长沙市金星北及周边楼盘调查报告40p

2013年踩盘报告（一）年踩盘报告（一）市场调研区域市场调研区域 长沙市望城高塘岭板块长沙市望城高塘岭板块、金星北路周边楼盘项目金星北路周边楼盘项目望城县市场调研项目盘点望城县市场调研项目盘点 3 2 1 41.上实.森林海2.百合湖滨II期3.联成国际城4.紫鑫.御湖湾建筑规划：项目位于长沙“未来生态宜居之城”望城，项目分多期开发，开发周期长 ，目前150-170复式楼在售，均价3800元/平。在售250-270别墅，均价5500元/平，尾盘。占地面积1089亩总建面100万方容积率1.3物业类型多层，高层，别墅，洋房基本经济指标户型配比表建筑类型建筑类型 户型面积区间户型面积区间（）（）代表性主力代表性主力户型（）户型（）三房，别墅，双拼别墅，复式楼120-280三房：1221118小高后期规划，预计下半年推出1020栋 位于高塘岭高乔大道旁，项目南临未来县政府办公用地，西北向为大型医位于高塘岭高乔大道旁，项目南临未来县政府办公用地，西北向为大型医疗产业基地，东北紧临高乔快速路疗产业基地，东北紧临高乔快速路上实森林海系列产品： 开发策略开发策略从项目从项目“生态环境入手，过渡到项目生态环境入手，过渡到项目“产品建筑产品建筑”。先通过：事件营销，引发市场对本案。先通过：事件营销，引发市场对本案的关注度，提高市场认知度，再结合大区域和小环境的关注度，提高市场认知度，再结合大区域和小环境教育和引导市场，全面提升项目品质感，最终依靠性教育和引导市场，全面提升项目品质感，最终依靠性价比优势促成成交价比优势促成成交”，产品定位：低层生态楼盘。，产品定位：低层生态楼盘。 上实.森林海 I： 森林海在售特价商铺8888元G：森林海在售房源全款96折按揭99折H：森林海联排双拼别墅5500-6900F：240280联排别墅6000元E：280平米双拼别墅7000元C：联排和双拼享受93折优惠D：联排别墅均价5900B：联排别墅5500近期滞销及降价原因： 1、承诺配套无，占据市场久，后期客户流失多 2、金星北周边的别墅群性价比高，到望城县路况好，开车仅10分钟 3、小区开发年限久，外观折旧明显，定位已偏离 4、周边商业荒废。 位于望城区文源中路位于望城区文源中路188188号号( (斑马湖畔斑马湖畔) )，开盘推广活动：老带新，开盘推广活动：老带新75-9675-96平方，平方，奖励奖励10001000元，元，97-12197-121平方，奖励平方，奖励12001200元，元，121-151121-151平方奖励平方奖励15001500元，元，152152平方以上平方以上奖励奖励20002000元。元。占地面积9.4万方总建面28万方容积率3.0物业类型高层项目基本指标项目基本指标建筑类型建筑类型 户型产品户型产品代表性主力代表性主力户型（）户型（）高层两房84-131三房121-151建筑规划： 百合湖滨花园位于长沙市望城的中心区域斑马湖畔，滨湖望江，环境景观资源得天独厚，项目由湖南湘雅百合置业有限公司倾力打造，总体定位于奢适住宅，豪而不贵。 中心区建筑近5米的一楼架空层，将小区的内外景观融为一体，建立泛会所休闲功能区。百合湖滨花园运用沿海发达城市豪宅设计理念，引进入户电梯，两梯两户为主。百合湖滨II期产品：主力户型为84-95两房及120-150三房，纯板式3房开发策略开发策略与主要竞争对手联诚与主要竞争对手联诚国际错位销售，国际错位销售，寻找合适切入时机，推出特色户型，针对群体差异寻找合适切入时机，推出特色户型，针对群体差异进行推广，逐步抢占市场。