广州房地产市场总结与前瞻

广州房地产市场2012年总结与2013年前瞻第一部分：新建商品住宅市场一、总体市场：市场持续回暖，房价现反弹苗头1.供求分析：供求均处高位，刚需扎堆入市成楼市爆发导火线供需趋于平衡，多因素促市场回暖明显2012年1-11月广州市区预售面积为678.12万，已超2011年全年的预售量，同比上涨13.26%（2011年1-11月预售面积为598.75万），今年预售量有望超过10年并逼近08年的高位供应；网签面积为681.28万，同比上涨30.3%（2011年1-11月网签面积为522.81万）。今年以来，虽然限购限贷的房产调控政策仍未放松，但地方政府部分微调政策得以通过以及国内经济经济增速的放缓，使得市场对后续更严政策出台的预期有所减弱，而发展商以价换量的策略调整以及信贷政策微调带来的房贷优惠利率的下调，共同促使积压了一年多的刚需客户的入市，而之后改善需求及高端买家陆续进场，促使整个楼市的企稳回升。而市场的持续回暖使得发展商下半年的推货节奏加快，多个市场热点大盘更是推出大批货量，吸引客户，共同搅热整个市场。备注：因房管局公布数据变动，2010年之后成交为网签数据，前八年为交易登记数据数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据3月成交开始回暖，下半年月度成交持续高位从月度来看，今年的新增供应和成交均呈先抑后扬的特征。继去年一整年及年初两个的月低迷成交之后，3月开始，发展商以价换量全面铺开，新货低价入市外，部分余货通过加大折扣优惠、“精装变毛坯”等方式促进销售，特别是外围区域，因竞争激烈，降价幅度尤为明显，在很大程度上刺激了刚需的入市，成交量回升明显。上半年来看，基本以消化高库存为主，进入下半年，开发商推货量则开始放大，而市场的持续回暖也使得改善型客户消除观望入场，月度成交量踏上70万的门槛。从9月开始，市场恐涨心理开始蔓延，部分需求出现提前释放，而多个新增功能区规划利好的传出，包括国际金融城、东部山水城及南沙国家新区等，也吸引了部分投资客曲线入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，则促使高端改善型客户购买意愿回升，多重因素叠加，共同为楼市成交带来了持续的动力，以致10月十区成交自限购以来首度突破80万，直逼调控前黄金月的水平，且热度一直持续到年底。数据来源：1-11月数据来源房管局、12月数据来源经纬行研究中心2. 成交均价分析：全年房价稳中微升，年底翘尾明显价格再攀新高，受政策抑制房价涨幅较小根据广州市国土房屋管理局的数据显示，2012年1-11月十区新建商品住宅均价达13858元/，创历史新高，与2011年1-11月13409元/的均价相比，涨幅为3.35%。近两年，由于房地产调控持续从紧，投资房价快速上涨的势头已被基本遏制，房价涨幅已明显收窄，但近期市场成交的持续回暖，正使得之前原本有所下探的房价现抬头迹象。备注：因房管局公布数据变动，2010年之后成交为网签数据，前八年为交易登记数据数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据月度价格高位回调后上扬，12月至历史新高从月度成交来看，1、2月份十区成交均价高企，主要是在全市成交基数较低的基础上，海珠区新货低价入市，包括力迅时光里、君汇上品等，及中心区个别项目低价促销，带动了中心区成交占比的上涨，进而使得十区月度成交均价突破14000元/。而3月全方位的以价换量则拉低了全市的均价，7月受市中心中高价项目放量导致十区均价再度破14000元/，12月成交均价15427元/，达到近几年的价格最高峰。从实际市场表现来看，今年上半年主要以消化余货为主，开发商多加大优惠，以价换量，个别楼盘更是降至开售以来的新低，但从7、8月开始，发展商资金压力明显缓解，则转为收紧折扣优惠，并促使多盘价格稳中有升。而到年底，因热点刚需大盘、超高端豪宅集中放量及南沙楼市利好影响，整体市场升温明显，除了超高端豪宅外，不少市中心中高端项目亦是提价明显，而外围区域部分刚需盘也开始上调价格，其中有规划利好支撑的南沙区楼盘月均涨幅更是超过10%，多方面因素导致了全市均价的上扬。