成本持续优化可能性探讨课件

主标题：黑体、主标题：黑体、4040号字、加粗号字、加粗副标题：黑体、24号字(此处为讲师姓名：黑体、24号字）2024年7月8日持续提升成本竞争力成本持续优化可能性的探讨(讲师：马静）2024年7月8日主标题：黑体、40号字、加粗(此处为讲师姓名：黑体、24号字第三部分第四部分第二部分第一部分2014年华东成本对标现状成本持续优化的可能性建立全员成本的意识形态目 录房地产行业及成本管理趋势第三部分第四部分第二部分第一部分2014年华东成本对标现状成第一部分：房地产行业及成本管理趋势第一部分：房地产行业及成本管理趋势n 国家宏观调控政策的常态化:n 政策调整给市场带来的最大改变是消费者对房地产市场的预期，房地产市场低迷，除了供需因素之外，也在于市场预期下降，使得一些刚需客户也推迟购房。n 房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市 场必须建立起适应新常态的长效机制。n 行业趋势n 粗放式开发管理转变为集约式管理:n 粗放式管理有其弊端，导致管理效率低下，成本较高，收益小，同时，也增加了企业的经营风险，使公司管理层不能很好的了解自身的问题；集约型正好可以弥补上面的问题。n 房地产业正在进入精耕细作时代，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产公司的成本控制能力，必将和资金筹措能力、社会资源整合能，规避风险能力等一样成为企业核心竞争力之一。第一部分：房地产行业及成本管理趋势 国家宏观调控政策的常态第一部分：房地产行业及成本管理趋势第一部分：房地产行业及成本管理趋势n 精细化、专业化分工合作：n 房地产企业想要成为一个优秀和卓越的企业，就必须在管理的专业化、多专业运作的协同化，产品与专业管理的一体化方面苦练内功，坚持不懈，方能取得良好的效果。n 为了有效的整合各个专业并形成合力，需要结合项目计划节点管理、专业成果标准和决策会议，协调各专业输入输出成果的接口和匹配性，专业标准成果与计划管理结合应用，推动专业化成果的实施，并形成聚合效应。有效的成本控制是企业在激烈的市场竞争中成功与否的基本要素。但成本管理控制绝对不仅仅是单纯的压缩控制成本费用，需要建立起科学合理的成本分析与成本控制系统，让企业的管理者清楚地掌握公司的成本构架、盈利情况和决策的正确方向，成为企业内部决策的关键支持，从根本上改善企业成本状况，从而真正实现有效的成本控制。有效的成本控制是企业在激烈的市场竞争中成功与否的基本要素。但成本管理控制绝对不仅仅是单纯的压缩控制成本费用，需要建立起科学合理的成本分析与成本控制系统，让企业的管理者清楚地掌握公司的成本构架、盈利情况和决策的正确方向，成为企业内部决策的关键支持，从根本上改善企业成本状况，从而真正实现有效的成本控制。n 全面成本管理：n 近年来由于融资成本的上升、税负的加重、以及营销管理费用的全面提高，工程类成本占开发总成本的比例呈下降趋势。成本管理不单是以建安成本为重点，还应将土地成本、营销管理费用、融资成本和政府税收全面纳入成本管理范围进行统筹策划、精心管理。n 成本管理趋势n 行业趋势（续）第一部分：房地产行业及成本管理趋势 精细化、专业化分工合作第一部分：房地产行业及成本管理趋势第一部分：房地产行业及成本管理趋势n 成本管理趋势（续）n 低成本运营战略：n 有效的成本控制绝对不仅仅是单纯的压缩控制成本费用，需要建立起科学合理的成本分析 与成本控制系统，让企业的管理者清楚地掌握公司的成本构架、盈利情况和决策的正确方向，成为企业内部决策的关键支持，从根本上改善企业成本状况，从而真正实现有效的成本控制。n 房地产开发成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制。项目低成本运作是用来保证项目在可行的同时也有价值可言。管理者的任务是尽可能地在完成目标的前提下节省资源，这样才能获得最大的经济效益，从而实现企业利润最大化的目标。