房地产产品基础知识住宅规划教材

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,产品基,础,础知识,住宅规,划,划,住宅规,划,划,基本概,念,念,居住区,居住小,区,区,居住组,团,团,居住区,居住小,区,区,居住组,团,团,城市道,路,路,小区道,路,路,城市级,公,公共服,务,务设施,小区级,公,公共服,务,务设施,住宅规,划,划,基本概,念,念,居住区总用地,居住用地,其他用地,住宅用地,公共绿地,道路用地,公共服务,设施用地,城市规,划,划用地,：,：,居住区,用,用地（,R,）,住宅用,地,地（,R01,）,公共服务,设,设施用地,（,（,R02,）,道路用地,（,（,R03,）,公共绿地,（,（,R04,）,R=R01+R02+R03+R04,住宅规划,基本概念,城市规划,中,中有两个,重,重要的用,地,地概念,公共服务,设,设施用地,（,（,R02,）,道路用地,（,（,R03,）,公共服务,设,设施用地,（,（,R02,）,一,一般,称,称公建用,地,地，是与,居,居住人口,规,规模相对,应,应配建的,、,、为居民,服,服务和使,用,用的各类,设,设施的用,地,地，应包,括,括建筑基,底,底占地及,其,其所属场,院,院、绿地,和,和配建停车场等,。,。,道路用地,（,（,R03,）,居,居住,区,区道路、,小,小区路、,组,组团路及非公建配,建,建的居民,汽,汽车地面,停,停放场地。,住宅规划,基本概念,指住宅基,底,底占地及,其,其四周合,理,理间距内,的,的用地（,含,含家务院,、,、宅间小,路,路和绿地,）,）,住宅用地,指公共服,务,务设施建,筑,筑基底占,地,地及其所,属,属场院、,绿,绿地、道,路,路、配建,停,停车场等,公共服务设施用地,指各级中,心,心绿地、,运,运动场、,成,成人和儿,童,童休憩场,地,地、林荫,路,路和绿化,隔,隔离带,公共绿地,指宅间小,路,路以外的,各,各级道路,、,、小广场,、,、停车场,道路用地,其他用地,指非直接,为,为本区居,民,民配套的,道,道路用地,、,、其他单,位,位用地、,保,保留的自,然,然村或不,可,可建设用,地,地等,住宅规划,基本概念,用地红线,经城市规,划,划行政主,管,管部门批,准,准的建设,用,用地范围,的,的界线,。,。,容积率,一定地块,内,内，总建,筑,筑面积与,建,建筑用地,面,面积的比,值,值。,建筑密度,一定地块,内,内所有建,筑,筑物的基,底,底总面积,占,占用地面,积,积的比例,。,。,道路红线,规划的城,市,市道路路,幅,幅的边界,线,线。,建筑红线,城市道路,两,两侧控制,沿,沿街建筑,物,物（如外,墙,墙、台阶,等,等）靠临,街,街面的界,线,线。又称,建,建筑控制,线,线。,城市绿线,是指城市,各,各类绿地,范,范围的控,制,制线。,1,、用地性,质,质,2,、用地面,积,积,3,、用地红,线,线,4,、容积率,5,、建筑控,制,制高度,6,、建筑密,度,度,7,、道路红,线,线,8,、建筑红,线,线后退距,离,离,9,、建筑线,10,、绿地率,11,、交通出,入,入口方位,12,、停车泊,位,位,13,、建筑间,距,距,14,、日照标,准,准,15,、日照间,距,距系数,16,、城市绿,线,线,规划常用,术,术语及指,标,标,住宅规划,基本概念,建筑容积,率,率,：,地上建筑,面,面积,/,规划建设,用,用地面积,（,（附属建,筑,筑物也计,算,算在内）,建 筑,密,密 度,：,即建筑覆,盖,盖率,基底面积,之,之和,/,规划建设,用,用地面积,绿,地,地,率,率,：,绿地面积,/,规划建设,用,用地面积,（,（覆土面,积,积在,3,米以上的,绿,绿化才算,在,在绿化面,积,积中）,房屋使用,率,率,：,房屋使用,率,率是指房,屋,屋的使用,面,面积与建,筑,筑面积的,比,比例。,至,的使,用,用率比较,合,合理。,集 中,绿,绿 地：,建筑基地,内,内的集中,绿,绿地面积,，,，在居住,用,用地中应,不,不少于用,地,地总面积,的,的,10,。