xx保障性住房（经济适用房）建设工程可行性报告

XX保障性住房建设工程项目可行性研究报告二一一年七月 XX保障性住房建设工程项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.项目背景11.1项目名称11.2承办单位概况11.3可行性研究报告编制依据21.4项目提出的理由和过程22.项目概况42.1拟建地点42.2建设规模与目标42.3主要建设条件52.4项目资金筹措72.5主要技术经济指标83.建议9第二章 项目实施的必要性10第三章 项目选址及建设规模131.项目选址132.建设规模及标准13第四章 项目设计方案151.建筑设计方案151.1概况151.2设计理念151.3设计依据161.4规划及市政要求171.5总体规划布局172.结构设计方案202.1设计依据202.2工程概况202.3上部结构设计212.4基础设计222.5材料223.给排水设计方案223.1设计依据223.2设计范围233.3室内、外给水设计233.4给水节能设计243.5室内、外排水设计253.6卫生洁具及管材选用254.电气设计方案264.1设计依据264.2设计范围及内容264.3负荷等级与供电电源274.4低压配电284.5照明系统284.6防雷接地系统284.7电气消防295.弱电设计方案305.1设计依据305.2设计范围315.3安全防护子系统315.4信息管理子系统315.5信息网络子系统326.暖通设计方案336.1设计依据336.2通风设计336.3防排烟设计346.4风管设计346.5风口设计347.消防设计专篇357.1建筑设计消防357.2给排水消防367.3电气消防378.无障碍设计专篇398.1设计依据398.2技术措施399.卫生防疫专篇39第五章 节能专篇411.编制目的和依据411.1编制目的411.2编制依据412.项目所在地能源供应条件423.节能措施423.1建筑节能423.2机电设备节能433.3电气节能443.4加强能源管理提高能源利用率454.节水46第六章 项目环境影响评价471.环境保护标准472.场址周边环境对项目的影响473.项目建成后对周围环境的要求474.环境设计484.1项目环境设计指导思想484.2内部环境设计485.施工期间环境保护措施485.1噪音污染防治措施485.2扬尘防治措施495.3废水、废气、固体废弃物防治措施496.运营期内环境保护措施496.1建筑设计496.2废水的防治措施506.3固体废弃物的防治措施506.4 噪音处理50第七章 项目实施进度计划511.总体进度计划512.详细进度计划51第八章 招标方案原则、依据、条件531.招投标方案的原则532.招投标方案的依据543.招投标的实施544.项目招标范围、组织形式、方式54第九章 投资估算与资金筹措561.投资估算561.1估算依据561.2编制说明561.3投资估算562.项目资金筹措与使用计划582.1项目资金筹措582.2资金使用计划58第十章 项目社会效益评价59第十一章 研究结论与建议60 - III - Xx保障性住房建设工程项目可行性研究报告第一章 总 论1.项目背景1.1项目名称XX保障性住房建设工程项目1.2承办单位概况1.3可行性研究报告编制依据（1）经济适用住房管理办法（建住房【2007】258号）（2）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）（3）XX市2011-2015保障性住房发展规划（4）中华人民共和国城市规划法（5）中华人民共和国城市房地产管理法（6）中华人民共和国环境影响评价法（7）中华人民共和国建筑法（8）中华人民共和国招标投标法（9）中华人民共和国土地管理法（10）建设项目经济评价方法与参数（11）项目建议书及其批复1.4项目提出的理由和过程随着XX市经济社会的快速发展，XX城乡居民的住房条件全面提高，相比之下，城镇低收入人群住房严重不足的问题也更凸显出来。住房问题是重要的民生问题。党和政府高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为了深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城镇低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，先后出台了一系列措施。2004年5月13日建设部等部委联合制定的经济适用住房管理办法第八条指出：“市、县人民政府计划主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。”2005年4月30日，建设部等七部委又联合下发关于做好稳定住房价格工作的意见，强调要“改善住房供应结构，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，要“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”。