某房地产销售手册培训资料

【毅腾钻石湾】销售手册2021-4-20目 录第一章 开展商篇 毅腾集团 毅腾文化 毅腾地产第二章 环境篇 大环境 小环境第三章 市场篇 整体市场 区域市场第四章 产品篇根本资料建材/设备标准公共设施第五章 利多利空篇 工程利多工程利空第六章 答客问常规性答客问技术性答客问第七章 购房须知第一章 开展商篇一、毅腾集团1、概述一句话介绍：毅腾是具备国家二级资质注册资金3亿元的多元化企业，主营业务包括房地产、国内外贸易、足球俱乐部等业务单元。一段话介绍：哈尔滨毅腾房屋开发集团成立于2001年9月30日，注册资金：人民币3亿元，主项资质等级：国家贰级。经营范围：从事房地产开发；国内外贸易。随着公司规模不断扩大，由单一的开发公司逐渐开展成为由哈尔滨毅腾房屋开发集团、哈尔滨毅腾建筑工程、哈尔滨毅腾物业管理及哈尔滨毅腾足球开展等企业组成的集团公司。公司以“开拓、进取、团结、拼搏为座右铭，秉承着“和谐诚信，开展创新的企业理念，立足于市场化的经营思想，凭借着优秀的人才团队，良好的信誉、科学的管理体系和雄厚的技术力量，坚持一流的质量、遗留的效劳，成为哈尔滨市的名牌企业，在东北地区享有盛誉。2、主营业务1地产在市、区政府的大力支持下，公司是第一个进驻松北江湾区的大型房地产开发企业，掀起了?开发江北，实现两岸共同繁荣?的热潮，创造了松北江湾区的多个“第一。公司与哈尔滨市人民政府签订协议，开发建设了建筑面积一八万平方米的哈尔滨市政府行政中心，于2005年投入使用。开发建设了江湾区第一个住宅小区“世纪花园A、B、C区；江湾区第一个中学校“九中分校，江湾区第一个小学校“师范附小，组建了“毅腾足球俱乐部等，于2005年先后投入使用。2005年，公司受市政府委托，在大庆异地开发建设“大庆毅腾商都，工程座落在大庆市繁华地区“萨尔图区经六街，建筑面积14.7万平方米。包括住宅、沃尔玛商场、车库、会所等，于2006年10月份竣工投入使用，在大庆市产生了轰动性影响。2021年，公司开发建设的“地中海阳光住宅小区，占地面积44.95万平米，工程以超前的设计理念，打造“回归自然、栖水而居、水岸郡庭、欧陆风情的江北首席逸邸，亲水、倚府、重教、揽市，彰显了业主生活之尊贵。工程东临市政府市民广场，西倚北三环过江大桥，南向江湾路一湖三岛，北靠松北世茂大道，宜人的居住环境，便利的交通条件，是松北区临江绝版地段。二、毅腾文化毅腾的使命：通过坚决不移的改革与开展，把毅腾建设成为在主营行业有竞争力的优秀民营企业，并实现员工价值最大化。n 核心价值观诚信毅腾以诚信为本，向员工、客户、消费者、政府、社会做出全面诚信承诺。n 企业理念开拓、进取、团结、拼搏和谐、诚信、开展、创新三、毅腾地产毅腾地产在市、区政府的大力支持下，公司是第一个进驻松北江湾区的大型房地产开发企业，掀起了?开发江北，实现两岸共同繁荣?的热潮，创造了松北江湾区的多个“第一。钻石湾工程位于哈尔滨松北核心区域，比邻市政府，工程总占地面积20.82万平米，总建筑面积约46.68万平米，绿地率40%，容积率1.4。其中住宅规划2205户。第二章 环境篇一、大环境1.本案位置钻石湾工程位于黑龙江省哈尔滨市松北区世纪大道XX号。工程南起世纪大道，西临三环路，北接银水湾路。紧邻松花江支流天然内河景观资源“银水湾。距离市政府200米左右，可以经松花江公路大桥和阳明滩大桥快速到达市区，交通便利。钻石湾坐落于哈尔滨市松花江北岸，占地面积20.82万平方米，建筑46.68万平方米，位于松北区商业大道世茂大道的中心点，地处省政府规划中、市政府与区政府围合区域，是未来哈尔滨新行政、经济中心的核心区。 本着将全新生活理念传递给哈市市民的社会责任感，毅腾地产斥巨资，将“钻石湾打造成“前沿乐生活现代宜居社区， 整个工程将在2021年3月份开工，预计2021年底进户。 2.目前区域的定位工程隶属于哈尔滨市松北区，是江北的核心区域，市政府的落户及众多楼盘的环绕，使其区域位置优势明显。目前周边配套逐渐完善，商业、教育、医疗、金融、交通等配套日趋成熟。3.未来规划 在“十三五的规划蓝图上，一条串起“文化中心-铁路公园-锦江里的生态长廊，成为松北区的“绿色镶边。这正是松北区坚持以生态彰显城区魅力、全力打造生态城区的点睛之笔。从今年起，松北区讲启动建设松花江水源净水厂，推进垃圾压缩转运站建设，恢复湿地2000公顷，用生态“底色描绘开展“绿色，进一步彰显“绿韵松北、生态江城的独特魅力。松北将打造成哈尔滨的“未来之城。 二、小环境1.生活配套商业万达城：世界首个特大型文化旅游商业综合工程坐落在松北三环-四环之间，距离本案仅2.2公里。万达文化旅游城工程是万达集团投资400亿，是万达集团在全世界首创的，特大型文化旅游商业综合工程。工程建成后，可同时容纳5万名游客，日最大接待量10万人次，预计年接待游客2000万人次。直接创造3万个就业岗位，预计年收入60亿元，年纳税超过5亿元。万达文化旅游城将对哈市旅游产业开展起到快速拉动作用，并将催生多种现代效劳业的产生、积聚和开展，极大提升哈市的城市功能和品位。哈尔滨万达城是万达集团研发4年多的创新产品，是世界首创的特大型文化旅游商业综合工程。工程规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，包括大型主题公园、室内滑雪场、电影科技乐园、酒店群、电影城、大型秀剧场、室内滑冰场、商业中心等业态。华润欢乐颂：“欢乐颂是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，距离本案仅1.2公里。