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12NO.1 宏观环境及房地产市场表现NO.2 北京及大兴房地产市场现状NO.3 本案前期经济测算方案一：100%商品房方案二：30%保障房 +70%商品房方案三：100%军队经济适用房经适房两限房Contents3NO.1 宏观环境及房地产市场表现NO.2 北京及大兴房地产市场现状NO.3 本案前期经济测算4整体经济环境 居民消费水平2000年以来消费实际增长情况n自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。城镇居民人均收入实际增长情况（单位：%）n人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力 。关键词：能力强劲，持续增长5消费者价格指数持续上涨， 8月CPI同比涨6.2%2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨0.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格上涨0.2%。关键词：CPI持续上涨整体经济环境 物价指数（CPI）6整体经济环境 通货膨胀n2010年的高通胀引起了社会各界的高度关注，2011年，通货膨胀形势依然严峻。数据来源: W i nd资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12CPI : 当月同比CPI : 食品: 当月同比CPI : 非食品: 当月同比-3-30033669912121515181821212424近年来我国通货膨胀走势图我国一年期定期存款实际利率走势图n2010年以来，央行多次加息、上调金融机构人民币存贷款基准利率，以应对高通胀。n我国尚未实现完全利率市场化，利率长期处于较低水平，存款的实际利率在遭遇2010年的通货膨胀之后，实际上已成为负利率。关键词：通货膨胀形势依然严峻，出现负利率7整体经济环境 财政/货币/税收/投资n2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为n积极的财政政策将促使税收政策做出相应调整，减税势在必行，收入分配制度改革的大幕已正式拉开。 n2010年5月，国务院公布国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，明确表示鼓励和引导民间资本进入包括基础产业和基础设施、公用事业、社会事业、金融服务等领域。关键词：积极、稳健、灵活，以应对2012换届n2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为目标。n2011年的经济工作“定调“为实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 8国务院“国十条”出台， 新一轮调控大幕开启u2010年4月17日，国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，提出十一条举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力，旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控拉开大幕。u2010年4月19日，住建部率先响应，发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强房地产预售管理。u 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；u 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购买住房贷款。“国十条”看点：关键词：第一轮调控、国十条、限贷u 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得少于30%；u 对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；房地产发展政策及导向加强调控9房地产发展政策及导向加强调控新政调控不力，9.29新政出台u2010年9月29日，中国人民银行和银监会在关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中的规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。u2010年9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知重申，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。9.29新政是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上涨、打击投资的决心。关键词：9.29新政、遏制房价、打击投资u住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。u各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。u调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。10房地产发展政策及导向加强调控2011年1月26日，“新国八条”实施，相比于“9.29新政”的新国十条，在信贷、限购、征税要求上更严厉。政策内容“新国八条”(出台时间：2011.1.26)“新国十条”升级版(出台时间：2010.9.29)二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。三限购对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。