龙洲湾地块可行性报告

龙洲湾地块可行性分析报告重庆北大资源地产2011 年 7 月第一部分项目背景、巴南区概况巴南区幅员1825平方公里，人口 86万。该区为西 向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、 绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。具有重庆南部门户枢纽、 串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜 游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为 其支柱产业。宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向， 在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借 自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势， 巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。二、龙洲湾概况政府200亿打造龙洲湾新城区，从 2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为 A、B两个区开发，各约 7500亩。规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。第二部分项目概况、宗地区位宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。项目建设用地面积为 658亩，北侧为李家沱花溪工业园区 ，南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江, 对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新 区规划中居于核心区域，地理位置优越。宗地现状四至范围北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园）南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司西侧：临江，对面是茄子溪港东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区 域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。2、产业现状巴南区经济发展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形 象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速发展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、 服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。3、区域轨道交通规划板块内现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是重庆的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨2、3、8号线与“四桥四隧六路”及“六横六纵十连线”将使本区成为重庆南部交通枢纽。在此基础上，巴南区政府将投资 60亿元将巴南打造为南重庆的交通枢纽，巴南交通优势将日益显现。4、区域资源规划巴南在2020年内建成11个温泉，成为温泉度假胜地。这11个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、 金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区 力争在2015年发展成为国家级旅游度假区，2020年发展成为国际温泉度假区。坐拥重庆4大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。四、区域规划1、规划范围龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近”。目前，该新区占地面积 11平方公里，其中 A、B区各约5.5平方公里。A区基础设施已基本完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积 300万平方米，已建成160万平方米，完成投资 50多亿元。B区已完成整体招商，世 纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为 了该区的政治中心。2、交通规划规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆 主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。3、功能定位龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。4、未来发展龙洲湾新区地处重庆市主城核心区， 位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江， 南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳 30万人的滨江生态新城。发展特色旅游新区周边旅游资源十分丰富，其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、云篆山景区、桥口坝温泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游”。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰-分四个季节，使不同人群都喜欢。