“欢乐颂主要定位对象为区域家庭消费，并兼顾有商 务及旅游顾客功能。销售的商品高达 8 万多种，不仅具备了 居民日常购物、休闲、餐馆、文化、金融等效劳功能，更迎 合了消费者的“快乐消费心态，增强了购物中心的游乐场、 剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费 和“快乐消费的双重购物体验。大润发超市：大润发超市正式签约进驻松北城市之星工程，距离本案仅700米。大润发(英文:RT-MART)是一家台湾的大型连锁量贩店，由润泰集团总裁尹衍梁所创设。1997年 ，大润发在大陆成立上海大润发，截止到2021年1月14日，大润发的最新门店数是一五0家。主营商品：科技影音家电/自营唱片行/图书天地/清洁用品/家用纸品区/美容彩妆商品/服饰/女内睡衣/男性内着/鞋区/婴幼童用品区DIY组合家具、收纳用品等，质感佳、好用又实惠。寝具家饰款式众多，质量一流，提升居家睡眠质量。汽、机车百货用品/应渔肉蔬果/美食专区/面包坊/糖果饼干区/宠物食品及用品大润发本着“新鲜、廉价、舒适、便利的经营理念。 松北购物中心：09年对外开放营业，是松北区第一个购物中心，经营范围很广，包括蔬菜、肉类、海鲜、粮油、副食、服装、鞋帽、日用品、家电、五金、餐饮、烟酒等等。极大程度满足周边居民日常生活需求。酒店凯宾斯基酒店：全球顶级五星级酒店凯宾斯基签约入驻哈尔滨松北。与本案钻石湾仅一道之隔。凯宾斯基五星级酒店工程，酒店总投资10亿元，占地2万平方米，建筑面积5万平方米，建筑高度100米，内部设置350间(套)客房，预计年可接待游客12万人。凯宾斯基集团始建于一八97年，是欧洲历史最悠久的豪华酒店集团。目前在全球的30个国家经营着80家星级豪华酒店，并管理世界上唯一的八星级豪华酒店阿布扎比酋长国宫殿酒店。在中国，凯宾斯基集团在一八个城市拥有19家酒店，继北京、上海、三亚、西安、大连等旅游名城之后，入驻哈尔滨。香格里拉酒店：香格里拉是香港上市公司香格里拉(亚洲)的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商-糖王郭鹤年的郭氏集团旗下。哈尔滨松北在建第二个香格里拉酒店，酒店将拥有566间客房，楼高44层，比邻太阳岛、东北虎林园和冰雪大世界等景区。酒店大局部客房可俯瞰江景，客房有从45平方米的标准间到255平方米的香格里拉套房。所有客房均提供免费WIFI、DVD播放机和平板电视等设施。此外，还有43套效劳式公寓，面积从90到225平方米不等，方便长期居住的客人。香格里拉以中国5000年商业文化的精髓印章做为标志，象征商贸饭店以商业旅客为尊，提供高级廉宜的商住效劳的精神。丽笙大酒店：为科技创新城效劳的五星级酒店丽笙大酒店，落户松北科技创新城。丽笙酒店(Radisson )是提供综合效劳的全球领先酒店公司之一，在全球 73 个国家/地区设有 420 多家酒店。丽笙酒店采用Yes I Can!(是的，我可以!)这一效劳理念，盛情款待客户，使每名员工都能确保客户拥有完全满意的住宿体验。希尔顿大酒店：希尔顿酒店已确定将在丽江、成都、哈尔滨、湖州、丹东5个城市亮相，哈尔滨希尔顿确定进驻松北。总投资一五亿元，建筑面积7万平方米，2021年竣工投用，其主要功能为国际会议中心。希尔顿国际酒店集团总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，希尔顿国际酒店集团经营管理着403间酒店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在12个国家中的一八间“康拉德(亦称“港丽)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。希尔顿国际酒店集团在全球80个国家内有着逾71000名雇员。教育师范附小：哈尔滨师范附属小学是哈尔滨市教育局一所直属小学，创立于1956年9月1日。学校是省级标准化学校，被省教委授予全面贯彻教育方针，全面提高教育质量先进学校。1988年被确定为首批教改实验学校。学校分为主校、园丁分校和松北校区三局部进行教学。学校的师资队伍、教学设备堪称全市一流。学校的领导班子是一个有较强的凝聚力、团结向上的集体，四位校长敬业爱岗，对学校的工作不断的探索与创新，努力创立博学严谨、开拓创新的教育环境。提出了争创质量第一，学生第一，教师第一的办学目标；提出了坚持科研兴校，坚持以艺术教育为突破口的精神文明建设，实施以人为本的素质教育，促进学生全面开展，创办高质量的省级标准化小学校的办学方向。学校未来五年开展的总体思路是：以全面实施素质教育为核心，以培训提升教师综合素质为主线，以促进学生全面开展为重点，深化改革，不断创新，努力开创民主和谐、尊重宽容、开展进取的校园新局面。学校现有教学班级78个，学生4900多人。学校有一支平均年龄30岁的年轻教师队伍，共有教职工166名。其中中学高级教师16人，小学高级教师58人，功勋教师2名，特级教师5人，全国优秀教师5人，市劳动模范2人，市优秀教师34人，国家级骨干教师4人，省级骨干教师9人,市级骨干教师44人。哈九中：哈尔滨市第九中学建校于1948年，是黑龙江省首批示范性高中。以“诚、实、搏、爱为校训，以“勤奋求实、文明向上为校风，以“严谨治教、精益求精为教风，以“勤学好问、勇于攀登为学风，并以“学校有特色、教师有特点、学生有特长享誉省内外。