201州香溪丽舍市场营销推广策划提报方案

20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一部分第一部分市场分析市场分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 安吉房地产市场分析安吉房地产市场分析20112011年年20122012年年4 4月，月，安吉共有可售商品房安吉共有可售商品房75517551套，已售套，已售25032503套套(2010(2010年至今年至今) )，还有，还有50485048套待售。套待售。( (数据来数据来源于安吉房产信息网源于安吉房产信息网) )交易信交易信息息 可交易套可交易套数数交易套交易套数数交易面积交易面积（）（）交易均价交易均价递铺镇递铺镇6679667923952395252221.68252221.6876247624孝丰镇孝丰镇36736791919664.819664.8151555155鄣吴镇鄣吴镇62620 00 0/ /天荒坪天荒坪镇镇44344317176791.616791.6180238023总计总计5048504825032503260305.05260305.05216342163420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 安吉房地产市场分析安吉房地产市场分析20112011年年20122012年年4 4月安吉房产市场部分主要在销楼盘基本情况月安吉房产市场部分主要在销楼盘基本情况( (数数据来源与本公司数据检测据来源与本公司数据检测, ,因此因此, ,和安吉官方数据有出入和安吉官方数据有出入) )：表一：表一：总量总量（户）（户）占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）均价（元）均价（元）总计总计41904190165.66165.66169.61169.618844884420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 安吉房地产市场分析安吉房地产市场分析表二：表二：序号序号物业类型物业类型推量推量（户）（户）已售户数已售户数（户）（户）存量（户）存量（户）1 1排屋排屋7947944704703243242 2独栋别墅独栋别墅166166858581813 3多层多层171817188908908288284 4高层高层137913794244249559555 5商铺商铺686868680 06 6花园洋房花园洋房35351 134347 7双拼双拼30309 92121总计总计41904190194719472243224320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 安吉房地产市场分析安吉房地产市场分析20122012年年1-41-4月份安吉市场成交统计（包括商业部分）：月份安吉市场成交统计（包括商业部分）：交易信息交易信息交易套数交易套数交易面积交易面积( () )交易均价交易均价住宅交易均住宅交易均价价递铺镇递铺镇45045050841.7850841.786756675668296829孝丰镇孝丰镇44444769.484769.485117511749414941梅溪镇梅溪镇1 1111.36111.36434443444344434420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 安吉房地产市场分析安吉房地产市场分析20122012年年1-4月份新开盘物业成交统计：月份新开盘物业成交统计：项目名称项目名称预售套预售套数数销售套销售套数数销售面积销售面积（）（）均价均价物业类物业类型型开盘时间开盘时间凤栖花园凤栖花园34034017171415.291415.2962126212小高层小高层2012-1-52012-1-5阳光水岸阳光水岸989821212042.432042.4350045004小高层小高层2012-1-82012-1-8铜山半岛铜山半岛50500 00 01348813488多层多层2012-3-12012-3-1尚城公馆尚城公馆1101100 00 085008500多层多层2012-3-82012-3-8罗马风情罗马风情城城1161160 00 085008500多层多层2012-3-182012-3-1820122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小结小结1 1、安吉房地产市场在持续的调控政策和压抑的市场的环境中，销售速度、安吉房地产市场在持续的调控政策和压抑的市场的环境中，销售速度以及价格增长均已放缓，近期市场表现平淡。而且，安吉市场待售房源存以及价格增长均已放缓，近期市场表现平淡。而且，安吉市场待售房源存量以达到历史高水平，预计今下半年的市场竞争将非常激烈。值得注意的量以达到历史高水平，预计今下半年的市场竞争将非常激烈。值得注意的是，办公类投资和商业营业房投资增长高达是，办公类投资和商业营业房投资增长高达558.5%558.5%、110.5%110.5%。2 2、一直以来，我们分析安吉县房地产市场销售都是以刚性需求为主，分、一直以来，我们分析安吉县房地产市场销售都是以刚性需求为主，分为首次购房和改善型购房。