第五章 物业管理合同

物业管理物业管理主讲：王湃主讲：王湃政治与公共管理学院政治与公共管理学院E-mail:第五章第五章 物业管理合同物业管理合同n 【内容摘要】【内容摘要】本章重点介绍了物业服务合同、物业管理的公共契约和物业管理专业分包合同的概念、内容、特征、类型与订立的程序等。 n 【学习目标】【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够熟知物业服务合同的特征与订立的原则；掌握物业服务合同、物业管理主要公共契约和物业管理专业分包合同的主要内容。在技能方面要求学生能够具备拟定和解读物业服务合同、物业管理的各种公共契约和各种不同类型的专业分包合同的能力。n5.1 物业服务合同物业服务合同n5.1.1 物业服务合同的概念与特征物业服务合同的概念与特征n 1物业服务合同的概念物业服务合同的概念n 物业服务企业接受业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）的委托从事物业服务，应当与委托人签订物业服务合同。n 合同是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。物业服务合同是指物业服务企业与业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）就物业服务业务的委托、受托事宜而签订的，明确相互间权利义务关系的协议。n物业服务合同属于我国合同分类中的提供劳务类合同。n2物业服务合同的特征物业服务合同的特征n (1)物业服务企业以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务，因此，物业服务企业因处理委托事务（房屋维修、设备保养、公共秩序维护、消防安全、清洁卫生等）所支出的必要费用，应由业主承担。n (2)物业服务合同是有偿的。业主不但应付物业服务企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业服务企业一定的管理酬金，这是物业服务企业为组织物业服务而取得的报酬。n (3)物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。n物业服务合同属于提供劳务类合同中的委托合同。n (4)物业服务合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。否则，合同将不受法律保护。n (5)物业服务合同既是诺成合同又是双务合同。诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽经当事人意思表示一致，但还需交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。物业服务合同自双方达成协议时即合同成立，故为诺成合同，而且委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。n5.1.2 物业服务合同的类型物业服务合同的类型n 物业服务合同有以下两种情况。n 1.前期物业服务合同前期物业服务合同n 前期物业服务合同是新建物业的出售单位与物业服务企业签订的合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。n 2物业服务合同物业服务合同n物业服务合同是业主或业主委员会与物业服务企业签订的合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。n5.1.3物业服务合同订立的基本原则物业服务合同订立的基本原则n 1主体平等原则n 2合同自愿（自由）原则n 3权利义务公平原则n 4诚实信用原则n 5守法和重德原则5.1.4 物业服务合同的内容物业服务合同的内容n 合同当事人（委托方、受托方）的名称和住所，物业服务的范围，包括物业类型、坐落、建筑面积、占地面积及委托管理物业的项目等。n 委托管理事项。包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，绿化、环卫、交通管理、物业服务费等。n 委托管理期限。一般为1-2年。n 双方的权利和义务。n 物业服务质量。主要说明物业服务企业应在委托管理项目上所达到的服务质量标准，也是委托方对物业服务企业的服务要求。n 物业服务费用。物业服务项目的收费标准、收取办法、物业管理区域内共用设施和服务性设施的收费标准等。n 专项维修资金的管理与使用。n 违约责任。n 合同终止和解除的约定。n 当事人双方约定的其他事项。 n5.2.1 物业管理公共契约的特点物业管理公共契约的特点n 契约的主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人。n 契约的权利与义务关系的客体是物业行为，即基于法律上的物权（主要是指法律主体对物业的占有权和使用权）而产生的客观行为。n 契约的效力范围涉及物业管理区域内的全体所有人和使用人。n 契约中规定的权利与义务，既包括法律范畴内的权利义务，又包括道德范畴内的准则，例如邻里和睦、互助互谅等。n 主要依靠契约主体的自我行动和自我约束来实现契约的目的，虽然也有部分处罚条款，但那只是一些辅助性的内容，一般情况下是不会采用的。5.2 物业管理的公共契约物业管理的公共契约n5.2.2 物业管理公共契约的内容物业管理公共契约的内容n 我国目前普遍使用的物业管理公共契约，主要有管理规约、业主大会议事规则、住户手册三种内容。n1管理规约管理规约n(1) 管理规约的含义 管理规约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境卫生和秩序、保障物业的安全与合理使用，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修养护和其他管理服务活动的行为准则，是实行业主自治管理的重要表现形式。n管理规约的主体是全体业主。业主公约的订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体业主大会，公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围的全体业主和非业主使用人具有普遍约束力。公约客体是物业使用、维修养护和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎么做等。公约内容是有关物业使用、维修养护与管理等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。n(2) 制定管理规约的法律依据 管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则。管理规约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束。通过这种约束，使业主和非业主使用人在社会道德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。当业主和非业主使用人违反公约时，应承担违约的相应民事责任。n(3）关于管理规约（原来称为业主公约）示范文本建设部曾于1997年发布过管理规约示范文本（建房1997 219号）。目前，建设部正在根据物业管理条例确定的制度，组织管理规约示范文本的修订工作。北京、上海等许多省市都制定了本省市的管理规约示范文本。n管理规约示范文如下。n管理规约管理规约示范文本示范文本n为加强本物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。n一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。n二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。n三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。n四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。n五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。n六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。n七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。n八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。n九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。n十、与其它非业主使用人建立合法租凭关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。n十一、在本物业范围内，不得有下列行为。n（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。n（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。n（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地。n（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。n（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。n（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。n（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品。n（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点。n（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。n（10）随意停放车辆。n（11）聚众喧闹、嗓声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为。n（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物。