1月上海六十四阶中科大学村5期营销执行方案197p

20102010执行方案执行方案2010.1.182010.1.18目 录Part 1 市场环境分析及判断Part 2 产品分析Part 3 客群分析Part 4 推广执行Part 5 策略补充Part 1 市场环境分析及判断同等价位全市别墅一览图长泰西郊别墅长泰西郊别墅 20002000万万/ /套套颖奕博园颖奕博园16001600万万/ /套套美林别墅美林别墅 20002000万万/ /套套东郊半岛别墅东郊半岛别墅 20002000万万/ /套套涵璧湾涵璧湾20002000万万/ /套套湖庭湖庭20002000万万/ /套套 莫奈的花园莫奈的花园 26002600万万/ /套套佘山银湖别墅佘山银湖别墅 28802880万万/ /套套佘山佘山3 3号号 1100-28001100-2800万万/ /套套长泰西郊别墅长泰西郊别墅西班牙风格广告定位城市庄园佘山银湖别墅佘山银湖别墅纯美式百年佘山传世宅邸佘山佘山3号号多种风格山的院子璞缇生活东郊半岛别墅东郊半岛别墅地中海纯地中海，纯手工，岛群艺墅从地图很明显的看到，上海2000万的别墅分布在距离外环线10公里以外的区域。长泰西郊别墅定位城市庄园，东郊半岛别墅将自己划归浦东东郊版块，佘山别墅已经在喊第一居所，上海城市别墅已经红海化，“城市别墅”已经贬值化本项目从区域关系上看，明显优于同等价位的别墅本项目从区域关系上看，明显优于同等价位的别墅在城市别墅概念泛滥的上海别墅市场，在城市别墅概念泛滥的上海别墅市场，我们的项目地段无疑是城市中城市我们的项目地段无疑是城市中城市2000万以上城市独栋分布图城市经典五期城市经典五期 27002700万万/ /套套翡翠别墅翡翠别墅28002800万万/ /套套万源城御溪万源城御溪20002000万万/ /套套棕榈泉花园棕榈泉花园 40004000万万/ /套套合生东郊华品园合生东郊华品园 78007800万万/ /套套九间堂九间堂 80008000万万/ /套套汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园 40004000万万/ /套套宝莲府邸宝莲府邸26002600万万/ /套套棕榈泉别墅棕榈泉别墅0.3地中海风格大理石、高级面砖 4000万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园0.6现代，简约花岗岩、优质石材4000万九间堂九间堂0.26中式建筑 -8000万合生东郊华品园合生东郊华品园0.25欧式风格石材7800万通过与过4000万的别墅相对比，我们的产品力并不相差太多，但价格上确相差两倍甚至更多，由此可见在城市中的城市别墅，我们项目的产品性价比相高结论同价别墅相比我们有地段比；同类别墅相比我们有性价比；跳脱一个阶层，进入另一个阶层Part 2 产品分析三个典型竞品案例解析翡翠别墅翡翠别墅28002800万万/ /套套美林别墅美林别墅 20002000万万/ /套套东郊半岛别墅东郊半岛别墅 20002000万万/ /套套竞品1：美林别墅占地面积占地面积:110000平方米总建筑面积总建筑面积: :35732.35平方米总套数：总套数：109套区位：美林别墅位于中环以南，位于杨高南路与三林路交界处，临近世博板块。卖点：美式木结构别墅，城市中超低容积率约为0.298，由109栋纯独栋别墅组成；单套建筑面积从232-544平米，每户拥有约360-800平米超大私家花园；部分别墅配私家泳池，别墅全装修交付，配备中央空调系统、中央新风系统等高标准配置；销售：部分别墅带租约出售。05年美林别墅建成后内部的景观经过4年养护后已郁郁葱葱。9月5日开盘，首推25套。S户型R户型V户型（奢豪房型）竞品2：东郊半岛别墅占地面积占地面积: :148492平方米总建筑面积总建筑面积: :44547.20平方米总户数总户数: :127区位：位于大浦东东部的核心位置，东临国际空港城，西面离上海迪斯尼项目预留地仅6公里。