数据来源：1-11月数据来源房管局，12月数据来源经纬行研究中心3. 区域市场分析：番禺萝岗供应增幅大，南沙投资风盛助推量价齐升2012年1-11月中心六区新增供应量为214.58万，同比上涨了16.54%，稍有回升，但仍处于低位状态，其中海珠、荔湾、天河和黄埔同比去年均有一定的放量，反而是作为供应大户的白云区，供应量现“腰斩”，主要是该区今年除了金沙洲板块外，其他板块供应承接稍显乏力。外围区域依然占据主导供应，番禺、花都仍保持高供应量。番禺今年除了华南板块、亚运板块保持高供应量外，市桥南多个全新品牌发展商刚需盘的推出，也使得该片区受市场关注度倍增。而萝岗区新增供应相比去年同期增长明显，去年1-11月新增供应仅9.4万，今年则有52.64万，除了科城山庄有全新一期推出外，全新盘万科东荟城、科城山庄、御湖名邸和雅居乐富春山居也在一定程度上缓解了区域缺货的状态。成交方面，中心六区中荔湾和白云因芳村板块、金沙洲板块均是以低价、高性价比的刚需品牌大盘为主，成交明显放量，并致区域呈供不应求状态。外围区域方面，番禺、南沙也呈现出相比其他区域更为明显的成交动力，番禺主要是因区域内多个刚需盘在市场回暖、多盘价格上调价格的背景下，仍保持着较为稳定的价格，对客户的吸引力非常大，进而有效的促进了成交；南沙上半年主要是因率先调价，以明显价格优势吸引中心区需求外溢，而到9月之后，则有国家新区规划利好支撑，投资需求大增，进而导致区域成交量同比去年大增。价格方面，除萝岗区成交价格回升大幅增长39.18%外，海珠、天河等也出现大幅攀升，上升幅度均在10%以上，其他区域则在高位震荡徘徊。萝岗区主要是因去年因结构性成交影响区域价格基数较低，导致今年同比增幅明显，从实际市场来看，区域主流楼盘呈稳中微升状态。海珠、天河高端改善型项目增多，因此在很大程度上拉升区域价格。另，值得一提的是，南沙区价格虽同比去年有小幅回调，但从实际市场表现来看，主要是因年初的深度回调中和了年底因规划利好导致的大幅反弹，目前南沙区在售楼盘已攀至历史高位，多个项目售价均超1万元/的门槛，房价现透支性增长。2012年1-11月广州商品住宅区域供求情况区域预售面积（万）网签面积（万）网签金额（亿元）网签均价（元/）均价同比涨幅越秀区8.610.1728.9128425 4.85%海珠区50.2642.27100.0723673 10.40%荔湾区42.9348.0392.0719169 -13.39%天河区49.7432.74102.6431351 16.11%白云区44.6169.44112.5916213 -3.86%黄埔区18.448.6712.1414001 -1.95%中心六区214.58211.32448.4121220 1.43%花都区161.4171.31134.2778383.36%番禺区170.88173.9239.2313756-4.15%南沙区78.6292.0377.388408-3.76%萝岗区52.6432.5144.541370139.18%十区合计678.12681.28944.21138593.35%数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据4. 营销透视：见报个数下滑，但投放费用攀升统计时间：2012年1月12月统计媒体：广州日报、南方都市报、羊城晚报、新快报、信息时报统计区域：广州市十区二市（含发展商联展广告）4.1 年度广告投放费用走势分析2012年广州市十区两市投放报广楼盘个数为135个，环比下降27.42%，广告投放费用为8.66亿，环比上涨了36.22%，回到2009年的报广费用水平。今年，广告投放呈现楼盘报广投放个数下降但费用上涨的现象，主要原因是上半年余货自然消化为主，新盘新货集中在下半年放量，导致全年楼盘见报个数减少；另一方面，因下半年多盘放量供应，致使开发商竞争加大，为了增强楼盘的知名度，重点个盘持续投放频率高，投入力度有所加大，此外，超高端项目相比去年明显增加，这类楼盘定期通过广告提高知名度的需求也比普通楼盘尤甚。