深圳书香门第2期营销策划案60页

日历翻到2011，对我而言在房地产营销策划行业里摸爬滚打已进入第十个年头了。无比惭愧，廖无所获。 相比较初入行时的拙劣，如今也并不见得有多精妙。曾经醉心于研究话术技巧、钻研思路，现在回想起来如同孩子反复演练一些毫无趣味的算术题一样索然。正如同一些人所认为的一样：这个行业不过如此，没什么！ 十年之后我也觉得这个行业真的不过如此，但跟他们不同的只是他们是因为不了解而狂妄的不屑，而我却是因为热爱而谦卑的尊重。 我常常一个人于工地或沙盘前驻足良久，聆听我的楼盘。对的，是聆听。这是一种交流。时间久了，我越发明确的感到，每一个楼盘都如同一个独立于世的人一样，都有她独特的灵魂和生命魅力。 于是，所谓策划就是要掌握她的灵魂并告诉世人其魅力所在；所谓营销就是找到那些同样热爱这朵灵魂的人们，并让他们欣然接受。 混迹十年，似乎倒也不是一无所获。不是行业不够慷慨，或者只是因为我对行业所给予的有所取舍。 一期小结一期小结P.05市场前瞻市场前瞻P.12再造辉煌再造辉煌P.23创新建议创新建议P.32传播策略传播策略P.43营销预案营销预案P.51序言序言结语结语 接手【书香门第】之初，不客气的说我们面对的是一个百废待兴的烂摊子，除了一台空电脑其他一应工具和资料都没有。对内要处理几个时常来售楼部闹事的旧客户，对外要面对被金融海啸余波扰乱的市场。 起步难。 但没有乱。我们在经过对本案资料认真整理和短暂人员培训后开始逐步解决旧客户的问题，并陆续处理10#楼余屋销售问题。在此过程中逐渐摸索-试探-确定全案营销策划路线。 任何个案切入市场都需要一个过程，确定路线再出发，这也是一条不可多得的经验。 正如开篇所言，每一个楼盘都有她的灵魂，那是楼盘的总体精神，是产品从规划设计到建设施工以及后期的策划营销全过程中应当一以贯之的主线索。 销售初期，经过对来客资料的系统分析以及周边市场的严谨调查，“小户型投资陪读、中大户型自住投资兼而得之，走中层路线”等产品特性和一系列思路开始明确，并从10#楼逐步过渡到2#楼和4#楼以及后期销售的3#楼的销售当中。 继先后主办“省青少年才艺电视大赛”、“信阳旅游形象大使选拔赛”和“开盘盛典”之后，【书香门第】在网络和外界市场上的人气指数一度居于全市众楼盘之首，备受社会广泛关注，这也是后期销售逐步趋于稳定的重要条件。 如同不是每个人都具有非凡的偶像气质一样，一个楼盘的人气提升绝非偶然，而是适销对路的有效宣传和推广起到了应有的作用。从右图波形起伏明显但相对平缓的态势来看，本案的销售基本顺畅，节奏感强。之所以对案子销售形势精准掌控在于时刻的关注和准确的掌握。 销售的淡、旺季是一种客观存在，理论上无法避免。而我们要做的是通过各种手段和办法来减缓“淡季”对于业绩的冲击，使整个销售的进程相对平缓而稳定。 所以需要调控。 调控的内容有三点：一是推出房源组合的合理性；二是促销政策的适用性；三是宣传的及时和实效性。 调控的条件有两点：第一，对市场有预见力；第二，对现场有掌控力。 本案销售过程中，对房源的推出时机和销售控制以及销售政策的灵活运用对销售进程起到了显著的作用。 截至目前全案销售过程中先后运用了“看房团”“送装修”“免物管费”“赠字画”“世博游”“一口价”等多种促销策略，分别根据销售进程、房源特点和不同节令施行，也各自取得了相应的成效。 各种所谓的策略表面上看都是“数字游戏”没有错，但其本质上依然是从市场出发结合个案特质所推出的行之有效的销售方针。 