公司商贸物流园建设项目可行性研究报告书

商贸物流园建设项目可行性研究报告二一三年三月商贸物流园建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1项目名称：XX市XX商贸物流园建设项目1.1.2项目承办单位：XX市XX房地产开发有限公司1.1.4项目拟建地点：内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。1.1.5建设性质：新建。1.1.6用地面积：园区用地为南北长的不规则矩形，面积为79.5公顷。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）和国家有关法律法规。2、内政发（2004）48号内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定。3、XX市国民经济“十二五”发展规划、XX市物流发展规划。4、XX市XX房地产开发有限公司1.2.2研究工作的范围本项目本着适度超前、重在实用的原则，充分利用现有的基础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济指标，投资估算，成本估算和技术经济分析等。1.3项目概况1.3.1建设内容： 在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，XX商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积（万平方米）占规划总面积的比例商贸物流区零担货物集散区12.50%货运信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合计13325%交易展示区钢材仓储交易区37.50%装备零配件展示交易区0.61.50%运力交易区（停车场）1.64.00%家居建材交易展示区0.10.25%再生资源仓储办公区410.00%合计9323.25%仓储区建材仓库1.84.50%家居仓库1.33.25%家电仓库0.61.50%日杂仓库0.61.50%保温仓库0.51.25%合计4.812%配套区加油站0.41.00%汽车修理与洗车服务区0.10.25%物流企业办公区0.41.00%园区办公区0.51.25%物流研发中心0.41.00%小型停车场0.41.00%综合服务区0.51.25%辅助设施0.30.75%职工公寓512.50%生活配套25.00%合计1025%公共基础设施道路410.00%绿化2.46.00%合计6.416%发展预留区未来发展预留8.220.50%合计8.220.50%合计40100.00%1.3.2目标： 1、建设各类专业化仓库5万平米以上，料棚料场8万平米以上； 2、建设货运停车场2万平米以上； 3、建设住宿、餐饮、休闲娱乐等配套服务设施10万平米以上； 4、吸引入驻企业100家以上； 5、引入物流企业50家以上。1.2.3项目的服务范围 1、立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于XX本地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部现代化物流园区先驱。 2、服务于XX市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合中小物流资源，建成集展示、交易、物流信息、仓储、市内配送为一体的多功能现代化物流园区。 3、建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。1.3研究结论1、本项目财务内部收益率为16.26%，大于行业基准收益率，项目可行。2、由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。1.4主要技术经济指标1、工程总投资：9980万元。其中固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元。2、资金来源固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元，全部由企业自筹解决。3、营业收入（正常年份）：6488万元。4、总成本费用：2248万元。5、利税：4240万元。6、销售税金及附加：356万元。7、利润：3884万元。8、所得税：971万元。9、税后利润：2913万元。10、未分配利润：2331万元。11、总投资利润率：38.92%。12、投资回收期：3.85年（含建设期1年）。13、财务净现值：6244万元。14、财务内部收益率：29.78%。15、经济分析结论：项目经济效益好，抗风险性强。项目可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1政策环境分析 2.1.1.1国家相关政策环境分析 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受到国家层面的高度重视，一些利好政策相继出台。这些政策也为我国物流业的进一步发展明确了方向。 2009年3月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提出了相关的物流园区工程、城市配送工程等重点工程，同时要求加强物流基础设施建设的衔接与协调。 