第一部分：房地产行业及成本管理趋势 成本管理趋势（续）第二部分：第二部分：20142014年华东成本对标现状年华东成本对标现状n 对标结果统计 单方建面成本（元/m2建面）单方建面成本：反映项目实际的成本水平金地平均线：2857元/m2建面中海平均 线：2616元/m2建面平均差距：313元/m2建面第二部分：2014年华东成本对标现状 对标结果统计 单方销面成本：反映项目方案整体经济性n 对标结果统计 单方销面成本（元/m2销面）金地平均线：3621元/m2销面中海平均线：3360元/m2销面平均差距：261元/m2销面单方销面成本：反映项目方案整体经济性 对标结果统计 内容上海南京苏州扬州金地泗泾-龙湖紫都城金地荣乐西路-保利叶之林金地仙林湖-中海国际社区金地仙林湖-保利罗兰春天金地宝带路-中海8 8号公馆金地宝带路-新城石湖公馆金地酩悦-中海玺园金地酩悦-景瑞望府建面差额建面差额（元（元/m2/m2）4 4-33-33317317-307-307233233-212-212174174-215-215销面差额销面差额（元（元/m2/m2）362362-70-70579579-607-607-3-3-160-160207207-352-352项目泗泾项目2B2B龙湖紫都城可售比76%83%总车位配比76%72%地下车位配比69%59%Q1：泗泾项目与龙湖紫都城，单方建面持平、单方销面却差：泗泾项目与龙湖紫都城，单方建面持平、单方销面却差异巨大？异巨大？我司项目我司项目 不可售面积较大！不可售面积较大！项目金地项目中海8 8号公馆可售比84%74%总车位配比91%81%地下车位配比70%90%Q2：宝带路项目与中海：宝带路项目与中海8号公馆，单方销面持平、单方建面成本号公馆，单方销面持平、单方建面成本水平差异巨大？水平差异巨大？我司项目可售比较高，单方销面成本较优；我司项目可售比较高，单方销面成本较优；但商业面积占比较大，中海无商业，因此整体拉高成本。但商业面积占比较大，中海无商业，因此整体拉高成本。n 对标结果统计 差异说明内容上海南京苏州扬州金地泗泾-龙湖紫都城金地荣乐西路-保利叶内容金地仙林湖-中海国际社区金地酩悦-中海玺园建面差额 （元/m2）317174差异说明 （根据排序）A、地库钢砼差异32，地库面积比例大89，地上钢砼差异结构40(钢筋高6kg，砼高0.01m3)；B、土方因场地高差影响28，基坑支护34.8,桩基67；C、我司地下车位户配比1.03，中海地下户配比为0.65,我司通过配置机械车位提高可售比。A、总包100，防水4，保温27；B、外立面28，门窗1，栏杆10，百叶6，入户门2.5、公共部位装修-5，电梯-20，园林景观8等；C、结构8，电梯-20n 对标结果统计 差异说明（续）内容金地仙林湖-中海国际社区金地酩悦-中海玺园建面差额 利润成本降成本出利润项目研发阶段抓关键指标“好钢用在刀刃上”1可售比2体型系数3车库单位车位面积4层高5含钢量提高1个百分点，建安造价节约55元/平米降低1平米，建安造价节约17元/平米住宅层高降低10厘米，结构造价节约5元/平米，综合造价节约30元/平米地下室层高降低10厘米，结构造价节约5元/平米，综合造价节约18元/平米降低1个百分点，建安造价节约23元/平米提高1个百分点，建安造价节约55元/平米降成本降成本第三部分：成本持续优化的可能性？第三部分：成本持续优化的可能性？n 那些年，那些年，我们做过的优化我们做过的优化利润成本降成本出利润项目研发阶段抓关键指标“好钢用在刀刃上”施工管理前期筹备规范要求材料选型设计方案产品定位n 还有哪些，我们没有关注过？还有哪些，我们没有关注过？销售承诺由一系列案例引发的思考施工前期规范材料设计产品 还有哪些，我们没有关注过？销售由案例：案例：某项目在地块的南侧有一条贯穿地块的泄洪河道。拿地期间政府承诺此河道改造在2013年年中由政府完成，费用按此类推也应由政府承担。但是我司拿地之后，政府对于河道改造的时间一推再推，耽误了我司工期，而且迟迟没有改造的迹象。由于开发节奏和回款压力，我司不得以自行对河道进行了填充，并发生了直接签证8080万万。