2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号提出要“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”2008年12月20日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号再次指出：各地要从实际情况出发，加强经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。要多渠道筹集建设资金，开展住房公积金用于经济适用房建设的试点。浙江省和XX市也相继制定了经济适用住房管理办法，为解决城镇低收入人群住房严重不足的问题提供了政策依据。由此可见，XX保障性住房建设工程项目是XX市在经济社会快速发展的前提下解决城镇中等偏下收入人群住房困难问题，使城镇中等偏下收入人群安居乐业，从而促进XX市和谐社会主义建设的必然要求。2.项目概况2.1拟建地点2.2建设规模与目标XX保障性住房建设工程项目规划用（征）地面积A，建设用地面积a0，总建筑面积A1平方米。可容纳总户数1067户。 项目分为公租房和经济适用房两部分：北面为公租房地块，南面为经济适用房地块。公租房地块用（征）地面积B，建设用地面积B1。用于建造公共租赁住房、人才公寓和廉租住房，包括2幢21层、1幢11层和一幢26层的建筑，共计地上建筑面积B2，地下建筑面积B3；经济适用房地块用（征）地面积C，建设用地面积C1。用于建造经济适用住房，共计地上建筑面积C2（设置75经济适用房348户），地下建筑面积C3。项目共设置物业经营及管理用房面积1268.4。2.3主要建设条件2.3.1自然条件XX保障性住房建设工程规划地块位于环城东路与南三路交叉路口东南侧，规划用（征）地面积A，建设用地面积a，用地性质为住宅建设用地，符合XX市域总体规划要求。该地块的现状是空地，远离污染及易燃、易爆场所，排水通畅，通风情况良好，选址自然条件十分理想。项目选址土地权属明确，符合城市规划及XX市2011-2015保障性住房发展规划要求，且选址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的。2.3.2社会条件（1）政府重视本项目是为了促进和谐社会建设，逐步解决低收入家庭的住房困难，XX市委、市政府对本项目的建设给予了高度重视，并为此作了大量充分准备工作，在城市规划方面，给予积极的支持和配合，为本项目的顺利实施创造了良好的外部环境条件。（2）社会经济发展（3）基础设施建设2.4项目资金筹措该项目总投资估算为40003万元，所需资金由XX市财政全额拨款。根据项目的进度计划，确定项目的资金使用计划：全部资金分年度投入使用。2.5主要技术经济指标项目主要经济技术指标表1用（征）地面积 A其中公租房用（征）地面积B经济适用房用（征）地面积C1总建设用地面积a m2其中公租房建设用地面积B1 m2经济适用房建设用地面积C1m22总建筑面积(不含地下面积）75915.0m2其中住宅面积74647.1 m2其中公租房B2 m2经济适用房C2m2物业经营及物业管理用房1268.4 m23总户数1067户一1.公租房：490户其中其中40M242户55M2328户75M2120户2.廉租房： 55M226户3.人才公寓：203户其中40M242户55M278户75M265户100M29户130M29户二经济适用房：75 M2348户4地下建筑面积:22614.0 m2其中公租房地下建筑面积:B3 m2经济适用房地下建筑面积:9692.8 m25容积率2.70(不含地下面积）其中公租房地块容积率:3.10经济适用房地块容积率:2.226建筑密度18.3%其中公租房地块建筑密度:18.7%经济适用房地块建筑密度:17.8%7绿地率30%3.建议（1）尽快落实资金，制订资金使用计划。（2）尽快开展项目前期工作，保证项目按计划完成。（3）严格按照国家基本建设程序和相关的法律法规进行建设。第 59 页第二章 项目实施的必要性经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质和政策性商品住房。经济适用住房，单位面积也就是6090。在小户型的基础上免税，加上建筑成本及基本费用而产出的经济适用房，按“人数”卖或租给低收入者以安居，这才确保百姓买得起或租得起。近年来，随着XX市经济社会的快速发展，XX城乡居民的住房条件全面提高，相比之下，城镇中等收入以下人群住房困难的问题也更凸显出来。在市委、市政府的正确领导和全面协调下，XX市房地产管理处努力促成XX保障性住房建设工程项目的实施。该项目建设的必要性主要体现在以下几个方面。第一，项目的建设是解决XX市城镇中等收入以下人群住房困难问题、提高生活质量的需要。改革开放以来，随着经济的发展，XX人民的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了居民经济收入差距日益扩大的趋势。在目前的房地产市场形势下，中等收入以下家庭根本无力解决安居问题，经济适用房建设已经迫在眉睫。因此，本项目的建设旨在解决XX市城镇中等收入以下人群住房严重不足问题，提高他们生活质量的需要。第二，项目的建设是构建和谐社会、促进XX市和谐社会主义建设的需要。 