关键词：二轮调控、限购11房地产发展政策及导向加强调控上海、重庆开征房产税，抑制投机震慑高房价项目重庆上海试点范围重庆主城区上海市行政区域税率0.5%至1.2%0.6%征收对象1、独栋别墅（不分存量和增量）；2、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓；3、对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收。1、家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；2、 非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称应税住房）。计税依据房产交易价参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。关键词：房产税，抑制投机，震慑高房价上海重庆作为房产税试点，公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%，上海税率为0.6% 。12房地产发展政策及导向加强调控7月7日央行再度加息，年内三次加息后7.05%的贷款利率与年初未加息时6.4%的利率相比，上调了0.65个百分点，贷款利率破七触及了购房人心理底线。此次加息除了对购房欲望产生了威慑力外，实际效力也不可小觑。再加上市场各方加息预期的加强，不少购房人担忧下半年央行或持续加息，贷款购房还款负担加重，导致购房人置业热情明显下降。 央行年内三次加息，高利率降低购房热情 关键词：加息、购房热情下降137月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。楼市限购政策范围扩大已成必然趋势，二三线城市将成为限购重点 与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。关键词：房地产发展政策及导向二三线限购调控加剧将断房企后路，限购来袭、降价跑量14近几年，开发商早已转战二、三线城市，诸多知名开发商相当部分销售额都来自于二、三线城市，如果现在对二、三线城市进行限购，对地产开发商的影响将会超过对一线城市的限购。自去年4月第一轮限购令颁布后，房地产市场飘红领域变为了二、三线城市，而当目前第二轮限购令再次颁布后，目前已有消息指出，部分地产公司将进入三、四线城市进行开发。限购令扩至二三线楼市，地产商转战三四线城市关键词：二三线限购转战三四线房地产发展政策及导向二三线限购15房地产发展政策及导向加大保障房建设力度十二五规划安居工程的一部分，将建3600万套保障房作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。 关键词：安居保障，改善民生16为加到保障房建设力度，国家出台一系列优惠政策，鼓励房企参与保障房建设房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。信息来源于关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告北京市财政局、地税局和住建委日前联合发布通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。 信息来源于中国新闻网财政部和国税总局下发关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，优惠的项目包括了减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种。 信息来源于中国经济网2011年5月，北京市住建委发布了关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知，将于6月1日开始执行。公共租赁住房建设、运营、转让、捐赠等环节中，对契税、土地增值税等需要经审批享受税收优惠；对企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税等可自行减免享受税收优惠的，纳税人应按照税收政策规定，自行减免相关税费。信息来源于中国快房网关键词：保障房优惠政策频频落地房地产发展政策及导向出台保障房优惠政策17市场表现价格价格未出现实质性松动，十大城市与6月基本持平根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年8月全国100个城市住宅平均价格，为8800元/平方米，较7月基本持平(7月平均价格为8874元/平方米)，十大城市均价自去年9月以来首次出现下降。关键词：价格平稳，9月首现下降18市场表现成交量成交量继续低迷，逾六成城市环比下跌关键词：成交量持续下跌在全国120个大中城市中，逾六成城市成交面积环比下降，部分城市环比跌幅超过20%，最高达55.80%。19市场表现存量库存持续大幅攀升，逼近历史高位自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策颁布实施以来，有效地抑制了部分购房需求，多个城市库存量持续大幅攀升，甚至逼近历史高位。关键词：库存持续攀升20市场表现土地供应2011年1-8月全国133个城市住宅用地月度供应量土地供应量持续减少其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）634宗，推出面积2913万平方米，环比减少14%，同比减少9%。1-8月，全国133个城市单月住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出量仅1月、2月、6月超过去年同期，在6月放量供应后，推出持续减少，预计10-12月将迎来年度土地供应量的高峰。关键词：土地供应持续减少8月土地供应量持续减少，全国133个城市共推出土地2377宗，推出面积9658万平方米，环比减少5%，同比增加14%。21市场表现土地成交2011年1-8月全国130个城市住宅用地月度成交量2011年1-8月，全国130个城市住宅类用地成交量同比有所下降。