n（13）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。n十二、人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。n十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。n十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。n十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。n十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。n2. 业主大会议事规则业主大会议事规则n业主大会议事规则是对业主大会行为作出的规范化约定，具有法律效力。业主大会规程规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。北京、上海等许多省市都制定了本省市的业主大会议事规则示范文本，对业主大会的动作、业主委员会的职责和行为都作出了规范性的约定。对物业服务企业的选聘和专项维修资金的管理、统筹以及业主委员会的活动经费都作出了约定。n业主大会议事规则示范文如下n业主大会议事规则业主大会议事规则示范文本示范文本n依据物业管理条例、业主大会规程及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。n第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则。n（1）遵守法律和有关物业管理规定。n（2）坚持权利与义务相一致。n（3）坚持公开、公正、公平。n（4）接受社区居委会的指导、监督。n第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年_月份召开。n遇有下列情况时，本区域召开临时会议。n（1）20%以上业主提议。n（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。n（3）涉及本区域物业管理公共利益，物业服务企业提议。n第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。n第四条 根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。n第五条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行。n（1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明。n（2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明。n（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票。n（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效。n（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。n采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：n（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；n（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；n（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；n（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；n（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。n第六条 采用集体讨论方式，业主本人应参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业区域内两个或两个以上业主的委托。n采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。n第七条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。n需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。n第八条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。n第九条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米部分不予计算。n第十条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。n第十一条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。n以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：n（1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则。n（2）解聘物业管理企业。n（3）选聘物业管理企业及相关事项。n（4）专项维修资金使用、续筹方案。n（5）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。n住户手册的主要内容参见表5-1。表表5-1住户手册住户手册主要内容构成主要内容构成1居住区域概况地理位置及特点建筑及其附属设施的建筑面积、占地面积居住人口、户数及其构成公交路线、邮电通信状况2物业区域管理机构物业服务公司介绍物业服务公司及其各部门的具体工作职责业主委员会的权力及作用居民委员会的工作范围3业主（住户）须知按规定办理人住手续装修房屋之前应向管理处提出申请明确房屋维修的责任按时交纳管理费物业服务公司的各种服务项目4物业管理区域的管理规定管理原则保护住户合法利益住户有权合理使用部分公共设施，也有义务维护公共设施不受损害公共场所公众享用，对破坏公共设施等不道德行为，物业管理公司有权规劝，直至追究其民事责任或刑事责任按规定使用供电、供水、供气等设备阳台及楼宇装置物的要求厨房排气扇、空调机等设备安装要求垃圾的排放方式公共秩序维护工作的要求车辆停放位置、管理办法绿化、美化管理消防措施及管理日常维修类的划分各项服务的收费标准、收费方法5综合服务服务网点及服务项目无偿服务的范围及规定有偿服务的项目及范围6其他常用电话号码，如消防、急救、派出所、维修站、居委会、匪警等电话号码物业管理投诉电话消费者协会投诉电话物业服务公司经理接待日5.3 物业管理的专业分包合同物业管理的专业分包合同n5.3.1 实行专业分包的前提条件实行专业分包的前提条件n物业管理总包单位有一定的管理能力和协调能力。n社会化、专业化达到一定程度，社会上有一批专业化的保洁、保安、园林绿化、房屋、设备维修等专业公司。n业主委员会成立，专业分包得到业主委员会的认可。n物业档次较高。n5.3.2 物业管理企业实行专业分包的类型物业管理企业实行专业分包的类型n物业管理专业分包在我国刚刚起步，从目前来看类型还不多，主要有：房屋修缮专业企业、园林绿化专业企业、清扫保洁专业企业、家政服务专业企业、保安护卫专业企业、市政管养专业企业、电梯、设备设施维修专业企业等。n随着社会化、专业化物业管理的推进，将会出现更多类型的专业分包企业。n5.3.3 专业分包合同的内容专业分包合同的内容n物业管理专业分包合同应遵照平等、自愿、互利的原则，由物业管理总包单位与分包单位签订。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。由于物业的专项管理性质、技术要求、内容等都有很大差别，因此物业管理专业管理分包合同的各分项中的具体内容和要求有很大差别，但其中带有共性的几大项主要是：管理项目、管理内容、管理费用、双方的权利和义务、合同期限、违约责任、其他。本章小结本章小结n物业服务企业接受业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）的委托从事物业服务，应当与委托人签订物业服务合同。合同是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。物业服务合同是指物业服务企业与业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）就物业服务业务的委托、受托事务而签订的，明确相互间权利义务关系的协议。物业服务合同属于提供劳务合同类中的委托合同。n物业服务合同分前期物业服务合同、物业服务合同两种，具有有偿性、合法性等特征。 n公共契约的主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人，契约的权利与义务关系的客体是物业行为，契约的效力范围涉及物业管理区域内的全体所有人和使用人。契约中规定的权利与义务，既包括法律范畴内的权利义务，又包括道德范畴内的准则。契约主要依靠主体的自我行动和自我约束来实现契约的目的，虽然也有部分处罚条款，但那只是一些辅助性的内容，一般情况下是不会采用的。n我国目前普遍使用的公共契约，主要有管理规约、业主大会议事规则、住户手册三种内容。管理规约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境卫生和秩序、保障物业的安全与合理使用，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修养护和其他管理服务活动的行为准则，是实行业主自治管理的重要表现形式。业主大会议事规则是对业主大会行为作出的规范化约定，具有法律效力。住户手册是为了让业主和使用人了解物业管理区域概况、物业服务企业的职责权限、管理维修内容、服务范围以及业主或使用人的权利、义务和应注意事项的文书。n物业管理的专业分包企业的类型主要有房屋修缮专业企业、园林绿化专业企业、清扫保洁专业企业、家政服务专业企业、保安护卫专业企业、市政管养专业企业、电梯、设备设施维修的专业企业；物业管理专业分包合同应遵照平等、自愿、互利的原则，由物业管理总包单位与分包单位签订。