哈尔滨市第九中学作为黑龙江省重点中学，拥有庞大的中教资源，先进的教学设施，一流的教学环境，是一个集教学、住宿于一体封闭性军事化管理的一流学区。集合了哈尔滨市第九中学的优秀的中教优势，和高薪聘请的全英国教师的A-levels授课团队，以及爱德思GCEA具有百年历史的成熟教学体系，我们为龙江学子铺就了通往世界名校之路。目前，学校有教师235人，68个教学班，3000多学生，在岗特级教师7人，高级教师73人，国家级骨干教师4人，省级骨干教师、教学能手17人，市级骨干教师60余人，省市兼职教研员9人。前进小学：前进小学创立于1967年，原隶属于松北中心校，是一所村级小学。历经松北区成立六年来资源整合，于2021年5月成为区直属小学。是全国中小学生思想道德建设先进单位、省标准化先进学校、市标准化建设品牌学校。2007年9月迁入教学楼，占地面积10800平方米，建筑面积7368平方米，现有35个教学班,1208名学生。 哈尔滨市九十五中：哈尔滨市第九十五中学校是一所全日制初中学校，始建于1964年，坐落于风景秀丽、景色怡人的松花江北岸，地处松北区中心地带，与哈尔滨市政府毗邻。四十余年建校史，书写了九十五中几代人的光芒历程，更承载、实现着无数松北人的梦想与希望。松北区大力实施“外引内培策略，主动承接主城区优质教育、教学资源，加速市教师开展中心、花园小学松北分校、哈工大附中、第三实验学校等名校优质教育资源落户松北。医疗医大四院松北分院：哈尔滨医大四院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健五位为一体的大型综合性现代化医院。其前身最早为东清铁路中央病院，始建于1903年，几经易名，1953年更名为哈尔滨铁路中心医院，2004年并入哈尔滨医科大学更名为哈医大四院。医院是卫生部专科医师培训基地、卫生部临床药师培训基地、黑龙江省专业技术人员继续教育培训基地，国家首批三级甲等医院，全国百佳医院。未来五年，打造区域国家一流医疗资源“直通车，推进哈医大四院二期，市妇产医院、市儿童医院建设，填补松北区无“三甲医院的历史空白，着力解决群众“看病远、看病贵、看病难的问题。2.交通出行公交：一三路区间车：凯利汽车百货广场站下车。123路、126路、88路、80路等，交通比拟便利，后续还将有更多的公交线路引入。并且随着哈尔滨地铁等公共设施的建设，交通快速便捷。自驾: 工程紧邻世茂大道，世茂大道为双向八车道，已经成为了松北区的主干道，另外现有的阳明滩大桥、公路大桥和松浦大桥将方便你到达市区的各个角落。3.板块内的未来规划规划松北区总体布局呈“六轴、五心、三片区的空间结构：六轴：沿江开展轴、哈大公路开展轴、科技新城开展轴、202国道开展轴、松浦大道开展轴和、青公路开展轴。五心：科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、教育中心。三片区：松北主城片区、科技创新城片区、外围新市镇片区。本着规划先行的原那么，通过诠释高起点、高标准、大手笔、可持续的理念，松北区先后邀请：中规院、清华大学、北京大学、南京水电设计院、美国霍普、土人景观等国内外一流规划建筑设计机构针对松北总体规划及重点建设区域进行规划设计。为实现松北区经济社会开展新跨越谋篇布局。第三章市场篇一、 整体市场(一) 概述经济开展情况1、2021-2021年哈尔滨地区生产总值GDP及增幅走势n 2021年哈尔滨地区生产总值为5340.52亿元，名义增速6.58%，低于全国控制上限，虽然增速逐年放缓，但经济运行根本处于合理区间。1-4季度，哈尔滨市国民经济运行根本平稳，开展方向符合宏观调控预期。2、2001-2021年哈尔滨产业结构走势n 产业结构：呈三、二、一形态，2021年，哈尔滨市第一、二、三产业比重为：9.2%、42.6%、48.2%。n 现代产业体系初步形成：目前已经形成了装备制造、对外贸易、旅游、汽车及配件等一批年产值过百亿元的重点产业集群，逐步向高附加值的终端产品开展，产业链不断延伸拓展。n 第三产业占主导地位，非公经济有利于推动经济快速增长以及居民收入的提高。(二) 商品房市场1、商品住宅供求关系n 哈市房地产2021年开始发力，出现供不应求局面，进而2021年市场集中放量，最终导致供大于求的现象，2021年整体市场仍是供大于求的市场；n 20一五年房地产市场以去库存为主，政策频繁出台，市场预期快速回暖。2021年初政策继续深化，促进“去库存大方针，随着北上广深市场的火爆，热情蔓延到二三线城市。新一轮楼市升温即将上演。二、 区域市场1. 区域房地产市场的开展和特点n 松北板块04年立项开展多年至今随着政府多项规划逐步落实，板块正逐渐成为主力成交区域之一，目前房价相对较低，投资潜力较大。2. 区域市场概述n 2021年1-2月全市成交4537套，其中松北成交861套，占比19%，数据显示回暖趋势渐现；3.总结n 区域环境优美，地产工程较多，且产品丰富多元，价格相对较低，性价比拟高。第四章 产品篇一、 根本资料一案名：毅腾钻石湾二地址：1基地位置：松北市政府旁、世纪大道、三环路、银水湾路、拉萨路围合区域2. 销售现场位置：世茂大道一三2号临时接待中心；工程地接待预计20一五年9月20号左右开放三开发商：毅腾房屋开发集团四设计单位：1.建筑设计公司：黑龙江省建设集团建筑设计研究院2.景观设计公司：大连郑少鲁工作室五用地性质：二类居住用地六土地使用年限：70年七基地面积：208227.4平方米 八总建筑面积：29一五一八.36平方米九建筑密度：20-25%十绿地率：40% 十一容积率：1.4十二楼间距：南北33-49米；东西一五-46米。