实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。2006年10月11日党的第十六届中央委员会第六次全体会议审议通过了中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定。 会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。住房是人类最基本的生存条件之一，只有安居才能乐业，我国目前许多社会矛盾中就有城镇居民最低住房需求不能满足所导致的社会不和谐。XX市实施经济适用房建设，可以改善居民居住环境和生活条件，顺应民意，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个良策。对构建和谐社会，确保XX社会经济可持续发展具有重要意义。因此，本项目的建设是构建和谐社会、促进XX市和谐社会主义建设的需要。第三，项目的建设是保证我国整体住房体系正常运行的需要经济适用房制度表现为以保开发商“微利”原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其“经济性”和“适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。因此，本项目的建设是十分必要的。第三章 项目选址及建设规模1.项目选址XX保障性住房建设工程规划地块位于环城东路与南三路交叉路口东南侧。规划用（征）地面积A，建设用地面积a，用地性质为住宅建设用地，符合XX市域总体规划（2006-2020）的要求。该地块的现状是空地，远离污染及易燃、易爆场所，排水通畅，通风情况良好，选址自然条件十分理想。项目选址土地权属明确，符合城市规划及XX市2011-2015保障性住房发展规划要求，且选址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的。2.建设规模及标准XX保障性住房建设工程项目规划用（征）地面积A，建设用地面积a0，总建筑面积A1平方米。可容纳总户数1067户。 项目分为公租房和经济适用房两部分：北面为公租房地块，南面为经济适用房地块。公租房地块用（征）地面积B，建设用地面积B1。用于建造公共租赁住房、人才公寓和廉租住房，包括2幢21层、1幢11层和一幢26层的建筑，共计地上建筑面积B2经济适用房地块用（征）地面积C，建设用地面积C1。用于建造经济适用住房，包括3幢11层、一幢18层的建筑，共计地上建筑面积C2（设置75经济适用房348户），地下建筑面积C3。项目共设置物业经营及管理用房面积1268.4。第四章 项目设计方案1.建筑设计方案1.1概况XX市XX保障性住房小区坐落于繁华的泸、杭、甬经济带上的重地XX市。规划地块成矩形位于环城东路与南三路交叉口东南侧，XX人文资源积淀厚，同时经济基础较为坚实，正日益成为国内外客商的投资热点和绍兴经济发展的重要增长区。规划地块区位条件甚为优越，自然资源得天独厚，山水资源尤为丰富，田园风光秀丽，河道密布，湖泊资源众多，坐拥得天独厚的地理位置与优美的环境，可享“水乡泽国”的美名。1.2设计理念1、设计强调即适应时代的发展又符合现代生活的需要；既保留居住的私密性又充分考虑邻里关系；既展现建筑独特的个性又于城市大环境相互融合。2、小区强调“将现代融于自然，将自然引入生活”的设计原则，充分利用地域生态、城市交通、社会关系等因素，以科学、人性的尺度，合理的安排各居住功能，精心打造建筑形式，人性化的营造个类公共空间，实现社区的认同感，为居住营造一个既符合整个城市的气质，又具有鲜明时代的现代小区。3、本小区设计坚持生态持续性发展、整体与多样、功能与人文相结合的整体规划设计理念。通过适度的开放及围合，营造了一个人性化的流动小区。形成从外部的自然景观和小区公共绿地（公共空间），再到小区内的宅间绿化（半私密空间），最后到各住户建筑内部（私密空间）的一种人文居住环境。小区建筑气质体现现代建筑设计的思想精髓。建筑造型大气而精致，线条挺拔，色调和谐宜人。同时精心的将建筑内外空间和居住功能进行合理的安排和布置（尽最大可能引入周边自然生态环境），使居住者能获得舒适的居住空间和良好的居住环境。1.3设计依据 1、XX市规划局提供的设计条件及XX市规划管理技术规定 2、建设单位提供的用地红线，地块地形图及甲方提供的设计任务书3、国家现行有关设计标准、规范（1）民用建筑设计通则 GB50352-2005（2）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（3）建筑设计防火规范 (GB50016-2006)（4）高层民用建筑设计防火规范(2005年版) GB50045-95（5）汽车库建筑设计规范 JGJ100-98（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97（7）住宅建筑规范 GB5036820051.4规划及市政要求 用地退让：东侧退用地红线7M,西侧退用地红线8M，非道路侧应做好相应的退让一保证建筑间日照和消防等要求。土地使用性质：居住规划控制整体指标a.总建设用地面积：28116.68m2其中：A地块(公租房、廉租房)：B1 m2B地块(经济适用房)：C1 m2b.