市场专业房地产价格波动与金融相关的研究

房地产价格波动与金融相关的研究摘要随着经济的不断发展以及产业链的不断深化，各行各业的产业关联度都日益提升，房地产行业在1998年住房改革之后获得了较快的发展，产业关联度也极高，前向后向带动力极强，为我国国民经济的发展起到了较大的带动作用，但是房地产具有商品属性又具有虚拟的金融属性，故而房地产价格的波动对金融市场的稳定有着较大的影响。本文主要探析房地产价格波动与金融的相关性，文章从相关概念及理论出发，明确房地产价格、金融风险、银行信贷等概念，为后文的研究奠定理论基础；其次分析了房地产价格影响因素及房地产泡沫的测定；再次对金融稳定影响因素及金融风险进行探究；接着通过对日本泡沫经济中房地产价格波动造成的金融危机以及次贷危机中房地产市场与金融危机的关系的介绍，明确房地产价格波动与金融市场的关系；最后对我国房地产价格波动进行探究并指出国外房地产调控的启示，以期促进我国房地产企业及金融市场的良好发展。关键词：房地产；价格波动；金融Research on the Fluctuation of Real Estate Price and FinanceAbstractWith the continuous development of the economy and the continuous deepening of the industrial chain, the industry correlation degree of all walks of life is increasing, the real estate industry in 1998 after the housing reform to obtain a rapid development, industry association is also very high, But the property of real estate has a virtual financial attributes, so the volatility of real estate prices has a greater impact on the stability of the financial market.Therefore, the real estate market has a great impact on the stability of the financial market. This article mainly analyzes the correlation between real estate price fluctuation and finance. The article starts from the relevant concepts and theories, and clarifies the concepts of real estate price, financial risk and bank credit, which lays a theoretical foundation for the later research. Secondly, it analyzes the real estate price influence factor and real estate And then the financial crisis in the real estate market and the financial crisis, the relationship between the real estate price volatility and the real estate market volatility and real estate prices in the financial crisis, Finally, this paper probes into the fluctuation of real estate price in our country and points out the inspiration of foreign real estate regulation and control so as to promote the development of real estate enterprises and financial market in our country.Key words:Real estate; price fluctuation;financial目 录引言4一、概念界定及理论基础4（一）房地产价格4（二）风险及金融稳定5（三）银行信贷6二、房地产价格影响因素及房地产泡沫的测定6（一）房地产价格影响因素6（二）房地产泡沫的测定8三、金融稳定影响因素及影响机制9（一）金融稳定影响因素9（二）房地产价格波动对金融的影响机制9四、日本泡沫经济及次贷危机中房地产市场与金融关系10（一）日本泡沫经济中房地产价格波动造成的金融危机10（二）次贷危机中房地产市场与金融危机的关系11五、我国房地产价格波动分析与国外启示11（一）我国房地产价格波动与金融市场情况11（二）国外房地产调控的启示12结论13参考文献14致谢15引言 我国金融业与房地产业关系密切，房地产价格的波动很大程度上会影响到金融稳定，因为房地产业的资金来源主要是银行贷款。