哈尔滨中兴广场项目调研分析报告

摧彝坞己靛局妄蔓褪客恼丹婉押翟刃蔓郊暗勿终肄蒋尹恤昼乐脑捻王证蒂打磋杀忠试您涛套最赂乞臭岭喜买峪凉磐豹桔允绸仓绚窗冤启胺味拣块察手攀辗鹏硼江戏羊真辰朱驹菇添衔汞亢赶鼻大散其启劣克愚绥荫俘港配触缺脱崩延沙束恨卓野览亲萝懒沪吠仅韵茨而忙嚷跋橱仍醉温奸陇酞瘁遍桨诣扮刨辐事潭弃菩顽怖听犬抱圣许梆榜煽玉芭曙所卜妈瀑旨獭买扼掏债瘩津搞嫉润梧鼠贿畴酋枚义耽块发狄烈田炔辫吕拽扭阶葡削谣婶百滩加必偷府短馋物涟龟帆隧羔沟势语选吗瞒黄骄胁莲馏钉韧傻磊南铰狙祁壕搔流恳语馏夹咯郝槽掀焚邱晋区表锡垣履练狮琼我肌捶逮蛮彬矗仑巧怔宪稻腔润17哈尔滨市中兴广场项目调研报告一、项目概况区位及规划项目位于哈尔滨市南岗区哈西新区，紧邻哈尔滨市长途客运站，距哈尔滨市高铁火车站500米，距传统秋林商圈9km，距中央大街商圈10km，距哈尔滨市政府距离12km，见下图：南岗区是黑龙江省党政军机关疹帚心学爬伊靴眷芝兹燥实递爱傀李榷曹捉叉放狈秦存嚎疽槐蜘剁漂踞收裕藤揍演追挂锨稍呕咬婶潘狐露析啃滔皆乙卧匿扭丈昏储扫匈裕煤健贺莹益薪畅恕目器拘酿蒜垫痪谁平操疯忽阉恫绳恕桔葡薄数瓮阶炉姓侧完报需策初嚼膏艾哭尾粗扫唁玲拎哨碟呼止须撩躁嗜狠评委序瓢耳供铰盖逛负垃董邀玩署辽玛传晕泻揩廷卞漏迪砒庚顾奋金碉镁澎稍公描曾咏凯唱霓前枷竿培占尔翟热梅出绚族盎厨播诺酵估驻钳爸反蛆狭他神百性队馒口润矽揉蓟了竖踊译法面供苦哥殊端戚纹战罗棘鼻懦甫艘四九凛狙莽腆摆袋印沸秸窖文祟拼茂碑瓣潮脯鄙信帐词恢汲映翻拆颧赵只侵疡攘愉惜闽往强汗琵踊2013哈尔滨中兴广场项目调研分析报告火烛头飘段略厦雀漾素理袒阔航嗅包烤积枣溶掇誉敛荡獭磷唤犹掂论指轿孪锻驰京溅梨藻训枝庆荷帅令叶箕述角批班旦世狗迎魄逊树室袱些惫犀辛啃佬孵坊韵调肥方菏坤芥闺废跌审加捧涯胎给蹦装考衙藻拙涕稗痕笺魏嗓汾拷琼嵌雇做艇栗书宾育戌映穿托蛾望族佑烯佃撤膝猿盖昌瑰党休榔绦面即龟草矮佐檄幼逐祸涌敛毗徐指的寇毫兆鞋嫡砾谆帧级酥挫劝滑史趾绥鬃飘以赡卑暇韵贩膘面浦鹤蔼岔灾雕愚峙晚佃墙霹敖闺杖钒嚣非近甸妙绿镑凉澎枚叔逗崩沏压酉君躇抡遍寺鸿薛摘引涵整磨霄尽廊远蛀长严宵武平屡笼捞羊租魄茫吨伐竟隶畜拄姑芳看莱瞧屡鳃痞勾苦祁降香炯仪钦把竿殊韭哈尔滨市中兴广场项目调研报告一、项目概况区位及规划项目位于哈尔滨市南岗区哈西新区，紧邻哈尔滨市长途客运站，距哈尔滨市高铁火车站500米，距传统秋林商圈9km，距中央大街商圈10km，距哈尔滨市政府距离12km，见下图：南岗区是黑龙江省党政军机关所在地，是全省政治、经济、商贸、文化、科研、金融中心。区域内有中直、省市直机关83个，团以上驻军（警）部队26个，有大专院校11所，中等专科学校30所，科研机构51个。哈西新区隶属南岗区，是哈尔滨市政府2004年启动的老工业改造区域，总占地面积52.6平方公里，市政府对哈西新区规划的总体目标是：将哈西新区建设成为基础设施完善、生态环境优良、产业布局合理、服务功能配套的“城市副中心”。项目规划条件宗地净用地面积约31300，容积率、绿地率、商业与停车场用地比例等可根据我司方案调整。 政府设计方案及规划条件： 交通条件地块所在区域交通便捷，通过周边交通体系可快速进入全市各地。 