西安新长安集团凤城三路项目定位报告141p

项目区位项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路，是经开区核心区域，城市认知度较高。p项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路；p市政府与项目地相距仅2公里，是未来发展的核心地带；p位于经开区内，居住条件成熟，周边楼盘众多，是新兴人居板块；p经开区作为现阶段城市热点开发区域，认知度相对较高。老城区经开区城市发展轴城市发展轴城市中心7KM本案距曲江新区12KM汉长安城遗址3KM距咸阳机场20KM北客站5KM浐灞生态区7.5KM本案距高新区10KM项目交通项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一条街距离。p项目相邻的文景路是北城南北主干道之一，交通流量小；p向南距北二环行车仅3分钟，到全市的通达性好；p与包茂高速仅5公里，向北可直达泾河工业园；p向北4公里可上北三环，西可去三桥，东可去浐灞；p向西走朱宏路北上可直达机场高速；p项目所在地凤城二路可贯穿南北通路，出行便利。文景路图书馆站北三环凤城五路站包茂高速未央路北二环朱宏路机场专用高速浐灞方向三桥方向凤城五路凤城三路本案周边配套项目周边目前商业氛围还不浓厚，但是未来发展潜力巨大。p周边商业体量较小，文景路仅有与凤城二路上的海璟国际、星舍两个商业；p周边在建及已居住楼盘众多，但商业仅供自身楼盘，缺乏大型商业综合体；p配套设施完善，景观资源、医疗资源、教育资源均有；p周围工厂即将面临搬迁，也会组成潜在客户群。文景观园海璟国际海璟时代豪佳花园 二 期海璟新天海璟蓝寓文 景公 园中登城市花园佳馨尊邸经发大厦陕西交通职业技术学院长安医院本 案文景路地块属性地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。文景路本 案87m339m71m18m12m6m17m10m长 安 医 院凤城医院四方科技佳 馨尊 邸文 景公 园别克4s店p周边现状：周边多为住宅、及其配套设施，有些小体量商业仅满足社区需求；p土地现状：地面上仅有很少的工业厂房，总建筑面积不超过800平米；p周边道路：文景路为经开南北通路之一；p凤城三路较为狭窄，为本案不利因素；凤 城 三 路土地现状项目四至及经济指标周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目文景路凤城三路长安医院 以 北凤城医院项目四至项目四至p市政建设完善，较为平坦，适合项目的建设；p项目西侧文景路是经开南北主要干道之一；p凤城三路位于北侧凤城医院与项目之间；p南侧紧邻长安医院，与长安医院仅一条10米宽的道路；经济指标经济指标p用地面积：26900平米；p建筑面积: 176886平米；p容积率： 6.576（暂定）项目属性界定北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，经开区的核心地带。区域位置地块属性项目四至具有较高的商业价值，但地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目。交通状况项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一街之隔。配套状况项目所在区域各项生活配套完善，但商业氛围不足。项目本体关键词北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目宏观背景宏观背景当前正处政策高压期，限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字当前正处政策高压期，限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字楼目前不在限购范围，存在一定的机遇。楼目前不在限购范围，存在一定的机遇。取消个人住房营业税优惠政策，两年变五年拿地首付不低于50%国11条 发布，遏制房价上涨成年度基调国四条出台连续3次上调存款准备金率国土部发布“国十九条”78家央企退出地产业务银行取消7折利率优惠二次购买普通房屋，不再享受契税优惠政策银行提高二套房首付比重二套房首付提至50%新国十条发布暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%公积金存贷利率上调贷款利率上调0.25% 银行取消7折利率优惠第二轮调控第二轮调控提高购房成本提高购房成本第一轮调控第一轮调控提高开发门槛提高开发门槛第三轮调控第三轮调控限制购房限制购房国八条出台持续加息，贷款收紧沪、渝开始征收房产税全国以及西安版限购令出台西安公布房价调控目标涨幅不高于15%西安调整住房价格控制标准 增长幅度低于收入3.5%陕西省商品销售明码标价规定实施细则出台个人住房公积金利率上调0.25%央行20日起上调存款准备金率0.5个百分点国务院：坚定不移把房地产调控政策落到实处国务院常务会议：房价上涨过快的二三线城市也要限购个人住房公积金利率上调0.25%2009.122010.012010.022010.042010.052010.092010.102010.112011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.062011.0 82011.0 82011.0 72011.0 7区域发展区域发展经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城的中心价值。的中心价值。西安市政府办公大楼西安市政府办公大楼n第四轮西安市总体规划在城市布局方面，采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能，确定经开为西安的新中心。