十三配电间位置：地下停车场十四垃圾收集间位置：靠近工程西侧三环路公共停车场旁十五箱式变的设计位置：小区主入口会所南侧十六物业管理用房位置：8#1F、2F十七规划住宅总户数： 2205户廉租房117，可售住宅2088套十八建筑：1.层高：高层3米/多层3.1米2.建筑总高：5层限高16.85米，6层限高19.95米，11层限高33.95米，17层限高53.05-53.7米，27层限高82.35-85.35米。3.建筑层数：1#、2#11层，3#、6#、7#、8#、43#、48#17层，4#、5#、14#、29#27层，9-一三#、一八-19#、25-26#、33-34#、39-40#6层，一五-17#、20-21#、22-24#、27-28#、30-32#、35-36#、37-38#、41-42#、44-45#、46-47#5层。4.面积区间：建筑面积46-192平方米十九产品类型：住宅+底商二十车位数量：32581.地下：29082.公共车位：350二十一代表号：销售x88887770/88870660二、 建材/设备标准一结构：多层-框架异形柱/高层-剪力墙二隔热保温施工工艺说明：聚氨酯发泡保温三防水施工工艺说明：SBS改性沥青防水及橡胶沥青非固化防水涂料四地下室防潮工艺说明：SBS改性沥青防水+抗渗混混凝土五门窗：铝塑铝窗六入户门：知名品牌未定七电梯品牌：蒂森克虏伯德国知名品牌/未定八外墙材料：多层涂料，高层涂料，商服涂料，园区涂料九屋顶：十公共部位：精装修十一智能化设施：地下停车采用无人管理模式，在坡道口设读牌道闸机。十二室内墙/地面：墙毛坯，地面混凝土十三特殊施工工艺说明：无十四供水：机械式水表自来水公司指定用表十五供电及电表容量：住宅面积100的电表容量为4 KW，住宅面积100的电表容量为6 KW。十六供暖：地热，商服地下车库-暖气十七配套燃气：采用变压止逆排气道十八直饮水管道：机械式水表自来水公司十九地热资源：市政热力供给二十上下水管材：管井内设置，给水干管钢塑复合管；支管PPR管；地漏5cm水封UPVC地漏 三、 公共设施一社区配套：社区活动中心、社区图书馆、物业、社区卫生中心、社区效劳中心、社区警务室二物业管理用房：1.管理用房面积：300平方米2.物业用房位置：8#1F、2F三商业配套：1.总共面积规划：一八161平方米，约60套2.银行网点：建行、招商、浦发等四工程内道路交通1.出入口：车行4个银水湾路1#与2#之间、银水湾路6#与7#之间、拉萨路9#与一五#之间、三环路14#与29#之间地下车库入口；人行4个银水湾路4#与5#之间为主入口，三环路14#与29#之间为次入口，南侧规划路51#下为次入口，拉萨路9#与一五#之间为次入口。第五章 利多利空篇一、利多篇1. 哈市政府重点扶持区域，开展空间及升值潜力大；2. 地段比拟好，毗邻市政府，可享有政府未来的配套；3. 所在江湾区域为松北较为成熟区域，认可度相对较高；4. 开发商品牌大，实力雄厚；5. 毅腾作为知名企业，富有社会责任感，住宅品质值得期待；6. 工程临近阳明滩大桥，到达市区比拟快捷，加上松花江公路大桥和松浦大桥，从市区的各个方向到达工程都很便利；7. 双学区紧邻师范附小，哈九中，加上规划中的继红小学和六九联中，教育质量值得期待；8. 工程周边有医大四院，社区内部有医务室，就医方便；9. 松北空气质量好，加上市政府意在打造宜居新城，松北适宜居住；10. 周边已交付楼盘比拟多，生活气息相对浓郁；11. “华润欢乐颂都市综合体填补了“北跃战略空白，必将引领城市人居风向标，住宅幸福里才是真正的幸福生活；12. “万达城大型综合体配套让区域再次升级，生活配套更为完善；13. 毅腾自有物业，物业管理和效劳更有保证；14. 建筑形式以电梯洋房为主，户型南北通透，宜商宜住；15. 工程紧邻银水湾河景资源丰富；16. 容积率低，居住品质较高；17. 户型从1房4房均有，可选择性较多，满足多种需求；18. 工程住宅建筑层高最高3.1米，高于传统意义上2.8米的层高标准，居住更具舒适性；19. 户型设计合理、得房率高，花同样的钱得到更多的面积；20. 局部户型赠送地下室、阁楼的高附加值设计，满足客户对生活情调的追求，而且增加了收纳空间。二、利空篇1. 工程所在的松北区域，客户认知度较低。您好！可能您不经常去松北对松北的了解比拟少，方便的话给我3-5分钟时间，我来给您简单介绍一下松北的情况。首先我们来了解一下第三产业，第三产业是除第一、第二产业外的其他各业，亦称效劳业，其开展水平是衡量生产社会化程度和市场经济开展水平的重要标志，而积极开展第三产业又是促进市场经济发育、优化社会资源包括自然资源、资金和劳动力配置、提高国民经济整体效益和效率的重要途径。回头看全球城市开展规律，经济开展良好的兴旺国家均是由于重视第三产业的开展而迅速崛起的，第一次世界大战后的美国，第二次世界大战后的日本，国际化的大都市纽约、东京等也是第三产业开展较好的，转而看中国的经济开展之路亦是如此，中国正在进行经济结构调整和向第三产业转型，哈尔滨的开展将来也不例外，目前哈市政府正在着力打造哈南新区、哈西新区、群力新区和松北新区。这几个新区中重点打造第三产业的就是松北新区，明显的哈尔滨的未来在松北。