总地块容积率： 2.0-2.7其中：A地块(公租房、廉租房)：2.9-3.1B地块(经济适用房)：2.1-2.3c.建筑密度： 15.0-20.0%以上（详见附图XX规划设计院提供的蓝图）1.5总体规划布局本方案在充分理解与领悟城市与周边环境的前提下，这样概括了我们设计的指导思想简洁现代的建筑造型和花园式的环境规划是其风格，理性的总控和合理有效的配套是其审慎的原理，注重细节、注重质量和户型的精致化是其设计专业化的标志。1.5.1总平面设计本地块住宅小区北面为公租房地块，南面为经济适用房地块，进行整体规划设计。规划总体布局为围合式，小区中心为公共绿地，注重围绕绿地而建。空间形体上遵循从南面至地块北面自低到高。在南侧两边布置四幢11层的小高层，北面布置两幢21层高层，中心绿地布置两幢高层中间层围合形式，将绿化引入室内，使建筑与环境相辅相成。建筑整体布局错落有致，空间感觉丰富灵动，最大限度的扩大中心绿地空间，并充分利用了沿河丰富优美的自然水景，形成了小区自身独特优美的景观。小区主入口位于西侧的规划路上，用地北侧设置小区次入口。经济适用房车库入口设在小区主入口附近，公共租赁房车库入口设在中心绿地，尽量做到人车分流；再经过步行道通入组团花园直至自家门口。这样为住户既提供简洁的通行模式，又提供了一个闲庭漫步的优雅环境。小区内道路以人行为主，小区内设满足消防要求的车道，宽6米，入户道路宽2.5米，满足消防及使用功能的需要。小区公建设施完备，包括物业管理、商业、健身设施。1.5.2建筑设计设计力求将一种适合现代人生活的理念融入建筑，创造出既与城市与环境融合又突出其不凡个性的建筑，使其内在品质得到提升，让社区内的居住者感受到怡然自得的归属感，满足了人们讲究居住品味的时代需求。a、平面设计 在建筑使用功能设计上，我们经过了多层次的考虑。住宅中间带有庭院，与自然相亲，丰富了室内的空间层次。公共租赁房以4055平方米左右的一房一厅户型和75平方米左右的二房一厅户型为主，另配部分100平方米左右的二房二厅户型和130平方米左右的三房二厅户型。平面布局合理紧凑，内部功能格局分区明确，动静分开，互不干扰，使居住者能充分享受小区景观，也为住户提供了多重选择，以满足不同层次人群的需要。经济适用房以75平方米左右的二房一厅为主，各种功能及空间反复推敲，打到精致而不落俗套。所有的户型均有大面积开窗，充分利用了小区景观，使住户足不出户便能享受窗外美景。住宅内部功能格局分区明确，互不干扰，每一寸空间都得到了合理的利用。b、造型设计在建筑造型上，我们采用现代建筑的语汇，以点、线、面的现代元素组成建筑的基本形体，无不在诉说着人们对现代及未来生活的渴望与追求。在建筑立面上，我们采用了大面积的暖色真石漆，形成独特的风格，加以阳台竖线条的处理，为建筑增添了元素上的变化，同时使得建筑形体更加挺拔，在典雅的气度上增添了一些活泼的元素，凸现了属于自己的独有的气质。C、景观设计通过主入口进入小区后，一条尺度宜人的步行景观道呈现在眼前，通过景观道进入小区中心广场，透过广场是一片如平湖般广阔而生动绿化带，水岸边绿化郁郁葱葱，各类景亭，小品掩映其中，营造一种温馨、亲切如家的氛围。精心设计了活动场地及丰富的景观小品，使其成为一条景观和休闲活动的绿化带，相互渗透小区的中心绿化，将本地块住宅小区打造成为不仅有着高水平建筑更拥有高品质环境的住宅小区。2.结构设计方案2.1设计依据1、现行的国家、部和省颁布的规范和规程建筑结构荷载规范(2006版) GB50009-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑地基基础设计规范DB 33/1001-2003（浙江省标准）建筑桩基技术规范JGJ94-2008混凝土结构设计规范GB50010-2002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010多孔砖砌体结构技术规范JGJ137-2001地下室工程防水技术规范GB50108-20012、建设单位提供的相关技术文件。2.2工程概况本工程为住宅区。4#、5#、6#、8#楼为小高层，主体11层；7#楼为高层，主体18层；1#、2#、3#为高层，主体分别为21层、21层、26层。2.3上部结构设计2.3.1荷载恒载：按实计算。活载：按建筑结构荷载规范(2006年版)GB50009-2001取用，具体取值如下：住宅 2.0 kN/m2厕所 2.5 kN/m2不上人屋面 0.5 kN/m2屋顶花园 3.0 kN/m2电梯机房 8.0 kN/m2基本风压：按50年一遇的风压采用，取0.45 kN/m2，地面粗糙度B类。基本雪压：按50年一遇的雪压采用，取0.55 kN/m22.3.2结构体系根据建筑功能及使用要求，拟采用钢筋砼-剪力墙结构。本工程结构设计使用年限50年，建筑结构安全等级为二级，混凝土结构环境类别：0.000以上为一类，0.000以下为二a类。2.3.3结构布置本工程地下室上有八个板楼，需在板楼之间设后浇带等设施以减小混凝土收缩、温度应力产生的不利影响。