学校物业节能管理方案设计

第三章 节能管理方案第一节 节能管理总体概述为发扬环保先行、 勤俭节约的作风， 我公司将对某学院的能源使用情况进行 及时、准确地统计及分析，推进节能管理工作，在满足环境舒适的前提下，达到 持续节能的目的。能源管理工作由设施保障部主管负责。一、节能管理工作内容（1）在保证物业管理服务质量的条件下，要充分运用节能、环保的新方法 和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；（2）贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法 律法规和有关要求， 构建节能、 低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。（3）协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进 行节能专业培训，加大节能力度，完成学院下达的物业公共部位年度节能指标。（4）学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对 象为楼宇所在的物业公司。 考核采用综合评分方式， 完成指标给予加分， 未完成 指标则考评扣分。（5）配合学院对楼宇实行节能环保项目改造，确保项目改造的顺利实施。（6）负责对楼内节能设施进行日常维护。二、节能管理工作要求（1）节能管理工作内容：保质保量完成节能管理各项工作内容，接受学院 考核、监督与指导；（2）能耗统计与管理：协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；（3）能耗统计与管理：适时提出有效的节能降耗管理意见，经学院认可后 实施开展；（4）节能校园创建：协助学院做好节能型校园创建工作，随手关闭辖区内 “无人空开”的水电开关。第二节 节能、降耗措施在保证物业管理服务质量的条件下， 我公司充分运用节能、 环保的新方法和 新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类能耗的措施。一、环保节能管理思路及措施A、节能管理思路1、根据学院要求和现场设施设备配置情况，提出节能目标。2、对年度能耗进行统计分析， 找出其中的问题， 挖掘节能潜力。3、制定节能方案。4、实施节能方案，节能监督管理职能落实到人。B节能管理措施（一）开展能耗分析首先全面了解各耗能情况， 找出耗能方面存在问题与薄弱环节， 挖掘节能潜 力，寻找节能方向，将每天、每周、每月的能耗分时段的予以准确记录，制成图 标，画出曲线，并附有节能日记，根据运行情况找出水、电、油消耗的高峰时期 和重点时段，从而准确的掌握整个能耗规律，为节能方案的制定提供主要依据， 对各类用电、水、油设备（如空调、电梯、动力、照明、食堂、机房）实行单体 计量，根据分表计量参数找出能耗设备运行情况， 掌握整个能耗现状， 为节能方 案的制定提供主要切入点。1、用水管理各区域用水量的统计； 总用水量与某市计划用水办公室核定的计划用水量进 行比较分析；根据预测人数、天气情况等，估算用水量。对可能超出计划范围的 用水量，向计划用水办公室提出申请，补充用水额度的不足，防止超计划用水。 每月统计用水量并提报移动公司1）对于可重复使用的水源尽量收回并重复使用，如：消防系统 检修结合集水坑清洗、排污泵保养等。2）按时巡检抄表，核对水表读数，保证各级水表的正常运转， 发现问题及时解决。3）根据各区域用水情况， 调整减压阀出口端的压力及卫生间用 水设施进水角阀开启度，保持供水适量。4) 按时对卫生间设施、集水井、污水管道、污水处理间巡检，发现问题及时处理，尽可能避免因堵塞而耗用大量冲洗用水。2、用电管理 对各区域用电量的统计、分析并采取有针对性的节电措施。1) 供配电：对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数 应控制在 0.9 以上(标准为 0.85 )。2) 照明系统：采用关闭区域照明、减少照明点数、控制照明时 间、调整照明亮度等方法。3) 无人值守机房，在无人状态下，应将灯关闭；办公室、会议 室在无人使用时，应将灯关闭，做到人离灯灭；公共区域照明根据天气 及现场实际情况随时进行调整。4) 根据开放及接待的实际需求，调节开启、关闭电梯时间，确 保电梯的经济运行。5) 根据年度工作计划，及时对设备进行维修保养，使设备始终 处于良好状态下运行，确保系统的经济运行。6) 每月统计用电量至能耗统计分析表，提报移动公司主管 部门。3、冷源管理对冷源的用量进行统计分析并采取有针对性的节能措施。1) 空调系统：根据季节、天气、温度、各区域人数，合理调整 新风供应及空调供应量。2) 加强公共区域及办公区域巡视检查 (外门在无人时应及时关 闭，房间内无人时空调也可及时关闭)。(二) 制定节能减排方案节能减排工作是一项系统工程， 我们始终坚持把 “符合政策规定， 保证使用 功能，体现以人为本，满足服务需求，务必履行节约”作为制定具体节能减排方 案的指导原则， 从节能减排的长期性着眼， 从节能减排的可行性着手， 从节能减 排的可靠性着力， 做好节能减排整体方案， 同时针对项目区域不同状况及节能减 排的基础条件， 因地制宜， 确定大楼节能减排重点， 使项目节能减排工作的开展 即有序又有效， 根据我们多年高校物业管理经验结合各类节能减排法律法规， 将 各类用能设备系统分类， 制定不同操作规定， 落实各岗位能源管理责任， 使节能 减排管理和设备运行达到标准化， 规范化， 系统化的目标， 使节能减排规定切实 落实到实处也是物业管理节能减排有章可依。