群盛裕南大厦前期的的策划的方案

1群盛裕南大厦群盛裕南大厦前期策划方案前期策划方案2提案前先来看一个事例提案前先来看一个事例3Mark SikesMark Sikes把一箱水卖到把一箱水卖到5252美元美元普普通通的一箱水能卖到普普通通的一箱水能卖到5252美元美元( (人民币近人民币近400400元元) )！别不信！别不信, ,美国一家瓶装水供应商通美国一家瓶装水供应商通过在瓶装水上贴有客户标志的过在瓶装水上贴有客户标志的个性化服务个性化服务，就把水卖到这个价钱，而且每一箱水的净就把水卖到这个价钱，而且每一箱水的净利润高达利润高达30-4030-40美元。美元。 全球资讯全球资讯4Mark Sikes 营销理论的启示5252美元美元/ /箱箱个性化瓶装个性化瓶装的的创意价值创意价值附加价值附加价值个性化瓶装个性化瓶装的的服务价值服务价值卖水本身的价值卖水本身的价值2222美元美元/ /箱箱个性化瓶装个性化瓶装的的品牌价值品牌价值1212美元美元/ /箱箱创意价值、服务价值、品牌价值创意价值、服务价值、品牌价值 = = 全新的高利润增长点全新的高利润增长点5Mark Sikes Mark Sikes 营销理论的启示营销理论的启示产品价值的价值链体系公式产品价值的价值链体系公式产品本身价值产品本身价值+ + 附加价值附加价值 = =产品市场价值产品市场价值如何为本案打造附加价值，实现更高的市场价值，从如何为本案打造附加价值，实现更高的市场价值，从而得到更高的利润价值，是而得到更高的利润价值，是Mark Sikes Mark Sikes 营销理论给我营销理论给我们的启示们的启示6对于本案来说，存在一定程度的硬伤：1、临街面小，昭示性较差；2、地块周边现状与整体区域形象不匹配；3、规模小，无法与区域内其他楼盘形成正面竞争；4、营销成本极为有限、不适宜进行常规模式推广；7打造项目的个性化附加价值打造项目的个性化附加价值打造项目的高利润增长点打造项目的高利润增长点面对着重重挑战，我们将根据项目实际情况，量身定制策划方案。告别千篇一律，告别华而不实，致力于8方案思路1 1、目标客群、目标客群经典项目分享项目基础条件如何以小博大？2 2、核心问题、核心问题青年需求分析拿铁空间：长沙首个精英青年社区拿铁空间：长沙首个精英青年社区营销模式研究价格突围价格突围面积微调产品特色营销差异本案突围模式本案突围模式产品特色营销差异全新包装3 3、产品构想、产品构想4 4、概念表现、概念表现5 5、营销突破、营销突破做什么小户型？怎么做？个性化价值个性化价值实现高利润实现高利润9提案纲要提案纲要 目标客群，精准打击目标客群，精准打击 核心问题，如何解决核心问题，如何解决 产品构想，差异突围产品构想，差异突围 整合推广，形象鲜明整合推广，形象鲜明 营销突破，名利双收营销突破，名利双收10一、目标客群一、目标客群11过去，房地产开发存在这样的误区：先规划产品，再去研究市场，寻找客户。导致出现产品错位，骑虎难下；本案体量较小，追求“短平快”的销售，应转变思路，针对目标客群量身定制特色产品、包装概念和营销方式！因此，首先要搞清楚，我们做什么人的生意！12让我们心跳的项目让我们心跳的项目 YOHO TOWN，激动了整个香港。逾七成是两房单位，面积47-75平方米。 新鸿基地产不仅因此赚足了银两，还赚足了吆喝。