江苏省南京市江宁区万辰商业部分市场研究报告(71页)

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20112011年南京市江宁区万辰商业部分年南京市江宁区万辰商业部分市场研究报告市场研究报告南京中原地产研究部NanJIng.10.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010数据来源说明数据来源说明本次报告所涉及数据系南京中原地产市场研究中心自2003年以来针对南京房地产市场500500余个典型项目余个典型项目市场数据长期跟踪、监控、记录及至2003年起历年南京市官方机构公布的原始数据南京市官方机构公布的原始数据累计研究所得。前前 言言Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010项目商业基本资源研判项目商业基本资源研判基本属性基本属性地理位置地理位置未来规划未来规划周边环境周边环境交通环境交通环境商业人流商业人流中原观点中原观点Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010项目商业资源研究项目商业资源研究基本属性基本属性 本项目总体量较小，本项目总体量较小，无法建设大型商业体。无法建设大型商业体。n从规划条件来看，本项目是一个集合商业、居住和办公的5.8万平米的中小型项目，由于本项目体量较小，再加上物业多样，这必然导致本项目无法规划大型商业体。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 本项目位于商圈边缘地带，本项目位于商圈边缘地带，远离已经成熟的商圈，无法受远离已经成熟的商圈，无法受到江宁现有商圈的辐射。到江宁现有商圈的辐射。项目商业资源研究项目商业资源研究地理位置地理位置项目项目百家湖商圈百家湖商圈东山商圈东山商圈n本项目具体位置，坐落于竹山路与科宁路交叉口，从板块划分上讲属于江宁科学园板块。n从商业角度来看，本项目所处位置较为尴尬，处于百家湖商圈的边缘地带，不但无法受到百家湖商圈的辐射，无法与商圈内的商业形成聚集以及联动效应。反而会被该商圈吸走潜在人流。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010项目商业资源研究项目商业资源研究未来规划未来规划板块板块市场形象资源分析发展趋势科技园板块科技园板块江宁最具发展潜力与活力的现代化中档居住区自然资源一般，但软件基地、轻轨等规划使区域想象力丰富板块形象已经形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好江宁科学园板块规划为高新技术产业园区，目前已经云集了江宁科学园板块规划为高新技术产业园区，目前已经云集了370370多家大型企业，并且随着逐步发展，必然多家大型企业，并且随着逐步发展，必然为本项目为本项目提供了大量潜在客群。提供了大量潜在客群。n本项目处于江宁的科学园板块，该板块被规划为国家级的高新技术产业开发区。园区内云集了370多家大型企业，并且随着开发区的逐步发展，必然带入大量工业人群，为为项目提供了大量潜在额客群。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010项目商业资源研究项目商业资源研究周边环境周边环境n项目位于江宁科学园西部区域。项目用地原为工厂，地块南、北、东三面均为工厂，只在西侧竹山路有商业分布。n目前，距离项目较近的商业体仅有两个，一个即是与项目一路之隔的谭桥商业街，还有就是项目西北方向的武夷绿洲社区商业。本项目位于科学园的边缘地带，周边云集了大量工厂和居民区，但周边商业较少，商业氛围不浓厚。本项目位于科学园的边缘地带，周边云集了大量工厂和居民区，但周边商业较少，商业氛围不浓厚。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010项目商业资源研究项目商业资源研究交通环境交通环境竹山路站竹山路站天天印印大大道道天元东路天元东路诚信大道诚信大道竹竹山山路路兴兴宁宁路路兴兴民民路路开开源源路路莱莱茵茵达达路路彤天路彤天路科宁路科宁路科建路科建路科苑路科苑路地铁线路地铁线路天印大道站天印大道站小龙湾站小龙湾站地块地块公交站台公交站台【对外道路】【对外道路】 周边有竹山路、兴民路、开源路、莱茵达路、天印大道、天元东路、诚信大道、科宁路等城市主次干道以及绕城高速、长深等高速公路。交通便捷。【公共交通】【公共交通】 1616路、路、2323路、义旺线路、义旺线等多条公交线路，可达市区各地。 地铁地铁1 1号南延线号南延线已经建成通车，可通过距离本项目最近的竹山路站至新街口或抵达全市各地。n 项目位于科宁路和竹山路的交汇处，紧邻两条主要交通干道，对外交通极为便利。从交通环境看，本案所在区域交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接从交通环境看，本案所在区域交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接2 2公公里里Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010项目商业资源研究项目商业资源研究商业人流商业人流n无论从商业氛围还是商业成熟度来看，短期内科学园板块无法与百家湖、东山镇两大商圈争夺商业人流，反而被分流大量消费人群。n区域受到地理条件（秦淮河）、交通条件限制，也很难从九龙湖吸引到消费人群。n虽然从地理位置来看，区域对吸引大学城板块的客群拥有绝对优势，但由于大学城板块的消费习惯，以及地铁的开通，区域截留下的消费客群几可忽略不计。