赤龙湖·天年群岛CEO健康管理基地项目方案

天年群岛中国首席CEO健康管理基地项目策划书湖北李时珍健康房地产开发有限公司2009.6目录前言14第一部分可行性分析15第一章基本面分析1601宏观环境1701.1、宏观环境现状的影响1701.2、宏观环境趋势的影响1901.3、宏观环境下的房地产市场趋势2101.4、结论与建议2202用地分析2402.1、优势2402.2、劣势2402.3、机会点2502.4、威胁2502.5、结论与建议2603行业调查2703.1、观澜湖2703.2、北京华宾、上海汤臣2903.3、结论与建议2904财富企业分析3004.1、财富企业面临的最大危机3004.2、财富企业金领阶层流失的原因3104.3、结论与建议3205财富企业人士的生活方式3305.1、财富企业“老板”的生活方式3305.2、财富企业金领阶层的生活方式3605.3、结论与建议3806、关于健康危机3906.1、一批关于健康的典型案例3906.2、一份关于健康问题的调查4006.3、老板们的回答4106.4、结论与建议4307结论4407.1、健康的生活方式，已成为中国财富阶层的生活主流4407.2、构成高尔夫地产的三大要素4407.3、结论与建议44第二章项目定位4601产品定位4701.1、定位表述4701.2、定位依据4701.3、结论与建议4802区域定位4902.1、定位表述4902.2、定位依据4902.3、结论与建议4903主力客户群体定位5003.1、定位表述5003.2、购买需求5003.3、从财富阶层眼里看需求5103.4、定位依据5603.5、结论与建议5704配套功能定位5804.1、一个“CEO健康指数标准体系”5804.2、一套健康管理系统5904.3、三个主题会所6004.4、三大主流沙龙6204.5、三大运动俱乐部6304.6、关于会所、沙龙、俱乐部的活动6404.7、结论与建议6405建筑设计定位6605.1、半岛庄园6605.2、尔夫雅筑7005.3、结论与建议7406建筑功能的创意设计7506.1、建筑功能细节设计7506.2、建筑物细节表现设计7706.3、结论与建议78第三章项目价值分析8001价值分析的基本方法8102模拟分析8202.1、观澜湖模拟分析8202.2、北京华彬模拟分析8302.3、上海汤臣8502.4、湖北梁子湖8602.5、武汉金银湖8702.6、结论与建议8803价值提升9003.1、高尔夫地产行业标准阐释9003.2、增加、减少、剔除、创新9203.3、“天年群岛”的价值提升途径9303.4、结论与建议9604价值判断9704.1、合理的战略顺序9704.2、判断9704.3、同类型、同区域项目销售价格参照10004.4、结论与建议100第四章项目定价10101价格策略10201.1、价格策略10201.2、策略依据10201.3、结论与建议10302价格制定10402.1、价格确定的参考指标10402.2、均价确定10402.3、起价10502.4、结论与建议10603影响利润的敏感性因素分析10703.1、国内宏观经济形势10703.2、同类项目的发展与规模扩张10703.3、结论与建议107第五章投入产出分析10901投资估算11001.1、“半岛庄园”投资估算11001.2、“尔夫雅筑”投资预算11201.3、总投资11401.4、结论与建议11402利润估算11502.1、总销售额估算11502.2、总利润估算11602.3、结论与建议11603投资回收期11803.1、投资策略11803.2、先期投资总额11903.3、先期实际出资总额12003.4、回收期12103.5、结论与建议122第六章投资风险及其规避12301风险评价12401.1、价值实现的风险12401.2、市场竞争的风险12401.3、形象包装和营销推广的风险12501.4、资金运作的风险12601.5、国家宏观政策的风险12601.6、结论与建议12702风险规避12802.1、规避来自价值实现方面的风险12802.2、规避来自市场竞争方面的风险12902.3、规避来自形象包装和营销推广方面的风险13002.4、规避来自资金运作方面的风险13002.5、规避来自国家宏观政策方面的风险13002.6、结论与建议130第七章开发节奏13201影响开发节奏的因素13301.1、影响房地产开发节奏的一般性因素13301.2、影响“天年群岛”开发节奏的特殊性因素13301.3、结论与建议13302影响开发节奏因素的分析13502.1、宏观经济形势因素影响的分析13502.2、地块交通与市政配套状况等因素影响的分析13502.3、资金投放量以及资金回笼等因素影响的分析13502.4、销售政策、销售策略和对销售价格的控制因素影响的分析13602.5、市场供求关系因素影响的分析13602.6、项目上市时间因素影响的分析13602.7、结论与建议13603开发节奏结果预测13803.