达观机构9月长沙金科·东方大院下阶段推广策略

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从第一 到唯一金科金科东方大院下阶段推广策略东方大院下阶段推广策略达观机构 2009年9月版权所有 敬请尊重 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879360度，印象金科东方大院 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从市场角度看东方大院这是一个长沙最高端的顶级别墅项目；这是一个独具东方建筑神髓及东方人居意境的中式别墅项目；这是一个以产品说话的高品质别墅范本！在市场上的印象长沙最高端的中式别墅！都知道金科东方大院，品牌知名度高！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从现场角度看东方大院这是一个有山有湖、风景怡人、风水上佳的高尚别墅区；真实可见的牌楼、栈道、山湖与中式别墅，给予无限的东方人居意境；园林与建筑的细节彰显出项目的品质与用心！现场的印象山湖中的顶级东方别墅！山美、湖美、园林美、别墅美，让人有留下来的冲动，现场打动力强！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从客户群角度看东方大院这是一个能象征塔尖人群身份属性的顶级别墅；这是一个能彰显塔尖人群独特品位与审美取向的中式别墅；这是一个令人向往，但价位过高的超豪华别墅！在客户心中的印象最能彰显身份与品位，但价格却让人思量！房子很好，但地段太远，价格太高，不够物超所值！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在业内人士心中的印象有高度，没深度，需要突破价值瓶颈！从业内人士角度看东方大院这是一个定位高端的别墅项目，宣传重形象轻内涵，形象不够清晰；拥有极好的品质和极强的现场打动力，但对品质感和价值感的阐述不够；从宣传来看，项目所传达的形象与其他别墅没有明显区隔，差异性不强！做的比说的好，现场比广告好，需提升产品独特价值！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879明确阶段重点！明确阶段重点！理清阶段思路！理清阶段思路！我们需要把复杂的事情简单化： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879A、品牌力通过项目宣传，完成品牌高度及知名度的建立B、吸引力通过现场塑造，完成品质美誉度及现场吸引力的营造C、沟通力独栋别墅意向度高，联排别墅购买率低，沟通力有所欠缺D D、销售力、销售力近2000台客户入场，而成交不足1/10，购买力明显不足在项目上一阶段的推广中，项目重在品牌力及吸引力的建树上，虽然8月成交达到长沙别墅总成交的50%，但从入场客户比例来看，其沟通力及销售力仍较为欠缺！重形象，轻内涵重形象，轻内涵形成形成“价值没有价格高价值没有价格高”的市场印的市场印象象 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯粹的高端形象无法促动实际的销售在建立了高端形象之后，我们面临的是真金白银的业绩上阶段东方大院已让人心动！下阶段东方大院更要让人行动！在上阶段营销的反思中，继承与突破从心动，到行动！从心动，到行动！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两大继承一、继承高端定位及高贵形象二、继承高知名度及高美誉度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三大突破一、突破定位：由自话自说到精神与价值沟通东方大院在上阶段推广中以“一宅一生”为核心定位，侧重于与客户群的精神沟通，建立了项目高端的品牌形象。到本阶段，项目的主要任务则在于促动实际销售，因此诉求需要更加落地，更加强化项目的价值感，从而推动销售。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、突破地段：不说雷锋大道，说市府核心在上阶段的推广中，东方大院给人的印象较为偏远，为度假型别墅，因此其价值感难以得到提升。然而从地图上来看，东方大院其实是最靠近市中心的别墅盘，堪称城市别墅。因此在本阶段的推广中，要突破地段的区隔，弱化“雷锋大道”，强化“市府西核”，将其由度假别墅转化为常住别墅，提升其价值感。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、突破价值：不说奢侈品，说顶级必需品在大多数人心目中，顶级别墅是奢侈品，可有可无，因此购买力大大缩减。