n本项目所能辐射的商业人群仅仅能局限于科本项目所能辐射的商业人群仅仅能局限于科学园一隅。学园一隅。未来商业中心分流人群未来商业中心分流人群 无法对九龙湖、大学城板块客群进行有效导入无法对九龙湖、大学城板块客群进行有效导入 项目存在被边缘化风险项目存在被边缘化风险百家百家湖商湖商圈圈东山镇商圈东山镇商圈九龙湖九龙湖板块板块大学城大学城板块板块项目商业辐项目商业辐射区域射区域商业人流商业人流商业商业人流人流商业人流商业人流Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010中原观点中原观点 通过上面的分析，我们可以发现本案目前周边商业氛围不佳，商业辐射区域通过上面的分析，我们可以发现本案目前周边商业氛围不佳，商业辐射区域有限，发展商业物业必然面临着巨大风险。但与此同时，便捷的交通及未来规划有限，发展商业物业必然面临着巨大风险。但与此同时，便捷的交通及未来规划带来的发展，也为商业物业发展也提供一定机遇。带来的发展，也为商业物业发展也提供一定机遇。 综合而言，我们认为本案商业产品具有一定的发展空间，但需在项目定位、综合而言，我们认为本案商业产品具有一定的发展空间，但需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。下面我们将通过对市场业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。下面我们将通过对市场的详细分析研究，以求得出本项目商业部分的准确定位。的详细分析研究，以求得出本项目商业部分的准确定位。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究宏观商业市场研究宏观商业市场研究商业发展阶段判定商业发展阶段判定中原观点中原观点Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究GDPGDP行政区域行政区域GDPGDP增幅增幅在全市占比在全市占比南京市501013.10%江宁区620.215.1%12.38%n与南京市其他区域相比，江宁区的经济水平运行比较稳定，从2005年开始江宁区GDP连年保持两位数的增长率；n2010年江宁区实现地区生产总值首次突破600亿元大关，达到了620.2亿元，比上年净增116.8亿元，按可比价格计算，同比增长15.1,比全市平均增速高2个百分点。其中,第一产业32.1亿元,增长4.1,第二产业389.5亿元,增长16.8,第三产业198.6亿元,增长13.8。江宁区近几年经济保持高速增长，在全市的经济比重不断增大，涨幅高于全市平均水平。江宁区近几年经济保持高速增长，在全市的经济比重不断增大，涨幅高于全市平均水平。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究人均人均GDPGDP行政区域行政区域人均人均GDPGDP增幅增幅南京市6341813.77%江宁区6464026.9%n随着近几年江宁经济的发展，人均国民生产总值也保持高速增长，除了个别年份外，其余年份均保持2位数的增幅，其中2010年人均GPD达到26.9%，比全市平均增幅高出13个百分点。n2010年人均地区生产总值（按公安户籍人口计算）突破6万元，达到64640元，折合美元达到9760美元，预计按常住人口计算达到57900元，折合美元达到8740美元，标志着江宁经济又迈上了一个新的发展台阶。人均人均GDPGDP高于全市平均水平，标准着江宁区经济运行情况良好。高于全市平均水平，标准着江宁区经济运行情况良好。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究社会消费品零售总额社会消费品零售总额行政区域行政区域社会消费品零售社会消费品零售增幅增幅在全市占比在全市占比南京市1961.5818.8%江宁区197.721.1%10.08%社会消费品零售总额保持高速增长，说明区域消费结构明显升级，消费方式更加理性，消费结构合理。社会消费品零售总额保持高速增长，说明区域消费结构明显升级，消费方式更加理性，消费结构合理。 n江宁区的消费市场发展迅速，2010年社会消费品零售总额已经接近200亿元，增幅高于全市平均水平3个百分点，占全市消费品零售总额10.08%n社会消费品零售总额的增长：一是表明江宁区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究人口密度人口密度行政区域行政区域总人口总人口( (万人万人) )增幅增幅占比占比总面积总面积（平方千米）（平方千米）人口密度人口密度（人（人/ /平方千米）平方千米）南京市区南京市区545.98545.980.9%0.9%4723.074723.0711561156江宁区江宁区93.693.60.94%0.94%17.14%17.14%1572.881572.88595595江宁区是城市南部疏散人口的重要区域，近年来导入大量外来人口，大量商业人口的导入必然带动区域江宁区是城市南部疏散人口的重要区域，近年来导入大量外来人口，大量商业人口的导入必然带动区域商业的发展商业的发展n江宁区作为江宁区作为“一城三区一城三区”重点规划区域，重点规划区域，是城市南部疏散人口的重要区域，因此近年是城市南部疏散人口的重要区域，因此近年来大量建设商品房项目，导入大量外来人口来大量建设商品房项目，导入大量外来人口。密集的人口。密集的人口直接形成商业需求直接形成商业需求，更推动了，更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设，施的建设，间接促进了地区商业发展间接促进了地区商业发展Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究居民生活居民生活城市居民生活水平逐渐提高，收入水平和消费能力不断提升，这必然促进商业市场需求的增长。