从安吉在售楼盘信息得出，为首次购房和改善型购房。从安吉在售楼盘信息得出，20122012年年1 14 4月安月安吉楼盘去化速度慢，吉楼盘去化速度慢，20102010年开盘的楼盘至今已逐渐售罄，年开盘的楼盘至今已逐渐售罄，20112011年年-2012-2012年年开盘的楼盘还有一定的库存量。而且，还有很重要的一点，安吉的排屋存开盘的楼盘还有一定的库存量。而且，还有很重要的一点，安吉的排屋存量大，去化速度慢，面临着一定的市场压力。量大，去化速度慢，面临着一定的市场压力。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小结小结3 3、小高层多为一次置业，刚需购房，以安吉本地人为主。花园洋房、别、小高层多为一次置业，刚需购房，以安吉本地人为主。花园洋房、别墅、排屋等一般为二次改善型置业，外地客户有进行投资性购买，但购买墅、排屋等一般为二次改善型置业，外地客户有进行投资性购买，但购买情绪并不高涨。依据以上统计与调查结果来分析情绪并不高涨。依据以上统计与调查结果来分析, ,安吉目前的房地产市场安吉目前的房地产市场不是非常理想不是非常理想, ,土地没有成交土地没有成交, ,商品房销售尽管有成交但还是较为缓慢商品房销售尽管有成交但还是较为缓慢, ,甚甚至有些物业处于停滞状态。目前整体房地产走势，还是呈现胶着状态，没至有些物业处于停滞状态。目前整体房地产走势，还是呈现胶着状态，没有明显转好趋势。有明显转好趋势。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析一、杭州目标市场分析一、杭州目标市场分析1 1、从安吉的置业客户结构分析，政府机关、事业单位、乡镇的小企业业主及沪杭、从安吉的置业客户结构分析，政府机关、事业单位、乡镇的小企业业主及沪杭等周边地区的客户，构成了我县目前房地产消费的主流。但值得关注的是，外地等周边地区的客户，构成了我县目前房地产消费的主流。但值得关注的是，外地人到安吉置业在我县整个楼市销售中并不占据主导，而竹乡人到安吉置业在我县整个楼市销售中并不占据主导，而竹乡4545万居民的消费能力、万居民的消费能力、消费欲望总有临界点。消费欲望总有临界点。2 2、外地购房者情况分析：在打造生态旅游强县的旗帜下，会吸引部分外地客源、外地购房者情况分析：在打造生态旅游强县的旗帜下，会吸引部分外地客源尤其是周边杭州、湖州地区前来购房者。因为相比而言这里拥有较低的房屋价格尤其是周边杭州、湖州地区前来购房者。因为相比而言这里拥有较低的房屋价格和较好的生态环境，具备一定的竞争力。不过由于地方小，人气不旺，周边配套和较好的生态环境，具备一定的竞争力。不过由于地方小，人气不旺，周边配套设施不够齐全，客源有限，尚不能形成规模。设施不够齐全，客源有限，尚不能形成规模。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析3 3、热钱游资投资分析：部分以投资为主的客户，大量囤积房屋，并在适当时候、热钱游资投资分析：部分以投资为主的客户，大量囤积房屋，并在适当时候出售，以获得收益。但在今年政策情况及宏观调控下，房价快速上涨趋势已经出售，以获得收益。但在今年政策情况及宏观调控下，房价快速上涨趋势已经得到抑止，投资者除了花费更多成本外，已很难在短期内实现收益，因此也逐得到抑止，投资者除了花费更多成本外，已很难在短期内实现收益，因此也逐渐退出房地产市场。也使得原先进退自如的房地产开发商失去了接力棒的对象，渐退出房地产市场。也使得原先进退自如的房地产开发商失去了接力棒的对象，从而面临更大风险和不确定性。从而面临更大风险和不确定性。4 4、另据统计，、另据统计，20102010年年1-121-12月份外地人在安吉购房月份外地人在安吉购房16901690套，面积套，面积11.9611.96万平方米，万平方米，同比分别增长同比分别增长224.38%224.38%和和57.58%57.58%。但主要以独立式住宅和商业为主，受新政影响。但主要以独立式住宅和商业为主，受新政影响5 5月份呈明显下降趋势，仅为月份呈明显下降趋势，仅为4040套。套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析5 5、而、而20112011年年1 11212月，在安吉置业的杭州人为月，在安吉置业的杭州人为20072007人，尽管在套数和人数上比人，尽管在套数和人数上比20102010年总的外地人购买有所增加年总的外地人购买有所增加( (但也是明显上年好于下半年），所购买所涉及但也是明显上年好于下半年），所购买所涉及的产品跨度大（公寓、别墅以及商业），置业结构覆盖面也很广，原因复杂，不的产品跨度大（公寓、别墅以及商业），置业结构覆盖面也很广，原因复杂，不具备代表性和参考价值。具备代表性和参考价值。6 6、这里有个小细节值得我们注意，虽然这部分数据未得到具体量化，但多方了、这里有个小细节值得我们注意，虽然这部分数据未得到具体量化，但多方了解，在安吉购置联排别墅的外地人几乎没有，这也是我们在今后的营销中需要调解，在安吉购置联排别墅的外地人几乎没有，这也是我们在今后的营销中需要调整的部分。整的部分。