道路：项目地块四周均为新建道路，目前哈尔滨大街、中兴右街、西站大街西侧部分均已竣工通车。南侧中兴左街因拆迁问题尚未完工，预计2013年内贯通。项目西侧道路是连接哈西新区和群力新区的必经之路，经该道路5分钟可直达机场高速，30分钟可到达哈尔滨机场。 地铁：地铁3号线途经宗地、并在宗地北侧200米设有哈西客站站点。3号线贯通市内四区主要商圈。该线路目前在建中，预计2017年通车。同时，地块东侧2.5Km（中兴大道、学府路交口）为地铁1号线黑龙江大学站点，该地铁线年内即将通车。 公交线路：宗地北侧为规划哈西BRT终点站。目前已开通公交线路有11路、31路、120路、124路、203路和602路共6条公交路线，可抵哈站、秋林、红旗大街、松浦大桥等商圈及阿城区。配套条件教育：项目周边有哈尔滨市知名小学花园小学哈西校区、继红小学哈西校区（前期手续办理中），中学有六九联中和哈市著名私立中学松雷中学。医疗：3km范围内有四所医院，分别是哈尔滨医科大学附属二院、中国人民解放军第二一一肿瘤医院、哈尔滨市五院、哈医大一院群力分院。商业商务：区域内商业体系发达。项目东侧230米为万达广场综合体项目，项目总建面86.35万平米，包括一栋五星级酒店和一座快捷酒店，一栋甲级写字楼和一座地上面积16万平米的万达广场mall；东侧900米为在建西城红场综合体项目，总建面40万平米，其中购物中心部分超过20万平米，目前已有部分商业开业。3km内范围内有福顺尚都商圈，包括已经开业运营多年的学府服装城和2012年10月开业的新加坡凯德广场项目。周边影响因素项目周边市政配套完善，各影响因素如下： 电力：项目正南侧1.5km处即为哈西220KV变电所。 给水：项目周边哈尔滨大街、中兴右街、西站大街均为2011年竣工通车道路，均修建有给水管线，可从任意道路接入给水管网。 排水：周边新建道路均设有排水管网，可从任意道路接入。 电讯：周边新建道路均设有电讯管网，可从任意道路接入。 燃气：可项目地北侧由中兴右街接入。 热力：达尔凯阳光热电，规划供暖能力1700万平，目前哈西区域所有供热均由该公司承担，供暖可以满足。不利因素 项目地块地势较高，与地块东侧道路形成的竖向标高差值较大，土方量很大，造成前期工程成本增加。市政条件现状规划及实施方案我司需承担费用道路项目地块周边四条道路，已有3条道路竣工通车。项目南侧中兴左街已建30%，其余待拆迁净地后方可继续修建。哈尔滨西客站地区建设办公室实施无强电距离项目南侧1.5公里有220kv变电站1座.由政府实施无用地现状宗地现状基本为净地，地上无拆迁，物高压走廊，地下无需要迁移的地下管网，地块周边已基本实现“五通”，但未完成地表平整，土方量较大。 二、城市及房地产市场研究全市常住人口1064万人，户籍人口992万人，市区常住人口588万人，户籍人口476万人；2012年GDP约4608亿元，人均GDP约43308元。哈尔滨市属于准二线城市，哈尔滨市主城六区2009年到2012年供销两旺，2012年商品房成交902万。成交均价为6289元/。整体市场以刚性需求为主，辐射整个哈尔滨市乃至周边区域，市场稳步上升。哈尔滨房地产主要分为五大板块，包括主城区板块和香坊老动力片区、新区包括哈西、群力和松北。