中国房地产业发展情况

2012年中国房地产业发展情况一、2012年中国房地产市场概况（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧。1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2、地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。如，7月27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。8月23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。武汉10 月1 日起将启动商品房预售资金监管制度。近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏。3、展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。具体来看，房地产调控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。（二）市场特点1、房地产市场已经整体好转业内人士认为，房地产市场已经整体好转。据中原研究中心监测的数据显示，2012年9月，十大标杆房企总销售面积约560万平方米，从销售金额来看，前9月，销售前三的房企分别是万科、保利和中海，其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。从销售金额上来看，这些房企平均完成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一。但是从销售面积来看，前三的房企分别是恒大、万科和保利。2、看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场。很多房企已经纷纷上调了年度销售目标。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。今年19月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，9月以来更是四处开花。公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目，支付价款约127亿元。据统计，今年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。其中，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。3、资金集中，流向少部分房企。在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴。除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，资金也开始集中流向少部分房企。10月12日，龙湖地产宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据，这是在不到一个月时间内，龙湖第二次融资。据中原地产统计，10月以来，包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企，合计推出的境外意向融资额已超过150亿元。4、小房企仍然艰难这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续加强。大多数中小型房企还是以跑量为主，以价换量。10月份，北京海淀区北旺西路的亿城西山公馆推出特价房，每套比照原价优惠约100万元。还有楼盘推出15万抵65万元的优惠活动。（二）新房：全国投资开工增速回落势头趋缓，重点城市供应成交大幅回升，6月成交量接近2010年调控以来高点，价格止跌趋稳。从全国来看，2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。上半年批准上市量同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也由一季度的下降19%转为增长6%。价格方面，自2011年9月开始下跌态势持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加；部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格；北京等地中高端楼盘成交活跃带动了整体均价的结构性上涨。从不同区域和城市来看，二季度东部地区和一线城市投资增速略有放大，新开工降幅缩小，一二线城市成交量回升最为显著，价格企稳回升，而三线城市成交表现不佳，价格较为平稳。（三）二手房：十大城市价格连续四个月环比上涨，成交持续上行成交方面，2012年3月以来，二手房成交量明显回升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%，为2011年3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%。价格方面，3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌回升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐趋缓。（四）土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著供求方面，2012年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转，环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平。（五）企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创2010年来新高销售方面，2012年上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高水平。