13让我们心跳的项目让我们心跳的项目后现代城，北京东部最受瞩目的项目之一面积47-110平方米成为北京东部地标性楼盘之一14还有私摩空间、四季花城、蚂蚁工房、蜂鸟社区让我们心跳的项目让我们心跳的项目15 抓住青年置业的特质需求，这些项目不但个性十足，而且市场表现抓住青年置业的特质需求，这些项目不但个性十足，而且市场表现优良，口碑甚好，成为房地产市场典型优良，口碑甚好，成为房地产市场典型名利双收的宠儿名利双收的宠儿16青年置业需求特征青年置业需求特征青年置业的六大需求青年置业的六大需求这是青年群体置业的核心衡量标准实现生活区与工作区域的快速转换亚健康成为时代的话题自身健康愈来愈被重视完善的医疗健康体系为项目增色文化教育体系符合成长的特性幼儿园、小学等教育设施体系是青年群体置业的关键衡量指标 便利、轻松的社区商业服务周边能提供完善的民生商业服务各种运动、休闲活动年轻群体生活的重要特征设置类专业的运动设施或场所以紧凑型户型为基底公共空间与私人空间形成有效互补住宅经济性和居住模式多样化有机结合公共交通枢 纽医疗卫生体 系文化教育体 系民生需求体 系健康休闲体 系环境空间体 系城市主干道劳动路未来地铁与隧道口市中心板块，侯家塘和东塘两大核心商圈，一站式生活配套附近运动场所、休闲娱乐场所等一应俱全总建1.7万30-90的小户型我们拥有的基础我们拥有的基础市三医院、市中医院、省儿童医院等完善医疗体系枫树山小学、雅礼中学、十一中、十五中、长沙理工等除此之外，本项目还有更大的可塑性，瞄准青年置业，我们可以吗？除此之外，本项目还有更大的可塑性，瞄准青年置业，我们可以吗？17我们所处的市场环境我们所处的市场环境 市场大势：市场大势：长沙未来住宅供应量以06年之后已出让的土地为主、高地价及地块资源等决定大户依然面临惨烈的竞争大户依然面临惨烈的竞争； 区域竞争：区域竞争：自2007年起至今侯家塘板块已无土地供应已无土地供应； 未来长沙楼市，尤其是侯家塘板块小户型依然稀缺小户型依然稀缺。18 青年置业，市场到底有多大？青年置业，市场到底有多大？长沙长沙大户型扎堆，竞争惨烈小户型仍是稀缺产品我们我们位于城市核心区域未来交通枢纽没有社区配套和突出资源优势做好小户型做好小户型瞄准市场空白瞄准市场空白打造让青年人疯狂的小户型！打造让青年人疯狂的小户型！19长沙青年群体数量长沙青年群体数量 要实现高价值，还要精准到其中的精英， 做他们的生意长沙新青年！长沙20-35岁的年轻人保守估计超过100万人20032008年长沙审核就业的毕业生超过20万人，在校大学生超过18万人2008、2009年均结婚人数超过5万对2009年6月份，长沙楼市调查报告结果显示， 个样本的已购房者中，“后”一族仅有买了房，未买房的人数占八成以上。20界定长沙新青年界定长沙新青年自有一定积蓄，一个或者两个家庭经济实力为后盾25-3525-35岁的社会新锐是我们的目标客群岁的社会新锐是我们的目标客群高学历，大专学历以上，有远见，买房除了居住外，还看重保值增值功能工作在市区，租房为主，多数属于白领中的精英，目前收入较高，但发展潜力较大心气高，思想前卫，不愿将就，留恋岛内，崇尚圈子生活、便捷的生活重视地段和房屋品质重视地段和房屋品质重视经济性，但不会屈从经济性重视经济性，但不会屈从经济性对生活品质要求较高对生活品质要求较高能够承担相对较高的价格能够承担相对较高的价格21按照家庭生命周期，新青年可分为准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩新青年分类新青年分类单身、备婚族准备有小孩或准父母低总价，具备投资价值的单身公寓或一房一厅低总价，有公共空间，具备一定接待能力的一房一厅精致的两房，为三口之家的家庭生活做准备22我就是要据守中心、做主人不需要大房子，但一定要有品质，有个性还要有符合自己的圈子和生活新青年需求面面观新青年需求面面观23不用买车，自有不用买车，自有“私家车私家车”未来的地铁未来的地铁1 1号线和号线和3 3号线，去哪里都方便号线，去哪里都方便新青年需求面面观新青年需求面面观地铁地铁1 1号线和号线和3 3号线在侯家塘交汇，将形成经济发展的金十字。