卖点：浦东超低密度别墅：低容积率（独栋0.19，浦东绝无仅有）、户均3亩占地的高端别墅项目；交通方便：往北驱车2分钟即可上A1高速，地理位置优越、出行方便；精装修的私家花园：浦东罕见的精装花园，配合公共景观，呈现出一派原汁原味的热带风情。风格纯粹、纯正、独特：是一个拥有纯地中海风情、纯手工打造、艺术品级别墅。A户型双车位全套房超大地下室H户型（奢豪房型）竞品3：万科翡翠别墅占地面积占地面积: :180000平方米总建筑面积总建筑面积: :60000平方米总户数总户数: :45区位：大上海城市中心与城市之脉黄浦江的交汇处浦江新镇，距人民广场约约15公里、徐家汇约16公里在世博盛会的推动下，板块的地段优势与升值潜力进一步得以释放。城市中心，低容积率独栋别墅的稀缺价值也日益突显。卖点：翡翠别墅的规划，结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律而成；中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受，不论在哪都有“剧幕式”的景色与“场景化”的风光来取悦生活；大面宽、短进深、全套房、四重庭院、双玄关的设计；主题花园个性定制、首层入户大堂奢华打造；万科继兰乔圣菲、红郡之后的又一高端领航之作； 万科翡翠别墅实景360平米全套房448平米（奢豪房型）千万级别墅都在卖地段，只是卖法不同千万级别墅都在卖地段，只是卖法不同翡翠别墅“藏于城市精华处”美林别墅中环国际别墅生活区东郊半岛别墅迪斯尼版块我们卖什么？产品地段翡翠别墅卖浦江新城，世博CBD美林别墅卖南中环，世博CBD东郊半岛别墅卖迪斯尼，国际空港外部：后世博CBD开发内部：浦东中央别墅供应断裂未来：高端公寓裂变土地性质浦东中央居住版块。新城域拓荒者，有未来但成熟期长成熟地段，但周边多为中低档公寓远，与主城存在断层产品规划翡翠别墅0.37容积率意大利别墅美林别墅0.298北美木结构别墅东郊半岛别墅0.19地中海别墅容积率、花园面积是本案弱项；十年开发的中科大配套；十年开发的秀沿路别墅居住氛围； “十年别墅静区”产品景观翡翠别墅通过精细景观弱化建筑密度美林别墅四年养护园林景观东郊半岛别墅精装热带私家花园我们必须认清一个事实，景观标高浦东星河湾，浦西龙湖；花园面积小迫使项目只能做精做细；用室内空间的装修标准打造室外空间；精装厅园产品材质翡翠别墅：天然石材干挂、彩色水泥瓦、全进口装甲门、地下室双墙技术；卡门：美林别墅：外墙中外合资品牌高级涂料，美国欧文斯科宁Owens Corning挂板；屋顶：美国欧文斯科宁Owens Corning彩色油毡屋面瓦，俱能C.N.A雨落水系统东郊半岛别墅：电梯:富士高级无机房别墅电梯 德国旭格窗；天然石材干挂：意大利进口石材屋顶：彩色水泥瓦全进口装甲门：意大利全进口材质，防止灰尘，保温、隔热。 地下室双墙技术：空气层和排水沟有效阻止潮气和露水，防止墙面霉变。 卡门：欧洲门窗业精粹，坚固防盗，隔音、保温，气密性好。 精工别墅结论卖地段“浦东中央居住区”卖规划“十年别墅静区”卖景观“精装厅园”卖材质“精工别墅”十年别墅老盘要转变成别墅名盘Part 3 客群分析万科翡翠别墅一期价格由1260万抬升至2000万我们借助翡翠别墅一期45套成交客户的数据来模拟本项目未来的客户群在对45组成较客户进行分析后，对客户作出了如下总结描摹：客户来源：主要来自上海以及周边城市客户身份：私营企业主或企业高管客户年龄段：35岁55岁之间客户家庭结构：3-4口之家，两代居为主客户购买目的：自住客户生活区域：主要居住、工作区域集中在市区、浦东以及浦江镇周边客户购买原因：认可产品的地段、认可产品的设计与品质、认可万科品牌一、客户特征描摹二、客户分析从总体来看，翡翠别墅成交客户职业分类清晰、统一，仅有私企业主与企业高管两类。私企业主占到成交客户的78%，为最主要的客户群体。拆分到每一次开盘成交客户来看，客户职业分类特征差异变化不大，私营业主均为成交客户最主流。随着后期总价的提升，企业高管的比例有所下降，相对更有实力的私营业主占到成交的绝对主力。