业绩大幅回升一方面归功于企业降价促销（代表企业上半年销售均价下降3%），另一方面也由于需求得到货币政策利好的鼓励。拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二、三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一、二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变。二、2012年1-8月全国房地产开发经营数据解读（一）价格：销售均价同比涨幅扩大，百城住宅均价环比涨幅收窄1-8月，全国商品房和住宅销售均价分别为5924元/平方米和5567元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.4%，涨幅较17月分别扩大0.1和0.6个百分点。中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.24%，涨幅较上月缩小0.09个百分点，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。（二）需求：累积销售额今年以来首次增长，8月单月销售指标持续增长，增幅略降1-8月，全国商品房销售面积同比下降4.1%，降幅比1-7月缩小2.5个百分点，销售额同比增长2.2%，为今年以来首次增长；西部地区销售面积降幅最大且为唯一销售额下降的区域。8月，全国商品房销售面积同比增长12.9%，增速较上月下降0.4个百分点，销售额同比增长20.4%，增速明显快于同期销售面积，但较上月缩小5.9个百分点。（三）供应：投资增速反弹，8月新开工面积自3月以来首次增长1-8月，全国房地产开发投资额为43688亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，是去年以来增速首次加快，但住宅开发投资额同比仅增长10.6%，增速比1-7月回落0.1个百分点。1-8月房屋和住宅新开工面积分别为12.3亿平方米和9.1亿平方米，同比分别下降6.8%和11.1%，降幅分别较1-7月缩小3.0和2.3个百分点。8月房屋和住宅新开工面积分别同比增长13.9%和5.0%，是自今年3月以来首次增长。（四）资金来源：整体增速明显提高，除利用外资外，各项资金来源增速均加快1-8月，房地产开发企业本年资金来源5.97万亿元，同比增长9.1%，增速明显提高。其中，国内贷款同比增长11.2%，比1-7月提高2.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%，比1-7月分别提高4.6个和5.4个百分点，除利用外资以外，各类资金来源增长幅度均大于1-7月，表明开发企业的资金状况好转更为明显。小结：销售额止跌增长，销售面积降幅缩小，投资增速趋稳，新开工面积下滑速度放缓，资金状况继续好转价格方面，1-8月，全国商品房和住宅销售均价与1-7月相比均上涨，同比涨幅继续扩大。根据中国指数研究院公布的百城价格指数，全国100个城市住宅均价在8月环比继续上涨，但涨幅收窄，同比继续下跌且跌幅收窄。需求方面，商品房和住宅的销售额自年初以来首次增长，销售面积降幅持续收窄，表明全国房地产市场开始全面好转。供应方面，开发投资额增速去年以来持续下行的趋势停止，新开工下滑速度放缓（8月单月新开工自今年3月以来首次增长），施工、竣工增速提高，土地购置面积和金额降幅均缩小，表明开发企业对今年金九银十预期较好，投资信心有所恢复。但8月土地市场趋于平静，地王多为低价成交，表明企业在拿地态度总体谨慎，仍以消化现有土地为主。资金来源方面，整体增速自今年5月以来持续回升，除利用外资以外，各项资金来源增速均加快，表明开发企业的资金状况继续好转。总体来看，主要城市二季度销售好转后，全国7-8月好转，市场继续向好。投资增速止降，累计销售额止跌增长，新开工降幅明显缩小，资金增速提高，各项指标数据显示全面好转。由于去年9月起全国销售进入下行通道，今年金九银十在推盘加大、市场热度高、低基数等因素带动下，预计销售业绩不错，全国销售将继续同比增长。但需要注意，房地产投资开工加快给固定资产投资和稳增长带来支撑，价格环比上涨引起中央关注，严厉的政策仍是房地产业必须面临的环境。三、2012年1-8月房地产开发和销售数据分析（一）土地供应情况2012年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。20112012年，土地市场整体呈现量价齐跌的局面，购地成本跌幅大于购地面积跌幅。（二）房地产投资情况2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。1-8月份房地产开发投资增速自2011年以来，首次环比出现上涨。房地产企业到位资金增速也连续三月环比增加。（三）房地产供应情况据上市房地产企业2012年中报显示，万科A存货同比增长32.09%；保利地产存货同比增长为21.15%，金地集团同比增长为12.25%；招商地产存货同比增长为18.48%。截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约六成，随着调控深入，在今年年初标杆房企的库存总量达到峰值，接近2008年底的历史最高位。从2012年中报来看，房地产的存货仍然在增加，总体增加幅度达到27.05%。面对不断增长的存货，对目前的房地产企业而言，当务之急是消化库存和收回现金（四）商品房成交情况2012年1-8月年同期商品房累计销售面积同比分别增长13.6%、-4.17%。随着房地产调控政策的持续，投机性需求挤出以及市场持币观望的态度导致房屋销售面积负增长，虽然2012年1-8月同比2011年负增长，但销售数据同比2010年仍有10%左右的增长，说明刚需强劲。