（三）落实节能减排措施 节能减排方案的制定只是做好节能减排工作的前提条件， 落实各项节能减排 措施才是做好节能减排工作的关键所在， 通过我们多年节能减排经验总结正确处 理好能耗的正常使用， 合理使用， 常规使用和科学使用的关系入手， 在满足服务 对象的合理需求前提下，落实严格、有效的节能减排管理措施，持续提高设备、 系统运行的效率，持续提高设备、系统运行的能效比，持续降低设备、系统运行 的能源消耗，节能降耗管理的措施及相关要求如下：1、开展节能降耗管理的标准化工作， 在满足需求的基础上减少 资源使用过程中的浪费现象，规定合理的服务提供标准（如：规定中 央空调系统的供冷 / 暖温度标准、照明系统的照度标准、给水系统供 水量标准、大堂 / 会所空调、公共区域及会所照明开关时间标准等）， 并将这些标准纳入到各系统运行管理标准中， 确保节能降耗标准得到 有效实施；2、应根据需要配置完备的能源管理设施设备，并确保完整完 好，（如：配置必要数量的计量仪表进行能源消耗的计量监测，把握 能源消耗规律，为能源成本核算和监控提供科学依据）；3、定时抄录水、电消耗量，积累原始数据，为统计分析提供第一手分析资料，及时发现、制止能源使用中的异常情况；4、定期检测计量表具，防止耗能误差；5、利用建筑设备智能化集成管理系统， 通过各系统间的联动控 制和信息交互，使建筑内的能源使用达到优化控制；6、在满足业户使用需求的前提下， 优化用能设备的运行时间和 参数，研究各用能设备何时可降低负荷，并根据季节变化及时调整；7、根据年度工作计划，及时对用能设备维修保养，使设备处于 良好状态下的经济运行。8、在了解设备运行特点和特性曲线的基础上，保证空调主机 负荷合理、分配均匀。9、避免常开会所排风机，减少冷 / 热空气散失。10、楼内防火门、管道井门应常闭，通向室外的大门应保持常闭 或有阻隔冷气外泄措施。11、优化车库通风机的开机时间，避免 24 小时常开，应根据各 时段车辆的进出规律，确定风机运行时间及开机数量的优化控制方 法。照明 / 升降系统节能降耗管理1、在满足业户需求的前提下，对照度超标区域可调整部分灯 具功率或设置照明分路控制开关等，降低照明电耗。2、下班后应降低公共区域的照明照度，部分区域仅提供应急 照明。3、户外公共道路照明随季节变化应及时调整开关时间，采用 时控方式的应及时调整时控开关时间， 可采用时控和光控相结合的改 造方式。4、调整耗电量大的设施设备运行时间，多利用低谷电。5、不使用办公电器时应切断电源，减少待机电耗。6、根据营运需求，调节启用 / 停用电梯的时间表与台数，确保 电梯经济运行。供水系统节能降耗管理1、提高物业使用人的节水意识，杜绝“常流水”等浪费现象。2、热水洗手供水系统应将热水温度控制在 45C左右。3、低楼层使用外部自来水， 减少生活用水泵启动次数和时间。4、巡查、检修设施设备的“跑、冒、滴、漏”现象，提高水 浸事件的处置能力，降低水资源损失。（四）建立能耗巡查于监管岗位 落实能耗管理专门人员， 监督与巡查， 检查节能减排措施的到位情况， 建立 健全相应能源消耗统计制度， 能耗监测制度以及量化管理、 目标管理、督导检查， 实现节能减排目标完成。二、环保节能能耗具体实施A 、计量器具管理1 、项目根据共用设施、设备的实际情况完善级计量体系。2 、项目根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图。3 、对运行时间较长或可能发生故障的计量器具，定期开展校验工作。B 、能耗统计和分析1 、项目进行每日用水、用电量的统计、分析。2 、项目每月根据供水、供电公司的抄表时间按时同步抄取计量分表，做到 户表对应、总分表对应。3、项目就本年度与历史同期、 本月与上月的水电用量进行比较分析其原因， 及时发现用水、电异常情况，并采取相应的应对措施。四、共用设施、设备管理节能1、项目制定项目共用设施设备经济运行时间表，报甲方批准后实施。（1）电梯：根据项目实际情况控制电梯开关时间，电梯内照度适中。（2）地下停车场照明：地下室停车场照明应根据车辆停放数量实行动态管 理，按需调整部分光源确保节能效果， 除应急照明外， 仅保持照度要求的基本照 明。停车场入口、转角及车位处必须保证最低照度要求。（3）设备房照明：地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房 照明按需开关。（4）水泵设备：生活水泵每天加强巡检力度，重点检查深夜用水情况，发 现异常情况立即处理。 雨污水泵设备每天加强巡检力度， 及时处理设备故障， 避 免水泵空转及损毁水泵。 消防泵每半个月开启试运行， 在不影响业主的情况下尽 量安排谷段运行。（4）送排风机：地下室送排风及消防排烟系统视地下室停车数量调整运行 时间长度，在不影响业主的情况下尽量选择谷段运行。（5）楼道照明：通道及楼梯间照明按需调整部分光源确保节能效果，每日 定时检查，避免处于长明状态。（6）电梯前室照明：电梯前室照明尽量采用声控延时控制，按需调整部分 光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。（7）光彩照明：光彩照明严格按照公司要求开关。（8）草坪灯：草坪灯按需调整部分光源确保节能效果，按项目共用设施 设备经济运行时间表时间要求进行。（9）庭院灯：庭院灯按需调整部分光源确保节能效果，按项目共用设 施设备经济运行时间表时间要求进行。（10）泛光灯、水下灯、喷池循环泵：泛光灯、水下灯、喷水池循环泵严格 按项目共用设施设备经济运行时间表时间要求进行。（11）监控中心空调：监控中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18C,夏季室温高于26 C（12）监控中心照明：监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明， 晚上值班按照度开启部分照明。（13）服务中心空调：物业服务中心空调开启条件应满足：冬季室温低于 18C，夏季室温高于26C。（ 1 4）服务中心照明： 物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本 照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。（ 1 5）治消寝室：人离关灯、关空调设备。（ 1 6）空调：主机和空调水泵、 新风机组应根据实际使用情况严格制定的开 关时间表。（ 1 7）项目所管辖项目 共用设施设备经济运行时间表 应经区域公司工程 管理部门汇总后报学校及商业物业管理事业部工程管理中心备案。2、其他管理措施（ 1 ）设备设施以养代修： 严格按照年度房屋及共用设备设施专项 / 日常维 护保养年度计划实施维修保养，加强巡视，以养代修，严禁跑、冒、滴、漏现 象发生，确保项目设备完好率达到 98以上。