进行推广，逐步抢占市场。百合湖滨II期户型配比表去化分析：1、项目目前为二期开盘蓄水，预计8、9月开盘（老带新和办卡）2、望城县热售期已过，目前市场趋于真空期3、3种户型均为前期热销品种，140基本售罄，95推1、2号栋共3个单元，26层2梯3户小高，其中1栋售罄，2栋19层以上有少量房源，84基本售罄 项目项目20092009年年7 7月启动，位于望城区城央，临斑马湖而建，总投资逾月启动，位于望城区城央，临斑马湖而建，总投资逾1010亿元。亿元。项目地处大河西时代的长沙第六区项目地处大河西时代的长沙第六区望城县高塘岭板块的最核心地段，东望城县高塘岭板块的最核心地段，东临高塘岭大道、西临望城县最为繁华的商业街区郭亮中路、南连文源路、北临高塘岭大道、西临望城县最为繁华的商业街区郭亮中路、南连文源路、北靠体育东路。靠体育东路。建筑类型建筑类型 户型产品户型产品代表性主代表性主力户型力户型（）（）高层两房90-120三房121-140四房141-170 项目因位于金融路与体育东路交汇，而将项目自然分成A、B、C三个区域。其中东头B区由10层的4星级酒店和400米长的人车混行的特色美食休闲餐饮街区组成;西头A区拟建一栋高层住宅和一条约300米长望城唯一的商业步行街组成，其中步行街郭亮路入口处布置多个大型主力店如肯德基、麦当劳等西式餐饮，通程电器等，引导人流，另外在金融路与体育路交汇处布局了一个营业面积达1万平米的大型购物广场，积聚人气；C区由11栋2533层高层住宅和C1、C6的社区商业街围合布局而成，住宅总规划近2500户，建成后将成为可容纳近8000人入驻的国际化大社区。占地面积188亩总建面30万方容积率2.8商业面积8万方物业类型多层，高层，别墅，洋房项目基本信息BC 联诚国际城户型配比表A. 联诚联诚国际城目前无在售项目，少数尾盘推售；国际城目前无在售项目，少数尾盘推售；B. 早期推出的联诚国际花园单价早期推出的联诚国际花园单价3000左右，国际城左右，国际城4000左右；左右；C. 联诚国际城为高塘岭板块的价格引领者；联诚国际城为高塘岭板块的价格引领者；D. 望城步行街位于望城县城核心，东临斑马湖生态公园，西接接城市主干道郭亮望城步行街位于望城县城核心，东临斑马湖生态公园，西接接城市主干道郭亮 路，犹如一根金扁担挑起了望城的路，犹如一根金扁担挑起了望城的CBD和和CLD。全长。全长700余米，商业面积逾余米，商业面积逾 80000平方米，辐射望城全境及大河西百万人口，是望城唯一的商业步行街。平方米，辐射望城全境及大河西百万人口，是望城唯一的商业步行街。楼盘地址：望城区高乔大道旁斑马湖公园内楼盘地址：望城区高乔大道旁斑马湖公园内 紫鑫 御湖湾 紫鑫天翼置业将打造引领该区域的第一个高端都市综合体物业，紫鑫御湖湾是一个集城市形象、商务、商业、生态景观、文化、娱乐于一体的复合型楼盘。项目规划五星级酒店、写字楼、高档住宅、公寓、商业街，其中高档住宅设计风格为典雅、高贵的新古典主义风格。 预计2013年10月份开盘，单价4500元左右，首推3种户型，80两，105三房及1173+1户型。客户来源： 1.晟通内部员工（50%） 2.五强集团员工 3.集团关系户去化情况： 1、一期售罄； 2、二期为专家一村(联排73套、双拼33套)，集团打算内部消化，二期暂时封售； 3、三期为3栋板楼3栋塔楼。2梯4户小户型，基本售罄；板楼为11层小高，1梯2户106平方三室两厅两卫； 4、四期为专家二村(联排、双拼、独栋共200套(暂未推出)。