商品市场选点布局的理论基础

湖南商学院学年论文商品市场选点布局的理论基础经济0402石艳040110078 内容摘要 商业是第三产业的重要组成部分，对于一个城市而言，商业的发达与否直接决定了城市的繁荣程度。也正因如此，做为商业的载体，商品市场的选点布局在城市整体规划中显得极为重要。考虑好影响商品市场选点布局的因素，有针对性的根据选点布局的要求来对城市进行规划商业选点布局，在很大程度上能够进一步促进城市的社会现代化。关键词 商业选点布局 商业街 社区商业ABSTRACT The tertiary industry, which developed or not will direct commercial prosperity of the city, is an important component of business for a city. As this reason , commercial distribution points in the overall urban planning election is extremely important. Consider selecting a layout of the factors affecting the business, selecting a specific layout according to the requirements of urban planning in selecting commercial layout. In a large extent, it will further promote the citys social modernization. Commercial Street, the business community and commercial center point of business is to select a site on specific ways to select a site layout. KEY WORDS commence composition business street community business一、 文献综述几十年来，国内外经济地理学界主要围绕商业空间结构，商业区位选择以及消费者行为分析进行了大量的研究。商品市场布局理论诞生于20世纪30年代的德国，以克里斯泰特为代表的区位经济学家，创立了国际大都市现代商品市场布局理论体系。1966年，加纳（BJGarner）进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式。加纳认为高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。美国经济学家胡佛发表的经济活动的区位，区位选择时候应该趋向于选择恰当的运输方式可以降低运输成本。运输价格与市场领地的关系，用来解释不同企业如何决定市场区位佛。董光器在对城市总体规划中商业布局若干问题的探讨中分析了商业与商务的区别，以及商业与交通的矛盾关系，并对城市用地功能变化对商业的影响，汽车发展引起商业布局结构的变化。以及应该如何来确定商业市场的规模。近几年来有关GIS的实证研究比较火热，有朱枫，宋小冬在基于CIS的大型百货零售商业设施布局分析，利用2001年上海市第2次基本单位普查的有关数据，选取160个大型百货零售商业设施作为研究对象，分析了上海浦东新区商业的空间布局特征、影响因素及商业中心体系，旨在为将来浦东商业设施的规划布局提供参考，并为商业设施规划中的GIS应用进行探索。王希来在国际大都市商业布局现状与发展趋势中谈到了山歌眼空洞化现象，并针对这一现象对商业布局方面提出了新的要求，进一步深化了布局理论。二、商品市场布局的基本概念与影响因素广义的商品市场是指一切商品交换的媒介和载体包括商品交易所、批发市场、贸易中心、拍卖市场、展销市场、商品商场、经营网点等有形市场和流通企业、产需衔接等无形市场 。因此不论以什么产品形态进入所需交换的领域都可称为商品市场.但是为区分其具体不同性质的商品交换与流通,人们还将其作狭义的划分。商品市场布局，指的就是商品流通网络的地域分布与地域合。作为经济地理学的一个分支学科的商业地理学，即是从地域的、综合的观点研究商品流通网络地域分布和地域组合的形成、发展条件、特点与规律的科学。影响商业选点布局的主要因素主要有以下几个因素：（1）自然环境。自然环境不断地影响着人类社会的再生产过程，也对作为商业经济活动一个重要侧面的商品市场布局有着一定影响。（2）人文环境。商业的发展和布局不仅离不开一定的自然环境，而且更是在一定的人文环境中演变。人文环境主要是从人口与劳力资源、历史条件、技术条件及人们的心理行为等因素对商业发展与布局产生深刻影响。（3） 经济环境。商业的发展和布局与地区的经济发展状况有着密切的联系。商品生产状况、经济管理体制和经济地理位置都对商品市场布局有着重要的影响。