号线在侯家塘交汇，将形成经济发展的金十字。24举步之间，生活配套丰富麦当劳、肯德基、必胜客是标配生鲜超市、购物商场、休闲会所一个也不能少新青年需求面面观新青年需求面面观25房子小点好，降低总价预算但功能要全，最好十八般武艺样样精通跑圈子、美食DIY、招待好友开party统统都可以在家里实现新青年需求面面观新青年需求面面观26新青年需求面面观新青年需求面面观左右邻居都是品味相投的人遛宠物、打篮球、斗地主、谈人生生活总是丰富多彩27新青年需求面面观新青年需求面面观如果是精装修，那就更好了省了时间，不用和水泥打交道就能拎包开始新生活28首付10万左右付得起，不用当房奴轻松做“房主”新青年需求面面观新青年需求面面观29这就是我们想要的！这就是我们想要的！新青年需求面面观新青年需求面面观 在哪呢？30推出长沙首个精英青年社区推出长沙首个精英青年社区Latte BoxLatte Box拿拿 铁铁 空空 间间 “ “拿铁拿铁”是一种生活态度，是小资、是一种生活态度，是小资、BOBOBOBO族之后备受青年族群推崇的新型族之后备受青年族群推崇的新型族类标签。拿铁族们一如其名字来源的拿铁咖啡，外表低调沉稳，内心另类狂族类标签。拿铁族们一如其名字来源的拿铁咖啡，外表低调沉稳，内心另类狂野，他们野，他们“低调、激情、奋斗、内涵、时尚得恰到好处低调、激情、奋斗、内涵、时尚得恰到好处”。 以拿铁为名，响应新时代青年们的精神追求，为项目与目标人群找到共鸣点，以拿铁为名，响应新时代青年们的精神追求，为项目与目标人群找到共鸣点，赢得他们的认同感与信任感。赢得他们的认同感与信任感。 以拿铁为名，在长沙倡导一种全新的、健康时尚的生活理念，让以拿铁为名，在长沙倡导一种全新的、健康时尚的生活理念，让latte boxlatte box成为成为“拿铁精神拿铁精神”的居住阐释与拿铁族的理想归宿。的居住阐释与拿铁族的理想归宿。主推案名主推案名31糖果糖果备选案名备选案名 糖果，色彩缤纷，包装精致，品味甜蜜，与项目小户型的产品定位，青年置业的客户定位十分吻合，给市场以焕然一新的视觉冲击。糖果，甜了生活！32LOMOLOMO时代时代 新青年生于繁荣，生活充满想象，开放、自由、创意、积极向上，正在成为社会的中坚。以青年人可以承受的小户型为原点，创建长沙首个满足青年人特质需求的全功能社区。（LOMO：Let Our lives be Magic and Open）其他案名其他案名宾治特区宾治特区 “宾治”，鸡尾酒中的一个品种，如今逐渐演变成“优雅、独立、品质”的代名词。以“宾治”为名，倡导一种向往自由随意的生活方式，一份众人皆醉我独醒的处世之道。 “宾治”，对于年轻白领来说，象征着不断升温的甜蜜爱情；对于勇闯敢拼的创业者来说，象征着事业探索过程中的激情四溢； “宾治特区”，融汇不同人群的生活方式，自由、开放、和谐，成为品质生活的代表。33二、核心问题二、核心问题确定了方向，就要思考如何飞翔！34核心问题提炼针对青年置业，抓住市场需求，做小户型大有可为！但从竞争层面来说，本案受限于体量较小，如何以小博大，在重重夹击之下实现“突围”是我们要思考的核心问题 ！