优势：内部员工居多，物业管理严；进入超市考察，小菜、肉类等的价格和家乐福差不多；有地铁、有超市、配置了砂子塘新世博小学不足：房源有限对内销售；因对内销售，广告少，知名度小。配套： 1、五星晟通国际大会所，面积近32000平方米，拥有200多间豪华客房、多功能国际宴会厅、美食包厢、KTV、美容足浴并配置设备完善的室内游泳池、室内篮球馆、室内羽毛球馆； 2、砂子塘新世博寄宿制学校是由砂子塘教育集团负责管理的第二所全日制寄宿小学。占地73.78亩，建筑面积达4.2万余平方米，可开设48个教学班，容乃近2500名师生，是一所高标准的现代化寄宿制学校。购买晟通城即可享受优先入读的机会。 918 918，903903路公交推广语路公交推广语名校教育，生活区；总占地名校教育，生活区；总占地248248亩，建亩，建筑面积筑面积3737万方，规划户数万方，规划户数34673467户，容积率户，容积率2.182.18，均价，均价38003800元元/ / 晟通城106106三室三室2 2厅厅2 2卫，卫，26#-34#26#-34#栋，栋，1 1梯梯2 2户，户，1111层小高，共层小高，共440440户。户。户型特点： 1.户型实用率高 2.无暗房，通透性好7070平米平米2 2室室2 2厅厅1 1卫，卫，19#-25#19#-25#栋，栋，2 2梯梯4 4户，户，1818层小高，共层小高，共468468户户9898三室三室2 2厅厅1 1卫，卫，19#-25#19#-25#栋，栋，468468户户钰龙天下玫瑰园新地东方明珠名家翡翠南山苏迪亚诺玛丽的花园润和紫郡澳海澜庭富基世纪公园勤诚达新界音乐界新城国际花都金地三千悦金星北片区及雷锋大道片区踩盘分布图 首付一口价首付一口价3.83.8万，万，52805280元元/ /平米，开发商垫付平米，开发商垫付20%20%；项目位于长沙市岳；项目位于长沙市岳麓区市府中心板块，紧邻长郡中学新校区，西临金星大道，北临二环线，麓区市府中心板块，紧邻长郡中学新校区，西临金星大道，北临二环线，南临茶子山路。南临茶子山路。建筑类型建筑类型 户型面积区间户型面积区间（）（）代表性主力代表性主力户型（）户型（）高层79-120二房：97高层层数34后期规划，加推6#栋，2梯4户，2单元，97-120占地面积520亩总建面110万方容积率3.56物业类型多层，高层，别墅，洋房项目基本信息建筑规划： 钰龙天下项目分二期开发，一期约32万平方米，分别为洋房、高层公寓、部分商业；二期约70万平方米，为高层、洋房、商务公寓、五星级华天大酒店、商业部分；地下车位面积约10万平方米。钰龙天下项目前期先建设50亩市政公园。第1期占地12.5万平方米；建筑面积约35万平方米；以高层住宅和花园洋房为主，高层产品为：70-80平两房两厅一卫，90-100平小三房两厅一卫，105-107平三房两厅一卫一花园，110-122平三房二厅二卫一花园，130-140平四房二厅二卫一花园，150-160平三房二厅二卫二花园。开发策略：开发策略：1 1、项目、项目1 1期工程售罄，入住率期工程售罄，入住率90%90%，为项目，为项目2 2期开发奠定坚实基础期开发奠定坚实基础2 2、项目处于岳麓区与望城区交界位置，岳、项目处于岳麓区与望城区交界位置，岳麓区的性价比盘，望城区的高端生态楼盘麓区的性价比盘，望城区的高端生态楼盘3 3、学位房。、学位房。 钰龙天下户型配比表户型销售情况：1、12#13#14#112平方3室2厅2卫基本售罄2、近一个星期销售趋势放缓，成交少，3-5楼2房滞销；3、后期加推6#栋无90平米以下小户型，导致小户型热卖客户主要为：宁乡望城片区和市府周边区域、周边公务员及荣湾镇以北 的刚需客户和年轻一族。