除受同期供应量影响外，开发商的拿地态度也是影响成交量的重要因素，开发商的谨慎拿地导致各地许多优质地块也频频流拍，成交量一度下降。关键词：土地成交明显下降开发商拿地谨慎，成交量下降明显 822NO.3 本案前期经济测算NO.1 宏观环境及房地产市场表现NO.2 北京及大兴房地产市场状况23北京房地产市场 开发投资2011年，北京房地产开发投资状况良好，呈增长态势2011年1-8月，全市完成房地产开发投资1881.7亿元，比上年同期增长14.5%.其中，住宅完成投资1151.3亿元，增长35.5%；写字楼完成投资200.8亿元，增长18.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资181.7亿元，下降6.5%.房地产开发投资中，建安工程投资完成692亿元，同比增长42%，占全市房地产开发投资比重为36.8%。关键词：开发投资呈增长态势242010年8月-2011年8月北京住宅用地供求变化上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供应小于成交量8月北京共推出9宗住宅用地，推出面积55万平方米；共成交8总住宅用地，成交面积40万平方米，均比上月有所增加。1-8月累计推出住宅用地316万平方米，较去年同期减少24%，与本年度住宅用地供应计划差距尚远。8月北京推出住宅用地分布于7个城区和1个郊县，多数为二类住宅用地。8月11日，北京土地整理储备中心公布了2011年度出让建设用地第二批地块详情，供地计划彻底落实，供应高峰后期可盼。关键词：土地新增大于成交北京房地产市场 土地供需25数据来源：协成地产决策研究院2010年1月-2011年8月 北京市商品房住宅供需情况（单位：元/平方米.万平方米）北京房地产市场 供需及价格走势2011年，北京房地产市场新增供应量一直大于成交量；成交价格小幅波动，稳中有降关键词：供应大于成交、价格稳中有降26u房地产投资持续增长。从投资结构看，1-7月，房地产开发项目完成建安投资43.2亿元，同比增长86.2%，房地产投资比重由去年同期18.9%提高到39%。u土地购置费同比下降。1-7月，土地购置费及其他费用形成投资65.9亿元，比去年同期下降33.6%，降幅比1-6月缩小39.9个百分点，占投资总额的比重为59.7%。上半年，大兴房地产市场开发投资同比增长，土地购置费同比下降关键词：房地产开发投资增长；土地购置费下降大兴房地产市场房地产投资27大兴房地产市场成交价格2010年，大兴区商品房销售平均价格大幅上涨，从年初的9096元/上升到四季度末的13482元/；2011年以来，大兴区商品房经历年初的最高值之后，一直城下降趋势，9月大兴区成交均价为18187元/平米，同比去年同期上涨6%，环比上月下降10%。关键词：2010年整体趋涨，2011年走势在微波中回落2010年大兴商品房成交价格整体大幅上涨，2011年呈下降趋势（数据来源于：大兴统计局信息网）2010年大兴区商品房成交价格走势（数据来源于：腾讯房产网）2011年大兴区商品房成交价格走势28作为北京市政府重点发展建设的大兴区域，最近一两年来的房地产市场发展尤为火爆，尽管不断发力的宏观政策给整体市场持续带来着震荡，但是大兴区由于独特的政策利好和区域发展前景等因素，区域的楼市运行较为稳健。尤其是重点房地产品牌企业如中建地产、保利等房企的加入，都为区域的整体发展带来了崭新的愿景，更为区域内产品的丰富化和优质化带来了巨大的期望。多重优势助力大兴房地产市场，品牌开发商集中大兴拿地，未来前景普遍看好 关键词：品牌开发商集中拿地大兴未来前景被普遍看好大兴房地产市场未来前景双线地铁助力大兴发展提速 ； 机场建设着眼京津冀一体化 ； 国际品牌入驻；亦庄环境取胜； 利好叠加。29当前部分在售楼盘情况 （更新日期：2011年9月28日）项目名称销售状态建筑类别占地面积（）建筑面积（）户型面积2010年销售均价（元/m2)2011年销售均价（元/）容积率绿化率建筑风格开发商鸿坤理想城在售高层140万二居96，三居130-141高层2300020000-220002.0 30%现代北京鸿坤伟业地产顺驰领海在售多层、高层、小高层40.8万住宅45万二居90， 三居112-178， 四居172-220整体17603多层186001.4 51%现代香港路劲地产金地仰山在售多层、小高层12.3万27.5万二居85-90， 三居96-140板楼16000高层190001.8 30%Artdeco 北京金地融侨地产首邑溪谷在售4.8M挑高、平层、联排别墅、10.5万25万情景公寓38-68，高层公寓87-122，叠墅197-202挑高公寓26000、平层19000挑高公寓29000平层210002.1 30%托斯卡纳北京春光集团（北京昊坤嘉业地产）旭辉御府在售洋房、小高层6万17.2万洋房150-160三居，260复式；小高层130、138三居洋房19000高层17000洋房200001.9 35%美国赖特建筑风格旭辉地产首开康乃馨城在售两限房 （小高层）20.5万30万62-90一居至三居（一期）限价6500（二期）限价65002.2 30%现代北京首开仁信置业北京城建红木林在售叠拼、高层6.5万17.5万一居40-50， 二居60-80， 三居100-140高层20000高层205002.3 30%南加州北京新城兴业房地产中建国际港在售高层11.4万41万二居85-89； 三居120-140；四居140-160高层18500-20000超高层18500高层210002.5 30%现代中建国际波普工社在售综合体 （多层、高层）2.2万10万一居42-65； 二居80-90； 三居100-109商住高层15000商住高层165003.5 30%现代中建国际泰中花园售完普宅、公寓 （小高层、高层）7万21.6万一居81-87 二居96-102整体150003.1 30%现代简约北京兴集房地产新里西斯莱公馆在售独栋、联排、酒店式公寓16万45.8万一居44-73； 二居82-135； 三居120-198； 四居270-310高层19000高层225002.6 50%法式上海绿地集团大兴房地产市场在售楼盘概况30大兴房地产市场主要在售楼盘位置图31当前在售部分楼盘情况总结： 2011年上半年，大兴区域房价明显处于下行趋势，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高，但整体趋势上稳中有降；建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展；保障性安居工程建设的着力推进；目前在售的主要集中在黄村中心区域；多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前项目工程及市场形象较佳；在售商品房基本以小高层、高层为主；商品房销售均价与年初相比略有下降，降幅1500-2000元/平方米之间；个别楼盘涨幅较大，如金地仰山，去年均价16000元/，今年19000元/，涨幅达到18.75%。