7.7万的嘉盛国际9万的书院观邸8万的德胜商业广场5.1万通利大厦拿铁空间其它楼盘认清自己认清自己 看清敌人看清敌人1.7万35小盘赢销模式分享模式模式A A、价格突围、价格突围模式模式B B、面积微调、面积微调模式模式D D、营销差异、营销差异模式模式CC、产品特色、产品特色价格低走，以性价比取胜价格低走，以性价比取胜面积微调，以功能取胜面积微调，以功能取胜差异化营销，以出奇取胜差异化营销，以出奇取胜大秀产品，以品质取胜大秀产品，以品质取胜36如何以小博大，以长击短？不利于实现利润最大化规划方案已定，无法再行更改，价格低走，以性价比取胜面积微调，以功能取胜A AB B37本盘须大打“营销战”杀出重围本盘须做特色、树形象，立口碑。差异化营销，以出奇取胜特色产品，以品质取胜D DCC如何以小博大，以长击短？38营销策略营销策略案例借鉴案例借鉴通过对可比拟市场的小体量楼盘及营销推广层面的研究，吸取经验，寻求突破点成功案例分享1 深圳深圳 中信红树湾中信红树湾 VSVS 红树西岸红树西岸 C模式的 完美反超39C模式的应用要求开发商必须加大投入，以更具特色的产品实现完美反超。40成功案例分享2营销策略营销策略案例借鉴案例借鉴 深圳深圳 澳城澳城 VSVS 后海公馆后海公馆 D模式的 极致应用41D模式的应用，是在营销上突破竞壁垒，重点是根据目标客户群特点，进行营销概念的成功演绎与创造。42成功经验小结小盘先天条件小盘采取策略同区域的同等客源客户群重叠后海公馆 VS 澳城 D D、差异化营销，出奇取胜、差异化营销，出奇取胜同区域的同等客源客户群重叠规模相差大红树西岸 VS 中信红树湾CC、大秀产品，以品质取胜、大秀产品，以品质取胜同区域的同等客源客户群重叠规模相差大拿铁空间 VS 其他楼盘C+DC+D模式模式43本案的赢销之道赢销之道总纲2、打造全新的包装体系，提炼个性化的形象。1、构建产品力，硬件和软件的全面提升，构建项目生活价值体系3、根据项目实际，采用高效益低成本的推广方式，有效把握客户的深层次需求。产品特色营销差异“内外兼顾”44三、产品构想三、产品构想打造符合并且超出长沙新青年需求的专属产品45 围绕目标客群的产品规划结构，塑造青年群体独特的圈子生活鲜明特质 突破常规小户，围绕青年群体的生活行为特征，将传统居家功能科学分工分离，接待、厨房、家政、娱乐等功能外移，由社区四大会所专业承担，充分提高小户空间的最大效用，实现其大户机能 提供菜单式精装修方案，多样选择，满足青年置业拎包入住的需求产品构想要义产品构想要义拿拿 铁铁 空空 间间：全能小户全能小户 新青年特区新青年特区硬件系列：商业、建筑、园林、公共空间、户型定位硬件系列：商业、建筑、园林、公共空间、户型定位软件系列：精装修、特质配套（会所）、特色物业服务、网络生活软件系列：精装修、特质配套（会所）、特色物业服务、网络生活46活力商业城活力商业城 民生需求与特质商业相结合，契合阶层生活特质，让生活更便捷、丰富民生需求与特质商业相结合，契合阶层生活特质，让生活更便捷、丰富 契合阶层生活特质的商业，让产品价值诉求更加饱满。业态有青年主题购 物、健身美容、DIY作坊、台球城、棋牌、咖啡屋、书吧、水吧、艺术 品、宠物店、主题餐厅等。 