数据来源：经纬行研究中心统计主流媒体数据4.2 月度广告投放费用走势分析2012年全年的月度投放表现出冷热不均，广告投放主要集中在3月、4月、9月、11月和12月，事实上，开发商较为倾向于“五一”、“十一”“元旦”等传统买房节日前期进行宣传推广。另，第四季度见报楼盘和广告费用不断攀升，主要是进入年度冲击关键期，多个新盘新货争相上市，因而也使得全市广告投放力度增强。数据来源：经纬行研究中心统计主流媒体数据4.3 各区域广告投放费用分析从区域分布来看，2012年十区二市广告投放主要集中在外围区域，其中番禺、花都、增城占据前三，其中番禺见报次数更是呈一枝独秀。番禺今年全年有40个楼盘见报，投放费用16634万元，环比上升35.35%，并且以占比全市19.21%的投放量位居榜首，整体占比与去年持平；花都区全年见报楼盘20个，投放费用12377万元，位列第二；另，近两年广州客掀起“东进置业潮”，促使增城不少楼盘将眼光转向广州市中心，因此在广州主力报刊上推广力度也明显提升，增城区全年有23个楼盘见报，投放费用为11662万元，以占全市13.47%投放比例排名第三。中心六区的投放量较为平稳，其中天河和白云依然为主要投放区域，天河区中高端盘投放广告居多，其中华景里投放量最大；白云区则以颐和高尔夫庄园、岭南新世界和保利西海岸位列前三，另黄埔和越秀因可售项目不多，广告投放积极性不高。外围四区的投放量较上年有所上升，其中番禺、花都占据半壁江山，番禺区中雅居乐剑桥郡、时代外滩以及翡翠蓝湾三盘投放最为积极，花都区投放量最多的是颐和盛世，而碧桂园天玺湾则拔得南沙头筹。远郊区域以增城的投放量最大，主要集中于翡翠绿洲、恒大山水城、碧桂园凤凰城、保利东江首府等热盘项目，从化的投放量主要集中在雅居乐小院流溪。数据来源：经纬行研究中心统计主流媒体数据第二部分年度排行榜一、 楼盘成交TOP20：高性价比品牌刚需盘占主导，保利西海岸夺“双冠”从今年入围楼盘区域分布来看（详见表1），依然是外围区域占据绝对主导，中心六区入围的楼盘仅有2个楼盘，相比去年多了1个。从今年来看，虽然单盘成交套数在2000套以上的仅有保利西海岸，但在1000套以上的则高达18个，相比去年多了8个。今年以来市场的持续回暖，特别是首置、首改客户入市的积极，很大程度上带动不少品牌刚需大盘的旺销。另外，今年年初市场因持续了一年多的低迷引发了“降价潮”，而刚需盘在此轮降价中更为积极主动，虽然下半年开始，已有所回调，但从年度成交均价来看，若剔除成交结构因素，多数楼盘与去年相比仅是稳中微升，价格涨幅多在5%以内，个别楼盘更是出现了下调，包括南沙滨海花园、亚运城和锦绣半山御景等。表1：2012年广州十区二市楼盘成交套数排行排名区域楼盘名称成交套数成交面积（万）成交均价（元/）1白云保利西海岸200921.35 16911 2花都富力金港城191516.92 6882 3增城碧桂园凤凰城188927.43 9127 4萝岗万科东荟城176617.26 13167 5增城锦绣御景国际175620.72 7997 6花都雅居乐锦城174015.39 8104 7增城翡翠绿洲165123.06 7289 8荔湾保利公园九里140913.28 15604 9南沙万科府前1号136715.55 8537 10番禺锦绣半岛136412.86 12365 11番禺雅居乐城南源著135612.03 10961 12番禺亚运城131814.26 10981 13南沙南沙滨海花园128316.08 7437 14增城保利东江首府125018.37 9362 15萝岗科城山庄118213.49 13462 16番禺雅居乐剑桥郡106814.69 15790 17番禺诺德中心城10059.43 12162 18增城碧桂园豪园100311.65 6220 19花都保利花城98312.82 9024 20增城锦绣半山御景9019.96 5053 合计28215316.6010295数据来源：经纬行研究中心据经纬行研究中心监测显示，广州十区二市楼盘成交金额排行中，保利西海岸以36.1亿元的成交金额再居榜首；碧桂园次之，年度成交金额为25.04亿元；雅居乐剑桥郡排名第三，成交金额为23.19亿元（详见表2）。