关于商品房面积预测和实测的探讨

龙岩学院龙岩学院资源工程学院毕业论文资源工程学院毕业论文题 目： 关于商品房面积预测与实测的探讨 专 业： 班 级： 学 号： 姓 名： 指导教师： 职称： 资源工程学院关于商品房面积预测与实测的探讨关于商品房面积预测与实测的探讨工程学院工程学院 工程专业工程专业【摘要摘要】：本文首先介绍了商品房的发展现状，并且从定义、目的以及任务上浅谈了房产测绘的相关内容；并：本文首先介绍了商品房的发展现状，并且从定义、目的以及任务上浅谈了房产测绘的相关内容；并且根据相关的测算标准对商品房的各个部分进行测算定义，通过相应软件对商品房面积进行相应计算；随后通过且根据相关的测算标准对商品房的各个部分进行测算定义，通过相应软件对商品房面积进行相应计算；随后通过计算所得数据将商品房预测与实测面积进行对比，分析预测与实测之间的区别并给出相应的解决办法；最后以龙计算所得数据将商品房预测与实测面积进行对比，分析预测与实测之间的区别并给出相应的解决办法；最后以龙岩市新罗区龙西小区岩市新罗区龙西小区 1 1 号楼商品房面积预测与实测为例，通过采集外业测量数据，使用天正建筑号楼商品房面积预测与实测为例，通过采集外业测量数据，使用天正建筑 CADCAD 软件对数据软件对数据进行分析计算，对本文所提到的预测与实测相关问题进行补充说明。进行分析计算，对本文所提到的预测与实测相关问题进行补充说明。【关键词关键词】：房产测绘；面积测算相关规定；天正建筑：房产测绘；面积测算相关规定；天正建筑 CADCAD；商品房预测；商品房实测；预测与实测差异问题；商品房预测；商品房实测；预测与实测差异问题及解决办法及解决办法目录目录1.引言.11.1.商品房的发展现状.11.2.房产测绘定义.11.3.房产测绘目的、任务及内容.11.4.房产测绘的意义.12.面积测算的相关规定.22.1.计算全部建筑面积的范围.22.2.计算一半建筑面积的范围.22.3.不计算建筑面积的范围.32.4.共有建筑面积分摊规则.32.5.面积计算方法.43.天正建筑 CAD 在房产测绘中的使用方法.53.1.软件简介.53.2.使用方法.54.商品房面积预测.84.1.商品房预测定义.84.2.商品房面积预测作业流程.95.商品房实测.115.1.商品房实测定义.115.2.商品房面积实测作业流程.116.商品房预测与实测的区别.137.预测与实测之间的差异问题和解决办法.147.1.面积产生差异的原因.147.2.因预测和实测面积差异引发的问题之解决方法.148.总结 .159.致谢词 .1611. 引言引言1.1. 商品房的发展现状 随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算” ，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。1.2. 房产测绘定义从广义上讲，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从具体意义上讲，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。1.3. 房产测绘目的、任务及内容1房产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二，是为城市规划，城市建设（如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护）等提供基础数据和资料。房产测绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上认为的，天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查和绘制成图的工作。它的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、现状测量、变更测量、成果资料的检查与验收等。1.4. 房产测绘的意义房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。房产测绘是城市测绘的组成部分，城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需，而且是城市房屋规划不可缺少的工作。因此，他在城市现代化管理中具有重要的作用。首先，房产测绘可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测绘的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测绘是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测绘有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。2随着经济的飞速发展，城市现代化的进行也迅猛发展，格式各样的小区也全面的发展起来。城市化水平不断提高，房地产业也得到快速发展，房屋价格也迅速飙升， “寸土寸金”已不再是神话，广大消费者在购买商品房时房屋建筑面积就成了他们关注的焦点，作为商品房房屋建筑面积关键性步骤的商品房预测与实测问题也倍受广大消费者关注。2. 面积测算的相关规定面积测算的相关规定22.1. 计算全部建筑面积的范围1) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 220M 以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。