复件 滨河大道海滨广场伟柏花园伟俊阁5F房

房地产估价报告 估价项目：伟柏花园伟俊阁5F房 委 托 方：深圳市福田区人民法院 估 价 方：深圳市永信会计咨询有限公司 估价人员： 作业日期：2001年7月19日 报告编号：深永评字F（2001）1055号目 录一、 致委托方函（1）二、 估价结果报告（2）三、 附件 （一）、估价师声明（5） （二）、估价的假设和限制条件（6） （三）、委估对象位置示意图（7） （四）、委估对象照片选登（8） （五）、评估计算过程表（11） （六）、物业拍卖转让应交税费参考表（12） （七）、委估对象产权资料（13） （八）、评估委托协议（18） （九）、估价机构营业执照复印件（19） （十）、估价机构资格证书复印件（20） （十一）、估价师资格证书复印件（21）致委托方函深圳市福田区人民法院：受贵院委托，我公司对贵院委托评估的伟柏花园伟俊阁5F房在评估基准日2001年7月19日的市场清算价值进行评估，目的是为贵院确定拍卖底价提供价值参考依据。经评估，列入评估范围房地产建筑面积65.63，现行市场评估单价人民币4368元/，评估现值人民币286,700.00元，大写人民币贰拾捌万陆仟柒佰元整；建议清算拍卖单价人民币3276元/，拍卖总值人民币215,000.00元，大写人民币贰拾壹万伍仟元整。 上述内容摘自房地产估价结果报告书，欲了解估价项目详细情况，请认真阅读本报告。 深圳市*有限公司 二一年八月七日房地产估价结果报告 深*评字F（2001）1055号深圳市福田区人民法院：受贵院委托，我公司对伟柏花园伟俊阁5F房在评估基准日的清算价值进行评估，目的是为贵院确定拍卖底价提供参考依据。现根据贵院提供的有关资料和我国房地产评估有关法规及制度，经过实地察看和市场调查，采用科学、合理的评估方法，对委估物业价值作出公平、客观的评定估算。现将评估结果及相关事项报告如下：一、 委托方：深圳市福田区人民法院二、 受托方：深圳市*有限公司三、 估价对象：1、 委估物业名称：伟柏花园伟俊阁5F房2、 物业产权及基本情况：依据委托方提供的深圳市房地产买卖合同确认谢雪珠为被估物业所有人。 该栋物业共19层，委估对象位于第5层，高层商品住宅，框剪结构，户型为二房二厅，建筑面积65.63。宗地编号B118-10.13，土地使用年限为50年，自1990年8月18日至2040年8月17日，原购价款人民币陆拾贰万叁仟肆佰捌拾伍元。 3、地理位置及周边环境：委估物业位于福田区滨河路海滨广场内，地处彩田路与滨河大道交汇处西南角，社区内多高层住宅，生活配套完善，学校、超市、医院、银行齐备。沿线有203、202、4、303、311等多路巴士经过，交通方便。 外墙：条形墙面砖 内墙：乳胶漆 地面：条形柚木地板 天花：石膏板吊顶，厅设吊灯 门窗：外为不锈钢防盗门，防水塑钢门、内为木包门、铝合金窗 厨房：地砖地面，抛光墙砖面到顶，金属板吊顶，大理石操作台嵌 不锈钢洗涤盆，管道煤气 卫生间：地砖地面,抛光墙面砖到顶，金属板吊顶，二洁具，坐便器 水电：明管暗线 设备：电梯两部 消防：走道设消防栓，烟感器 阳台：厅带小阳台，设落地窗四、 估价目的：为贵院确定拍卖底价提供价值参考依据。五、 估价时点： 评估基准日为2001年7月19日。评估外勤7月19日。评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、 价值定义：1、 现行市价：即委估物业在公平市场上的售卖价格。 2、清算价格：即委估物业在非正常市场上强制拍卖的价格。七、 估价依据：1、 中华人民共和国拍卖法；2、 国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局及深圳市人民政府颁布的有关法规和政策文件；3、 国家建设部、国家质量技术监督局发布的房地产估价规范；4、 委托方提供的委估物业产权证明；5、 估价人员现场察看及市场搜集的相关资料。八、 估价原则：1、 合法原则；2、 公开市场原则；3、 最高最佳使用原则；4、 替代原则；5、 估价时点原则。九、 估价方法：评估人员根据上述评估依据和评估原则，对委托方提供的产权及相关资料进行核实，现场察看被估物业并记录、拍照。根据评估目的和评估人员收集、掌握的资料，主要采用市场比较法估算被估物业的现行市场价值，并辅之以重置成本法进行比较验证；再采用清算价格标准并考虑被估物业短期强制处分等特点确定被估物业的清算价格（拍卖底价）。确定拍卖折算率为75%。十、 估价结果：经评估，列入评估范围的房地产建筑面积65.63，在评估基准日的现行市场评估单价人民币4368元/，评估现值人民币286,700.00元，大写人民币贰拾捌万陆仟柒佰元整；建议清算拍卖单价人民币3276元/，拍卖总值人民币215,000.00元，大写人民币贰拾壹万伍仟元整。