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析二、杭州置业安吉可能性分析二、杭州置业安吉可能性分析以以2011年在安吉置业的年在安吉置业的2007位杭州人为标准我们进行了分析，杭州市区常位杭州人为标准我们进行了分析，杭州市区常住人口（不包括余杭和萧山）住人口（不包括余杭和萧山）160万来比较其比例只有万来比较其比例只有0.00125。20112011年年1010月房交会期间我们在杭州调查问券样本月房交会期间我们在杭州调查问券样本25002500份，有份，有239239人愿意在人愿意在外地置业外地置业, ,比例为比例为0.09560.0956, ,其中愿意到湖州或者安吉置业仅有其中愿意到湖州或者安吉置业仅有4 4人人, ,比例是比例是0.00160.0016, ,这个比例和去年在安吉购买的杭州人和总人口的比例有着惊人的吻这个比例和去年在安吉购买的杭州人和总人口的比例有着惊人的吻合。合。而这而这4 4人的居住区域分别是：城西人的居住区域分别是：城西2 2人、紫金校区人、紫金校区1 1人、城北人、城北1 1人。人。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析因此，我们意识到在城西、城北、紫因此，我们意识到在城西、城北、紫金以及申花板块是向北到湖州或者安吉金以及申花板块是向北到湖州或者安吉置业的最大可能区域，所以，置业的最大可能区域，所以，20122012年年3 3月本公司在杭州市区大城西和城北抽样月本公司在杭州市区大城西和城北抽样调查调查20002000样本，有样本，有156156人愿意在外地置人愿意在外地置业业, ,比例为比例为0.0780.078, ,由于今年严峻的市场由于今年严峻的市场形势下比例较去年有所下降形势下比例较去年有所下降, ,但其中愿但其中愿意在湖州或者安吉置业的确有意在湖州或者安吉置业的确有2424人之多人之多, ,比例为比例为0.0120.012明显高去年调查的总体水明显高去年调查的总体水平。平。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析在这在这2424人中，人中，所选择的产品类所选择的产品类型分别是：别墅型分别是：别墅或者排屋或者排屋1616人；人；公寓公寓5 5人；商业人；商业3 3人。人。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析但在这次调查中有一组数据引起了但在这次调查中有一组数据引起了我们的注意我们的注意, ,愿意到良渚置业高达愿意到良渚置业高达18621862人人, ,比例为比例为0.930.93，其中重复选择其中重复选择愿意外地以及湖州愿意外地以及湖州( (安吉安吉) )置业分别为置业分别为141141人和人和2121人人, ,比例分别高达比例分别高达0.9030.903和和0.8750.875，这样就说明良渚对外地置业这样就说明良渚对外地置业的拦截作用非常明显。的拦截作用非常明显。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析三、购买动机分析三、购买动机分析1 1、二次或多次置业改善型、二次或多次置业改善型( (兼顾投资型兼顾投资型) )杭州本地人想要改善居住环境，对别墅排屋是向往的，而杭州的别墅排杭州本地人想要改善居住环境，对别墅排屋是向往的，而杭州的别墅排屋价格较高，一套排屋需要屋价格较高，一套排屋需要500500万左右，而安吉的别墅排屋价格在万左右，而安吉的别墅排屋价格在250-250-300300万之间，相对于杭州价格较低。万之间，相对于杭州价格较低。有一定经济基础有一定经济基础, ,对投资固定资产较为热衷对投资固定资产较为热衷, ,对生活质量有一定要求对生活质量有一定要求, ,有有一定教育程度一定教育程度, ,在安吉购买排屋别墅，以投资或者度假为目的。在安吉购买排屋别墅，以投资或者度假为目的。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析2 2、主籍在安吉或者有亲戚、主籍在安吉或者有亲戚安吉人在杭州创业的，或者同学以及亲戚中有安吉人安吉人在杭州创业的，或者同学以及亲戚中有安吉人, ,在安吉有一定人脉在安吉有一定人脉关系关系, ,对安吉有感情牵绊的事业有成人士。对安吉有感情牵绊的事业有成人士。3 3、在安吉有事业、公司的、在安吉有事业、公司的杭州人在安吉有事业、公司，因为事业重心在安吉杭州人在安吉有事业、公司，因为事业重心在安吉, ,必将有在安吉购买别必将有在安吉购买别墅或排屋进行临时居住、办公期间居住以及投资保值的。墅或排屋进行临时居住、办公期间居住以及投资保值的。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析一级辐射圈一级辐射圈( (城市核心区域城市核心区域) )二级辐射圈二级辐射圈( (能够覆盖安吉大部能够覆盖安吉大部分区域分区域) )三级辐射圈三级辐射圈( (仅能够覆盖安吉周仅能够覆盖安吉周边少量区域边少量区域, ,连良渚也到达不了连良渚也到达不了) )注意注意:在对安吉高端房产调查中在对安吉高端房产调查中,我们还发现我们还发现有局部苏南人购买别墅或者排屋有局部苏南人购买别墅或者排屋(汀香别墅汀香别墅一期一期);而德清以及余杭人如果非本地置业而德清以及余杭人如果非本地置业,一一般是到杭州、上海等大城市选择。般是到杭州、上海等大城市选择。