另外由于该河道没有按照承诺时间改造，导致遭遇10月份暴雨而产生的相关排泄费用1818万万。解决之道：解决之道：n 地块直观条件勿遗漏：拆迁建筑物、须迁移或入地高压线、堆土、明暗浜及河道；n 地块地下条件须勘测：地下管线、地下障碍物、地基情况、土质环境；n 地块周边情况可调研：基础设施，如市政道路/市政景观是否须代建，水电煤接驳口位置的远近；高架、高速、铁路对项目的噪声影响；待建轨道交通对支护的影响；地处城区中心对安全文明施工费用的影响；紧邻老式小区，可能引发的日照、沉降、结构监测、安全、扰民等投诉问题。前期筹备深度思考：临时工程费往往难以预控，拿地前对于土地的了解不够，对于应该交付的边界条件概念模糊，后期清表土、额外施工措施等费用较高。n 土地交付真的达到了承诺要求吗？土地交付真的达到了承诺要求吗？案例：某项目在地块的南侧有一条贯穿地块的泄洪河道。拿地期间政n 采用标准化系列产品后的设计费能否下降？采用标准化系列产品后的设计费能否下降？n 案例：案例：某项目与当地标杆企业同等定位、档次的产品进行对标时的发现前期筹备深度思考：深度思考：同样定位、档次的标准化产品，为何设计费用的标准有差异？解决之道：解决之道：n 设计单位本地化，本地单位费用低且配合及时；n 集团及区域设计组织设计单位选择及价格行业对标；n 刚需类、标准系列化项目，方案、施工图等设计费用应与设计单位协商优惠下浮。采用标准化系列产品后的设计费能否下降？前期深度思考：同样定n 案例一：案例一：某毛坯项目赠送面积比为8%，主要为入户花园、阳台、露台等，项目的赠送面积控制在集团10%的限额范围内。该项目2012年9月开盘，当时均价为7487元/m2，2013年年底均价为7718元/m2，涨幅为3%。计划年涨幅率：高层5%，洋房8%。当地市场2012年均价为8316元/m2，2013年均价为8210元，同比下跌1%。产品定位 对销售的影响：项目的赠送面积并没有给销售带来预期溢价，但是由于项目的地理位置偏僻，与周边竞品相比，赠送面积是一个较大优势，一定程度上可以提高项目的销售量。对其他方面的影响：A、成本方面：增加改造费用，高层50元/m2、多层67元/m2，全项目改造费用约1200万元。B、工期方面：需要充分考虑改造的时间，一期住宅建面10.5万平米，大约在3个月改造时间。C、质量方面：会出现后改建部分的门窗、露台等渗漏、保温等情况，有质量风险。D、政策方面：政府规划、建设等部门的验收风险因素。n 赠送面积真的带来了附加值吗？赠送面积真的带来了附加值吗？产品 对销售的影响：项目的赠送面积并没有给销售带来预 金地：金地：高层户型 118+97+97(3+1房2厅2卫)+118（3+1房2厅2卫），2梯4户湖城艺境：明厨、明卫，；1、单元平面417.12m2，结构面积502.22m2，结构面积/建筑面积=1.2，2、外立面系数：1.45；3、钢筋含量：48kg（第25层）花池花池赠送阳台赠送飘窗赠送固定遮阳n 案例二：案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比 金地：高层户型 118+97+97(3+1房2厅2卫)金地赠送方式金地赠送方式1：阳台：阳台211 方式方式2：阳台：阳台+花池花池 方式方式3：飘窗：飘窗n 案例二：案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比（续）金地赠送方式1：阳台1 方式2：阳台+花池 方式3：飘窗 中海：中海：国际社区：全明卫生间、户内走道少，面积实用率高，户型排布方正，钢砼指标低。1、单元平面366m2，结构面积421.06m2，结构面积/建筑面积=1.15；2、立面系数：1.33、钢筋含量：44kg(第25层)阳台赠送n 案例二：案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比（续）高层，高层，95(2+1房房2厅厅1卫卫)+80(1+1房房2厅厅1卫卫)+80+115(2+1房房2厅厅2卫卫)，2梯梯4户户中海：国际社区：全明卫生间、户内走道少，面积实用率高，户型排中海赠送方式：阳台中海赠送方式：阳台+储藏室储藏室21深度思考：深度思考：我们并不认为赠送都是没有价值的，但是我们要权衡赠送的投入与产出！