2011年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 2011年6月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展相关工作，从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善等8个方面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担、降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出加大物流设施的资金投入、加大对物流用地政策支持力度，鼓励物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后的又一重大利好政策，夯实了物流业发展的政策基础。 2.1.1.2自治区与XX市政策环境分析 在国家层面相关规划的指导下，各经济和行政区域因地制宜相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和XX市为例，分析内蒙古XX实业集团物流园区所在区域内的政策环境。 2006年内蒙古自治区颁布的内蒙古自治区2007-2010年现代物流业发展规划分析了自治区物流发展现状，总结了主要物流节点城市物流发展基础，并提出XX市要立足于四大基础产业，重点发展能源、化工、建材、冶金等专业物流，同时加大物流资源整合力度，加强物流基础设施建设，加快物流园区的建设。 2010颁布的内蒙古自治区XX市服务业发展规划将现代物流业作为重点产业优先发展。提出要大力发展第三方物流，降低物流成本，促进生产型物流与商贸型物流同时发展，把XX打造成为蒙西重要物流节点城市，辐射蒙、宁、新。规划还提出近期发展的重点是企业信息化建设、物流园区和公路港建设。 2011年，内蒙古自治区颁布了内蒙古自治区“十二五”发展规划，该规划提出围绕交通干线，推动呼和浩特、包头全国性物流节点城市建设，选择条件较好的中心城市、产业基地和交通枢纽，加快现有物流园区升级改造，新建一批大型物流园区和内陆港。 在内蒙古自治区和XX市相关规划的指引下，XX市内各类物流园区规划和建设相继启动，物流业的发展迎来了新的契机。从2011年1月的XX市政府工作报告可以看出，过去五年XX市在经济转型、社会民生、生态环境、城市发展、基础设施建设等各方面取得了很大成绩，为XX市今后的发展与建设提供了更好的环境。报告进一步提出了2011年主要工作目标以及需要重点抓好的工作，包括加快经济转型、建设宜居城市、推进城乡一体化、促进第三产业发展等。强调要以生产性服务业为主导，促进第三产业的提质增效，不断完善发展第三产业的政策措施，推进物流园区项目的建设。XX市促进经济社会发展的相关政策将拉动居民消费，进而增加对生活、生产物流的需求，进而为物流园区的开发和建设提供有利条件。 同时，XX市还提出了一些更直接的优惠政策以促进物流业发展，主要涉及财政补贴、税收优惠、土地优惠、价格优惠等方面。财税方面，市政府将连续3年，每年安排市预算内资金5000万元2亿元通过贴息、补助、奖励等多种形式支持现代物流业发展。对于具备规模的物流企业缴纳的营业税，同级财政部门按照地方留成部分前五年全额、后三年50%额度，以补贴形式用于该物流企业发展。土地政策方面，对于用地资金，物流园区可分期支付企业用地出让金，首次支付比例为全部土地出让金的50%。土地使用方面，经依法批准利用的荒山、荒地、荒滩和改造废弃土地可优先用于发展物流业，从使用月份起减免土地使用税5年，且配套设施的土地使用年限享受法定最高年限。土地价格方面，除仓储设施外的其他配套设施项目同样享受仓储用地价格等。2.1.2经济环境分析2.1.2.1宏观经济环境分析 近年来，XX市国民经济保持良好的发展势头，经济总量逐年增长。2000年至2009年间，XX市地区生产总值一直保持12%以上的增速，近五年内几乎每年的增长速度都保持在18%以上。2009年XX全市实现地区生产总值311.21亿元，比上年增长22.8%，连续14年实现两位数增长。其中，第一产业增加值3.11亿元，增长3.5%；第二产业增加值214.25亿元，增长27.7%；第三产业增加值938.48亿元，增长15.2%。按常住人口计算，人均GDP达到6.4万元。 居民收入和消费水平继续提高，内部需求旺盛。根据XX经济社会调查年鉴2010数据，2009年XX市农牧民人均收入8226元，比2008年增长10%，是全国平均水平的1.63倍，是内蒙古自治区人均收入的1.67倍；2009年城镇人均可支配收入17621元，比2008年增长10.1%，比全国平均水平高出85元，比内蒙古自治区人均收入高出1412元。在消费支出方面，2009年农牧民人均生活消费性支出6089元；城镇人均生活消费性支出14962元，比2008年增长15.8%。另外，2009年XX市社会消费品零售总额为60.92亿元，比2008年增长20%。 居民消费结构发生变化，为服务业的发展拓展了空间。2009年消费结构呈现积极变化，汽车、居住、家庭装饰等消费不断扩大。全年汽车类商品零售额38052.4万元，增长102.2；家用电器和音像器材类商品零售额19757.4万元，增长17.7。另外，“家电下乡”政策在XX实施以来，有力带动了全市城镇、乡村的消费市场。2009年全市已备案家电下乡销售网点18家，累计销售9大类家电下乡产品1705台，销售金额达324万元。 XX市经济的发展、居民消费水平的提高以及消费结构的变化将对社会物流服务产生极大需求，这为XX市物流业的发展提供了巨大的市场空间。2.1.2.2中观经济环境分析 从产业角度来看，XX市传统的采矿业、制造业和加工业等具有较强实力，新兴的第三产业发展良好，充满潜力。