2.4基础设计由于尚无工程地质资料，本工程基础暂定采用钻孔灌注桩，现浇钢筋混凝土承台及基础梁（地下室底板），地基基础设计等级均为乙级，建筑桩基安全等级为二级2.5材料1混凝土：主体结构：小高层住宅三层及以下采用C30，四层及以上采用C25；基础垫层采用C15素混凝土。2钢筋：采用HPB235，HRB335，HRB400级钢筋。3.砌体：外墙、楼电梯间、厕所采用MU10MP1型砖；4.砂浆：有可能被水浸泡的采用M10水泥砂浆；不会被水浸泡的采用M7.5混合砂浆。3.给排水设计方案3.1设计依据1.国家现行有关设计规范、规程：（1）室外给水设计规范（GB50013-2006）（2）室外排水设计规范（GB50014-2006）（3）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009年版）（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（5）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)（6）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)（7）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）（8）人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）(2001年版)（9）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（10）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（11）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇：给水排水2.建设单位关于本工程的设计要求和提供的有关资料；3.当地有关部门提供的本工程周围城市市政管道概况资料；4.本项目其他各工种提供的有关资料及建筑专业提供的作业条件图。3.2设计范围1.本工程红线范围内的室外、室内给水排水及消防系统设计；2.本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。3.3室内、外给水设计1.给水水源：本工程给水水源为当地市政自来水，供水压力约为0.30MPa。2.室外给水管网：从本工程主、次入口上市政自来水管网上各接入一支DN200给水管，在建筑红线内形成环状给水管网，供本工程生活和消防用水。3.室内给水系统：本工程地下室，高层住宅1F4F由市政自来水直供；5F及以上由地下泵房智能无负压增压水箱供水设备供水。生活用水不设屋顶水箱，保证水质不受污染。4.用水量：根据建筑设计，本工程设有高层住宅，地下车库、储藏室等功能建筑，经估算本工程最高日用水量为1100m3。3.4给水节能设计1.选用节水型卫生洁具及配件2.坐便器采用容积小于6L的冲洗水箱。3.公共卫生间洗手盆采用感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀，蹲式大便器采用延时自闭式冲洗阀。4.给水引入总管上设总表计量。5.住宅、商铺实行一户一表。6.绿化用水单独设置计量表。7.绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒。8.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。9.给水系统采用竖向分区方式：低区利用市政给水管网压力直接供水，高区采用变频调速加压供水设备供水。3.5室内、外排水设计1. 本工程采用污、废、雨水分流制。2. 本工程室内污水经化粪池排入室外检查井与废水合流排入市政污水管网，进城市污水处理厂。最高日污废水排水量约990m3。汽车库、水泵房等处废水设明沟及集水坑分别用潜污泵提升至室外检查井，然后排入市政污水管网。3. 本工程雨水收集后排入市政雨水管网。 雨水量：雨水流量设计采用XX市暴雨强度公式3.6卫生洁具及管材选用1.卫生洁具品牌、型号待定。2.生活给水管：室内给水管，管径DN32mm，采用PP-R管，热熔连接；管径DN32mm，采用内壁涂塑镀锌钢管，丝扣连接；室外给水管，管径DN100mm，采用球墨给水铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。管道、管材及阀门的工作压力为1.0MPa。3.排水管：室内排水管，采用UPVC塑料隔音排水管，承插粘接。屋面雨水收集及空调凝结水管采用防紫外线UPVC雨水管；室外污水和雨水管均采用增强聚丙烯FRPP加筋管，胶圈连接。4.消火栓系统给水管：管径DN100mm，采用热镀锌钢管，丝扣连接；管径DN100mm，采用热镀锌无缝钢管，沟槽式连接。5.自动喷水灭火系统给水管：管径DN16 不少于2根); 总箱处设有防雷击电磁过电压保护措施。各建筑单体的保护、防雷接地合一，采用TNCS系统，接地电阻不大于1奥姆。各入户进线总箱处做总等电位联接，住宅各卫生间作局部等电位联。各户电缆进户处PEN线重复接地。4.7电气消防1消防配电采用采用双回路供电。所有消防用电设备电源均为双电源供电，末端自动切换。