2) 楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。3) 房屋天面上属永久性建筑，层高在 220M 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋顶高度在 220M 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算5）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算6)层高在 2.20m 以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算7) 与房屋相连属永久性的（不论是否凸出墙外）且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。8) 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。9) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平面积计算。10) 房屋的伸缩缝，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2.2. 计算一半建筑面积的范围1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。其中，无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪 0.15M 且廊道和上盖宽度均在 1.20M 以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。2) 独立柱门廊、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3) 未封闭的阳台、挑廊，其上盖面积必须等于阳台、挑廊面积，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按地板外沿水平投影面积的一半计算。4) 属永久性建筑且无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6）与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投影面积的一半计算。2.3. 不计算建筑面积的范围1) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚、挂在墙体上的装饰性玻璃幕墙、地下室或半地下室的采光井、防潮层及保护墙等，房屋内的采光通风天井。2）房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高（标准层层高）以上，均视为无上盖。3）房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，房屋天面上的花园、泳池、水池及室内楼地面不相通的3类似于阳台、挑廊、檐廊等。4）顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。5）骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、围护结构，廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。6）屋面上有柱且有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。7）独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。8）楼梯已计算面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。9）上盖投影面积小于阳台、廊道围护结构外围水平投影面积的阳台、廊道。斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。10）楼中楼（复式住宅）室内楼梯用户自理的楼梯洞和客厅上空，其楼中楼（复式住宅）上层的中空部分（以净尺寸计算） 。2.4.共有建筑面积分摊规则1）房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按分摊协议分摊；无协议或协议不明确的按分摊规则执行。2）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。3）房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。4）有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区） ，垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。5）楼房下层（含底层、架空层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。6）商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有经公证的分割协议，并在销售是告知买受人；已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，在不影响公用利益的前提下，应在规则范围内，由所有相关房屋权利人达成分割协议。