【下图为各策略销售户数与执行时长分析】【感恩】：【感恩】：如果说【书香门第如果说【书香门第1 1期】的销售工作还算顺遂的话，其中期】的销售工作还算顺遂的话，其中 也少不了各位领导和同仁的帮扶，对此我们深怀感恩。也少不了各位领导和同仁的帮扶，对此我们深怀感恩。【反思】：【反思】：如果说【书香门第如果说【书香门第1 1期】的成绩还算令人满意的话，其中期】的成绩还算令人满意的话，其中 也仍有许多不足之处可待提升，对此我们已有深刻认知。也仍有许多不足之处可待提升，对此我们已有深刻认知。 这个社会，包括许多的人们也许什么都不缺，缺的只是机会。没有机会，造成的结果将是英雄无用武之地的落寞。 那么，得到机会、珍惜机会，假使因为此而取得了哪怕一点点的成绩，首先需要感谢的应该是给予我们机会的人！ 应该说在【书香门第】我们得到了来自领导和各方同仁方方面面的帮助和扶持。扶持有很多种，首先是给予我们机会，其次是给予我们自由发挥的平台，再有就是时常的点拨批评，甚至还有许多宽容。 回顾整个操案过程，自我认为最薄弱的环节恰恰是我们原来操作楼盘过程中最注重、也做的最好的环节现场管理和服务质量。换句话说，这些原本是我们（原台湾团队）的强项，不是做不好，而是在【书香门第】没有把它做到最好。 金无足赤人无完人，不足以成为自我开脱的说辞，不去找客观理由，但通过自我反思可以找到深层次的原因：一是太过追求结果（以卖掉房子为第一重要）；其次可能还有对楼盘操作难度的一点点轻视。 显然不可能再来一次，但足以为后期积累反面的经验教训。客观的说，我们面对的【书香门第1期】是一个总销1.26亿，除了信高学区优势以外其他规划、设计、环境等产品优势没有，物管、售后等服务优势也没有的一个中小型社区。同时，2009-2010年经济大势和楼市整体呈现缓步趋稳并逐步上升的态势。处理这样的个案，其复杂程度并不高，可以说是游刃有余。但也正如前所述，还有许多地方可以做的更好。这终究是一段难得的历练和经历，走过全程，到1期终结的时候也将为自己的从业之路树一座里程碑。然而，来不及休息，时间如同奔流的江河，专业的道路从不止息，因为我们还有更远的路要走。回望来时路，乌蒙磅礴走泥丸；展望前程，雄关漫道真如铁。真如铁，而今迈步从头越。什么是市场？常有人认为调查几个楼盘就可以掌握市场。其实对于卖方而言，市场的核心是要透过现象看本质，通过调查楼盘来获悉买方（客户）的情况。而影响买方市场的因素包括政策导向、舆论预期、收入情况、生活习惯、价值取向、金融风险等。因此，楼盘需要调查，但所要了解的不单是他们的销售情况，而是要分析客户的微观心理，知己知彼百战不殆。同时更要关注市场大势，即宏观经济财政政策层面的东西。 个案作为卖方市场代表，重在参考买方市场诸多因素作应对，旨在使本案准确定位并在买方市场占据有利地位。是为“定位”。定位准确，则有的放矢，否则乱箭齐发瞎猫碰死耗子。因此了解市场就是了解自己，了解市场就是为了回归市场，再好的产品和创意一番天马行空之后却不能回归市场，有价无市等于死无葬身之地！同时，低价倾销则等于暴殄天物。所以好的营销和策划，重点不是过程而是结果。好的结果唯一衡量标准是：是否等值。等值。 2010年10月居民储蓄锐减7000亿元，CPI的增速远高于存款利率是重要原因。但更大的因素则是物价上涨加剧通胀预期，人们只能放弃存款而持有现金改变投资方向。房产的保值性已被普遍接受，调控之下购房者且热情依不减。尽管房产税的炒作也甚嚣尘上，但即使是0.8%的税率，与4.4%的物价指数比起来，仍是小巫见大巫。因此房地产投资在通胀压力面前仍是购房者的首选。 可见，通胀压力正与楼市调控陷入深深的博弈之中。 