四、辐射范围以及交通以及心理影响因素分析四、辐射范围以及交通以及心理影响因素分析( (安吉向外辐射能力评估安吉向外辐射能力评估) )20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析1 1、杭州到安吉需要一个半小时，一个半小时对购房者还是有一定影响。、杭州到安吉需要一个半小时，一个半小时对购房者还是有一定影响。一个半小时的交通距离决定了在安吉置业的外地人不会是刚需购买者，多一个半小时的交通距离决定了在安吉置业的外地人不会是刚需购买者，多为投资购买。为投资购买。2 2、一个小时以内的交通距离相比较一个半小时对心理的影响会小些，杭、一个小时以内的交通距离相比较一个半小时对心理的影响会小些，杭州市区到良渚大概半小时左右，良渚对杭州到安吉购房客户的拦截作用也州市区到良渚大概半小时左右，良渚对杭州到安吉购房客户的拦截作用也受到交通因素的影响。受到交通因素的影响。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析 我们再次以我们再次以20122012年年3 3月杭州城西以及城月杭州城西以及城北市调中，对交通时间的数据来参考。在北市调中，对交通时间的数据来参考。在愿意外地置业的愿意外地置业的156156位被访者中，能够接受位被访者中，能够接受的交通时间的交通时间1 1小时、小时、1 1小时小时3030分钟、分钟、2 2小时以小时以及及2 2小时以上的选项，分别是小时以上的选项，分别是112112位、位、4343位、位、1 1位、位、0 0位，比例分别是位，比例分别是71.7%71.7%、27.66%27.66%、0.64%0.64%、0 0。 从这组数据中从这组数据中, ,我们可以看到一个半小我们可以看到一个半小时以上已经是心理交通时间的零界点时以上已经是心理交通时间的零界点, ,本项本项目也正处在这个交通零界点上目也正处在这个交通零界点上, ,在今后的营在今后的营销推广中销推广中, ,怎样解决将是一个重要任务。怎样解决将是一个重要任务。27.66%71.7%0.64%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析五、杭州市场推广通路建设（信息有效传达）五、杭州市场推广通路建设（信息有效传达）1 1、针对中产阶层：行为特征以网络为生，电子商务办公为主，针对性营销、针对中产阶层：行为特征以网络为生，电子商务办公为主，针对性营销策略为网络炒作。策略为网络炒作。2 2、针对高端客户：行为特征以管理阶层为主，针对性营销策略为短信、针对高端客户：行为特征以管理阶层为主，针对性营销策略为短信、拜访（通过第三方）、邮件等形式。拜访（通过第三方）、邮件等形式。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 杭州房地产市场分析杭州房地产市场分析3 3、多资源整合（媒体、其他有意愿到杭州推广的开发商、其他组、多资源整合（媒体、其他有意愿到杭州推广的开发商、其他组织和团体）：织和团体）：报纸、杂志、网络、短信等各媒体进行信息传播炒作。报纸、杂志、网络、短信等各媒体进行信息传播炒作。与其他有意愿到杭州推广的开发商联合，进行推广炒作。与其他有意愿到杭州推广的开发商联合，进行推广炒作。联合银行、青年企业家协会、静博士等高端机构，整合高端人士资源，进联合银行、青年企业家协会、静博士等高端机构，整合高端人士资源，进行信息传播、楼盘推广活动。行信息传播、楼盘推广活动。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小结小结1 1、排屋等高端产品在安吉本地市场反应比较平淡，杭州市场对、排屋等高端产品在安吉本地市场反应比较平淡，杭州市场对别墅排屋等改善产品的需求量比安吉本地市场强烈些。杭州市场别墅排屋等改善产品的需求量比安吉本地市场强烈些。杭州市场是必须要以是必须要以“走出去、请进来走出去、请进来”来占领的。来占领的。2 2、数据分析显示，良渚对杭州到安吉置业的拦截作用非常明显，、数据分析显示，良渚对杭州到安吉置业的拦截作用非常明显，在未来的推广中应该重视并重点解决。在未来的推广中应该重视并重点解决。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小结小结3 3、安吉别墅排屋向杭州市场的推广不是一家开发商就能做到的，、安吉别墅排屋向杭州市场的推广不是一家开发商就能做到的，需要联合多家开发商进行联合推广，在一个周期里对城市、区需要联合多家开发商进行联合推广，在一个周期里对城市、区域、价值以及居住等多个概念里进行炒作。域、价值以及居住等多个概念里进行炒作。4 4、针对整体的市场运作而言，主要针对、针对整体的市场运作而言，主要针对“房地产市场有明显复房地产市场有明显复苏迹象苏迹象”、“安吉城南适合居住安吉城南适合居住”、“安吉房价较于杭州相对安吉房价较于杭州相对较低较低”、“安吉别墅排屋未来的保值、升值安吉别墅排屋未来的保值、升值”等。等。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二部分第二部分项目推广策略项目推广策略 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一节第一节 “香溪丽舍香溪丽舍”市场概念设计市场概念设计概念之一概念之一“香溪丽舍香溪丽舍”是一处完全不同于目前安是一处完全不同于目前安吉市住宅类型的城市生活提案。