假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨

假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨陈燕郭艳萍（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司）【摘要】我国的现代房地产估价理论体系从国外引入仅有年的历史，在估价方法实际运用中，假设开发法应用比较广泛，其常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种。我们在多年的估价实践中发现，假设开发法在实际运用过程中，仍有一些技术难点需要进行进一步地审视和思考，为此我们结合实践体会，对其在实际运用中的技术要点及关键参数的取值问题进行些有针对性的探讨。【关键词】假设开发法；估价实践；参数一、假设开发法中两种技术操作方法比较假设开发法是基本理论依据是预期原理，在实践中多用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地（包括生地、熟地）、在建工程（包括停建工程）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）。涉及运用假设开发法计算房地产价值时，常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种，现金流量折现法是采用折现的方式，传统方法是采用计算利息的方式。这两种操作方法从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时问价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。从操作层面和实际效果上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。本文主要针对假设开发法在实践中的技术要点及关键参数的取值问题进行探讨。二、开发完成后预期房地产价值的确定（一）规划方案分析和产品定位的确定假设开发法运用中，项目规划方案分析和预期开发产品的确定是假设开发法测算的前提，也是决定价值测算准确性的关键，它不仅影响房地产的预期开发价值，也对开发成本和开发利润有一定的影响，因此在测算过程中，应特别注意项目规划方案和产品定位是否符合估价的合法原则和最高最佳使用原则：城市规划设计条件明确根据城市规划及片区发展情况，确定房地产的最佳开发利用方式，并根据房地产的供、第四部分估价方法与参数需状况，决定项目的开发规模和档次，在预期设定产品定位时应考虑几项基本要点：空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息一般而项目位于成片住宅的区域，则可以考虑向高楼层建筑接近；建筑成本与容积率利用方式的关系，层数过高或造型特殊的建筑，其建造成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则；建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋层的建筑与单栋层的建筑，因为平行作业和施工场地受限原因，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险；市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险；周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗。考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的分配，以使容积率能作最充分、合理的利用。在城市规划设计条件不明确待开发房地产投资价值在城市规划设计条件不明确的条件下，难以采用假设开发法测算，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其产品定位是个难点，自然价值也较难确定。在这种情况下仍然需要分析测算的话，可以根据所推测的最可能的城市规划设计条件来测算，但必须是最可能的城市规划设计条件列为测算分析的假设和限制条件，并在测算结果中作特别提示，说明它对测算结果的影响，或者说明测算结果对它的依赖性。（二）预期房地产价值分析测算开发完成后的预期房地产价值，是假设房地产开发完成时的房地产市场状况下的市场价值。由于房地产预期开发价值是未来时点的价值，一般按以前若干年的房地产价格趋势外推预测。且在实际测算时，对于销售型物业，为计算简便，均假定在竣工时点销售收入一次性实现。下面通过实例分别就考虑和不考虑预售和延迟销售下的传统方法与现金流量折现法运用进行比较。例：某市于年月日在某市土地房地产交易中心通过公开挂牌转让一块居住用地，土地总面积为平方米，建筑容积率为，规划总建面积为平方米，出让年限为年。根据实地调查分析，该地块的预期建设周期为年，预计年后达到预售许可条件，进入市场销售，销售期年，测算房地产的预期开发价值。根据项目所处区域进行市场调查，选取区域内与评估对象类似的楼盘进行比较，计算出估价对象在估价时点的预期开发价值，如根据三级市场成交案例，运用市场比较法测算出估价时点的价格为元平方米。在此计算过程中应注意以下问题：（）由于采用的是各楼盘（带有普通装修）的三级市场均价，因此计算的估价对象的交楼标准与三级市场相当，均带有一定的装修，如按毛坯房交楼，价格适当有所下调。假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨（）考虑到预售和延迟销售的情况：查询历年的房地产价格指数，预测未来房地产的价格变化趋势。如预测未来房地产价格每半年增长，则销售期间各时点的销售价格如图所示：竺三二！是平。 卜丁销售期单位：元平方米图项目建设期和销售期间价格图（）上述计算是建立在房地产市场正常运行的基础上的，如果房地产市场短期波动较为剧烈，存在短期因素对房地产价值产生印象，如通货膨胀调控、金融机制改革、政策因素、国际游资等，则应在此计算的基础上对价格进行一定的修正。传统方法传统假设开发法计算过程中的计算时点是开发完成时点，一般均假设在开发完成时点实现销售收入，但在实际房地产开发过程中，符合预售条件的房地产即可进行销售，且销售过程将持续一段时间。因此，笔者认为房地产预期开发价值的确定应着重考虑如下几点：（）房地产预期市场价格可用市场比较法计算出估价时点房地产价格，然后根据近几年房地产市场的变化情况，预测房地产开发完成时点的房地产价值。（）考虑房地产预售和延迟销售的情况，房地产预期开发价值的计算。）不考虑预售和延迟销售的房地产预期开发价值如果不考虑房地产开发的预售和延迟销售，假设在项目开发完成时点实现销售收入，则房地产的预期开发价值为×万元。）考虑房地产销售周期的房地产预期开发价值如项目达到预售条件后进人市场销售，至项目完工时点销售，其后半年销售，最后半年销售，则各期销售面积分别为：平方米、平方米和平方米，各期的销售均价取平均值进行计算，由于各期发生的时点不一致，考虑到传统假设开发法时点是房地产竣工时点，因此应选取一定的折现率，本次主要资金的无风险机会价值，因此，选取银行一年期存款利率（）作为折现率，则房地产预售开发价值为万元（见表）。考虑房地产销售周期的房地产预期开发价值表销售年份销售单价（元平方米）销售面积（平方米）销售收入（万元）折现至竣工时点收入（万元）年年年，一一 第四部分估价方法与参数）短期因素下的房地产预期开发价值假设在项目达到预售条件的情况下，政府出台了一系列政策平稳房价：政策实施后房地产价格增长幅度有所减缓，增长率为，此后房地产价格增长幅度稳定在，则房地产的预期开发价值为万元。若不考虑预售和延迟销售，房地产预期开发价值为万元（见表）。短期因素下的房地产预期开发价值表销售年份销售单价（元平方米）销售面积（平方米）销售收入（万元）折现至竣工时点收人（万元）年年年现金流量折现法现金流量折现法是模拟房地产的开发过程，预测它们在未来发生时点所发生的数额，其计算时点是估价时点，即把未来发生的收入采用一定的折现率折现至估价时点。运用上例，我们可计算出以上各种情况下的预期开发价值，但由于现金流量折现法中折现率的确定是关键，它是传统方法中投资利息和开发利润的体现，这样两种方法的口径一致，也便于比较。如果房地产的年开发利润率为（正常情况下，不考虑预售和延迟销售等其他因素），根据目前年贷款利率，根据（年开发利润率）叫一（年贷款利率）一一（折现率）”（行为开发周期），则折现率为，由此可确定以上各种情形下的房地产预期开发价值如表（由于各种销售情况下对应的开发利润率不同，因此，选取的折现率也相应有所区别）：现金流量折现法下不同情况的房地产预期开发价值表不考虑预售和延迟销售考虑房地产销售周期短期因素下销售单价年开发利润率折现率与传统方法相同与传统方法相同与传统方法相同房地产价值（万元）由上表可以看出，是否考虑预售和延迟销售及短期因素影响对预期房地产价值的结果测算影响不大，但是考虑房地产销售周期和短期因素影响有助于提高估价结果的合理性。三、建造成本费用分析测算（一）开发成本开发成本主要包括建安费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、前期工程费等。