城市居民生活水平逐渐提高，收入水平和消费能力不断提升，这必然促进商业市场需求的增长。行政区行政区域域人均可支配收入人均可支配收入（元（元/ /月）月）人均消费支出人均消费支出（元（元/ /月）月）人均消费支出占收入比例人均消费支出占收入比例南京市南京市2831228312185161851665.40%65.40%n江宁近几年居民生活水平提高较快，无论收入还是支出均呈现快速上涨的态势，特别是可支配收入已经连续五年呈现2位数增长。n2010年，江宁区人均可支配收入27349元，人均可消费指出17840元，人均消费性支出占总收入比例达65%，基本于南京市平均水平持平，这说明江宁区居民积极的消费观念为地区商业发展提供市场空间。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010根据城市经济发展与商业形式发展的关系模型，我们可以判定江宁区域商业已经处于飞速发展期。根据城市经济发展与商业形式发展的关系模型，我们可以判定江宁区域商业已经处于飞速发展期。宏观商业市场研究宏观商业市场研究商业发展阶段判定商业发展阶段判定Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期动荡低潮期复苏发展期休整期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套受土地热点效应影响，商业始终停滞不前土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出，土地成为热点各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻家乐福、沃尔玛等外来一线商业巨头进入自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入宏观商业市场研究宏观商业市场研究商业发展阶段判定商业发展阶段判定Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010中原观点中原观点 通过对江宁区宏观数据分析，我们可以发现，江宁区近三年在宏观经通过对江宁区宏观数据分析，我们可以发现，江宁区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增长。济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增长。 经济的高速增长，居民生活水平的提高、人口的大量导入等因素已经经济的高速增长，居民生活水平的提高、人口的大量导入等因素已经推动区域商业市场进入了高速发展期。这必然为本项目推出提供良好的经推动区域商业市场进入了高速发展期。这必然为本项目推出提供良好的经济基础，降低本项目商业部分的风险。济基础，降低本项目商业部分的风险。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010江宁商业市场研究江宁商业市场研究江宁商业概述江宁商业概述商业发展历程商业发展历程江宁商业研究江宁商业研究中原观点中原观点Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究商业概述商业概述商圈商圈消费者群体特征消费者群体特征商圈优势商圈优势商圈劣势商圈劣势新街口商圈来自南京市各区域及南京周边城市，购物是最主要的消费功能消费者认同度极高；商业分布密集；辐射范围广服务全面性有待提高；配套设施不够完善；交通拥堵有一定不利影响湖南路商圈鼓楼区消费者是该商圈的主要消费力量，其次该商圈作为新街口商圈的有力补充，正在承担愈来愈多的消费需求方便的交通网络支持；巨大的人流量带来深远的消费影响；特色经营吸引固定消费群体多为街店式经营模式；百货商家吸引力相对较低，地位尴尬夫子庙商圈国内外的大量游客 ；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差该区域是众多代理商，经销商的聚集地，外来消费者占到50%左右交通便利；大市场涵盖商品品种广泛，品牌众多；物美价廉吸引众多客流整体购物环境脏、乱、差较为严重，商圈内餐饮、休闲功能不足近几年南京商业市场发展迅速，但商业格局基本没有太大的变化。依然以四大商圈为主，大部分商业基近几年南京商业市场发展迅速，但商业格局基本没有太大的变化。依然以四大商圈为主，大部分商业基本集中在这几个商圈内。本集中在这几个商圈内。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010宏观商业市场研究宏观商业市场研究商业概述商业概述江宁近几年商业发展也较为迅速，开发了多个大型商业体以及商业聚集区，但这些商业发展均不成功。目江宁近几年商业发展也较为迅速，开发了多个大型商业体以及商业聚集区，但这些商业发展均不成功。目前江宁在全市的商业地位几可忽略不计，商业消费人群依然是区域内，无法导入外来区域消费人流。前江宁在全市的商业地位几可忽略不计，商业消费人群依然是区域内，无法导入外来区域消费人流。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010n江宁区的商业开始仅仅是以东山镇为核心单一商业格局，随着区域的发展以及各个区域的成熟，江宁商业进入第二阶段，各个区域均自发形成了区域商业副中心或特色商业中心，例如胜太路商业街、岔路口商圈等。随着区域中心的重新界定，以及金鹰商业中心、同曦国际广场等项目的推出，区域将形成一个新的商业中心百家湖商业中心。