资的个别风险包括6种：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。65下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于通货膨胀率的大小【答案】ABC【解析】D不对，因为由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量；E也不对，因为影响资金时间价值的因素不只是通货膨胀率，还包括投资利润率、风险因素等。66下列物业项目中适用收益法进行估价的有（ ）A行政办公楼B学校C公园D影剧院E加油站【答案】DE【解析】P111页中间。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。P101-102页。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。67编制物业经营管理计划的基础工作包括（ ）A区域宏观市场环境分析B房地产市场分析C构造物业管理方案D邻里分析E物业现状分析【答案】ABDE【解析】P145-147，编制物业经营管理计划的基础工作包括：区域宏观市场环境分析、房地产市场分析、邻里分析、物业现状分析、明确业主目标。68下列哪些情况属于租赁合同的人为终止的情况（ ）A当事人协商一致的自然终止B租赁房屋发生了火灾自然终止C承租人故意损坏房屋D承租人故意拖欠租金达3个月以上的（6个月以上的）E承租人将承租的房屋擅自转租【答案】CE【解析】P173，A当事人协商一致的属于自然终止合同；B租赁房屋发生了火灾也属于自然终止，因为自然终止中有这样一条：因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，火灾就属于这种情况；D不对，应该是承租人故意拖欠租金达6个月以上的，才属于人为终止合同。69下列关于百分比租金的说法正确的有（ ）A百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业B超级市场百分比租金的百分率高于男女时装店的百分率C百分比租金通常按年度计算兑现D在一个购物中心或超市中，不同位置处的承租人交纳的百分比租金的百分率相同E当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限做出规定【答案】ACE【解析】P158页下部。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。所以A的说法正确。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年度计算兑现，不同承租人支付的百分比与其承租房屋的位置、使用性质以及经营种类和宏观经济环境相关，有时悬殊甚大。例如，超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的营业额就可以产生一个非常大的百分比租金；相反，男女时装店的营业额相对来说很小，但其毛利水平非常高，也许其l0%的营业额作为百分比租金才比较合适。所以B和D的说法不正确、C的说法正确。当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限做出规定，作为其获得最低租金收入的保障。所以E的说法也正确。70租约签订前，租赁管理的工作内容包括（ ）A房屋空间交付B制定租赁方案与策略C租户选择D租金确定E物业市场营销【答案】BCDE【解析】P162页中间。租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。71按照成本计算依据的不同，成本可分为（ ）A可免成本B目标成本C定额成本D沉没成本E可缓成本【答案】BC【解析】P186页，按照成本计算依据的不同，成本可分为目标成本、计划成本、定额成本、实际成本；题目中的A可免成本、D沉没成本、E可缓成本是按照与决策的关系来划分的。72成本预算编制的基本要求有（ ）A成本预算必须同其他预算相协调B成本预算要以成本计划为基础C成本预算应有相应的技术经济措施保证D成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E成本预算既要符合实际，又要适当留有余地【答案】ACE【解析】P195页，1成本预算必须同其他预算相协调。2成本预算要以各项定额为基础。3成本预算应有相应的技术经济措施保证。4成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。5成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。73物业管理成本中，期间费用包括（ ）A直接人工费B直接材料费C间接费用D管理费用E财务费用【答案】DE【解析】P183-184页。期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括管理费用和财务费用两部分。74物业服务合同属于委托合同，具有的法律特征包括（ ）A物业服务合同是诺成合同B物业服务合同是双务合同C物业服务合同是有偿合同D物业服务合同是劳务合同E物业服务合同是代理合同【答案】ABCD【解析】P212页。物业服务合同是有偿的。业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同是劳务合同。合同的标的是符合一定要求的劳务，而不是具体的物业。75物业管理工作中经常涉及的保险主要包括（ ）A商业保险B再保险C财产保险D雇主责任保险E公众责任保险【答案】CDE【解析】P236页中间。保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。76写字楼租约中租金调整一般是基于（ ）A市场租金水平B零售物价指数C消费者价格指数D租赁双方商定的定期调整比率E政府指导价【答案】BCD【解析】P318页中间，租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。77物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划【答案】ABCE【解析】P316-317页。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：（1）计算可出租或可使用面积；（2）基础租金与市场租金；（3）出租单元的面积规划和室内装修。78写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（ ）A服务满意度B物业经济指标C客户满意度D物业技术指标E物业品牌化【答案】ABE【解析】P327-328页。写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，可归纳出绩效评价的三项主要指标：服务满意度、物业经济指标、物业品牌化。79零售商业物业在选址和规划时主要应考虑（ ）A市场容量B周围环境C与其他商业设施接近的程度D进出交通E零售商业物业规模【答案】ADE【解析】P333页底部。零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。80下列重组行为中，属于资产重组的是（ ）A购买配套物业，增强现有房地产整体功能B和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值C对房地产进行更新、修葺，提高使用效益D通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益企业重组E完成在建工程，增加房地产附加值【答案】ABCE【解析】P379-380页。D项属于企业重组，企业重组的另一种做法是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。26