下面我们来看一下几个新区的开展方向：哈南新区打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代效劳业产业六大基地，明显的工业区是各种污染源的发源地，不适宜居住；哈西新区大家都知道他的卖点就是西客站，周边建筑类型多为商住两用，大家都知道无论是汽车站还是火车站都是人员比拟杂、交通和治安都比拟混乱的地方，明显的哈西并不适合您这样追求高品质生活的人去居住。那么比拟适宜居住的就是群力新区和松北新区了，但是群力土地资源有限，现在根本已经开发完毕，但是各项配套设施均没有到位，仅仅靠开发商自身的力量难以使群力的配套到达完善、齐全的程度，而松北新区就不同了，中国的开展政治是风向标，市政府驻扎在松北，松北以后能差得了么？中国城市的开展要么是旧城改造，要么是开展新区，要么是旧城改造和新区开展同步进行，上海市政府比拟有钱是把旧城改造和新区开展同步来做的，哈市政府相比照拟穷，鉴于旧城改造的难度和不菲的经费投入，开展新区成为哈市政府的不二选择，而中国的政府是土地财政，通过土地的买卖提高财政收入，从上面的分析中我们也了解到市政府落户松北，松北有着丰富的土地资源，市政府选择开展松北既是政治的必然也是政府业绩提升的最好选择。再说了目前很多大的开发商在哈尔滨拿地都是选在松北，而不是哈西或者群力，例如：绿地、恒大、保利、世茂、富力、华润等，这些全国性的、有经验的开发商来到哈尔滨为什么都落户到松北呢？不言而喻他们都看好松北的开展，知道哈尔滨的未来看松北。本身是区委书记又是市委常委的在哈尔滨只有2个人：丛科明和刘忻，分别是松北区委书记和平房区委书记，这其实就是一个未来哈尔滨开展的信号-重点打造松北区和平房区，将松北重点打造成为科技、文化、生态之城，将平房打造成哈南工业新城。中国的开展政治是风向标，市政府目前已经落户松北，省政府在松北也有预留地，那么明眼人一看就知道以后哈市的开展在哪里了。目前哈尔滨的五星级酒店仅有香格里拉和万达索菲特两家，未来在建/将建的五星级酒店有：香格里拉酒店、敖麓谷雅酒店、卡宾斯基酒店，松北万达酒店群均落户松北，这些大的酒店为什么选址在松北，松北做为第三产业开展方向的寓意不言而喻。区域开展看交通这与之前的“要想富，先修路有异曲同工之意，未来五年，松北区将全面完成“三横三纵的路网建设。“三纵即：松浦大道、松北大道和滨江景观大道阳明滩大桥。“三横万宝大道、中源大道和沿江景观大道江湾路。开通公交线路12条，“两横两纵一环公交网络根本形成。建立三级公交体系，到2021年，建成区内公交站点500米覆盖率不低于80%。区域开展看医疗、教育配套， 松北区目前已完成22所学校、幼儿园的新建、扩建工程；哈医大四院江北院区已经投入使用，二期正在筹建，黑龙江中医药大学附属医院将落户松北。在此根底上，再引进、建设两至三家三级甲等综合性医院或专科医院。完成世茂中学、科技新城小学、剑桥幼儿园等20所学校、幼儿园建设，创办一所市级示范性高中。完成哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫、省博物馆等文化设施建设。松北将开展成为生态宜居新区，而我们工程从区位、景观、品质等多方面做的都比拟不错。购置钻石湾住宅或者商业将是个不错的选择。2. 工程所在地块不成熟，配套尚不完善。在哈尔滨地块成熟、配套完善位置很难有一手房源在售，另外即使有的话价格也是不廉价的，像爱建社区在售的富力江湾要卖到一八000元/平米；另外成熟的社区已经开发完毕，接下来的升值空间有限，而松北区是市政府重点打造的未来之城，潜力无限；松北市政府为什么邀请毅腾来承建政府大楼？原因就在于毅腾是一家追求高品质和有丰富开发经验的开发商，值得政府更值得百姓信赖的效劳于群众的良心开发企业，为松北的开展助力；钻石湾工程提供的是“全步行、一站式、高端居住样板你购置毅腾钻石湾的话配套根本不用担忧；再说了松北经过了近十年的开展，很多园区已经入住，各种配套也都逐步完善了，日常生活所需的东西一应俱全，松北现在的住户怎么生存呀？微笑反问3. 国家调控持续加压，市民观望情绪浓厚。同行们都说今年下半年房价有可能再次上涨，挺多朋友都趁现在还没调价赶紧买房。市民观望的情绪主要来自于担忧房价下跌，自己购置的话吃亏：政策的调控是希望房价回归理性而不是打压；目前中国的城市化进程与房价下跌是相悖的；国人的传统观念：结婚、有房才有家等；与房地产相关的行业有100多家，房地产的兴衰荣辱关系各行各业的开展；房地产是地方财政的主要来源；房价高在贵在地价高；建材价格推动房价；CPI不断飙升；退一万步讲，假设房价普遍下跌到一五%或者以下，由于房价下跌引发的贷款客户不还款的坏账、呆账无法估量，直接受损的是银行，银行背后是中国政府，政府是不会自己搬石头砸自己的脚的。20一五-2021年政府更多做的是扶持地产，利好政策频出，解除限购限贷，连续降息降准，紧跟着降低首付，降低契税营业税标准等一系列支持房地产的政策。您所说的打压是指一二线城市的的现状，其实那也不是打压，实际是防止北上广深的房价过快上涨。而作为二三线城市的哈尔滨现在低首付低利息低门槛，此时入手不失为良机啊！4. 贷款政策时有变化，影响市民购房信心。贷款政策常有变化是很正常的，一般来说年初的时候由于银根比拟松，贷款政策是比拟宽松的，越接近年底银根越紧，贷款政策会越紧张。从14年底到今年3月份已经连续屡次降息，不是五次就是六次了，现在办贷款30年比基准时要廉价不少呢，要是有公积金省的更多。5. 公交线路较少，出行不方便。随着松北区域的开展，交通路网将逐步完善。现有一三、122、123、126、216等公交线路可以直接到达本工程；随着公路大桥的拓宽、阳明滩大桥、松浦大桥的投入使用，方便你驱车到达市区的各个角落。 6. 