n市政府各部门于今年3月1日正式迁入新址，对外办公，随着行政中心的顺利北迁，更进一步推动了北城中心价值。经开区经开区 新中心新中心市政府北迁市政府北迁区域发展区域发展北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。地铁地铁2 2号线号线n西安北客站是西安交通骨架的重要组成部分，是西安建设铁路交通枢纽取得的阶段性成果，为西安国际化大都市的建设奠定了基础。n它的建成开通，将会促进西安北部地区的快速发展。n西安北客站的开通运营使陕西乃至西部地区全面步入高铁时代，随着全国高速铁路网的建成，西安也将与其他城市形成“一日交通圈”，为西安打造西部交通中心奠定了基础。 n正式通车运营的二号线，作为城市发展助推器，必将为北城的跨越式发展带来无尽的推动力和冲击力 。 被称为被称为“全国之冠、亚洲之最全国之冠、亚洲之最”的西安北客站的西安北客站1 1月运行，地铁月运行，地铁二号线二号线9 9月通车运行。在月通车运行。在“十二五十二五”开局之年，高铁时代、地开局之年，高铁时代、地铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道 ，加快了经，加快了经开成为城市新中心的进程。开成为城市新中心的进程。区域市场区域市场区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。汇通太古城汇通太古城海博广场海博广场西安环球贸易中心西安环球贸易中心Max未来未来凤城一号凤城一号星舍星舍海璟国际海璟国际西安国际企业中心西安国际企业中心双威理想城双威理想城项目海璟国际凤城一号星舍双威理想城西安环球贸易中心汇通太古城海博广场MAX未来西安国际企业中心合计存量（） 写字间13900 公寓1144016800640080000写字间80000 公寓80000写字间28000 公寓500000写字间37000写字间158900 公寓244640售价（元/）写字间8500 公寓8000折后700086007850写字间15000 公寓10000写字间10000 公寓9000写字间120001300015000备注公寓公寓公寓写字间在规划阶段，信息并未出来公寓已售罄n区域未来写字间供应大约在15.9万，公寓在24.5万，面临北城的快速发展，市场处于供不应求的状态，未来发展充满机遇。宏观背景宏观背景经开区商业经开区商业区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇n经开区按照发展的布局规划及商业发展，可以大致分为四个商业辐射圈。n其中凤城二路商圈大致范围由凤城三路北口至北二环，区域是目前经开区内发展最为成熟，商业最为发达的区域。生活便利度极高发展处于饱和状态，缺乏大型高端商业。n凤城五路商圈主要集中张家堡南端及凤城五路，目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，并有星巴克，哈根达斯等小型业态陆续入驻。n行政中心-凤城十路商圈大型商业无，小型商业零星布局，配套稍显匮乏。n北客站商业圈形容的话，四个字，惨不忍睹。但未来发展，还是四个字潜力无限，区域现状大型商业小型商业无，仅有零星的村镇级小商店。企业背景与目标企业背景与目标新长安集团之前在西安虽开发过项目，但还未成为西安知名企业，如新长安集团之前在西安虽开发过项目，但还未成为西安知名企业，如何使通过该项目使企业品牌提升，并且实现利润最大化。何使通过该项目使企业品牌提升，并且实现利润最大化。要求项目操作中要求项目操作中不宜过度开发不宜过度开发，降低风险预期，顺应市场走差异化路线降低风险预期，顺应市场走差异化路线，快快速占位速占位市场为主要方向；并实现利润最大化。市场为主要方向；并实现利润最大化。核心问题的界定核心问题的界定打造标杆产品引爆市场，树立企业品牌。R2R1地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限 。核心问题 期望结果、我们想要什么？期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）非期望结果非期望结果（不作为、自然发展的结果）（不作为、自然发展的结果）Q1Q1：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？-如何提高土地利用率？如何提高土地利用率？Q2Q2：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？-如何增加商业沿街面？如何增加商业沿街面？公寓机会探索公寓市场总体公寓市场总体分布分布经开区公寓主要沿文景路和未央路两条南北主干道分布经开区公寓主要沿文景路和未央路两条南北主干道分布1 2345编号编号项目名称项目名称项目地址项目地址体量体量销售状况销售状况1 1凤城一号文景路与凤城一路十字东北独栋高层在售2星舍文景路与凤城一路十字向北独栋高层在售3海璟国际文景路与凤城二路十字东南侧 3号楼独栋高层在售4正尚国际风新路与凤城五路交汇处 独栋高层待售5海博广场未央路与凤城九路十字西北独栋高层待售6首创国际城凤城十二路与文景路交汇处独栋高层待售7新宝龙西安寰球贸易中心未央大道与凤城五路十字东南独栋超高层待售67区域市场未央路土地开发的饱和带来了整个区域市场重心向文景路转移，而文景路未央路土地开发的饱和带来了整个区域市场重心向文景路转移，而文景路将依托文景公园打造成为北城未来的生态居住板块将依托文景公园打造成为北城未来的生态居住板块p文景路作为经开区规划的生态居住带，未来将形成北城的生态居住板块。p目前城北中轴未央路开发饱和，整体市场重心向文景路及明光路一带转移。