建筑规划：项目整体规划有三大主题豪华会所：体育会馆、临湖休闲会馆、五星级酒店会所，同时修建了长沙唯一的社区美术馆。项目营销中心及临湖会所由世界著名设计师梁景华先生设计，营销中心前设12000的广场中心景观轴，后临40000中央湖泊、临湖商务会馆及1000无边界景观泳池。占地面积1000亩（玫瑰园含300亩）总建面200万方（包含玫瑰园）容积率2.82物业类型 高层、超高层基本经济指标建筑类型建筑类型 户型面积区间户型面积区间（）（）代表性主力代表性主力户型（）户型（）高层84-117两房：84后期规划，主推6号栋时代倾城 开发策略片区定位为复合型新都会中心，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托。建成后可容纳就业人口约35万，居住人口约22万，项目主要卖点，休闲与生活区分离。 时代倾城是广州时代地产集团在长沙倾力打造的首个千亩级精装大盘。时代倾城是广州时代地产集团在长沙倾力打造的首个千亩级精装大盘。项目雄踞滨水新城北，素有项目雄踞滨水新城北，素有“滨江新城北门户滨江新城北门户”之称。；滨江新城是大长之称。；滨江新城是大长沙沙“一江两岸，跨江发展一江两岸，跨江发展”的核心区域。的核心区域。户型配比表去化情况：1、项目5月26日6号栋开盘，去化较差，5月30日早上现场3小时，签约4套。（客户大多为河西做生意，30岁左右年轻人居多）2、4月初推出的7号栋成交较理想，84剩1套，望城无限购，90平方以下小户型多为80后年轻人购买。特点：1、入户大堂层高5.5米，每栋配有独立健身器材与棋牌区；2、入户门有智能指纹识别系统；3、厨房采光不佳，117平米共用卫生间离卧室太远；4、赠送阳台太小。占地面积33.47万方总面55.5万方容积率1.08基本经济指标建筑类型建筑类型 户型总套数户型总套数户型总面积户型总面积（）（）高层719套64903联排106套22996.6南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺是南山地产进驻长沙的首个项目，着重打造南山苏迪亚诺是南山地产进驻长沙的首个项目，着重打造澳洲风情为基调的中高档生活小区；澳洲风情为基调的中高档生活小区；项目定位为城市型别墅项目定位为城市型别墅入则宁静，出则繁华。入则宁静，出则繁华。客户来源：客户来源：1 1、望城本县刚需客户；、望城本县刚需客户； 2 2、拆迁户；、拆迁户； 3 3、河西区域个体户；、河西区域个体户； 4 4、外地及河东客户。、外地及河东客户。高层全部售罄，现在处于别墅区尾盘清货状态。高层全部售罄，现在处于别墅区尾盘清货状态。3期户型配比表三期天鹅堡户型分析外部优势：1、户型南北通透，通风好。2、人车分流，空间利用率高外部劣势：1、三联排紧邻工厂区域，居住环境较差，受三期高层建筑和城市次干道金甲虫路影响；2、楼间距太窄，数据显示10米，实际测量6米。名家翡翠花园高层高层2.02.0容积率，超低建筑密度，超宽楼间距。容积率，超低建筑密度，超宽楼间距。名家主打居住环境，舒适与私密性是楼盘最大卖点，针对客户为高起点首置与高起点首改。 名家翡翠花园主推126-164平户型，集中在4、7号栋，均价5400元/平，现认购在享受95折及总价再减3万的基础上，再97折优惠。户型特点：户型特点：1、金星北现阶段稀缺户型；、金星北现阶段稀缺户型；2、总价高，销售困难；、总价高，销售困难；3、对比周边大户型有一定的、对比周边大户型有一定的价格优势；价格优势；4、多视角享受园林景观；、多视角享受园林景观；5、户型无暗房，采光性好。