1、节奏控制总体思路13803.2、节奏控制13803.3、工作步骤13803.4、结论与建议139第二部分规划141第一章总体规划建议14201指导思想与基本原则14301.1、指导思想14301.2、基本原则14301.3、结论与建议14402规划区域与地块分析14502.1、规划区域14502.2、地块概述14502.3、地块的深层次使用分析14602.4、结论与建议14803功能分区规划14903.1、“半岛庄园”功能分区14903.2、“尔夫雅筑”功能分区15003.3、公共配套设施功能区15003.4、结论与建议15104平面布局规划15204.1、会所区布局15204.2、住宅区布局15304.3、户外运动区布局15304.4、交通线15304.5、停车场15604.6、景观系统规划15704.7、公建系统布局16104.8、结论与建议16205分期开发建议16505.1、分期开发策略目的16405.2、分期开发基本原则16405.3、建设资金较为宽松情况下的分期开发建设内容16405.4、建设资金较为紧张情况下的分期开发建设内容16705.5、结论与建议16906第一个建设周期重点提示17006.1、建筑风格计划17006.2、建筑色彩计划17406.3、户型计划17906.4、精装修18206.5、结论与建议183第二章生活方式指导18501客户群体对生活方式的希冀18601.1、健康的身体，是客户群体永远的追求18601.2、从容的心态，是客户群体现实的需要18601.3、休憩中的商机，当然是客户群体最希望得到的“果实”18701.4、结论与建议18702生活方式规划18802.1、每一天的生活选择18802.2、每一月的活动组织18902.3、每一季的活动组织19002.4、每一年的活动组织19002.5、结论与建议19103物业管理规划19203.1、物业管理服务内容19203.2、物业管理收费方式19303.3、结论与建议193第三部分、工程质量与工期194第一章、工程建设19501、建筑结构19601.1、结构形式19601.2、结构设计要求19601.2、结论与建议19602、建筑材料19802.1、建筑材料遴选原则19802.2、建筑材料选择建议19802.3、结论与建议19903、质量控制与成本控制20003.1、“EPC”工程总承包方式20003.2、工程质量管理20203.3、工程成本控制20303.4、结论与建议203第四部分、营销推广方案205第一章、营销角度的目标客户群体分析20601、获取信息渠道20701.1、信息渠道20701.2、媒体分析20801.3、颜色20901.4、结论与建议20902、目标客户群体的关注点21102.1、生活方式21102.2、象征21102.3、品质21102.4、实景21202.5、价格与付款方式21202.6、结论与建议212第二章、项目形象定位21301、形象定位21401.1、形象定位表述21401.2、形象定位支撑21401.3、结论与建议21502、产品卖点21602.1、卖点定位21602.2、卖点系列21602.3、结论与建议21703、名称21903.1、项目名称21903.2、分项目名称22003.3、道路名称22103.4、建筑名称22103.5、组团名称22203.6、结论与建议22304、标志22404.1、标志设计22404.2、标准色22404.3、建立与建议224第三章、营销推广策略22601、营销难点分析22701.1、信息发布遭遇困难22701.2、一般性地产销售技术不能使用22701.3、没有刚性需求22701.4、地域分散，难以集中22801.5、结论与建议22802、推广策略22902.1、整体推广策略22902.2、推广产品顺序22902.3、推广时机23002.4、推广阶段23002.5、开售前基本条件23102.6、结论与建议23103、推广战术23203.1、形象建设期推广战术23203.2、内部认购期推广战术23303.3、公开发售期推广战术23403.4、持续销售其推广战术23503.5、媒体、销售物料与氛围渲染物23703.6、结论与建议23704、销售代理23804.1、总销售代理制23804.2、设立省级分销商23904.2、结论与建议239第四章、营销传播策略24001、总体策略24101.1、总体传播策略24101.2、阶段性传播策略24201.3、结论与建议24802、广告创意与设计24902.1、创意设计策略24902.2、各类媒体创意设计提示24902.2、结论与建议25803、现场氛围渲染26003.1、看房路线与流程26003.2、沿线氛围26203.3、其它配套设施26203.4、结论与建议263编撰说明264前言没有文化的建筑只是一座没有灵魂的钢筋水泥的躯壳而已。那么，我们应该赋予“天年群岛”以怎样的文化？或者是注入怎样的灵魂？