7）在对商品房面积进行测绘前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。8）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内面积占该幢各套套内建筑面积之和的比例确定。9）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑为各次分摊的公用建筑面积之和。10）房地产开发商（售房单位）自营、自用的房屋（管理房、物业用房除外）不予计入共有建筑面积，按套（单元）认定。2.5. 面积计算方法2.5.1 套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部组成。41)套内使用面积套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯（房地产开发商建）按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。2)套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。3)套内阳台建筑面积封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；未封闭的挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积（封闭的挑阳台面积则全算） 。未封闭的凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积（封闭的凹阳台面积则全算） 。未封闭的半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积（封闭的半挑半凹阳台面积则全算） 。计算阳台建筑面积时，其阳台均应以规划条件确认的封闭式或非封闭式为依据计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积2.5.2 共有建筑面积：共有建筑面积由可分摊和不可分摊的共有建筑面积两部分组成1） 可分摊的共有建筑面积电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层、公用门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房（物业用房）的建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等） ；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房（物业用房） 、设备间等，均不计入幢共有建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间、不应分摊的建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积（即：建筑面积=套内建筑面积+公用建筑面积） 。2） 不可分摊的共有建筑面积独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室（避难室房） ；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建，无实用功能的建筑面积；建在栋内或建在栋外与本栋相连，为多栋服务的设备、管理用房；建在栋外为本栋或多栋服务的设备、管理用房；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；通向二层以上的室外斜坡道建筑面积，暂不进行分摊。3） 共有建筑面积分摊的计算公式Si=KSi K=Si/Si（其中：K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，；5Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，） 。3. 天正建筑天正建筑 CAD 在房产测绘中的使用方法在房产测绘中的使用方法43.1. 软件简介天正建筑 CAD 软件 TArch 是国内最早在 AutoCAD 平台上开发的商品化建筑 CAD 软件之一，涵盖建筑设计、装修设计、暖通空调、给水排水、建筑电气与建筑结构等多项专业的系列软件，并针对日新月异的房产发展商提供房产面积计算软件等。3.2. 使用方法3.2.1 打开软件在桌面上打开天正建筑 7for2004在文件菜单中打开所要进行面积测算的商品房设计蓝图另存旧版（保存一份完整的设计图） 。3.2.2 加载工具菜单加载应用程序AutoCAD2004supportLWJCAD加载图 3-1 加载3.2.3 缩放修改菜单缩放all(将图形全部选中)指定基点（基点可任意选择）指定比例因子（输入0.001）整理图纸（将大尺寸标注删除，便于面积计算）63.2.4 设置标注及文字格式1）打开标注样式管理器2）点击“修改”进行标注样式的修改： “直线和箭头”：基线间距设为“3.75”在隐藏“尺寸线 1、2，尺寸界线 1、2”中打钩箭头设为“建筑标记”箭头大小为“0.09”圆心标记中类型设为“标记”大小设为“2.50” “文字”：文字高度设为“0.45”从尺寸线偏移设为“0.50” “调整”：选“文字始终保持在尺寸界线之间”选“尺寸线上方，不加引线”选“使用全局比例（s） ”设为：“1.0”其余不选择 “主单位”：单位格式：“小数”精度设为：“0.000”比例因子：“1.0”角度标注：“0.00”其余不选择 “确定” “置为当前” 关闭图 3-2 设置标注及文字格式3.2.5 新建图层1. 