本人认为：有被调控打倒的个案，却没有被调控打倒的楼市。为什么？ 1、调控的目的始终是为了救楼市、救经济，而不是搞垮楼市、破坏经济； 2、之所以调控，无一不是出于政府对楼市下一步升温的强烈预期。因为有预期，所以出手调控； 3、换句话说：但凡调控，实际上是政府用行动告诉人们“房价会涨，只是怕失控”！ 因此，面对调控，可以紧张，不必慌张。 依靠恒大品牌号召力对推高信阳房价起到一定作用，另以其大房企“产业化”作业的气势，以首座精装修楼盘入市成为市场新宠。样板房、社区环境、物业管理等在信阳市场堪称一流。 开盘后一直延用85%优惠政策，最低成交价约为4200，并含1500元装修费用。即实际最低成交价约为3000元/。案名恒大名都1期地址中环路与新二十四大街路口开发商河南大有房地产开发有限公司规划用途商住占地面积总占地面 积485亩建筑规模总建面积66万房 源总 量推出总量/建 筑结 构框剪本期占地面积/本期建面19万本期推出534户物业类型高层楼高33层 容积率2.8绿化率45%得房率83%平均售价5200元/起价4580一次性优惠率5%按 揭优惠率4%其他优惠精装85折案名东方今典2期地址中环路与新十六大街交汇处开发商河南东方房地产开发有限公司规划用途商住占地面积总占地面 积812亩建筑规模总建面积80万房 源总 量推出总量/建 筑结 构砖混本期占地面积/本期建面/本期推出106户物业类型花园洋房楼高5层容积率0.9绿化率45%得房率90%平均售价5500元/起价4300一次性优惠率2%按 揭优惠率1%其他优惠/ 低密度低楼层，高绿化率高得房率，大户型大楼间距，阔景花园洋房。 是信阳市场目前最标准的【城市豪宅】概念。多层建筑，最高5层，退台花园洋房，户型设计合理并赠送超大露台，开发商品牌效应明显，且社区规模大，物管团队专业。 本期共建8栋楼，当前推出其中4栋，预计年底交付。案名万家灯火城市广场地址火车站广场开发商信阳万家灯火实业有限公司规划用途商住占地面积总占地面 积12.7公顷建筑规模总建面积63万房 源总 量推出总量1700户建 筑结 构框剪本期占地面积/本期建面/本期推出/物业类型高层楼高32层 容积率5.55绿化率25%得房率80%平均售价4000元/起价3200一次性优惠率2%按 揭优惠率1%其他优惠3万抵5万 60万城市综合体，打造城市会客厅概念。主要以商业为主，目前已引进西亚超市、沃尔玛超市等实体运营商。 返迁任务重，工程进度缓慢，较大一部分房源用作返迁。住宅推出有40小户型房以及其他三房、两房。自行销售，进度稍显缓慢，当前售价不高。案名百年新天地2期地址步行街南入口 开发商信阳亚兴置业有限公司规划用途商住占地面积总占地面 积？建筑规模总建面积20万房 源总 量推出总量346户建 筑结 构框剪本期占地面积/本期建面/本期推出/物业类型高层住宅商场为主楼高32层 容积率4.7绿化率22%得房率80%平均售价3800元/起价3100一次性优惠率5%按 揭优惠率3%其他优惠3万抵4万 是信阳市场截至目前史上最具代表性的商住综合楼盘，商业氛围浓厚典式高层住宅。商业部分已引进大商集团新玛特大卖场进驻。 一期商城已开业运营，效果不佳产权式快捷酒店依然没有招商成功，而其运营同样存在风险。 二期住宅部分基本售罄。