她以特立独吉市住宅类型的城市生活提案。她以特立独行的城市精美之物业特点和居家生活特征为行的城市精美之物业特点和居家生活特征为主题，更适合现代对居家舒适、奢华、精致、主题，更适合现代对居家舒适、奢华、精致、便捷与经济（这是针对跃层公寓部分的诉求）便捷与经济（这是针对跃层公寓部分的诉求）的要求，她是用新型居住观念设计的新城市的要求，她是用新型居住观念设计的新城市生活样式与样板。生活样式与样板。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/概念之二概念之二 “ “香溪丽舍香溪丽舍”不是简单的居住过渡产品，不是简单的居住过渡产品，她是有生命的，是生活的新开始，是具有多她是有生命的，是生活的新开始，是具有多项超前的配置：区域内最大规模、丰富新颖项超前的配置：区域内最大规模、丰富新颖的产品、层次分明的配置，构成了的产品、层次分明的配置，构成了“香溪丽香溪丽舍舍”具有终极产品的主要特征。具有终极产品的主要特征。概念之三概念之三 “ “香溪丽舍香溪丽舍”是为这样一群城市新贵设计的产品：他们受过良好教育，有阅历；是为这样一群城市新贵设计的产品：他们受过良好教育，有阅历；有能力；有城府，有能力；有城府，“香溪丽舍香溪丽舍”为这一群人提供生活场所，这一生活提案可以满为这一群人提供生活场所，这一生活提案可以满足家庭的各项需要足家庭的各项需要更高级的生活享受、更高级的生活享受、PartyParty场所，宴会，嬉戏等场所，宴会，嬉戏等, ,是安吉城是安吉城首座首座“法式精致生活法式精致生活”。第一节第一节 “香溪丽舍香溪丽舍”市场概念设计市场概念设计20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/概念之四概念之四 “ “香溪丽舍香溪丽舍”是城市新贵的自由天是城市新贵的自由天地，设计为纯法式建筑居住以及园林空地，设计为纯法式建筑居住以及园林空间概念，沿浒溪河水岸风景线长达间概念，沿浒溪河水岸风景线长达600600多多米，是国际化的现代时尚住宅，它是奢米，是国际化的现代时尚住宅，它是奢华的、功能主义的，对主人的关照是设华的、功能主义的，对主人的关照是设计的第一命题。计的第一命题。概念之五概念之五 “ “香溪丽舍香溪丽舍”设计为一种更适合消费与投资的住宅样式，其产品形式不但满设计为一种更适合消费与投资的住宅样式，其产品形式不但满足了今天的消费，同时也可以满足个人以出租的方式获得投资回报的需要（局部足了今天的消费，同时也可以满足个人以出租的方式获得投资回报的需要（局部产品）。产品）。第一节第一节 “香溪丽舍香溪丽舍”市场概念设计市场概念设计20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/概念之六概念之六 “ “香溪丽舍香溪丽舍”有别于以往居住环有别于以往居住环境嘈杂的社区形象，她是高贵的、典境嘈杂的社区形象，她是高贵的、典雅的、唯一的、精致的，无论是建筑雅的、唯一的、精致的，无论是建筑结构、造型、色彩都有别于从前，而结构、造型、色彩都有别于从前，而具有鲜明的个性。具有鲜明的个性。概念之七概念之七 “ “香溪丽舍香溪丽舍”在在“法式精致生活法式精致生活”的主题之下，将的主题之下，将“完全服务与选项服务完全服务与选项服务”的准酒店式服务标准引入公寓物业管理，的准酒店式服务标准引入公寓物业管理，以讲究生活质量与经济合理的居家成本以讲究生活质量与经济合理的居家成本定位其物业管理的品质。定位其物业管理的品质。概念之八概念之八 “ “香溪丽舍香溪丽舍”的个性是高贵奢华的；的个性是高贵奢华的；现代艺术的；自由积极的。现代艺术的；自由积极的。第一节第一节 “香溪丽舍香溪丽舍”市场概念设计市场概念设计20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二节第二节 问题的核心（核心竞争力）问题的核心（核心竞争力）一、城南区域的炒作（这是要联合多家开发商，尽量让政府参与其中）一、城南区域的炒作（这是要联合多家开发商，尽量让政府参与其中）二、项目所处区域最大规模的房地产项目二、项目所处区域最大规模的房地产项目三、法式精致生活、法式园林首秀安吉（应该将产品拔高到引领安吉房地三、法式精致生活、法式园林首秀安吉（应该将产品拔高到引领安吉房地产市场）产市场）是改善型的终极产品是改善型的终极产品四、我们开发的并不仅仅是建筑，更是一种生活（并非冰冷的钢精水泥，四、我们开发的并不仅仅是建筑，更是一种生活（并非冰冷的钢精水泥，是安吉新的生活、新的中心、新的起点）是安吉新的生活、新的中心、新的起点）五、针对联排具有独栋别墅特征诉求五、针对联排具有独栋别墅特征诉求六、具有跃层特征的小户型公寓诉求六、具有跃层特征的小户型公寓诉求20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 总体营销推广策略是以外科手术式的精确营销为主，以圈层营销、体验式营销、活动营销以及互动营销为主线。中小范围的圈定目标市场，在目标客户群体上，不要盲目的大范围邀请，要有的放矢；要整合多方资源；要充分利用媒体。来一批解决一批，哪怕不能成交或者效果不理想，也能准确分析出原因。而在信息的传播与传达上，力求做到有效和精确，不要过分拘泥于方法与方式，将每一分钱都用在刀口上。