（2）保持配电变压器经济运行：合理分配变压器等设备运行负荷，定期检 查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态。（3）确保功率因数补偿：严格监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率 因数在 0.95 以上。（4）使用节能型器具：各项目在使用用水、用电器具时尽量选择节能型器 具，如选用节水型水龙头、节能灯等。（5）提高效率降低损耗：对能耗较大的共用设施设备，严格控制其运行时 间，尽量提高效率，降低运行损耗。五、共用设施、设备技术节能1 、根据项目共用设施、设备实际情况积极推广应用节能节电产品。2、对适合进行节能改造的共用设施、设备，进行合理的节能技术改造，降 低能耗、节约成本。3、广泛开展水平衡测试、设备设施节电测试等技术研究，并推广落实。六、能耗定额管理及指标考核。1 、根据项目共用设施设备经济运行时间表落实共用设施、设备能耗指 标。2、共用设施、设备能耗指标纳入项目 KPI 考核 七、环保节能经济运行一）、中央空调系统经济运行由于中央空调属于大功率设备， 耗电量很高， 为保证广大客户有一个舒适的 工作环境，同时节约电能，特制定以下方案：1、物业公司每月进行一次空调系统能耗和供冷量统计。电制冷压缩机组满 负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP应符合公共建筑节能设计标准 GB50182005第544条的要求；2、注意空调系统的使用功能和负荷分布发生变化时，或空调系统存在明显 的温度不平衡时， 工程人员应对空调水系统和风系统进行平衡调试， 水量失调率（实测流量与需求流量的偏差 / 需求流量）和风量失调率（实测风量与需求风量 的偏差 / 需求风量）均不应超过 20%。3、全空气系统运行中的新风量控制，按以下原则运行：a. 在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；b. 在系统正常运行时，新风量可按 C02浓度小于0.1%控制；c. 增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行；d. 增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。4、 注意表冷器的冷水进水温度，应比空气出口温度至少低3.5 C。冷水温 升宜采用2.56.5 C。表冷器用于空气冷却去湿过程时，冷水出口温度应比空 气的出口露点温度至少低0.7 C。5、空调系统中的热回收装置，做到定期检查维护，确保其正常工作。&当空调系统供冷工况下，系统的供回水温差经常小于3C时（设计温差5C）；供热工况下，系统的供回水温差经常小于 6C时（设计温差10C）,宜采 用减少流量的节能措施， 且不应影响系统的水力平衡。 尽量避免小温差大流量的 运行工况。7、风系统运行时采取有效措施以增大送回风温差，且不应影响系统的风量 平衡和室内气流组织。8、定期检查空气过滤器的前后压差，如压差不能直接显示或远程显示，可 增设可视检测仪表。9、有再热盘管的空气处理设备，运行中宜尽量减少冷热抵消。10、根据季节、 当日气温状况及实际负荷情况， 自动或手动调整运行台数， 使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹 配。11、 空调工况下的制冷主机操作人员避免将冷水出水温度调在7C以下运 行。当主机负载不大， 在满足空调系统冷量需要的条件下， 可适当提高机组的出 水温度，以提高制冷机效率。12、完善和提高中央空调制冷系统的自动控制水平。 条件允许的， 尽可能改 手动操作为自动控制。13、加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的流失。14、适当提高空调环境的温度。15、中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；16、空调值班人员在用户使用前 15 分钟开启空调，在用户停止使用前 15 分钟关机；17、严禁制冷机空载运行，以节约电能。二）、运载系统经济运行电梯的用电量仅次于空调用电量， 远高于照明，供水等的用电量。 为确保客 户正常使用和节约能源，特制定本方案：1 、电梯使用与客户工作时间一致，每日下班后和节假日保持单梯运行；2、电梯要节电，核心是如何将处于发电制动状态电动机输出的电能利用起 来。一般情况下，电梯主要用能是由电网经整流器、滤波器、逆变器等传输到电 动机的。当电动机处于发电状态（即电梯非平衡上下运行或减速到站时），能量 将在滤波电容上累积， 产生泵升电压， 如果泵升电压过高， 就会威胁电梯控制系 统的安全。目前国内使用的电梯在控制泵升电压方面采用最简单的方法是： 泵升 电压产生后，在直流母线之间接通一个能耗电阻， 将能量释放。 如果电梯制动频 繁或经常处于非平衡状态上下运行， 则能量浪费严重； 同时电阻发热， 导致环境 温度升高， 将会影响电梯控制系统的可靠运行， 缩短电梯的使用寿命； 通常为了 降低机房高温对电梯控制系统的影响， 用户需要在电梯机房安装降温设备 （如空 调、风机）来降温，防止电梯控制系统发生故障。这样一来不仅电梯能量浪费严 重，又增加了降温设备的耗电量。 鉴于上述原因， 我们建议采用电梯能量回馈节 能技术，由于没有了电阻发热源， 电梯机房温度明显下降， 不仅减少电梯故障率， 延长了电梯的使用寿命， 也节省了机房降温设备的耗电量。 据我们测算， 每台电 梯每天用电量从 50 度150 度；按照每台电梯平均每天用电量约为 80度/天计 算，全年用电量为 29200 度，再加上为了解决机房高温的降温设备（如空调、风 机等）的消耗电量，能耗相当惊人。使用上述技术后一般可节约电梯用电 21%-46%；功率越大、楼层越高、使用越频繁，节能效果就越明显。此项技术改 造的投入回收周期为 2 年左右。