客户职业分类从总体来看，翡翠别墅成交客户年龄分布集中在3555岁之间，其中3545岁之间客户占成交客户总数近50%，是最为主力的购买年龄段。拆分到每一次开盘成交客户来看，3545岁客户始终占为购买主力。但随着总价的上升，从第三次开盘开始，35-45岁的客户比例有所下降，45岁以上客户比例开始升高。客户年龄段分类二、客户分析从总体来看，近75%的客户之前居住在市区公寓，购买翡翠别墅，验证了翡翠别墅的城市属性得到客户的接受和认可。拆分到每一次开盘成交客户来看，客户居住经验的分类变化不大，基本保持一致。需关注的是，虽然大部分客户居住在市区公寓，但其实大部分客户都拥有别墅置业及居住经验。客户居住经验分类二、客户分析从总体来看，三分之一客户居住区域在浦东，三分之一客户居住区域在卢湾、黄埔、徐汇等市中心区域。拆分到每一次开盘成交客户来看，客户居住区域的分布变化不大，基本保持一致。集中分布在市中心、浦东。随着总价的上升，居住周边、闵行以及浦东的客户开始减少，而徐汇、长宁、黄埔等市中心高端区域的客户比例开始增加。客户居住区域分类二、客户分析从总体来看，市区工作的客户比例最高，近30%，此外有25%的客户工作区域在浦东，浦江镇周边的客户占近20%。客户工作区域的分布都比较集中。拆分到每一次开盘成交客户来看，每次客户分布情况变化不大，客户来源都比较一致。基本都集中在市中心区域、浦东以及项目周边。但随着项目的知名度提升以及价格上涨，加上交通改造的进程，在市区以及外地的客户比例开始有所提升。客户工作区域分类客户工作区域分类二、客户分析二、客户分析依据翡翠别墅的成交客户分析，我们锁定本项目的两类客群：金融行业高管做实业的企业家如果给这个客群一个名称，我们认为是人文资本家中国企业家随着中国经济的转型开始向资本力整合方向发展具备知识扩度，资本驾御等多层素养力是他们的共同特征六十四阶目标客户分布区域图陆家嘴闵行卢湾，黄浦，静安长宁徐汇六十四阶预判目标客户地图浦东浦东30%30%浦江镇，周浦镇，下沙镇等周边区域浦江镇，周浦镇，下沙镇等周边区域15%15%闵行闵行5%5%卢湾，黄浦，静安卢湾，黄浦，静安25%25%长宁区长宁区5%5%其他省市其他省市20%20%结论本项目共计64套别墅，锁定客户不在多，而在于精锁定浦东浦西顶级居住版块锁定金融，实业两大行业的核心代表人文资本家利用行业领袖的号召力，邻居的攀附力，朋友的影响力抓牢64个的业主Part 4 推广执行推广思路：以“沉默”入市，以十套启势，以二次绽放扫盘 执行分段：专业入口-现场打动-业绩证明-二次绽放1月 2月月 月 月 月 月 月 月 月专业媒体推广建筑类：时代建筑 设计新潮ID财经类：亚洲周刊东方早报奢侈品：明日风尚尊翔汽车测试报告头等舱：东方商旅时政点：世博会线上炒点：世博平行论线下活动：后世博座谈世博设计者，政府相关部门对世博后续开发介绍会。建筑专业人士看楼团媒体专业人士看楼团形象定位首次出街 六十四阶六十四阶 20102010推广节奏推广节奏阶段难点：无客源阶段重点：挖掘有效客户阶段重点：客户朋友圈拓展阶段难点：2期再提价阶段重点：挖掘有效客户工程结点：样板区开放线下活动：1、龙华机场私人飞机鉴 赏宴会2、高端人士座谈合作银行VIP客户座谈上海银行家俱乐部座谈高尔夫俱乐部座谈赞助品牌：日本TASAKI珍珠百达翡丽名表销售点：首期开盘线下活动：以客户推护为主体，拓展老客户朋友圈层“业主定制活动”生日派对成人礼晚宴私人派对销售点：2期开盘工程点：2期样板房线下活动：品牌故事1、顶级橱柜品牌等展示2、奢侈品展厅爱马仕展厅PRADA服装展厅CHANEL香水博物馆第一阶段峰顶无声，胜有声第二阶段南外环 纯独栋 十年别墅静区第三阶段关于沉默，智者所见略同第四阶段十年浦东 中央别墅区 收官之作营销条件春节前，抢占上海优势户外，借春节人流潮打第一场形象传播战春节前，抢占上海优势户外，借春节人流潮打第一场形象传播战营销目的高端形象树立高端形象树立营销主题峰顶无声，胜有声营销推广顶峰级高端杂志顶峰级高端杂志+ +户外户外销售道具形象楼书形象楼书默说默说+ +户型图册户型图册第一阶段：形象初建期第一阶段：形象初建期 关键词关键词:默默时间段：时间段：20102010年年1 1月月-3-3月月第一阶段推广策略第一阶段推广策略阶段动作表线上活动话题软文售楼中心+样板房开放物料户外出街，整体形象传达高端杂志出街，整体形象传达专题炒作（大时代上海十年别墅区检视）新闻炒作（沉默有声的大时代）楼书默说+户型册阶段动作表线上活动话题软文售楼中心+样板房开放物料户外出街，整体形象传达高端杂志出街，整体形象传达专题炒作（大时代上海十年别墅区检视）新闻炒作（沉默有声的大时代）楼书默说+户型册阶段动作表线上活动话题软文售楼中心+样板房开放物料户外出街，整体形象传达高端杂志出街，整体形象传达专题炒作（大时代上海十年别墅区检视）新闻炒作（沉默有声的大时代）楼书默说+户型册杂志形象杂志形象硬广形象硬广形象阶段动作表线上活动话题软文售楼中心+样板房开放物料户外出街，整体形象传达高端杂志出街，整体形象传达专题炒作（大时代上海十年别墅区检视）新闻炒作（沉默有声的大时代）楼书默说+户型册阶段动作表线上活动话题软文售楼中心+样板房开放物料户外出街，整体形象传达高端杂志出街，整体形象传达专题炒作（大时代上海十年别墅区检视）新闻炒作（沉默有声的大时代）楼书默说+户型册营销条件样板区开放，承袭项目前期高端形象，多视角现场体验产品的高端性样板区开放，承袭项目前期高端形象，多视角现场体验产品的高端性营销目的积累首期客户源，为一期开盘积蓄能量积累首期客户源，为一期开盘积蓄能量营销主题南外环 纯独栋 十年别墅静区营销推广以户外以户外+ +小众活动小众活动+ +电视为主电视为主平面平面+ +网络为辅网络为辅销售道具活动邀请函，活动物料活动邀请函，活动物料第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期 关键词关键词:圈层圈层时间段：时间段：20102010年年4 4月月-5-5月月第二阶段推广策略第二阶段推广策略阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈区域线：环境线：产品线：阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈公关炒作活动主题：沉默有声，翔者无界 活动形式：龙华机场私人飞机鉴赏宴会活动时间：4月18日活动内容：停机坪晚宴、慈善拍卖、日本TASAKI珍珠品牌秀活动嘉宾：老板玩私人飞机的圈层朋友，品牌VIP客户阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈客户拓展活动VIP座谈 活动策略：邀请金融界，企业界领军人物座客六十四阶项目，借助领袖人物的影响力，吸附目标客户主动参与活动；考虑到此类活动已经很多，以定制的形式出现，控制活动规模，精化活动内容，并高频率快速复制； 活动方式：合作银行VIP客户座谈上海银行家俱乐部座谈高尔夫俱乐部座谈阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材小众活动邀请函+小众活动物料配合龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈阶段动作表线上活动话题软文示范区开放物料户外，产品定位传达报纸+杂志出街，产品定位传达专题炒作：世博平移论新闻炒作：后世博时代浦东中央居住区产品线：以区位+规划+环境+建材龙华机场私人飞机鉴赏宴会各类顶级俱乐部VIP客户座谈小众活动邀请函+小众活动物料配合营销条件首期客户落定首期客户落定营销目的以首期业主为圆心，定制活动为手段，拓展业主亲朋圈，持续客户滚动以首期业主为圆心，定制活动为手段，拓展业主亲朋圈，持续客户滚动积累，为二期开盘做足客户储备积累，为二期开盘做足客户储备营销主题关于沉默，智者所见略同营销推广以户外以户外+ +业主定制活动为主业主定制活动为主短信短信+ +网络网络+ +地产专业杂志为辅地产专业杂志为辅销售道具实景图册实景图册第三阶段：客户维护期第三阶段：客户维护期 