（4）政策环境。政策环境是指一个国家或地区的方针政策、法律法规等方面。这些因素常常制约、影响商业发展，对于一个地区的商品市场布局也起到至关重要的作用。政策对我国商品市场布局中扮演着十分重要的角色，我国自从加入WTO来， 各个行业的陆续对外开放，对我国的经济起着很重要的角色。零售业，银行业对外开放，改变着我国的商业格局。三、商品市场选点布局的理论基础（一）成本与商品市场选址商品市场是通过对商品的出售，来进行的价值增殖的一个职能机构。因为做为一个商业机构，其最基本的功能是通过成本的最小化和卖价的最大话之间的差额而获得利润。利润=收入成本成本表现在商品的销售过程的成本体现为商品的进价，店铺的租金，管理费用和日常开销，以及有形和无形损耗（即我们通常所指的由于物理性地使用机器设备等带来的有型的损耗和科技进我们在对商品市场进行选址和布局的时候要充分考虑到商品市场的成本因素不应该盲目的跟风步而带来的物质的贬值）等等。，攀比其他市场的豪华装修，而造成企业负担过重而不能够赢利。从构成成本的各个方面整体的来系统地给企业定位，不要忽视成本的各个细节部分。形成商业的成本有很多方面包括固定成本的分期返利，流动成本的各个方面，对企业做一个明细会计帐目分析，从而对商品市场的在某个点的选点而带来的预期收入和支出做出合理性的分析。通过对几个点的进行比较和分析，就可以找出最适合的位置。当然会计计划是建立在对将要选点地区的进行市场调查和系统分析的结果。体现在商品市场的选址中的，理所当然该地区的地价是最先考虑的因素。为什么有些地方的地价那么高还是有众多商家趋之若骛了，而有些地方的地价虽然够低，但是还是没有商家去发展呢？我们这就要考虑到另外一个因素了：消费者。（二）消费者与选点布局1、商品资本与人流量商品资本循环从商品资本开始，中间经过货币资本和生产资本的变换，其间还要经过销售阶段、购买阶段和生产阶段，最后回到原来的出发点。商品资本的这种循环运动可用下列公式表示：WGWP-W商品必须要能够销售出去，同时，所需要的生产要素又能够买近来，否则，循环就会停下来。资本在其增殖过程中，速度与其在单位时间内创造的价值成正比关系。一个商品市场的合理的选址，可以给市场带来有效的消费群体，给市场带来有效的市场需求。即有效人流量（既消费者的数量）越大，单位时间内销售的商品越多，市场的效率就越高，从而创造的价值就越多。 地理位置的不同也影响着消费有效人流量的多少。在靠近不同的商业地段能够吸引的消费者的种类不同。在火车站汽车站旁边往往吸引的是一次性购物消费者，在居民区旁边的商业一般吸引的是比较稳定的购买人群。几何中心地理位置并不一定代表着是最佳和人流量最多的地方。一个桥的两侧，步行街的南侧街和北侧街的人流量也会不同。因为在我国消费者的步行习惯是靠右，若东边是人流量进来的入口，显而易见，北面的街的客流量要大于南面街的人流量。2、商品价值实现与消费者商品最终是要面对消费者的，一件商品再好，得不到消费者的承认，他们不购买和消费商品，价值的增殖也还是实现不了。我们要重视消费者在这一过程中的至关重要的作用。一个特定的商品市场有着特定的消费人群因此我们在对商品市场进行规划的时候，要进行市场定位，确定一个顾客群，并将目标定位在通过其所提供的商品来满足所确认顾客群的需求。信息对称与选点布局由柠檬市场理论可知，在地摊上不可能去卖钻石这样高价值的产品，存在着信息不对称。对市场内的店铺进行布局时候也要充分考虑到信息是否对称这一因素。精品店区提供良好的环境，价格高；仓储商店，商品种类多，装修简单，但是价格便宜，便利店位置优越，品种不多价格偏高。没有任何一家商店可以向所有的人提供所有的商品。在进行定位时候要有所放弃。在一个卖低等货的大商品市场里，不应该去布局高等货的商铺。在这个大环境中，周围环境给消费着传递的信息是我们是低成本，没有充分的信誉和足够的理由来让消费者相信商家出售的是高等商品，是值得那个价钱的。即使消费者相信他出售的是高等商品，也要考虑在这个商业圈内有没有足够的购买力来支撑整个商业市场的继续经营下去。商圈整体环境和消费水平在一定程度上制约着商品市场的布局。由于存在着不同的消费层次，不同定位层次的商品市场在选点和布局的时候要选择与商圈内的消费主要力量相温和。（三）综合成本和消费者因素来进行规划商品的利润的创造不能够只单单考虑成本因素或者只考虑消费者的购买创造的收入，必须从系统的角度整体来考虑商品市场的选点和布局。我们在对商品市场进行选点布局的实际操作过程中有下面几点原则：布局的全局性，定位的前瞻性和功能的实用性 。（一）布局的系统性。由上叙的成本优先和消费者原则我们可以知道，商品市场的选点和布局是不可以只考虑其中的一方面。以一木而见森林的。其中任何一点的忽视都有可能导致整个商品市场布局的失败。（二）定位的前瞻性。定位上的前瞻性，是指商业网点规模、业态上的超前意识和思路。在过去，大型购物广场开到哪里就火到哪里，商业网点的缺乏使得商业场所的开发没太大风险。而近几年，北京以及全国各地都出现了巨额投资商场因缺乏任期最终倒闭的现象。