东山镇为核心的单一的商业格东山镇为核心的单一的商业格局局江宁商业进入百花齐放的阶段，江宁商业进入百花齐放的阶段，各个区域自发形成了区域商业各个区域自发形成了区域商业副中心。副中心。区域规划的转移以及各个大型区域规划的转移以及各个大型商业的形成，百家湖商圈将崛商业的形成，百家湖商圈将崛起，成为未来江宁最重要的商起，成为未来江宁最重要的商圈。圈。江宁商业市场研究江宁商业市场研究发展历程发展历程经过多年发展江宁商业市场已经步入第三个发展历程，百家湖商圈的崛起将是未来江宁商业发展主旋律。经过多年发展江宁商业市场已经步入第三个发展历程，百家湖商圈的崛起将是未来江宁商业发展主旋律。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010东山镇商圈东山镇商圈岔路口商圈岔路口商圈胜太路商圈胜太路商圈n根据区位及商业集中程度可大致把江宁商业分为四大商圈，一是以东山镇为依托的老的商业中心，二是以岔路口为核心的岔路口商圈，三是以胜太路商业街为中心的胜太路商圈。四是以凤凰台为核心的百家湖商圈百家湖百家湖商圈商圈江宁商业市场研究江宁商业市场研究商圈概述商圈概述Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010东山镇商圈东山镇商圈江宁传统的商业中心，区域内商业江宁传统的商业中心，区域内商业成熟，商业体众多。成熟，商业体众多。经营业态经营业态商圈业态较为丰富，几乎包含了所有商业形态。经营状况经营状况由于区域内商业扎推，受制于整个区域的消费力以及商业体量的影响，区域商业呈现冰火两重天的态势，部分市口较好的商业经营较好，部分边缘地带的商业勉强支撑。消费人群消费人群以东山乃至整个江宁区域的消费人群为主。商圈现状商圈现状集中商业呈多中心分散分布，导致规模效应难以形成；以流行服饰为主要定位的商业体量过剩，租金呈倒增长；东山至主城的良好通达性导致高端客群流失，高档商业生存空间受到挤压。金宝市场金宝市场中国女人街中国女人街黄金海岸黄金海岸温州商业街温州商业街东山镇商圈东山镇商圈Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010岔路口商圈岔路口商圈具有先天区位优势，通达性较好具有先天区位优势，通达性较好，周，周 边人口密集，对零售、小百货等生活配套边人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑性商业形成有力支撑经营业态经营业态以超市、餐饮、银行、美容美发、网吧等服务于周边居民的社区商业为主。经营档次经营档次周边商业经营档次以中低端为主经营状况经营状况商圈内商业经营状况良好，商铺基本无空置，整体商业氛围良好。客群主要来源客群主要来源商圈内住宅小区居民支撑条件支撑条件人口密集。周边众多小区入住率高，存在大量消费人群，为商业发展提供了有力的支撑。交通通达性佳，距主城直线距离短。岔路口商圈岔路口商圈Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010胜太路商圈胜太路商圈交通通达性好，便于人流聚集；周边交通通达性好，便于人流聚集；周边社区密集，对商圈商业形成有力支撑社区密集，对商圈商业形成有力支撑经营业态经营业态商圈业态以中高档餐饮为主。经营面积多在500以上。经营状况经营状况较好消费人群消费人群以东山及开发区当地居民为主，包括少量南京区域消费者。商圈分析商圈分析商圈餐饮类商业的成功主要因素有以下几点： 1. 项目周边交通的通达性。商在胜太路紧邻将军大道，且与东山老城区的交通也比较方便。可以吸引到江宁东山老城区及南京城区的消费者。 2. 项目周边高档社区、大型企业、政府机关较多，对商圈商业有一定的支撑。胜太路商圈胜太路商圈Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 百家湖区域的商圈尚未成型，但区域内发展潜力巨大，未来将有四个大型商业推出.百家湖商圈百家湖商圈Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010区域区域总建面积总建面积用途用途一片区1998平米公交终点站（建成区）二片区10.9万平米住宅区（西片）（建成区）三片区3.3万平米滨水休闲区（建成区）四片区2万平米滨水餐饮区（建成区）五片区15.8万平米住宅区（东片）六片区7.5万平米办公、旅馆区七片区13万平米商业综合体 凤凰港规划建造了七个不同功能与形态的片区，计划打造成商务办公、宾馆旅游、休闲娱乐、餐饮购物等综合性城市商业综合体。 凤凰港的城市综合体规划对本项目无论商业是住宅部分均能起到促进作用。百家湖商圈百家湖商圈Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010中原观点中原观点目前商圈形成主要有以下特点：n 东山：江宁老的商业中心，人口非常密集，各项配套非常完善；n 百家湖胜太路：产品定位与江宁商业形成错位，整体商业定位较高，管理较为规范，交通的便利吸纳了大量江宁其它区域消费客群；n 岔路口商圈：配套型商业，主要服务当地小区居民；n 胜太路商圈：商圈业态单一，主要以餐饮为主。以东山及开发区当地居民为主，包括少量南京区域消费者。本项目规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因此本案针对客群将主要是科学园区域，可在利用交通便利的基础上、通过与其他项目的错位竞争吸引目标客群消费.Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010江宁商业消费者研究江宁商业消费者研究江宁商业消费者特征研究江宁商业消费者特征研究中原观点中原观点Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010江宁商圈江宁商圈 新街口商圈新街口商圈南京及周边二线南京及周边二线城市商业中心城市商业中心东山及周边乡东山及周边乡镇商业中心镇商业中心东山及开发区中高端客群流向消费能力：中端偏高中端偏高东山周边乡镇及大学城客群流向消费能力：中低端中低端良好的通达性导致江宁消费能力较高的客群向主城流动；而江宁周边乡镇消费能力较低的客群则主要流向东山商圈。客群层面及流通动向决定了中高档商业在短期内无法得到成长，低档商业必然成为目前江宁集中商业主体，这也是华中高档商业在短期内无法得到成长，低档商业必然成为目前江宁集中商业主体，这也是华意泰富、黄金海岸等一批定位中端的商业遭遇失败，而金宝大市场却能够取得成功的原因。意泰富、黄金海岸等一批定位中端的商业遭遇失败，而金宝大市场却能够取得成功的原因。商业的核心城市辐射性：商业的核心城市辐射性：由于受中心城市辐射影响，边缘城市的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力。“周末会去南京购物，玩，早上周末会去南京购物，玩，早上去，下午就可以回来。去，下午就可以回来。” 消费者访谈消费者访谈受南京强大的辐射力影响，江宁大量可替代型消费以及中高端消费向南京外流，导致整个区域商业市场受南京强大的辐射力影响，江宁大量可替代型消费以及中高端消费向南京外流，导致整个区域商业市场出现：餐饮娱乐业繁盛，购物类商业不景气的局面出现：餐饮娱乐业繁盛，购物类商业不景气的局面江宁商业市场研究江宁商业市场研究消费特征消费特征江宁消费特征一江宁消费特征一可替代型消费以及中高端消费向南京外流可替代型消费以及中高端消费向南京外流Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010江宁商业消费者特征江宁商业消费者特征商业概述商业概述根据统计资料显示；从根据统计资料显示；从20052005年计算，江宁区年计算，江宁区共竣工房屋面积共竣工房屋面积30303030万平米万平米。按照按照100100平米平均面积计算，平米平均面积计算，6 6年里江宁交付年里江宁交付房屋房屋30.330.3万套万套。按照每户按照每户3 3人的标准计算，人的标准计算，6 6年里江宁仅房地年里江宁仅房地产就导入人口产就导入人口90.990.9万人，平均每年导入人口万人，平均每年导入人口15.1515.15万人万人。江宁区规划为城市南部主要的人口疏散区，因此近几年房地产市场发展迅速。大量房屋的交付必然为区域江宁区规划为城市南部主要的人口疏散区，因此近几年房地产市场发展迅速。大量房屋的交付必然为区域导入大量的潜在消费人流。导入大量的潜在消费人流。江宁消费特征二江宁消费特征二消费人口不断扩容消费人口不断扩容Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010江宁商业消费者特征江宁商业消费者特征商业概述商业概述随着近几年区域大量高端房地产项目的开发以及交付，为区域导入大量中高端人群，随着近几年区域大量高端房地产项目的开发以及交付，为区域导入大量中高端人群，消费结构发生变化。消费结构发生变化。江宁消费特征三江宁消费特征三消费客群结构发生变化，中高端消费客群扩大消费客群结构发生变化，中高端消费客群扩大2121世纪公寓世纪公寓万科金域蓝湾万科金域蓝湾江宁江宁1 1号号融侨世家融侨世家绿城绿城水晶蓝湾水晶蓝湾罗托鲁拉小镇罗托鲁拉小镇楼盘名称楼盘名称价格（元价格（元/ /平米）平米）楼盘名称楼盘名称价格（元价格（元/ /平米）平米）江宁1号15000万科金域蓝湾14000-15000绿城水晶蓝湾预计30000融侨世家10700n随着区域房地产发展，区域市场的客群也发生了很大的变化。随着近些年区域内大量高端项目交付入住，区域市场内的客群已经不仅仅局限于原本的低端客群，这些客群无论是消费观念还是消费习惯均出现的较大的变化，Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010江宁商业消费者特征江宁商业消费者特征商业概述商业概述无论是人均可支配收入还是消费支出均保持高速增长的态势，这深刻说明区域内的居民购买力在逐步增强。无论是人均可支配收入还是消费支出均保持高速增长的态势，这深刻说明区域内的居民购买力在逐步增强。与此同时，我们可以看到江宁区域单人消费能力也在不但增强，与此同时，我们可以看到江宁区域单人消费能力也在不但增强，20102010年已经达到每人每天年已经达到每人每天57.8757.87元。元。江宁消费特征四江宁消费特征四消费能力不断增强消费能力不断增强n江宁近几年居民生活水平提高较快，无论收入还是支出均呈现快速上涨的态势，特别是可支配收入已经连续五年呈现2位数增长。n2010年，江宁区人均可支配收入27349元，人均可消费指出17840元，人均消费性支出占总收入比例达65%，基本于南京市平均水平持平，这说明江宁区居民积极的消费观念为地区商业发展提供市场空间。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010根据我们对区域市场内的消费者调研，我们发现目前区域市场的消费客群有以下几点特征。根据我们对区域市场内的消费者调研，我们发现目前区域市场的消费客群有以下几点特征。一、受南京强大的辐射力影响，江宁大量可替代型消费以及中高端消费向南京外流；一、受南京强大的辐射力影响，江宁大量可替代型消费以及中高端消费向南京外流；二、江宁是南京市南部重要的疏散区，随着近几年的发展，导入了大量人口；二、江宁是南京市南部重要的疏散区，随着近几年的发展，导入了大量人口；三、随着经济年区域经济的快速发展，区域客群消费能力增幅明显；三、随着经济年区域经济的快速发展，区域客群消费能力增幅明显；四、随着周边住宅项目的启动以及新小区的陆续交付，区域客群出现了升级。