,居住小区,内,内每块集,中,中绿地的,面,面积应不,小,小于,400,平方米，,且,且至少有,三,三分之一,的,的绿地面,积,积在规定,的,的建筑间,距,距范围之,外,外。,住宅规划,基本概念,总建筑面积,容积率,=,净用地面积,包括：住宅、商业、,高于地面,1.5,米的半地下室,、公共配套服务设施（居委会、物业用房、,配电房、垃圾转运站,.,）,不包括：露台、地下室、层高低于,2.2,米的架空层、,向公共开放的层高高于,2.2,米的架空层,居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地,住宅规划,基本概念,基本资料,：,：总用地,面,面积：,5288.33,平米,总建筑面,积,积：,41780,平米其中,：,：,计容积率,建,建筑面积,：,：,36330,平米,不计容积,率,率建筑面,积,积：,7480,平米（地,下,下车库及,设,设备用房,）,）,建筑物占,地,地面积：,2040,平米住宅,建,建筑面积,：,：,21090,平米商业,建,建筑面积,：,：,12550,平米,容,容积率,：,：,6.87,覆盖率：,41%,容积率的,计,计算？,住宅规划,基本概念,道路红线,城市道路,（,（含居住,区,区级道路,）,）用地的,规,规划控制,线,线。,车行道,绿化带,人行道,建筑后退,道路红线,建筑控制线,住宅规划,基本概念,住宅规划,基本概念,实例,西半岛,道路中心,线,线,用地范围,线,线,建筑退线,道路中心,线,线与用地,范,范围线之,间,间区域为,代,代征道路,用,用地，不,计,计入净用,地,地范围,用地范围,线,线与建筑,退,退线之间,区,区域为净,用,用地范围,，,，属于项,目,目使用，,围,围墙可以,建,建到用地,范,范围线处,住宅规划,基本概念,实例,金色家园,道路边线,为,为规划道,路,路的控制,线,线，用地,范,范围线为,项,项目建筑,用,用地范围,的,的控制线,，,，在临城,市,市道路的,项,项目中，,道,道路边线,与,与用地范,围,围线局部,是,是重合的,。,。,道路中心,线,线,用地范围,线,线,道路边线,住宅规划,基本概念,日照间距,的,的概念,为保证每,户,户都能获,得,得规定的,日,日照时间,和,和日照质,量,量，要求,条,条形住宅,长,长轴外墙,之,之间保持,一,一定距离,，,，即为,日照间距,。,（,1,）高层住,宅,宅的小套,、,、中套应,有,有一个居,住,住空间，,大,大套应有,两,两个居住,空,空间能获,得,得冬至日,连,连续满窗,有,有效日照,不,不少于,1h,。,（,2,）多层住,宅,宅间距在,中,中心城浦,西,西地区不,得,得小于南,侧,侧建筑高,度,度的,1.0,倍，在浦,东,东新区、,郊,郊区、县,城,城镇等地,区,区不得小,于,于,1.2,倍。,（,3,）朝向为,东,东西向的,指正东西,向,向和东（,西,西）偏南,45,度以内（,不,不含,45,度），下,同,同,，其间距,在,在浦西内,环,环线以内,地,地区不小,于,于主朝向,一,一侧遮挡,建,建筑高度,的,的,0.9,倍，在其,他,他地区不,小,小于,1.0,倍，且其,最,最小值为,6,米。,住宅规划,基本概念,居住建筑,日,日照要求,国家规定,：,：从居住,建,建筑住户,底,底层窗台,面,面算起，,大,大寒日满,窗,窗日照的,有,有效时间,不,不少于连,续,续,2,小时；如,果,果是新建,建,建筑对自,身,身的遮挡,，,，局部的,确,确有困难,时,时，可以,放,放宽至,1,小时。,住宅规划,基本概念,各类建筑,基,基底总面,积,积,建筑密度,=,净用地面,积,积,相同容积,率,率下，平,均,均层数越,高,高，建筑,密,密度越低,，,，可用于,景,景观用地,越,越多,正常情况,下,下。居住,区,区建筑密,度,度一般在,12%30%,住宅规划,基本概念,各类绿地,面,面积总和,绿地率,=,净用地面,积,积,小区集中,绿,绿地不少,于,于总用地,面,面积的,10%,。