三）、供配电系统经济运行为确保客户使用， 同时又能创造良好的经济效益和社会效益， 我们将采取以 下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：1、对所有露天照明灯具采用光控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造 成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，进行必要的调整；2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开 关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、灯具逐步调整为节能型。4、根据楼内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据季节不 同造成的用电量差异， 合理选择电力变压器的投入数量， 使变压器处于最经济的 运行状态。四）、给排水系统经济运行1、为确保客户使用，杜绝水、电资源浪费，特制定本方案：2、加强日常巡检，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；3、每日记录用水情况，每月分析，发现异常，及时查明原因并进行处理；4、根据合理需要和楼层高度设置各楼层水压和水量；5、根据需要，合理设置排污泵启动水位，避免水泵频繁启动。五）、照明系统经济运行1、为确保客户使用和节约能源，特制定本方案： 2、制定合理的公共照明开、关时间并根据季节和日照情况及时调整； 3、按区域性质需要，合理决定开灯数量；4、客户下班后对楼层进行巡视，无人楼层除必需外，其余照明全部关闭；5、对光源（灯）部分的使用情况进行统计分析，选择质量最好、使用寿命 最长的光源。第三节 防治污染措施在保证物业管理服务质量的条件下， 我公司充分运用节能、 环保的新方法和 新技术，针对某学院节能管理， 制定了以下有效降低物业运行各类环境污染的措 施。一、绿化管理亲近自然是人的本性，然而随着工业化、城市化的发展，自然环境的空间越 来越小，利用有限的自然条件为人们创造接近自然、 亲近自然的机会变得非常重 要。在物业管理前期介人阶段， 我公司将站在学校师生及使用人的角度， 因地制 宜地对物业的自然环境建设提出建议， 尽可能保护和合理利用自然条件， 以提高 整个校园自然环境的亲和性，使“天更蓝、水更清、空气更清新”。绿化是提高居住环境的重要手段，通过绿化，可以减少环境污染和噪音，创 造优美的景观， 让学校师生有回归大自然的感觉。 而绿化管理是一项经常性的工 作，在物业管理过程中，只有精心养护，细心管理，才能达到绿化和美化功能， 使小区内花香草绿，空气清新。二、噪音管理物业管理中的噪音主要由交通噪音和建筑施工及装修噪音。 对于后者可以通 过施工时间的限制得以防治。 对前者必须采取综合措施解决， 一方面是要加强对 车辆的引导，解决道路不畅、交通堵塞问题，这是减少交通噪音的有效手段 ; 二 方面是加强学校的封闭式管理，限制车辆的出人，可以有效避免噪音的产生。三、水环境管理物业管理中的水污染主要是指生活污水，为了做到减少水污染，一方面是 要节约用水，这是防治水污染最有效、最经济、最合理的措施，不但可以减少污 水的排放，还可以减少污水处理的费用 ; 二方面是采用合理的治理方案，加强对 废水的末端处理，使其达到相关的排放标准后再进行排放。三、废品管理随着校园师生的日益增多，垃圾的产生也日益增多，危害也越来越严重， 对小区的垃圾处理提出了新要求， 在管理中， 应设置分类垃圾桶， 对垃圾进行分 类处理，对有用得垃圾进行综合利用，变废为宝。垃圾要做到日日清，并且每天 要安排清洁人员定时对公共区域进行打扫，保持小区的清洁。导入 ISO14001 环境管理体系规范，对垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分 类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。通过各种形式向校园师生宣传垃圾回收的必要性和可行性，在服务过程中， 应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施， 例如垃圾分类回收系统、 食物碎渣处理机、 封闭式垃圾中转站等， 缩减垃圾排放 量以及污染程度。四、校园实验室校园实验室的管理过程中，若未及时、有效处理各类化学制剂、实验废物， 将极可能对校园环境产生污染，如水污染等。因此，物业公司必须与院方紧密配合， 严格按照学校规定， 处理校园实验室 废弃的垃圾，并按照规定监督实验室日常用水情况，减少污染。五、污染防治宣传与培训只有人人都多一份关注， 才能促使防治污染的措施真正落地。 因此必须加强 防治污染措施的宣传范围和频次。对内，物业公司将对员工进行专业知识的培训， 要求每月一次， 做好培训记 录，并对培训成果转化情况进行检验。对外，每季度举行一次污染防治的大型宣传活动。 张贴各类污染防治的宣传 标语、标识。建立公告宣传栏， 对污染防治的好人好事进行大力宣传， 对破坏环境的不良 行为进行制止并温馨提示。第四节 物业节能管理服务新模式在贯彻执行环境保护、 劳动保护、劳动防护、 职业卫生和安全生产的法律法 规和有关要求的同时，针对某学院物业节能管理，我公司构建以下节能、低碳、 环保、健康和安全的物业管理服务新模式。一、物业能源管理（PEM服务新模式定义“物业能源管理” （property energy managemen简称PEM是一种新的节 能服务模式，其基本定义是： 以物业管理公司为主体， 以基于智能化的节能运营 管理为手段， 以物业管理范围为合同能源管理的落地平台， 以节能量支付为直接 收益、以节能设备运营维保费用为增值收益，形成可持续发展的创新服务业态。物业能源管理（PEM是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节 能服务模式， 其基本形式是利用传统的物业管理平台开展合同能源管理业务， 主 要特征是在物业管理服务中融入节能服务， 达到为业主节能减排、 为物业管理公 司增加经济收益的目的。二、物业能源管理（ PEM 的主体截止到“十一五” 末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过 2000 亿元， 从业人员 300 万人左右（加上专业分包从业人员达到 600万人左右 ，物业服务 企业 6 万家左右。