凤城7路凤城6路凤城5路凤城3路凤城2路北二环白桦林居中登家园雅荷城市花园万华园银池万华园塞高街区明珠花园海荣豪佳西安中学文景苑长安医院赛高商务港豪盛花园杰信花园盛世一品领先尊域西安市图书馆长庆集团及家属区张家堡市场紫薇风尚紫薇风尚雅荷春天未央路海璟国际文景路本案明光路海璟台北湾白桦林居中登文景时代文景公园文景公园板块公寓产品状况公寓产品状况市场上公寓共分市场上公寓共分70/50年两种，从市场来看，投资公寓的客户对年年两种，从市场来看，投资公寓的客户对年限抗性不大，而从目前来看综合用地性质的公寓不在限购范围限抗性不大，而从目前来看综合用地性质的公寓不在限购范围项目名称面积区间装修状况层高梯户比用地年限用地性质凤城一号29-91平米毛坯26层4梯25户50年综合用地星舍45-100平米精装、毛坯22层4梯20户50年综合用地海璟国际42-94平米毛坯30层3梯16户70年住宅用地正尚国际49-177平米精装27层5梯21户70年住宅用地海博广场38-78平米毛坯29层3梯16户70年住宅用地首创国际城50-95平米精装26层3梯21户50年综合用地新宝龙西安寰球贸易中心待定精装43层待定50年综合用地公寓产品状况公寓产品状况产品重点追求立面效果，且以此作为卖点，新颖、独特的立面造产品重点追求立面效果，且以此作为卖点，新颖、独特的立面造型受到客户认可型受到客户认可项目名称建筑风格外立面用材凤城一号现代风格石材、面砖MAX未来城现代风格玻璃幕墙星舍现代风格铝合金和玻璃幕墙海璟国际现代风格石材、玻璃幕墙正尚国际现代风格石材、面砖海博广场现代风格玻璃幕墙首创国际城现代风格纯玻璃幕墙新宝龙西安寰球贸易中心现代风格纯玻璃幕墙表：西安公寓项目立面风格及用材“现在客户对楼体形象都比较在意，我们项目采用的是现代风格立面，沉稳、大气，这也是我们项目的亮点之一。” 海璟国际置业顾问海璟国际现代风格立面海博广场纯玻璃幕墙立面正尚国际咖色外立面星舍铝合金时尚风格立面公寓产品状况公寓产品状况因主要面向纯投资客户，梯户比高，供需均以因主要面向纯投资客户，梯户比高，供需均以30-5030-50紧凑一房为主；自住需求，紧凑一房为主；自住需求，面积相对宽松其中面积相对宽松其中35-5535-55一房及一房及60-7560-75两房去化最快两房去化最快表：经开区主要公寓供应面积与主力面积项目海璟国际正尚国际海博广场首创国际城西安寰球贸易中心MAX未来城星舍凤城一号梯户比3梯16户5梯21户3梯16户3梯21户待定4梯17户4梯20户4梯25户主力供应面积45、57、73平米50、55、60平米38、50、78平米50、57、80平米待定36、52、61平米45、68、100平米29、46、62平米热销户型面积42、45、73平米50、55、60平米38、46、50平米50、57、80平米待定36、52、61平米45、68平米46、57、62平米典型一房户型：星舍45开敞厨房卧室空间客厅空间典型两房户型：海璟国际733.9M次卧主卧客厅厨房厨房限于面积因素，户型设计无突出亮点，主要突出方正实用和功能间的完备公寓产品状况公寓产品状况装修标准集中在装修标准集中在1500-20001500-2000元元/ /，均未配置家具家电，智能化与，均未配置家具家电，智能化与普通住宅无异，整体档次未完全拉开，同质化竞争严重普通住宅无异，整体档次未完全拉开，同质化竞争严重项目名称精装标准高新技术与智能化凤城一号毛坯常规安防智能化MAX未来城1500元精装标准，不带家具家电常规安防智能化海璟国际毛坯常规安防智能化海博广场毛坯常规安防智能化首创国际城精装常规安防智能化西安寰球贸易中心精装3000元每平米标准待定星舍1500-1800元/精装标准，不带家具家电。太阳能光伏供电体系太阳能光伏供电体系，常规安防智能化，3G3G网络全覆盖。网络全覆盖。正尚国际1600元/精装标准，不带家具家电常规安防智能化表：经开区公寓精装标准及智能化配置立体车库：具有占地面积小、空间利用率高等优势新风系统：使室内人员同样可呼吸到高品质的新鲜空气公寓销售状况公寓销售状况由于不在限购范围，公寓产品的去化速度较快，并且多数综合型项目由于不在限购范围，公寓产品的去化速度较快，并且多数综合型项目均将公寓产品作为其主要构成部分。均将公寓产品作为其主要构成部分。项目名称项目名称装修状况装修状况销售均价销售均价销售状态销售状态销售率销售率凤城一号毛坯7400元/平米在售已售85%星舍精装、毛坯毛坯7300、精装8500在售已售60%海璟国际毛坯8500元/平米在售已售40%正尚国际精装9800元/平米待售待定海博广场毛坯8800-9000元/平米待售待定首创国际城精装7500-8500元/平米待售待定西安寰球贸易中心精装10000-14000/平米待售待定公寓销售状况公寓销售状况同项目中公寓消化速度好于普通住宅，市场平均去化同项目中公寓消化速度好于普通住宅，市场平均去化40-5040-50套套/ /月，以月，以地段和项目品质作为基础，具有产品特色或配套突出的项目表现最佳地段和项目品质作为基础，具有产品特色或配套突出的项目表现最佳u通过分析我们发现：市场各项目平均去化约40-50套/月，整体表现尚可，但项目间市场表现差异明显。u拥有一定的地段和项目品质是项目热销的基础u此外，都会通过产品特色取的良好的市场表现；海璟国际在合理的价格下，以配套取的良好的销售表现u同时在区域类似的情况下，产品特色、配套、物管、项目品质也是影响价格的重要因素。u从我们项目的销售情况看，从我们项目的销售情况看，公寓住宅都卖的不错，而且公公寓住宅都卖的不错，而且公寓卖得更好一些，因为总价不寓卖得更好一些，因为总价不高，加上我们项目品质很好，高，加上我们项目品质很好，对投资和自住客户都很有吸引对投资和自住客户都很有吸引力。力。u 海璟国际置业海璟国际置业顾问顾问u我们项目属于高技术派，铝我们项目属于高技术派，铝合金外立面围合合金外立面围合1600016000多盏多盏LEDLED灯灯, ,太阳能光伏供电，时太阳能光伏供电，时尚、科技让销售变的比较轻尚、科技让销售变的比较轻松。