,居住小区,的,的绿地率,不,不少于总,用,用地面积,的,的,35%,。,各类绿地,包,包括：公,共,共绿地、,宅,宅旁绿地,、,、公共服,务,务设施所,属,属绿地和,道,道路绿地,（,（即道路,红,红线内的,绿,绿地），,地,地下或半,地,地下建筑,的,的屋顶绿,地,地、水面,折,折算,各类绿地,不,不包括：,屋,屋顶、露,台,台的人工,绿,绿地,住宅规划,基本概念,公共绿地,满足规定,的,的日照要,求,求、适合,于,于安排游,憩,憩活动设,施,施的、供,居,居民共享,的,的集中绿,地,地，应包,括,括居住区,公,公园、小,游,游园和组,团,团绿地及,其,其它块状,带,带状绿地,等,等。,住宅规划,基本概念,用地平衡是,规,规划过程中,从,从总体衡量,并,并控制规划,的,的重要指标,说明：上表,与,与居住区规,划,划中的用地,平,平衡指标表,不,不同，三项,主,主要用地统,计,计后与净用,地,地基本一致,。,。,住宅覆盖率,根,根据建筑物,业,业形态不同,差,差别较大，,住,住宅小区的,一,一般规律是,中,中等以上规,模,模小区高度,越,越高建筑覆,盖,盖率越低。,住宅规划,基本概念,居住区,道路分级,居住区级,道路,不小于,20,米,居住小区级,道路,6-9,米,组团级,道路,3-5,米,宅间,小道,不小于,2.5,米,停车设施规,划,划设计,1,、居住区道,路,路分级,2,、道路系统,规,规划,人车分流,人车混流,3,、停车设施,规,规划设计,单建式,附建式,混合式,住宅规划,基本概念,满足,经济要求,住宅群体组,合,合,基本要求：,日照,通风,安静,舒适,方便,安全,交往,满足,功能要求,满足,美观要求,住宅规划,基本概念,住宅群体组,合,合基本形式,行列式,点群式,纽约罗斯福岛东伍德小区公寓,柏林某住宅,混合式,住宅规划,基本概念,早晨的太阳照进室内很深,冬季早晨很暖但午后很冷。,午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。,夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。,整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。,干燥室浴 室洗脸间更衣室,仓 库暗 室锅炉房车 库,书 房工作间储藏室厕 所,家务室厕 所,卧 室餐 厅厨 房,卧 室起居室餐 厅,家庭间娱乐室音乐室,起居室餐 厅儿童室阳 台,北,东,西,南,生活空间于,环,环境条件的,关,关系,住宅规划,基地特点,规划（基地,特,特点）,1.,滨水；,2.,坡地；,3.,山地；,4.,高尔夫,;,5.,平地,住宅规划,基地特点,滨水住宅项,目,目，都会明,显,显的突出利,用,用水景资源,价,价值。,住宅规划,基地特点,坡地。,住宅规划,基地特点,山地项目，,在,在突出利用,山,山地景观和,地,地形变化的,前,前提下，还,要,要规避山地,由,由于坡度变,化,化带来的采,光,光和交通问,题,题。,住宅规划,基地特点,高尔夫项目,，,，规划设计,注,注重高尔夫,景,景观的最大,化,化利用。,住宅规划,基地特点,平地。,住宅规划,利用基地资,源,源进行规划,的,的案例分析,红树西岸,住宅规划,利用基地资,源,源进行规划,的,的案例分析,万科东海岸,住宅规划,规划图分类,1,、鸟瞰图,2,、总平面图,3,、各类分析,图,图,4,、组团平面,图,图,规划（规划,图,图类型）,住宅规划,规划图分类,鸟瞰图,鸟瞰图为反,映,映出小区整,体,体或局部规,划,划面貌的高,空,空拍摄图片,。,。实景、模,型,型或者电脑,模,模型。,住宅规划,规划图分类,总平面图,总平面图就,是,是能反映出,整,整个小区的,规,规划，其中,包,包括小区的,主,主体建筑物,和,和配套设施,，,，小区的道,路,路系统，小,区,区的景观绿,化,化的平面图,住宅规划,规划,图,图分,类,类,各类,分,分析,图,图,分析,图,图就,是,是对,总,总平,面,面图