预计在“十二五”期间结构变化等新的背景下，产业化发展仍 将呈现持续加速， 业内市场竞争进一步加剧， 物业管理公司经营管理的理念、 模 式、路径等的创新将成为全行业持续发展的主旋律。1、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、 保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会 形象多以保安为象征， 以至于中国物业管理协会一再强调要求改成 “秩序维护员” 的文雅称谓。长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临着市场空间狭小、 收费难、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能 力不强。究其原因， 除了从业人员业务素质普遍偏低等因素以外， 一个重要的原 因是物业资源和市场的开发始终鲜有创新， 如果没有房地产业的强力拉动， 物业 管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈 竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场， 全行业都在思考如何能够 尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业 作为能源管理和节能服务的新模式， “合同能源管理” 方式目前在国内发展 迅猛，这为物业管理公司提供了一个十分诱人的突围战略选择。 合同能源管理是 一种由节能服务公司提供节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运行管 理等，而业主则不用投入， 只需把节能量效益拿出来与节能服务方分成即可。 这 种方式与物业管理行业有着天然的联系： 一方面，在建筑节能领域合同能源管理 方式的节能服务必须通过物业管理平台实现落地， 能源审计、 节能诊断、 能耗分 析、解决方案、节能量计量和认证等几乎整个链条的所有环节都离不开物业管理 公司的配合； 另一方面，节能服务的全程管理和维护也需要物业管理公司共同参 与，因为对业主的节能服务的常态化特征决定了必须有一个“当地托管方”，而 大部分专业节能服务公司做不到这一点。节能服务公司需要物业管理公司， 而现实中物业管理公司却常常并不配合节 能服务公司， 这是因为在这二者之间没有形成一个利益链机制， 物业管理公司看 不到节能服务业务里自己的位置，也没有发现这是一个巨大的物业管理市场资 源。节能服务与物业管理之间的分离是很不合理、 也很不理性的现象， 双方为什 么不能联合起来共同发展呢？可以试想，如果节能服务公司都是物业管理公司， 那么建筑节能领域的合同能源管理就会获得更加迅速的发展； 同时，如果物业管 理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收益将会大大提高。事实上， 物业管理公司有必要、 也有条件全面参与节能服务业务， 把物业管理公司转变为 节能服务关联企业的可行性是现实存在的。三、物业能源管理（PEM的服务对象作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台， 物业能源管理的服务对象 就是那些既有建筑物业的业主单位， 即各类物业的业主就是建筑节能服务管理的 客体。1、十大物业业主体系就是十大建筑节能服务行业物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即:（1）商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）（2）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）（3）住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）（4）工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）（5）公建物业（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博 物馆、展览馆、电视台、公厕）（6）办公物业（办公区、办公楼、写字楼）（7）宾馆物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）（8）医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）（9）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地） （10）园区物业（工业区、开发区、主题园区）物业能源管理（PEM内容表业主行业节能服务范围节能工程项目领域1商场物业商场、超市、商亭、步行街、商业街、 批发卖场、库房、停车场、广场、广 告媒体暖通、电梯、照明、建筑、用水、监测、安防、景观、声像、垃圾、网络2商业物业餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健 身、影剧院、网吧、库房、停车场、 广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、用水、 暖通、照明、安防、声像、监测、网络、垃圾3住宅物业居民小区、公寓群、别墅区、主题社 区（使馆区）、街道、广场、花园、 广告媒体家用电器、电梯、空调、燃气、用水、门禁、网 络、景观、网络、垃圾4工厂物业厂区、车间、库房、停车场、办公区、宿舍区、广场、景观专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、网络、垃圾5公建物业机场、车站、码头、口岸、公园、图 书馆、体育馆（场）、博物馆、展览 馆、电视台、广场、库房、停车场、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、建材、 通用电器、垃圾广告6办公物业办公区、办公楼、写字楼、库房、停 