物流作为生产性服务业，其发展依托于相关产业的良好发展。总体而言，XX市物流相关的产业发展特点可以归纳为以下几点。 相关产业的物流需求旺盛，市场潜力巨大 XX市是典型的工业型城市。经过多年的开发与建设，现已形成能源、化工、建材、钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要的煤焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济的快速集聚发展，为仓储、运输、物流等生产性服务业的发展提供了强有力的支撑，能够有效地刺激对物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。 同时，随着近年XX市的经济社会迅速发展，各商贸企业对物流的需求量也不断增加，对物流服务质量的要求不断提高。通过对XX市建材、家具、家居、家电、五金钢铁、再生资源等各专业性批发市场的实地调研发现：各专业性批发市场商户对于仓储、运输等基本物流服务需求相对统一和集中，对集中仓储和“一单到底”的运输配送有迫切的需求。除了对具体基本物流服务的需求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高的期待。物流质量上，要求货物递送的准时、保质；延伸服务方面，对物流金融、物流信息整合提出要求。 物流企业逐步发展，行业有待整合 一个城市的发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大的物流需求面前迅速崛起。截止到2007年，全市拥有各类专业市场18个，共有物流配送中心11户，物流公司17家，拥有运输车辆12470辆，重型车占31%；拥有各种装卸搬运机具282台套，完成公路运输2677万吨。2008年社会货运车辆已发展到10437台，年运输总量达到4371万吨。通过调研发现，XX物流市场中还存在许多小的物流公司，其经营业务简单，规模小、分布散、实力弱。在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各自为政，行业集中度低；运作效率不高，整个行业现代化水平较低；运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对匮乏。总而言之，为了满足XX市社会经济发展对物流服务的迫切需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。 物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接 为了满足XX市物流需求，在自治区与市政府推动下，XX市已经开始了物流园区项目建设。2011年建成与在建的物流园区大约有9家左右，主要有：海南锦达物流园区、海勃湾众利惠农物流园区、海南如意俊安物流园区、海勃湾物流园区、海勃湾岱山物流园区等、海南同州物流园区、乌达呼铁君正物流园区等。 XX市是以能源、化工、建材、冶金为支柱产业的新型资源型城市，其实际物流需求具有独特的特点：一是煤炭、化工等专业性物流需求大；二是商贸业物流需求量大。传统物流服务需求和适应新型城市经济发展的现代物流服务需求共同发展。针对XX市物流需求的特点相关物流园区项目应运而生。目前，有些在建的物流园区主要是面向煤炭、化工等产业的专业物流需求，如同洲物流园能够提供金属非金属矿石、危险化工品、焦炭等物资的仓储、搬运、装卸、运输等物流服务；乌达呼铁君正物流园集铁路运输、仓储、装卸功能于一体，服务于化工、煤炭、建材等专业市场。但是，大部分物流园区的定位不鲜明，其服务定位和功能设计并没有认真考虑实际需求的特点，而且园区之间还存在功能重复、辐射区域重叠等现象。此外，针对XX市商贸业物流需求特点的综合性物流园区项目规划建设仍显不足。2.1.2.3微观经济环境分析近年来XX市工业企业发展迅速，有力地带动了相关商贸企业的共同发展。2009年XX市规模以上工业企业共有178家，与2008年相比同比增长11.25%；工业企业增加值为189.1亿元，同比增长28.7%。受此影响，XX市商贸交易大幅增长。XX市2009年社会消费品总额达60.9亿元，同比增长20%。工业及商贸企业的健康发展都离不开物流服务的支撑，而物流园区正是提供综合物流服务的重要枢纽。 XX市XX房地产开发有限公司隶属于内蒙古XX实业集团， 立足于XX市经济发展现状及集团自身发展战略，内蒙古XX实业集团提出规划建设内蒙古XX商贸物流园区并由XX市XX房地产开发有限公司作为建设单位。该园区的建设还充分考虑了XX实业集团自身因素的影响。该集团是多元化集团企业，经营范围涉及家用电器连锁销售、房地产开发、百货商厦、金融投资、酒店餐饮、物业管理等多个领域。XX集团采用现代企业管理体制，采取事业部管理各业务板块的方式进行管理，具体分为电器事业部、房地产事业部和酒店事业部。下属的XX电器公司始建于1993年，经过十几年超常规跳跃式发展，现是内蒙古西部最大的家电经销商，业务已辐射到银川市、巴彦淖尔市和鄂尔多斯市，区域市场占有率80%以上；地产事业部成立于2006年，注册资本1000万元，下辖房地产开发公司、投资公司、商厦等众多企业；酒店事业部下辖诸多宾馆、酒店，其住宿和餐饮总量居行业首位。XX市工商企业近年来不论规模还是数量都得到了较大增长，企业生产的活跃有力地带动了区域内的商贸流通，综合物流服务的需求亟待满足。另一方面，XX实业集团经过多年的发展，拥有较雄厚的经济实力和重要的市场影响力，各业务板块迅速发展，自身物流需求也不断释放。因此，XX实业集团依托自身物流需求，抓住市场机遇，推动物流园区的规划与建设，能够形成多赢的局面。