案名领秀城1期地址浉河北岸航空路南开发商中铁集团信阳房地产开发公司规划用途住宅占地面积总占地面 积763亩建筑规模总建面积120万房 源总 量推出总量7800户建 筑结 构框架本期占地面积320亩本期建面40万本期推出/物业类型多层，小高层 楼高18层 容积率1.7绿化率37.8%得房率平均85%平均售价3400元/起价2979一次性优惠率1期售罄按 揭优惠率1期售罄其他优惠/ 信阳首家世界500强企业的大手笔之作规模宏大，气势磅礴，品牌号召力强大。 新古典主义建筑风格，外形典雅，沉稳大气，历久弥新，彰显尊贵。户型使用率高，设计理念超前。 临河一线，社区环境好。是难得的水景大盘。最大亮点在于首次在社区引入三小、九中等名校。案名浉河1号地址浉河南岸原市预制场开发商河南大融信房地产开发公司规划用途商住占地面积总占地面 积4万建筑规模总建面积13万房 源总 量推出总量1017户建 筑结 构框架本期占地面积/本期建面/本期推出/物业类型高层，小高层 楼高32层 容积率3.16绿化率40%得房率80%平均售价3300元/起价2900一次性优惠率2%按 揭优惠率1%其他优惠送车礼 除处于一线水景之外，似乎并没有太明显的地段和景观优势。 沿河景观带是亮点之一，沿河高层水景房，居住品质较高，但社区密度较高。 从销售上讲，该楼盘的广告投入较大，营销推广上力度较大。 从大环境上讲，沿河水景住宅不愁没有市场，关键要品质跟的上。 近两年楼市调控堪称史上最为严厉，看似凶猛，而实际上在通胀预期之下房地产成为最好的抵御工具，房价持续上涨有目共睹。又因二、三线乃至四线城市发展的特殊现状，整体调控对其无大影响，调控风险相对较小，因此一些一线城市大型房企纷纷下撤，恰逢下游城市四出招商，一拍即合。可见房地产利益链条坚不可摧，各取所需不惧调控。 当前信阳楼市的外部环境正如此，因此相对轻松。又正是因为一些大型房企的进入，羊圈里迎来了狼群。在他们不断推高房价的同时也开始了对产品、规划、环境以及物业管理等各个方面的一场剧烈的竞争。市场有限，狼多肉少，这是内部环境紧张的真实写照。 打开信阳楼市版图不难发现，信阳未来几年的房地产发展重点必将在羊山新区、浉河沿岸以及市内中心老城区等三个片区展开角逐。 其中各种现代化概念的新兴楼盘将占据羊山新区，八仙过海各显神通；而水景盘必将于浉河两岸纷纷从景观上下功夫展开较量；各式商业楼盘或高端楼盘将依然对市内有限的土地青睐有加。可见，三足鼎立三分天下的格局已然显现。 而【书香门第】隶属湖东片区版图，从片区划分的角度看实际上属于【边缘化区域】。恰是这种【被边缘化】将带来机遇和挑战。 机遇是，看群雄逐鹿亦可收渔翁之利，因为市场划分看起来越明显则实际上空白越多，便于我们找准定位； 而挑战是，恐城门失火殃及池鱼，因为躲过价格战还有品质战。小小结结淡淡 定定 儒儒 雅雅 文文 墨墨 飘飘 香香书香门第书香门第（1期）期）加强版加强版主题定位主题定位形象定位形象定位以人以人为本为本文化文化文气文气人性人性科技科技文脉文脉文采文采人文关怀人文技术人文环境人性设计理念超前规划思想智能科技运用无忧社区配套贴心服务精神状元养成氛围高知业主群体优质信高学区自然人文景观产品篇产品篇环境篇环境篇现实篇现实篇未来篇未来篇陪读，是一种现象更折射着一种文化古往今来代代相承望子成龙。陪读，也是一种市场，买房陪读或买房供人陪读。在乎的不一定是租金回报，更在于教育之于文化和文明的回报。城市的绿色弥足珍贵，而我家却奢享一座贤山！鹅黄是春上，翠绿是仲夏，叶落而知秋，最美的冬景是山野莽莽。四季变换，不变的是一届又一届莘莘学子相伴。一望贤山，心情愉悦；听朗朗书声，心灵充实。新解【择校理论】：无论如何要给孩子上最好的学校。理由一：学习需要好的老师、好的环境、好的氛围、好的方法；理由二：退万步讲，孩子未来不咋地，但起码他拥有大批优秀的同学资源。