大兴房地产市场在售楼盘概况32大兴区是少数受调控影响较小的区域之一这源自于大兴区域良好的未来发展预期。 33NO.2 北京及大兴房地产市场状况NO.1 宏观环境及房地产市场表现NO.3 本案前期经济测算34本案经济测算方案方案一：100%商品房方案二：30%保障房 +70%商品房方案三：100%军队经济适用房经适房两限房35各类控规规划用地建设用地容积率建筑密度代征城市道路代征城市绿地居住用地面积配套教育面积商业用地面积公共绿地面积面积统计29.93ha(公顷)7.86ha（公顷）2.22ha（公顷）19.85ha(公顷)17.98ha(公顷) 0.3ha（公顷） 0.81ha（公顷） 0.76ha（公顷）用地性质居住用地配套教育用地商业用地用地性质（亩）449117.933.32982704.512.1511.4容积率2.50.82.5指标范围建筑高度用地性质指标范围（米）居住用地45米配套教育用地12米商业用地30米面积核算产品类别面积统计（万平米）总建筑面积67.98地上建筑面积47.98地下建筑面积20居住建筑面积44.95商业建筑面积2.01教育配套建筑面积0.24地上配套建筑面积0.78地下车库建筑面积18本案经济测算基础规划指标建筑限高45米，容积率2.5，居住产品以纯粹的小高层为主36产品类型地上住宅商业车位预售面积449500平方米20100平方米182000平方米计算基本单位36.4平方米/个5000个地上住宅+地上商业+地下车位可产生收益产品37经济测算方案一：100%商品房38鉴于本案自身目标的要求，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定本案销售价格。市场比较设定标准参考修正区域均价营销修正营销修正价格评估方案一：100%商品房39打分 5为一个跨度区间、半个跨度区间项目选择鸿坤理想城（ 10% ） 金地仰山（5%） 首邑溪谷（5%） 旭辉御府（10% ）北京城建红木林（15%）中建国际港（10%）波普工社（10%）泰中花园（20%）新里西斯莱公馆（15%）比较方面规模系数：项目的规模效应（6 ）建筑风格：项目的风格特点及品质（12%）产品系数：规划特点、户型特点、平面布局（20 ）景观环境：外部景观及小区环境规划（10 ）入伙时间：入住时间，工程形象（8 ）交通系数：交通便捷性（8 ）地段系数：土地价值、升值潜力、客群基数（20 ）配套系数：城市配套及社区配套（8 ）品牌系数：品牌带来的价值提升空间及项目认可（8 ）住宅价格评估方案一：100%商品房40备注：本方法由协成策划团队成员、第三方销售员等更多的参与后平均值，将更加能反映项目合理价格。对比均价=毛坯售价*（1/规模系数*6%+建筑风格系数*12%+产品系数*20%+景观环境系数*10%+入伙时间系数*8%+交通系数*8%+地段系数*20%+配套系数*8%+品牌系数*8%）本案价格=对比均价1*参考比例+对比均价2*参考比例+对比均价N*参考比例价格对比参考项目名称规模系数建筑风格系数产品系数景观环境系数入住时间系数交通系数地段系数配套系数品牌系数毛坯售价（元/）对比均价参考比例系数比重6%12%20%10%8%8%20%8%8%鸿坤理想城1.51111.31.21.31.21.22140018739 10%金地仰山0.81.21.20.91.211.21.21.11900016934 5%首邑溪谷0.71.21.211.211.31.212100018453 5%旭辉御府0.611.10.91.211.21.111700016190 10%北京城建红木林0.61.21.211.21.21.21.212050018174 15%中建国际港1110.91.21.21.21.21.22100019196 10%波普工社0.5110.71.21.21.21.21.21650015805 10%泰中花园0.7110.81.21.21.21.10.91500014507 20%新里西斯莱公馆11.31.211.21.21.21.21.22250019068 15%本案111111111X17218100%住宅价格评估方案一：100%商品房41市场比较法得出项目现阶段普通住宅毛坯均价约为：17200元/住宅价格评估方案一：100%商品房大兴市场特点回顾：1、目前在售的主要集中在黄村中心区域；2、多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前属于现房或准现房销售居多，项目工程及市场形象较佳；因此，此市场均价在当前阶段不符合本案的实际价值情况，需进行修正42项目名称2009年2010年2011年区域市场涨幅区域同类项目平均涨幅区域涨幅与项目涨幅差大兴商品住宅销售价格12500127002068865.5%鸿坤理想城12500230002140071.2%89.2%23.68%绿城阳光公馆(绿城阳光名苑)110002500025000127.3%顺驰领海11000170001860069%大兴代表项目2009年-2011年销售均价平均涨幅与区域市场涨幅对比表由此可见，刨除市场因素的23.68%涨幅差可以剖解成两个因素：一是，项目营销过程中，开盘前后阶段推出的产品不同，同类产品因具体户型和位置差，一般有3-5%的价格涨幅空间，这是次要因素；二是，前后阶段因时间差导致的工程进度和时间价值体现出来的涨幅约为20%左右。