（五）房地产价格走势图：搜房网百城价格指数（2010.092012.08）表：搜房网百城价格指数月份样本平均价格（元/平方米）环比涨跌(%)同比涨跌(%)2012年8月87380.24-1.62012年7月87170.33-1.772012年6月86880.05-1.92012年5月8684-0.31-1.532012年4月8711-0.34-0.712012年3月8741-0.30.032012年2月8767-0.30.932012年1月8793-0.181.712011年12月8809-0.252.862011年11月8832-0.284.062011年10月8856-0.242011年9月8877-0.032011年8月88800.072011年7月88740.20从图表看，百城房价指数从2011年8月2012年5月经过半年的小幅下跌后逐步企稳回升。（六）结论房地产行业重要指标的企稳回升表明市场正触底反弹，但并不意味着市场进入了量价齐升的“拐点”。指标的企稳对行业平稳发展非常有利，同时，房地产对宏观经济的推动作用也有望进一步增强。从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面状况也有所好转，房价或由于全球宽松的财政政策刺激继续温和上涨，但目前房地产企业投资量和库存、开发面积都为历史最高位，而因投机性需求受严厉的调控政策影响，需求同比仍有下降。四、四季度趋势展望：政策稳中趋紧，市场平稳为主（一）政策环境：稳中趋紧。7月初，温家宝常州调研时强调防止变相放松购房政策，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，7月31 日，中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。随后相关部委及地方政府密集表态坚持调控不放松，近日住建部有关负责人在接受人民日报采访谈如何坚持房地产调控不动摇时指出，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，同时还指出继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，广州对个别高价项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施，可见未来一段时间政策为稳中趋紧。（二）市场走向：平稳为主。今年上半年，商品房销售面积单月同比降幅逐月收窄，7-8月的当月销售面积止跌回升，累计降幅收窄幅度加快，与此同时，百城价格指数同比下降幅度较二季度有所缓和，环比由下降转为增长，但涨幅有限。总体来看，房地产市场量价趋势平稳，虽成交有所回升，但在调控政策不放松，以及房价尚不具备全面反弹的条件下（9月23日住建部有关负责人在接受人民日报采访），市场平稳局面不会有大的改变。供应方面，预计供应量将放大，过去两年因调控而推迟开盘的一大批新开工项目将逐渐入市，主要城市库存压力仍在高位。成交方面，由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，带动全国销售趋稳，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求，在阶段性释放后需要时间来积累，同时各重点城市6月成交量已经接近2010年调控来高点，较2009年高点也仅相差约15%，因此成交量将稳中有升，持续大幅增长的可能性不大。价格方面，在政府的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本平稳，但各类城市表现分化。一线和部分二线城市由于成交量明显回升后供应相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。土地方面，地方政府迫于财政压力，有更大意愿加快推地，企业拿地意愿也有所提升，但总体仍秉承量入为出策略，而且更关注一二线重点城市的优质地块，全国土地全年成交总量难有增长。同时需要注意的是，部分二三线城市过去几年土地成交量大，需要相当长的时间来消化。五、商业地产发展展望（一）商业地产进入相对艰难期今年6月17日，中国社会科学院财经院推出的流通蓝皮书：中国商业发展报告（20112012）认为， 2012年的商业地产将进入一个相对艰难的时期，行业洗牌加剧，或将出现一批开发商的死亡，商业地产的市场准入门槛也会有所提高，这并非政策的提高而是市场自然的优胜劣汰。报告预测，在2012年的商业地产界，将不乏兼并、重组等现象。报告认为，2011年，因为“内忧外患”，许多陌生面孔进入商业地产领域，为备受打击的中国楼市打了一剂强心针，这样的现象在短期内转移了可能出现的矛盾，却极有可能将楼市从一个漩涡推向另一个漩涡。据介绍，2011年中国商业地产界还有一个很重要的特征是大量的投资都投向二、三线城市地区。这一轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群来支撑，商业项目同质化现象严重。更致命的是，由于中国地产开发的融资模式比较单一，尤其是二三线城市的项目对银行信贷依赖水平高达70%80%。绝大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款，一旦商业地产过剩，未来的金融风险则不言而喻。在融资渠道较窄的客观因素影响下，房企本身已经承受重压的资金链极其容易崩溃，如不及时加强补救，未来或将在二三线城市出现大量空置的商铺和烂尾楼。今年以来商业地产的表现证实了社科院的判断。一份来自中购联的中国购物中心发展报告20122013报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是20042011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。（二）在未来25年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。专家认为，在未来25年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。