松。u 星舍置业顾问星舍置业顾问公寓客户分析公寓客户分析小户型公寓产品较好的投资回报率和升值空间吸引了大量投资客，小户型公寓产品较好的投资回报率和升值空间吸引了大量投资客，除本土客户外，外地客户也占有较大比例除本土客户外，外地客户也占有较大比例u图：主要公寓客户置业目的图：主要公寓客户置业目的u图：公寓客户客户来源分析图：公寓客户客户来源分析u从整个市场看，投资客户是整个市场的主要来源，而从客户来源上看，除本地客户外，外地客户也占有较大比例，这也说明西安拥有较好的辐射能力。u“公寓总价比较低，出租后租金基公寓总价比较低，出租后租金基本就可以还月供了，因为面积小，价本就可以还月供了，因为面积小，价格涨起来了也比较容易转手格涨起来了也比较容易转手”u海璟国际客户海璟国际客户 王先生王先生u数据来源：美城市场调研数据来源：美城市场调研公寓客户分析公寓客户分析纯投资客追求物业档次，细节不过于关注；刚需自住客看重户型、装纯投资客追求物业档次，细节不过于关注；刚需自住客看重户型、装修、物管等影响居住舒适度的因素修、物管等影响居住舒适度的因素u外地投资客外地投资客u本地投资客本地投资客u外地自用客户外地自用客户u本地自用客户本地自用客户u产产品需品需求分求分析析 购置时对产品户型大小没有明显倾向； 对装修细节不过多关注，但注重产品整体装修品质、档次； 对楼宇形象及公共部分装修档次有一定的要求； 看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多 一般购置一室一厅的小面积户型； 楼宇形象及公共部分装修档次较为关注 注重产品的硬件配置，装修品牌， 需要项目或这边提供齐全的配套，以满足各类租户需求 看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多 看重整个楼宇的形象及项目的档次，公共部分要大气； 需要较高的硬件配置，关注楼宇安全与私密性 注重产品的装修品质、用材品牌及装修细节 对高科技运用有较强兴趣 注重服务的水平，希望能够提供完善的服务 能够提供商务、娱乐、日常生活配套 通常购置一室一厅，要求户型实用性高，尺度合理， 注重楼宇外观，公共部分装修要豪华； 对产品装修品牌比较敏感， 对物管服务关注度较高， 能够提供休闲及生活配套公寓市场总结公寓市场总结从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这是机遇也是挑战。的主战场，这是机遇也是挑战。u1u2u4u3主要沿未央路和文景路分布，而从发展来看文景路是未来发展的重点；主要沿未央路和文景路分布，而从发展来看文景路是未来发展的重点；从产品打造来看，公寓产品趋于智能化、精装方向发展；从产品打造来看，公寓产品趋于智能化、精装方向发展；从销售情况来看，公寓的去化速度，目前好于住宅产品；从销售情况来看，公寓的去化速度，目前好于住宅产品；从客户需求来看，主要以投资需求为主，注重未来的发展前景。从客户需求来看，主要以投资需求为主，注重未来的发展前景。办公机会探索写字楼市场写字楼市场西安写字楼尚处发展期起步阶段，市场以中低端写字楼和公寓式西安写字楼尚处发展期起步阶段，市场以中低端写字楼和公寓式写字楼为主，高端写字楼项目稀缺写字楼为主，高端写字楼项目稀缺探索阶段起步阶段发展阶段成熟阶段时间节点供应量大幅攀升逐渐减少客户特征各种类型的企业 本地及外地中小型本地中小企业各种类型的企业 产品特征 中低档写字楼 中低档写字楼、商住楼 各种档次写字楼、商务公寓高档写字楼客户关注地段、交通 地段、 交通、性价比 地段、交通、配置地段、配置、服务较小有所增长03年之前03年-07年07年至今2020年所处区域项目名称写字楼类型物业档次经开区利君V时代公寓式写字楼天地时代广场赛高街区赛高商务港中登大厦写字楼表：西安经开区部分写字楼信息“我们公司刚起步，还是想和其他公司一起办公比较正规一些，高新区和经开区客户比较多，主要考虑这两个地方”利君V时代写字楼租赁客户写字楼市场写字楼市场经开区写字楼供应普遍不高，高档写字楼更少，这也是导致经开区经开区写字楼供应普遍不高，高档写字楼更少，这也是导致经开区办公物业需求紧张的原因之一。办公物业需求紧张的原因之一。写字楼市场写字楼市场写字楼整体形象不高，配置、物业服务欠佳；难以达到展示企业形写字楼整体形象不高，配置、物业服务欠佳；难以达到展示企业形象及提高办公效率的效果象及提高办公效率的效果项目名称层数外立面大堂装修及挑高标准层面积（）标准层高（）电梯数量设备情况物管物管费天地时代广场 26F玻璃幕墙精装修，8米挑高12003.35无大众物业4.5利君V时代27FLOW-E中空玻璃幕墙简单装修，4.5米挑高26003.63无戴德梁行4.95赛高街区28F面砖精装修，5.4米挑高6603.63无恒兴佰迪4.5表：西安经开区写字楼配置情况“西安目前写字楼整体供应水平不高，很多可以说算不上真正意思上的写字楼，硬件配置很落后，而且物业也是常规服务，达不到展示企业形象、提供办公效率的目的。”