从入围楼盘来看，除了以价换量的刚需盘外，个别项目凭高单价/高总价以及较好的消化速度也跻身排行榜，包括保利天悦、中海花城湾、嘉裕公馆、东方文德广场、时代外滩等，且前四个项目单价均超过30000元/，这是去年所罕见的，而除了保利天悦主力户型在250以上外，其他项目多在90-150，并具有一定的区位优势、资源优势或者配套优势，由此可见，具备资金实力的改善型客户在今年也表现出了较为强烈的置业需求，且对单价承受能力已明显提升。表2：2012年广州十区二市楼盘成交金额排行排名区域楼盘名称成交套数成交面积（万）成交金额（亿元）成交均价（元/）1白云保利西海岸200921.3536.10169112增城碧桂园凤凰城188927.4325.0491273番禺雅居乐剑桥郡106814.6923.19157904海珠保利天悦2166.4122.74354545萝岗万科东荟城176617.2622.73131676荔湾保利公园九里140913.2820.72156047萝岗科城山庄118213.4918.16134628增城保利东江首府125018.3717.2093629增城翡翠绿洲165123.0616.81728910增城锦绣御景国际175620.7216.57799711番禺珊瑚天峰64312.4116.091297112番禺锦绣半岛136412.8615.901236513天河中海花城湾3554.5615.703441114番禺亚运城131814.2615.661098115天河嘉裕公馆3024.6315.173274216番禺时代外滩4967.9714.641837517越秀东方文德广场4364.1113.963395618白云金域蓝湾5767.1713.911939919番禺星汇文瀚5657.6913.771789820南沙万科府前1号136715.5513.288537合计21618267.27367.3313744数据来源：经纬行研究中心二、 开发商成交TOP20：品牌房企市场占有率攀升，主推刚需盘房企业绩居前据经纬行研究中心监测显示，广州十区二市开发商成交排行榜中，雅居乐集团以5957套的业绩跃居榜首，主要代表楼盘是雅居乐锦城、雅居乐城南源著、雅居乐剑桥郡、雅居乐锦官城，其中雅居乐城南源著和雅居乐锦官城，均位于市桥南，该片区因今年多个品牌发展商楼盘集中上市，引起了市场的高度重视，而这两个盘也凭借价格优势取得了良好的销售成绩，为开发商的业绩做了较大的贡献；敏捷地产排名第二，成交套数为5550套，主要代表楼盘为锦绣御景国际、锦绣半岛、锦绣半山御景、敏捷莱茵花园，高性价比依然是敏捷旗下项目旺销的主因；保利地产跃居第三，主要代表楼盘为保利西海岸、保利公园九里、保利东江首府，今年，保利西海岸和保利公园九里这两个市区刚需盘因定价相对较为合理，且产品具有明显的优势，吸引了不少刚需客户的购买，而作为增城的豪宅项目保利东江首府，也通过价格的适时调整及推广重心的转移，成功吸引了广州市区客的眼光，极大支撑了保利地产的业绩（详见表3）。表3：2012年广州十区二市开发商成交套数排行排名开发商成交套数成交面积（万）代表楼盘1雅居乐595763.23雅居乐锦城、雅居乐城南源著、雅居乐剑桥郡、雅居乐锦官城2敏捷555061.42锦绣御景国际、锦绣半岛、锦绣半山御景、敏捷莱茵花园3保利地产539764.67保利西海岸、保利公园九里、保利东江首府4万科519856.09万科东荟城、万科府前1号、万科欧泊、金域蓝湾5碧桂园363448.59碧桂园凤凰城、碧桂园豪园6城建358546.65南沙滨海花园、星汇文翰、星汇金沙、逸泉韵翠7富力276330.89富力金港城、富力唐宁花园、富力泉天下8香江213330.46翡翠绿洲、锦绣香江9新世界207321.64岭南新世界、新塘新世界10珠江投资176322.25南沙珠江湾、罗马家园、华景里11中铁171916.80诺德中心城、荔湾国际城12时代170720.79时代倾城、时代外滩、时代南湾13保利置业167221.92