附件：一、 注册估价师声明二、 估价的假设和限制条件三、 委估物业位置示意图四、 委估物业照片选登五、 评估计算过程表六、 物业拍卖转让应交税费参考表七、 委估物业产权证明资料八、 评估委托协议九、 评估机构营业执照复印件十、 评估机构资格证书复印件 十一、注册估价师资格证书复印件 评估机构： 深圳市*有限公司 ： 中国 深圳 注册房地产估价师： 二一年八月七日 协 评 人 员：附件一估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和客观的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系；与有关当事人也没有个人利害关系和偏见。4、 我们依照国家、深圳市有关法规和房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行实地察看，并对其所在区域类似房地产交易情况进行市场调查。6、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 注册房地产估价师： 二一年八月七日附件二估价的假设和限制条件 一、本报告评估结果包括被估物业的现行市场价值和清算（拍卖）价值两部分。在确定现行市场价值时，我们以公开市场假设为前提条件，视被估物业是在正常交易市场交易（转让），双方自愿、理智、平等；在确定被估物业清算（拍卖）价格时，充分考虑其拍卖（转让）的强制性、时限性和变现能力。二、我们没有接受对委估物业进行结构测试和设施检验的要求，认为该物业符合国家规范设计、施工要求，工程质量合格。三、 被估物业有关结构、建筑面积、使用性质及年限等基本材料，均以委托方提供的房地产证等法律性文件为依据，其文件的合法性、真实性、完整性由委托方负责。 四、本报告评估结果是反映委估物业在本次评估目的的前提下，依据清算价格标准确定评估基准日的清算价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。 五、本报告评估结果未扣除委估物业在拍卖转让过程中所需的税费，但对可能发生的税费进行了列示（详见本报告附件六），仅供参考。六、本报告在正常情况下的有效期为壹年，自评估基准日起。七、本报告所附附件为报告的组成部分与报告正文具有同等的法律效力。 附件五评估计算过程一、被估物业及可比实物状况实例待估物业A：英协大厦B：伟柏花园C：海滨花园位置滨河大道海滨广场海滨广场海滨广场层次高层高层高层高层交易价格（元/）4578元/5050元/4800元/交易情况正常正常包税正常交易时间2001年7月2001年7月2001年7月2001年7月结构框剪框剪框剪框剪用途住宅住宅住宅住宅楼层、朝向、装修15F西北普通15F南普通13F西普通25F南普通交通标准相同相同相同配套设施标准相同较好相同二、被估物业及可比实例进行比较和修正修正因素待估物业A：英协 大厦B：伟柏 花园C：海滨 花园交易情况 （100）100100103100交易时间 （100）100100100100区域因素区域环境 （30）30303030小区配套 （30）30303030物业管理 （20）20192021交通便捷度 （20）20202020 合 计 （100）10099100101个别因素临街状态 （20）20202021面积、结构、布局（20）20222220楼层、朝向、装修（20）20282629功能完善程度 （20）20202120新旧程度 （20）20192020 合 计 （100）100109109110三、计算交易价格交易情况修正交易时间修正区域因素修正个别因素修正修正价格A4578100/100100/100100/99100/1094242B5050100/103100/100100/100100/1094498C4800100/100100/100100/101100/1104320四、加权平均实例ABC评估现值权重0.30.40.34368附件六 物业拍卖转让应交税费参考表单位：人民币元序号项 目税费率金 额备 注一转让方1建购价款623,485.002清算（拍卖）现值215,000.003营业税款5%0.00个人居住一年以上普通住宅免交4城市建设维护税0.05%107.505印花税0.05%+5元贴花112.506土地增值费-20%0.007拍卖费用5%10,750.008所得税-20%0.009税费合计10,970.0010拍卖净值204,030.00二受让方11拍卖费用5%10,750.0012契税1%2,150.0013登记费0.1%215.0014印花税0.05%+5元贴花112.5015税费合计13,227.50