土地一级开发成本构成

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1 .立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2 .委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3 .工程勘察、测绘、定桩费用4 .环境影响评价分析费用5 .交通影响评价分析费用6 .地震影响评价分析费用7 .地价评估费用8 .工程设计费及施工图审查费9 .招标代理费、招标服务费10 .工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费一测算标准可参考及中的有关计价标准。立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用一2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。一2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。平图控制测量及建筑用地拨地定桩：依据关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、测绘成果利用费的函（津房计2003308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。5、交通影响评价分析费用天津市城市道路管理条例规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.52元/平米不等）。6、地震影响评价分析费用2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，天津市的工程可依据天津市地震安全性评价收费标准的规定进行核算。7、地价评估费用1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”8、工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定施工图未经审查合格的，不得使用但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。9、招标代理费、招标服务费原文中明确了招标代理服务收费标准。招标代理服务收费标准中标金额（力兀）货物招标服务招标工程招标100以下1.5%1.5%1.0%100-5001.1%0.8%0.7%500-10000.8%0.45%0.55%1000-50000.5%0.25%0.35%5000-100000.25%0.1%0.2%10000-1000000.05%0.05%0.05%1000000以上0.01%0.01%0.01%10、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号，指出：建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。（征地补偿费）1、土地补偿费天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准，北淮淀乡补偿标准2万/亩宁河县征地区片综合地价表区片价（万元/亩）区片范围描述2.5芦台镇2.0潘庄镇、造甲城镇、北淮淀乡、七甲海镇、大北涧沽镇、表口乡、宇河镇、廉虔乡、丰台镇,岳龙镇、板侨镇、苗庄镇、东棘坨镇2、青苗物补偿费天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值3.地上及附着物补偿厅P名称类别补偿标准备注一围堵水泥抹灰楮墙350元/米旧料归原主清水砖墙300元/米土坯墙50元/米二畜禽舍砖混结构550元/M2旧料归原主简易结构200元/M2三迁坟棺木、拾骨、骨灰盒1500元/座包括迁葬，料费四温室钢、碎骨架、玻璃顶130元/M2旧料归原主钢、碎骨架、塑料薄膜顶50元/M2简易塑料薄膜棚30元/M2五小桥钢筋混凝土矩形板桥1000元/M2按桥向向积计算平坦后拱桥800元/M2石拱桥1400元/M2六涵洞石盖板涵跨径12米400元/米石拱涵跨径12米（含）800元/米石拱涵跨径24米1400元/米钢筋混凝土圆管涵跨径1-2米1000元/米钢筋混凝土盖板涵跨径1.5-3米（含）1000元/米钢筋混凝土盖板涵跨径3-4米1500元/米七台田石堰40元/米八水渠土筑水渠、水池按挖方面积5元/M3不包括田间毛渠水池后砌水渠、水池50元/M3含土方补偿砖砌水渠、水池60元/M3手压井10元/米1、水井补偿包括开凿工程、用料及用工等费用2、废、枯并按同类井补偿标准3050%补偿3、机井按井深分段计算补偿土井：直径1.2米90元/米九水井传井（包括乱石井）深510米直径1.5米深1020米直径2.5米2200元4200元下管井260元/米机井：深20-50米深50100米深100250米180元/米230元/米280元/米深250米以上330元/米胸径小于5厘米（幼树，松柏树小于3移栽费2元/乔木系指用材林乔木厘米）株种，沿海防护林基十胸彳全5-10厘米（松柏树36厘米）30元/株干林带、山丘地区胸彳空1020厘米（松柏树610厘米）40元/株防护林乔木补偿标胸径大于20厘米（松柏树10厘米）以上成材树45元/株准可提高4060%,特种用途林树木价格另议；树归原主十一果树苗木移栽费2元/株果树包括：苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、枣等树种，树归原主幼龄期（区分树种）30元/株初果期（区分树种）190元/株盛果期（区分树种）300元/株衰老期（区分树种）120元/株葡锢（区分生长期）20元/株十二灌木一年生以上一年生以下3元/墩4元/墩每墩出条数按1020根计算十三电力通讯线路低压线路通讯广播线路1000元/杆1000元/杆包括电线等材料损失及拆建工费十四砖窑18门轮窑7000元/门包括烟囱包括烘干室20门轮窑8000元/门22门轮窑9000元/门32门轮窑10000元/门老式土窑20000元/座4、征地税费（1）新增建设用地有偿使用费关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。