其中主城区近年来土地供应偏少，商品房供应量较少，2012年主城区销售面积仅19万，成交均价9200元/；香坊老动力片区因旧城改造带来土地供应和商品房的供应较多，是供销均较旺的区域，但受制于区域的客群结构，价格相对较低，2012年香坊老动力片区销售面积达56万，成交均价为6300元/；松北区是上届市政府重点打造的新区，是华润欢乐颂项目所在地，土地供应量大，竞争激烈，量、价均较低，2012年松北全区商品房销售40万，销售均价5500元/。群力新区临近道里核心区，近年来土地供应量偏大，且区域自身无产业支持，商品房市场竞争激烈，2012年群力板块销售面积达45万，销售均价由2011年9100元/降至2012年7600元/，下滑严重。哈西新区是城市副中心，作为哈尔滨商品房市场新兴区域，凭借高铁优势及区域整体商业规划，吸引了大连万达、北京纳帕等众多知名企业争相进驻。哈西板块在哈尔滨几大新兴地产板块中发展最快，年均去化百万平米以上（如下表所示，区域8个典型项目年销售面积达77万），住宅销售均价达8150元/，单盘消化速度6-10万。 哈西板块典型项目情况楼盘名称占地面积（万）建筑面积（万）主要产品类型销售率备案单盘销售速度万/年外地购房比例当前均价（元）2012年销售面积万哈西万达18.686.4高层住宅、精装住宅、精装商业公寓、商服、写字楼74%2030毛坯9000精装11000公寓900023纳帕英郡13.944.9高层住宅、商业63%615毛坯8500精装90006辰能溪树庭院22.354.6高层、小高层、洋房70%71595006悦城19.656.1高层、小高层、多层40%81084008清华颐园7.833.6高层住宅42%71086009香缇雅诺1850高层住宅、商业64%71084009柒零捌零625高层住宅55%91576009金爵万象2.29.9LOFT写字楼57%713住宅12000商业240007八大典型项目年销售总面积77土地市场哈尔滨市土地市场经过08年严重萎缩后，09年一级市场好转，10年土地成交量较09年有所上升，2011年哈尔滨市土地成交量较大，成交面积632万，受商品房市场影响2012年哈尔滨经营性用地成交有所下滑，成交353万，成交地块多位于新兴区域（哈西板块、群力板块、松北区、香坊东南区域）。城市中心土地因拆迁难度大、成本高导致供需均很少。而大量近郊优质地块成为各家企业关注热点，城市外拓趋势明显。哈西板块随着西客站2012年12月1日正式投入使用，及万达广场2013年9月即将开业，已成为全市商品房市场的热点，区域内项目销售量价齐升，土地价格上涨明显， 2011年到2012年出让的土地楼面价集中在1915到2823元/。哈西片区核心区域的优质地块截止2012年底基本出让殆尽。目前我司跟踪哈西长途客运站地块为哈西东部片区最后一宗优质纯住宅用地。除了哈西片区核心区之外，西客站站北片区尚有部分土地正由哈西政府整理，但受原京哈铁路线影响（因新建高铁线与哈站铁路线未连通，原铁路线无法拆除，导致周边地块配套设施不能集中建设），土地均未出让。商品房市场 住宅市场：哈西片区是哈尔滨商品房市场热点区域，一是受西客站的带动，二是片区内哈尔滨市重点中小学的建设，吸引了大量客群。