民生商业，服务半径辐射周边社区的中型超市、便利店、干洗、药店、银行 等商业配套，满足社区基本生活需求；硬件系列之规划硬件系列之规划商业商业47硬件系列之建筑立面硬件系列之建筑立面集约有序的现代简约主义风格集约有序的现代简约主义风格具备一定的城市公共建筑的特征，形态节奏有序 项目区位与部分公建配套功能决定其建筑的形态设计必须上升到城市形象设计的高度，不能脱离城市环境因素而独立存在，它必须具备一定的城市公共建筑的特征，并引领年轻阶层的审美情趣。48是生活的高度，也是身份的高度是生活的高度，也是身份的高度长沙首座长沙首座“空中巴比伦空中巴比伦” 利用建筑顶层空间，打造长沙最高、最大的城市空中花园。硬件系列之园林硬件系列之园林49社区入口大堂硬件系列之公共空间硬件系列之公共空间公共内廊会所业主DIY秀场公共卫生间50硬件系列之户型定位硬件系列之户型定位三种户型，瞄准目标客群三种户型，瞄准目标客群（方案二）（方案二）户型配比情况（7-21层数据）户型编号户型描述建筑面积（）套数户型配比A二房一厅一卫653015.38%B一房一厅一卫31.6157.69%D一房一厅一卫42.910553.85%F二房二厅一卫81.2157.69%M一房一厅一卫41.9157.69%N一房一厅一卫56.3157.69%总计195套，一房150套，占76.92%，两房45套，占23.07%户型建筑面积（） 套数户型配比个性案名一房一厅一卫31.6-56.315076.92%拿铁空间独立宣言二房一厅一卫65-81.24523.07%拿铁空间先锋时代51卫生间、厨房、管线卫生间、厨房、管线是重点，一步到位，做到品牌品质是重点，一步到位，做到品牌品质恰当留白，留下恰当留白，留下个性装饰个性装饰广阔空间广阔空间结合家居布置结合家居布置一体设计一体设计，延续空间高效利用，延续空间高效利用提供提供菜单式菜单式搭配选择，满足青年置业个性需求搭配选择，满足青年置业个性需求充分用于营销中，成为营销利器充分用于营销中，成为营销利器精装理念：轻装修、重装饰精装理念：轻装修、重装饰软件系列之精装修软件系列之精装修建议装修标准：建议装修标准：800800元元/m/m2 2，对外宣传，对外宣传12001200元元/ m252真正的精装修不只是用精致的材料，更是进行精心的安排合理布局，最大限度利用空间软件系列之精装修软件系列之精装修53储藏、储纳储藏、储纳地板式收纳 非承重墙嵌壁收纳 窗台嵌入式收纳 墙壁格收纳 壁挂厨具收纳 家具结合隐藏收纳 软件系列之精装修软件系列之精装修54专用空间的功能复合专用空间的功能复合书柜式折叠床，把工作间、书房和客房复合工作区客厅结合,适用不失时尚格调 软件系列之精装修软件系列之精装修55多用推拉门，节省空间置于内部的开敞式厨房节省本来可怜的采光面软件系列之精装修软件系列之精装修56客厅的气质干净、规整 墙上的手绘花朵，在家中递进延展，令空间有了叙事性软件系列之精装修软件系列之精装修主卧里的陈设相对简单，但是床头的手绘图案和吊灯，引人注目独具特色的吊灯是突出的装饰，收纳也考虑了整体环境的协调简约艺术装修形象示意57“节奏主义节奏主义”由娱乐休闲产生出的音乐主义者所构成 ，No Music No Life：流行于ipod一代的信念。这是一个音乐无所不在的空间。“几何学主义几何学主义”由空间构成产生出的几何主义者，用多色马赛克小陶片装饰的卫生间极具抽象几何的设计韵味。