必须建立的图层：权属层（红色） 、说明层（紫色） 、红线层（红色） 、数计层（绿色） 、统计层（蓝色）2. 自定义图层：1)外框层（黄色）：绕外框一圈（均用 PL 线）2)外半墙层（红色）：外框层向里偏半墙，向外偏粉刷3)共用层（白色）：绕共用面积一圈4)公用层（白色）：绕公用面积一圈5)套内层（白色）：绕套内面积一圈6)阳台层（白色）：封闭阳台：用 Continous 线（全算） ；：未封闭阳台：用 DASHED 线（半算）7图 3-3 新建图层3.2.6 面积测算（预测与实测方法一致）1)外半墙：GQ选择标记放置数据位置从外向内点外半墙层右击鼠标得到面积（得到外半墙与总面积）2)共用面积：MJ标记放置数据位置点击各共用面积线（先隐藏外半墙、套内、阳台层）输入名称（名称不能用中文、不能太长）右键得到共用面积3)套内面积：MJ标记放置数据的位置点击各套内面积（先隐藏外半墙、共用、阳台层）多线段输入单元号（编号）右键得到套内面积4)阳台面积：MJ标记放置数据的位置点击各阳台面积（先隐藏外半墙、共用、套内层）多线段输入单元号（与各套内单元号相对应）右键得到阳台面积5)公用面积：MJ标记放置数据的位置点击公用面积（先隐藏外半墙、共用、阳台层）多线段输入单元号（编号）右键得到公用面积3.2.7 检核DA选取“外半墙面积、共用面积、公用面积、套内面积（不包含阳台） ”右键显示数据（若各面积之和与总面积（即外框层面积）相同，则检查完毕；若数据不相等，则须检查各图层的位置是否正确，直到面积相同为止） 。84. 商品房面积预测商品房面积预测4.1. 商品房预测定义商品房面积预测即商品房预售面积的计算，是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。预测面积可作为开发商在前提项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。4.2. 商品房面积预测作业流程（以龙岩市新罗区龙西小区 1 号楼为例）4.2.1 打开天正建筑 CAD 展开开发商提供的设计蓝图或竣工图，将蓝图炸开。4.2.2 各类面积范围的确定1)按照软件的使用方法先进行相关的设置。2)外框层的确定（即外框层）：用多线段 PL 绕外框一圈，按 C 闭合，画线时不能将阳台包括进去。3)外半墙层的确定：可将外框层向里偏移 100（若墙厚为 200） ，若有些墙厚不一致的，应分别偏移半墙，并用多线段连接起来按 C 闭合4)套内层的确定：先分别将各套房屋的墙线偏移一半，然后用多线段连接起来。其中，套内的空调板是不计算面积的，不应把它圈在套内层里面。5)共用层的确定：共用面积主要包括楼梯、电梯、配电房、各层通道等，确定共用层时也应将各墙中线找出，并用多线段连接起来。6)阳台层的确定：封闭阳台面积全算，应将线型改为连续的线型（Continous） ；半封闭阳台和未封闭阳台面积半算，线性应为半算线型（DASHED） ；凸窗不计算面积，落地窗前加了防护栏杆的也不计算面积，可不画出它的范围。4.2.3 面积测算1） 在各类面积范围确定之后，就进行房屋面积测算。加载 support 文件中的复件 LWJCAD.LSP，以便进行面积测算。2） 输入命令 GQ选择标记数据的位置从外向内分别点击外框层和外半墙层右击鼠标得到外框层总面积 S 和外半墙面积 Q。3） 将外半墙图层关闭，输入命令 MJ点击各套内层右键分别输入各单元号（Sn） ，得到各套内建筑面积。4） 输入命令 MJ点击各共用层右键分别输入各单元号（Tn） ，得到共用建筑面积。5） 输入命令 MJ点击各阳台层右键分别输入各单元号（Yn） ，得到各套内阳台面积。6） 输入命令 DA选取“外半墙面积、共用面积、公用面积、套内面积（不包含阳台） ”右键显示数据（若各面积之和与总面积（即外框层面积）相同，则检查完毕；若数据不相等，则须检查各图层的位置是否正确，直到面积相同为止）7） 测算完成后的图纸（见图 4-1）9图 4-1 面积测算结果8） 共有面积分摊：根据面积测算的相关规定，进行共有面积的分摊，并记录在表格中。4.2.4 预测成果报告书测绘成果报告书主要包括：测绘封面、作业声明、作业说明、房屋产籍调查表、房屋面积测绘汇总表、房屋建筑面积测绘分摊说明（计算）汇总表、共用面积测绘分级说明表以及房屋建筑面积明细表。 （见表 4-1）表 4-1 房屋建筑面积暂测分摊说明（计算）汇总表房房 屋屋 建建 筑筑 面面 积积 暂暂 测测 分分 摊摊 说说 明明 （ 计计 算算 ） 汇汇 总总 表表 委托单位：福建恒亿建设集团有限公司项目名称：龙西小区 1 号楼楼层（或单元）单元建筑面积 全楼共用建筑面积 功能共用建筑面积公用建筑面积合计一层1346.68195.331542.01二至十一层9436.211676.8111113.02屋顶层56.7756.77合计10782.891928.9112711.80备注105. 商品房实测商品房实测5.1. 商品房实测定义商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据房产测量规范和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图并计算出面积。实测面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。5.2. 