解决之道：解决之道：n 加建项目须提供详细的加建方案和预控措施，由区域运营部汇总各专业（包括运营、营销、设计、报建、工程、成本、客服）意见并一致同意后，组织有集团运营、设计、成本、工程、客服专业参加的加建方案评审会；论证赠送及加建时，应将结构加建的可行性、加建施工难度、对既有结构的安全威胁等考虑周详，衡量投入产出比及制定风险预控措施（渗漏、验收等）。n 整体评估含“赠送面积”的户型内部格局如何？赠送面积到底是“鸡肋”还是“增值”，是否影响整个户型的合理性？n 案例二：案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比（续）中海赠送方式：阳台+储藏室深度思考：我们并不认为赠送都是没有n 产品定位与配置标准匹配了吗？产品定位与配置标准匹配了吗？n 案例：案例：某褐石三档项目公共部位采用材料替换、规格调整等优化手段，共节约324万，优化37.64元/m2的销面成本。电梯厅奥特曼石材电梯厅木饰面防腐木条状仿古砖（100*600）新西米石材电梯厅墙砖实木复合地板方形仿古砖（600*600）深度思考：客户定位、产品档次、配置需求，三者之间匹配了吗？深度思考：客户定位、产品档次、配置需求，三者之间匹配了吗？解决之道：解决之道：n 需求调研，须迎合刚需、首改人群的特点，适配为上，避免超配，避免价值树的堆砌，选择满足定位的配置；n 应在选择材料前充分比选（种类、规格、产地等），能够低配之处不高配，尽可能节约成本。产品定位与配置标准匹配了吗？电梯厅奥特曼石材新西米石材深案例一：案例一：安装点位方面的差异A、江苏住宅设计标准规定户内给水管应设计到到位。B、交付标准与销售合同的约定有关，最节省的是只提供一个用水点（普通毛坯交房的，住户一般会把实施到位的给水管作废掉的)。C、成本：仅提供一个供水点的造价为每户造价可省800元，一个小区总计800*2170元173173万元万元。规范要求n毛坯交付标准与当地规范要求的关系？毛坯交付标准与当地规范要求的关系？案例一：安装点位方面的差异规范毛坯交付标准与当地规范要求的关金地中海连廊两边分别为双管双栓及单管单栓，高区立管3根，低区5根。n 案例二：案例二：金地与标杆企业的消防配置对比连廊两边均为双管双栓，高区立管4根，低区8根。金地中海连廊两边分别为双管双栓及单管单栓，高区立管3根，低区金地中海图中涉及广播系统、警铃、声光系统功能重复导致管线翻倍（多一组广播线，增加警铃模块等）图中仅涉及声光系统，已满足规范要求广播广播警铃警铃声光声光声光声光n 案例二：案例二：金地与标杆企业的消防配置对比（续）金地中海图中涉及广播系统、警铃、声光系统功能重复导致管线翻倍n 案例三：案例三：普通住宅的公共部位可不设置灭火器！A、江苏省住宅设计标准规定住宅每层的公共部位不大于100平米可不设灭火器。B、方案不同的造价对比：设灭火器消防箱采用组合式，较单栓消火栓的消防箱贵300元，两具灭火器60元。案例三：普通住宅的公共部位可不设置灭火器！A、江苏省住宅 某毛坯项目与周边竞品做了对标，屋面、楼地面、内墙、顶棚构造做法与周边楼盘差异不大，主要为防水差异，项目实施过程中按照周边项目做法对防水进行优化后，节约成本800800余万元余万元。n案例三：案例三：防水做法差异 某毛坯项目与周边竞品做了对标，屋面、楼地面、内墙、顶棚构u 如何兼顾地方性规范要求与性价比？如何兼顾地方性规范要求与性价比？案例一：案例一：上海、江苏的地方规范均对太阳能的配置有一定的要求，不同区域的不同项目对于太阳能设备的选择也要经过推敲。A、从集热部分来分：玻璃真空管&平板型；从结构来分类：紧凑式&分体式；从水箱受压来分：承压式&非承压式。我们平常多数都是按照集热部分来分的。B、玻璃真空管太阳能：适用于经适房或我们的中档普通住宅，以150L水量的使用居多（100-120平米户型），这种热水器经济实惠，每户仅需3000元左右，就可以解决热水及地方强制使用太阳能规范的问题；平板太阳能：适用于别墅类型或洋房，但是造价较高，往往是建筑设计对屋面及外立面要求较高，平均每户在13000-14000元左右；需要设备阳台空间放置热水罐。