、户型无暗房，采光性好。长沙首座纯正私家山地公园社区，与原生态谷山公园零距离长沙首座纯正私家山地公园社区，与原生态谷山公园零距离项目特点：1、依山而建，享受三处公园景观；2、周边配套不完善，商业开发力度不强；3、项目在售房源面积过大，市场人气低迷占地面积39万方总建面72.5万方容积率1.86绿化覆盖率65%基本经济指标建筑类型建筑类型 户型面积区间户型面积区间（）（）代表性主力代表性主力户型（）户型（）高层80-130三房：88正在推售6#栋， 总高12-24层新地东方明珠系列产品：目前在售主力户型为130-160左右的三房产品，目前售时代倾城项目小户型的集中发售、房屋推售面积过大影响，该项目去化并不理想。 开发策略项目定位为高端生态自然居所，与距离本项目较近的时代倾城项目形成强烈竞争，时代倾城自带精装，东方明珠是毛坯房。新地东方明珠户型配比表134平米滞销原因：1、项目大户型吸引年龄结构比较大的高端客户，广告宣传力度不够。2、时代倾城的集中加推对其造成一定影响3、赠送面积少113平米热销原因：1、对比时代倾城户型优势2、赠送面积多3、适合有主见，喜欢自装的居住群体新地新地东方明珠毛坯均价东方明珠毛坯均价5000元元/左右，左右，6月推月推6#栋，栋，130-160望城区金星大道沿线配套最完善的小区，交通相对最为便利。望城区金星大道沿线配套最完善的小区，交通相对最为便利。新地东方明珠勤诚达新界地理优势，配套优势明显。区域位置：该项目位处大河西金星北路滨水新区核心，东临湘江“一江两岸”黄金中轴，与月亮岛隔江相望，西靠普瑞温泉五星大酒店，北连长沙火车西站，在1000万平米的新城市开发体量政策愿景下，占尽地利，得天独厚。项目配套优势：拥月亮岛影视创意基地、火车西站、地铁4#线、五星级酒店、高档商业区等片区规划配套；拥裕田奥特莱斯、名发商业广场、普瑞温泉度假中心、龙湖高尔夫球场等片区现有配套；拥特色电影景观大道、电影运动休闲于一体的多功能会所、国际双语幼儿园、5万多平米国际化商业街区等小区规划配套；拥金星大道、银杉路、普瑞大道（距长沙市政府仅10分钟车程）等现有交通配套；拥南村小学、星城实验学校师大附中、长郡中学等现有教育配套。勤诚达新界6月主推G3栋，2T4户，18层小高，87117户型介绍：1、89平方折后单价4700左右2、117平方折后单价4600左右3、89-117平米为该项目热销户型，刚需客户占比大，其中以望城区及岳麓区上班族占比最大，生活配套齐全。4、117平米客户成本更高，挑窗部分加重客户负担 浩龙音乐界与世界第一高楼做邻居基本经济指标占地面积53424.301平方米总建面178020平方米容积率3.56绿化率51.2%建筑类型建筑类型 户型面积区间户型面积区间（）（）代表性主力代表性主力户型（）户型（）高层80-130三房：88正在推售6#栋， 总高12-24层项目定位：项目总体定位于中高档商品住房及特色商业街区，形象定位于中国原创首席音乐主题社区，爱音乐的，爱生活，爱生活的，爱家-音乐、生活、家，以音乐为主题的特色社区里规划有音乐餐厅、音乐街区、音乐博物馆、金色大厅、音乐电台等让人目不暇接，生活随音乐翩翩起舞，产品创新魔术变化户型，超高使用率，绝对品质，高性价比产品写意创意生活，项目专为长沙市及周边地市乃至广东沿海的湘籍成功人士打造优质音乐生活特区。项目规划：面积区间集中在7590创新型户型，小三房、小四房为主，实际使用面积高107%以上，真正实现了小户型大享受的感觉。