宁河为十等，补偿标准为28元/平方米（2）有收益的非耕地占用费天津市土地管理条例3-6倍于近三年产值的平均值（3）菜地补偿天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值（4）新垦菜地基金国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外，用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。新菜地开发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。按城市市区和郊区非农业人口数的多少，分为三种：100万人口以上的城市，每征用1亩菜地，建设单位应交纳700010000元人民币；城市人口在50万到100万之间的，每征1亩建设单位应交纳50007000元人民币；城市人口不足50万的，每征1亩建设单位应交纳30005000元人民币。（5）防洪费防洪费是堤围防护建设费的简称，也有叫堤围费或围堤费的（因刚开始时叫防洪费，后改为堤围防护建设费，习惯上称防洪费）。是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪（堤围）建设的费用。它在企业的管理费用中列支，每半年申报征收一次。天津市防洪工程维护费征收使用办法防洪工程维护费采用防洪工程维护费附加的办法，按缴费单位和个人应纳流转税税额的1计征。（6）耕地占用税天津市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法在东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区域内占用耕地的，每平方米适用税额为40元。在武清区、宝垠区、静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的，每平方米适用税额为30元。占用基本农田、基本菜田的，在规定适用税额的基础上提高50%收。占用其他农用地的，在规定适用税额的基础上减按70%正收。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地和其他农用地的，减按每平方米2元征收。农村居民经批准在户口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的，按所在地适用税额减半征收。(7)耕地开垦费天津市耕地开垦费管理办法占用外环线以内的区耕地的，耕地开垦费每平方米20元；占用外环线以外地区耕地的，其中基本农田的耕地开垦费每平方米15元，其他耕地的耕地开垦费每平方米10元。三、拆迁安置补偿费1、拆迁补偿费(1)民宅拆迁补偿费项目数量计费标准补偿金额(万元)依据区位补偿费取值范围房屋重置成新价地上附属物补偿费搬家补助费家电改移补助费提前搬家奖支持重点工程费（2）非民宅拆迁补偿费集体企业拆迁项目数量计费标准补偿金额（万元）依据房屋重置成新价搬迁补助费停产停业补助费其他小计（万元）折合（万元/被拆迁M2）2.临时安置补偿费临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时3、拆迁公司服务费项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁服务费拆迁评估费渣土清运费20兀/被拆迁建回（三）农民失地保险费用四、公共区域市政基础设施建设费用包括：1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2. 电力工程建设费多层住宅（含底商）按设计容量50瓦/平米计算83元/平方米用户提出需多路电源供电，92元/平方米津价房地（2003）582号公建项目10KV供电工程建设费1280元/千伏安；原有增容的，增加部分收取；35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。不含施工路由及赔偿费。3. 工程范围：由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口，包括10千伏供电线路、开闭间设备（不含土建费用）的施工、安装和调试。津价房地（2005）77号3 .一户一表费一户一表（10-20A）约660元/部。4 .土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元自来水工程建设费住宅建筑面积*25元/平方米2000津价房地448号5 .水表费远程水表435元/门洞约-5.5元/平米磁卡表470元/户普通表35元/户9 市政排水工程建设费建筑面积*19元/平方米；如将排水工程交给排水四所来做，对方负责一切手续；委托养护管理每年费用为1万元。28元/平米，协商22-23元/平米，自建按预算。10 区域内永久性道路、桥梁建设费用项目单位成本基数（约）费用备注xx道路400万/公里2-3公里1200双向4车道、水泥路面xx路500万/公里1.5公里750双向4车道、沥青路面11 市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）1. 供热工程建设费（热源费）住宅92元/平方米津价房地（2004）460号公建130元/平方米；如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米财政投资的公益性建设项目100元/平方米2. 内网费出换热站1.5米到入楼口处1.5米的供热施工二次网费用为25-28元/平方米。3. 换热站（土建）视工程量而定，一般1-2元/平米4. 市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定）5. 配套公共设施建设费用（区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等）1 小配套费（住宅建设费非营业性公建配套费）70元/平方米；指住宅小区内各种配套设施（如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等）建设所需费用，按照小区建筑面积收取。市物价局、建委、财政局津价房地199796号2 公共设施维修基金首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分对别按以下比例缴存：（一）不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各接1%缴存维修基金；（二）配备电梯的商品件宅，开发建设单位按1.5%、购房人按1%缴存维修基金。