宁波昨日出台楼市二次调控九条细则资料

宁波昨日出台楼市二次调控九条细则本市户籍家庭只能新购一套住房 10 月 1 日为房地产交易环节契税个人所得税新老政策分水岭三套以上住房贷款暂停发放 购房开不实证明按虚假纳税处理楼市二次调控的宁波细则 关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知，于昨天发布并施行。这份共计九条的通知， 涵盖了多项与购房者直接相关的本地楼市新政策， 包括限定本市户籍家庭即日起只能在本市新购一套住房、暂停三套及以上住房房贷、调整房产交易税费、取消购房环节的各类财政性补贴等。同时， 通知中也对开发商的开发、销售等行为，做出了更严厉的限制性规定，土地增值税预征率、实行商品房预售资金监管、提高商品房预售条件等。包括提高关键词一：住房限购月日起，在宁波只能新购一套住房通知明确要坚决遏制不合理的住房需求， 实行住房限购政策。 限购对象， 既包括本市户籍的家庭，也包括非本市户籍家庭；其中所指的住房，既包括商品住房，也包括二手住房。其中，对本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，月日起，在本市只能新购一套住房。，以及能提供在规定自通知发布之日即而不能提供在本市年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，其在本市购房。暂停【交易时间的认定， 商品住房以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，二手住房以交易过户受理时间为准。 】关键词二：差别化房贷三套以上住房贷款暂停发放与国家的楼市二次调控政策相似，本地也明确要严格实行差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。通知要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；银行监管部门要加强对商业银行的监督检查， 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行， 一经查实要严肃处理。关键词三：调整房地产税费房屋所有权登记费、住房交易手续费、房屋所有权证工本费恢复收取通知中提及的房地产有关税费， 包括主要与购房者相关的房产交易环节税费， 以及主要与开发商有关的土地增值税。其中，房产交易环节中的契税税率调整、个税退返政策取消，本报头版已于昨日作报道（细则见 A02 版）。通知还明确， 取消购房环节的各类财政性补贴， 恢复收取普通住房交易中个人缴纳的项行政事业性收费房屋所有权登记费、住房交易手续费、房屋所有权证工本费。针对房地产开发项目的土地增值税， 通知明确， 预征率调整为普通住房、 其他房产。 对符合清算条件的房地产开发项目， 必须依法实行按实清算； 对确实需要核定征收的项目， 核定征收率原则上不低于。 重点对定价明显超过周边房价水平的项目， 要进行土地增值税清算和稽查。此前，据记者了解， 本地土地增值税一般按房地产开发项目销售收入的或预征，开发商在对一个楼盘项目作投资分析时，一般是把土地增值税这块成本忽略不计的。而一旦土地增值税按实清算， 有开发商对记者表示， 在缴纳完土地增值税后， 原先有利润的楼盘，其利润率可能将下降到。关键词四：增加供应有效住房目前业界所谓的为 “有效供应” 的住房，一般是指保障性住房和中小套型普通商品住房，因为这两类住房对应的购房群体最为庞大，其购房意愿也最为迫切。通知重申， 增加本地楼市有效供应， 一方面要保证土地供应， 确保保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房供地量不低于住房用地供应总量的；另一方面要增加保障性住房和中小套型普通商品住房的房源供应。其中，在增加两类住房房源供应方面， 通知要求对这两类住房建设项目建立行政审批快速通道，以加速其开发和销售。具体而言， 规划部门要在受理后日内核发建设用地规划许可证；国土部门要在受理后日内核发国有土地使用证；规划部门要在受理后日内核发建设工程规划许可证；建设主管部门应限时进行施工图审查， 并在受理后个工作日内核发施工许可证；要在受理后个工作日内核发商品房预售许可证。房管部门同时，通知还要求金融机构继续支持开发商承担中低价位、 中小套型商品住房项目和参与保障性住房的贷款需求，各地尤其要落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。