赛高街区物业人员数据来源：美城市场调研写字楼市场写字楼市场经开区重点写字楼状况经开区重点写字楼状况项目名称项目名称物业类型物业类型所属区域所属区域总建面总建面经发大厦经发大厦写字楼、商业写字楼、商业经开区经开区5.15.1万方万方 赛高国际街区赛高国际街区写字楼、商业、公寓写字楼、商业、公寓经开区经开区2424万平万平 首创国际城写字楼、SOHO公寓、商业、住宅、酒店经开区168万方汇通太古城写字楼、商业、酒店、住宅经开区100万方老三届首座写字楼经开区5万方项目名称项目名称入住企业概况入住企业概况天地时代广场天地时代广场入驻企业以机械电子、轻工产品、石油、以及服务性中型企业为主，包括广汇汽车、煤化入驻企业以机械电子、轻工产品、石油、以及服务性中型企业为主，包括广汇汽车、煤化建设，金阳普泰石油、中成石油、强富阀门等建设，金阳普泰石油、中成石油、强富阀门等利君利君V V时代时代入驻企业轻工产品、装饰、地产等中型企业为主，包括富平轧钢、北京今朝装饰、安华陶入驻企业轻工产品、装饰、地产等中型企业为主，包括富平轧钢、北京今朝装饰、安华陶瓷洁具、恒众实业、博汇地产等；瓷洁具、恒众实业、博汇地产等；恒佳首座恒佳首座入驻企业以培训、婚庆、摄影服务性小企业为主入驻企业以培训、婚庆、摄影服务性小企业为主经发大厦经发大厦入驻企业以房地产，地铁公司为主包括入驻企业以房地产，地铁公司为主包括西安经发地产、西安地铁物业开发公司西安经发地产、西安地铁物业开发公司赛高国际街区赛高国际街区入驻企业咨询、培训、美容等现代服务业，以小型企业和新开公司为主；如：高格形象入驻企业咨询、培训、美容等现代服务业，以小型企业和新开公司为主；如：高格形象写字楼市场写字楼市场经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。乏高端的甲级写字楼来引领市场。1243经开区写字楼主要沿未央路布置，且主要以中低端写字楼为主；产品表现中低档为主，高端缺乏；产品价值未得到体现，溢价能力弱，去化慢；客群以中小企业为主，看重产业群聚效应、政策优惠和价格。商业机会探索凤城九路商圈凤城九路商圈张家堡商圈张家堡商圈文景路文景路商圈商圈凤城五路凤城五路商圈商圈凤城二路凤城二路商圈商圈长庆商圈长庆商圈凤城二路商圈凤城二路商圈范围：凤城三路至北二环之间区域区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等文景路商圈文景路商圈范围：文景路凤城二路至五路之间区域区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家大型商业。业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商代表楼盘：海璟国际、人人乐凤城五路商圈凤城五路商圈范围：凤城八路至凤城四路之间区域区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。长庆商圈长庆商圈范围：凤城五路长青路至太华路之间区域区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚国际、紫薇希望城配套等大型商业。代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城张家堡商圈张家堡商圈范围：凤城七路至凤城九路之间区域区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。商业发展：正处发展阶段，未来发展利好。业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府井等大型商业。凤城九路商圈凤城九路商圈范围：凤城九路至凤城十二路之间区域区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。业态分布：业态种类丰富，酒店、shopping mall、影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇通太古城等。经开商业概述经开区商业发展的轨迹是由南向北，由中间向两侧发展，目前形成经开区商业发展的轨迹是由南向北，由中间向两侧发展，目前形成了了9大商圈大商圈凤城二路商圈楼盘名称凤城一号雅荷花园天心大厦世纪大厦赛高国际成都颐站银河大厦位置凤城一路一号凤城一路与未央路十字东北角凤城二路文景路与未央路之间凤城二路文景路与未央路之间未央路凤城一路与二路之间凤城二路凤城二路业态服装、烟酒、餐饮网吧、酒楼、快餐餐饮餐饮Ktv、餐饮、休闲餐饮餐饮楼层1F1-3F1-2F1F4F1-3F1F单层面积-3000 -13003000租金150元/月100元/月90元/月90元/月50元/月55元/月100元/月出租率-90%-100%-p因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。p高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。线、赛高国际底层。p凤城一路沿线租金平均凤城一路沿线租金平均120120元元/ / /月，凤城二路沿线租金平均月，凤城二路沿线租金平均9090元元/ / /月，未央路月，未央路沿线大型商业租金平均沿线大型商业租金平均5050元元/ / /月；月；p该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以在近两年以5%10%上涨；上涨；p该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经不能满足未来区域未来需求不能满足未来区域未来需求凤城五路商圈凤城五路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金出租率雅荷春天凤城五路西安中学旁书城、烟酒、餐饮1F3000180元/月90%赛高街区未央路与凤城五路十字西南角大型商业、餐饮、娱乐-1-4F9900300元/月95%阳光城凤城五路餐饮1-2F-80元/月-银池丽舍云端未央大道与凤城六路的交叉处东100米生活配套1F1500 