深度思考：深度思考：规范要求于细微处的变化，对成本均有影响，只要有心，也能聚少成多。解决之道：解决之道：n 调研各地区规范要求：包括建筑构造做法、点位接驳要求、消防配置要求、保温节能规范等；了解地方规范对于配置的影响，研究不同的设备品类适用的条件。n 满足规范要求即可，可以选择达到政府基本需求的设备，如电梯、太阳能、消防、通风等工程设备，避免超标准配置，节省了开发造价，也为社会节省了资源！如何兼顾地方性规范要求与性价比？深度思考：规范要求于细微处u 各类政府收费项目，有没有可以谈判的空间？各类政府收费项目，有没有可以谈判的空间？案例：案例：南京市垄断性基础设施工程均需委托指定单位施工，一般按照相关收费文件收取，供电工程、煤气工程均严格按照标准收取，没有谈判空间。但并非所有垄断性基础设施工程都没有降低成本的空间，供水工程的收费由自来水公司按照江苏省定额计算，然后建设方可以与指定施工单位进行商谈，南京各项目也进行了谈判，具体各期谈判情况如下表，经谈判，降幅近降幅近20%20%。项目名称自来水公司原报价（万）谈判后合同价（万）自在城七期自来水供水工程517462自在城五期自来水供水工程326280新尧挂自来水表工程255149自在城八期自来水供水工程602520自在城八期挂水表工程212195自在城二期自来水供水工程359305自在城六期挂水表工程185146自在城六期自来水供水工程446379合计合计29022436深度思考：深度思考：垄断性质的收费标准，是否存在地方标准与口径的不同？解决之道：解决之道：n 保持阶段性的市场调研和同行交流；n 关注各项收费标准的变化，寻找可能的弹性尺度；n 寻找2-3家配套三产单位进行价格比对和谈判，加强竞争性。各类政府收费项目，有没有可以谈判的空间？项目名称自来水公司 项目总包招标采用模拟清单招标，模拟清单按照以往同系列项目进行拟编，而以往项目中无此屋面构架造型，正式施工图出图后，对屋面构架有了进一步的深化设计。此屋面构架设计在90米以上，并且外挑4.3米，其跨度达12米，采用悬挑工字钢系统作为支撑措施：悬挑工字钢，并在悬挑部位与上层框架间增加钢丝绳形成简易三角形平面桁架。利用槽钢将工字钢之间的空洞纵向连接，上铺3mm厚的钢板作为防护等。满堂脚手架支撑，支点全部设在悬挑工字钢上，在工字钢上做两层脚手架支模。n 造型效果造型效果？n 案例一：案例一：某项目的屋面构架设计方案 项目总包招标采用模拟清单招标，模拟清单按照以往同系列 此屋面构架高度高，跨度大、实际施工难度极大，该项目共11栋高层，此屋面构架支撑体系计16个，费用达250250万元万元。n案例一：案例一：某项目的屋面构架(续)此屋面构架高度高，跨度大、实际施工难度极大，该项目共某项目典型楼号平面布置图：A、图示云线部位增加外墙墙体约952立方米，增加费用6464万万。B、由于增加外墙墙体，每层需外挑150宽钢砼板，增加钢砼线条约143立方米，增加费用2121万万。n案例二：案例二：这真的只是造型需要？项目巡检后，设计公司重新审视后下发了修改通知单，部分部位的墙体取消。但已实施的墙体、钢砼线条需要返工，初步估算返工金额达30万（无效成本）。某项目典型楼号平面布置图：案例二：这真的只是造型需要？深度思考：深度思考：我们不是反对新的创意，但是我们知道好钢应该用在刀刃上，我们做的是产品，不是作品！不卖我们喜欢的，应该要卖客户需要的！解决之道：解决之道：施工前关注审图环节，组织各相关专业联合会审把关，多问一个为什么？也许可以省下非常可观的费用投入！评估深化图纸的合理性与经济性，进行多方案比对，及时优化。n案例二：案例二：这真的只是造型需要？（续）深度思考：我们不是反对新的创意，但是我们知道好钢应该用在刀刃n 这样的隐性成本，你注意到了吗？这样的隐性成本，你注意到了吗？n 案例一：案例一：管线综合设计与地库顶板覆土的关系？这也能省钱？是的，答案正确。非重力流的管线在地下室顶板的覆土层内敷设。