风格主义装修形象示意软件系列之精装修软件系列之精装修58软件系列之特质配套软件系列之特质配套社区厨房社区厨房（自助厨房）社区家政社区家政（自助洗衣房、钟点保姆等）社区会客厅社区会客厅（接待）青年俱乐部青年俱乐部（书吧、棋牌室、台球室、格子铺等）四大独立会所四大独立会所（拿铁空间新青年专享）59软件系列之特质配套软件系列之特质配套自助厨房，欢迎来烹饪社区会客厅，欢迎来到拿铁时代格子铺社区家政-洗衣房60 租务中心（商务中心）； 提供钟点工、维修服务； Party筹备、社区厨房筹备、特色餐饮； 保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现洗衣，彩扩，保洁，订餐 .全智个性物业管理全智个性物业管理2424小时酒店式物业管理服务小时酒店式物业管理服务软件系列之物业管理软件系列之物业管理61软件系列之网络生活软件系列之网络生活无线网络：无线网络：社区各个角落均可无线上网虚拟社区：虚拟社区：构建拿铁青年的网络生活圈，跳蚤市场、生活指南、网上交友、淘宝店无线社区、虚拟社区无线社区、虚拟社区充分满足青年人网络生活需求充分满足青年人网络生活需求62产品提升产品提升商业：活力商业城建筑：现代简约主义园林：空中巴比伦硬件硬件软件软件公共空间：艺术化户型：个性特色精装修：菜单选择特质配套：四大独立会所物业服务：酒店式网络生活：无线社区全能小户全能小户 新青年特区新青年特区从硬件和软件双方面，提升产品品质，打造个性化社区，为项目的高售价高利润提供支撑。从硬件和软件双方面，提升产品品质，打造个性化社区，为项目的高售价高利润提供支撑。63项目住宅定价计算表项目住宅定价计算表价值构成要素价值权重价值实现程度嘉盛国际书院观邸摩天一号本案 资源性价值要素40%40%33322927地段价值15%13121210景观资源15%1114109生活配套10%9878 可提升价值要素55%55%47483943项目规模8%7854户型产品8%7566规划品质15%1213810配套管理10%7867营销策划8%5557品牌实力6%5554 未来走势5%5%4445总计100%100%84847275均价（元/m2）1000080007000/本案与其它个案比较修正值89%89%1.04/修正后待估房产的价格890079217280/本案预计均价本案预计均价=修正后待估房产的价格修正后待估房产的价格3=8033.73=8033.7元元 8000 8000元元根据市场对比，本案可售价格为8000元/市场比较法说明：市场比较法说明：1 1、将周边、将周边“嘉盛国际嘉盛国际”、“书院观邸书院观邸”、“摩天一号摩天一号”作为典型项目进行市场价格比较定位。作为典型项目进行市场价格比较定位。2 2、此、此市场比较所得价格仅代表以现有条件推断的市场比较所得价格仅代表以现有条件推断的20102010年底市场可售价格，若市场发生重大变化，此价格不具参考意义。年底市场可售价格，若市场发生重大变化，此价格不具参考意义。价格建议价格建议64产品本身价值产品本身价值 + + 附加价值附加价值 = = 产品市场价值产品市场价值当前市场行情下；当前市场行情下； 平庸的形象定位与包平庸的形象定位与包装；装；可售价格可售价格80008000元元/ / 量身订做策划方案，量身订做策划方案， 拔高本拔高本案的形象价值、品牌价值；案的形象价值、品牌价值；预计增加售价预计增加售价300300元元/ / 全面提升产品品质，赋予项目全面提升产品品质，赋予项目个性化价值；个性化价值；预计增加售价预计增加售价300300元元/ / 在成熟而稳健的营销体系支持下，基于当前市场行情，本案预计售价可达在成熟而稳健的营销体系支持下，基于当前市场行情，本案预计售价可达98009800元元/ / 。