230元/月50%p该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎p为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，租金明显翻倍上涨租金明显翻倍上涨p随着随着MAXMAX未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值已将稳固向前已将稳固向前楼盘名称位置业态楼层商业面积交房时间售价Max未来未央路与凤城五路交汇东北角写字间、公寓、商业共30F1000020122012年年一层5-7万；二层3万；三层2.2万西安环球贸易中心未央路与凤城五路十字东南角大型商业、超高层写字间、公寓共60F990020152015年年约3万元银池品智天下未央路凤城五路与六路之间大型商业、写字间27层11000 20122012年年未开盘现有物业分析现有物业分析未来物业分析未来物业分析凤城五路凤城五路赛高赛高国际国际西安环球西安环球贸易中心贸易中心Max未来未来海璟海璟时代时代文景路商圈楼盘名称海璟国际人人乐位置凤城二路与文景路交汇东南角凤城五路与文景路交汇东南角业态大型商业超市楼层-1-4F单层面积-租金-90元/月p凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已交房，星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也交房，星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也于于20132013年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景路商圈的发展。路商圈的发展。凤城二路凤城二路凤城五路凤城五路海璟海璟时代时代人人乐人人乐在售楼盘文景天下星舍凤城一号银象花园香樟园世融嘉城文景观园交房时间交房时间20142014年年20132013年年20112011年年20132013年年20132013年年20132013年年已交房已交房长庆商圈楼盘名称浪琴湾兴乐园兴盛园街铺正尚国际紫薇希望城位置凤城五路东段凤城五路东段凤城五路与长青路交汇凤城五路与长青路交汇凤城五路东段业态底商，生活配套生活配套底商，烟酒大型商业将引进人人乐楼层1-2F1F1-2F1-6F单层面积65002000200016002500租金200元/月200元/月200元/月-售价4.5万/4万/-2-3万2.5万/出租率20%100%20%-p依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。p区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。型商业进驻。p商业租金平均商业租金平均200200元元/ / /月月张家堡商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率浪琴湾凤城五路东段底商，生活配套1-2F6500200元/月4.5万/20%兴乐园凤城五路东段生活配套1F2000200元/月4万/100%兴盛园街铺凤城五路与长青路交汇底商，烟酒1-2F2000200元/月-20%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-2-3万-紫薇希望城凤城五路东段将引进人人乐2500-2.5万/-p依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。p区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。p商业租金平均商业租金平均200200元元/ / /月月凤城九路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率白桦林居城北凤城八路和九路之间、文景路以西底商，生活配套1F10000140元/月3万/100%鼎正中央领郡凤城九路与文景路交汇处西北-1-7F2500-首创国际城凤城十二路与文景路交叉口东北角-2000100元/月-20%海荣名城经开凤城九路城市运动公园北门正对面银行、餐饮1-3F2000260元/月3-4万/30%魏玛公馆凤城九路与文景路交汇处西北角餐饮、烟酒、配套1-2F2400150元/月3.5万/40%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-2-3万-海博广场经开凤城九路城市运动公园北门正对面苏宁电器、人人乐1-5F-区域未来主要商业项目经开区内未来商业项目供应主要以综经开区内未来商业项目供应主要以综合体的形式呈现，主要集中在未央路合体的形式呈现，主要集中在未央路两侧和地铁两侧和地铁2 2号线附近。号线附近。由二该片区的发展推劢力度及人口导由二该片区的发展推劢力度及人口导入驱劢性较大，未来商业的发展前景入驱劢性较大，未来商业的发展前景巨大。巨大。大体量贩物中心癿建成将很大程度上大体量贩物中心癿建成将很大程度上提升经开区的消费档次，幵实现各业提升经开区的消费档次，幵实现各业态人流相于支撑，迚一步提升区域商态人流相于支撑，迚一步提升区域商业价值。业价值。同时对二非成熟的商业区域，一定规同时对二非成熟的商业区域，一定规模的商业体量供应有助于未来共同培模的商业体量供应有助于未来共同培育市场，积累人气。育市场，积累人气。区域未来主要商业项目概况商业市场总结商业市场总结区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。1243在建项目大部分集中在未央路两侧及地铁沿线，占到了整个城北区域综合体项目的70%以上；其他主干道供应量较小；各项目规划中，购物中心均为商业部分的重点，虽然地理条件不尽相同，但宣传定位基本一致，均为大型中高端，发展方向也基本一致，今后竞争将十分激烈；项目所在的文景路商圈，人流量较少，目前商业氛围不浓，商圈的成熟尚需时日。