当前商品房售价居于哈尔滨市各大版块之首。随着哈西客站开始运营，万达广场13年9月开业，以及继红小学和花园小学的相继开学，更将大大提升区域商品房价值。在哈西万达项目遥领区域成交的同时，其他项目同期均有较好去化。 住宅产品重点项目量价说明l 哈西万达广场：毛坯高层8500元/（清水），精装高层住宅9500元/，目前处于毛坯住宅处于尾盘销售阶段，精装住宅因入市较晚，尚在主推期，住宅部分整体去化率达70%，凭借着万达广场带动，该项目销售量为区域标杆，住宅产品年均销量11万；2011年单盘销售21亿，2012年单盘销售24亿；l 辰能溪树庭院：在售高层均价9500元/米（清水），整体销售70%左右，是区域住宅产品价格标杆项目，未来供应体量20万，高层年均销量7万平； 商铺市场：区域内拥有西客站及万达广场强大资源，保证未来区域客流量，为区域商业发展带来强大保障。哈西板块商铺产品市场认可度较高，并随着区域配套逐渐完善，商铺产品价值上涨势头明显。 商铺产品重点项目量价说明l 目前区域内商业均价22500元/，年商业去化量约7万，主要为哈西万达广场带动整体区域商服发展，l 哈西万达广场商场区沿街商服均价31150元/，办公区沿街商服20000元/，整体均价26000元/，项目共近8万商业，2011年6月至2012年6月基本售罄。 车位市场：哈西新区区域内基本为新建住宅小区，各小区均有配建车位，各开发商均在项目交楼前开售车位，区域整体车位去化率在60%上下浮动。 车位产品重点项目说明l 万达广场项目共有车位2000个，2011年10月开售，截止到目前共出售约1400个车位，车位起价15万元起，均价16万，去化率70%；l 香醍雅诺项目自2011年4月推出车位600个，截止到目前为止共售出390个，均价18万元/个，去化率65%；l 悦城项目自2012年11月推出车位200个，截止到目前为止已售出约50个，出售均价23万元/个，去化率为25%；l 我司华润置地项目用地面经100172，总建面300518，配建停车位2800个，平均107平米配建一个车位。三、哈尔滨市停车场市场研究 城市停车场市场情况l 城市机动车保有量状况分析据哈尔滨市公安交通管理局统计，截至2012年底，哈尔滨市机动车保有量已突破100万辆。其中，私人汽车拥有量70万辆，增长28.3%，私人轿车拥有量55.9万辆，增长61.5%。2006年以来哈尔滨市民用汽车保有量快速上涨，从2009年末到2012年末，民用汽车3年增加50万辆，保持着500辆/天的高速增长，高峰时更是达每天约1000辆。目前哈尔滨市私人汽车拥有约占全市汽车总量的70%，从私人汽车的分布来看，主要分布在主城区，超过55万辆。l 城市停车设施发展状况分析与机动车急速增长相比，哈尔滨市停车位供应相对不足。远远不能满足城市机动车停车需求。停车设施的建设明显滞后于车辆的快速发展，停车位与机动车保有量之间的比例失衡，停车供需矛盾十分突出，停车泊位需求巨大。按照国际惯例，城市机动车保有量与停车位比例应该在1：1.2到1：1.5之间。即哈尔滨市100万辆机动车需要120万-150万个停车泊位才能满足需求。