2.2项目建设的必要性2.2.1 项目的建设符合物流业的国家相关政策物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划及相关政策。2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会 本项目可以获得较好的经济效益，为XX市增加财政及税收收入，同时项目将新增就业岗位，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.3项目的建设有利于区域产品的流通本区域内聚集着以陕西汽车集团公司等多家以汽车，机械，化工，制药，建材生产为主的企业集群，但同时该区域内第二产业独大，现代服务业发展不足，尤其是现代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产型企业，大力发展该区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品流通速度有着非常重要的意义。按照XX市未来规划定位的要求，即建成内蒙古西部区域中心城市要求，本项目更是具有极强的示范带动效应。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本项目也是XX市赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。2.2.5物流中心的建设将积极推动地方经济的发展国家实施西部大开发，战略重点之一是加快西部地区的基础建设。本项目的场址地处内蒙古“小三角”中心。目前仓储和物流的能力无法满足流通需求。物流业的服务创新、技术创新、组织创新、管理创新和制度创新速度较慢，跟不上经济的发展速度。规模化经营水平低，货物运输站场设施陈旧简陋，功能单一，信息不灵，根本谈不上货物运输信息交流，因而常常发生产品不能及时外销，物流不畅，制约资源的高效配置，这种状况，不仅严重地阻碍本地区经济的发展，而且也极大地制约了社会经济的进步和发展。为了解决上述问题，不断满足日益发展的社会经济需要，必须通过建设一个具有设备先进、设施完善、信息灵通、服务周到、管理科学、运输快捷的现代物流中心来加以解决。为本地区提供极为方便快捷的物流服务，有利于充分发挥区位优势、资源优势，从而促进本地及周边地区经济的繁荣和发展，带动经济的整体发展。2.2.6是经济和社会发展的需要物流是为满足客户要求，对原材料、流程清单、成品半成品及有关售后、从起点到消费者的高效、经济、安全地流通进行策划、实施和控制的过程，涵盖运输、仓储、包装、配送、流通加工、信息处理等相关活动，是一种高技术支持的服务。工业经济的发展往往带动周边地区的繁荣与发展。随着西部地区经济开发区建设速度的加快，仓储和物流对周边地区的综合服务作用越来越大，建立一个高效率的物流体系就越来越显得必要。由此可见，项目的建设不仅可能，而且非常必要。第三章 市场需求预测3.1物流需求总量分析与预测3.1.1 基于经济总量的需求规模分析与预测 研究表明，物流需求与国民经济发展有着密不可分的关系，具有一定程度的正相关性。经济总量的增长，必然产生一定量的物流需求增长。近年来，XX市经济发展迅速，经济总量不断增长（如图2-1）。国内生产总值从2005年到2009年年平均增长率约为20.28%，2009年更激增到311.21亿元，比上年增长22.8%，并连续14年实现两位数增长。根据XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，未来的“十二五”期间XX市将加快发展步伐，扩充经济总量。图2-1 XX市近年来经济发展情况 XX市2010颁布了内蒙古自治区XX市服务业发展规划，其中对于XX市服务业的发展情况进行了较科学的预测。下面根据预测中服务业增加值占XX市GDP总量以及XX市服务业的年均增长比率，推测未来几年的GDP总量（如表2-1）。根据已有数据，2010-2015年，XX市服务业增加值平均增长率约为27%；2016-2020年，XX市服务业增加值的平均增长率约为17%。XX市GDP总量在2015年以前将以年均27%的速度增长，到2015年XX市地区生产总值将达到1200亿元左右，居民生活水平将显著提高；20162020年GDP仍以较快速度增长；2020 年之后，XX市经济将进入有序的平稳增长期，增速将减缓，经济总量趋向于更理性的发展。 宏观上，从XX市经济总量情况可以预测物流潜在的需求巨大。具体来说，XX市作为重要的资源型工业城市，工业经济的快速发展显示了其经济发展总体趋势，也反映了相关物流需求的潜在规模。2009年，全市完成工业增加值197.27亿元，比上年增长27.3%；全市177户规模以上工业企业完成增加值189.07亿元，增长28.7%，其中国有控股企业实现增加值75.1亿元，增长22.2%。工业生产的高速发展，对运输、仓储、包装、加工等流通环节提出了新的挑战，也真正激发了现代物流服务的实际需要。 相对生产环节，XX市居民消费支出情况和消费结构的变化也同样需要物流服务的进一步支持。近年来XX市消费市场主要呈现两大方面的亮点。一是消费结构呈现积极变化，汽车、居住、家庭装饰等消费不断扩大。XX市全年汽车类商品零售额38052.4万元，增长102.2%。家电和通讯类消费品升级步伐加快，家用电器和音像器材类商品零售额19757.4万元，增长17.7%。二是“家电下乡”政策在XX实施以来，有力带动了全市城镇、乡村的消费市场。随着居民经济收入的增加，消费能力将有更大的提高，新的多样化商贸与物流需求会不断出现。