不是每个人都能入住书香门第，就好像不是每个人都拥有充满智慧的眼光；不是每个孩子都能上名牌大学，就好像不是每个孩子都能上信高一样。投资需要眼光，投资教育更需要着眼未来。给孩子一个平台，抵达大未来。二期行政路段商铺仍纳入二期行政路段商铺仍纳入精品美食街精品美食街整体规划整体规划鸡公山大街临路商铺另作规划，见鸡公山大街临路商铺另作规划，见第四部分第四部分创新形象定位解析创新形象定位解析见见第四部分第四部分房子和教育是中国人最大的支出。投资房产是生活必须，投资教育是为未来保留希望的火种。投资【书香门第】，一次投资双重收益。士农工商，学优则士。礼义传家久，诗书济世长。古往今来出仕者无不饱读诗书满腹经纶，从而改变命运光耀门楣。故，名门望族无不以诗书济世，家传万代。学府金街，成熟旺铺，定向招商看得见的收益，算的出的未来财富。投资有风险，而独立产权门面的风险仅仅在于未来经营成败。【书香门第】商业街成功招商，旨在给您一条零风险的商业街区。1 1、工地围墙看板、工地围墙看板统一楼盘外观形象，提升楼盘整体气质与气势。规格：4X（广告看板+LOGO墙）为一组，每组长12米高44.6米，射灯照明。3 3、园艺景观小品、园艺景观小品如条件允许（工地无障碍、地面高差等条件成熟）的情况下，建议提前进行部分园艺景观施工，特别是一些景观小品的布置。将有利于提升楼盘气质和客户观感。2 2、看房通道预先布置、看房通道预先布置要求：1、部分区内道路提前硬化；2、样板间、实品房等路线均设指示牌；3、看房通道两侧树广告围板，铺地毯；4、看房通道顶部加设安全防护网等。7#楼开工6#开工8#开工9#开工5#开工STEP-1STEP-2STEP-37#预定6#预定8-9#预定5#预定5#开盘7#预定6-7#开盘8-9#开盘6-7#清盘全案清盘-售罄STEP-1STEP-2STEP-3STEP-4STEP-5第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段5#清盘第四阶段第四阶段1 1、先建、先建7#7#楼提升楼盘气势，扩大楼盘形象张力；楼提升楼盘气势，扩大楼盘形象张力；2 2、拖延、拖延6-7#6-7#楼开盘时间，提升开盘售价，带动全案售价。楼开盘时间，提升开盘售价，带动全案售价。【图一【图一: :】原设计标准层平面图原设计标准层平面图【图二【图二: :】建议方案之一，标准层建议方案之一，标准层【图三【图三: :】建议案一，单户户型图建议案一，单户户型图【图四【图四: :】建议方案之二，标准层平面建议方案之二，标准层平面【图四【图四: :】建议案二，单户户型平面建议案二，单户户型平面部位部位项项 目目材材 料料 建建 议议公共部分门厅大堂、电梯及梯间，步行梯及公共过道卫浴采用高等材料统一装修（略）室内部分门窗大 门品牌标准防盗子母门卧 室实木门卫 浴塑钢、铝合金门或其他窗 户彩钢节能窗，实木窗套地 面高级木地板或玻化砖（500*500）墙 面优质涂料或高级壁纸、实木地脚线顶 部精致刮平配灯饰，部分吊顶。阳 台防滑地砖，赠送安装升降晒衣架厨 房防滑地砖、墙面瓷砖到顶；装设高档上下橱柜含，电磁炉（或煤气灶）、抽油烟机、有冷热水卫 浴防滑地砖、墙面瓷砖到顶、吊顶加排风扇、坐式马桶、台面洗手台、镜子、封闭式立体淋浴、热水器说明：说明：为拔高楼盘整体形象，特建议2期7#楼精品小户型采取全部精装修标准进行销售。装修标准每平米10001200元纳入房价销售。预计7#楼平均售价可达5200元元/。