富，可有效结合起来，发展特色农村旅游，发展“五色”旅游重庆首个“低碳示范区”巴南区区委书记李科表示，目前，巴南区已经与中冶赛迪、美国AECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等 8家房地产商以及市建筑节能协会等单位签订了低碳城市建设战略合作协议，携手在南泉、界石、南彭和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。2010年巴南区已全面启动绿色低碳城市的建设，计划在2012年前，龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪等核心区将成为巴南区首批“低碳示范区”。五、土地获得方式及规划控制要点1、土地获得方式通过分零招拍挂方式，从政府手中获得土地，预计1年以内可实现全部土地摘牌。2、规划控制要点建设用地面积658亩平均容积率2.0第三部分市场分析、土地分析1、巴南区历年土地供应分析棋应建敛而积【万就）10年大量的土地供应达到历史最高。数据来源：重庆国土局 巴南区土地供应在经过 09年短暂的低谷以后快速反弹，2、巴南区历年土地成交分析戢交睦萌面飙X劝If)20001R301630143012001030酣0 -600400 -230妙浹处榕CTcAif)数据来源：重庆国土局2010年猛涨，导致该区域房价也受影巴南区最近三年土地成交量持续下跌，但是成交价格特别是在 响开始飙升。、供需分析1、巴南区历年供应分析数据来源：领域机构巴南区房地产市场供应逐年稳步上升，市场整体环境良好。2、巴南区历年成交分析 P连蒂曲戟方数据来源：领域机构数据来源：领域机构巴南区成交市场也保持逐年上升的趋势，并且保持了较高的去化率；成交价格在10年也出现了猛增的迹象，一方面受市场环境影响，一方面也受楼面地价上涨的影响。、区域内供应产品特征1、区域产品分布情况2、2011年预计供应量项目板块占地面积（万方）建筑面积（万方）物业类型剩余体量（万方）2011年预计推量（万方）折前建面均价（元/m2）南城国际鱼洞5.420高层10106000（建）东原香郡5.826高层266待定凯川大江东岸1.45.4高层5.44.65300同景跃城5.120高层2076300康利尔风花树龙洲湾6.222高层2275650明华龙洲半岛四期1037高层37105500典雅中央广场4.116高层447700颜龙山水城1033高层1785800浩立碧海湾14.630高层15.987500重庆世纪城18.646高层468待定融汇半岛艾德公馆李家沱4.414小高层、高层6.77.16000巴比亚半山14.640高层、洋房、公寓4010高层5346曼哈顿城1547小高层、高层2210高层5417恒大城66118小高层、高层3410高层6250曦圆柳镇63120小高层、洋房5010小高层5250合计275119.7巴南区体量大项目多集中在李家沱板块，物业形态丰富有洋房、小高层、高层；龙洲湾目前在售项目较多，物业形态都是高层；鱼洞项目体量小，新入市项目多集中在年中开盘；龙洲湾及鱼洞板块销售普遍采 用建面价格。3、区域供应户型配比数据来源：领域机构由本区域市场户型供应可知，50-80平米两房占比最大，其次是 70-100平米三房，可见该区域户型基本以刚需为主。4、区域市场成交情况to 12譯廉高层小髙层0自上0C&.12gb0X210.fiW.1203,5001.7S3.426.4?4.42高眉Eh高垢13-$2T.735.U56.5744.32鮎”4412000U07JZOS上QB. 1209.&0H9.U10.12BI 申7MZ10HST-弁肩944?H7nn7442*144Th AAE27S397B4M$S5446167数据来源：领域机构，以上数据为套内价格从本项目主要辐射区域近三年的成交情况可以看出，高层的市场所占比例最大达到85%。该区域自2009年后就没有别墅物业供应，且之前别墅价格也出现走低的趋势。近两年高层价格涨幅 较高，且高于洋房的涨幅。、区域在售项目分析1、颜龙山水城一一项目位置基本信息总占地面积10万方总建筑面积34万方容积率3车位数量1802 个工程进度15层现推单位12号楼户型面积（建面）43.76-128 就户型配比一室 30% 二室45% 三室25%折前价格（建面）起价5950元/平方米，最高价 6625元/平方米，均价 6190元/平方米优惠情况一次性9.7折，按揭9.8折客群描述巴南区自住客户为主，其次是外区客户，另有部分江津及区县客户，主要是周边企事业单位员工、医 生、教师及私营业主项目最新动态12号楼持续销售中主卖点分析紧临滨江路，生活配套齐全，交通便捷营销推广搜房、工地围墙、户外、短信项目点评优势：轻轨站旁交通主干道上，靠近龙洲湾生态公园，小区配套齐全，户型精致实用 劣势：周边配套不完善，生活购物不便2、康利尔风花树一一项目位置ifi插科&106iSftdA 9 II A I 1基本信息总占地面积6万方总建筑面积22万方容积率3车位数量1047 个工程进度12层现推单位5、7号楼户型面积56就-127就户型配比一室 20% 二室45% 三室35%建面均价5650元/就优惠情况一次性97折，按揭99折客群描述鱼洞自住客户为主，其次为李家沱板块客户，周边区县客户购买比例明显较其他项目高项目最新动态4月16日正式对外开放，5.15日开盘，凭卡号参加摇号，将推出一批次建面56-127就共254席房源。VIP卡可享受1%开盘优惠。建面折前单价 5100-6300元/就。主卖点分析江景房，生活配套齐全，交通便捷推广主题城南中央江畔20万方大爱大生活营销推广车身、网络、报纸、短信项目点评优势：轻轨站旁靠近交通主干道，中式园林景观，坐享龙洲湾生态公园 劣势：周边配套缺乏，生活购物不便3、浩立碧海湾项目位置基本信息总占地面积9万方总建筑面积30万方容积率3.3车位数量1200 个工程进度12层现推单位6、7号楼户型面积43 m2 -170 m2户型配比一室15%两室30%三室35% 四室20%折前价格（建面）7300 元/m（均价）优惠情况按揭98折，全款98折再99折客群描述看好龙洲湾板块的巴南周边客户，其次为周边区域大渡口与九龙坡客户较多项目最新动态6、7号楼即将推出，5万元存款证明办VIP卡，可享受2万元购房优惠主卖点分析江景房，项目自身配套完善，交通便捷营销推广网络、报纸、短信项目点评优势：地处两江四岸，江景丰富，3万方中庭园林，自身配套丰富劣势：周边配套缺乏，生活购物不便4、融汇半岛项目位置基本信息总占地面积200万方总建筑面积300万方容积率1.8车位配比1 : 0.75工程进度12层物业类型洋房小高层高层户型面积洋房 