在本阶段的推广中，我们要突破这一固有观念，告诉市场，东方大院不是奢侈品，而是顶级必需品，是层峰人士到此阶段印证身份的必需品，从而大大提升东方大院的价值感，促动更多处于徘徊中的目标客户群购买。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以客户为第一导向，深度挖掘产品价值以客户为第一导向，深度挖掘产品价值阶段重点阶段思路巩固高端形象，提升沟通力及销售力巩固高端形象，提升沟通力及销售力阶段方略揭开孤高的外表，深入内核突破价格的限制，价值为王产品诉求客群把握突破空泛的诉求，产品落地定位递进扭转平实的印象，攻击至上广告表现 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以2600多台入场客户为切入，把握客群以唯一性及差异性为标准，挖掘价值以现有表现的不足为突破，强化表现一 客群分析二 价值剖析四 表现透析以圈层营销及业主带动为主，羊群效应五 活动简析以高度维系及客群攻击为本，有效组合六 媒介解析以精神向价值的递进为导向，凸显品质三 定位探析本案架构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一一 客群分析客群分析2600= 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们有近2600台入场客户，把握住他们的心理和需求，就是把握了核心购买力，更是把握了吸纳更多目标客群的制胜法宝！读懂，读透，2600台入场客户 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个定律一个定律一个现象一个现象一个判断一个判断一个对策一个对策一个特性一个特性客群分析5部曲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879独栋客户：身份感价格独栋别墅的客户群体对身份感及地位感的关注，更甚于对价格的关注联排客户：身份感=价格而联排别墅的客户群体在关注身份感及地位感的同时，同样关注价格一个定律一个定律 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个特性一个特性他们沉稳、内敛沉稳、内敛，更愿意将财富一词转换为较为中性的“资本”，将对政治的敏感、对权力的掌控表现为胸怀家国天下的气魄、个人成功的标准。越高端的客户群体越高端的客户群体对价格的敏感度越低，对价值判断越敏锐。对价格的敏感度越低，对价值判断越敏锐。强调所购商品物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。相对于广告，高端意见领袖的认同感对他们购买意愿的影响更大，已成高端意见领袖的认同感对他们购买意愿的影响更大，已成交客户的交客户的“消费经验消费经验”对他们的口碑宣传最具说服力对他们的口碑宣传最具说服力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个现象一个现象金科东方大院独栋别墅意向度高，联排别墅购买率低 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个判断一个判断金科东方大院身份感已然足够，但价值感尚较欠缺 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879构建等同于独栋别墅的居住价值感，塑造高于其他别墅的身份价值感！一个对策一个对策让客户深刻的理解到：东方大院就是满足自身真正精神追求唯一选择；是自身骨子里的中国情结的最好依托；是实现自身魂牵梦绕生活梦想的最好去处；是自己拥有如此财富地位的必需品！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二二 价值剖析价值剖析联排PK独栋 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879居住价值感=产品价值身份价值感=心理价值 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792.1 挖掘产品价值如何构建等同于独栋别墅的居住价值感？差异性，唯一性客户梦寐以求的居住价值，唯有东方大院能够给予2.1.1 思路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是否山湖？2.1.2 价值推导长沙作为山水洲城，山景盘、湖景盘、江景盘、河景盘、园景盘，比比皆是！山湖，既不具备差异性和唯一性，更无法支撑如此高端别墅的核心价值！山湖，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是否中式？汀香十里中式风格深入人心，而价格仅东方大院一半不到，若以中式作为核心优势，竞争力何在？