项目一共8栋，32-34层高层，后期小区中心5#6#栋暂未售，均为现房出售。3期户型配比表楼盘介绍：1、现房出售，折后均价4400元/2、赠送面积多，小户型多为0公摊，甚至负公摊3、对比金星北新开楼盘无优势，楼盘折旧明显。4、靠近世界第一高楼，有一定的长期发展优势，周边可开发性较高浩龙音乐界左边户型为95.20-98.95（1房改3房），右边为87平米2+1客户群体分析：1、运营周期长，客户群体杂2、望城区年轻的白领居住者较多3、拆迁户占比高润和紫郡67万方纯法式高档住区，优享砂子塘，师大附中学位占地面积52。5万方总建面20万方容积率2.7总户数：3245停车位地上350，地下3600绿化率50%基本经济指标项目位置本项目位于普瑞大道、黄金大道、月亮岛路三条主干线路交汇处。距离市政府约10分钟的车程，距离三汊矶大桥约7分钟车程项目优势一，滨水新城核心，江山大境、天赋大美二，依据地势规划别墅、洋房、高层物业，极致视野、景观三，法式建筑与法式皇家园林交相辉映，一座城的经典悠然而现四，高层负公摊6月加推49#栋户型配比表润和紫郡打造负公摊高层，成就终极户型王户型特点：1、T型独栋，采光通透性好2、赠送面积多，得房率高3、干挂石材，建筑品质优于其他楼盘客户分析：1、对比澳海澜庭和富基公园，项目环境优雅，品质较高，有车一族的40以上年龄的居住首选；2、户型赠送多，带双学位有车的年轻企业高管首选3、项目开发时间不久，周边客户少，主要是河西个体户与望城区老带新客户为主。富基世纪公园长沙首席生态湿地运动城，开创公园式品质生活全面升级的大格局，树立中国地产行业新标杆。基本经济指标周边配套及项目规划位于长沙市普瑞大道二段888号，总占地641亩。总户数10341户，一期2284户，现主推55#栋92-139；2万平方米生态湿地玉湖，近百亩的中央生态湿地公园，六大组团园林，构筑公园住宅典范；超万平米蓝宝石体育馆，4232平方米超豪华会馆，10万平方米商业区，国际双语幼儿园富基世纪公园尾盘销售，主推20套特价房，92-129三房2厅2卫，折后单价3900元/客户来源分析：1、打价格战，刚需客户多，父母出于价格因为给子女购买的客户群体占比高，且附近体育中心和青年运动项目规划齐全；2、小区实现了商业区与生活休闲区分离，商业内街已经颇具规模，导致个体户较多3、有车一族的年轻群体居多.户型比对：1、户型赠送面积少2、通透性不如润和紫郡新推49#栋3、建筑密度高，舒适率对比润和紫郡较差4、单价优势明显金星北路片区踩盘小结高层竞品分析金星北市场目标受众群体分析金星北市场目标受众群体分析金星北竞品价格及项目特点第一集团（属于岳麓区）价格：毛坯单价破60001、钰龙天下2、北京御园第二集团（属于望城区）1、时代倾城精装5900元/2、新地东方明珠毛坯破50003、南山苏迪亚诺及名家翡翠部分单价破5000第三集团价格4000-50001、勤诚达新界2、润和紫郡3、澳海澜庭4、富基世纪公园项目特点 1：集中发售的片区价格战引发频繁 2：客户群体的针对性突出，同类型项目的推售时间表错位明显 3：片区中的独特性决定销售成绩如：时代倾城精装房在第二集团中独一 无二；勤诚达新界第三集团中独特的地理位置，配套完善 4：金星北项目占地面积大，项目自带商业群体及大面积园林景观金星北大部分竞品进入推售真空期金星北大部分竞品进入尾盘销售期金星北竞品2013年上半年销售顶峰期已过、为下半年销售进行资源整合附加值：策房网及网易看房车在为金星北片区造势，龙湖湘风原著、玛丽的花园新盘即将发售