列装修建材建议如右表：列装修建材建议如右表：2期房源期房源开发规模开发规模预计销售价格体系预计销售价格体系备备 注注栋别栋别类型类型套数套数建筑面积建筑面积平均底单价平均底单价预计总价值预计总价值5#楼住宅687605.803500元元/2662.0万元按本方案建议6#楼住宅322963.203400元元/1007.5万元按本方案建议商铺202362.136000元元/1417.3万元/7#楼住宅2108925.005200元元/4641.0万元按本方案建议商铺171631.296800元元/1109.3万元定向招商先于销售8#楼住宅847201.603600元元/2592.6万元按本方案建议商铺51640.106200元元/1016.9万元/附注：附注：如按本方案全盘思路执行，可望实现总销总销1.80亿元。亿元。？开发商心态有两种：开发商心态有两种：一是尽量不要打广告把房子卖出去而且要卖出高价钱；一是尽量不要打广告把房子卖出去而且要卖出高价钱；二是只要打广告就要看到药到病除、立竿见影的效果。二是只要打广告就要看到药到病除、立竿见影的效果。因此，广告效果通常是受到质疑的，慎之又慎的打广告是常态。然而，广告并非无用，也不一定是灵丹妙药，钱要花在刀刃上。【差异化传播】【差异化传播】的层面解析示意图的层面解析示意图累积性传播累积性传播影响：影响： 利用大众传播工具进行楼盘形象、卖点的诉求，产生影响作用。促进性传播促进性传播接触：接触： 在售楼现场使用POP吸引看楼人群，通过接触对楼盘形成认知、理解，促进购买决策形成关联性传播关联性传播提示：提示： 制造活动、事件变新闻报道、专栏文章，形成口碑，成为楼盘广告诉求的第二战场，起到提示作用。TV NET户外 VI/CI宣传物料NP SP活动 POPDM 目标达成目标达成【书香门第【书香门第2期】期】大众传播大众传播途径分析途径分析分类角色生活习惯特征与价值取向富贵富贵之家之家原住人口高收入者，大型企业主及各界名流居多，投资客等。家庭与事业并重，社交广泛，消费上稍偏冲动；注重身体的保健和休闲。自住和为家人置业的情况都存在；较高层面的改善居住环境；对环境、品牌、物管的要求都较高。社会社会新锐新锐青年白领阶层居多，一般都为三口之家。追求品位，关注健康；注重小孩的教育成长；喜欢小资场所和交友。自住需求，需要一定的舒适度；希望多点运动场所；希望小孩读书方便；喜欢有点档次的生活氛围；喜欢邻里关系，居住氛围好 的地方。望子望子成龙成龙青年为主，孩子尚小。注重小孩的教育成长；消费上理性务实；家庭和事业一样重要。自住需求；紧凑型户型；改善环境为孩子创造更好的生活条件；价格是购房的关键要素；最好小区自带幼儿园或小学健康健康养老养老中老年人为主，下一代已基本自立，有一定的经济基础。注重身体的保健和锻炼；家庭比事业更重要。自住需求；对老城区配套较为依赖；面积不用太大；希望多点运动场所；希望离子女近。自住需求；紧凑型户型；购房从经济承受能力出发，以实用舒适为原则；注重上班方便，希望环境较好。