表3-1 XX市2012-2020年GDP预测年份服务业增加值服务业增加值占GDP总量比重XX市GDP总量2012192.2431.10%618.14 2013244.1431.40%777.52 2014310.0631.70%978.11 2015393.7832.00%1230.56 2016460.7233.28%1384.46 2017539.0434.56%1559.90 2018630.6835.83%1760.00 2019737.937.11%1988.31 2020863.3438.39%2248.87 3.1.2 基于货运总量的需求规模分析与预测 运输是现代物流的重要组成部分，并且在物流总费用中所占比重较大。2009年，我国社会物流总费用为60826亿元。其中，运输费用为33600亿元，占总费用的55.24%。同样地，XX市大部分企业物流成本中运输成本也是最大的一部分。所以在对XX市物流需求进行分析的过程中，需要重点分析交通货运物流量的情况，通过这一指标来分析XX物流需求的现状，并测算该区域未来物流量的大小。 根据XX市各年统计年鉴、统计公报以及公路部门提供的资料进行整理，可以得到下表2-2。表3-2 XX市交通运输货运量情况（万吨）年份公路铁路航空合计200633092126.7149.75585.4200743712531.1177.17079.2200834482418.4217.45883.82200941482630.6428.616807.25 据统计，XX市2009年全年各种运输方式完成货物运输总量6807.25万吨，比上年增长15.5%。其中，铁路2630.64万吨，增长8.8%；公路4148万吨，增长20.3%；民航28.61万吨，增长64.4%。 由以上的数据可以看出，公路运输在XX市交通货运中占主要位置。2006年到2009年，XX市交通运输货运量中公路运输所占比重始终保持在60%左右，公路货运量和增长速度均高于铁路，民航由于起步较晚，增长率虽高，但所占比重尚小。这与全国交通运输的发展趋势相吻合。随着XX市货运总量的逐年提升，依托较强区位和交通优势的XX商贸物流园区所起到的物流集聚功能将会更加明显。 考虑内蒙古XX商贸物流园区的实际情况，公路运输将成为主要货物运输方式。下面主要考虑公路货运量的情况，以对物流需求进行预测。根据统计年鉴中数据，XX市2003-2009年公路货运量如下表2-3所示。表3-3 XX市2003-2009公路货运量（万吨）年份公路货运量年份公路货运量20032830200743712004297120083448200531202009414820063309 公路货运量的预测采取传统的线性回归分析，根据历史数据可得拟合方程为：，其中，R2=0.652。XX市公路货运量的预测值参见表2-4。表3-4 XX市公路交通货运量预测值（万吨） 年份公路货运量年份公路货运量20124767.5220175867.3220134987.4820186087.2820145207.4420196307.2420155427.420206527.220165647.36 下面具体对XX商贸物流园区的综合交通货运量进行预测。根据以上的预测，2015年XX市公路交通货运量将达到5427.4万吨的规模，公路运输服务需求量巨大。随着XX市的快速发展，公路货运量与周转量的迅速增加，各重要物流园区、中心等的集散枢纽作用将更加显著。因此，可以肯定XX商贸物流园区在XX市公路货运方面的贡献将会越来越大。根据内蒙古XX商贸物流园区作业能力的初步分析，以XX全市的6%的比例来计算未来内蒙古XX商贸物流园区的公路货运量，2015年将达到291.35万吨。到2020年，根据物流园区的发展，将有XX市全市公路交通货运总量的9%经过内蒙古XX商贸物流园区，具体规模将达到587.45万吨。该结果是对物流园区交通区位情况与需求产业现状的分析基础上初步匡算的，较为保守。相信在正常运营一段时间后，内蒙古XX商贸物流园区所承担的货运量份额仍将会有一定的上升空间。3.2行业物流需求分析3.2.1 行业物流需求分析通过对部分相关行业的调查研究，XX市广大商户对于仓储以及运输、配送的需求较大。结合XX市、内蒙古XX商贸物流园区在产业布局和区位交通方面的特点，以下分别建材、家居、家电、食品饮料、钢材、轻工业机械、再生资源等方面对内蒙古XX商贸物流园区可能涉及到的行业物流需求进行必要的分析。（1）建材行业物流需求情况 目前，在XX市经济高速发展的带动下，城市化进程日益加快，居民生活水平不断提高，建材、家装类产品的需求量节节攀升，直接推进了XX市建材行业的高速发展。2009年，XX市全市建筑业增加值达到16.98亿元，比上年增长了31.3%，并继续以较高的速度增长。但是，由于物流基础设施的落后，成本浪费现象较为严重。调研中了解到，XX市的建材行业物流主要在仓储和配送两方面存在问题。仓储方面，XX市目前还没有大规模的现代化仓储管理中心，仅有几家企业自建的仓储区或者在建的物流仓储设施。有很多商户还是租用停用的厂房、车库等，规格千差万别，其中的仓储配套设施非常简陋，安全措施不到位。而且，由于规模小，仓储设施过于分散，增加了租用商户的管理成本和物流费用。配送方面，大部分商户没有自己的专业配送团队，多采用雇佣的方法，根据业务需求雇佣私人的车队、人员进行装卸搬运和配送。针对以上问题，XX市目前急需对分散、杂乱的仓储设施进行合理规划，通过建设标准化仓库，为建材等产品建设交易展示厅，并配备专业的配送团队，对其建材行业的仓储、销售和配送业务进行一体化管理。（2）家居行业物流需求情况 随着XX市社会经济的发展，居民对于生活质量的追求不断提高。