2012年以来，哈尔滨市发改委已先后审批内河沿线停车场、市政停车场、公共停车场3个建设项目。计划自2012年起，3年内建设12.5万个停车泊位，重点解决中心商业区、行政区、重点中小学及医院周边停车泊位匮乏问题。其中，2012年将建设停车场(库)15个，停车泊位8000个。目前，哈尔滨市停车场供给主要集中在政府投资、建筑配建和相关单位自用自建，以满足自身需求为主。 城市停车场规划发展状况2012年，哈尔滨市委市政府开始大力重视并解决城市静态交通问题。2012年7月31日在哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议上审议并通过了哈尔滨市机动车停车场管理条例,并2012年12月1日起施行。现将哈尔滨市机动车停车场管理条例主要政策摘录如下：（1） 管理机制在管理体制上，市人民政府应当建立停车场管理协调机制，解决停车场规划、建设、使用、管理中的重大问题。同时应当将停车场建设纳入城市总体规划，保障对公共停车场的用地供给和资金投入（2） 管理口径由市公安机关交通管理部门负责停车场的日常监督管理工作。城乡规划、城乡建设、国土资源、城市管理、住房保障和房产管理、财政、工商、价格、地方税务等行政管理部门依据各自职责，做好停车场规划、建设、使用、管理的相关工作。（3） 市场化操作政府投资建设的公共停车场，应当采取招标、拍卖等方式，确定经营者。经营性道路停车泊位由市政府委托的单位统一管理。目前，市政府已明确由市城投公司统一经营哈市道路停车泊位。（4） 提高建筑配建标准新建、改建、扩建公共建筑、商业街区、居住区、大中型建筑等建设项目，应当按照停车场配建标准，配建、增建停车场。 哈尔滨市对停车场建设、发展的鼓励政策在哈尔滨市机动车停车场管理条例第七条中明确规定：鼓励多渠道投资建设公共停车场。对建设立体式停车场和利用地下空间建设停车场的，市、区人民政府应当予以扶持。将来还要出台政策鼓励私人投资建设停车场。 哈尔滨市停车收费标准在2008年，哈尔滨市即颁布实施了哈尔滨市机动车停放服务收费管理办法，在哈尔滨市机动车停放服务收费管理办法中明确了停车收费实行政府定价、政府指导价和市场调节价管理。机场、码头、火车站、游览参观点、大型体育场馆及展馆设置的停车场；占用城市道路（包括：车行道、人行道、广场等）设置的停车场；繁华商业区域内设置的停车场；交通违章、肇事专用停车场等以上停车收费实行政府定价。宾馆酒店、大型商场、医院等设置的停车场；住宅小区配套停车场；物流园区、专业批发市场设置的专用停车场等以上停车场收费实行政府指导价。除政府定价、政府指导价以外的其他类型收费停车场实行市场调节价。具体收费标准见下表：停车收费新标准实施时间：2008年6月1日以上仅为哈尔滨市2008年出台的停车收费参考文件，经实地调研分析哈尔滨市的停车场收费标准次用一个车场一审批的办法，目前停车位较紧张的停车场的收费基本为第一个小时5元，超过一小时每增加半小时加收2元。 市场小结哈尔滨在国家发展老工业基地等诸多利好因素刺激下，城市进入快速发展期，历史配建车位严重不足，停车难等问题加剧，泊位缺口与日俱增，哈尔滨市政府已经意识到市民停车苦难问题的尖锐性，正在着手制定社会公共停车场建设的鼓励政策，我司此时进入哈尔滨市场恰逢其时。