重力流的干线管线避开地下室沿场地周边敷设。地下室的顶板覆土每增加0.1米，地库的顶板荷载和基础埋深的造价每平米增加50元。这样的隐性成本，你注意到了吗？非重力流的管线n 这是最优方案吗？这是最优方案吗？n 案例一：案例一：某项目水泵房方案引发的思考。该项目分两个地块，总体平面布置图请见下图：因部分楼栋与大地库不相连（10#、11#、13#等），根据自来水公司要求，供水压力大于45米，给水管道不允许埋地敷设，本项目由于有几栋楼与地库不连通，而水泵房子地下车库，因此自来水公司要求做能够供人通行的管沟连廊，以供检修。此项增设连廊增加土建成本约150万（共约120米连廊,高度可供人行走）。这是最优方案吗？因部分楼栋与大地库不相连（10#解决之道：解决之道：n 覆土厚度对于综合管线排布、地库荷载等均有影响，前期设计方案需要结合这些技术参数进行合理布置。关于重力流非重力流管道：首选避开地下室顶板，如果实在无法避让，选择非重力流管道通过，重力流必须饶地库周边敷设。因为管道本身对覆土厚度就有要求，同时考虑到防冻、行车要求、重力标高等，否则只能增加地下室顶板的覆土，导致增加结构造价。n 规划方案的排布对给水方案的影响：如果当初地库与所有单体（主要是小高层）联通，不但可以解决自来水管道敷设的问题，同时可以提高单体的售价。深度思考：深度思考：如何设计才最合理？解决之道：深度思考：如何设计才最合理？n案例二：案例二：双层地库&单层地库的方案比选 南京某项目地库因投资阶段未考虑场地因素，致使车位在一层车库内不能全部全部排布，经方案比选最终确定为双层地库：A、成本增减帐：B、综上所述，设双层地库解决了地库车位排布问题，双层地库的方案在结构方面节约3088万元，但是在基坑围护、抗拔桩和塔楼地下结构方面增加约1900万元，综合各方面因素双层地库方案优化成本1188万元。案例二：双层地库&单层地库的方案比选 南京某项目地库因投资深度思考：深度思考：双层地库虽然结构成本较经济，但其基坑支护、抗拔桩成本受地质影响较大，不同的地域及方案，带来的成本效益也会不同，因此需要根据项目具体情况，做好方案比选，采取最优地库。解决之道：解决之道：n 地库布置形式的选择：进行单、双、机械车库的多方案比选及组合测算，选择最优性价比方案；n 合理规划面积：如连通口与地下大堂的取舍、单双排停车的有效利用、合理选择停车方式、减少外墙长度、配套用房设置在停车低效区等；n 塔楼间距的影响：控制水平间距（13.2m 模数16.1m）与前后间距（32.2m 模数48.25m）模数，使得停车效率最高；n 柱网模式的选择：大、小柱网，水平与竖向间距的排布，可进行多种比对。n案例二：案例二：双层地库&单层地库的方案比选（续）深度思考：双层地库虽然结构成本较经济，但其基坑支护、抗拔桩成n 土建、精装、水电图纸之间是否交圈？土建、精装、水电图纸之间是否交圈？n 案例：案例：某项目卧室中土建柱子突出墙面，而精装修图纸该柱包在墙内，最终额外增加轻钢龙骨隔墙拉平墙面，费用共计增加55万。深度思考：深度思考：施工图深度对招标质量有很重要的影响，应尽可能避免图纸的错漏碰缺。解决之道：解决之道：n 注重各专业间整版图纸间的比对，降后期的改造成本。n 采用施工图招标，招标过程中给予一定的报价空间，预留投标方在检查图纸过程中的增减工程量及报价，并包干计取，以免后续扯皮。土建、精装、水电图纸之间是否交圈？深度思考：施工图深度对招 案例一：案例一：耐普黑泡EPS复合保温板的使用后效。A、耐普黑泡EPS复合保温板：德国巴斯夫原材，A2级防火等级不需做内保温导热系数：0.032W/（m.k）吸水率：3.6V/V（%）抗拉强度：0.24（Mpa）B、招标结果：材料+施工30厚每平米综合成本72元；60厚每平米综合成本95元；整个项目降低成本1021万。材料选型n 材料部品具有可替代性吗？材料部品具有可替代性吗？案例一：耐普黑泡EPS复合保温板的使用后效。A、耐普黑泡E案例二：案例二：仿石保温复合板代替传统石材干挂的可能性？A、仿石保温复合板是一种集保温装饰于一体的节能板材，以各类保温板为保温芯材，饰面采用无机板材，是一种新型节能幕墙装饰板。