商品房面积实测作业流程（以龙岩市新罗区龙西小区 1 号楼为例）5.2.1外业测量1)准备好外业测量所需的资料（商品房设计蓝图复印件、房屋产籍调查表、土地使用权证）和测量工具（南方手持测距仪、小卷尺、画板、红黑水笔） 。2) 画草图画草图即在实地勘察之后，将与设计蓝图不一致（即有变更）的地方标示出来并修改；若实地与设计图纸一致，则无需重新修改。3) 房屋测量 分析图纸，决定测量方案：龙西小区一号楼一层为店面、二层以上为住宅，且一、二、三和屋面层结构均不同，三至十一层结构相同；因此应分别对一层、二层、三层和屋面层进行测量，四至十一层也应该抽查测量，防止结构和尺寸发生变化。 店面的测量：运用手持测距仪，将每个店面的长、宽以及两相邻店面有变化的地方的尺寸一一量出，并将数据记录在设计图纸相应的位置上，墙厚用小卷尺量出。 住宅的测量：首先将楼梯、电梯、过道、电梯井、风井等共用建筑的尺寸先量出并标注；然后进行各套房屋的测量，此时房屋的总长、总宽、相邻两套间发生变化的地方（即坎）以及阳台长宽、墙厚均应量出并标注在图纸上。 屋面的测量：主要测量楼梯、配电房及电梯房。 由于龙西小区 1 号楼均为规则的图形，因此只需测量长、宽和墙厚即可；否则，四边和对角线都应量出尺寸。 弧形阳台的测量：利用三点确定一条弧的方法测量，即确定三个点（两个端点和最高点） 。 测量墙厚时，粉刷层也应量出，因为房产算法须计算粉刷层。 进行外业测量的同时，也应该边测边检核，进而减少外业工作量。5.2.2 内业处理1)数据整理外业测量结束后，打开天正建筑 CAD 展开开发商提供的设计蓝图或竣工图，按照软件的使用方法先进行相关的设置；然后进行尺寸的整理，实地与设计图纸有变更的，应该按实地的变化来修改图纸。调整尺寸：首先检查总长、总宽是否与蓝图上的尺寸相同，加上粉刷（未贴瓷砖的加 2cm，贴瓷砖则加 3cm）看是否会一致；若加上粉刷尺寸仍不相同，则按实测的尺寸来测算面积。然后，按总长、总宽的方法，调整房屋切割后的尺寸。因为测量存在误差，所以对于房屋（房屋为矩形）每条边所测得的数据与设计图纸上的数据并不会刚好相等，而是会有误差；根据规定，若误差在 5cm 以内，则按图纸上的数据来计算，若误差大于 5cm，则按实测数据来测算面积。2)各类面积范围的确定外框层的确定（即外框层）：用多线段 PL 绕外框一圈，按 C 闭合，画线时不能将阳台包括进去。11外半墙层的确定：可将外框层向里偏移 100（若墙厚为 200） ，若有些墙厚不一致的，应分别偏移半墙，并用多线段连接起来按 C 闭合套内层的确定：先分别将各套房屋的墙线偏移一半，然后用多线段连接起来。其中，套内的空调板是不计算面积的，不应把它圈在套内层里面。共用层的确定：共用面积主要包括楼梯、电梯、配电房、各层通道等，确定共用层时也应将各墙中线找出，并用多线段连接起来。阳台层的确定：封闭阳台面积全算，应将线型改为连续的线型（Continous） ；半封闭阳台和未封闭阳台面积半算，线性应为半算线型（DASHED） ；凸窗不计算面积，落地窗前加了防护栏杆的也不计算面积，可不画出它的范围。3)面积测算在各类面积范围确定之后，就进行房屋面积测算。加载 support 文件中的复件 LWJCAD.LSP，以便进行面积测算。输入命令 GQ选择标记数据的位置从外向内分别点击外框层和外半墙层右击鼠标得到外框层总面积 S 和外半墙面积 Q。将外半墙图层关闭，输入命令 MJ点击各套内层右键分别输入各单元号（Sn） ，得到各套内建筑面积。输入命令 MJ点击各共用层右键分别输入各单元号（Tn） ，得到共用建筑面积。输入命令 MJ点击各阳台层右键分别输入各单元号（Yn） ，得到各套内阳台面积。输入命令 DA选取“外半墙面积、共用面积、公用面积、套内面积（不包含阳台） ”右键显示数据（若各面积之和与总面积（即外框层面积）相同，则检查完毕；若数据不相等，则须检查各图层的位置是否正确，直到面积相同为止）测算完成后的图纸（见图 5-1）图 5-1 面积测算结果 共有面积分摊4)实测成果报告书测绘成果报告书主要包括：测绘封面、作业声明、作业说明、房屋产籍调查表、房屋面积测绘汇总表、房屋建筑面积测绘分摊说明（计算）汇总表、共用面积测绘分级说明表以及房屋建筑面积明细表。 （见表 5-2）12表 5-1 房屋建筑面积测绘分摊说明（计算）汇总表房屋建筑面积测绘分摊说明（计算）汇总表委托单位：福建恒亿建设集团有限公司 项目名称：龙西小区 1 号楼楼层（或单元）单元建筑面积全楼共用建筑面积功能共用建筑面积公用建筑面积合计一层1348.14196.091544.23二至十一层9391.711732.6711124.38屋顶层136.74136.74合计10739.852065.5012805.35备注6. 商品房预测与实测的区别商品房预测与实测的区别6.1 测算的对象不同预测时依据国家房产测量规范和房屋规划核准图对房屋进行的面积测算。实测时依据国家房产测量规范和房屋竣工后实际建设的状况进行的房屋面积测算。即“前者算图纸，后者算实体” 。6.2 数据采集来源不同预测和实测本质区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同，前者根据规划核准图的设计状况进行计算，其面积用于签定商品房买卖契约；后者根据房屋实地情况进行测算，测算结果用于房屋权属登记。6.3 定义及用途不同预测是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为；所得面积是开发商进行合法销售的面积依据。实测是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行实地勘测、绘图和计算；所得面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。