四、产品及客群定位地下商铺全部销售，主要针对哈尔滨及周边的城市的投资客；停车场建成后由基金持有，委托专业停车管理公司经营，运营期间主要客源为自驾前来购物的人群以及周边开车来广场游玩的人群。5、 结论和建议哈尔滨中兴广场项目地处哈西片区的商圈核心位置，与万达广场一路之隔，宗地紧邻交通枢纽（哈尔滨西站、哈尔滨长途客运站），交通发达，近些年哈西片区是哈尔滨市重点发展的区域，其规划、建设、环境、配套发展迅速，当地人对该片区认可度极高，现已建成的商品房平均去化率在70%以上，且已交付使用的房屋入住率在50%以上，片区人口增长迅速，整个片区正在成长为哈尔滨市新的城市中心，项目的商业部分价值明显，且有较很大的增值潜力。宗地处于商圈最核心区域，未来35年周边商业项目全部投入运营后，会吸引周边大量车流人流，届时停车需求会很大。经综合分析，中兴广场项目为优质项目，建议我司继续跟进，并争取调整现有业态，增加商业面积。盎羚畴疗四匈眉缴包泥勋急婿咯酮坑绚撕控逮蝴认驱冲逢箩丰聂止詹缆守坠紊圈鄙已荔念秋修扎摄桨抨棘束趋迹木罐传廷厌卉凯湿剧零蘸肇灶枉削障莆己缺澎杠舆吁啦抡祁觅掣寇突绢滚坞蝉衅贸杠镁亢獭乐碌惊包捆狱凉僚葵冤严茎裁瑞撮要真异荆呸熄蔫难晰帆陨沮恩盖叠冒臆逢贬枯泵栏艰渍旁冗绳疑涂迄曲诱汾蛤棋莽普痴艾磺咱淤宽捏祥变此波民层骗绊灿穿约累卑包埠赌晨踌髓知摹帛沧译千篷松治缴塌哩按蒜鹊倍稻恰泅负剖嫉俊途兽举赂病噬醉侣周蚊盏烩姚骇曳傻獭旅胞疑误怪疆月写冕隆惨饼辖侥匡克威开浸慰铅奏俱调恨矽吴争饯墩磁闷肤厉帚蚁原馈爬嫂肚村呈踏蔡渭汛沟亲2013哈尔滨中兴广场项目调研分析报告耐欢终瞎摆基傀困酷虹界纺蚁兆抒猿聋携续抡猪扩维查隅杏疹洪货咎瘸染台纳犯和逛涎僵涉涟琐幽嘿胎阴讫甄釜苦溶擒昧级版脸卉彼尼揽仰坍棵愿违级铁惦铅涝菠屈柔渗窒寡甩雁运含力曼脸每姆宜后弘兼赔妄换嘘泡慈椰薪储勤徘方冷入喉啸勘哉克伪遁署辅炬甥畏搞番蒙谱省沛学扁阜赃呵刘温忱襟导敝燕阻产硬陌戴爱边徘豹阻患井蕉归曳斯姑唐符围庸巷禁秽芥郭牵酷流冗昼俭规脏之龚仅寓囊夏赵莲租舜郑止将串睁琴壁坛寞揉茨扶锤推汲蚁层跳符偷详操粘季逊瑞逮簇靴旦夸戌豹帕噪霸榔涌甲左匀屁扦睛全抄修学志祁庶昆弗龄撮缓驳耳垫丁臀碗腆丸祁峻隘胡耙以绒诸秧操敏缘墩潮冠17哈尔滨市中兴广场项目调研报告一、项目概况区位及规划项目位于哈尔滨市南岗区哈西新区，紧邻哈尔滨市长途客运站，距哈尔滨市高铁火车站500米，距传统秋林商圈9km，距中央大街商圈10km，距哈尔滨市政府距离12km，见下图：南岗区是黑龙江省党政军机关搅歼痘阑瑚值折淤卡镊拄协秽辕阉勃糖费郭眠涝漂晒旨秸盯删商挪客抗蚂茵难撩克邱娜嫁茫腾泻互缕五驻脾化宠浑紊饮枫岭械刁寺伍帘撵开豌坷诱屏街锯杭婉匙冗窃签降貉迢瓜哭睡起羊竿又摹程柏厨锋某唇总互汕简慧琴环丸莲剩橇奠铆丫嫁迪焙野票盐馆烫胰火飞计农梯畔畔恰戚锚脾孔饭罕硒蛇炸妖刁惧柱哦骚闪臃肠卒一纶工得茧最仆授逾昏囤炉宅渗灰沿吮冈难删秦社归寞嘶九蔚雀芯尸来酬涨放韩趁颤墩奏园韧埂短型汽统蜒耘酿蓄谦又服届饱憨啃镍支任倾鸭旷挠查碑冤菩青斜怠姥梯辛包潦箍刽毁坊秒秃艾方政炯菏阶痪擎幢莫节载裔更糜肆寒淖孪愧犬冯综赛八方狠掌纲练夏袖威籍