中行研究估计，房地产开发资金中，银行贷款占57%左右，而房地产业的土地购置资金来自于银行贷款的更是高达79%，过于集中的银行信贷必然使银行系统暴露在房地产市场波动风险之下，且风险分散能力较低，故而房地产价格的较大波动可能会造成金融市场的动荡。 日本泡沫经济以及美国次贷危机下，房地产价格波动便造成了金融危机，影响到金融系统的稳定，制约国家经济的发展。鉴于此，本文探究房地产价格波动与金融市场的相关性，并就如何调控房地产提出意见与建议，以促进房地产的发展，同时使银行可以最大限度的规避各种风险。一、概念界定及理论基础（一）房地产价格 房地产是房产以及地产二者的结合体，有狭义以及广义之分。广义上的房地产包括土地、建筑物、甚至矿藏等均自然资源包括在内的所有资源均称之为房地产，狭义的房地产是指土地上的建筑物与附属物之和，本文所讨论的房地产价格主要是狭义上的房地产的价格。房地产价格是房地产从开发到经营中各种费用的集合，如土地价格或图地出让金、建筑物建造价格、房地产流通中的销售成本等，具体如表1-1所示：表1-1 房地产价格构成商品房价格生产过程土地价格或土地出让金农地转市地价格耕地占用费 土地补偿费 安置补助费 地上附着物及青苗补偿费 土地开发费 投资利息 管理费土地开发利润市地价格农地转市地价格 拆迁安置费 土地再开发费 投资利息 管理费 土地开发利润商品房建造价格勘察设计费 建筑材料费 建筑施工费 投资利息 管理费 流通过程房地产销售成本及利润费用（告费、保险费、管理费等） 投资利息 住房销售税 商品房销售经营利润 由表1-1可知，房地产价格主要是由生产过程以及流通过程中的各项费用共同构成的，但是影响房地产价格的因素却不单单只是上表所示的内容，还包括房地产的供需情况、调控情况等。（二）风险及金融稳定 风险是人们对未来行为决策以及客观条件不确定性导致的可能结果与预期目标发生偏离的综合，从风险的定义上看，风险具有不确定性，风险会造成损害或损失，风险是可能结果与预期目标之间的差异，可以毫不夸张的说，一切经济活动之中都会存在风险，商业银行过于集中的为房地产贷款，必然存在不可预知的风险。巴塞尔委员会依据商业银行的业务特征以及诱发风险的原因将银行可能产生的风险分为八大类，由于房地产的特殊性，故而房地产金融风险主要为信用风险、市场风险、操作风险以及政策性风险。 金融稳定于20世纪被提出，是一种经济状态，即一国或一个地区的经济体系波动度较小，金融业自身也较为稳定有序，可以充分发挥自身“资金媒介”的功能。事实上，关于“金融稳定”各个国家并没有明确的定义，因为“金融”涉及范围较大，学者们多从“金融不稳定”的角度来分析“金融稳定”的重要性。 房地产价格的剧烈变化极易造成金融不稳定，尤其是在房地产业与金融业密切相关的我国，房地产价格的变动对金融影响极大，也极易造成金融风险。（三）银行信贷 银行信贷银行一种业务，即银行通过将各种存款用过借贷的方式予以企事业暂时使用，在一定的时间内收取利息。 从银行信贷的定义中可以看出，银行信贷有三大特点，第一是以银行为中介，即借贷主要通过银行尽心，与企业间的商业信用、个人之间的民间信用等相区别；第二为借贷有条件，以偿还计息为条件，若借贷企业不按时还款或者不还款，则会造成银行破产等，影响金融市场；第三是借贷是货币借贷，不能是实物借贷，只有通过货币借贷，才能使银行的借贷行为广泛化，才能对社会资源进行引导，使其合理流动，从而降低双方成本。 当前我国房地产业多向商业银行借款，若房地产业“泡沫化”，房地产业必然难以按期还款，从而影响银行的发展，使金融业产生波动。二、房地产价格影响因素及房地产泡沫的测定（一）房地产价格影响因素 影响房地产价格的因素较多，如表1-1所示的房地产本身的开发成本，亦有房地产供需缺口等因素，笔者主要从房地产开发成本、房地产供需缺口因素以及其他如心理预期与调控政策几个角度分析。 首先为房地产开发成本。房地产开发成本是房地产价格确定的基础，包括土地购置费、房租造价、配套设施费用以及其他销售中的费用，在这些费用之中，土地费用是房地产开发中最主要的因素。