关键词五：提高商品房预售条件月日后新拿地开发的项目， 多层建筑应建至主体结构结顶， 高层建筑建至主体结构以上，才能申领预售证目前，本市商品住房楼盘一般施工至出地面阶段后，就可以申领预售许可证，然后开卖。但此次通知作出新规定， 开发商于月日后新拿地开发的项目， 低层、多层建筑应建至主体结构结顶，中高层、高层建筑则应建至主体结构完成及以上，才能申领预售证。通知同时提及要建立商品房预售资金监管制度。省里的商品房预售资金监管暂行办法，已于月日出台， 其主要内容是购房者支付的所有房款包括首付款、 分期付款、 一次性付款、 按揭贷款、公积金贷款等，开发商都不能随意动用，而要根据开发进度在银行监管下分阶段支取，且只能专项用于项目的工程建设。据记者了解，本地商品房预售资金监管政策已形成初稿，预计也会在近期出台。关键六：严查违法违规行为通知提及的房地产市场违法违规行为， 主体为开发商的， 包括闲置土地、 改变土地性质和用途、拖延开竣工时间、捂盘惜售等；主体为房产中介的，包括炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等。这些违法违规行为，通知均表示要加大查处力度。对有违法违规行为记录的开发商， 通知还明确， 要暂停其发行股票、 公司债券和新购置土地，各商业银行要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。关键词七：问责通知要求各县（市）区、各部门要强化政策落实，其中建设、国土、财税、金融、规划等部分，应抓紧制订出台相应细则。通知明确要严格实行问责制。对于政策落实不到位、 工作不得力的，要进行约谈， 直至追究责任。政策解读：“抑制不合理的购房需求， 同时增加楼市的有效供应，从而遏制房价过快上涨、保证楼市健康。”这是本地房产界人士对“甬九条”二次调控实施细则的评价。在住房限购、 三套及以上住房停贷、房产交易税费大幅度提高等政策之下，一位房产公司营销经理认为，接下来“比较长的一段时间内” ，炒房客离场、成交量下滑， “是可以想见的”。另外，随着保障性住房供应的增加和保障面的扩大，购房需求将出现分流。而在购房需求减少的情况下， 开发商的资金链会逐步绷紧。 同时，商品房预售资金监管、预售条件提高等政策，还会不断挤压开发商的资金链。“这就逼着大家加快楼盘的开发进度、尽快达到预售条件，早一点开盘就意味着能够早一点回笼资金而这样一来，楼市内商品住房的供应量自然会随之增加。 ”当供需形势由供不应求逆转为供过于求后， “那么房价难涨、地价也难涨了。 ”（记者 程旭辉）相关报道详见A0210 月 1 日是新老政策分水岭家庭唯一住房认定从严并扩至全大市税收政策助力本地二次房控本报讯记者昨天从市财政局、市地方税务局、市建设委员会日前联合下发的通知中获悉，我市除了将月日国家出台的楼市二次调控政策向全市各地转发遵照执行外， 还根据本地实际情况提出了普通住房标准、唯一住房认定标准等若干条补充意见。10 月 1 日是新老政策分水岭月日晚， 财政部、 国家税务总局住房和城乡建设部联合下发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（下简称通知 ）后，不少市民尤其是二手房买卖双方在第二天闻风而动，纷纷赶到宁波房地产交易中心办理手续，哪怕当天不能办结，只要能够被交易中心受理。事实证明这些人的行为非常明智，他们都赶上了老政策的“末班车”。这次宁波本地下发的文件中明确： 存量房交易以房地产主管部门房产交易受理日期为准， 商品房以房地产开发企业开具的房产交付结算发票日期为准， 上述日期在年月日前按原政策执行，在年月日后按新政策执行。唯一住房认定：以家庭为单位按上月底的 通知 中提到， 宁波市财政局等个部门出台的唯一住房认定标准也以家庭为单位， 成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女， 在办理住房产权登记手续前， 家庭成员名下都没有住房（包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等）即为唯一。唯一住房被拆迁再购房可享契税减征优惠对唯一住房被拆迁，购买或安置一套普通住房的纳税人，其超过拆迁补偿金额（面积）部分： 该住房在平方米（包括平方米）以上的减半征收契税， 在平方米以下的按征收契税。对唯一住房被拆迁或多套住房同时被拆迁且无其他住房的纳税人， 购买或安置二套及以上住房，其超过拆迁补偿金额（面积）部分的普通住房， 由纳税人自主选择一套享受上述契税优惠政策，其他超过部分住房按规定纳税。