市场上综合体项目的集中商业部分大多为自持或统一招商，这样可以维护既定的市场定位，充分实现资产的保值增值，不过这对开发商的资金要求也比较高；从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这对于项目是机遇也是挑战。场，这对于项目是机遇也是挑战。经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。的甲级写字楼来引领市场。区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。市场机会研判市场机会研判区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。小地块项目，如何实现项目的成功塑造？如何实现办公物业的适度超越？地块的占地面积较小，若要实现项目形象的成功塑造，则需要打造超标准的办公类物地块的占地面积较小，若要实现项目形象的成功塑造，则需要打造超标准的办公类物业，目前在经开区，已经有开始出现了超高层甲级写字楼项目，但这些项目还都在规业，目前在经开区，已经有开始出现了超高层甲级写字楼项目，但这些项目还都在规划阶段。超高层甲级写字楼的塑造对于项目的形象塑造具有较大的意义，划阶段。超高层甲级写字楼的塑造对于项目的形象塑造具有较大的意义，那么超高层那么超高层甲级写字楼到底是不适合当前市场，需要我们进行市场的验证。甲级写字楼到底是不适合当前市场，需要我们进行市场的验证。 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。而超高层的界定在不同国家也有所不同。日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。 联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑 在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。超高层住宅概念20002001200420042007陕西第二长陕西第二长途电信大楼途电信大楼35F 165M陕西信息大陕西信息大厦厦53F 238M高新国际商高新国际商务中心务中心40F 197M高新电信网高新电信网管大厦管大厦40F 180M西港国际大西港国际大厦厦45F 218M发展历程：从2000年开始，西安开始出现超高层，且均为写字楼从从20112011年开始，西安市场上的超高层甲级写字楼开始呈现快速发展年开始，西安市场上的超高层甲级写字楼开始呈现快速发展发展历程发展历程20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年锦业时代锦业时代 168168米米西安环球贸易中心西安环球贸易中心 268268米米财富中心三期财富中心三期 150150米米绿地中央广场绿地中央广场 260260米米西安环球贸易中心西安环球贸易中心建筑高度：建筑高度：268M层数：层数：56F用途：酒店及办公用途：酒店及办公正尚国际金融中心正尚国际金融中心建筑高度：建筑高度：127M层数：层数：33F用途：办公用途：办公在经开区，从2011年开始，经开区已开始出现超高层办公物业产品打造产品打造已投入使用的超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为已投入使用的超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字楼项目的标杆了区域写字楼项目的标杆项目名称项目名称总高度总高度层数层数平层面积平层面积电梯电梯总建面总建面物业费物业费高新国际商务中心高新国际商务中心155155米米4040层层15111511平方米平方米9 9部（三菱）部（三菱）1414万万18.718.7元元/ /平方米平方米西港国际大厦西港国际大厦218218米米4848层层约约16001600平方米平方米1212部（日立）部（日立）7 7万万15.815.8元元/ /平方米平方米西部国际广场西部国际广场140140米米3737层层1652 1652 平方米平方米1212部（三菱）部（三菱）12.512.5万万7.67.6元元/ /平方米平方米已投入使用项目已投入使用项目市场上已建成超高层项目，除少数企业自用以外，其余项目均为高档写字楼，其内部的市场上已建成超高层项目，除少数企业自用以外，其余项目均为高档写字楼，其内部的机电设备配置、装修情况以及物业服务几乎已经达到了机电设备配置、装修情况以及物业服务几乎已经达到了5A写字楼的级别。如高新国际、写字楼的级别。如高新国际、西港大厦，不但是高新区的地标建筑，而且是区域中写字楼的标杆。西港大厦，不但是高新区的地标建筑，而且是区域中写字楼的标杆。产品打造产品打造规划中的项目已经呈现全市化发展，并且在产品打造上实现了对当前市规划中的项目已经呈现全市化发展，并且在产品打造上实现了对当前市场的超越场的超越项目名称项目名称总高度总高度层数层数建面建面标准层面积标准层面积物业类型物业类型锦业时代190米未定待定未定写字楼财富中心三期140米39层待定2000平方米写字楼西安环球贸易中心268米56层35万待定写字楼，酒店绿地中央广场260米57层32万待定写字楼规划中项目规划中项目规划中的超高层项目，在项目体量和建筑层数上已经超越了目前市场上的超高层，并且规划中的超高层项目，在项目体量和建筑层数上已经超越了目前市场上的超高层，并且呈现多元化的物业发展。呈现多元化的物业发展。从西安市从西安市20112011年写字楼物业成交价以及个别超高层写字楼的成交价来看，超高层写字楼的价格要比年写字楼物业成交价以及个别超高层写字楼的成交价来看，超高层写字楼的价格要比同期高层写字楼的价格超出同期高层写字楼的价格超出2000-60002000-6000元不等，同时可以看出，西港国际大厦去化周期达到了元不等，同时可以看出，西港国际大厦去化周期达到了4 4年之年之久，按照平均去化速度来看月平均去化速度今晚久，按照平均去化速度来看月平均去化速度今晚14581458/ /月。