关键词关键词:定制定制时间段：时间段：20102010年年6 6月月-9-9月月第三阶段推广策略第三阶段推广策略线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表业主定制活动活动目标：以老业主维护为主体，拓展老业主朋友圈层为销售目标活动内容：业主孩子的生日派对业主孩子的成人礼晚宴业主寿星生日晚宴业主私人派对活动场地：样板房精细服务：可根据客户的要求，选用名贵的餐具；联系五星级酒店的大厨，服务人员现场服务；线上活动话题软文开盘物料专业杂志出街，产品细解活动礼品业主定制类活动专题炒作：标榜业主的引导作用首期开盘热销炒作户外出街，热销信息传达阶段动作表营销条件现场新样板房改造完成现场新样板房改造完成营销目的二期销售启动，实现项目的整体清盘目标二期销售启动，实现项目的整体清盘目标营销主题十年浦东中央别墅区 收官之作营销推广以户外以户外+ +现场活动为主现场活动为主短信短信+ +网络网络+ +地产专业杂志为辅地产专业杂志为辅销售道具二期楼书二期楼书城默城默第四阶段：销售收官期第四阶段：销售收官期 关键词关键词:收官收官时间段：时间段：20102010年年1010月月-12-12月月第四阶段推广策略第四阶段推广策略线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官二期土地价值提升楼书城默现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官二期土地价值提升楼书城默现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官二期土地价值提升楼书城默现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官二期土地价值提升楼书城默现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表奢侈品展厅活动目标：以现场新视觉冲击吸引客户到访现场亮点：样板房的多主题包装爱马仕展厅PRADA服装展厅CHANEL香水博物馆活动嘉宾：品牌VIP客户与别墅业主活动内容：时尚派对爱马仕丝巾展厅线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官二期土地价值提升楼书城默现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表线上活动话题软文二期开盘物料平面报纸+专业杂志，十年收官现场体验活动专题炒作：浦东中央居住区，十年收官别墅户外出街，十年收官阶段动作表1月 2月月 月 月 月 月 月 月 月 六十四阶六十四阶 20102010推广节奏推广节奏第一阶段峰顶无声，胜有声第二阶段南外环 纯独栋 十年别墅静区第三阶段关于沉默，智者所见略同第四阶段十年浦东 中央别墅区 收官之作Part 5 策略补充p 总体策略： 塑造形象同时，截流竞品项目的客源，“买城市别墅一定要看六十四阶”。p 开盘前： 短期户外和长期户外集中亮相、迅速提升楼盘知晓度，进行客户积累，塑造龙湖滟澜山太湖别墅的浪漫形象；p 开盘后： 成本控制，保留最大价值的部分，进行销售期间的信息发布，将高炮平面媒体化。户外截流户外截流p 户外广告牌：树立项目龙湖大浪漫形象；p 交通指示牌：户外广告牌 弱辐射区域 的补强，同时指引项目方向；p 路旗：户外广告牌的纵向延续，秀沿路沿路引导。户外截流户外截流户外结点建议根据客户预判地图，提出两截两围截截浦东机场，虹桥机场浦东机场，虹桥机场（世博会截流出入上海的高端客）围围南北高架南北高架（卢湾，黄浦，静安高端客），中环隧道中环隧道（浦西高端客）浦东浦东30%30%浦江镇，周浦镇，下沙镇等周边区域浦江镇，周浦镇，下沙镇等周边区域15%15%闵行闵行5%5%卢湾，黄浦，静安卢湾，黄浦，静安25%25%长宁区长宁区5%5%其他省市其他省市20%20%南北高架户外中环隧道口户外机场户外杨高南路交通指示牌A20交通指示牌机场户外本案本案销售阶段路旗建议体验营销体验营销p现场动线包装二期样板房再出彩包装现场动线包装现场包装内容划分： 1.