价格建议价格建议精装修，成本精装修，成本800800元元/ ；预计增加售价预计增加售价12001200元元/ / 65四、概念表现四、概念表现通过多元立体渠道，产品与客群直观沟通树立新锐、专业、高价值形象和市场影响力66拿铁空间拿铁空间LOGOLOGO67拿铁空间拿铁空间备选备选LOGOLOGO（一）（一）68拿铁空间拿铁空间备选备选LOGOLOGO（二）（二）69糖果糖果LOGOLOGO70拿铁空间拿铁空间手提袋手提袋71拿铁空间拿铁空间VIPVIP卡卡72拿铁空间拿铁空间导示系统导示系统73拿铁空间拿铁空间礼品礼品74拿铁空间拿铁空间纸杯纸杯75拿铁空间拿铁空间办公用品（一）办公用品（一）76拿铁空间拿铁空间办公用品（二）办公用品（二）77拿铁空间拿铁空间户外广告户外广告78拿铁空间拿铁空间报广系列（一）报广系列（一）79拿铁空间拿铁空间报广系列（一）报广系列（一）80拿铁空间拿铁空间报广系列（一）报广系列（一）81拿铁空间拿铁空间报广系列（二）报广系列（二）82拿铁空间拿铁空间报广系列（二）报广系列（二）83拿铁空间拿铁空间报广系列（二）报广系列（二）84五、营销突破五、营销突破鲜明的产品，不走寻常路85营销思想营销思想开盘即强销，强销即清盘开盘即强销，强销即清盘 一个填补市场空白的新锐产品，一个以年轻精英刚性需求为基础、集一个填补市场空白的新锐产品，一个以年轻精英刚性需求为基础、集结强大的产品力、形象鲜明价值号召强大的专业化产品结强大的产品力、形象鲜明价值号召强大的专业化产品 ，有足够的文章，有足够的文章做足前戏，实现开盘即强销，强销即清盘的营销目标！做足前戏，实现开盘即强销，强销即清盘的营销目标！86高潮一：拿铁空间高潮一：拿铁空间独立宣言独立宣言 魔幻上市，全城热销魔幻上市，全城热销高潮二：拿铁空间高潮二：拿铁空间先锋时代先锋时代 升级上市，全面提升升级上市，全面提升两批开盘，两次高潮两批开盘，两次高潮推广节奏推广节奏87核心策略核心策略大盘推广方式大盘推广方式网络网络电视电视报纸报纸广播广播短信短信杂志杂志大盘推广策略：立体轰炸大盘推广策略：立体轰炸拿铁空间体量小，总销金额低，广告费用有限，不适宜走常规营拿铁空间体量小，总销金额低，广告费用有限，不适宜走常规营销路线，进攻广告的立体轰炸。必须为其量身定制推广策略。销路线，进攻广告的立体轰炸。必须为其量身定制推广策略。88核心策略核心策略拿铁空间推广策略：精准营销拿铁空间推广策略：精准营销12389前期造势：前期造势：前期即以活动发力，建立市场强势地位，多手段、多渠道、全方位聚拢客户，造成全城瞩目，火热预约，蓄客就是实战的开始！蓄客就是实战的开始！营销高潮：营销高潮：以产品线为推广脉络，两大产品系列依次冲击市场，通过产品逐次提升和销售盛景，掀起一波又一波高潮，直接实现直接实现“开盘即清盘开盘即清盘”。核心策略核心策略开盘即完销，前戏最关键开盘即完销，前戏最关键90三大根据地建设三大根据地建设网站网站销售中心销售中心样板房样板房寻找长沙新青年寻找长沙新青年拿铁生活定制调查拿铁生活定制调查韵味长沙文化摄影大赛韵味长沙文化摄影大赛拦截策略拦截策略活动发力活动发力现场、道路、定点、网络等现场、道路、定点、网络等前戏前戏911 1、开通项目网站、开通项目网站 以青年喜闻乐见的FLASH动漫形式、游戏形式虚拟业主，揉合产品特质及卖点，将未来生活场景提前显现。 项目网站不但是产品的展示平台，更是有效的宣传阵地，未来营销活动和新闻传播都可以利用这个平台。