车场、广场、街道、景观、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾7宾馆物业星级酒店、快捷酒店、招待所、附属设施、广场、街道、库房、停车场、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾8医院物业医院、医务所、养老院、疗养院、殡 仪馆、广场、街道、库房、停车场、 附属设施专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾9校园物业大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、 培训基地、景观、广场、街道、库房、 停车场专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10园区物业工业区、开发区、主题园区、库房、景观、广场、街道、停车场、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、 用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10类物业平均10类节能主体（场所）平均10类节能项目2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目每一类物业管理的业主形态都有自己的附属设施， 就像任何公共建筑里都有 厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。（1）停车场（2）广 场（3）库房（4）景观（5）街道（6）水务（7）机房（8）油料（9）地下室（10）广告媒体。四、物业能源管理（PEM的内容在建筑节能领域实施的物业能源管理服务， 大体上分为既有建筑运行节能和 既有建筑节能改造两个大类， 而今后的发展方向则是智能化、 自动化、 数字化的 物联网体系的应用。1、既有建筑“运行节能”十大系统（1）暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统（2）照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯（ 3 ）拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机（ 4 ）家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器（ 5）用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水（ 6 ）燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统（ 7 ）安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统（8）保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用（ 9 ）绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化（ 10 ）维保系统：装置维护、设备保养、运行监控2、既有建筑“节能改造”十大趋势（ 1 ）电机变频化：风机、水泵（2）照明LED化：节能灯（ 3 ）用水循环化：中水回用（ 4）控制自动化：电、热、气、水、油（5）围护节能化：外墙、屋顶、门窗（ 6）建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料7）部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门（8）新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能（9）智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制（10）供应集中化：冷热电三联供3、建筑节能服务管理的发展方向智能建筑是我国未来建筑产业发展的必然趋势， 应用信息化技术开展建筑节 能是今后我国节能发展的主攻方向， 在物业能源管理的规划起步阶段就要全面考 虑从这个高起点切入，为物业管理产业的转型跨越发展奠定基础。国家建设部、 科技部 2005年10月 27日发布的绿色建筑技术导则规定了绿色建筑的智能 技术要点，提出要促进智能技术与智能化系统的发展。（1）智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动 控制、能源消耗与水资源消耗自动统计与管理、 空调与新风综合控制、 中水雨水 利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统 （BAS）、办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统（CAS）的“三化”，在节能领域 需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。（2）自动化：借助楼宇自动化系统（BAS）对整个建筑的所有公用机电设备， 包括建筑的中央空调系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统，进 行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平， 降低设备故障率， 减少能源消耗和维 护及营运成本。（3）数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统 将成为建筑节能智能化发展的先行官。 源自智能电网组成部分的智能电表技术目 前正在广泛应用在建筑节能领域， 通过实施电力载波技术、 无线传感网技术、 自 组网技术（公用事业能源计量信息化管理平台） 等，在感知、 计量、分析、通信、 控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管 理。五、物业能源管理（PEM的方式合同能源管理（EPC模式由三种方式组成：效益分享型、目标保证型、运 行托管型， 第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式， 其最重要的特征就 是节能服务方要垫资投入技术、 设备、管理服务等， 而这一点物业管理公司恰恰 难以做到。 