物业服务管理方案

物业服务管理方案小区物业服务管理方案一、 总体规划为了搞好小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适胡居住环境，特制定本方案。二、 服务准则（一）标准服务时间 周一至周日上午8：00下午18:00. （二）服务中心电话物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便为广大业主服务。服务电话如下。1、 标准服务时间电话：。2、 非标准服务时间电话：。三、 服务内容（一） 迁入手续办理1、业主持小区业主的入住通知单、购房合同到服务中心办理迁入手续。（1）按规定要求填写入住登记表。（2）按规定缴纳有关款项。（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。（4）办理物业移交手续，领取钥匙。2、业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥，按指定路线进出迁入地域，并注意遵守小区的公共秩序。（二）房屋维修管理1.每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。2.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。3.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建设，按有关规定办理。4.每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。5.保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的，在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等），在两天内安排复完成，其他剥落或污损，应每一个月集中安排一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每一个月集中进行一次修补维修。6.按照政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。7.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻，并及进报告政府有关主管部门。8.小区业主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。（三）公共设施维护管理1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。2.建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。3.有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。4.对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及进组织修复；属于大、中个和范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建设，按有关规定办理。5.特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。6.设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存，并能正常回放。7.对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。8.公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清淘一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。9.建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。10.每日对园区路面、景现、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。11.设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度。专人管理，物品分类码放。12.使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。13.保证载人电梯日夜24小时正常运行。14.消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。15.小区主要道路及停车场交通标志齐全。16.路灯、楼道灯完好率不低于95%。（四）公共秩序管理1.小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。2.实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。在有可能危及人身安全处有明显标志。3.园区和楼内巡视。园区巡视白天三次、夜间四次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、巡视有路线图、巡视项目内容、要求及记录。4.门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。5.监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视控制中心各类制度在明显位置标识。6.有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。7.突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。8.对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案。事发进及进报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。9.对小内高空抛、台风、火患等公共安全隐患做到及进公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。10.对监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。将日常摄像下载备份，按规定保留一周。（五）清洁服务1.在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。2.小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，擦两次；共用部位窗、不锈钢扶、用户信箱等每周抺擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抺擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抺擦一次；路灯每月抺擦一次。3.区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及进清掏。4.二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。5.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1.雇请专业人员实施绿化养护管理。2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3.对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。4.定期清除绿地杂草、杂物。5.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。6.适时喷洒药物，预防病虫害。四、服务评估1.定期评估服务中心客户主管根据业主反映的情况制订定期检查计划，会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。2.临时检查总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。48