与传统石材干挂幕墙相比，是一种性价比较高的保温装饰材料。询价结果预计在450元/m2，相较于传统的石材干挂+保温（综合单价约720元/m2）节约270元/m2，节约比例约37.5%，成本节约非常的可观。B、调研该材料的使用情况，目前仅有商业项目，整体外立面效果还是比较理想的，但是石材局部也是有些许的色差，而且转角处无石材切割的拼缝，与石材干挂相比缺少了些硬朗感。C、暂无住宅项目采用，能否能通过质监站验收目前尚未可知，使用存在一定的风险。案例二：仿石保温复合板代替传统石材干挂的可能性？A、仿石保温u 因地制宜选材的优势因地制宜选材的优势 案例：案例：城市成本调研的小发现 近些年，进行徐州的城市成本调研时，发现周边煤炭基地遍布，该地区建筑市场普遍选用的砌体材料是煤矸石烧结砖（材料价270-300270-300元元/m3/m3）。深度思考：深度思考：我们项目上所使用的材料只有目前这个选择吗？解决之道：解决之道：n 奉行“有原则、无底线”，只要是符合项目定位、质量可靠稳定的，无价格底线、无品牌底线，都可以尝试去了解；n 积极发掘、研究新材料、新工艺。n 所谓“靠山吃山、靠水吃水”，根据城市特点，巧妙选择具有本地优势的建材，减少运输成本。因地制宜选材的优势深度思考：我们项目上所使用的材料只有目前n 案例二：案例二：某项目体量较大，为避免各期总包单位临时设施不断的搬迁，经过与管委会协商，将两家总包单位的临时设施统一搭建在道路东侧的绿化带中，另一家总包的临时设施搭建在地块西南角。后项目推进过程中，因政府进行道路建设施工，同时市国土局也展开临时土地的清理行动，临时设施需全部拆除并转移后重新搭建，额外增加临设搭拆成本600多万。施工管理n施工组织方案合理吗？施工组织方案合理吗？n 案例一：案例一：某项目电梯厅消防管井砌筑方案。分判给精装修单位施工，两个标段施工单位分别提出的砌块砌筑、角钢+TK板隔墙做法均予以认可，两方案的价差达到16.4万。案例二：某项目体量较大，为避免各期总包单位临时设施不断的搬深度思考：深度思考：我们在项目前期往往缺乏先想后做，总是边干边想。解决之道：解决之道：n 参考优秀的工程管理经验，在施工中对进行工程方案的比选，选取成本最优的施工方案，防止不考虑成本差异的低效管理模式。n 项目前期的临设选址、土地的租借，需要根据项目周期考虑可持续性，避免二次搭拆产生的无效成本。因此，也应重视前期工程策划工作，提前布局、制定合理的施工方案。n施工组织方案合理吗？（续）施工组织方案合理吗？（续）深度思考：我们在项目前期往往缺乏先想后做，总是边干边想。施工n案例一：案例一：某项目洋房无地下室，但有较深的基础。原设计方案为节约成本没有设计基础挡土墙，要求基础完成后先回土再浇筑一层楼板。由于该项目工期较为紧张，在没有回土的情况下，就开始浇筑一层底板，导致洋房基础后期无法回土。后经项目中心确认，增加挡土墙以抵挡土的侧压力，新增费用预估为180万左右。另外，由于项目工期较为紧张，且该区域土质较软，项目中心要求满打垫层混凝土，新增费用35万。上部结构已浇洋房基础尚未回土水底清晰可见的满浇垫层n施工节奏是否得当？施工节奏是否得当？案例一：某项目洋房无地下室，但有较深的基础。原设计方案为节约n案例案例二二：室外雨污、配套管线、景观工程交叉作业 某项目为保证项目验收节点，室外雨污、配套管线、景观工程交叉作业，由于地方规定造成绿化验收要前置、规划突破部位较多造成规划验收需前置、宅间先天道路狭窄等原因，精装修材料运输不得已采取人工搬运等临时措施，导致费用增加50.7万。案例二：室外雨污、配套管线、景观工程交叉作业 某项目为 某项目为缩减工期，将2栋楼地下室夹层甩开不做，后期采用植筋加板；3栋楼板筋采用绑扎，原为螺纹连接。A、增加费用：植筋费用，绑扎搭接钢筋量增加，拉拔费用及技术措施费等，共计约25万。B、另，因为我方采取措施引起的工期缩减，可能会变相成为施工单位赶工进度奖金申请理由。C、实际效果：工期未能达到预期效果，工程合理筹划，不采用此措施也能满足工期要求。n案例案例三三：缩减工期了吗？深度思考：深度思考：合理的把握施工节奏，进行工序的搭接，避免前松后紧的情况出现。