保利花城、保利高尔夫郡14利合131814.26亚运城15方圆119511.45番禺云山诗意、明月山溪、荷塘月色16中海118913.80中海誉城、中海花城湾17锦泽117213.32科城山庄18金地87811.06金地公园上城19宏峰8708.73学府花园、云峰花园20珠光84610.78珠光御景山水城、珠光流溪御景、珠光南沙御景合计50619588.80数据来源：经纬行研究中心据经纬行研究中心监测显示，广州十区二市开发商成交金额排行中，保利地产、万科和雅居乐占据全市前三甲位置（详见表4），其中除了锦泽地产外，其他均为品牌发展商，可见随着调控的深入，品牌发展商的影响力和市场占有率正在逐步提升。位居榜首的保利地产，其销售额除了旗下几个刚需盘支撑外，保利天悦这一江景豪宅的亮相及备受认可，也在销售额做了仅次于保利西海岸的贡献。万科今年虽在成交套数上未能进入前三甲，但在成交金额上却跃居第二，除了持续在售的万科东荟城以及在年底进入销售尾声的万科府前1号和金域蓝湾外，12月开售的万科欧泊，凭中小户型、位处万博商圈、定价合理的优势后来者居上，单月热销七百多套，为万科销售额的最后冲刺做了不少的贡献。雅居乐则因低价刚需盘为主，虽成交套数居首，但成交金额稍有落后，仅排名全市第三。表4：2012年广州十区二市开发商成交金额排行排序开发商成交套数成交面积（万）成交总额（亿元）1保利地产539764.67103.812万科519856.0977.373雅居乐595763.2368.594城建358546.6559.445敏捷555061.4251.326新世界207321.6444.907碧桂园363448.5941.558珠江投资176322.2535.919富力276330.8935.0910中海118913.8029.8211香江213330.4629.3512中铁171916.8024.4913时代170720.7924.2014保利置业167221.9219.4115和黄68213.3218.6716锦泽117213.3217.9217星河湾1766.3216.4418中信50011.8416.3719嘉裕3224.9416.0120利合131814.2615.66合计48510583.20746.31数据来源：经纬行研究中心三、 楼盘广告年度排行：以品牌刚需盘和高端豪宅盘为主，翡翠绿洲高居榜首据经纬行研究中心监测显示，广州十区二市2012年报广总费用为8.64亿元，和2011年相比上升33%，上涨幅度较大。其中，增城的翡翠绿洲以6523万元的广告投放费用位居榜首；而位列二三的是同属颐和集团的颐和盛世和颐和山庄，其广告投放费用分别为4732万元和2424万元。在排名前二十的楼盘当中，番禺上榜楼盘最多，共有四个，紧跟其后的分别是天河、花都和白云，均有三个楼盘上榜，中心六区共有十个楼盘上榜，上榜楼盘个数与2011年持平。另外，排名前二十的楼盘广告费用占总费用的47.5，占据了整个广州市广告投放费用的半壁江山，且以品牌刚需盘和高端豪宅盘居多（详见表5）。表5：2012年广州十区二市报纸广告投放费用前20位楼盘排名楼盘名称所在区广告费用（万元）主要广告诉求1翡翠绿洲增城6523新奢华主义诠释豪宅新内涵2颐和盛世花都4732座前席间 皆是江山3颐和山庄花都2424拥湖揽山 成熟当然4雅居乐剑桥郡番禺2345悦在其中5时代外滩番禺2318艺术时代 传奇外滩6保利天悦海珠2256真正的经典，总同姗姗来迟7合生紫龙府海珠2006千年广州城 一座紫龙府8颐和高尔夫庄园白云1805臻龙地9翡翠蓝湾番禺1755有家 有爱 有梦想10岭南新世界白云1618幸福在此，生活在此11华景里天河1587纯粹大宅12新世界凯粤湾荔湾1544广州首发120万航母级江畔大盘，领衔白鹅潭13碧桂园天玺湾南沙1485逾10万方内湖示范区 传奇首映14雅居乐富春山居萝岗1457众望所归，名动天下15碧桂园假日半岛花都1347万亩湖山果岭边的小别墅16保利西海岸白云1217西海岸 海洋之心17东方文德广场越秀1197艺术大宅18东方新世界天河1168每个国际大都会都有一处文化聚集地19颐德公馆天河1161珠江颐德公馆 豪宅中的艺术品20星汇文瀚番禺1116广州至优质高等学府生活圈合计41062数据来源：广州经纬行研究中心四、 发展商广告年度排行：TOP20占比超七成，品牌发展商推广最为积极据经纬行研究中心监测显示，2012年广告投放费用开发商第一名为颐和地产9041万元，第二名是香江集团7171万元，第三名为保利地产6742万元。