中式，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是否层峰人士的居住境界？就市场而言，青竹湖已然成为高端身份的代名词，藏珑的尊贵气质也深入人心。且在上阶段推广中，东方大院的高端形象已然建立，现在，我们不但要让市场看到东方大院有多高，更要让市场看到东方大院有多美！居住境界，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879数亿巨资拓湖保山，唯有金科数亿巨资拓湖保山，唯有金科东方大院东方大院20万m2私家山体、6万m2私家天湖、1000m凌湖栈道、30m壮观喷泉上亿巨资全国搜罗上千名树，唯有金科上亿巨资全国搜罗上千名树，唯有金科东方大院东方大院60万一棵的金桂王、300年的香樟王、200年的银杏王数千万巨资改造外围环境，唯有金科数千万巨资改造外围环境，唯有金科东方大院东方大院800米专属林荫道、湖滨广场、听水广场五百万巨资打造精神牌楼，唯有金科五百万巨资打造精神牌楼，唯有金科东方大院东方大院大师级工匠精雕细琢，重现千年文明意境1-21-2倍的超大面积赠送，唯有金科倍的超大面积赠送，唯有金科东方大院东方大院166-232m2联排足有403-485m2使用面积；5 5大功能空间的超级赠送，唯有金科大功能空间的超级赠送，唯有金科东方大院东方大院送上百平米前庭后院；送双层超级露台；送双车位；送多功能室；送私家阳光会所；品质与细节，才是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879相对东方大院独栋别墅，相对东方大院独栋别墅，联排拥有同样高贵的身份感、优越的环境、精工的品质，以及更低的价格！相对于其他别墅楼盘的独栋而言，相对于其他别墅楼盘的独栋而言，东方大院联排拥有同样从容的空间，更优越的身份、更高贵的品质、更优美的环境、更高端的上层人文！细节铸就品质，品质成就价值！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三三 定位探析定位探析精神VS价值 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上阶段，已通过精神沟通，完成形象建立本阶段，将通过价值强化，完成销售促进 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全新宣传主题推导上阶段宣传主题：一宅一生，东方大院优点：优点：重在强化项目沉稳、厚重、高端的形象，成功建立项目的高端档次与高调形象。不足：不足：重在精神层面的沟通，略显空泛，且传达的意境较为沉重，不利于产品价值的落地，缺乏独特的差异个性。价值落地！差异彰显！价值落地！差异彰显！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“墅立百年”，相比于“一宅一生”强化的高端别墅境界，在具有同样的大气与高调外，更强化东方大院的品质感与传世之感，是由精神向价值的一种递进，由客户层面向产品层面的一种转化，由感性沟通向理性与感性并重的一种提升。全新宣传主题建议东方大院，墅立百年 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全新定位推导上阶段项目的定位经历了两个阶段：东方人居中国院子原创中国山湖别墅优点：优点：在上两次定位推进上，东方大院分别强化了中式别墅概念及山湖景观，重点放在产品形态及景观上，成功传达了中式别墅的属性特征。不足：不足：中式别墅及山湖别墅的概念在长沙市场差异性不强，且价值感不强。价值落地！差异彰显！价值落地！差异彰显！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市府核心：市府核心：前期推广中，东方大院给市场的感觉为远郊度假型别墅，居住价值感不强，以“市府核心”强化东方大院的地段感，拉近与城市的距离，进一步提升其价值感；城市首居别墅：城市首居别墅：扭转东方大院“远郊度假别墅”的印象，强化城市常住别墅的概念，进一步强化项目的地段感及价值感，扩大购买人群。