体现最为明显的是家居行业近年来的快速发展。XX市家居行业的发展对相关物流服务提出了要求，但是家居物流同样存在着仓储和配送方面的问题。仓储方面，与上面提到的建材行业物流存在的问题类似，仓库区分散，规格不统一，距离商户过远。家居行业同样需要距离商户较近的标准化仓储设施。配送方面，由于家居产品多是消费者定制，厂家直接配送。这就对XX市的运输与配送环节提出了更高的要求，“一站式”、“门到门”的专业化物流服务被提上日程。（3）家电行业物流需求情况 城市化进程的加快和居民生活水平的提高的另一重要体现就是对家电产品需求量的增大。由于家电产品的特殊性，其仓储条件的要求较高。通过调研了解到，大部分企业家电产品仓库管理并不理想。首先，仓库仓储面积不足，产品存放没有足够的空间，甚至出现家电超限叠放的情况。其次，仓库基础设施落后，只是对产品的简单存放，甚至没有基本的保护措施。而且，仓库管理方式粗放，大部分产品的存放货位仅靠管理人员的经验记忆，信息化建设滞后。配送方面，多数采用自营的配送车辆，存在成本投入过大和管理难度大的问题。所以，对于家电行业，迫切需要配有现代化设备的标准化仓库，加大库容规模，并配备专业化统一管理的配送团队。（4）钢材行业物流需求情况 XX市处于高速发展的工业化和城市化进程中，城市建设、工业生产对于钢材产品的需求量大。调研中发现，XX市共有约30多家钢材经销企业，年销售量约3040万吨，但是没有成规模的钢材交易市场。经销企业多租用简陋的露天堆场进行钢材堆放与交易，设施设备落后。钢材交易市场的管理不够健全，市场规模不大，不足以满足日益增大的市场需求。对于钢材配送方面，小型的钢材经销企业多是临时雇佣车辆和人员提供物流服务，市场上专业的钢材物流服务企业并不多见。综上，对于XX市钢材行业，需要建设大型综合钢材交易场所，集钢材堆放、钢材加工与交易展示为一体，统一管理；配备专业的配送队伍或引入专业化物流企业为众多钢材经销企业提供服务；在加强交易场所管理的同时，仍需改善区域内的交通条件，以方便大宗货物的运输。（5）其他行业物流需求情况 XX市的食品饮料行业、轻工机械行业、再生资源行业等在XX市经济快速发展的宏观背景下，自身也是得到了一定程度的发展。然而，由于XX市物流服务体系发展的滞后，限制了这些行业进一步发展。调研中了解到，仓储方面普遍存在的问题是仓储设施简陋，安全系数低，无统一化管理，这些因素导致了众多行业的流通成本高企。如食品饮料行业缺乏必要的专业化恒温库，而再生资源行业则存在仓库简陋，无集中、专业化的处理场所等现象。配送和运输方面由于缺乏较完善的配送服务体系，配送与运输效率较低，不仅造成了需求企业的成本负担，而且严重影响了城市交通。对此，XX市需要针对行业的特点，建设适应行业需求的标准化的恒温库、露天堆场、展示区等，特别是将专业批发市场的建设与物流中心、物流园区的建设相结合，完善配套的配送与运输服务体系。综上所述，可以归纳XX市相关行业的物流需求，如表2-5所示。表3-5 XX市相关行业物流需求分析行业名称需求内容建材1、地理位置集中的标准化的仓库；2、仓库前面的交易展示厅；3、较专业的配送服务家居1、距离家具商场较近的标准化仓库；2、“一站式”、“门到门”的物流服务家电（包括XX集团）1、配备现代化设备的标准化仓库；2、库容规模较大；3、专业的配送服务食品饮料1、一般标准化仓库，少量较高标准的恒温库；2、专业化配送甚至共同配送服务钢材1、钢材存储和交易展示的露天堆场2、钢材加工库房；3、专业化装卸搬运设备及配送服务轻工机械1、 标准化的仓库2、 配备一定的交易展示区域再生资源1、专业化管理的露天堆场；2、标准化仓库3、分类处理场所3.2.2 物流服务的需求分析 物流服务的需求是指国民经济及相关产业需要物流业提供服务的具体形式和内容，即需要提供什么类型的物流服务以及物流服务的具体内容。调研中发现，目前XX市相关行业具体的物流服务需求大致分为四类：仓储服务需求、集配货服务需求、城市配送服务需求、物流信息服务需求。 首先，XX市除煤炭产品外的城市生活、生产物资种类繁多，这些产品的中转和销售业务的开展都离不开仓储物流服务的支持。然而，XX市没有正规的现代化仓储中心，仅有的仓储区、堆场等，不仅规模小、设施简陋、管理水平较低，而且还供不应求。这就需要XX市加快物流仓储网络的建设，同时配合信息化建设实现统一管理，合理化配置资源，降低成本。 其次，XX市大宗物资物流以煤炭及其衍生品外运和建材、家居、家电等产品运入为主。货流不均衡性往往会导致回运系数过小、空率过大等不合理运输现象的产生。有效地集货、配货将小且分散的物资整合为整车货物，将有效提高物流运作效率。XX市产业发展和交通区位特点形成的大量集货、末端配送以及中转业务，将大大地激发了集配货服务需求。 再次，生活、生产物资的供应是城市正常运转的保障，城市配送则是商品流通中及其重要的“最后一公里”。XX市针对于城市生活类物资的配送还没有形成完善的配送体系，临时性的、分散的配送必将造成成本的提高和供应的风险。因此，XX市迫切需要将市内零散的物流配送需求进行整合，进一步地建立完善的城市配送服务体系，以实现城市配送服务供需的有效对接。 最后，XX市的物流服务与产业需求的对接离不开信息网络的支持。XX市没有统一的物流信息管理部门，而是分散在XX市各行政管理部，以及运输干道旁、物流园区和停车场周边的货运信息部，这些信息部往往兼做商店、饭馆等。所提供的服务也仅仅是将没有经过整理的需求信息有偿转手给运输企业或者货车司机。因此，XX市有必要首先整合分散杂乱的物流信息网络，满足企业在物流信息服务上的需求，实现传统物流向现代物流的跨越。3.2.3 配套服务的需求分析 物流园区的正常运营离不开一些必要的配套服务的支持。