根据个人爱好、置业特根据个人爱好、置业特性将客户做分类如左图性将客户做分类如左图并列表说明如下：并列表说明如下：【书香门第【书香门第2期】期】分众传播分众传播途径分析途径分析【书香门第【书香门第2期】期】深度传播深度传播途径分析途径分析居民目前的居住情况：私宅私宅25%25%已购商品房29%单位公房31%租房15%与现状持平28%迅速走高13%平稳上涨59%居民对房价走势预期：居民购房置业的动机分析：整整合合传传播播相相关关费费用用预预估估列列表表分类分类序号序号项目（项目（1 1）项目（项目（2 2）项目（项目（3 3）项目（项目（4 4）小计小计工地现场项目围墙看板看房通道看板工地引导牌/12.4万规格铁架焊接/喷绘/射灯/4米*200米钢管搭构/喷绘射灯/3米*400米铁架焊接/铝塑板灯箱，6组/费用4.0万6.0万2.4万/销售物料项目形象墙和POP 楼书和现场销海 户型图和门前灯箱 引导海报9.6万规格 喷绘/边框/射灯 200g铜版彩印 铜版，喷绘更新 铜版，5期费用2.6万2.1万1.5万3.6万SP活动项目第一次开盘第二次开盘第三次开盘举办活动3期30.0万规格5#楼热卖6#、7#楼热卖8#、9#楼热卖 冠名活动等费用4.0万6.0万5.0万15.0万平面媒体项目信阳日/晚报DM杂志/DM报纸 户外广告/道旗社区POP66.8万规格整版/半版，10期 1-2P，3-4期市内两块户外KT板100张费用20.0万10.0万34.8万2.0万视频媒体项目 3D动画CF片制作 电视频道/字幕房产网/短信群发 车载/楼宇电视62.2万规格 60秒三维动画 赞助/流动字幕 会员，群发8波分众传媒投放费用2.4万30.0万9.8万20.0万行业经验：总销额x1%广告费广告费总销额x3%本案总销1.8亿元，广告费按200万元预算如下：包括营销策划在内的整个房地产行业发展到今天，早已进入了所谓声光电多媒体、科技智能化、多元信息化、整合一体化时代了。凭你多厉害的售楼员，靠一张桌子几把椅子就能搞定一个楼盘，那几乎是不可能的。从项目整合策划、企划包装到终端营销是一个链条，不可分而论之。决胜终端，更应赢在起跑线上。决胜终端，更应赢在起跑线上。房子的功能：房子的功能：1、栖身居住、生儿养老；2、财产需求、投资增值；3、情感诉求（安全、自由 、隐私、社交等）；4、高级需求（社会地位、 个人品味、度假休闲）社会越发展，对于社会越发展，对于房子的需求越呈现房子的需求越呈现较高的形态，因此较高的形态，因此无论营销策划还是无论营销策划还是开发营建，都应该开发营建，都应该从关注其功能出发从关注其功能出发1、什么是强势营销？、什么是强势营销？ 并没有这个概念。个人认为不屈就于既定的客户群体之外的市场份额的营销形势就属于强势的营销。也就是传统意义上的“卖的硬”。2、策划应含的范畴？、策划应含的范畴？产品的合理化建议、准确全方位的定位、整合包装的系列方案及执行、企划推广方案与执行3 3、营销策划的关系？、营销策划的关系？（1）策划务于营销，营销呼应策划精神服；（2）前期策划引导营销，后期营销引导策划。由上可见：由上可见： 没有强势的策划就可能没有强势的产品优势；没有准确的产品、形象、受众价格、品牌等定位；没有良好的整合包装方案；没有合理而有效的企划推广方案等等。 什么都没有的情况下销售就只能变得弱势。销售，是一种行业，也是一门科学。没有注定的销售奇迹，也没有必然的 销售败绩。凡事其来有自。尊重规律，发现症结而及时修正，终 必达彼岸。掌握规律，顺应自然并顺 势而为，必势如破竹。科学营销，建立科学的数据库。包括 如上内容：面积信息系统一键更新价格系统销售明细表系统来客登记与分析系统业绩汇整系统客户资源管理数据库个人工作日志组长日报表营业日报营业周报及分析营业月报及分析例会会议记录季度市场调查报告控控 台台标准件标准件报报 表表标准件标准件 讲话也是艺术的、行为也是艺术的，似乎言必称“艺术”越来越成为一种风气，确有“附庸风雅”之嫌。 但我们说的艺术其实指的只是艺术之美和艺术的享受，而且艺术之美往往有相通的地方。