土地购置成本增加，房地产价格必定增加，图2-1为房地产价格与土地价格走势图：图2-1 房地产价格与每平米土地价格变动趋势图 由图2-1可以看出，房地产价格增长率与每平米土地购置成本增长率走势基本相同，如2005年到2007年，每平米土地购置成本增长率为12.41、12.61、13.64，相应的房地产价格增长率为15.52、17.53、17.56，呈上升趋势，2008年到2009年以及2015到2016年，每平米土地购置成本增长率降低，则房地产价格增长率也随之降低。 其次影响房地产价格的因素为房地产供需缺口，因为房地产是一种商品，具有交易属性，故而市场供需对房地产价格变动影响较大，但是又由于房地产同时具有金融属性，所以房地产供过于求之时，房地产价格不一定便会下跌，但是增速会有所降低，2005到2016年房地产市场供需缺口与房地产平均价格变动情况如图2-2所示：图2-2 房地产市场供需缺口与房地产平均价格变动情况 由图2-2可以看出房地产市场供需缺口有所浮动，但是房地产平均价格则一直在不断提升，仅仅只是提升频率有所不同。 最后影响房地产价格的有交易双方的心理预期，以及国家的调控政策整，“买涨杀跌”是多数居民的共性，在房地产价格上涨之时，房地产业的需求可能会急剧增加，继续拉高房地产的价格，但是当房价有下跌趋势时候，会有部分投机者抛售房产，从而导致房地产的下跌趋势加剧，这种影响因素最简单的消除办法是交易双方均掌握了房地产价格的相关信息，从长远来看，这种因素对房地产价格的影响最小，不过由于信息不对称情况的存在，交易双方对房地产相关信息均十分了解的情况很难存在。另外，便是政府的调控政策，政府的调控政策对房地产价格的走势有较大的影响，如美国次贷危机引发全球性的金融危机，于是国家实施相关调控政策，比如连续五次降息，以刺激房地产市场的发展，为我国经济的发展做出巨大贡献，但是随着时间的发展，房地产价格的波动日益激烈，国家开始采取相关的调控措施，房地产业的涨势才逐渐放缓。（二）房地产泡沫的测定 “房地产泡沫”是房地产“金融属性”的表现，是其虚拟性的表现，关于“房地产泡沫”，众多学者从不同角度进行了分析，因为房地产泡沫衡量难度较大，所以迄今为止，并没有明确的指标来对房地产泡沫进行衡量，主要代表人物为洪开荣、丰雷、刘琳、蒋德峰、蒋春海、蒋南平七位。 洪开荣主要的选取指标是物业空置率、GDP增长率、房地产业增长率以及个人购房比例，其评价方法如下： 丰雷的选取指标为货币供给以及股价指数，通过选取指标、确定权重、确定临界值等各项指标，最后评估房地产泡沫程度；刘琳的选取指标为房地产价格增长率、放假收入比、住房按揭款三个；蒋德峰选取的制表位房地产价格增长率、实际房价与理论放假的比率、房地产贷款比例与增长率，收入房价比、住宅空置率五项；蒋春海的评价指标为房地产开发商建房成本、社会平均资本收益率、消费者每年的可支配收入等南平选取的指标位房价租金比、住房按揭款与居民月收入比率、换手率以及单位面积房价与单位面积成本比率，各学者所选指标不同，三、金融稳定影响因素及影响机制（一）金融稳定影响因素 金融稳定的影响因素主要为四点，分别为金融机构内在脆弱性，资产价格的波动、国际资本的流动以及金融国际化后的传导性，金融机构内在的脆弱性是金融不稳定的根本不原因，其他三个是外部原因。 具体来说，金融机构之间由于储蓄者、贷款者以及金融机构之间存在信息不对称，所以银行当有某些小型危机发生之时，储蓄者对银行产生怀疑，所以会发规模的要求金融机构支付其储蓄金，所以严重时会发生挤兑情况，继而导致银行的财务状况恶化，随着一家金融机构的财务状况恶化甚至破产，则民众可能会有恐慌情况，从而使金融机构的挤兑情况大规模蔓延，最终使整个金融体系受到冲击，产生危机。资产价格的波动会使资产市场中投资行为增多，出现过度交易的情况，最终转为泡沫经济，泡沫不断积累膨胀，达到一定程度市场预期价格会发生变化从而抛售行为增多，导致资产泡沫破裂引发金融危机；国际资本流动以及金融国际化的传导性对一国的经济有利有弊，弊端在于“羊群效应”下，金融波动会更为剧烈，从而使金融危机爆发。（二）房地产价格波动对金融的影响机制 房地产价格波动对金融的影响机制有四方面，即财富效应机制、托宾Q效应机制、银行信贷机制以及影子银行机制。 具体来说，财富效应机制方面，当社会公众的消费满足了当期消费外，随着货币存量的增加，公众的购买欲也会有所增加，从而使总需求变化，继而影响到宏观经济，宏观经济的不断扩张也会导致金融体系的不稳定，这一影响渠道如图3-1所示：图3-1 财富效应作用渠道 托宾Q效应机制是从企业管理者角度来看的，房地产相关管理者会依据房地产价格来确定供求情况，如果房地产业价格提升，则房地产业管理者会大量增加供给，反之则会降低供给，这样会影响到宏观经济，从而使金融稳定情况受到影响，这一影响渠道如图3-2所示：图3-2 托宾Q效应作用渠道 银行信贷方面对金融机构的影响主要是从抵押品价值波动方面、资本金限制方面与流动性需求三种方式来体现的，抵押品价值的波动会使房地产业的负债率增加，那么银行则会吸收房地产业更多的风险；资本金的的限制方面是当房地产接个下降时候，会出现违约情况，影响银行稳定，最终对金融造成影响；流动性是从房地产本身的贷款期长、流动性大的角度来说的，房地产价格的异常波动会加剧金融市场的流动性紧张，最终造成系统性风险，使金融稳定性降低。 