目前我国大中城市商业网点的布局模式，基本属于是以传统的繁华区或商业界为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式。但随着城市经济的发展，人们的生活质量不断提高，交通条件日益改善，工作与生活在空间上愈来愈相对分离，居民居住愈来愈环形化和边缘化，为了适应这一趋势，就要求城市的商业网点布局必须要有新的思路，确立新的理念，构建新的模式。人们居住环境的城市边缘化，要求购买商品和接受服务越来越多地能在城市的边缘地带实现。同时，四通八达的城市交通网，也为商业网店的城市边缘化提供了可能性。随着城市经济的发展和人们收入水平的提高，城市商业网点布局将呈现出由离心式布局(城市边缘化布局)取代中心式(商业街或步行街)布局的趋势信贷消费又在一定程度上加快了商业网点向城市边缘地带布局的速度，私车的普及更使城市商业网点布局的边缘化和环形化具有了必要性和可能性。，因此在商业选址方面要充分考虑到未来的前景。（三）功能的实用性。商业网点的功能实在性，应当同商业规划布局、定位相一致、相适应。商业街、商业中心区、社区商业网点的功能不尽一致。商业街应该多一点特色店、专卖店；商业中心区有一定规模的商厦、超市和大卖场；居民住宅社区应该根据其商圈辐射的面积的人口总量，人们的 消费水平相一致。另外，雷同是目前不少商业场所获利润甚微甚至难以维持的主要原因。对于那些需求弹性比较大的商业项目中，突出特色是其生存之本。（2）商业网点的功能性，应该考虑到次商圈的特点来进行有针对性的开发和布局。商圈，又称“商业圈”或“商势圈”，是指商业企业吸引顾客的区域范围。对企业而言，商圈便是其业务活动的空间，在这一空间范围内，企业向目标市场即所圈定的消费者提供商品和服务。一个城市和一个地区的人口和消费水平在一定时期内都是相对固定的，一个商业项目开发的总量的大小应该由该地区的人口数量和消费水平来决定。不同商圈商业辐射范围内的人口数量不同，反映了各个商圈的潜力。不同商圈客流结构存在着差异：客流的年龄结构；客流的性别结构；客流 的购买力结构。如在长沙在平和堂，春天百货商城等大型百货公司的高收入所占比重教高，在下河街特色学生街，金苹果服装市场购物低收入客流占比重教高；客流的来源结构不同，象在各个居住居民小区，周围的商场主要是以本区客流为主，桃子湖商业文明街主要是湖南大学和师范大学的学生为主，经营商业主要是针对学生。（3）体现商业选点布局的功能性，应该着重市场调研。在进行商业投资之前，要针对目标市场，开展市场营销，进一步明确功能定位，有针对性的调整经营结构，提高对目标市场的把握能力。进而增加经营效益。尤其是零售商业，直接面对消费者广大顾客、买卖双方的行为作用和心理因素，对商业发展和布局亦有深刻影响。国外经验表明，运用顾客心理学往往是发展、布局新的商业网点取得成效的重要因素之一。如不同阶层的顾客对商品需求有所不同，即使是同一阶层的顾客，对不同类型的商品也有不同要求。一般来说，收入高的顾客喜欢高档商品，收入较低者则喜购价廉物美之物品。“消费者就近购物”，原本是克里斯塔勒中心地理论提出的一条原则。商务部市场体系建设司处长刘晓风把目前的商业地产布局的特点概括为：投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。而用这种手法做商业地产，投机的成分很高。一份由商务部起草的城市商业网点管理条例在2006年7月初被纳入国务院2006年一类立法计划，有望尽快出台。该条例核心涉及两个方面：第一、今后各个城市的城市规划中必须有独立的商业规划，将商业规划纳入城市规划；第二、大型商业项目立项须经强制性听证。把商业规划纳入到城市规划，反映出政府对全局的把控与展望，避免了许多盲目开发，局部过剩的窘境。四、结论与启示综上所述，我们要从商业成本的角度和消费者的角度来最大商业利润化的原则来对商品市场进行选点和布局，并在实际中利用系统性，定位的前瞻性功，能的实用性几个方面来进行操作。我国商业街的发展，百货市场MALL的新建，以及社区商业的建设等证明了以上结论的正确性，限于篇幅，以后再讨论。参考文献1 零售学M肖怡 高等教育出版社20032 中国大城市零售商业网的合理布局J 2001国际流通现代化北京论坛 万典武 3 对城市总体规划中商品市场布局若干问题的探讨J2003-05北京规划设计 董光器4 商品市场布局：一招不慎 满盘皆输 市场报2005年6月21日5 上海都市商业中心客流与商圈特性分析J江苏商论2006-5 齐晓斋6 经济地理学 M耿莉萍 陈念平 2006年3月7 长沙商业网点布局规划概要8 2007年01月24日中国经济时报9 商业规划布局之我见 车驰 J 上海商业2000年第10期10 构建我国现代社区商业网络的思考: 鲍观明J商业经济与管理 2006年1月第一期11 我国大中城市商业网点布局模式探究 吕春成J商业时代12 购物中心开发流程研究 张建华 J商业时代 2006年第7期13 我国购物中心发展中存在的问题及对策 李宏宇J商贸经济 2006年05期第11页 共11页