综合考虑，刨除项目前后期推盘策略等因素，本项目前后期因时间和工程呈现等原因的价值差别约为20%，则本项目当前的实际均价=17200元/（1-20%） 13500元/住宅价格修正方案一：100%商品房43价格对比参考表项目名称销售状态租售方式建筑类别销售均价（元/）开盘时间开发商波普公社待售出售底商35000-40000 首付50%预计今年年底中建国际林肯公园在售出售底商、单体 （-1F-2F）均价350002011年7月11北京和裕房地产嘉域汇商业中心待售出售单体20000-35000预计2011年9月底北京诚通圣邦房地产金色漫香林.香林街待售出售商业中心、商业街20000预计2011年9月底 北京金融街奕兴置业力宝广场待售出售购物中心、底商30000-50000预计2012北京力宝世纪置业根据当前市场在售商业单价比对，得出当前大兴在售商业整体销售均价约为32000元/。考虑本项目区位及入市时间等因素，本项目整体销售均价约为：32000元/0.928500元/（同比去年的测算依据有所上涨）商业价格评估方案一：100%商品房442010年钢材价格表2011年钢材价格表从近两年的钢材市场价格走势来看，2011年比2010年钢材价格平均上涨约1000元/吨左右，据此测算，房地产建安成本涨幅约为200元/平米左右，即上涨幅度约为7%。建安成本变化方案一：100%商品房45相关税率及价格变更主要参数原数据本方案建安成本上涨7%贷款利率（三年期）6.8%6.9% 主营业务税金及附加5.5%5.4%建安成本的上涨幅度与全国，消费者价格指上涨幅度基本持平， 8月CPI同比涨6.2%建安及税率变化方案一：100%商品房46测算条件：均价13500元/平米；土地：300万/亩；税收政策：商品房；容积率：2.5 ；控高：45M序号项目费用投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价89800.00 1871.61 479800 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税2694.00 56.15 479800 土地购置金3%3房屋开发费用前期费用8396.50 175.00 479800一般在50-180元/平米之间4基础设施费用57576.00 1200.00 479800市政、通讯、照明、绿化等5建安成本134850.00 3000.00 449500小高层658000.00 2900.00 200000地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)76432.00 3200.00 20100商业82754.00 2700.00 10200配套91295.46 27.00 479800 监理、质检、竣工测量、竣工验收等10开发间接费用1295.46 27.00 47980011管理费用5411.99 112.80 4798002%方案一：100%商品房 成本测算47序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96 3总投资428593.88 4税前利润397827.55 5税后利润176295.98 6内部收益率12.22%7销售净利率24.34%8总投资回报率41.13%9销售毛利率54.94%10获利指数1.03 11资金峰值比例37.79%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 序号项目金额（万元）1主营业务收入724170.00 减：主营业务成本215067.96 主营业务税金及附加39105.18 2主营业务利润469996.86 减：管理费用18941.96 财务费用10350.00 销售费用36208.50 3营业利润404496.40 减：土地增值税(预征)6668.85 4利润总额397827.55 减：所得税99456.89 5增值税(清算)122074.68 6净利润176295.98 测算条件：均价13500元/平米；土地：300万/亩；税收政策：商品房；容积率：2.5 ；控高：45M方案一：100%商品房 经济效益分析48经济测算方案二：30%保障房 +70%商品房经适房两限房49分类定义性 质适用对象保障方式房源筹集产权获得土地方式土地出让金缴纳套型面积上市交易房屋租售价收益廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。保障性住房低收入住房困难家庭 以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅实物租配：新建、收购、腾退、捐赠等政府所有行政划拨免交不大于50m2只能出租市场租价的十分之一租金公租房是指由政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等供应的保障性住房。政策性租赁住房中低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等 实物配租和租赁补贴相结合新建、改建、收购、在市场上长期租赁等 政府所有或公共机构所有行政划拨免交不大于60m2只能出租按略低于或等于市场租价租金经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。政策性住房中低收人住房困难家庭 按政府限定价格出售新建个人购买的归个人购房者行政划拨免交不大于60m2购买5年后购房者补交土地收益等（一般按原房价和出售价价差的70%）可上市交易由项目开发成本、税金、利润（3%-4%）组成，通过竞价或政府审核确定利润限定3%-4%两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房（商品房）中等收人住房困难家庭按政府限定价格出售新建购房者出让低于普通商品房90 m2以下购买5年后补交土地收益等（一般按同地段普通商品房与限价房价差的35%）可上市交易以项目综合成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由政府研究确定利润限定10%左右棚户区改造指对国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域进行危旧改造，属安居性保障房。