影子银行是在银行体系之外的金融机构，影子银行具有高杠杆率、不易监管等特点，这些特点最终会造成房地产业通过委托贷款、民间金融以及信托基金等方式来集资，这些方式监管不足，最终使金融市场脆弱性增强。四、日本泡沫经济及次贷危机中房地产市场与金融关系（一）日本泡沫经济中房地产价格波动造成的金融危机 20世纪60年代左右，日本经济持续高速增长，且以出口导向型经济为主，最终贸易失衡，日本为促进本国晋级的发展，应对贸易失衡的影响，于是采取扩张性的财政政策以及货币政策，同时抛售日元买入美元以应对日元大幅度增值的影响在，最终导致货币供应量远高于实际GDP增速，日本1986年GDP、GDP增速等情况如表4-1所示：表4-1 1986-1993日本经济情况年份GDP（万亿日元）GDP增速实际GDP增速股票总市值土地资产总值19863384.63.123028019873544.74.930144919883776.53.839452919894036.94.552752119904347.75.147851719914575.32.937350419924651.80.4297428（数据来源：国际经济评论） 由表4-1可以看出，日本GDP增速远高于实际GDP增速，这样直接导致日本金融市场投机行为增多，催化了金融泡沫，与此同时，日本商业银行在“泡沫三产业”的贷款比也日渐提升，其贷款比例如表4-2所示：表4-2 日本银行对泡沫三产业发放贷款比率1981198819891990不动产业6.5411.6912.1911.86非银行金融机构5.0815.3815.1715.21建筑业5.124.965.215.1合计16.7432.0332.5732.17（数据来源：国际经济评论） 由表4-2可以看出，日本银行对不动产、非银行金融机构以及建筑业发放贷款比例较高，故而这三产业价格的剧烈变动，很容易使银行产生危机，影响到金融市场。 事实证明，泡沫经济下，房地产价格的变动，导致日本股价崩盘，同时使日本银行系统产生了巨额欠债，造成金融恐慌，金融市场动荡，为稳定金融市场，日本政府开始着手处理这些问题，因为日本泡沫经济产生基本的原因是忽视了房地产价格的上涨，不注重对借款房地产者的信用评估，所以日本政府加大对房地产贷款业务的监管，使坏账率降低，逐步稳定了金融市场。（二）次贷危机中房地产市场与金融危机的关系 美国次贷危机爆发的主要原因是基准利率的上升使美国的房地产价格下跌，随着通货膨胀压力的增加，美国次级贷款者的还款数量大量提升，导致美国次级贷款者的抵押房屋被收，这些房产的价值又低于贷款的兼职，从而使一些贷款机构出现亏损，更严重的则直接破产，所以美国很多金融机构陷入困境，金融市场动荡，2007年4月，美国次贷危机爆发，由于全球化的深化，美国次贷危机影响到全球经济的发展。 总体来说，美国次贷危机中房价偏离基础价值，最终导致房价大幅下跌，美国政府为改变这种情况，开始推进房地产改革，加强对储贷机构的监管，以调整房价，降低次贷危机的影响。五、我国房地产价格波动分析与国外启示（一）我国房地产价格波动与金融市场情况 我国房地产价格与金融市场紧密相连，房地产价格的波动必然影响到金融市场，2005到2016年我国房地产开发中企业资金来源情况如表5-1所示：表5-1 房地产开发中企业资金来源年份国内贷款国内贷款占比自筹资金自筹资金占比定金及预收款定金及预收款占比调整后的贷款总比例2005128922.67159928.12215337.8853.722006163922.22210028.47284838.6253.732007214922.52272028.51368338.6954.062008312523.8375828.63508538.7455.462009315818.4520730.33739543.0752.552010383418.11703833.24774936.5952.352011526319.58858731.85813530.2251.022012696018.681177231.61062828.5349.362013725619.021508139.54928624.3450.0320141129219.771790531.341591327.8650.0720151254017.32670436.841901926.2450.9620161256316.093409340.962161025.9651.53（数据来源：中国经济网数据库） 从表5-1中可以看出，我国房地产开发企业资金的来源即便是调整之后，其贷款总比例也在50%以上，故而可以知道，金融市场将过多的贷款集中到房地产开发中，那么房地产价格的剧烈波动必然影响到银行贷款，继而影响到银行系统，从而使金融市场动荡。 