园区内无小学、幼儿园等教育配套，孩子上学不方便。工程周边目前有师范附小、哈九中，我们工程就在该学区内，附近还有前进小学、九十五中，另外据说政府在科技创新城旁边要引入继红小学、花园小学和六九联中或者同档次的中小学，在不久的将来将建成20所中小学，充分满足孩子的教育需要。7. 周边无银行，不方便办理金融业务。目前工程附近已经有很多银行，像建行、龙江银行、哈尔滨银行、浦发银农业银行等，并且有很多大型银行将搬迁到松北办公，一期地中海旁边就是浦发银行，对面有农行、哈行；随着松北的开展，工程周边将会有更多的银行进驻，更加方便您的生活。8. 周边竞品较多，销售压力较大。周边竞品多说明本案的位置社区气氛比拟浓厚，将来容易形成好的生活区；另一方面说明很多开发商都看好本区域，纷纷来这里投资开发，本区域未来的升值潜力无限；钻石湾和周边竞品最大的不同是区域内江湾片区唯一的低密宜居社区，能够带给客户全新的居住理念和居住体验；9. 交房晚，入住周期较长。.交房的定义不同。 哈尔滨的交付是只要房子盖好了就可以交房，绿化、景观、水、电、网络、有线电视等尚未完善，这样的话即使房子装修好了，由于水、电、网络等没有开通还是不具备入住条件；加上旁边还有房子、景观、绿化在施工，你住进去天天还要受噪音的干扰不能保证很好的休息和睡眠；另外，施工过程中各种重型机械的运作会有平安隐患，即使能够入住，住在这样的小区中也不平安。毅腾的交付充分考虑到业主的平安性和私密性，交房的同时园区绿化、景观全部呈现，水、电、网络、有线电视、天然气等全部开通，不会出现您入住以后尚有工人施工可能出现的噪音和平安隐患；也不会出现装修入住以后水、电、网络、有线电视、天然气等尚未开通不能使用的情况。.交房的标准不同。对于我们不擅长的领域，建议购置口碑好的开发商的房子，品质有保证，政府办公楼都找毅腾建设，如果质量有问题政府也是不同意的，加上毅腾时刻记得身上背负着社会责任，对品质会有更高的追求。相信精工出细活，毅腾的产品，应该能够让大家放心。.施工时间比拟短。您也知道的，哈尔滨的冬季比拟长，真正的施工时间很短，是南方城市的一半， 在上海一般房屋预售后10一八个月交付使用，我们9月份左右预售，2021年10月交付使用，时间其实是差不多的。.交房前的内部提前验房。 毅腾对品质的追求几乎到了苛刻的地步，除了保证各个施工环节的品质外，所有房屋在提交房地产相关机构验房前，内部会先检验一遍；合格后，再交给第三方再检验一遍以保证房屋的平安性和质量，在这个过程中有一点点问题就会被否决、整改。10. 区域居住人数较少，生活气息不够浓厚。首先：目前，松北区做为哈尔滨市政府重点打造的新区，很多工程都处于开工阶段，入住人口比拟少，生活气息不够浓厚，但是随着松北区各项设施的完善，很多商家、业主的入驻，生活气氛会越来越浓厚的；其次：我们的小区是2021年交房，到时候松北的开展肯定已经上了一个台阶，您住进来的时候应该有比拟好的居住气氛了；11. 西侧临三环路，易受噪音污染。首先，钻石湾住宅在三环路东侧，距离三环路有200米以上的距离，噪音的干扰很低；另外，开发商在设计时，已经充分的考虑到了有可能的噪音污染，对窗户的材质要求很高，全部采用三玻两空断桥铝型材，隔音、隔热效果都非常好，所以不必担忧会有噪音影响您的正常休息。12. 园区内有局部廉租房，降低居住品质。首先廉租房的量比拟有限，不到5%，对工程的品质构不成影响；毅腾优秀的物业管理团队是业主居住品质感的保证。第六章 答客问一、常规性答客问一产品篇1.楼间距多少？答：楼间距：南北最小楼间距也有33米，最大楼间距到达49米；东西一五-46米从数据中您也可以看出，我们居住可以充分的享受阳光。2. 产品层高？答：国家要求的标准层高是2.8米，为入住业主的舒适性着想我们工程的层高设置高层3米，多层3.1米。3. 产品交房时间？答：工程预计的进户时间是在2021年10月。4. 地热总阀在什么位置？答： 地热总阀都设在2#车库换热站内，统一管理。5. 墙体保温形式？答：聚氨酯发泡保温技术6.门口处是否有门禁系统？答： 有。7. 绿化？答: 我们工程的绿化率75%，这是别墅社区也少见的高绿化率社区，更多的考虑业主对于家的回归的渴望，让生活处处见绿。8. 容积率？答： 工程容积率是1.4，绝对低密宜居。9.地上停车位几个？地下车位是多少？答：钻石湾地下车位应该在2908个左右，地上公共停车位350个左右，可以满足您的停车需求。10. 安防如何保证？答： 在小区安防上我们下了很多功夫，设有数字闭路电视监控系统、五方对讲、电梯联动技术、停车场管理系统、一卡通门禁系统和安保消防控制中心，从多角度保障您和家人的平安。11. 楼宇坐落位置是否有朝向差？角度有多少？答：坐北朝南，南偏东一五。早上很早就可以接受阳光的照耀，下午又不用担忧西晒问题；风水上说，紫气东来，房子偏东一点也会很吉利。12. 地下车库有排风口吗？是在哪里？答： 工程地下车库有排风口，设置在景观绿化中。一三. 换热站、生活水箱间在什么位置？答：换热站、生活水箱间独立设在2#地下车库内，不会影响您的日常生活。14. 小区内人行入口和车行入口分别在什么位置？答：车行5个银水湾路1#与2#之间、银水湾路6#与7#之间、拉萨路9#与一五#之间、三环路14#与29#之间地下车库入口、公寓楼49#与30#之间；人行4个银水湾路4#与5#之间为主入口，三环路14#与29#之间为次入口，南侧规划路51#下为次入口，拉萨路9#与一五#之间为次入口。一五. 地上的变电箱在什么位置？答： 地上无变电箱，变电设备均独立设在地下车库内，对您的生活不会有影响。