7. 预测与实测之间的差异问题和解决办法预测与实测之间的差异问题和解决办法由表 4-1 和表 5-1 可以看出，预测和实测面积不一致；那么是什么因素导致差异的产生呢，房产测量面积误差范围是多少，又应该怎么解决这一问题呢？137.1. 面积产生差异的原因房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的：有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是可以避免的。7.1.1 数据采集房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵” ，没有直观的感受和认识。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实侧数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。7.1.2 图纸变更房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更（如户室大小、阳台范围和共有面积做了调整） ，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。对于图纸变更问题，首先要考虑是否经过行政主管部门的批准。7.1.3 技术性原因由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。7.1.4 施工原因房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置有不同的平距。因此，房屋在设计与实际建造中本来就有一个差异。7.2. 因预测和实测面积差异引发的问题之解决方法7.2.1 测量单位解决面积差异的方法按房屋现状来计算面积：如面积有差异，则面积测算是按实测尺寸来计算；测算完成后，通知开发商和业主，由开发商和业主决定是否要进行更改。实地更改：如果业主不同意退还或补差价，则让施工单位进行更改，测量人员应到现场监督指导，直到与规划批准的附图一致为止。技术方面（实地丈量房屋边长时）应注意的问题：使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置；房屋存在一些圆弧、椭圆形、弓形以及其他不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长；分段边长应取其和，再与总边长进行校核。7.2.2 政府方面的解决办法在具体工作中，按照商品房销售管理办法和商品房销售合同中规定的条款处理，实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出 3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。在实测面积大于预测面积时，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房款，由买受人补足，超出 3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，在不断完善测绘程序监督机制的同时，实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施，能有效地解决由于面积差异而引起的纠纷问题。加大宣传力度。让老百姓在购房是了解，预测和实测会有差异，并可在合同备注栏中做出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时14告知购房者。如果开发企业在施工过程中变更原规划核准，造成竣工后房屋的部分共用面积的大小和功能发生改变，比如门厅扩大、具有配套服务性质的设备用房的位置、大小、服务范围等改变，中庭上空改造成房间等等。这些情况都会造成实测时分摊面积发生变化，这种共用部位的变化和预测时公示的房屋共有共用部位明细表有出入，将对房屋建筑面积的计算产生严重影响。建议房管部门应该履行监督职能，在发生这一现象时应督促开发商，责令他们书面通知买房人，告知其修改的具体部位、大小、用途，特别是由此产生的共用面积差异引起的分摊面积的变化，以及对购房人所买房屋面积的影响。买房人在接到通知后一定时间内，有选择退房还是不退的权利。这样既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定，减少由于共用部位变化引起的社会纠纷。不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同事更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的总和素质，从技术上加以保障。15总结总结商品房测绘，是房产测绘企业的重点工作，其测绘成果是销售商、购房者的交易依据。要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好地围护广大消费者的合法权益，不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信公正的态度从事房产面积测绘工作，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的理论知识，技术方法和手段正确处理问题。16致谢词致谢词本篇论文从选题到成稿，林新红老师作为我的指导老师，做了精心的指导。