58 m -160 m高层 66 m -127 m均价（建面）洋房9000元/ m2 高层7300元/ m2客群描述巴南及南坪自住客户为主，其次周边外区改善居住客户项目最新动态洋房建面起价6420元/ m,尾房在售 高层7月23日加推高层江景房源主卖点分析教育，公园、大盘配套营销推广报纸、网络、短信、巡展、项目点评优势：品质教育大盘，公园、完善生活配套劣势：周边配套缺乏5、南城国际地理位置基本信息推盘体量1.63万方户型区间57.62-104.33 就总层数31层推岀层数1-31 层梯户比2 : 6户型结构平层供应套数114套当日去化率44%开盘起价5400 （建）开盘最高价6300 （建）开盘均价折前6000 （建）计算赠送面积实得均价为5500户型对比紧凑型2房，2改3户型，3房带入户花园 户型配比为1:1:1推广主题20万方大型高品质轻轨社区客群描述购买的客群主要以鱼洞城区本地客群为主，周边区县为辅；首置较多，年龄大致集中在30-45岁，客群对两房需求较大，客户较认同轻轨3号线升值潜力。项目优劣势分析优势：1、品牌开发商 在当地有知名度 2、公交轻轨站 3、紧邻老城区，配套较完善 劣势：1、三房户型偏大2、中庭景观少四、典型项目户型分析一室一厅两室两厅两变三户型三室两厅四室两厅项目（建面就）（建面就）（建面就）（建面就）（建面就）颜龙山水城43-5580-89.7499-109119-128/康利尔风花树5676-81/88-127/浩立碧海湾43-5372-75/81-120170融汇半岛洋房/587291-142112-160融汇半岛高层/66-6873-8386-127/南城国际/57.62-78.6261.68-95.59104.33/区域内典项目户型一室与四室户型较少，项目集中较多的是两房与三房，且户型面积较大。整体来 看，各户型面积均控制较好。第四部分项目定位、项目产品定位别墅+洋房+高TOWN+商业、目标客户群定位区域内企业主与企业中高管理人士三、建筑面积配比建议产品形态用地面积容积率地上建筑面积车位地上车位地下车位地下建筑面积总建筑面积别墅800000.864000640645762016084160洋房2200001.32860002860286257490090376090高 TOWN30000260000600605401890078900高层1097003.504335384425.63844384.42563460121094505519.66商业104694.41047104.694494232979137673.14合计8991208092283222.81182342.8四、项目价格定位：重点参考融汇半岛及龙洲湾区域内主要大盘项目。建议参考价格：物业类型建面均价预估（万兀）住宅别墅1.5花园洋房1高 TOWN0.85高层豪宅0.7商业商业建筑1.2第五部分初步开发与销售计划、工程建设计划时间（年）项目2012201320142015201620172018合计当年开发非住宅 建筑面积（m2）商业6883768837137673当年开发住宅建筑面积（m2）别墅8400084000洋房5600014800014800024000376000高TOWN7890078900高层45100148000148000164420505520当年开发总建筑面积（怦）1182093、销售及回款计划项目市场供应及销售计划合计.时间2012013201420152016201720182019项目26400别墅064000可供销售洋房530011000110001300028600建筑面积00003） （个）高 TOWN600006000012000120001200038442高层244260006商业5234752347104695推出可售建筑面积小计89.9120（万 m2）可供销售 物业建面 单价（兀 / m2 ）（车位万 元/个）别墅1500015000洋房1000010000100001000010000高 TOWN85008500高层70007000700070007000商业120001200012000别墅96000可供销售洋房5300011000011000013000286000金额高 TOWN51000（万兀）高层17098840008400084000269098商业6281662816125633可供销售总金额（万元）827731第六部分投资收益分析、投资收益分析序号项目名称计算基数单位单方造价（元）投资估算（万元）-一一土地费用660亩379 250,000.00-二-前期工程费1,182,343m2 115.72 13,682.07三前期开发税费1,182,343m2 320.81 37,930.74四建筑安装工程费1,182,343m2 1,463.00 172,976.75五基础设施费1,182,343m2 242.00 28,612.70六配套设施费1,182,343m2 4.00 472.94七营销推广费用m2销售收入3% 24,831.94八财务费用m2 300.00 35,470.28九管理费用m2 105.00 12,414.60十不可预见费m2 127.00 15,015.75十一投资估算总计1,182,343 5,002.00 591,407.77、销售收入预测物业类型地上建筑面积建面均价预估销售金额（万元）住宅别墅640001.596000花园洋房2860001286000高 TOWN600000.8551000高层豪宅384425.60.7269097.92商业商业建筑104694.41.2125633.28899120827731、利润分析项目总收入（万元）827731营业税（5.75%）47595土地增值税（2%）16555所得税预征（15% X33% ）40973税前总收入（万元）722609项目总投入（万元）591407.7677税后利润（万元）131202税后利润率22.2%第八部分综合分析与建议一、优劣势分析优势：滨江路段，热点板块，未来发展潜力大，税后利润达22%，属可立即开工项目。容积率可能从2.0调整为2.5，增加销售面积约 21万方，按0.7万测算，可增加销售收入 15亿。 众多品牌开发商入驻龙洲湾，随着滨江路的连接与轻轨3号线的贯通在即，龙洲湾区域价值将会得到再度跃升。劣势:项目旁边有渝汰白粉工厂，对项目环境形成一定的污染，对区域价值有一定的影响;二、结论综合上述分析，该项目具有较好的经济效应，建议予以考虑。