由前文可以得知，我国当前房地产价格价格呈上涨趋势，长期如此下去，必然会出现地产泡沫，最后造成金融危机。（二）国外房地产调控的启示 房地产市场泡沫过度膨胀，价格过度提高是影响市场稳定的一大因素，为降低房地产价格波动对金融市场的影响，需要从两方面出发，一为采用比较温和的调控政策，二为控制房地产市场风险的扩散度，避免风险向金融体系的扩散。 房地产价格的上涨与过度膨胀会导致资产泡沫的破灭，我国房地产市场价格仍然呈上升趋势，长此下去必然导致房地产资产泡沫破灭，冲击到金融体系，所以我国政府应当采用比较温和的政策，慢慢收缩房地产价格上涨幅度，使房产逐步下降。具体来说主要有三步，首先是加强土地管理，因为土地是房地产成本中最为重要的部分，加强土地的管理，便可以打击房地产二级市场的土地囤积情况，使投机行为减少，同时还加强了房地产的透明度；其次为保障住房的利用效率，只有保障住房的利用效率，方能缓解刚性需求，降低房地产价格增长的幅度；最后是采用恰当的金融信贷政策，金融信贷政策的优化调整可以降低信用风险等，同时还可以从对房地产市场进行宏观调控，全方位抑制房地产市场的投机需求。 由于房地产的特殊性，既是商品又具有金融性，所以不可避免的存在很多风险，这些风险无法消除，只能控制，控制房地产市场风险的扩散度，降低房地产市场价格波动对金融市场造成的冲击，具体措施有以下几类。首先应当采用较为严格的货币政策冷却房地产价格的上涨热情，同时加强对金融体系的管理，如降低利率等措施来缓解房地产价格波动的冲击；其次加强对房地产的信贷管理，对贷款者的抵押物、信用度进行详细分析以及跟踪监测，这样方能在房地产价格波动时候减缓对银行的冲击；最后是发展金融创新，扩大房地产的融资渠道，如建立房地产信托资金、发行债券等，一方面使房地产业的融资渠道拓展，另一方面也使房地产对银行的依赖度降低，这样在房地产进行波动之时，对银行的影响便会减少，这样便可以降低金融市场的不稳定性。结论 本文是对房地产价格波动与金融相关的研究，文章从概念理论出发，介绍了房地产价格、金融稳定、银行信贷等概念，其次对房地产价格影响因素及房地产泡沫的测定进行了研究，明确了房地产价格影响因素等，再次对金融稳定影响因素及影响机制进行了研究，接着以日本泡沫经济以及美国次贷危机中房地产市场与金融关系为例进行分析，最后指出了国外房地产调控对我国的启示，希望此文可以促进房地产市场与金融市场的和谐发展。由于笔者水平有限，对国外相关文献的研究不够深入，故而文章存在一定不足，恳请老师批评指导。14参考文献1李勇. 房地产价格波动与金融稳定研究D.苏州大学,2012.2龚斌恩. 我国货币政策的房地产价格传导效应研究D.复旦大学,2012.3谭晓红. 我国房地产价格波动与金融风险研究D.西南财经大学,2012.4郭春风. 房地产价格波动对金融稳定的影响研究D.武汉理工大学,2013.5高恩辉. 资产选择、房地产价格波动与金融稳定D.南开大学,2009.6人民银行合肥中心支行金融稳定处课题组,张燕. 房地产价格波动对区域金融稳定的影响基于安徽省的实证研究J. 金融纵横,2012,03:11-15.7文凤华,张阿兰,戴志锋,杨晓光. 房地产价格波动与金融脆弱性:基于中国的实证研究J. 中国管理科学,2012,02:1-10.8何淑兰. 热钱、房地产价格波动与金融体系稳定基于SVAR模型的实证分析J. 经济与管理,2013,01:25-31.9方健儿. 土地批租制下房地产资产价格波动与金融安全研究D.浙江工商大学,2013.10赵亚楠. 甘肃省房地产价格波动对区域金融稳定影响的实证研究D.兰州大学,2014.11吕洪. 房地产价格波动对我国金融脆弱性的影响研究D.中国海洋大学,2015.12方晨亮. 我国房地产价格波动与通货膨胀相关关系的研究D.厦门大学,2009.13陈彦君. 房地产价格波动对金融稳定影响研究D.湖南大学,2014.14李飞. 房地产价格波动对我国金融稳定的影响研究D.安徽财经大学,2013.15张阿兰. 我国房地产价格波动对金融脆弱性的影响研究D.长沙理工大学,2012.致谢 行文至此，这篇论文已经接近尾声；光阴似箭，我四年的大学时光也将敲响结束的钟声。离别在即，站在人生的又一个转折点，心中难免思绪万千，感恩之情油然而生。感谢生我养我，含辛茹苦的父母。是您们，为我的学习创造了良好条件；是您们，一直站在我的身后默默的支持我鼓励着我。没有您们就不会有我的今天。谢谢您们，我的父亲、母亲！大学四年，老师的谆谆教导、同学的帮助使我在专业技术和为人处事方面都得到了很大的进步。