因此，将合同能源管理模式引入物业管理的节能服务， 基本上不能考 虑采取垫资投入的方式， 而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。 当然，如何 在工商注册（或增项）成为“专业的”节能服务公司，如何获得政府财政奖励， 还要另想办法。1、合同能源管理的集成运营商方式物业能源管理首选的节能服务模式应该是 “集成运营商” ，这是因为物业管 理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一 个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，没有节能的资本、技术、 设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前 只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务公 司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设 备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。其实，目前节能服务公司十分需要像物业管理公司这样的平台接入商， 他们 在建筑节能的市场开发和准入方面也面临着不得其门而入的困境， 一些节能服务 公司虽然进去了， 但是往往还遭到物业管理公司的冷遇甚至刁难， 当然这也是因 为物业管理公司没有什么利益所使然。 在现有条件下物业管理公司转身为节能服 务公司最直接、 最省力的方式， 应该是变成节能服务的集成运营商： 广泛接待甚 至招徕各类节能服务公司， 与他们签订整体节能改造合作协议， 向他们提供节能 审计、规划、计量、运行的全链条一条龙配合支持，向他们出售第一张市场准入 的门票，而且是一张多年限的“套票”。2、合同能源管理的节能目标保证型方式与集成运营商模式相区别， 物业管理公司也可以开展单项节能服务， 只不过 需要转包运行， 就像物业管理业务中的洗衣、 保安、保洁等业务的对外分包一样。 在不需要垫资投入的合同能源管理模式中，可以采取第二种“节能目标保证型” 方式，即：向业主保证一定的节能量业绩，由业主进行投资采购，而物业管理公 司出面组织供应商和安装工程。既然是保证方式，风险控制就是关键了，物业能源管理公司可以从这一个 “保”再牵出两个“保”来：一方面与节能设备供应商和施工方签署保证性协议（可协商保证金机制） ，另一方面向保险公司投保， 最大限度地分解自己头上的 经营风险。 事实上，保证型方式对于专业的节能服务公司来说也是一种困惑， 由 于节能过程的长期性特征， 保证标的的兑现是很漫长的， 这就导致节能服务公司 的账期被拉长，财务成本和风险就增加了， 所以他们也一直在寻找一种解决办法。 如果物业管理公司能够参与共同保证， 或许会为节能服务公司分担一部分成本和 风险，当然他们需要用摊薄利润来对冲这部分成本。3、合同能源管理的节能运行托管型方式 节能服务的过程管理一直是节能服务公司的一个痛点， 一个公司不可能为多 个项目的全程管理而养人， 对外委托管理是合同能源管理模式 “运行托管型” 方 式的一个最好选择。 虽然节能服务公司为了增加收益而愿意拉长合同期， 但是常 态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦， 同时也有可能增加一些管理成本 和风险，所以大部分节能服务公司还是愿意把后期运行管理委托出去， 只不过需 要加强业务指导和监测而已。物业管理公司可以模仿节能服务公司的托管模式， 让业主将物业节能项目交 给自己运营管理， 事实上，目前业主交给物业管理公司的物业管理业务都是一种 托管，只不过没有把节能任务单独委托而已。 物业管理公司十分熟悉和适应来自 业主的托管业务， 现在需要的就是自己为业主创造出一种节能托管需求， 方法是 组织各类节能服务公司的技术人才开展这项业务。 节能托管的服务收益不仅仅是 运营维保费用， 还要加上节能量的分成或奖励， 这是物业能源管理公司理应得到 的增值收益。六、物业能源管理（PEM的作用物业能源管理模式作为直接节能和间接减排行为， 具有较高的社会效益和经 济效益，对于物业管理公司而言，无疑开辟了一个可持续发展的“第二战场”， 为他们在传统主营业务保底运行之外实现了增值收益。1、直接节能和间接减排 物业能源管理公司通过对电、水、热、燃气、油、建材等的节约运行，直接 实现节能指标， 按节电量计算电费并且折算出吨标煤， 同时还可以计算出折合二 氧化碳的排放量， 据此形成碳交易收益。 据测算，我国既有的近 400 亿平方米建 筑，仅有 1%为节能建筑。建筑能耗占已占到社会总能耗的 30%40%，成为耗能 大户，我国每年新增房屋 20 亿平方米中，其中 95%以上是高能耗建筑。我们希 望通过物业能源管理模式能够增加建筑节能的 1%，就是一个巨大的贡献。2、增加经营管理收益物业能源管理公司的经济收益大体上有节能量、 维保费、 减排指标交易、 补 贴奖励等几种，最低限度可以实现向专业节能服务公司收取中介费，如资源费、 入场费、咨询服务费等。据国家统计局第二次全国经济普查数据， 2008 年全国 物业服务企业在管房屋建筑面积达 1254632.2 万平方米，如果能实现每年每平米 节能 20 度电（20 元钱），整个产业的节能效益总额就是 2500亿元，相对于 6 万个物业管理公司平均每家就是参与节能的效益为 400 万元，物业管理公司收取 其中的 20%即 80 万元，基本上相对于每年的人工开支。七、物业能源管理（PEM的创新价值物业能源管理模式的形成具有现实的创新价值， 这个意义是双向的， 一方面 对传统的物业管理行业有提升和扩展作用， 另一方面对专业的节能服务行业有拓 展市场和全程配合作用。1、促进提升物业管理产业传统的物业管理业务是为主业“四保”：保安、保洁、保修、保绿，之外较 少增加新的服务管理内容， 在这样一个缺乏弹性的市场空间里， 物业管理公司长 期以来把主要精力集中在探讨市场化、 经营化、 集团化的问题， 与其他行业相比 显然已经落后了。 