三大根据地建设三大根据地建设前戏前戏三大根据地建设三大根据地建设92实景街区成长型游戏实景街区成长型游戏项目网站建设项目网站建设前戏前戏三大根据地建设三大根据地建设93户型实景体验型游戏户型实景体验型游戏项目网站建设项目网站建设前戏前戏三大根据地建设三大根据地建设942 2、建设特色销售中心、建设特色销售中心 前戏前戏三大根据地建设三大根据地建设95业务洽谈区业务洽谈区普通普通VSVS高雅，随意高雅，随意VSVS细节细节以拿铁咖啡代替开水，突出个性，尊重客户，关怀到位；963 3、样板房、样板房 与销售中心结合建设样板房，直观展示产品和生活理念。特色要素：特色要素： 产品样板房 重装修轻装饰的理念展现 预留空间，未来可进行营销活动策划，如可与品牌家居供应商联合进行装饰 DIY大赛前戏前戏三大根据地建设三大根据地建设971 1、寻找长沙新青年、寻找长沙新青年 开发商冠名，与官方和主流媒体合办“长沙十大新青年”评选活动，在报纸、网络发布消息，并设定与项目精神相关联的条件，寻找长沙新青年，吸引目标客群目光，引发社会的关注和讨论。 三大活动发力三大活动发力2 2、“韵味长沙韵味长沙”文化摄影大赛文化摄影大赛 开发商主导发起，吸引全社会广泛参与，通过专业评选，优胜作品可制成文化墙，于销售中心、样板房及未来会所展示，体现项目文化精神。3 3、拿铁生活定制调查、拿铁生活定制调查 以“致长沙新青年的一封信”的形式，附拿铁生活定制调查表，定向直邮调查（比如高校、外企、写字楼等），调查内容与项目产品、会所等特质配套结合，诱导客户对未来生活形态和生活方式的想象、追求，精准导入拿铁概念。 项目进入实质蓄客阶段！项目进入实质蓄客阶段！前戏前戏活动营销活动营销98前戏前戏拦截策略拦截策略劳动西路劳动西路- -芙蓉中路芙蓉中路- -天剑路广告拦截天剑路广告拦截本案本案1 1、广告拦截、广告拦截99拿铁空间惊艳亮相建立产品形象，直接打醒市场，营销重中之重100 通过道旗、灯箱、户外看板、楼体广告占据劳动西路-芙蓉中路-天剑路等周边道路的主视野，拦截过路车辆和人流。灯箱示意道旗示意101前戏前戏拦截策略拦截策略2 2、现场拦截、现场拦截现场指示楼体巨幅示意 通过现场指示、楼体巨幅等，拦截过路车辆和人流。102前戏前戏拦截策略拦截策略3 3、定点拦截、定点拦截核心：到青年置业目标客户经常出入的场所进行定点拦截。酒吧：针对高收入青年客户，在酒吧内投放电视广告及推酒吧：针对高收入青年客户，在酒吧内投放电视广告及推广活动。广活动。写字楼：针对白领客户投放写字楼电梯间电视广告。写字楼：针对白领客户投放写字楼电梯间电视广告。购物中心：针对青年客户，主动出击，在购物中心设立临购物中心：针对青年客户，主动出击，在购物中心设立临时展点，接待客户。时展点，接待客户。1034 4、网络拦截、网络拦截通过植入电子博客、网络互动游戏等，与客户直接对话通过植入电子博客、网络互动游戏等，与客户直接对话互动游戏空间互动游戏空间城城市市名名品品博博客客建设全新空中新渠道，通过植入时尚博客，热门游戏，以时尚新兴的方式传达信息，并与客户互动。104酝酿期酝酿期（1111月月-2-2月）月）时间刻度表引爆市场引爆市场聚焦项目聚焦项目持续升温持续升温完美收官完美收官价格价格策略策略形象入市形象入市高开高走高开高走高值高价高值高价销售圆满销售圆满独立宣言独立宣言先锋时代先锋时代拿铁空间拿铁空间整体亮相整体亮相销售启动销售启动销售启动销售启动开盘期开盘期（3 3月）月）强销期强销期（3 3月月-5-5月）月）尾销期尾销期（6 6月月-8-8月）月）105THANKSTHANKS专业做事，专注服务专业做事，专注服务 ！