他以严肃的科学态度、严谨的治学精神和精益求精的工作作风，深深的感染和激励着我。他于百忙之中多次详细批阅了我的论文，对文章的格式问题、结构和内容问题、参考文献问题以及一些其他的问题都认真仔细的进行批注，提出了宝贵的修改意见。通过这次毕业论文，我感到收获很大：这使我对商品房面积测算相关技术有了一个比较清晰、具体的了解。更重要的是，它提高了我查阅资料、分析解决实际问题的能力，同时也培养了我不骄不躁、严谨求实的工作作风。随着毕业论文的最后落笔，我四年的大学生活也即将划上一个圆满的句号。在龙岩学院的这四年里，我不但学到了扎实的专业知识，更学到了诚恳的做人道理，深深地被各位老师们严谨求实的治学态度，精益求精的学术风尚，助人成才的高尚品德和诚恳待人的为人所感染。回忆这四年生活的点点滴滴，从入学时对大学生活的无限憧憬到课堂上对各位老师学术学识的深沉沉湎，从奔波于教室图书馆的来去匆匆到业余生活的五彩缤纷，一切中的一切都是历历在目，让人倍感留恋，倍感珍惜。在本论文的完成之际，借此机会，我对各位于百忙中抽空来评审论文和参加答辩的老师深表谢意！这四年来，是你们用自己的心血和汗水培育了我，毕业在即，最后祝关心和教育我四年的老师们身体健康，工作顺利！祝和我朝夕相处四年的同学们一步一个脚印，早日实现自己的人生理想。17参考文献：参考文献：1 詹长根，唐祥云，刘丽.地籍测量学M.武汉：武汉大学出版社，2005.6.2 国家质量技术监督局.GB/T17986-2000 房产测量规范S.北京：中国标注出版社,2000,20-313 尹晖.测绘工程专业英语M.武汉：武汉大学出版社，2005,110-118.4 天正建筑使用手册5 胡晓丽, 等. 建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005.北京: 中国计划出版社出版,2005,110-119.6 吕永江，等. 房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社,2001,56-110.7 刘权.房地产测量.武汉：武汉大学出版社,2009,85-120.8 洪波. 地籍与房产测量.北京：测绘出版社,2010,98-125.18An Measured on the Real Estate Forecast and Measured Real EstateResourse Engineering College Surveying and Mapping EngineeringStudent ID: 2007080141 Author: Zheng Yanping Supervisor: Lin Xinhong【Abseract】: This paper introduces the development status of real estate,and by definition, purpose and tasks related to mapping of the real estate content; and measurement standards in accordance with relevant real estate is calculated on the various parts of the definition of commercial software by the corresponding area of the corresponding calculated ; then obtained by calculating the predicted and measured data will be an area of real estate compared to analyze the differences between predicted and measured and the corresponding solutions; Finally, This paper took NO.1commercial residential which located at Longxi residence, Xinluo district, Longyan as an example. The paper aimed to discuss the differences between the Real estate forecast and the Measured real estate through analytical data, which is from on-site measurement and analyzed by Architectural CAD Tengen focusing on the area computing and area allocation. The differences referred to three aspects including working procedures, proportion measurement and solutions of problems or data discrepancy.【key words】: Real Estate Mapping; Area measurement regulations; Architectural CAD Tengen;Real estate forecast; Measured real estate; Between forecast and actual problems and solutions