双电源分别引自变电所不同变压器的两段低压母线。2、应急照明 疏散照明系统照明系统分应急照明和一般照明两个系统，在地下车库、消控中心及其它重要设备用房均装设应急照明及疏散指示，由专用事故照明配电箱供电，应急时间大于60min。；一般照明由各楼层照明配电箱直接供电。3、火灾自动报警及消防联动系统本工程地下停车库火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，本工程设置一套火灾自动报警及消防联动系统。在3#楼一层物业用房设置消防(监控)控制室，消防控制室内设置火灾自动报警及联动控制屏、火灾应急广播、消防专用电话等。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。走道、设备机房等场所选用感烟探测器；车库选用感温探测器。每个防火分区至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视。本工程的火灾应急广播与公共广播合用。火灾时，在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转到火灾应急广播状态。本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变电所、主要通风机房、消防电梯机房等设置消防电话插孔，手动报警按钮要求带消防电话插孔。 5.弱电设计方案5.1设计依据1.业主提供的规划要求；2.建筑及其它专业提供的资料和要求;3.国家有关电气设计规范；5.2设计范围主要包括安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统等。5.3安全防护子系统为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理，具体功能有：（1）住户报警系统：住户的防盗、防火、放燃气泄露以及紧急求助的监控管理；（2）门禁控制与可视对讲系统：各建筑单元的出入门的开关均实现就地控制与物业中心集中控制、集中报警；（3）巡更管理系统：采用无线巡更系统，在小区周边、主要出入口、各建筑物边设置巡更点；（4）周界放越报警系统：在小区周界设置红外探测器，用于对非法进入小区实现报警和监控；（5）闭路电视监控系统：在出入口、主要道路、小区周界、地下车库装设电视监控装置，在物业中心进行多画面监控及录像；5.4信息管理子系统为小区住户提供户内各种计量表的远程抄收、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理，具体功能有：（1）远程抄收系统：实现了水电气远程抄收和计费管理；地下车（2）库管理系统；对地下车库出入口的控制、统计停车时间和收费管理；（3）公共设施管理系统：对小区内变配电、空调、给排水、电梯等设备的运行实行远程监控；（4）紧急广播与背景广播系统：按小区功能分为物业管理用房、住宅、地下车库以及室外等部分，分别播放通知、背景音乐等并可在紧急情况下切换至应急广播；（5）小区物业管理计算机系统：对小区内物业信息以及公共信息进行管理和共享。5.5信息网络子系统为小区住户提供通讯、电视、Internet接入、社区公共服务等信息传输通道，主要包括：（1）电话网络：在小区设置通讯交接间；由市话网引入的通信电缆至交接间后分路引出。户外通信电缆采用埋地敷设或穿排管敷设。住宅每单元、物业管理用房每层设对电话分线箱，户内通信线路选用PVC-0.5/1Q专用软线穿管沿弱电井敷设或埋墙暗敷。用户终端按每套住宅设二个出线座确定。（2）电视网络：设置有线电视系统，小区范设置前端机房。有线电视信号采用光缆引自城市有线电视网。每栋楼设分配分支与放大单元。用户终端按每套住宅设二个出线座设计。有线电视网络接入网采用光纤传输到楼，户内采用同轴电缆传输，满足将来收看数据电视以及高清晰度电视（HDTV）的要求；（3）宽带网接入系统：采用ADSL或LAN接入方式，通过公用数据网接入Internet；传输方式采用光纤到楼，户内采用六类线传输，满足Internet用户10M到户的传输速率。（4）小区接入网：小区内部网络与外部公共信息网络的接口。电话网络采用大对数通信电缆接入小区电话交接间；有线电视、Internet接入采用光纤接入，满足信息高速传输的要求。（5）信息增值服务：基于原有小区网络基础还可以增加VOD视频点播、家庭信息中心、社区公共服务以及电子商务等信息增值服务。6.暖通设计方案6.1设计依据 1高层民用建筑设计防火规范（2005年版）（GB50045-95） 2建筑设计防火规范（2001年版）（GBJ16-87） 3汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97） 4建筑专业所提供的平、剖面图6.2通风设计 1对所有的地下汽车库根据卫生要求，设计机械通风系统，排风风量按6次/h设计，送风利用车道自然进风。风机布置在地下车库的排风机房内。汽车尾气经排风竖井屋顶高空排放。2.对泵房设机械排风按6次/h换气次数设计，各设一套送、排风系统；变配电室排风按8-10次/h换气次数设计，各设一套送、排风系统。3.对地下自行车库设置机械排风系统，排风量按全室3次/h设计。