市府核心城市首居别墅 全新定位建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全新组团命名建议第一批：面湖联墅强化湖景优势第二批：凌湖墅尊强化湖景，提升气势第三批：御湖墅王强化湖景，彰显墅王高度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879四四 表现透析表现透析爆破力VS审美力 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内容上：强化价值感文字上：凸现爆破力画面上：提升美感与质感方式上：由单向灌输到双向沟通指导方针 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787909年9月-12月营销阶段轴表9-10月11月12月根据下半年的三次推货计划，划分为三个营销阶段面湖联墅上市凌湖墅尊热销 御湖墅王热销 由表及里，深度解析核心价值 独到优越价值与尊贵顾客群深度对话 营销阶段宣传内容销售重点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一阶段第一阶段阶段时间：阶段时间：9-10月月第一系列第一系列诉求内容：由表及里，深度解析核心价值诉求内容：由表及里，深度解析核心价值销售重点：销售重点：38席面湖别墅新品认筹席面湖别墅新品认筹 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇1前页前页 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇1后页后页 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇2前页前页 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇2后页后页 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇3前页前页 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对比篇对比篇3后页后页 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房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879福布斯亲临，共飨百富盛宴运筹财富高峰论坛叶锦添中国服饰展一杆进洞中“百万”高尔夫挑战赛香奈儿冬装新品发布会峰尚活动圈层活动 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879福布斯亲临，共飨百富私人盛宴1、高影响力：吸引名流、学者、高收入人群参与晚宴；2、高形象力：现场的山湖胜景，中式人居魅力、中式服务的魅力；3、高增值性：通过论坛的形式潜移默化的灌输别墅高增值性的特点。峰尚活动一 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879著名经济学家，现任湖南师范大学经济学研究所所长、教授、博士生导师。讨论包括三个大议题：1、中国宏观金融形势2、投资的哲学3、禅与财道与著名经济学家刘茂松老师交流如何运筹财富运筹财富论坛峰尚活动二 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在现场举办叶锦添中式服饰展，展出赤壁夜宴红楼梦等知名影片服饰，并邀请叶锦添到场畅谈其对中国文化及中式服饰的理解及心得，以高端而极具吸引力的缤纷服饰吸引高端客户入场参观。叶锦添中式服饰展峰尚活动三 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879圈层活动一一杆进洞中“百万”高尔夫挑战赛1. 邀请新老客户，社会名流参加高尔夫一杆进洞的挑战赛，凡是一杆进洞的客户，即可获得一百万的别墅代金券，但此代金券仅限独栋；2. 此代金券可以转让；3. 同时邀请媒体朋友做相关的报道，扩大项目影响力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879圈层活动二东方大院全线包场，全城共赏建国大业 9月17日，建国大业以恢弘巨制的大手笔，云集中国两岸三地一线明星大腕，在全国隆重上映，声势极其浩大。建议东方大院借此全城关注之机，携手首映式，热烈同贺新中国成立60周年。领票方式：1、60%的电影兑换券赠送给老业主及诚意度高的入场客户。 2、40%的电影兑换券在售楼部对外赠送，凭本人身份证等有效证件及东方 大院报纸广告，于2009年9月16日前到东方大院营销中心登记有效信息， 即可获得建国大业电影兑换券一张，每人限领一张。