政策性安居工程属危旧棚户区家庭、国有工矿职工改造、拆迁安置家庭国家专项资金改造、产权调换或货币补偿等整治、保护、改造、新建安置个人购买的归个人购房者安置住房可以划拨方式供地，对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以出让方式供地。按房屋分类确定安置房按经适房、廉租房等标准按房屋分类确定按房屋分类确定按房屋分类确定政策性住房 分类及属性政策性住房只有经济适用房和两限房可以通过销售获益的物业形态，二者的利润收益率分别是3-4%和10%左右50政策性住房 税费变化2011年3月17日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布2011年第5号公告关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告，其中明确规定：房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。2011年5月23日，北京市住建委发布了关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知，将于6月1日开始执行。公共租赁住房建设、运营、转让、捐赠等环节中，对契税、土地增值税等需要经审批享受税收优惠；对企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税等可自行减免享受税收优惠的，纳税人应按照税收政策规定，自行减免相关税费。政策性住房具体的税费优惠政策北京市各区均有不同的指导意见，具体项目也有相应不同的减免和优惠政策，因此此次测算将在去年的基础上减少明显的土地增值税费等内容，具体优惠细则有待在申报办理过程中具体落实。51项目名称销售状态项目位置建筑类别户型面积销售均价（元/）开盘时间入住时间开发商西红门经济适用房售完大兴区西红门镇经济适用房一居52-55 二居72-76 三居89-9547922010年3月152012年12月底前北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 旧宫三角地售完大兴 旧宫经济适用房一居47-51二居69-74三居室854190北京日月房地产开发有限公司价格对比参考根据当前市场经济适用房价格情况，比对得出当前大兴两限房整体销售均价约为：4800元/方案二：70%商品房+30%经适房 价格评估52测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层序号项目投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价89800.00 1871.61 479800 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税2694.00 56.15 479800 土地购置金3%3房屋开发费用前期费用6036.63 175.00 344950一般在50-180元/平米之间4基础设施费用41394.00 1200.00 344950市政、通讯、照明、绿化等5建安成本94395.00 3000.00 314650小高层658000.00 2900.00 200000地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)76432.00 3200.00 20100商业82754.00 2700.00 10200配套9931.37 27.00 344950监理、质检、竣工测量、竣工验收等10开发间接费用931.37 27.00 34495011期间费用管理费用4217.49 122.26 3449502%12销售费用25150.80 729.11 344950总销售额5%,含推广费用方案二：70%商品房+30%经适房 成本测算53序号项目投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价0.00 0.00 0 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税0.00 0.00 0 土地出让金的3%3房屋开发费用前期费用674.25 50.00 134850一般在50-180元/平米之间4基础设施费用4045.50 300.00 134850市政、通讯、照明、绿化等5建安成本26970.00 2000.00 134850公寓60.00 0.00 0地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)70.00 0.00 0商业80.00 0.00 0配套9开发间接费用134.85 10.00 13485010期间费用管理费用954.74 70.80 1348503%11销售费用2912.76 216.00 134850总销售额4.5%,含推广费用12财务费用0.00 0.00 134850贷款10亿，3年,利率7.02%测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%经适房 成本测算54序号项目金额（万元）1主营业务收入567744.00 减：主营业务成本201016.59 主营业务税金及附加28230.88 2主营业务利润338496.53 减：管理费用17307.17 财务费用10350.00 销售费用28063.56 3营业利润282775.80 减：土地增值税(预征)6399.15 4利润总额276376.65 减：所得税59420.98 5增值税(清算)56603.00 6净利润160352.67 方案二：70%商品房+30%经适房 经济效益分析测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入567744.00 2直接成本201016.59 3总投资390913.69 4税前利润276376.65 5税后利润160352.67 6内部收益率1.88%7销售净利率28.24%8总投资回报率41.02%9销售毛利率48.68%10获利指数0.92 11资金峰值比例43.98%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 55项目名称销售状态项目位置建筑类别占地面积（）建筑面积（）户型面积销售均价（元/）开盘时间开发商东亚.