针对业务需求的特点，XX商贸物流园区主要需要整体监管、车辆管理、生活住宿等方面的配套服务。（1）园区管理 主要负责园区的日常管理工作，包括人员管理、设施设备管理、文档整理及财务管理。例如根据各方签订协议，采用约定的结算方式与上游供应方和下游用户进行结算。（2）车辆管理服务 主要提供进行商贸业务的顾客的停车场地管理，货车停车场经营与管理，还包括提供修车、保养、加油等服务。（3）生活住宿服务 主要提供司机、物流作业人员、管理人员、专技人员的休息、餐饮、生活、娱乐等服务。第四章 场址选择与建设条件4.1 场址选择 内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。4.2建设条件4.2.1经济区位条件分析 物流业是支持社会经济发展的重要生产性服务业，它的发展离不开经济的繁荣。XX市是连接西北和华北的重要枢纽，具有得天独厚的经济区位优势。（1）西部经济区域的后发优势 随着国家西部大开发政策的实施和推进，西部地区的基础设施不断完善，经济规模迅速发展。“十二五”时期是国家实施西部大开发的第二个十年启动阶段，东西部地区产业结构都将进入调整优化时期，许多东部地区不具备竞争优势和成本优势的产业将逐渐向中西部转移，这将给具有比较优势的XX带来重大发展机遇。同时，国家在“十二五”期间对西部的投资力度和政策倾斜程度将继续增加，这将促进西部地区经济的进一步腾飞。XX市处于迅猛发展的工业经济阶段，该阶段的需求特征决定了需要建立更加完善的社会物流服务体系。（2）“小金三角”经济区域的枢纽优势 XX与棋盘井、乌斯太组成的“小金三角”经济区，是衔接西北与华北经济的重要枢纽（图4- 1）。而XX市是“小金三角”的中心城市，经济发展速度快，同时带动并服务于周边城市的发展。因此，XX市第三产业的发展应满足XX本市及周边城区的需要。尤其对于物流业，由于它在经济发展中有重要的服务和辅助作用，XX市物流业的辐射范围应立足XX服务“小金三角”区域。 随着经济的发展和居民生活水平的提高，人们对于家具、家居、建材等的物流需求处于不断增加阶段，而现有的物流服务并不能满足顾客需求，分散的仓储也给商家带来了成本的提高。因此，建立高标准、高水平、现代化的物流园区是整合物流资源、提供更好物流服务的必要途径，也是适应“小金三角”区域经济一体化发展趋势的重要战略选择。图4- 1“小金三角”经济区位4.2.2交通区位条件分析 XX市是华北进入西北的重要通道，是连接陕西、宁夏和内蒙古自治区的重要城市，是入疆出海的重要节点，也是产业西进与资源东出的重要节点。XX市具有便利的交通区位优势，现已形成立体交通运输网络。公路方面“一横二环三纵”和畅通出口的公路网初具规模。所谓一横就是109国道棋盘井至宁夏石嘴山段一级公路；二环就是一环以高等级公路连接三区的快速通道，实现15分钟城市圈，另一环为一级公路连接全市工矿区、工业园区的重载交通道路，实现30分钟经济圈；三纵就是京藏高速XX段、110国道新地至麻黄沟段和新地至西来峰运煤专线。畅通出口主要是打通通往蒙西、乌斯太、棋盘井工业园区的道路，实现1小时城市辐射圈。铁路方面有北京包头兰州西部运输大动脉，XX东胜黄骅港铁路连接东西，XX公乌素三北羊场新上海庙铁路，阿拉善盟XX临河秦皇岛港及京津地区的货运通道，正在建设的XX临河策克哈密乌鲁木齐铁路等；航空方面有XX呼市北京航线，XX西安航线，XX西安广州航线，XX呼市上海航线，全国各地省会城市经转机后均可当日到达。便利的交通网络的形成是XX市成为重要物流节点城市的基础和必备条件。 XX市内交通建设也比较完善。截至2008年底，XX市公路总里程达到797.7公里，其中高速公路64.47公里、一级公路54.8公里、二级公路237.83公里、三级公路242.2公里，四级公路198.4公里。公路密度达到每百平方公里45.5公里，市、区、镇（办事处）全部通油路，行政村（嘎查）全部通公路。公路密度和新农区公路建设速度均居全自治区首位。内蒙古第十二届运动会期间改扩建了一批公路项目，包括机场路、摩尔沟附近的京藏高速XX互通立交桥项目、海勃湾至乌达的城市快速通道、乌达至海南快速通道、海勃湾至海南快速通道等。便捷的市内交通是完善城市服务功能的基础环节，同时对城市配送及地区间流通有积极作用，为物流园区的建立提供了便利条件。 内蒙古XX商贸物流园区选址同样具有便捷的交通条件和区位优势。内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中，产业关联度高，而且坐拥京藏高速和运煤大通道等交通要道的便利。京藏高速的出口就在园区附近，这样的交通区位不仅便利于开展煤炭运输的延伸服务以及其他商贸物资的中转，而且对于城市配送以及商贸交易、加工等业务的开展有很大的吸引力。 2011年8月通过内蒙古自治区批准的XX市城市总体规划(2011-2030)正式启动实施。该城市规划中提出了交通相关规划：铁路方面依托包兰铁路形成XX铁路客货运通道；依托东乌铁路、乌吉临策线、海公东乌新上海庙太中银线（宁东）形成XX与外部的铁路货运通道；航空方面扩建XX机场，进一步增加航线与直航。铁路客货运通道的建立无疑将带来更大量的物资中转，城市配送需求也将随之增长。XX机场的扩建将促进XX与外界的经济联系，也为航空物流的发展奠定了基础。内蒙古XX商贸物流园区在XX交通大发展的大背景下，发挥交通区位优势，提供社会急需的商贸物流服务将大有可为。4.2.3自然条件1、水文地质条件 （1）地表水主要是黄河水。河流平均流速0.88-1.97m/s，水面宽250-700m，水深2.5-11.5m，水面比降0.013-0.039，水位变幅2-5m。