四、随着周边住宅项目的启动以及新小区的陆续交付，区域客群出现了升级。中原观点中原观点Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010区域商业市场研究区域商业市场研究项目区位属性项目区位属性项目地块属性项目地块属性地块研判与地块研判与SWOTSWOTCode of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010百家湖商圈东山镇商圈东山镇商圈项目商业辐射区域n考虑到本项目所处区域的特点、考虑到本项目所处区域的特点、周边的交通状况，以及商业的辐周边的交通状况，以及商业的辐射范围等综合因素，我们以项目射范围等综合因素，我们以项目为中心，对周边的商业现状、商为中心，对周边的商业现状、商业环境、商业氛围等进行详细的业环境、商业氛围等进行详细的调研。调研。n注：上文有述，本项目受制于各种客观条件注：上文有述，本项目受制于各种客观条件（体量，区域商业氛围，地理环境，交通条件），（体量，区域商业氛围，地理环境，交通条件），导致商业所能辐射的消费人群仅仅能局限于科学导致商业所能辐射的消费人群仅仅能局限于科学园一隅。园一隅。区域商业市场研究区域商业市场研究区域界定区域界定Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 项目位于江宁科学园西部区域。项目用地原为工厂，地块南、北、东三面均为工厂，只在西侧竹山路有商业分布。 目前，距离项目较近的商业体仅有两个，一个即是与项目一路之隔的谭桥商业街，还有就是项目西北方向的武夷绿洲社区商业。区域商业市场研究区域商业市场研究商业概述商业概述Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 潭桥商业街呈 L 形排布。一部分位于竹山路，大部分在科宁路西段。商业街来自于潭桥公寓的衍生。潭桥公寓目前主要被用于出租，租客主要是周边的工厂员工，以年轻人为主。这也使得谭桥商业街的业态以餐饮为主要构成，同时涵盖一些诸如菜场、生活超市等日常配套。总体来说，档次定位不高，以中低档为主。n商业规模商业规模约3.7万方n项目定位项目定位集餐饮、娱乐、休闲为一体的商业步行街n业态组合业态组合 科宁路70%餐饮，其余有网吧，超市、菜场等 竹山路相对繁杂，有宾馆、餐饮、网吧装饰公司等n租金租金一楼1-1.4元/平/天；1-2连租0.5-1.1元/平/天n售价售价一二层连卖15000-19000元/平n主力面积主力面积150-200平n楼层楼层部分两层,局部三层n现状现状餐饮业态为主，且在晚上有夜排档，导致环境有所影响，显得脏乱。经营情况良好，鲜有转让店铺，一楼基本满租，只有部分二、三楼空置。区域商业市场研究区域商业市场研究潭桥商业街潭桥商业街Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010区域商业市场研究区域商业市场研究潭桥商业街潭桥商业街Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 武夷绿州沿竹山路沿街商铺交付时间不长，目前仅有一家美容院开业，另有几家店铺在装修，其余仍处于招租阶段。从业主租金报价来看，未来租金将高于谭桥商业街。就商业本身而言，由于在与马路人行道之间有一排很高的树木遮挡，可能将影响商业识别度，不利于人气。n商业规模商业规模项目商业总体量为5万方,竹山路沿街商铺共48套，约0.8万方（以下均为竹山路商铺信息）n层高层高一楼4.35米和二楼3.8米开间: 6米n租金租金1-2连租1.5-1.6元/平/天，1-3层连租1.3-1.6 (目前租金均为业主试探性报价)n售价售价一层30000元/平，1-2层或1-3层连卖18000-20000元/平n主力面积主力面积75-270平米n楼层楼层小部分一层，大部分两层和三层n现状现状目前尚余几套在售，报价在18000-20000元/平。商铺近期刚交付不久，整体尚未形成一定商业气氛，大多仍在招租之中。竹山路小区门槛内部两侧有一些底商，目前均已在营业中。区域商业市场研究区域商业市场研究武夷绿州武夷绿州Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010竹山路竹山路天天 元元 路路区域商业市场研究区域商业市场研究武夷绿州武夷绿州Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 考虑到项目周边区域实际情况，根据南京中原对产业园区项目的多年研究经验，可以预见的是，商业需求将主要有三考虑到项目周边区域实际情况，根据南京中原对产业园区项目的多年研究经验，可以预见的是，商业需求将主要有三大来源大来源一是科学园企业需求：一是科学园企业需求： 主要来源于商务接待。 从企业的反馈信息来看，由于各企业经常有商务来往，不管是高层领导还是重要客户，在所涉及接待设施的档次上都有较高要求。而以科学园现有商业配套设施来看，虽然在谭桥商业街有大量餐饮，但在档次上大多不符合实际要求。 因此，有不少企业都提出对中高档餐饮、以及高级酒店等商业配套的需求。再就是企业员工需求以及周边居住人群需求：再就是企业员工需求以及周边居住人群需求： 在员工及居民需求部分，从总体来看，主要瞄向于日常生活居住。这其中，首要需求集中在百货和超市等购物消费性场所。此外，包括餐饮、大卖场，以及健身、美容、洗浴等休闲场所。其余还主要包括干洗店等日常生活设施。 区域商业市场研究区域商业市场研究商业需求商业需求Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 就当前现状而言，项目地远离现有成熟商圈。