康和名居售完大兴限价房8万一居60 二居70 三居9064002010年10月23日北京东亚信义首开康乃馨城待售大兴两限房 （小高层）20.5万30万62-90一居至三居6400北京首开仁信置业价格对比参考根据当前市场在售两限房销售情况，比对得出当前大兴两限房整体销售均价约为：6400元/方案二：70%商品房+30%两限房 价格评估56测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层序号项目投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价89800.00 1871.61 479800 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税2694.00 56.15 479800 土地购置金3%3房屋开发费用前期费用6036.63 175.00 344950一般在50-180元/平米之间4基础设施费用41394.00 1200.00 344950市政、通讯、照明、绿化等5建安成本94395.00 3000.00 314650小高层658000.00 2900.00 200000地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)76432.00 3200.00 20100商业82754.00 2700.00 10200配套9931.37 27.00 344950监理、质检、竣工测量、竣工验收等10开发间接费用931.37 27.00 34495011期间费用管理费用4217.49 122.26 3449502%12销售费用25510.40 739.54 344950总销售额5%,含推广费用方案二：70%商品房+30%两限房 成本测算57序号项目投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价0.00 0.00 0 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税0.00 0.00 0 土地出让金的3%3房屋开发费用前期费用674.25 50.00 134850一般在50-180元/平米之间4基础设施费用4045.50 300.00 134850市政、通讯、照明、绿化等5建安成本26970.00 2000.00 134850公寓60.00 0.00 0地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)70.00 0.00 0商业80.00 0.00 0配套9开发间接费用134.85 10.00 13485010期间费用管理费用954.74 70.80 1348503%11销售费用3883.68 288.00 134850总销售额4.5%,含推广费用12财务费用0.00 0.00 134850贷款10亿，3年,利率7.02%测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%两限房 成本测算58序号项目金额（万元）1主营业务收入596512.00 减：主营业务成本201016.59 主营业务税金及附加29924.59 2主营业务利润365570.82 减：管理费用17307.17 财务费用10350.00 销售费用29394.08 3营业利润308519.57 减：土地增值税(预征)8844.43 4利润总额299675.14 减：所得税64430.15 5增值税(清算)62311.13 6净利润172933.85 测算条件： 70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%两限房 经济效益分析序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入596512.00 2直接成本201016.59 3总投资392244.21 4税前利润299675.14 5税后利润172933.85 6内部收益率5.50%7销售净利率28.99%8总投资回报率44.09%9销售毛利率50.24%10获利指数0.95 11资金峰值比例43.94%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.74 59方案三：100%军队经济适用房60方案三：100%军队经济适用房 解读军适房特点概述：集体产权、享受军队特殊免税政策、出售使用权的商品房市场近似：出售使用权集体小产权房享受军队特殊免税政策的集体小产权房优势：税费很少，利润空间较大； 价格相对普通商品房较便宜，适合刚需和改善 享受特殊政策，不限购，客群面较广。