月。销售价格销售价格在高产品力的打造下超高层办公物业的销售价格与同期市场上的办公类在高产品力的打造下超高层办公物业的销售价格与同期市场上的办公类物业均价相比，实现了较高的溢价，但是销售速度较慢，周期较长物业均价相比，实现了较高的溢价，但是销售速度较慢，周期较长项目名称项目名称售价售价出租率出租率出售率出售率租金租金高新国际商务中心16500元/平米95%30%150元/月西港国际大厦13000元/平米80%70%120元/月西部国际广场9000元/平米东塔楼75%,西塔楼40%售罄70元/月出租价格出租价格在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120120元元/ /平米平米/ /月月高出了普通写字楼出租价格近一倍高出了普通写字楼出租价格近一倍根据调研，根据调研，西安市写西安市写字楼的租字楼的租金水平在金水平在68平米平米/月月项目名称项目名称购买客户情况购买客户情况入驻企业行业类型入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成入驻企业人数规模构成高新国际商务中心个人投资及开公司以及企业单位办公银行、软件、电子、房地产、通讯知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业西港国际大厦个人投资及开公司以及企业单位办公银行、能源、房地产、通讯传媒本楼1-8层为招商银行所有，其它层入住了品牌房地产开发企业，能源公司，投资公司等大中型企业。西部国际广场个人投资为主，以及企业办公需求银行、投资公司、能源、房地产国有控股公司，房地产开发公司以及部分民营企业从西安市超高层的客户情况来看，客户对高层与超高层的感知没有明显区别，价格的变化是影响客从西安市超高层的客户情况来看，客户对高层与超高层的感知没有明显区别，价格的变化是影响客户购买与否的关键因素；从入住的企业来看，以大中型国有控股公司，民营公司以及品牌房产商为户购买与否的关键因素；从入住的企业来看，以大中型国有控股公司，民营公司以及品牌房产商为主。主。入驻企业入驻企业从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象产品打造产品打造销售价格销售价格出租价格出租价格入驻企业入驻企业销售速度销售速度目前超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区目前超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字楼项目的标杆，并且呈现不断升级的态势。域写字楼项目的标杆，并且呈现不断升级的态势。超高层办公物业的销售价格与同期市场上的普通办公类物业均价相超高层办公物业的销售价格与同期市场上的普通办公类物业均价相比，实现了较高的溢价比，实现了较高的溢价价格是超高层办公物业销售的主要抗性，因价格较高，市场上的超价格是超高层办公物业销售的主要抗性，因价格较高，市场上的超高层办公物业销售速度普遍较慢。高层办公物业销售速度普遍较慢。在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120120元元/ /平米平米/ /月高出了普通写字楼出租价格近一倍月高出了普通写字楼出租价格近一倍从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象市场总结市场总结超高层作为西安市场的办公楼物业的顶级产品，其产品打造经历了市场超高层作为西安市场的办公楼物业的顶级产品，其产品打造经历了市场的检验，但较高的价格是阻碍其发展的重要因素的检验，但较高的价格是阻碍其发展的重要因素那么，我们的项目是否可以建造超高层呢？那么，我们的项目是否可以建造超高层呢？超高层研判超高层研判从销售价格来看，西安市场甲级写字楼目前售价在从销售价格来看，西安市场甲级写字楼目前售价在90009000元左右，预计两元左右，预计两年之后甲级写字楼的平均售价将达到近年之后甲级写字楼的平均售价将达到近1200012000元。元。20112011年初甲级写字楼售价上年初甲级写字楼售价上涨幅度较大，主要是由二目前市涨幅度较大，主要是由二目前市场上写字楼主要以销售为主租赁场上写字楼主要以销售为主租赁为辅，且销售需求较大，而为辅，且销售需求较大，而20112011年推出的可售办公面积有年推出的可售办公面积有限。另受限购令等政策影响，更限。另受限购令等政策影响，更多投资流向商业地产，增长的需多投资流向商业地产，增长的需求增多和不足的供应使得近期写求增多和不足的供应使得近期写字楼销售市场活跃。字楼销售市场活跃。超高层研判超高层研判从建筑成本来看，参考全国超高层建筑的建设投资参考，超高层建筑单从建筑成本来看，参考全国超高层建筑的建设投资参考，超高层建筑单方的投资成本平均值在方的投资成本平均值在98009800元元/ /左右，若考虑通胀因素单方成本应在左右，若考虑通胀因素单方成本应在万元之上。万元之上。建筑物名称建筑物名称所在城市所在城市竣工时间竣工时间层数层数楼高楼高用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）总投资总投资( (亿元）亿元）单方投资单方投资（元）（元）总造价总造价（亿元）（亿元）单方造价单方造价（元）（元）北京电视中心北京2006412393.6120.23517327209901中央电视台大楼北京20095223449.49501010346.59396银泰中心北京2008632493.13540114293510000环球金融中心上海2008101492338.168321