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/推广的关键字（三高策略） 高性价比（实惠的单价，理想的价值空间，舒适的产品高性价比（实惠的单价，理想的价值空间，舒适的产品用平民化的价用平民化的价格，拥有贵族的生活）格，拥有贵族的生活） 高标准物业（打造安吉首个法式精致生活，区域规模最大、产品最新颖、配高标准物业（打造安吉首个法式精致生活，区域规模最大、产品最新颖、配套更合理以及区域地位价值潜力更巨大）套更合理以及区域地位价值潜力更巨大） 高素质运营团队（企业、品牌以及服务）高素质运营团队（企业、品牌以及服务）第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/推广周期暂时设定到2012年12月底，在此期间有四个营销节点需要重点推广：节点一：前期蓄客阶段节点一：前期蓄客阶段节点二：安吉城南区域的炒作节点二：安吉城南区域的炒作节点三：安吉房交会（节点三：安吉房交会（10月中旬的强销期）月中旬的强销期）节点四：异地市场推广（杭州）节点四：异地市场推广（杭州）1、推广节点分析第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/城南以及灵峰景区炒作（联合政府与其他受益开发商）针对大面积半独立式双联排的营销推广（结合外围市场的推广）个性跃层公寓的营销推广（以本地安吉市场为主）为2012年下半年可能到来的营销高峰，做好充分的市场准备工作2、推广目的与目标第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/信息传达： 如今的房地产市场推广中，信息传达已经从原先的单一传播到现在的多元传播，而且网络的重要性已经越来越突显出来。在发布信息上要注意本案的产品特征，不要过于盲目的求大求广，还是要遵循一定的规律与准确性。资源整合 现在的市场推广，仅仅依靠自身是很难打开局面的。是需要充分利用、整合外围资料，比如其他开发商、媒体、协会或者其他社会团体。推广原则 推广原则应该是“走出去，请进来”的策略，无论是杭州等异地的推广，还是安吉本地，都不应该坐等客户上门，应该主动出击，争夺市场份额。3、推广手段与推广资源第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/推广手段 以“体验式圈层营销”为一种基础手段，再在此基础上附加更多内容。活动要遵循一定周期与频率，规模上忌讳盲目的大，要精确、实用、有效，哪怕效果不理想也能准确的分析出原因来。而且，在这里还要注意的是对已经购买客户的维护与挖掘，在别墅营销中这往往是一个有效、直接、性价比高的重要手段。外展 外展以及异地巡展向外拓展的一个重要手段，我们并不建议长期在外设立展示或接待处（哪怕在杭州）。选择恰当的城市、时间进行有针对性的外展（巡展）才是灵活的、有效的方法。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/营销策略建议在营销方式上，我们建议使用：在营销方式上，我们建议使用： 形成有效形成有效传达以及传达以及圈层内的圈层内的达成效应。达成效应。外部客户资源精确营销精确营销项目内部资源+体验营销体验营销圈层营销圈层营销4、营销策略第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 短线与长线短线与长线明线与暗线明线与暗线引爆性策略引爆性策略创新性元素创新性元素 媒体策略媒体策略以节点营销为短线，具体为节日以节点营销为短线，具体为节日/销售销售/工程节点；以活动、圈层营销为长线，具工程节点；以活动、圈层营销为长线，具体以系列活动贯穿整个营销过程。体以系列活动贯穿整个营销过程。以大众媒体推广与渠道建设为明线（报广以大众媒体推广与渠道建设为明线（报广/网络等）；以精准客户渠道挖掘为暗网络等）；以精准客户渠道挖掘为暗线推广（与俱乐部、名车线推广（与俱乐部、名车4S店和企业家协会、商会等渠道拓展）店和企业家协会、商会等渠道拓展）。通过引爆性活动策划（世界名画展，奢侈品定制和展览等），最大限度引起市通过引爆性活动策划（世界名画展，奢侈品定制和展览等），最大限度引起市场与目标客群关注。场与目标客群关注。 在宣传品、展示品、礼品设计、现场体验等加入创新性元素，并契合项目气质，在宣传品、展示品、礼品设计、现场体验等加入创新性元素，并契合项目气质，力求给客户留下深刻印象。力求给客户留下深刻印象。 以配合活动传播网络媒体宣传为主，户外以配合活动传播网络媒体宣传为主，户外/围墙作为长效媒体投放，报广作为主围墙作为长效媒体投放，报广作为主要销售节点投放，增加杂志要销售节点投放，增加杂志/高速路口高速路口/机场等户外广告。机场等户外广告。 