16. 承建单位是哪个单位？答：我们的建筑单位是哈尔滨毅腾建筑。17. 入户大堂有多高？答： 我们入户大堂是3.1-4.5米挑高。其中高层3.9米，局部3.1米，多层4.5米。一八. 顶层是否有消防水箱？如有？在什么位置？对居民居住是否有影响？答：水箱设在14#楼楼顶。19. 一楼是否有花园，有的话面积是多大？答：有，大概是在楼体本身向前延伸4米左右，且有地下室，带上下水，有窗户，窗户宽度同楼上。20. 中心绿化有无水景？答：有水景，俗话说水能生金，是聚财的，但是考虑到物业维护本钱的问题，我们不会大面积使用水景，而是让水景成为我们的小惊喜。21. 小区的外围是如何设计的？是用铁栅栏还是砖砌起来的？答： 我们小区外围采用理石+铁艺栅栏作围墙，非常美观。22. 车位配比？答： 1：1.3723.阳台是否是暖阳台？答： 南向连接客厅的是暖阳台，其他均为冷阳台，方便您的使用。24. 顶楼业主可否自己使用上面的露台？答：不可以，我们采用统一管理。25. 是否采用同层排水技术？答： 工程采用常规排水系统。26. 监理公司是哪里的？答: 黑龙江省龙泉监理27. 购置房屋后至交房后续费用？答：详见第七章28. 车位尺寸？长和宽是多少？答:采用标准的尺寸，一般是5.5米x 2.5米，不排除特殊位置会有一定偏差。29. 车位层高是多少？答：地下车库层高为4.5米，净高2.5米。30. 车位内是否有上下水？答:车位内没有上下水，但小区内有固定的洗车池。 31. 车位内是否有采暖？采暖方式？答:地下车位内设有供暖，采暖方式为暖气片供暖。32. 车库是地下几层的？答： 地下车位为一层设计，这样的设计有很大的好处，使用方便，对车身的高度也没有限制。33. 车位有无产权？答： 待定34. 车位可以销售的还是出租的？答：车位我们会优先考虑出售，有车位剩余的情况下才有出租。35.工程所在地？答：工程位于哈尔滨市政府重点打造的松北区，哈尔滨市政府右侧，松北区世纪大道上，北至银水湾路，东到拉萨路，西至三环路。36.有户型图么？答：暂时还没有户型图，草图和户型图区别不大，我先给您介绍一下。37.售楼处在什么地方？什么时候开放？答：在松北工程所在地会有售楼处，预计在八月份开放，另外您有什么问题可以来一期地中海售楼处咨询，有事情您也可以致电045188887770/88870660。38.是否有入户大堂？答：有入户大堂。采用3-4.5米挑高，多层是4.5米挑高，这种品质一般只有万元以上的工程才会这样做，但是毅腾对品质的追求不会因为工程单价的廉价而降低。40.住宅面积是多少？答：建筑面积46192，一室、两室、三室及四室的产品，区间完整，选择空间大，可以满足您不同的需求。41. 商铺面积多大？答：预计是在一五0300左右，等具体面积区间等确定了我会 通知您。42. 商铺根底信息？能买到么？答：沿街共有2层商业，1层层高4.5米，2层层高3.9米，三环路一侧商服层高均为3.9米。根据我们之前一期的经验来看，商业是要“抢的，目前在我们还没有什么媒体动作的情况下来电咨询商业的客户已经有xx多组了，这还不包含政府找到我们老总确定要的呢，建议您去找找关系比拟有把握。二规划篇1. 占地有多大？答： 本案总占地面积21万平米。2. 总建筑面积是多少？ 答： 本案总建筑面积29万平米。3. 是什么样的供暖方式？答：地热。地热就是低温辐射供暖，俗称地暖。是一种节能并对房间热微气候进行相应调节的供暖系统，采用PERT等管材材料直接铺设在地面并封装起来地热比传统取暖方式更有优越性：第一，它是最舒适的采暖方式。由于它是采用室温由下而上随着高度的增加温度逐步下降的方式， 室内地表温度均匀，空气质量好。而这种温度曲线正好符合人的生理需求，给人以脚暖头凉的舒适感受，同时，地板采暖可促进居住者足部血液循环，从而改善全身血液循环，促进新陈代谢，并在一定程度上提高免疫能力。此外，“足热头寒的环境可以防止犯困，有利于增强记忆力、提高学习和工作效率。 以往的对流管道式采暖方式，在房间的顶部大约有30，而人体所处的位置尤其是脚部仅有一五甚至更低，坐时间久了就会脚冷腿凉，非常不利于人体健康。第二，环保、卫生，健康保健。地板辐射采暖的供暖原理为辐射导热，与空调、暖气等通过强制对流循环热风供暖相比，空气中灰尘流动要小的多，减少了空气中有害病菌的蔓延，室内环境更加卫生清洁，有利于支气管炎、呼吸道感染和过敏性症候群的健康；空气对流减弱，水分散失较少，克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、口干舌燥等不适，防止了女性皮肤因失水而过分枯燥。第三、美观，平安。首先室外不在需要整体管网，不在像以前尤如蜘蛛网，到处都是管道。而室内由于管道全埋在地上，根本看不到管道。以往的暖气管道不但容易因温度高容易伤人，更影响整体装修风格。其次是因为室内看不见明管，便于布置家具。最后家里不在需要打洞，不会在出现以往的楼上漏水楼下遭殃的局面。更不会出现楼上楼下一敲击暖气管道，楼上楼下全听到的问题。第四、对设备有利。由于不存在渗漏隐患，且不易结垢、锈蚀，循环回水相对又很干净，所以正常情况下维护量很小，对于延长设备的寿命很有好处。第五、安静，能隔音。目前我国楼板一般选用预制板或现浇板，其隔音效果极差，楼上人走动，就影响楼下，采用地板采暖增加了保温层，具有非常好的隔音效果，可降低噪音污染；地板采暖过程寂静无声，室内环境清静，没有空调噪音，这有助于孩子把注意力集中在学习上，从而有利于提高学习效率。