所在周边商业氛围相对一般，且整体就当前现状而言，项目地远离现有成熟商圈。所在周边商业氛围相对一般，且整体规模较小。这也与科学院自身的发展定位和发展阶段有关。规模较小。这也与科学院自身的发展定位和发展阶段有关。 区域商业总体成熟度不高，业态覆盖面较少，中低餐饮为主，日常生活配套为辅，区域商业总体成熟度不高，业态覆盖面较少，中低餐饮为主，日常生活配套为辅，尚有待进一步发展和完善。这也造成了区域一定的商业需求无法得到有效满足。尚有待进一步发展和完善。这也造成了区域一定的商业需求无法得到有效满足。 从需求角度来看，在居住层面主要是购物消费类、餐饮休闲类、娱乐类以及日常生从需求角度来看，在居住层面主要是购物消费类、餐饮休闲类、娱乐类以及日常生活类业态的需求。而在企业层面，商务需求所引生的对中高档餐饮、娱乐、休闲等设施活类业态的需求。而在企业层面，商务需求所引生的对中高档餐饮、娱乐、休闲等设施的需求，同样值得关注。的需求，同样值得关注。中原观点中原观点Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Part ACode of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010商业部分定位建议商业部分定位建议商业建议商业建议业态建议业态建议面积建议面积建议价格建议价格建议Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010商业部分定位建议商业部分定位建议研究结论研究结论1 1、江宁区域经济的高速增长以及消费客群的不断扩大和升级为本项目商业部分的发展、江宁区域经济的高速增长以及消费客群的不断扩大和升级为本项目商业部分的发展提供了机遇；提供了机遇；2 2、百家湖商圈的崛起不但不会为本项目带来商业聚集效应，反而会吸走大量潜在商业、百家湖商圈的崛起不但不会为本项目带来商业聚集效应，反而会吸走大量潜在商业人群；但本项目可与其差异化竞争，吸引商业人群；人群；但本项目可与其差异化竞争，吸引商业人群；3 3、本项目规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因此本案针对、本项目规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因此本案针对客群将主要是科学园区域；客群将主要是科学园区域；4 4、区域商业总体成熟度不高，业态覆盖面较少，中低餐饮为主，日常生活配套为辅，、区域商业总体成熟度不高，业态覆盖面较少，中低餐饮为主，日常生活配套为辅，尚有待进一步发展和完善。尚有待进一步发展和完善。商业物业风险与机遇并存商业物业风险与机遇并存Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010商业业态定位主要根据商业业态定位主要根据商圈内业态现状、城市规划商圈内业态现状、城市规划以及以及潜在客户的需求潜在客户的需求进行商业定位。进行商业定位。商业业态商业业态城市规划影响城市规划影响商圈现状商圈现状潜潜在在客客户户逻辑推导逻辑推导商业部分定位建议商业部分定位建议业态定位模型业态定位模型Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010商业部分定位建议商业部分定位建议区域规划区域规划区域区域原城市副中心原城市副中心现城市副中心现城市副中心仙林大学城百水桥江宁江宁东山镇东山镇凤凰港凤凰港江北珠江镇石佛寺东山镇商圈东山镇商圈科学园板块百家湖商圈n江宁区目前依然以东山镇、胜太路、岔路口、百家湖四大商圈为主，百家湖被规划为未来的区域中心，目前正处于发展阶段。n本项目所处于科学园板块被规划为发展高新技术产业为主，未来将云集大量高新技术产业。紧邻科学园的百家湖商圈崛起必然导致本项目无法发展大型商业，业态必须与其错位经营。紧邻科学园的百家湖商圈崛起必然导致本项目无法发展大型商业，业态必须与其错位经营。区域高新技术产业的规划必然为本项目带来大量工业消费人群。区域高新技术产业的规划必然为本项目带来大量工业消费人群。商业中心商业中心转移转移Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010商业部分定位建议商业部分定位建议商圈现状商圈现状本案所处科学园板块发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在完善，整体经营档次不高，以中低端零本案所处科学园板块发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在完善，整体经营档次不高，以中低端零散商业为主，缺乏特色餐饮、休闲娱乐等消费场所。散商业为主，缺乏特色餐饮、休闲娱乐等消费场所。