解决之道：解决之道：n 编制合理的招标计划，并关注执行情况；关注合同进度要求，月度跟踪进度对比情况，防止前期误工，后期赶工的情况出现，及时预警。n 防止施工界面交叉导致的额外费用增加，特别是人工费用的增加。某项目为缩减工期，将2栋楼地下室夹层甩开不做，后期采用植n 案例：案例：某项目招标时门窗含玻璃格条和钢副框，施工中变更取消，结算时施工单位未提报相关负帐，且项目人员变动较大，若无清晰的变更台账，则可能造成约92万元的费用损失。n变更签证的时效性？变更签证的时效性？深度思考：深度思考：变更签证的发生，需要提前知会成本人员，以便及时登录台账，而且最终的签发人应该设定为项目负责人，必须严肃对待。解决之道：解决之道：n 实行变更签证月清季结，保障不遗漏单据，尤其是负变更及优化项。案例：某项目招标时门窗含玻璃格条和钢副框，施工中变更取消，深度思考：深度思考：销售合同是否经过各部门会签，交付标准细节的信息是否对等？解决之道：解决之道：n 样板区开放前应该重视各专业口联合巡检，提前规避后期大批量工程中成本有可能大额突破的子项，及时完成整改，若无法整改的，注意在展示时提示客户，并在销售合同中加以说明，防止后期为保持样板一致而付出巨额代价。还有很多很多地方，有待我们去改进n 案例一：案例一：某项目阳台展示为防水石膏板吊顶，因未标注“非交付标准”，后期统一为此做法，增加费用108万。n 案例二：案例二：某项目门洞高度原定为2.3m，因样板房展示门洞为2.4m，后期统一将已施工完成的梁底凿除并进行相应改造，累计增加费用30万。销售承诺n 规避承诺风险了吗？规避承诺风险了吗？深度思考：销售合同是否经过各部门会签，交付标准细节的信息是否n 投资阶段绘制成本地图 成本主导/拓展、设计、工程、提供意见支持n 以城市为单位，确定每个城市刚需项目的成本框架模型。n 方案/扩初阶段严控限额指标 设计、成本协同作战n 桩基与基础方案的组合与比选；n 地库功能布置，压缩设备用房面积，通道面积兼顾使用效率，减小无效空间，单车位面积指标得到有效控制；地库柱网方案的比对选择；n 住宅户型规整，墙体对中，有效控制体型系数、外立面系数，使得结构受力性能良好，减少墙体占比，直接降低结构成本；n 引入专业结构优化咨询公司，对设计工作进行全程参与把控，适当设立结构优化奖励基金；n 户型标准化先行，进行成本测算评估后，给出优化意见，以此为样板引导，实现高度标准化，再大面积开展施工图设计；n 施工图阶段 设计、成本、工程、项目中心协同作战n 超限额一票否决机制、强控限额指标落地。对送审版图纸进行测算，增加管控节点：项目成本经理收到项目设计经理提供的送审版图纸后，10个工作日内完成典型单体和地下车库的主要指标（总建筑面积、钢筋、砼、模板、栏杆、百叶、外立面率、开窗率、大堂电梯厅面积）测算，如超出限额指标范围，需优化调整达到限额指标后下发施工图纸。n 建造标准统一，建议参照标杆房企建造标准及地方规范要求进行优化，区域（设计、成本、工程部）统筹、研究制定标准文件，下发后按此实施，过程中不得任意更改；n 施工过程中严控变更签证率，系列化产品控制在3%以内，并且落实变更签证月度备案/费用预估制，超出一定比例范围，须对项目/设计端口予以提示，并反馈后续调整意见。n 成本控制标准动作落地成本控制标准动作落地 投资阶段绘制成本地图 成本主导/拓展、设计、工意识形态经营意识职业敏感度全员成本的意识形态第四部分：建立全员成本的意识形态第四部分：建立全员成本的意识形态意识形态经营意识职业敏感度全员成本的意识形态第四部分：建立全n 经营意识是对待经营的一种态度，一种突破常规，不破不立的一种决心！n 不仅要了解项目的目标成本，监控过程中的动态成本，更要清晰项目的盈亏平衡点，掌握每一份成本投入的边际效益，拥有职业的敏感度，“创收”不等于“盈利”，短期内的销售回款金额不能等同于市场份额增长，坚持“先生存后发展”的经营理念，推动企业整体盈利能力的提升。点滴积累 聚沙成塔 经营意识是对待经营的一种态度，一种突破常规，不破不立的一种树人重于树楼.金地管理学院成本持续优化可能性探讨课件