排名前二十的开发商广告费用占十区二市的74，占比七成之多，且除了百盛和富春东方两家企业外，其他入榜的均为品牌房企，可见品牌发展商推广力度之大（详见表6）。表6：2012年广州十区二市报纸广告投放量前20位开发商排名开发商广告费用（万元）代表楼盘1颐和地产9,041颐和高尔夫庄园、颐和盛世、颐和山庄、颐和四季公馆2香江集团7,171锦绣香江、翡翠绿洲3保利地产6,289保利东江首府、保利西海岸、保利公园九里、保利天悦、保利中达广场、保利塞纳维拉、保利云禧4雅居乐地产5,524雅居乐剑桥郡、雅居乐锦官城、雅居乐城南源著、雅居乐、锦城、雅居乐、小院流溪、雅居乐富春山居5新世界地产5,236新世界凯粤湾、岭南新世界、东方新世界、新塘新世界花园、凯旋新世界6碧桂园集团5,218碧桂园凤凰城、碧桂园假日半岛、碧桂园豪庭、碧桂园豪园、碧桂园莲山首府、碧桂园天玺湾7越秀城建4,201南沙滨海花园、星汇金沙、星汇文华、星汇文瀚、星汇文宇、越秀可逸阳光、越秀可逸江畔8珠江投资2,905华景里、珠江罗马家园、南沙珠江湾9富力地产2,634富力公园28、富力金港城、富力君湖华庭、富力泉天下、富力唐宁花园10时代地产2,529时代南湾、时代倾城、时代外滩11合生创展1,891合生紫龙府、合生帝景国际、合生广场、帝景山庄12百盛1,755翡翠蓝湾13中海地产1,615中海云麓公馆、中海花城湾、中海誉城14万科集团1,291万科府前1号、万科金域蓝湾、万科东荟城、万科金色悦府、万科欧泊15珠光集团1,222珠光流溪御景、珠光御景山水城、珠光公园御景、珠光御景壹号16富春东方1,197东方文德广场17君华地产1,190香柏广场、君华天汇18珠江实业1,161颐德公馆19方圆地产1,127方圆明月山溪、云山诗意、方圆E时光、番禺云山诗意、南沙云山诗意20敏捷地产1,091敏捷金月湾、锦绣半岛、锦绣御景国际、敏捷君御国际、敏捷时空壹号、敏捷上品公馆、锦绣天伦合计64287数据来源：广州经纬行研究中心第三部分 明年预测：预期向好，稳中有升2012年的楼市，可以说是柳暗花明的一年，年初市场冷到“冰点”，春节期间日均成交仅个位数，创下了历年“最冷春节”，但春节后的3月份，却迎来了“小阳春”，并拉开了市场回暖的序幕。而这种回暖的态势一直持续到了年底，并在年底进一步升温，不仅全市成交量攀至高位，多盘价格也达到了至高点。进入2013年，房产调控政策仍将持续，但由于市场对行政性的干预措施已产生了一定的“抗药性“，且供应仍将持续放量，总体市场预期向好，房价或稳中有升，明年楼市将在积极中前行。一、 房产调控稳中求进，配套政策或将市场化保增长要求货币政策或维持不变，信贷政策有望定向宽松12月15日-16日中央经济工作会议指出，明年将“按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。”今年经济增速虽然持续下滑，但随着欧债危机在解决方案上达成一致、发达经济体经济缓慢复苏以及国内以保增长为目的政策刺激下，12月经济已确立企稳的态势，就先行指标PMI而言，在伴随旺季因素出现持续反弹后，作为制造传统淡季的12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.6%，环比持平，连续3个月位于荣枯分界线（50%）以上，表明制造业市场需求继续回升。但明年经济增长仍存在较多不确定因素，因此本次中央经济工作会议上，将“稳增长”提升到更为重要的位置，意味着中央保增长的决心。而“保增长”的配套措施中，稳健的货币政策仍将持续。