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879圈层活动三Chanel冬装新品发布会建议与香奈儿达成合作，在现场举办香奈儿冬装新品发布会，强化项目高端的地位与品位，同时邀请老业主及入场客户参与，并发挥老业主的带动作用，吸引更多高端目标客户群入场参观，提升他们对东方大院的好感度与认同度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879此外，还可针对高端客群的生活习惯及喜好，引入一些养生、休闲、娱乐项目，如下： 温泉疗养（汤泉文化会馆）温泉疗养（汤泉文化会馆）高端项目高端项目葡萄庄园葡萄庄园+ +酿酒坊（酒堡）酿酒坊（酒堡）高端项目高端项目高尔夫练习场高尔夫练习场 高端高端 射箭场射箭场 高端高端中国养生药膳中国养生药膳中国养生文化艺术馆中国养生文化艺术馆 网球场网球场 中中高端高端钓鱼俱乐部钓鱼俱乐部 中高端中高端船模中心船模中心 青少年活动青少年活动 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879六六 媒介解析媒介解析高曝光&高针对 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在上阶段的媒介组合中，过于倚重报纸及户外优势：高曝光率奠定高知名度不足：1、费用过高； 2、侧重面，而忽视点，针对性不强点面结合 + 费用控制 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879覆盖“面”短期、高频报纸：时间控制：集中在推货前后半月左右集中投放，保证每周曝光媒体选择：潇湘晨报70%，长晚和三湘30%户外：长期户外牌一则费用过高，二则覆盖面有限。建议多采用临时户外牌，一则可保证销售期内大面积覆盖，到达率及影响力高；二则可灵活控制数量及营销费用，避免不必要浪费。网络：建议在0731和焦点房产达成长期战略合作，扩大宣传面。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879选取拥有足够购买力的目标客户群体进行阶段性短信投放。如注册资金100万以上私营企业主、50万元以上私家车主、政府高官、影视媒介大腕等层峰刊物顶级TOP 柒天 南方航空建议选取高端人群经常接触的高端杂志进行投放，如顶级TOP、南方航空、世界经理人、新财富、高球球会会刊短信群发针对“点”长期、精准 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879DM在具有传统风尚的公共场所如餐饮等针对目标客户。形式：小折页等邀请函给目标客户如大学城资深教授、企业高层管理者、退休干部，利用邀请函的形式，搭配项目的宣传资料，让客户产生意向，进而到现场看房。形式：邀请函+小折页等针对现有私家车的特性，建议针对这部分潜在客户群A）和加油站联合：如岳麓区主要油站，凡是小车加油，送项目资料一份；B）与汽车俱乐部联合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879七七 优化建议优化建议细节&品质 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对别墅客户群而言，细节往往是最能体现品质的地方，做好每个细节，才能博取他们的认同与赏识！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现场包装方面沿线道旗优势：沿线道旗较多，指示性强；不足：1、道旗设计不够醒目；2、文字太抒情，冲击力及打动力不够；3、较为素雅，销售氛围不够强烈。解决方案：解决方案：1、提升道旗文字冲击力及画面吸引力；2、除道旗外，周六日沿线布置彩旗，营造热销氛围。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879沿线灯笼优势：强化中式气质，提升现场氛围；不足：挂在灯杆旁，不够亮，不够醒目。解决方案：解决方案：将灯笼挂在灯下，增加数量，提升亮度，渲染氛围。现场指示牌不足：不足：“东方大院东方大院”案名不够凸案名不够凸显。显。解决方案：解决方案：建议更换。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879外围导示方面一桥、二桥广告牌不足：目前项目在一桥、二桥的导示不够，对车辆的指引功能较为欠缺。解决方案：解决方案：建议在二桥或一桥增加户外牌，增强导示性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售中心内部模型不足：目前售楼部内模型聚光较差，不够吸引客户注意。解决方案：解决方案：建议强化模型灯光，以便在销售人员介绍时，充分吸引客户注意。区位图不足：区位图上项目与市府的距离太远，太写实，不利于凸显地段价值感。解决方案：解决方案：建议对区位图进行调整，缩小项目与市府的距离，将项目拉入市府西。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879电子显示屏不足：目前售楼部内人文氛围浓郁，但销售氛围略显不足，对客户促动不够。解决方案：解决方案：建议增加电子显示屏，并在上面滚动播报各地别墅销售情况，以及金科地产其他地区楼盘情况，一则通过各地别墅销售刺激消费者，二则提升金科品牌感染力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879样板房设计布局不足：样板房的主卧书房较小，而小孩没有书房设计，不能较好的体现别墅的大格局和大气度。