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010江宁科学园江宁科学园的居民的居民n江宁科学园企事业单位及员工江宁科学园企事业单位及员工项目周边企业林立，企事业单位及员工将成为主要的消费群体；消费特征：消费特征：特色餐饮、娱乐、休闲n开发区客群开发区客群利用项目的商业定位吸引江宁开发区庞大的从业员工群体；消费特征：消费特征：日用品、速食餐饮、中端娱乐休闲类、时尚购物类n江宁其他区域客群江宁其他区域客群根据项目业态特征和交通资源，有效吸纳江宁其他区域的广泛人群；消费特征：消费特征：特色餐饮、娱乐、休闲江宁其他区江宁其他区域客群（地域客群（地铁沿线）铁沿线）有效吸纳其余区域人群有效吸纳其余区域人群江宁科学园江宁科学园企事业单位及员工企事业单位及员工全面锁定科学园本区客户市场全面锁定科学园本区客户市场客群消费属性：客群消费属性：本项目的潜在消费客群以科学园区域客群为主并辐射江宁区域本项目的潜在消费客群以科学园区域客群为主并辐射江宁区域商业部分定位建议商业部分定位建议消费客群消费客群Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010（针对企业商务需求的）中高档餐饮、休闲（针对企业商务需求的）中高档餐饮、休闲+ +（服务于日常生活的）社区配套（服务于日常生活的）社区配套u城市规划城市规划新崛起商圈的边缘，区域规划为新崛起商圈的边缘，区域规划为高新产业园区高新产业园区u商圈业态现状商圈业态现状缺乏中高端特色餐饮、休闲娱乐缺乏中高端特色餐饮、休闲娱乐场所场所u潜在客户潜在客户以科学园企事业单位及居民为主以科学园企事业单位及居民为主辐射江宁区域辐射江宁区域商业部分定位建议商业部分定位建议业态建议业态建议Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010业态组合业态组合业种组合业种组合中档餐饮、休闲娱乐中档餐饮、休闲娱乐中式连锁快餐小吃特色餐饮（中式西式）茶餐厅/咖啡厅足疗SPA美发美容社区服务配套社区服务配套家政公/中介公司诊所/药店干洗店超市（便利店）超市（便利店）冲印店/照相馆通信营业厅银行五金商业部分定位建议商业部分定位建议业态建议业态建议n根据业态定位，我们建议规划以上类型业态。其中超市物业的风险较大，因此我们下根据业态定位，我们建议规划以上类型业态。其中超市物业的风险较大，因此我们下面单独进行论证。面单独进行论证。Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010业态定位因素业态定位因素各因素要求各因素要求市场角度包括城市整体发展规划、项目附近的区域文化、社区的发展、竞争对手分析和项目立地条件的好坏等招商角度是否有符合业态的商户资源以及引进该商户的难易程度等建筑角度能否满足不同业态各自的特殊要求，比如餐饮对上下水、排油烟等的要求成本收益因素能否带来经济最大回报，如超市、电器卖场作为主力店能给项目带来足够人气，但租金承受能力不强，一般低于餐饮、服饰类租金等市场条件市场条件招商条件招商条件成本成本收益收益建筑条件建筑条件项目定位象限分析模型项目定位象限分析模型商业部分定位建议商业部分定位建议业态建议业态建议业态定位要素解释业态定位要素解释n论证一个业态是否可行，我们主要通过市场角度、招商角度、建筑角度、成本收益四论证一个业态是否可行，我们主要通过市场角度、招商角度、建筑角度、成本收益四个角度进行论证。个角度进行论证。Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010市场角度市场角度招商角度招商角度1、项目周边缺乏超市类型的物业产品，是目前区域市场空白点；2、项目周边云集大量住宅小区以及企业，为超市物业提供了足够的潜在客群；3、项目位于主干道上，与周边区域交通便利，10分钟可达到多个小区及企业。通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。不过本项目可选择便利店、社区超市进行招商。本项目是定位于2层底商的商业体，能够满足超市物业的建筑要求建筑角度建筑角度超市租金承受能力极低，但可带动项目周边商业的价格溢价。成本收益因素成本收益因素通过上述分析，本项目具备发展超市物业的条件通过上述分析，本项目具备发展超市物业的条件商业部分定位建议商业部分定位建议业态建议业态建议Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010通过上面分析，我们可以发现本项目具备了发展超市物业的可行性。通过上面分析，我们可以发现本项目具备了发展超市物业的可行性。但发展怎样的超市物业将成为我们首先要解决的问题。但发展怎样的超市物业将成为我们首先要解决的问题。项目自身条件：项目自身条件：1 1、本项目周边辐射居住人群、本项目周边辐射居住人群3.23.2万人，企业万人，企业370370家；家；2 2、项目总体量、项目总体量5.85.8万平米，商业面积是万平米，商业面积是2 2层大楼底商，约层大楼底商，约50005000平米；平米；3 3、项目位于主干道上，周边居民和企业员工可以方便的到达本项目；、项目位于主干道上，周边居民和企业员工可以方便的到达本项目；根据项目自身条件以及市场状况，我们排除了建设做大超市、仓储商店、购物中心的可根据项目自身条件以及市场状况，我们排除了建设做大超市、仓储商店、购物中心的可能性。只能建造中小型超市和便利店，面积要控制在能性。只能建造中小型超市和便利店，面积要控制在100-500100-500平米之间。平米之间。商业部分定位建议商业部分定位建议业态建议业态建议Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010超市（超市（300-500300-500）便利店（便利店（100-200100-200）1 1、商业面积较大，销售可能性较小，开发商需要持有物业，对资金要求较高，投资周、商业面积较大，销售可能性较小，开发商需要持有物业，对资金要求较高，投资周期长，回报率低。期长，回报率低。2 2、商业聚集效应明显，可以带动周边商铺的销售溢价；、商业聚集效应明显，可以带动周边商铺的销售溢价；1 1、商业面积可以出售，投资回报低，但投资周期短，无资金要求。、商业面积可以出售，投资回报低，但投资周期短，无资金要求。2 2、商业聚集效应笑，对周边商业溢价较小。、商业聚集效应笑，对周边商业溢价较小。根据市场情况，本项目可以有两种超市类型可以选择，这两种类型各有利弊。根据市场情况，本项目可以有两种超市类型可以选择，这两种