城市界面系统通过对社区外围的包装达到与顶级豪宅相匹配的外观视觉效果，主要方向是营造仪式感和私密感。2.现场控制系统包括感受系统和故事系统两部分，增强来访者的体验感，让社区更具人文内涵。3.会所包装作为顶级豪宅，会所是一张名片，除了要强化各个功能区间的划分外，还要顾及与客户身份匹配的特定场所的包装。ABCDE售楼处样板示范区FG客户行进图城市界面A 精神堡垒B 包装区域现场控制C 示范区入口 D 银杏大道E 景观桥F 售楼处G 样板示范区A形象看板 城市界面最关键的节点之一，将视线集中，表达强烈的“领地到达”。同时考虑到多方向到达客户动线，强化清晰指引功能，因此，此处的建筑高度建议至少10M。B树墙接近示范区域，出现实体墙+景观包装表现，主要是强化客户现场体验感受。体验别墅区的静谧与私密性。 实体围墙的品质表现加深客户对项目品质、高端属性的信心。心理感受秩序控制 示范区区域是客户直面产品的第一层心理感受，从外景到达内景，随着场景的不断变化，客户心理感受不断加强，接受程度逐层提升。停留控制 充分利用已成型区域，做重点景观情景打造，制造客户可停留之处，感受“国宾身份”的尊贵感受。视觉秩序 隔离整体示范区外围，以及未打造区域。提升客户好感接受度。C大门 建议做真实社区入口打造。 被礼遇、被尊重感礼仪打造D银杏大道 重要的景观结点五期与东侧地块以绿篱做“墙”，保持社区园林景观的完整统一。E石桥 重要的景观结点，需要做软化处理桥侧的花坛桥柱上的欧式灯杆F销售中心的保安引导F销售中心导示体系G示范样板区G示范样板区指示牌，石材卧地型G示范样板区G示范样板区G示范样板区G示范样板区精装园林景观，打造与室内相似的休闲空间G示范样板区六十四梯型瀑布景观区内艺术点缀朱铭是台湾当代国际闻名的雕塑大师 立方体第18号 （Cubi，No.18） 美国抽象构成雕塑大师，“最低限艺术”代表人物戴维史密斯（David Smith）作品G示范样板区社区艺术品系统增加,制造参看兴趣。景观区内艺术点缀G示范样板区样板房私家园林艺术点缀G示范样板区二期样板房再出彩包装重新布置样板房地下室空间，或更新内部软装饰品。推荐品牌：法蓝瓷 法蓝瓷，故乡是台湾，是很多时尚人士的瓷器珍藏首选。美国知名影星芭芭拉史翠珊都要指名收藏，视为至宝。甚至尼泊尔的皇后对FRANZ的作品也爱不释手，钟爱尤佳。法蓝瓷的作品制作于世界最古老的瓷都景德镇，承袭了最纯正的传统技术，并以大自然为创作主题，藉由设计师巧妙的眼光，传递东方人师法大自然，悠游天地间的哲学思想。方案一奢侈品展厅方案二样板房的品牌故事与世界顶级橱卫，水晶灯等装修建材品牌联手，全力打造集各大顶级品牌于一体的品牌样板房。世界顶级橱柜Ged Cucine 施华洛世奇水晶灯 Baxter Baxter （贝克斯特）家具（贝克斯特）家具 形象标高类媒体形象标高类媒体媒体营销媒体营销客户封杀型媒体客户封杀型媒体第一财经第一财经电视台电视台建筑类高端杂志建筑类高端杂志时代建筑时代建筑设计新潮设计新潮奢侈品高端杂志奢侈品高端杂志财务杂志亚洲周刊罗博报告财富航空杂志航空杂志东方商旅东方商旅上海航空上海航空中国民航中国民航南方航空南方航空房产杂志房产杂志上海楼市上海楼市租售情报租售情报网络网络搜房网，新浪网搜房网，新浪网短信短信形象标高型电视媒体推荐第一财经，第一地产栏目形象标高型杂志媒体推荐建筑类：通过专业口碑，树立项目业界高度时代建筑 设计新潮形象标高型杂志媒体推荐奢侈品：借助高端杂志树立项目高端形象尊翔汽车测试报告客户群封杀型杂志媒体推荐财经类：封杀金融高管目标客群亚洲周刊罗博报告财富客户群封杀型杂志媒体推荐头等舱：封杀外地投资客及实业家目标客群东方商旅上海航空上海航空中国民航中国民航南方航空南方航空VI完善与细化辅助图型辅助图型1684年罗马教皇六边形银币 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