城市轨道交通对周边房地产的影响

轨道交通建设对其周边房地产价值的影响2022年1月9日城市轨道交通建设对其周边地区房地产价值的影响城市轨道交通建设对周边房地产价值的影响序言：交通体系对于城市的发展具有重要的影响作用，随着近年来我国城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大、城市人口迅速增长，城市交通的供需矛盾也日益激烈，通过发展大容量的轨道交通来缓解公共交通拥堵情况，已经成为解决城市交通供需矛盾的有效措施。针对轨道交通建设带动沿线住宅价格上升的现象,本文剖析了轨道交通对房产价格上涨的作用机理,并总结了空间、时间、房地产类型、票价、轨道交通运能等因素对沿线城市住宅价格的影响规律。关键词：轨道交通；房地产；价值1城市轨道交通概述 城市轨道交通主要指：地铁、轻轨、单轨交通、有轨电车和市郊（郊区）列车（通勤列车）等。城市轨道交通一方面能够促进城市土地集约化开发利用，节约城市土地，促进周边房地产价值的增值，引导和改善城市空间结构，另一方面能偶极大缓解城市交通压力，节约市民出行时间，促进城市社会、经济和环境的协调发展。它作为快速交通出行方式，极大地改变了现代人的生活，其建设和运营也对城市发展起到了促进作用，带来了巨大的间接经济效益，具有其他常规公共交通无法替代的优点。2城市轨道交通的优势分析 1）城市轨道交通具有较强的运力。 由于城市轨道交通列车站点间行车时间短、列车运行速度高、列车编组数量多等一系列的优点，城市轨道交通的运力较强，能够在相对较短的时间内输送较大的客流，运力远远超过城市公交车的运力。 2）城市轨道交通的准时性较强。 由于城市轨道交通的列车是在专门的铁轨上运行，这就能够确保城市轨道交通不会受到其他交通工具的干扰，所以也不会像公交车一样发生交通拥堵，同时也不会受到天气条件的制约，所以城市轨道交通的准时性较强。 3）城市轨道交通有助于缩短乘客的出行时间。由于城市轨道交通列车的运行速度较快，而且城市轨道交通一般需要单独设置站台，乘客的上下车以及换乘十分便利，因而可以大幅度缩短乘客的出行时间。 4）城市轨道交通行车安全舒适。由于城市轨道交通没有平交道口的限制问题，而且现阶段轨道交通信号控制技术十分成熟，因而相比公交系统而言城市轨道交通更加安全可靠。此外，由于城市轨道交通的列车运行平稳、进出站服务设施齐全，因此出行的舒适度较高。 5）城市轨道交通能够充分利用城市空间。由于城市轨道交通大多采用地下或者是高架的形式来架设轨道，因而能够充分的利用城市的地上以及地下空间，对于城市空间规划的影响较小，有利于实现城市规划发展的协调可持续。 6）城市轨道交通能够有效的改善城市生态环境。 城市轨道交通由于一般采用电气牵引的方式，不仅不会像公共汽车一样产生废气污染，因而有助于提高城市的空气质量。此外，由于城市轨道交通可以有效的环节城市拥堵状况，因而有利于改善城市交通状况，减轻大堵车情况造成的汽车尾气污染，因而有助于改善城市生态环境。3城市轨道交通的劣势分析 城市轨道交通在拥有显而易见的优势的同时也受到建设资金大，运营成本高等劣势的制约，城市轨道交通是一个城市较大型的基础设施，是资本密集型产业。其资金的来源主要是政府财政投资，政府为此所承担的债务沉重。如此巨额的资金，如果仅靠政府承担，是难以实现的。许多城市的轨道交通建设由于资金短缺，进程缓慢甚至搁置计划。同时城市轨道交通的运营费用比其他交通工具高，靠售票的收入支付全部管理费用远远不够，短期内无法回收全部投资。除了香港和日本等少数地方的地铁能够盈利外，世界上绝大部分轨道交通的运营都是亏损的，我国轨道交通的运营也是如此。可见，围绕我国各大城市地铁建设的关键问题不是认识问题，也不是技术问题，而是资金问题，资金问题是制约城市轨道交通发展的关键问题。 4轨道交通对其周边房地产价值影响因素分析4.1空间因素轨道沿线区域房地产价值全面提升。整体来说，轨道交通的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得沿线区域的房地产升值。轨道交通线路走到哪里，房地产开发就会热起来，大量住宅小区聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状中心，由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离轨道交通较远的同类房地产的价值；同时，因为城市轨道交通一般会穿越高密度的旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结构，促进旧城更新，改善旧城区环境，所以使得这些区域的房地产价值上升。 1）楼盘距轨道交通站点的距离。轨道交通对房地产的影响主要表现为各站点一定范围内楼房价格的上涨,这种上涨的幅度与楼房距站点的距离十分密切,其中以步行十分钟之内就能到达轨道交通站点的楼盘价格上涨幅度最大。就具体的轨道交通站点而言,其对房地产价格的影响范围是以车站为中心,半径为O2.2km左右的圆周区域。在这个圆周区域内,楼盘价格随着距轨道交通站点距离的增加而呈快速下降之势。