毫无疑问，她应该有别于“观澜湖”，有别于“上海汤臣”和“北京华宾”如果将“天年群岛”项目比喻为一个姑娘，那么，中国的CEO们喜爱一个怎样的姑娘呢？她有闭月羞花的容貌（建筑物的美丽）；她藏身于绿野之内（生态）但又漫游于都市之中（开放性与国际性）；她擅长琴棋书画（历史文化的沉淀）但也能跳国际标准舞（时尚与流行）；她有时候追逐宁静（隐秘）但有时候又喜爱热闹（交际）；她朴素但又高雅，于平实中透出贵族的气息（简朴的建筑材料但一砖一瓦都颇具匠心）；她，有时候，甚至具有“国母”的典雅风范“天年群岛”，应该，是这样的一位姑娘。第一部分、可行性分析第一章、基本面分析我们应该站在锁定的目标客户的角度审视我们面临的环境01、宏观环境金融风暴来临之后，我们听见的最流行的一句话就是危机中藏着机遇01.1、宏观环境现状的影响1、宏观形势下的工业状况。毫无疑问，世界性的金融风暴对中国经济产生着巨大的影响，尽管国家以极快的速度采取了“拉动内需保增长”的对策，但今年1-5月，全国规模以上工业同比仍然下降22.9%，其中：国有及国有控股企业同比下降41.5%；集体企业下降0.7%；股份制企业下降24.1%；外商即港澳台商企业下降22.4%，而私营企业在金融风暴中逆势而上，同比略升2.4%。有一个令人欣慰的数据是，到5月末，其降幅较1-2月缩小14.4个百分点，这说明中国政府“拉动内需保增长”的政策已经开始奏效。2、宏观形势下的房地产业状况。2.1、房地产开发完成情况。1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1-3月提高1.6个百分点。1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。2.2、商品房销售情况。今年1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%；办公楼销售面积下降10.5%；商业营业用房销售面积增长13.1%。1-4月，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。其中，商品住宅销售额增长38.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。2.3、房地产开发企业资金来源情况。1-4月，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长12.4%；利用外资166亿元，增长11.6%；企业自筹资金4893亿元，增长10.2%；其他资金5199亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。综上所述，房地产业的投资额度、开工面积以及销售面积与同期相比，大都呈现不同程度的增幅，这说明，房地产产品尤其是住宅产品的刚性需求依然存在。需要引起重视的是，在金融风暴还未来临之前，中国的房地产行业就受到国家宏观政策是“打压”；同时，国家在制定“抵御”金融危机的“振兴经济计划”中，房地产行业始终未能纳入其中。可见，国家对房地产行业的基本“调控”态度并未转变，只是没有继续实施严厉地“打压”政策而已。因此，在目前情况下启动“高尔夫地产项目”，依然需要谨慎。当然，我们也要看见，在金融风暴中，依然有许多发现机遇，逆势而上并大获成功的企业。问题只是，我们走的路，方向对吗？01.2、宏观环境趋势的影响1、“企稳向好”的态势。去年四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出“企稳向好”的积极变化，且积极因素在累积增加。1.1、GDP运行走势。从GDP运行走势看，去年1-6月GDP增长10.4%，三季度增长9%，四季度增速下滑到6.8%，今年一季度进一步下滑到6.1%。但根据4、5两个月主要经济指标的表现及走势分析，呈现出较为明显的止跌回升之势。由此判断，此轮经济的底部应该在2008年四季度。1.2、工业运行走势。从工业生产走势看，规模以上工业增加值去年6月份增长16%，此后逐月明显下滑；到11、12月时分别增长5.4%和5.7%；今年12月进一步减缓为3.8%。从3月份开始，呈现出较为明显的波动回升态势。3、4、5月份分别增长8.3%、7.3%和8.9%，5月份增速基本恢复到去年10月份水平。从有关部门初步测算的季度环比情况看，去年4季度环比下降3.4%，今年1季度环比上升3.2%。工业运行走势表明，此轮经济的底部应该在去年11、12月和今年1、2月份。1.3、主要工业产品。从主要工业产品看，全国钢材日产量去年10月为全年最低水平，日均水平为138.5万吨，11月份为141万吨，从12月份开始呈现波动上升的势头，5月份达到184.8万吨，为去年以来最高水平。全国日平均发电量从去年7月份的103.1亿千瓦小时高点直线回落到10月份的85.3亿千瓦小时，今年1-2月份进一步下降为82.8亿千瓦小时。