缺点： 由于温差的原因易使地板发生变形-地面装饰层最好是地砖、塑胶地板或复合地板包括实木复合地板，因为实木地板，由于材质及工艺原因，比拟容易受温度影响发生变形，所以最好不用。 后续维修很麻烦-a:我们采用的是宏达的PERT管材，是目前市面上比拟好的通用材料，塑料管埋入地板以下的模块或混凝土层中，如无人为破坏，使用寿命在50年以上，不腐蚀、不结垢，大大减少了暖气片跑、冒、滴、漏水和维修给住户带来的烦恼，相对于传统取暖方式更便利我们的装修一般10年20年都会更新的 b: 只要装修时候注意，不要乱砸、乱钉、乱钻就不会有什么问题的。 采用地热供暖，地面一般要抬高10cm左右含地面层。如果家里的房子层高不是很高，那么装了地热后，感觉就更压抑了-我们就是考虑到了这种情况，层高设计是3.0米，高于正常2.8米的层高标准，居住更具舒适性。4. 采暖费怎么收取？答：哈尔滨从2006年开始供暖期开始区分住宅和非住宅收费，其中住宅目前收费标准为使用面积 X 38.32元/平米，具体以交房时国家规定为准； 5. 交房后的根底配套设施是否马上就能够开通水电、燃气、供 暖、 、电视、网络等？各种配套设施收费标准？答：园区的各种根底配套设施在交房时按照国家规定均是符合开通要求的，业主申请开通即可使用。6. 供水是否是磨盘山水？是否有直饮水？答：不是磨盘山水，本案的自来水供给公司是哈尔滨市松北供水，供水的水质，符合国家?生活饮用水卫生标准?，水质综合合格率到达98%以上；水压，供水主干管供水效劳压力到达0.14兆帕以上，水压合格率到达97%以上。没有直饮水，直饮水的本钱比拟高，一般要求社区入住率到达70%才能够开通，整个哈市目前没有使用直饮水的小区。7. 消防通道的具体位置？答：各栋楼的楼梯为消防疏散通道。小区内的铺装道路紧急时作为消防、救护环路使用，平时为步行道。8. 是否有双回路供电系统和中水处理系统？答： 供电系统按政府规定配置，没有中水处理系统。9. 小区里有非机动车停车位吗？如果有具体位置在哪？答： 园区内无专用非机动车停车场。10. 小区有什么安防系统？答： 小区出入口、大堂入口设可视门禁对讲系统，地下车库设门禁系统。小区全封闭，设可视对讲系统，彩色可视对讲系统；小区围墙、主要出入口、首层电梯厅及地下车库停车场设闭路电视监控系统；小区机动车出入口设停车场管理系统；周界围墙设红外报警系统；24小时保安巡更系统。电梯内设监控摄像机和五方对讲系统，连至中控室，一层大堂门口设置摄像机。11. 12. 入住后是否可以做办公用呢？答： 本案为纯住宅工程，不属于写字间，不可以用来做办公使用。一三.规划小区内是否设有幼儿园？答：本案园区规划无配套幼儿园，但园区附近有幼儿园?华童天使幼儿园?、?第一宝贝幼儿园?，我们一期地中海也有幼儿园规划。14. 闭路电视监控系统内监控到的内容是流动的，还是可以录像存盘的？答：园区闭路电视监控系统有录像存盘，考虑到业主的居住及使用平安，特别在电梯轿厢设置了监控摄像头和五方通话系统轿厢,机房,轿顶,底坑和安保中心。一五. 怎么停车？在地上还是地下？管理方式如何？答：园区内配有地下停车位16. 是否人车分流？答：采用人车分流式管理，确保业主平安，方便业主出行，17. 是否有化粪池？如果有在什么位置？答：园区内配没有化粪池。一八. 周边道路都是多宽的？是几车道？几类马路？答：世茂大道双向8车道属于一类马路，拉萨路双向4车道属于二类马路。三环路为双向8车道。19. 住宅是南向入户还是北向入户？答：南向入户。靠近三环路高层北向入户20. 是否有管道层？答：工程有管道层，设置在三环路银水湾负一层的下层。21. 外立面是什么样的？答：液态理石漆。22. 楼体总高多少？是毛坯还是精装？答：多层是5/6层，小高层11/17层，高层27层。本案销售的住宅以毛坯房为主。23. 消防通道在什么位置？答：有 在银水湾路一侧有两个消防车道入口。24. 是否有消防连廊？如有在几层？答：没有，那个对北向视线有遮挡，我们采用剪刀梯的设计。25.供暖公司是那家？答：园区供暖是由哈尔滨捷能集中供热提供，供热非常好。26.住宅物业费多少钱？商业局部物业多少钱？答：住宅每平1.5元 ， 商业每平2.2元。参考一期收费标准27.园区使用的网络是哪一种？答：可以多种选择。28.入住后是否有煤气？答：交付的时候煤气管道已经开通，业主自行申请开通后即可使用。29.小区共规划多少栋楼？答：53栋。自东向西分别为1#-8#，第二排依旧自动向西分别为9#-14#。电梯洋房社区，南北通透，户型规整。30.工程什么时候开工？答：现在已经全面开工了。三环境篇1小区树木是否是一年四季长青？答： 为了让业主表达四季的更替，小区内有松柏四季长青的树木，也有随季节变化的季节性树种，让园区四季常青。2. 树有什么种类？答：工程园区内会有银杏、水曲柳、五角枫等多种树种。3. 景观设计公司？答：大连郑少鲁工作室。4. 周边是否会建高层建筑，影响业主的视野和采光？答： 工程周边的规划均是已确定的，住宅北侧是一期地中海阳光多层；住宅南侧是金河湾工程，距离超过一五0米，明显可以看出住宅的视野和景观不受影响。5. 小区属于什么建筑风格？答：现代建筑风格。6小区都有什么树种？答：小区有乔木、亚乔木、灌木和草坪。7：工程距市政府多远？答：大概200米左右，站在钻石湾，您可以直接看到市政府全景，茶余饭后您还可以到市政府广场散步，享受轻松惬意自在生活。8.周边有哪些自然景观？答：附近的自然景观是很丰富的，知名的有太阳岛风景区、东北虎林园、冬天还有冰雪大世界，都离我们的工程不远，四季有景。市政府现