1、二三线城市商业地产泡沫初显截至2011年底，中国开业购物中心达2795家，而一线城市拥有821家，二线强城市仅次于一线，累计开业达752家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到544家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在2002年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响，越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市，而与二线城市相比，三线城市的市场空白更大。2003年（含2003年）之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，而二线城市为415家，一线城市为218家。总体来看，2004年-2010年，中国购物中心无论是在开业量还是开发体量以及投资额方面，这七年内都得到了快速的发展，与03年之前相比，一线与二线城市的增幅差距不大，分别为2.5倍和2.2倍。而三线城市的增幅非常明显，2004年-2010年期间购物中心累计开业的数量是2003年之前开业量的11.8倍，由于三线城市购物中心起步较晚，虽然近年来放量较之过去明显，但开业总量上依然低于以二线城市。2、扩张超过消费水平增长目前上海市人均商业面积已达3平方米，远高于欧洲国家1.5平方米左右的人均水平。“十二五”期间将成为上海市郊商业的爆发期。除了百联集团友谊股份等大型商业集团外，苏宁、国美、万得城、家乐福等中外零售巨头和知名品牌都将加快在郊区的商业设施布局。而大体量一站式购物中心也将是未来市郊商业发展的重点业态，“十二五”期间，仅友谊股份就预计在郊区形成约24家购物中心的连锁规模。近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地，都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰，即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。据媒体报道，第三季度广州大型购物中心空置率上升至12.3%。3、管理能力欠缺人才流失严重大量的资金仍在涌入商业地产，以前没有从事过商业地产项目的也大量进入，导致全国一二三四线城市都在出现商业地产项目，而且，业态的分布和组合同质化非常严重，都是综合体为主。世联商业近日发布的深圳购物中心品牌商家重叠度分析显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主；男女时尚流行服饰重叠度高，运动休闲服饰重叠度比较低；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高；超市/百货/便利店的重叠程度非常低，仅华润万家的Ole和万宁重叠。另一方面，从商业地产的运营层面看，商业地产在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的压力。而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。商业地产出身的万达集团一直被称为商业地产的“黄埔军校”，香饽饽似的万达高管受到了各家公司（包括地产、百货等）的热捧，猎头更是忙得不亦乐乎。就在万达“疯狂”挖角的同时，一批又一批的万达人也在不断上演离职和被竞争对手互挖的故事。仅2010年万达就有35位高管离职，引发业界广泛关注，甚至传出了“万达骨干人才流失率全国最高，每年骨干人才流失率为20%30%”的言论。（三）零售商转战商业地产 基本难成气候？中国的零售商涉足商业地产，看起来声势浩大，实际上多数都处于试水阶段，零售商尚未打造出规模化的产品。由于缺乏同时精通零售和地产的专业人才，零售商进军商业地产的表现并不理想。苏宁于2010年规划在全国建设11个苏宁广场，但目前开业的只有成都苏宁广场，无锡等地的苏宁广场开业时间却一推再推。除了苏宁旗舰店之外，苏宁广场并没有大型超市作为主力店，其次有影响力的品牌商家也较少，招商率仍然偏低。 国美虽然没有自主开发，但是也购买了一些物业，最知名的当属北京的国美商都。这个巨无霸地产项目，一直是北京有名的一处烂尾楼，后来国美想卖出去，叫价一度高达100亿，就在8月初终于和海航达成收购协议，但是价格不到60亿，且分期付款。号称百城百MALL的红星美凯龙，虽然至今还在中央电视台大做广告，可是也遭遇到了现金流的问题，扩张速度同样放缓了。8月29日，永辉超市宣布剥离房产业务，全部转让所持有的福建恒力博纳广场发展有限公司30%股权，交易金额为4497.42万元。零售业主要讲求现金流，而地产则是重资产持有和运营的概念，这是完全不同的领域。目前涉足商业地产的内资零售企业中，银泰集团做得不错，但这是由于银泰置业和银泰百货分开运作，互不牵扯。而深圳茂业百货的商业模式是并购一些商业项目，然后出售，其最大的回报并非租金。按目前国内的政策，商业物业有50年产权，比较适合短期行为。因此，国内的商业物业很难依靠租金获利，只有囤地再卖后才能看出其价值。 按照国际上通常的经验，往往是成熟地产商去做零售业务（比如香港新世界、新鸿基，美国的西蒙等），而零售商转战商业地产，却少有成势的。当零售商规模不够大，处于扩张阶段时，需要快速开店增加销售额，而买地自建则需要占用大量现金。比如苏宁花数百万元租赁就可以开店，从而得以快速复制，但建设苏宁广场，则需要投资数亿元。北京华联的做法是跟开发商联合拿一块地，自己不会专门成立开发团队。这样的模式，其实是可供国内零售商借鉴的。其实从欧美发达国家来看，超过60%的企业都在进行商业地产的运作，包括沃尔玛、家乐福、麦德龙、TESCO等连锁零售企业也都有成熟的商业地产运作团队，并且在中国市场也通过购买商业地产深入中国零售市场，这是一种成熟的运作模式。最大的不同点在于，西方国家零售企业运作商业地产的战略核心是“长期持续的低利润回报”，而中国零售企业运作商业地产则希望“短期的高额利润回报”，希望资金快速回笼，然后再投入到新的商业地产项目中去。中国连锁经营协会秘书长裴亮表示，根据协会对企业个案的累积，现在半数以上零售企业都进军商业地产领域，因为投资地产的回报肯定要高于零售业。9