成功的房地产营销也可以给人以美的享受，好比音乐的悠扬，画卷的流畅。 营销的营销的“美美”来自于：来自于：变化之美大丰富之直效行销多多元元行行销销层次之美尺度之美和谐之美多媒体、网络营销从路访到实务谈判从电访到陌生拜访常态销售VS活动促销渠道营销VS公关营销置业顾问的价值永恒口碑相传VS品牌营销 好的节奏往往能够引人入胜，给人以美的感观和享受，同时也更能示人以明快和清晰的思路，易于掌握便于调整。 销售，也需要讲求节奏。销售，也需要讲求节奏。 节奏的构成不外两个因素：波与幅。合理安排波峰波谷及其跨越的幅度，则足以体现节奏明快爽朗之美。前期筹备7#蓄蓄水水6#蓄蓄水水5#蓄蓄水水第第一一次次开开盘盘5#热热销销5#清清盘盘7#蓄蓄水水6#蓄蓄水水第第二二次次开开盘盘6#7#热热销销5/6/7#清清盘盘第第三三次次开开盘盘8#9#热热销销8#9#清清盘盘全案清盘全案清盘8#、9#蓄水蓄水若干时长若干时长60天天60天天90天天40天天20天天40天天30天天未未 计计预热期预热期强销期强销期（240天，天，3次开盘）次开盘）清盘期清盘期1、拉长【强销期】意味着增加【销售强度】，实现【快节奏】销售；2、【强销期】内每隔2-3个月开盘一次，分别推出不同产品，层次分明；3、从【强销期】直接过渡到【清盘期】省略【持续期】，加快销售进度。 前面提到的“开发进度控制”和“销售进度控制”本身就是【销控策略】的一部分。 做好销控，目的是为【全案售罄】打下良好的基础。 对于一个立志于长久发展、持续开发的开发商而言，最好的楼盘一定都是下一个，所以现有的房子只要赶上好时机都会要求一套不剩全部清盘。 而事实上，许多楼盘做不到这一点，究其原因绝大多数都因为【销控】出了问题。栋别栋别第一次开盘第一次开盘第二次开盘第二次开盘第三次开盘第三次开盘全案全案清盘清盘总户数总户数强销强销持销持销强销强销持销持销强销强销持销持销5#楼4018010000686#楼002000120327#楼0010080020102108#楼0000442020849#楼000044202084小计小计404018181201209090888872725050套套478478套套5858套套210210套套160160套套 无论是做工作也好，还是生意合作也好，许多时候都好比恋爱的情节。志同道合者多见，一见钟情者少见。 而事实上，一开始不能一见钟情者在经过长时间的磨合相互了解之后日渐情深，无不是因为越了解越深爱。 对于【书香门第】的了解是这一年多的风雨磨砺和日夜思量，是从两度酷暑又两番严冬中的摸索试探总结提高，是在从售楼部到项目部200米路程上数以千计的来来回回，是同三位老总以及各部门同仁的朝夕相对以及不时的争辩。 无疑，我们是了解并深爱这个项目的，不为其他只因为它曾经霸占过我们有限生命中的近2年无时无刻不为其牵挂的光阴。 江河经地，日月行天。当【书香门第1期】将近尾声的时候我们难掩心中不舍，不舍于一场盛宴的精彩和情深意笃。这里我们曾经走过，并留下深深的足迹。 然而，一程的终点却正是另一程的起点。作别【1期】寄望【2期】，因为了解所以热爱，因为热爱所以相伴，无论是再度身体力行还是用遥远眺望的目光，我们都永远祝福【书香门第】。特别说明：特别说明： 1 1、本篇所用插图拟为、本篇所用插图拟为【书香门第【书香门第2 2期】期】销售海销售海 报等宣传物料设计应用素材；报等宣传物料设计应用素材； 2 2、该、该营销策划案营销策划案仅为初稿，谨供参考。仅为初稿，谨供参考。