开发建设单位自用、出租商品住宅的，应当在办理房屋权属证书前，按同期售房价格或指导价格为基数的2%或者2.5%计算缴存维修基金数额，由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。3 区内非经营性公建地下室及车库居委会物业管理站其他区内设施本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（五）区域内公共配套设施建设费用包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。五。、工程建设其他费用包括：1. 工程监理费2. 竣工图编制费3. 建设期区域管理费用4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用5. 项目后评价费用6. 其他1、工程监理费1996年1月16日，北京市建委发布了（京价收1996第043号），规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。2、 竣工图编制费2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的中工程设计收费标准1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。3、 建设期区域管理费用包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。5、项目后评价费用指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。6、其他指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。六、拍卖和挂牌交易中发生的费用（一）土地出让底价评估费（二）拍卖和挂牌交易服务费（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。2005年8月3日，市国土局发布了，其中第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。（八）财务费用1、贷款利息指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。（九）销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。（十）应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。十一、不可预见费1、基本预备费2、涨价预备费一级开发过程中涉及税费主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。营业税按建筑业3%计征，按全部营业额计征营业税代理业5%差额计缴，不含代付的拆迁补偿费城市维护建设税7%按已缴流转税额计缴教育费附加3%按已缴流转税额计缴地方教育费附加2%按已缴流转税额计缴企业所得税25%按应纳税所得额计缴耕地占用税建筑业上的差额纳税需符合两个条件，1、必须具备建筑资质；2、有总分包合同（协议）。如果仅是受托开发土地，应不属于差额纳税的范畴，应就取得的收入全额征税。现在有说法认为，所谓的收益由于不具备实质性的投资收益，应作为价外费用。建筑业营业税的计税依据，是指从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，包括建安企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）、临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款是建筑业主要计税依据。工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费，根据直接费数额和管理费取费标准计算的间接费，根据直接费、间接费和规定的标准计算的计划利润，根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。用公式表示为：工程价款直接费+间接费+计划利润+税金税法针对建筑业的行业特殊性，在计税依据一般规定的基础上作了一些特殊规定。建筑业务实行分包转包的，总承包人缴纳营业税时，是以全部工程收入减去付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业税，由总承包人在支付工程收入时负责扣缴，扣缴税款的依据为分包、转包人取得的工程收入。按建筑业征收营业税时，由于建筑过程不体现收入，其计税依据按两种方法确定，一是按自建单位当月或近期提供同类建筑劳务的平均价格确定；二是按计税价格组成公式核定：计税价格=工程成本*（1+成本利润率）（/1-营业税税率3%）。公式中成本利润率在湖南省确定为5%.建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业收入款项凭证的当天。需要注意的是，企业收到的预付备料款和预付工程款不是其取得的营业收入。苴 /、他 需 要 说 明 的 内 容工作内容1234561、说明土地一级开发实施方案中所用数据、标准的依据。如：有关批复、证明等材料（附件1）征地：征地面积、征地补偿标准及安置补助人员数量的依据拆迁：被拆迁土地、房屋面积及拆迁补偿标准的依据（涉及房屋拆迁的项目，拆迁方案须征询区县拆迁主管部门意见）市政：市政工作内容及工程量、工程投资估算的依据2、项目规划分期方案说明及附图（附件2）说明：土地一级开发的总体实施方案，方案中需明确开发时序、周期及分期情况等内容；同时说明各期范围、工作内容、开发成本及现金流等3、项目资金使用计划（附件3）说明：项目资金来源、比例及各期、各阶段使用计划4、项目开发进度方案（涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目，应就总体及各期分别制定项目开发进度方案）项目进度计划表序号11.122.1343.1.5屁它工作iiiae:I1-1a3上一上一二6土地入市交易H1i115、土地一级开发实施方案关于项目成本需要特殊说明内容。备注1、涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目，应就总体及各期分别填报土地一级开发实施方案审批表；2、涉及企业拆迁的项目，投资回报额及拆迁服务费应作相应调整。