劣势：不能贷款，对客群的购买力有一定的要求 小产权带来市场风险较大 市场客群不可控因素较多，销售速度难以得到保障61项目名称销售状态项目位置建筑类别户型面积销售均价（元/）开盘时间入住时间容积率绿化率开发商绿城新干线在售昌平沙河镇政府300米大学城旁村产（50年）40-60全南一居和北向小一居，96二居二居7500，一居8500元/平2011年3月26日2011年5月30日1.2 30%北京龙聚天成房地产开发有限责任公司 大学城11号在售昌平沙河镇镇政府向东2公里无产权66二居，86-101二居，126三居6500元/2010年8月15日2010年10月31日0.8 35%北京龙聚天成房地产开发有限责任公司 昌平区沙河镇小产权项目典型案例两个典型项目的价格为6500元/-8500元/方案三：100%军适房 价格评估62昌平区近180日大产权商品房住宅销售价格走势图2011.42011.92011.6昌平区近半年大产权商品房市场均价为15228元/，小产权房价格为6500元/-8500元/为整体均价的43%-56%方案三：100%军保房 价格评估63大兴区近180日住宅销售价格走势图2011.42011.92011.6大兴区近半年大产权商品房均价为16529元/，整体均价的43%-56%约为7000元/-9000元/，因此通过类比法，可估算本案军适房指导价格约为 8000元/方案三：100%军适房 价格评估64典型案例类比：大东公社物业类型：住宅,普通住宅 占地面积： 350000平方米建筑面积： 300000平方米 建筑类别： 板楼 楼盘地址： 大兴区亦庄大东新村 容 积 率： 0.90绿 化 率： 45% 楼层状况： 6-18层 本月价格：7000元/左右状态：二手房出售大东公社与本案对比，大东公社为二手房现房出售，位置较为偏远，周边配套设施等较差，因此参照此项目，可估算给予本案军适房指导价格约为：8000元/方案三：100%军适房 价格评估65测算条件：均价8000元/平米；土地：300万/亩；税收政策：无；容积率：2.5 ；控高：45M方案三：100%军适房 成本测算序号项目费用投资总额单位成本面积标准（万元)（元）（M2)1土地楼面地价89800.00 1871.61 479800 居住面积44.95万商业2.01万配套1.02万2契税0.00 0.00 479800 土地购置金3%3房屋开发费用前期费用8396.50 175.00 479800一般在50-180元/平米之间4基础设施费用57576.00 1200.00 479800市政、通讯、照明、绿化等5建安成本134850.00 3000.00 449500小高层658000.00 2900.00 200000地下建筑(考虑地下两层的综合成本)(不包含商业)76432.00 3200.00 20100商业82754.00 2700.00 10200配套91295.46 27.00 479800 监理、质检、竣工测量、竣工验收等10开发间接费用1295.46 27.00 47980011期间费用管理费用5411.99 112.80 4798002%12销售费用23847.25 497.02 479800总销售额5%,含推广费用13财务费用0.00 0.00 479800贷款5亿，3年,利率6.9%14不可预见费用13529.97 281.99 479800房屋开发费用5%66序号项目金额（万元）1主营业务收入476945.00 减：主营业务成本215067.96 主营业务税金及附加0.00 2主营业务利润261877.04 减：管理费用18941.96 财务费用0.00 销售费用23847.25 3营业利润219087.83 减：土地增值税(预征)0.00 4利润总额219087.83 减：所得税0.00 5增值税(清算)0.00 6净利润219087.83 测算条件：均价8000元/平米；土地：300万/亩；税收政策：无；容积率：2.5 ；控高：45M方案三：100%军适房 成本测算序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入476945.00 2直接成本215067.96 3总投资403188.63 4税前利润219087.83 5税后利润219087.83 6内部收益率-6.24%7销售净利率45.94%8总投资回报率54.34%9销售毛利率45.94%10获利指数0.75 11资金峰值比例38.27%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数3.40 67三方案比较对照方案一：100%商品房方案二：3成经适房 +7成商品房方案二：3成两限房 +7成商品房方案三：100%军适房序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96 3总投资428593.88 4税前利润397827.55 5税后利润176295.98 6内部收益率12.22%7销售净利率24.34%8总投资回报率41.13%9销售毛利率54.94%10获利指数1.03 11资金峰值比例37.79%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96 3总投资428593.88 4税前利润397827.55 5税后利润160352.67 6内部收益率1.88%7销售净利率28.24%8总投资回报率41.02%9销售毛利率54.94%10获利指数1.03 11资金峰值比例37.79%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96 3总投资428593.88 4税前利润397827.55 5税后利润172933.85 6内部收益率5.50%7销售净利率28.99%8总投资回报率44.09%9销售毛利率54.94%10获利指数1.03 11资金峰值比例37.79%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96 3总投资428593.88 4税前利润397827.55 5税后利润219087.83 6内部收益率-6.24%7销售净利率45.94%8总投资回报率54.34%9销售毛利率54.94%10获利指数1.03 11资金峰值比例37.79%12地价支付贴现比1.00 13启动资金获利倍数2.54 68方案一：100%商品房与去年同比序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入724170.00 2直接成本215067.96
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