营销战略营销战略第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/软新闻软新闻短信短信推介会推介会网络推广网络推广圈层客户圈层客户精确精确三高营销策略的执行三高营销策略的执行户外媒体户外媒体产品发布会产品发布会圈层活动圈层活动高端杂志高端杂志高峰论坛高峰论坛第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们能提供的资源：我们能提供的资源：专业的营销策划团队专业的营销策划团队庞大的高端客户资源系统庞大的高端客户资源系统A 银行系统高端客户资源银行系统高端客户资源成功高端案例经验分享成功高端案例经验分享B 汽车汽车4s店高端客户资源店高端客户资源C 高端俱乐部高端客户资源高端俱乐部高端客户资源D CALL客高端客户资源客高端客户资源E 静博士高端客户资源静博士高端客户资源F 青年企业家协会资源青年企业家协会资源第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、安吉目标市场分析，针对有意向购买安吉楼盘的客户群，一、安吉目标市场分析，针对有意向购买安吉楼盘的客户群，客户消费特点进行整合与分析客户消费特点进行整合与分析1 1、线下推广（以活动为主）、线下推广（以活动为主） 根据根据20122012年节点安排，线下活动分别为蓄客、强销、年度年节点安排，线下活动分别为蓄客、强销、年度回馈三个主要阶段的活动。回馈三个主要阶段的活动。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/蓄客时期蓄客时期举行项目新闻发布会（或产品说明会）举行项目新闻发布会（或产品说明会）目的：提高项目知名度，提升项目品牌形象；促进客户对项目的认知，达成目的：提高项目知名度，提升项目品牌形象；促进客户对项目的认知，达成蓄客目的。蓄客目的。邀请人群邀请人群: :各大网站、报纸、杂志、电视等媒体；杭各大网站、报纸、杂志、电视等媒体；杭州州地区及安吉本地的企业家、私营业主、公务员等。地区及安吉本地的企业家、私营业主、公务员等。邀请方式：通过安吉青年企业家协会及杭州或者安吉邀请方式：通过安吉青年企业家协会及杭州或者安吉的银行进行邀请。的银行进行邀请。活动内容：项目领导人致辞。相关工作人员对项目的具体介绍。活动内容：项目领导人致辞。相关工作人员对项目的具体介绍。地点：项目周边酒店内。地点：项目周边酒店内。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/养生餐会及高端养生讲座养生餐会及高端养生讲座目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目注重生活方式的缔目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目注重生活方式的缔造。提升生活品位，吸引目标客户，为销售蓄客。造。提升生活品位，吸引目标客户，为销售蓄客。邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的企邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的企业家、私营业主、公务员等年龄在业家、私营业主、公务员等年龄在41-4541-45岁之间的注重品岁之间的注重品质生活的高端人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高质生活的高端人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高层。人数在层。人数在40-6040-60人之间。人之间。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请，也可接受报名。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请，也可接受报名。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。活动内容：邀请国内知名的养生老师现场讲学。活动期间分发养生用品礼盒。活动内容：邀请国内知名的养生老师现场讲学。活动期间分发养生用品礼盒。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/风水论坛活动风水论坛活动目的：以香溪丽舍为例，讲解风水相关知识，包括建筑外部及内部装修的目的：以香溪丽舍为例，讲解风水相关知识，包括建筑外部及内部装修的风水知识。以活动带项目，塑造香溪丽舍完美风水形象。风水知识。以活动带项目，塑造香溪丽舍完美风水形象。邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的企业家、私营业主、公务员等高端人群以及浙江银行大企业家、私营业主、公务员等高端人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高层。人数在客户和浙江百强企业高层。人数在40-6040-60人之间。人之间。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。活动内容：邀请国内知名的风水师现场讲学。活动内容：邀请国内知名的风水师现场讲学。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/“香溪丽舍香溪丽舍”垂钓邀请赛垂钓邀请赛目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目注重生活方式的缔造。表现悠闲的目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目注重生活方式的缔造。表现悠闲的生活方式。吸引目标客户，为销售蓄客。生活方式。