2）楼盘的自身区位。轨道交通对沿线房地产价格的提升同时也受区位条件的影响,不同区位的房地产受轨道交通影响的敏感度是不同的。由于距市中心较远或开发滞后的地段,因轨道交通的建设和运营,使得这些地段到达市中心等重要节点的时间大为缩短。相反,城市中心区域的轨道交通对房地产价格的影响就并不明显。这主要是由于市中心区位条件优越,交通设施完善,交通方式的选择余地大从而抵消了部分地铁效应;另一方面,城市中心区一般以商业和服务为重,其提升房地产价格的影响因素很多,轨道交通所占的权重就相应地降低了。如果合理步行区到车站的可达性低，则会降低轨道交通所提高的可达性，从而影响合理步行区内房地产升值效应。一般来说，在轨道交通沿线，随着到市中心距离的增加，房地产价值呈递减趋势；但在实际中，这种趋势会因为区位条件差异等因素发生异变。因此,可达性水平越高、区位优势越强的区域,其轨道交通站点对房地产价格的影响力越小;而相对可达性较低、远离市中心的区域,轨道交通站点对房地产价格的影响就越大。 3）轨道交通的路线布局。轨道交通线路位置的不同,对周边房价的影响也存在差异。一般来说,将城市中心、CBD地区、城市副中心、大型公建设施这些吸引大量人流的节点与大型居住区联系的路线,对沿线房价的提升作用比较明显,相反则较弱。4.2时间因素随着时间的推移，轨道交通对房地产价值的影响会减弱。因为随着交通设施在城市众多区域中的陆续投入，可达性将在城市交通网络中普及，造成可达性的相对价值就降低了，而轨道交通对房地产价值的影响又是通过可达性来改变的，因此轨道交通对房地产价值的影响就减弱了。另一方面，轨道交通对沿线房地产价值的影响具有超前性和当期性。靠近城市轨道交通的地段中，往往是车未通楼就先热卖起来。轨道交通建成以后房地产升值则主要依赖于区域房地产的整体提升。4.3房地产类型因素不同类型房地产要求不同的地段位置，其选址具有不同要求。商业用地的区位选择遵循利润最大化原则，需要重点考虑人流量、商业聚集效应的影响，因此商业用地一般在处于市中心区域的轨道交通站点区域，或在城市外围区车站的步行合理区内，因为这些区域人流量大、经济聚集程度高，商业企业因此才能获得超过最低门槛的高收益从而得以生存。站点区域的办公楼则容易出租，从而有效地降低空置率。所以，从理论上讲，轨道交通步行合理区对商办房地产价值的影响大于对住宅价值的影响。但对多数工业企业来说，相对劳动力、资本和其他投入成本，运输成本是微小的(除粮食、木料、金属废料等产品，它们的价值含量低，但运输成本相对较高)，并且工业企业一般依靠铁路、公路来进行原材料和产品的运输，因为这样的运输方式，特别是公路运输方式能实现方便的门到门的运输。所以，相对住宅、商业用途房地产，轨道交通对工业房地产价值的影响较小。从产业布局角度看，国外研究表明，轨道交通对城市居住用地或商业用地开发的吸引最明显，而对公建用地开发的作用不明显。因为工业，特别是重工业会降低临近的住宅、商办用途房地产的价值，所以在住宅和商办楼聚集的区域，轨道交通对工业用地的排斥最明显；并且从长远来看，轨道交通附近的工业用地往往是房地产再开发的重点区域。4.4票价因素轨道交通的票价在一定程度上影响地铁房的上涨空间,尤其是对距市中心较远的地铁沿线楼房,因为在地铁沿线特别是集中在地铁两极购房的消费者,大部分属于资金实力有限的购房者,出行费用及方便程度同样是他们重点考虑的问题。过去几年,地铁活跃了这些区域的房地产市场,提高了周围的地价和房价,但在交通出行的经济杠杆作用下,地铁票价的上涨已经和这些购房者的初衷背离。对购买地铁两级房产的居民而言,近地铁不仅意味着出行的便利,还意味着高额的交通费用。4.5轨道交通的运能因素在轨道交通出行需求满足的前提下,轨道交通路线的运能越大,对沿线房价的带动作用就越明显;轨道交通路线运营的拥挤程度越高,对沿线房价的带动作用就要相对降低。班次延误造成的时间浪费,出行舒适度的降低等等,都将增加市民乘坐轨道交通的隐性成本,在一定程度上也影响了地铁房的价格波动。5总结 根据以上五种影响因素总结轨道交通对其周边房地产价值的影响：1、因为可达性的提高，轨道交通对其延伸区域的房地产和站点周边房地产的价值具有提升作用； 2、随着到市中心或车站站点距离的增加，轨道交通邻近区域房地产的增值幅度会降低；但地面方式轨道交通因为噪音等不利因素会对临近房地产价值产生负面影响，因为往往是正面影响占主导地位，所以整体影响还是增加房地产价值；3、轨道交通对房地产价值的影响是超前发生的，并且随着时间推移和区域交通网络的发展，轨道交通对房地产价值的影响程度将逐渐减弱；4、轨道交通对商业和住宅用途房地产价值和开发的影响程度大于工业用途；5、可达性水平越高、区位优势越强的区域轨道交通站点对房地产价值的影响力越小。参考文献: 1张小松.城市轨道交通开发利益影响范围研究J.同济大学学报.2005.8. 2闽国平.上海城市居民可负担住宅价格分析J.价格理论与实践.2006.4. 3张文忠.城市居民住宅区位选择的因子分析J.地理科学进展.2001.9. 4吴奇兵.城市轨道交通外部效应量化计算方法探讨J.城市轨道交通.2004.7. - 5 -