水文资料简述如下：流量：实测最小148m3/s最大洪峰量：5820m3/s水位：千年一遇的洪水水位为1090.55m，百年一遇洪水位1089.32m，最低水位1083.28-1083.68m。泥沙：历年最大含沙量90.4kg/m3。（2）地下水分布在山前冲积扇上，地形西高东低，平均地面坡度约10，平均海拔高度约为1203m。城区地层由砂砾石构成，土壤承载力0.2-0.5MPa。该区地震烈度为8度，应预设防。该区地下水含水层主要由第四系松散沉积沙砾石及卵石组成，总厚度超过200m。地下水主要靠黄河水侧渗补给，水量极丰富，尤以阿不且亥沟以北至阿图格沟一带黄河冲积平原一级阶地富水性最佳，单井涌水量大于5000m3/日，地下水资源量极其丰富，可开采量达6.0-7.15万m3日。地下水水质良好，为矿化度小于1克升的HCO3SO4-NaCa型及HCO3Cl-NaMg型水，水的物理性质及化学成份符合生活饮用水和一般工业用水的水质要求。 （3）工程地质该地区地层结构简单，以碎石土、粉质粘土为主，勘测深度未见地下水，无软化层，碎石土、粉质粘土下地基承载力为280KPa，可满足建筑施工。2、气象本工程位于内蒙古西部工业城市XX市西部海南区，该区冬长夏短，气候干燥，其自然条件如下：年平均气温 9.2年极端最高温度 39.4年极端最低温度 -28.6平均风速 3.1m/s全年主导风向 SE风平均降雨量 162.4mm冻土深度 1.4m基本雪压 0.25KN/m2基本风压 0.5KN/m2第五章 建设规模及内容5.1物流园区主要物流需求的测算5.1.1 物流需求测算的原则（1）理论联系实际原则 在物流需求测算过程中，具体数值测算是根据理论模型在现有数据的基础上计算得到的，但是需要经过实践的检验。测算过程中要考虑实际情况，用理论解释实际，用实际验证理论，要依据事实情况对测算的理论结果进行必要的修正，以保证测算结果既符合现实情况又具有指导意义。（2）定性与定量相结合原则 在实际需求分析过程中，要定性与定量分析相结合，既不能过于重视数量计算而忽略定性分析，也不能完全定性分析而没有数据支撑。应该充分利用定性分析与定量分析的互补性，将其结合一起，使分析结论更加具有说服力。（3）延续性原则 由于市场经济发展过程中经济变量遵循的发展规律常常表现出延续性，就是说过去和现在的经济活动中存在的某种发展规律会持续下去，适用于未来。经济发展过程中的这种延续性，规定了经济预测工作的延续性原则。以时间序列分析为代表的趋势外推方法正是基于这一原则。（4）相似性原则 在市场经济发展过程中，不同的（一般是指无关的）经济变量所遵循的发展规律有时是相似的，即具有一定的相似性，这就规定了预测工作中的相似性原则。可以利用这种相似，由己知的经济变量发展规律类推未知变量的未来发展。（5）相关性原则 在市场经济发展过程中，一些经济变量之间往往不是孤立的，而是存在着相互依存的因果关系，即经济变量之间存在着一定的相关性。利用经济变量之间的这种相关性，可以通过对一些经济变量的分析研究，找出受这些变量影响的另一个（或一些）经济变量发展的规律性，从而做出预测。因果关系预测则是基于相关性原则的。5.1.2 仓储型物流需求的测算 根据内蒙古XX商贸物流园区所处的区位特点以及辐射对象的定位，园区涉及的生产、生活物资主要是靠公路运输。所以，XX市公路运输货运总量将直接影响到内蒙古XX商贸物流园区的货运量。根据2003-2009年XX市重点企业完成的公路运输量为基础，用传统的线性回归方法计算具体公路货运量预测值。如表2-4所示，预计XX市公路交通货运总量在2015年和2020年将分别达到5427.4和6527.2万吨。根据物流园区所在地和周边的实际情况，以及同类型物流园区货运量占全市货运总量的比率，预测2015年XX市全市6%的公路交通货运量将经过内蒙古XX商贸物流园区，到2020年，约有9%的公路货运量经过XX商贸物流园区。通过计算可得，到2015年和2020年，内蒙古XX商贸物流园区的货运量将达到325.64万吨和587.45万吨。 以2015年公路交通货运量为例，设公路货物平均中转期为2天（一般不会很长），一年按照365天计算，平均每天货运量为货运总量的1/365。由于无论是运入还是运出都算货运量，而且货物在库时间为3天，可以得到内蒙古XX商贸物流园区每天最大可能的库存需求为货运总量的2/365。以2015年为例，内蒙古XX商贸物流园区日均需要存储的货物量为17843.29吨。已有研究表明，一般而言，公路运输的日最高货运量为日均货运量的110%，故需要存储的货物量最高时为19627.62吨。 根据实际货运需求，下面对仓储型物流服务依托的主要设施的建设需求进行初步估算： 这一区域是整个园区的核心，该区域担负着物流园区大部分的业务功能，在本区域内要根据不同的货种及堆存时间建立相应的仓库。仓库的传统功能主要是提供仓储服务，调节商品的生产与消费、进货与销售之间的时间差。随着现代物流业的不断发展，仓库的这种功能已经不能满足物流发展的需要，仓库必须要提供其他的增值服务，才能够保持其竞争能力，例如产品包装和简单的流通加工。在通常情况下，产品以散装形式或无标签形式装运到仓库里，一旦收到顾客的订单，仓库管理人员可以按客户的要求对产品定制和发放，通过延期包装和流通加工使存货的风险降低，减少了潜在的运输成本，并节省货物的装卸及出入库作业时间，还可以有效的减少货损。同时仓库管理人员还可以按照客户对商品品种、规格、品种搭配、数量、时间、送货地点等的各项要求，将配送好的商品送交给收货人，从而实现仓储服务的增值。仓储区主要包括大型综合仓库（主要存储建材、家居、家电等）、恒温库（部分食品饮料）、堆场（钢材、零担货物、再生资源等）三大区域。下面分别对三大区域进行测算。 假设内