吸引目标客户，为销售蓄客。邀请人群：杭州地区及安吉本地企业家、私营业邀请人群：杭州地区及安吉本地企业家、私营业主、公务员中垂钓爱好者。人数在主、公务员中垂钓爱好者。人数在4040人以内。人以内。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行以及青年企邀请方式：通过杭州或者安吉的银行以及青年企业家协会进行邀请。也可接受电话报名等方式。业家协会进行邀请。也可接受电话报名等方式。地点：香溪丽舍西侧的浒溪河。地点：香溪丽舍西侧的浒溪河。活动内容：杭州知名的垂钓场所举行邀请赛，赛后举行钓鱼酒会，冷餐会等把活动内容：杭州知名的垂钓场所举行邀请赛，赛后举行钓鱼酒会，冷餐会等把项目的意境、服务，品质面对面传递给目标客户，从而积累挖掘成交客户群。项目的意境、服务，品质面对面传递给目标客户，从而积累挖掘成交客户群。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/理财投资讲座理财投资讲座目的：针对房地产市场有明显复苏迹象，以对房地产投资保值为主题的理财目的：针对房地产市场有明显复苏迹象，以对房地产投资保值为主题的理财投资讲座，香溪丽舍为例，以活动带项目。投资讲座，香溪丽舍为例，以活动带项目。邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的邀请人群：杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的企业家、私营业主、公务员等高端人群以及浙江银行大企业家、私营业主、公务员等高端人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高层。人数在客户和浙江百强企业高层。人数在7070人左右。人左右。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。地点：杭州和安吉间的地点，在知名酒店内举行。活动内容：邀请国内知名的理财投资专家现场进行讲座。活动内容：邀请国内知名的理财投资专家现场进行讲座。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/样板房开放活动样板房开放活动目的：使客户实地体验感受项目，促进客户对项目的认知，达成蓄客目的。目的：使客户实地体验感受项目，促进客户对项目的认知，达成蓄客目的。邀请人群：有购房能力购房倾向的人群，杭州地区及安吉本邀请人群：有购房能力购房倾向的人群，杭州地区及安吉本地具备一次性付款能力的企业家、私营业主、公务员等高端地具备一次性付款能力的企业家、私营业主、公务员等高端人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高层。人群以及浙江银行大客户和浙江百强企业高层。邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。邀请有来邀请方式：通过杭州或者安吉的银行进行邀请。邀请有来访来电记录的人群。访来电记录的人群。地点：样板房内地点：样板房内活动内容：售楼小姐带领客户参观样板房，以及对项目做具体介绍。活动内容：售楼小姐带领客户参观样板房，以及对项目做具体介绍。第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/针对异地客户的巡展活动针对异地客户的巡展活动目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目品质、占有资源和目的：以活动带品牌带项目；宣扬项目品质、占有资源和投资价值。吸引异地客户进行投资，买房养老等。投资价值。吸引异地客户进行投资，买房养老等。活动内容：通过与异地媒体或活动公司合作，在目标客户活动内容：通过与异地媒体或活动公司合作，在目标客户所在地展示项目，以活动为主要宣传，让投资客了解项目。所在地展示项目，以活动为主要宣传，让投资客了解项目。地点：浙江周边财富聚集地、杭州、上海、温州、地点：浙江周边财富聚集地、杭州、上海、温州、义乌义乌 以及台州等。（但目前只考虑杭州，暂时不考以及台州等。（但目前只考虑杭州，暂时不考虑其他城市。）虑其他城市。）第三节第三节 2012年的年度营销方案年的年度营销方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/强销期强销期数据库营销数据库营销客户来源：银行客户来源：银行VIP客户，数据库公司客户资源客户，数据库公司客户资源青年企业家协会高端客户资源青年企业家协会高端客户资源营销方式：短信、项目各相关节点活动、新老互动奖励、口碑传播等。营销方式：短信、项目各相关节点活动、新老互动奖励、口碑传播等。定向营销定向营销客户来源：银行、金融业、政府机关人员、行业协会、客户来源：银行、金融业、政府机关人员、行业协会、 商会等客户资源。商会等客户资源。营销手段：营销手段：DM的精确传达、配合销售节点的、配合销售节点的SP活动：车友体验鉴赏晚会。活动：车友体验鉴赏晚会。企业陌拜或者巡展企业陌拜或者巡展客户来源：行业组织或者协会、银行以及其他资源客户。客户来源：行业组织或者协会、银行以及其他资源客户。营销手段：以走出去的形式，对意向目标企业进行精确推广。营销手段：以走出去的形式，对意向目标企业进行精确推广。第三