补风采用车道自然补风。6.3防排烟设计1.根据高层民用建筑设计防火规范对需进行防排烟的部位进行防排烟设计，本工程对每个不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室、合用前室设计加压送风系统，加压风机均布置在一层吊顶内或屋顶。2.本工程对地下汽车库设计机械排烟系统，排烟系统与排风合用一系统，将排风机选为排烟风机，并在排烟机前设置280关闭的排烟防火阀。6.4风管设计1.风管材质：地下排风,送风管均选用不燃复合风管，其风管厚度根据规范执行；正压风管选用镀锌钢板，其风管厚度为1mm。2.风管内风速：混凝土竖井风速采用12m/s；不燃管复合风风速采用14m/s；镀锌钢板风管风速采用17m/s。6.5风口设计风口布置：无自然排烟条件的前室、合用前室每层设一个常闭型正压送风口，风口和风机实现连锁，一旦发生火警打开任何一个风口，风机即刻启动；无自然排烟条件的防烟楼梯间每隔一层设置自垂式百叶风口。风口速度：正压送风口V=5-6m/s;排烟口V=6-8m/s。7.消防设计专篇7.1建筑设计消防7.1.1设计依据（1）建筑设计防火规范 (GB50016-2006)（2）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95 2005年版) （3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（4）国家、省、市关于民用建筑消防的有关规定7.1.2总平面（1）小区道路在用地西侧与规划道路相连，北侧次入口与南三路相连，小区内设5-6米的车道，消防车可通过道路或硬地到达或接近所有建筑，满足了消防规范要求。（2）高层住宅严格执行高层民用建筑防火规范的要求，均直接落地或有一长边直接落地，且在此范围内有直通室外的出口。同时设置18米X18米消防登高场地，以满足消防要求。（3）高层住宅与高层住宅之间的间距大于13米。（4）建筑高层住宅耐火等级为二级，物业管理用房的耐火等级为二级，各建筑单体的防火分区及疏散等均符合规范要求。各住宅建筑上下相邻套房开口部位间设置不低于0.8米的窗槛墙；楼梯间窗口与其它住宅房间窗口的水平间距大于1米；小高层及高层住宅入户门均采用乙级防火门，消防控制室设置在3#楼内一层，有直接对外的出口。7.2给排水消防7.2.1设计依据（1）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005版)（3）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）（4）自动喷水灭火设计防火规范（GB50084-2001）(2005版)（5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）7.2.2消防水源及消防用水量消防水源由城市给水管网供给，一次消防用水量432 m3，其中：室外消防用水量 20L/S 室内消防用水量 20L/S 自动喷水灭火用水量 30L/S 7.2.3室外消火栓系统室外消防用水由市政给水管供水，室外消防系统与生活管网合一，管网沿本项目四周呈环状布置，干管采用DN200，并在室外设SS100/65-1.6地上式消火栓，火灾时供消防车使用。7.2.4室内消火栓系统地下一层车库，高层住宅等处设置消火栓保护，消火栓的布置保证有两股水柱同时到达室内任何部位，水枪充实水柱不小于10米，每支水枪水量不小于5L/S，消火栓采用单栓SN65，水带L=25米，水枪=19mm。10min消防用水由设在最高楼屋顶消防水箱(18.0 m3)供给，10min后由消防水池(252m3 )，消防水泵及消防车通过室外设置的SQ100水泵接合器供给，消防管网呈环状布置。7.2.5自动喷水灭火系统a.本项目地下室设自动喷水灭火系统保护，系统按中危险级级要求设计，喷水强度8L/ m2.min，作用面积160 m2，最不利点喷头压力100Kpa。b.喷淋管呈树枝状布置，设水流指示器，及信号闸阀。喷头采用玻璃球型，动作温度68的闭式喷头。车库喷头采用直立型。c.报警阀设在设备房内，室外设SQ150水泵接合器。7.2.6灭火器配置按规范要求设置干粉灭火器，灭火器类型为MF/ABC4。7.3电气消防7.3.1消防配电采用采用双回路供电。所有消防用电设备电源均为双电源供电，末端自动切换。双电源分别引自变电所不同变压器的两段低压母线。7.3.2应急照明 疏散照明系统照明系统分应急照明和一般照明两个系统，在地下车库、消控中心及其它重要设备用房均装设应急照明及疏散指示，由专用事故照明配电箱供电，应急时间大于60min。；一般照明由各楼层照明配电箱直接供电。7.3.3火灾自动报警及消防联动系统本工程地下停车库火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，本工程设置一套火灾自动报警及消防联动系统。在3#楼一层物业用房设置消防(监控)控制室，消防控制室内设置火灾自动报警及联动控制屏、火灾应急广播、消防专用电话等。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。