楼体扶手不足：别墅样板房楼体扶手较为粗糙，指接的扶手难以体现项目档次感。装修摆设不足：目前个别别墅样板房在布局及摆设上不够巧妙，可考虑通过饰品及点缀凸显中西合璧之感。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879提案回顾1个核心：价值2个方面：产品价值 心理价值3大路线：品牌路线 产品路线 阶层路线基于一种价值的存在从构建一种生活品质、一种价值信仰、一个阶层归属到行业、阶层乃至社会的众望所归实属久违 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879达观机构是：达观机构是：200620072008200620072008长沙十大整合推广机构长沙十大整合推广机构 、 、 、 等多家权威媒体评定等多家权威媒体评定 、 、 金牌合作单位金牌合作单位达观整合是一家年轻的公司，达观整合是一家年轻的公司，20052005年由王晓阳等在广州创办；年由王晓阳等在广州创办；达观整合是一家资深的公司，主创人员都是来自广州，拥有达观整合是一家资深的公司，主创人员都是来自广州，拥有5-105-10年房地产推广经验的年房地产推广经验的资深专业人士。经过资深专业人士。经过3 3年多发展，达观年多发展，达观已成为长沙颇具代表性的新锐房地产专业推广已成为长沙颇具代表性的新锐房地产专业推广公司之一；目前拥有公司之一；目前拥有2020多名富有才干和创新思想的专业人士；多名富有才干和创新思想的专业人士；联系电话：联系电话：0731-44283560731-4428356， 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879达观机构历史业绩达观机构历史业绩( (长沙）：长沙）：20052005年：长房年：长房星城世家星城世家-树立起树立起“星城首席品质大宅星城首席品质大宅”标杆，销售半年过亿标杆，销售半年过亿20062006年：长房年：长房东郡东郡-建立起建立起“长沙首个宜居生活城长沙首个宜居生活城”， 2 2天内销售天内销售1.51.5亿亿20062006年：美林水郡年：美林水郡-彻底摆脱彻底摆脱20052005困境，年销售近困境，年销售近2 2亿元，比同地段高亿元，比同地段高10001000元元/M2/M220062006年：上城金都年：上城金都-建立起建立起“城市中央最具有投资价值的公寓城市中央最具有投资价值的公寓”口碑，在均价口碑，在均价28002800元的长沙元的长沙 楼市场中，以均价楼市场中，以均价55005500元元/M2/M2月销过亿；月销过亿；20062006年：王府井商业广场年：王府井商业广场在在1-41-4楼售罄后，楼售罄后，5 56 6层以层以88008800元元/M2/M2的高价、的高价、7 7年年60%60%返租的中等回返租的中等回 报，以报，以“今年过年不送礼，送礼就送小金铺今年过年不送礼，送礼就送小金铺”的活动月销近亿；的活动月销近亿；20072007年；东业年；东业早安星城：我司接手后以：立体洋房，全新包装上市，重磅出击早安星城：我司接手后以：立体洋房，全新包装上市，重磅出击3 3个月热销近个月热销近1.21.2亿亿20072007年：上城金都：面对年：上城金都：面对260260320M2320M2，总价，总价150150220220万的超级豪宅，我们以万的超级豪宅，我们以“中央天墅中央天墅“概念，概念， 配合强势的软性文章宣传，配合强势的软性文章宣传，5 5个月内销售近个月内销售近90%90% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920082008年：麓山恋年：麓山恋迪亚溪谷迪亚溪谷-在长沙楼市一直不振的在长沙楼市一直不振的20082008年年, ,我们调整策略我们调整策略, ,主打项目自然资源与主打项目自然资源与 设计特色设计特色, ,通过通过4-54-5月两个月的密集广告月两个月的密集广告,2,2个月创造了近个月创造了近6060套别墅、近套别墅、近65006500万元的业绩万元的业绩! !20082008年：湘江世纪城年：湘江世纪城-在长沙楼市最低谷的在长沙楼市最低谷的20082008年，在项目团购与散卖巨大的价格差异下，我们年，在项目团购与散卖巨大的价格差异下，我们 通过立体化的媒介策略、强力的活动营销、全新的创举性定位，成功地将项目形象与销通过立体化的媒介策略、强力的活动营销、全新的创举性定位，成功地将项目形象与销 量进行了双跃升，项目销售近量进行了双跃升，项目销售近1010亿元；亿元；20082008年：上海城年：上海城2 2期期在奥运期间，在长沙楼市持续下跌的在奥运期间，在长沙楼市持续下跌的20082008年年8 