从大环境来看，因今年美国从9月开始推行第三轮货币宽松政策（QE3），明年我国将面临一定程度的输入性通胀及热钱涌入，流动性增强，通胀压力将有所加大，在此背景下还要确保经济企稳回升的态势，因此货币政策预计不会收紧，但也难放松，存款准备金率和存贷款利率或将维持现状。除非有一方打破平衡，货币政策才可能发生微调。至于房地产信贷政策这方面，则可能为扩内需以支撑经济增长，对于房地产合理的购房需求，特别是首置客户的倾斜力度将有所侧重，且有可能以政策、制度等形式进行落实，做到真正的保护刚性需求，并刺激刚性需求的持续释放。而对于房地产开发贷款，估计放松可能性不大。限贷限购政策仍将持续，配套政策或趋市场化对于房地产调控，中央经济工作会议要求“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，因此明年限购限贷的调控政策仍将持续，并继续实施差异化的住房信贷、税收政策，坚决抑制投资投机性住房需求。但从近两年的调控成效来看，市场正表现出对行政性手段的“免疫力”，因此，加快制定“房地产调控长效机制”便成为了更为迫切的需要。而一直被行业认定为限购限贷替代政策的房产税，因完整的信息系统缺失等因素影响，目前进一步扩点仍有一定的难度。即使明年真的实现房产税扩点，虽对多次改善型需求有一定制约，但征收税点或不高，预计更多是对客户心理预期的影响，实际成本增加不大。明年只有当房价出现20%或30%的涨幅，中央才有出台更严调控政策的可能性，否则取而代之的将是巩固调控成果的配套政策。而这类型的配套政策，将继续以土地政策为核心和主导，可能出台的政策包括探索新型的土地出让方式、出让的宅地需附带中小套型比例/保障房比例要求等。所谓的新型土地出让方式，即“限地价竞配建”，一方面能够有效的控制地王的频生及对市场预期的影响，另一方面也是确保保障性住房建设任务的顺利完成；后者则是从土地出让时就初定了项目的产品供应线，既响应“增加中低价位、中小套型普通商品房的供给，同时也确保了保障性住房的供应。从这个角度来看，明年的配套政策将是更多以市场为导向进行调控，并最终发挥其对房地产市场的影响。二、 库存高企新货仍将放量，消化压力犹存据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，按照目前的工程进度，若发展商正常推货的话，预计2013年广州十区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万，新增供应量或跟今年基本持平。虽然今年以来成交持续攀高，但成交上涨的同时新增供应也在持续放量，因此从当前的市场存量来看，依然处于高位，截止2012年底，十区余货3.73万套，加上新增货量，2013年十区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万。若保持今年的消化速度，预计一年半左右即可消化完毕，再加上增城、从化约3.34万套的可售货量，明年十区两市总体可售货量达14.14万套，合计面积约1618万。明年市场竞争依然比较严峻，多个区域新货供应将与今年基本持平，而新增供应增幅最为明显的将是荔湾区，预计增幅将近一半。另，值得注意的是，除了黄埔区缺货外，一直属于市中心供应大区的白云，明年新增供应则出现明显减少，而年底大热的南沙，明年也未有大幅的放量，因此明年这三个区或将处于供不应求的状态。从竞争强度来看，明年以供应刚需产品为主、且可售货量较大的板块将面临较大的竞争压力，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、市桥板块、萝岗的科学城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等，其中除南沙的金洲-区府板块因有重大规划利好支撑价格仍有可能继续攀高外，其他板块的刚需盘采取的定价策略或以谨慎乐观为主，虽以价换量的方式难以再现，但价格大幅上扬的可能性也不大。全新盘方面，天健上城、白鹅潭御景壹号、保利云禧、金沙洲深业项目南天名苑、香柏华府、长隆住宅项目、岭南山畔、南沙创鸿城、锦绣天伦花园或将受到客户的持续关注。