走道、设备机房等场所选用感烟探测器；车库选用感温探测器。每个防火分区至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视。本工程的火灾应急广播与公共广播合用。火灾时，在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转到火灾应急广播状态。本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变电所、主要通风机房、消防电梯机房等设置消防电话插孔，手动报警按钮要求带消防电话插孔。8.无障碍设计专篇8.1设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001,J114-2001）。8.2技术措施道路、广场、人行道以及花园等部位在设计上考虑了通行纵坡、缘石坡道、地面防滑等设施，宽度符合规范要求。方便轮椅者、柱拐杖者、视力障碍者通行。小区出入口设置无障碍坡道。并在城市道路与小区主要人行出入口交汇处设置音响交通信号装置。小高层住宅门厅入口处设残疾人坡道，电梯设置无障碍设施，商业部分设置无障碍设施。9.卫生防疫专篇1、本工程设完善的供排水设施，公共卫生间大便器设手动冲洗，卫生间设洗水排水地漏，采用多通道地漏保证水封隔绝臭气。卫生器具安装按国标，保证污水不会倒流，所有通气管均伸至屋顶。2、生活给水干管采用不锈钢管，保证生活用水符合国家生活饮用水水质标准要求。3、采用雨污分流的排水体制，生活污水由化粪池处理达标后再排放。4、室外设洒水龙头浇撒绿地和道路。5、设计中充分考虑到居住空间的日照时间，住宅全部南北朝向布置，以争取最大限度的南向日照。同时对周围建筑也进行了综合分析，均能满足有关规范要求。第五章 节能专篇1.编制目的和依据1.1编制目的为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法，充分有效地利用能源；提高能源利用率；保证城市建设与发展相协调；根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。1.2编制依据（1）国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定通知。（2）民用建筑节能管理规定2005年11月10日（3）国家发改委：节能中长期专项规划（4）中华人民共和国节约能源法（国家主席717号令，2007年）（5）国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知2005年6月27日（6）国务院关于加强节能工作的决定国发200628号2.项目所在地能源供应条件本项目在使用能源品种的选择时采用因地制宜，就地取能，尽量使用清洁能源和可再生能源的原则。能源使用考虑环保、高效；尽量减少能源转换，以避免能源转换带来能源消耗；同时还考虑项目周边能源供应条件。根据本项目的耗能特点，项目建设用地周边的市政基础设施完善，电信、燃气、电力、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目建设的需要。根据建筑设计，本工程设有高层住宅，地下车库、储藏室等功能建筑，经估算本工程最高日用水量为1100m3。本工程总计算容量: 2583KVA,负荷率为80.7 %。于地下室设一处变电所，室内地下变电所为4x800KVA。3.节能措施3.1建筑节能3.1.1节能设计指标冬季采取室内热环境设计指标：（1）卧室、起居室室内温度取1618。（2）换气次数1.0次/h。夏季空调室内热环境设计指标：卧室、起居室室内设计温度2628。换气次数1.0次/h。建筑通过采用加强围护结构保温隔热性能保证上述的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗节约50。3.1.2节能措施（1）建筑设计利用朝向、室外气候及地形条件，通过合理的设计，降低建筑能耗。（2）条形建筑物的体形系数小于0.35，点式建筑物体形系数小于0.4。（3）满足建筑立面造型的需要下，尽量控制窗墙面积比，外窗采用单框中空玻璃塑钢窗，16层气密性等级不低于III级，7层及7层以上外门窗、气密性等级不低于级。（4）本项目住宅外维护型式为钢筋混凝土结构采取保温措施，建议控制外墙的综合热阻大于0.62m2K/W,加强屋面的保温，屋面传热系数控制在0.6W/m2K以下。（5）利用太阳能再生资源，在屋顶放置太阳能热水器。3.2机电设备节能（1）条件许可的情况下，尽量采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术。（2）集中空调机组的风量、风压要匹配并选择运行最佳经济点运行；机组整机漏风要少、逆风管道要光滑，提高运行系统效率。空调系统风道、管道以及供热管道做好保温措施，减少热量损失。（3）设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。（4）机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设