对按拆迁安置政策规定实行更名安置住房的纳税人，先按拆迁安置契税政策纳税，再以拆迁单位提供的安置住房评估价按赠与方式缴纳契税。大市购房开不实证明将按虚假纳税处理在宁波大市范围内， 家庭住房登记情况证明开具统一由各地房地产管理处 （中心） 负责出具住房登记情况证明。 对跨行政区域购买住房的纳税人， 先到其户口所地房地产管理处 （中心）开具住房登记情况证明，再到购买住房所在房地产管理处 （中心） 开具住房登记情况证明；也可直接到购房所在地房地产管理处 （中心） 开具住房登记情况证明， 办理时间为三个工作日，购房所在地和户口所在地房地产管理处（中心）会进行核实。纳税人持此住房登记情况证明并向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，条件符合享受契税优惠政策。诚信保证不实的，包括以后查实的，属于虚假纳税申报，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。家庭有住房的纳税人，纳税前不需要再到各地房地产管理处（中心）开具住房登记情况证明。另外，通知也再次明确市区普通住房标准继续按照关于确定市区普通住房标准的通知（甬政办发号）文件规定执行，也就是说要符合以下三个条件：享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上； 单套建筑面积在平方米以下； 实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格倍以下。其他县（市）区继续按本级政府根据政策规定确定的标准执行。记者解读三方面“从严”打压投机炒房家庭唯一住房认定“从严”按照原政策，有拆迁安置房、房改房、解困房的家庭，再购进一套普通住房，可以享受和首次购房者相同的契税优惠税率。而按新细则， 这部分家庭以后新购的普通住房，都不算作家庭唯一住房，必须按总房价的缴契税。家庭唯一住房认定范围扩至全大市在该项政策的具体执行上，本地其实已经有过一次“从严”或说“堵漏”的变化。年时， 开首次购房证明是以个人为单位，且只需要到购房所在地的房管部门去开具。假设一位在老三区已有多套住房的市民， 当年又到此前从未买过房的鄞州区去买了套房，他只需要到鄞州房管部门去开证明； 而且，因为老三区和鄞州区的个人住房登记信息系统未联网， 他应该能够开出首次购房证明， 从而享受到契税优惠以及财政给予的契税补贴 平方米及以下住房契税全补、 平方米以上普通住房契税补贴。 当时的政策，显然给了一些炒房者钻政策“空子” 、骗取契税补贴的机会。而从今年月日起， 本市规定购房者开具首次购房证明要以家庭为单位， 同时户口在市六区范围内的， 需要先到户口所在地开一份证明、 再到购房所在地开一份证明。 这个政策一实行，像上述那类市民，就难以开出首次购房者证明了。不过，户口不在市六区内而在其他县（市）的购房者，不要求提供户口所在地的住房登记情况证明，还是可以钻“空子” 假设一位户口在余姚的购房者， 在余姚有多套房子， 现在到此前未买过房的市六区买一套房，则也能在购房所在地的房管部门那里开出首次购房证明，享受到优惠契税以及购房补贴。这次政策调整，将“市六区”改成“全大市”，则把通过开购房证明来享受优惠契税的“空子”，堵得更加严实了。按照新政策，县（市）购房者到市六区买房，要想享受优惠契税，必须从户口所在地房管部门处开出一份其家庭在当地无房的证明， 同时还必须从购房所在地房管部门处开出一份无房证明。商品房享受老政策的时间“从严” 近两年本市针对房地产市场出台的实施细则中，购房者享受各项购房优惠政策的条件之一， 都明确为其购买时间 “以经备案登记的商品住房买卖合同签订的日期为准” 。而新政策，则将之改成了“以房地产开发企业开具的房产交付结算发票日期为准” 。这意味着在今年和去年买了商品住房、而房子在今年月日前还没有交付的一部分购房者，将无法再享受到老政策。举例而言， 年时候， 一位家在老三区有一套住房的市民， 到鄞州区买了套平方米以下的商品住房， 总房价万元； 按照当年政策， 该市民可以开出首次购房证明，享受到的优惠契税以及财政给予的契税全额补助即其契税实际税负是。 而因为该套商品住房要到今年底才能交付， 如果该市民在新房交付前不将原有那套住房卖掉， 那么按照新政策， 新房交付后他显然将无法再开出首次购房证明， 契税要按总房价的缴纳， 即缴万元。 这就把一部分当年钻政策 “空子” 以最低成本来炒商品住房的购房者， 重新收进了“网”内，还让其付出了更大的购房成本。（记者黄剑跃程旭辉通讯员周晓静钱培青）