8月，我们通过强势的软文月，我们通过强势的软文 广告、集中的封闭式传播，高超的一口价策略，在大雨滂沱的广告、集中的封闭式传播，高超的一口价策略，在大雨滂沱的8 8月月3131日开盘，当天即热日开盘，当天即热 销销230230套，目前热销已突破套，目前热销已突破17501750套套 20082008年年: : 万象新天万象新天在房地产冬天的冬天正式接手，在房地产冬天的冬天正式接手，3 3个月内个月内, ,写字楼热销写字楼热销288288套套, ,住宅热销住宅热销 195 195套套, ,成交均价近成交均价近53005300元元/M2/M220082008年：长房东郡年：长房东郡在长沙楼市最低迷的时候在长沙楼市最低迷的时候, ,在长沙天气在长沙天气5050年最冰冻的季节年最冰冻的季节, 2008, 2008年年1 1月月2828日日 2 2期首度开盘期首度开盘, ,在均价在均价52005200的高位上一晚成交的高位上一晚成交181181套套, ,创下长沙楼市近期热销高峰，创下长沙楼市近期热销高峰，1010月月1919日日 三期开盘，首推三期开盘，首推108108套，成交套，成交7878套，淡市再热销套，淡市再热销 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年：湘江世纪城年：湘江世纪城-在长沙楼市迅速崛起的在长沙楼市迅速崛起的20092009年，我司进一步调整策略，年，我司进一步调整策略， 在继续强化长沙第一江景大盘的同时，同步突出项目配套建设：在继续强化长沙第一江景大盘的同时，同步突出项目配套建设：“百年名校，雅礼入驻百年名校，雅礼入驻” “金源金源MALLMALL动工动工”“”“五合垸滨江风光带通车五合垸滨江风光带通车”等，配合开福区政府的政府补贴，推动其等，配合开福区政府的政府补贴，推动其6 6个个月月 销量已近销量已近48004800套；套；20092009年：万象新天年：万象新天针对尾货，我司于年前率先发动针对尾货，我司于年前率先发动“买房赚房间买房赚房间”的活动，将的活动，将2 2房改造成房改造成3 3房，房， 3 3房改造成房改造成4 4房，进行再包装销售，房，进行再包装销售，2 2个月销售近个月销售近130130套；针对套；针对1 1号栋我们以分案名：号栋我们以分案名： 万象新天壹号全新推出，以万象新天壹号全新推出，以“中央名门，湖畔豪庭中央名门，湖畔豪庭”全新定位，主抓省委及周边机关全新定位，主抓省委及周边机关 大院两次置业者，以大院两次置业者，以“圈子在哪，住在哪！圈子在哪，住在哪！”“”“朋友在哪，住在哪朋友在哪，住在哪”等系列感性诉求，等系列感性诉求， 配合配合“壹号楼王，巅峰开盘壹号楼王，巅峰开盘”，一周热卖近，一周热卖近120120套，半年热销超千套；套，半年热销超千套；20092009年：长房年：长房星城世家星城世家针对项目最后一期，我们强势推出针对项目最后一期，我们强势推出“人民东人民东 最后的花园洋房最后的花园洋房”的全新定位，的全新定位， 强化项目的稀缺性，催进消费者的快速购买，短短强化项目的稀缺性，催进消费者的快速购买，短短2 2个月也成交近个月也成交近9090套，特别备注：套，特别备注： 长房长房星城世家成交均价星城世家成交均价52505250元元/M2/M2，为二环周边价格最高楼盘；，为二环周边价格最高楼盘；20092009年：上海城年：上海城2 2期期-针对项目最棘手的小户型（出事那栋）与大户型我司采取了两大策略，针对项目最棘手的小户型（出事那栋）与大户型我司采取了两大策略， 第一：改造户型送精装，第一：改造户型送精装，3 3万元，买精装万元，买精装2 2房；第二；大户送补贴，最高房；第二；大户送补贴，最高3 3万元；以电台万元；以电台 广告、网络广告主打，广告、网络广告主打，3 3迅速崛起，迅速崛起，4 4个月销售近个月销售近12001200套；套； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目服务团队介绍项目服务团队介绍执行创意总监执行创意总监( (兼兼) )：王晓阳：王晓阳 毕毕 业业 院院 校：中南工业大学校：中南工业大学工工 作作 经经 历：历：19971997年入职广东省广告公司开始广告生涯，年入职广东省广告公司开始广告生涯，1212年中先后历经广州新思维广告、蓝色创意、年中先后历经广州新思维广告、蓝色创意、 星际传播、印象广告、白羊广告等星际传播、印象广告、白羊广告等, ,任职文案指导、创意总监，任职文案指导、创意总监，20052005年创建达观广告年创建达观广告主导地产项目：广州：丽江花园、汇景新城、南天广场、君怡大厦、海印明珠花园、南洲名苑、时代广场、主导地产项目：广州：丽江花园、汇景新城、南天广场、君怡大厦、海印明珠花园、南洲名苑、时代广场、 金桂园、金碧御水山庄、金碧华府、星河湾、方圆集团东山水恋、小城之春、东莞光大地产金桂园、金碧御水山庄、金碧华府、星河湾、方圆集团东山水恋、小城之春、东莞光大地产 旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓等。旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓等。 长沙：上海城、湘江世纪城、万象新天、长房长沙：上海城、湘江世纪城、万象新天、长房星城世家、长房星城世家、长房东郡、长房东郡、长房和园、上城和园、上城 金都、美林水郡、早安星城、迪亚溪谷、中南汽车世界、金鹰城金都、美林水郡、早安星城、迪亚溪谷、中南汽车世界、金鹰城圣爵菲斯等圣爵菲斯等策划总监策划总监( (兼兼) ) ：戈晓娅：戈晓娅毕毕 业业 院院 校：武汉大学校：武汉大学工工 作作 经经 历：八年广告及房地产策划经验，曾在白羊、天进等历：八年广告及房地产策划经验，曾在白羊、天进等4A4A广告公司工作多年。广告公司工作多年。服务地产项目：广州：方圆集团东山水恋、小城之春等，东莞光大地产旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡、景服务地产项目：广州：方圆集团东山水恋、小城之春等，东莞光大地产旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡、景 湖春晓及桂林山水凤凰城等。湖春晓及桂林山水凤凰城等。0505年入职广州经纬，先后主导保利年入职广州经纬，先后主导保利林海山庄、林海山庄、1 1号公馆、耀华国际大厦、新塘广场、花都华翠园、耀华国号公馆、耀华国际大厦、新塘广场、花都华翠园、耀华国 际大厦、骏威锦东花园、花都时代美居、新光际大厦、骏威锦东花园、花都时代美居、新光天河峰景等目销售与推广策划。天河峰景等目销售与推广策划。 长沙：湘江世纪城、万象新天、迪亚溪谷、上海城等、湘府长沙：湘江世纪城、万象新天、迪亚溪谷、上海城等、湘府9 9号号 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略总监：秦孝成策略总监：秦孝成毕毕 业业 院院 校：校：工工 作作 经经 历：八年广告及房地产策划经验，曾在白羊、天进等历：八年广告及房地产策划经验，曾在白羊、天进等4A4A广告公司工作多年，拥有较丰富的广告营销广告公司工作多年，拥有较丰富的广告营销 传播经验，对项目形象塑造及营销推广方面颇有心得。传播经验，对项目形象塑造及营销推广方面颇有心得。服务地产项目：广州：方圆集团东山水恋、小城之春、方圆十里等服务地产项目：广州：方圆集团东山水恋、小城之春、方圆十里等, ,历德雅舍、东莞光大地产旗下景湖君兰雅历德雅舍、东莞光大地产旗下景湖君兰雅 筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓及桂林山水凤凰城等。筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓及桂林山水凤凰城等。0505年入职广州经纬房产咨询有限年入职广州经纬房产咨询有限 公司，先后主导保利公司，先后主导保利林海山庄、耀华国际大厦、佛山保利林海山庄、耀华国际大厦、佛山保利1 1号公馆、新塘广场、花号公馆、新塘广场、花都都 华翠园、耀华国际大厦、骏威锦东花园、花都时代美居、新光华翠园、耀华国际大厦、骏威锦东花园、花都时代美居、新光天河峰景、从化巴塞天河峰景、从化巴塞 阳光等多个项目推广策划。阳光等多个项目推广策划。 长沙：湘江世纪城、万象新天、迪亚溪谷等长沙：湘江世纪城、万象新天、迪亚溪谷等设计总监（兼组长）：谭黎设计总监（兼组长）：谭黎毕毕 业业 院院 校：长沙理工大学艺术设计系校：长沙理工大学艺术设计系 工工 作作 经经 历：历：19981998年入职广州市天一广告，年入职广州市天一广告，1010年中先后历经广州市艺丰广告、新思维广告、良品堂广告、中年中先后历经广州市艺丰广告、新思维广告、良品堂广告、中 侨广告等，曾任职设计师、美术指导、高级美指、设计总监，侨广告等，曾任职设计师、美术指导、高级美指、设计总监，20062006年加盟达观年加盟达观服务地产项目：广州：海琴湾、跑马地花园、汇豪大厦、乐得花园、清远第一城、麓景苑、金满花园、骏马山服务地产项目：广州：海琴湾、跑马地花园、汇豪大厦、乐得花园、清远第一城、麓景苑、金满花园、骏马山 庄、得宝大厦、一心花园、春庭花园、福金莲花园等；庄、得宝大厦、一心花园、春庭花园、福金莲花园等； 长沙：湘江世纪城、万象企业公馆、骏豪花园、金鹰城长沙：湘江世纪城、万象企业公馆、骏豪花园、金鹰城圣爵菲斯、城市之星、中南汽车世圣爵菲斯、城市之星、中南汽车世界、界、 长房长房星城世家、经世星城世家、经世皇城等皇城等 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地