物业管理行业的创新层次较低， 最大的创新可以说是近年来出 现的有关规模化、兼并重组、资产管理、 “自留地化”等的变革方面，并没有把 功夫下在物业资源和市场的开拓上。最明显的例子就是， 2007 年修订的物业 管理条例对节能的服务和管理竟然只字未提，与节能减排、低碳发展、应对气 候变化的时代步伐严重脱节。 物业能源管理新模式的出现应该说是打破这种僵局 的一个好办法、好路径，值得业界认真研究推广。2、拓宽合同能源管理产业目前合同能源管理产业的发展也遇到了一些问题， 尤其是在建筑节能领域出 现了缺平台、 落地难、 过程管理孤军奋战的被动局面， 急需物业管理公司提供物 业资源和市场准入方面的帮助和合作。 物业能源管理模式的出现也给节能服务公 司带来了一线生机， 能够让他们看到在所有的建筑业主身边都站着一个可以合作 的“管家”群体，这支生力军即将通过与他们“通婚”而变成亲属，建筑节能市 场的大门正在向他们打开。 事实上，物业管理行业的兼并重组也可以考虑在他们 与节能服务公司之间双向展开， 物业管理公司参股节能服务公司， 节能服务公司 也可以参股物业管理公司， 这种运作的市场意义比之房地产公司整合物业管理公 司的情况似乎更大。八、物业能源管理（PEM模式的可持续发展其实，物业能源管理模式的出现是早晚的事， 因为两个行业都已经看到了这 个必然趋势，两个行业一定会走到一起来的。 2010年 10 月，中国物业管理协会 在北京组织召开了 “物业管理与既有建筑节能” 主题论坛， 探讨了国内外既有建 筑节能改造的推广和运作机制， 提出了一些发展思路， 为物业能源管理模式下一 步的形成和发展奠定了基础。1、行业启动要靠政府的政策扶持物业能源管理新模式在传统的物业管理行业的发动与响应如何形成？如何 把它形成产业化发展趋势？借鉴合同能源管理产业的经验，希望寄托在政府身 上。众所周知， 合同能源管理一直没有一个具有统合能力的行业协会组织，这个产业在仅仅一年时间里竟然扩容了十几倍， 靠的就是政府政策的推动， 一纸文件 发下来，全国上下闻风而动，可见补贴奖励的巨大作用。最新的一个好消息是， 就在本文撰写的两个月前的 2011年 5月 4日，国家财政部、 住建部联合下发关 于进一步推进公共建筑节能工作的通知 ，明确指出“在节能改造效果明显的领 域，鼓励采用合同能源管理的方式进行节能改造， 并按照财政部国家发展改革 委关于印发合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法的通知（财建 2010249 号）的规定执行。”这个信号应该对敏感的物业管理公司有着振聋发 聩的作用，相信很快就会有物业服务企业跟上， 或许一年前的合同能源管理风潮 还会再现。2、起步阶段就要开始考虑行业能力建设物业能源管理作为一个新兴的物业管理市场模式， 可以肯定地说， 一定会在 短时间内迅速形成并且兴起， 因为比之节能服务行业， 物业管理公司的产业形态 早就存在，目前至少已经有 600万人的 6万家企业在运行， 他们中的一部分实现 转身和重组是有条件的。 从这一点来看， 物业能源管理的企业数量肯定会大大超 过节能服务公司。物业能源管理作为产业的出现应该在“十二五”期间形成一个井喷的态势， 现在就应该开始考虑 “准备放水先修渠” ，而最现实的未雨绸缪就是规划行业的 能力建设问题，主要包括：行业发展的战略、规划、规范、标准，尤其是政府的 产业政策， 以及下一步的法律法规， 都是促进物业能源管理行业规范化、 规模化 发展的必要条件。同时，行业自律组织（商协会）、保障机制、发育条件等也要 尽快成型。第五节 节能专业培训制度我公司为协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作， 将按本培训制度 规定对物业服务人员进行节能专业培训， 加大节能力度， 完成学院下达的物业公 共部位年度节能指标。1. 目的为保证公司节能培训能够高质量， 高效率地顺利进行， 以达到加强公司管理， 促进公司发展的目的，特制定本制度。2. 适用范围公司节能培训。3. 组织机构和职责3.1 公司节能培训的管理工作由节能办公室负责。3.2 公司节能培训由节能办公室负责组织召开， 节能办公室主任负责培训准 备。4. 培训管理的具体规定和要求4.1 节能培训4.1.1 召开时间：每季度召开一次4.1.2 召开地点：各项目部4.1.3 出席人员：总公司 / 分公司按需通知4.1.4 培训主持：节能办公室主任4.1.5 培训记录：节能办公室主任负责记录。在培训记录基础上，形成培训 纪要，经审签后，由节能办公室主任送达参会人员。如有必要，经总裁批准，培 训纪要可下发各部门。4.1.6 培训内容：根据公司实际情况，对参训人员进行国家法律法规、节能 新技术的应用等节能课题的培训。 各项目根据实际需要， 对节能具体措施进行执 行层面的专项培训。4.1.7 如总裁出差，培训可提前召开。5. 培训准备5.1 本着提高培训质量的原则，应加强培训，尽可能的举行公司级别及项目 层级小范围的培训；5.2 培训主持人要把培训事项的进行顺序与时间的分配预先告知与会者， 对 于培训讨论并做出决定的重要议题，主持人要将议案提前发给与会者；5.3 根据培训规模及需要，除特殊情况外，一般要提前 1至 2天发出培训通 知；5.4 培训通知使用文字、电话、传真等形式，无论使用哪种通知形式，都必 须明确培训时间、地点、内容、出席培训人员和要求。6. 培训纪律6.1 非例会由培训记录人负责通知，培训通知到人，做好记录。6.2 培训记录人负责培训签到。6.3 参加培训人员，要严格遵守培训的开始时间，因故不能出席培训者，需 事先向培训组织部门或公司领导请假。6.4 指定参加培训人员，无故不可请人代替出席。确因特殊情况需请人代替 的，要征得培训组织领导的同意。6.5 培训记录根据公司档案管理办法规定保存或存档。6.6 参加培训的全体人员要共同维护会场纪律，不能提前退会，培训期间通 讯工具要关闭或设定无声位置，接电话不要影响培训。7. 培训室使用管理7.1 使用培训室要提前一天到总经理办公室登记，并说明培训时间，参加人 员，规模等，由总经理办公室统一安排培训室。7.2 培训变更或取消要提前通知节能办公室。7.3 参加人员要爱护培训室一切设施，如有损坏，由培训组织部门负责。8. 记录节能培训纪要24