表1：2013年广州十区两市新建住宅供应预测区域在售余货(套)新增供应货量(套)合计可售货量(套)旧盘新推货量全新盘货量合计新推货量天河35922623118238057397越秀848141251319252773荔湾190961482348849610405海珠3093368054542257318白云30043568146250308034黄埔5886703109801568六区合计130341810163602446137495番禺81241447431751764925773花都110991326130361629727396萝岗18143464111445786392南沙322762891424771310940十区合计37298555891510970698107996增城79171303242081724025157从化49832031121132428225十区两市合计50198706522052891180141378 数据来源：在售余货取自阳光家缘网2012年12月31日的可售套数；新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。说明：本表为新建住宅供应预测，未包括商业和写字楼性质的佛奥广场、A8商务中心、方圆E时光、都会新城、汇丽公寓、敏捷时空壹号、敏捷上品公馆等表2：2013年广州十区两市新盘一览区域新盘个数新盘名称天河3天健上城、珠光公园御景、佳润上品菁园越秀4精彩生活大厦、东山京士柏、海景农林华庭、东山月府荔湾7白鹅潭御景壹号、兴隆广场、龙津世家、龙津花园、花地家园、翠荷轩、丽和华庭海珠3中源御品、领江公馆、凤乐雅轩白云5保利云禧、新天半山、金沙洲深业项目、红丰小区、圣地天河星荟黄埔1文冲悦时代花园番禺10南天名苑、香柏华府、海航华南家园、富宾星悦国际、名伦花园、榆德园、朗琴湾、新城市大石项目、长隆住宅项目、丽江百事佳项目花都7祈福聚龙堡、祈福水岸、康信园、合生熹景半山苑、利峰城、骏鸿苑、嘉汇城萝岗3岭南山畔、水韵翔庭、峰湖御园南沙2南沙创鸿城、金龙苑增城7惠百氏广场、锦绣天伦花园、仁安花园、观园壹号、金凤皇庭、中森新塘项目、中展荔城项目从化6亿城泉说、逸泉映翠、华熙温泉度假村、泉水轩、欣荣宏御泉湾、宏诚海峰项目数据来源：经纬行研究中心不完全统计三、 量稳价微升，刚需盘仍是成交主力明年1、2月份因是传统的淡季，发展商推货不积极，市场以余货为主，成交预计有所回调，但从3月开始，发展商或逐步加快推货节奏，并刺激需求入市，进而带动成交量的回升。目前来看，由于买家恐涨心理的存在，若政策无加码的话，无论是刚需客户还是改善型客户，入市的积极性仍比较高，且随着楼市的向好，部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市，客户构成有望进一步扩大。但与今年相比，不同的是，今年的成交量中有一大部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而明年则多是新增的需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，成交量也会处于相对高位，而总量上预计将与今年持平，即十区成交量在750万平方米左右（月度成交预计在62.5万平方米），刚需客户在市场主体中仍占绝对地位，刚需盘依然是成交主力。价格方面，今年年底由于市场的持续升温，多盘价格已攀至该盘开盘以来售价的新高，其中中心区和南沙区在售楼盘价格攀升最为明显。而进入2013年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块/区域因有规划利好支撑或者兑现，房价也将不断攀升，在此背景下，房价或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率；另一方面，市场主体依然是以对价格敏感的刚需客户为主，投资投机型客户仍被政策明显打压。综上所述，明年房价预计将有5%-10%的涨幅，而豪宅涨幅或更大，另，考虑到成交结构以及今年年底翘尾因素的影响，明年十区年度网签均价范围将在14500-15500元/。