从今年3月份以后，开始有所回升，3、4、5三个月都超过90亿千瓦小时，6月上旬已接近100亿千瓦小时。总之，无论从GDP、工业生产增长情况，还是从钢材生产量、发电量等实物指标来看，如果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，下阶段经济可望企稳向好。2、潜在的问题。尽管目前经济运行中的积极变化在不断增多，企稳向好的迹象更加明显，但世界经济仍处在深度衰退之中，国内一些长期积累的矛盾进一步显现，我国经济持续平稳回升还存在不少障碍。2.1、世界经济衰退尚为见底。尽管国际经济一些先行指标出现回升，金融市场出现转好迹象，主要股指和大宗商品价格普遍上涨，房地产市场有所企稳，经济降幅有所缩小，但世界经济衰退尚未见底。与此同时，潜在金融风险尚未充分暴露，不良资产规模巨大，信用卡贷款和房地产贷款违约率仍在继续攀升，总的形势依然复杂严峻。2.2、通货膨胀的预期有所抬头。尽管当前价格水平仍处在低位，但因货币信贷前期增加较多，国际国内市场初级产品价格普遍明显上扬，社会公众对下阶段可能出现的通货膨胀预期有所增强，一旦价格上涨继续加快，不仅会增加微观主体经济活动的成本，而且也会压缩宏观调控的空间。01.3、宏观环境下的房地产市场趋势2009年房地产市场房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。房价下降预期强烈。保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。具体表现在：1、总体趋势。1.1、市场上半年总体下行，下半年市场可能回暖。2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及调控政策作用下，楼市交易量明显萎缩，走低趋势形成。但首先是由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化；其次是在积极的财政政策和适度宽松的货币政策（包括银行按揭、降息等）刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升；三是为改变房地产企业融资过分依赖银行的局面，国家鼓励对房地产通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。因此，下半年房市可能回暖。1.2、房价下降预期强烈。首先是资金压力促使开发商降价促销；其次，大量保障性住房建设入市对商品房的冲击；三是积淀的闲置房尚需消化，四是国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施。2、“财富企业”购买物业的趋势。说明：在分析财富阶层购买物业时，我们先以“排除法”的方法给赤龙湖的地产项目一个基本定位，即，赤龙湖地产项目的目标客户可能是谁？显然，她不可能依靠赤龙湖项目周边的城市居民来实现销售目标。显然，她也不可能仅仅依靠武汉市的购买力来实现销售目标。显然，她也不太可能仅仅依靠国内顶级财富阶层来实现销售目标。显然，她还不太可能仅仅依靠国内高尔夫运动的爱好者来实现销售目标。造成这四个“不可能”的主要原因是“地域”的“先天不足”。这是难以克服的“硬伤”。因此，本策划方案直接进入一个全新的细分市场，并对这一细分市场作宏观经济形势下购买物业趋势的分析。这个全新的细分市场目标客户就是财富企业。当然，还需要说明的是，所谓“财富企业”，就国有企业或者国有控股企业而言，她是一个集体，而对于私营企业而言，其实，归根结底，还是“个人”。1、关于购买能力。应该说，即使在金融风暴的冲击和影响下，中国的“财富企业”也有着足够的购买力来购买他们钟爱并且需要的物业。因此，从购买力的角度看，只要我们的产品是他们需要并且喜爱的产品，购买力不是障碍。2、关于产品定位。如果我们锁定的目标客户没有购买力的问题，那么，剩下来的问题就只有一个：即，我们的产品是不是他们最需要的产品。（关于这个问题，我们在以下章节中予以讨论）01.4、结论与建议1、结论：金融危机并未对我们特定的目标客户群体的“购买力”产生太大的影响。2、建议：将“寻找”、“满足”目标客户CEO的需求作为整个项目策划、规划、设计、建设、营销等环节中唯一不变的“真谛”。02、用地分析核心的问题是，我们如何赋予这块天地以诱人的附加价值当然，“健康生活方式”是最好的“卖点”02.1、优势卫星云图清晰地展示了这片土地的美丽。一片连接着长江的浩瀚湖面，湖畔的陆地蜿蜒曲折，上百个半岛如手指一般伸入水中，一个半岛拥有着两个湖湾。中国有许多湖，但拥有这样多半岛的湖却不多。可见，这片土地适宜于建设“庄园式”并且主打“健康概念”的房地产产品的地方。当然，我们也必须意识到，在中国，与赤龙湖一样美丽甚至比赤龙湖更为美丽的地方不胜枚举。02.2、劣势同样，卫星云图也清晰地描绘了这片土地的“贫瘠”与“落后”。与北京相比较，她不是中国社会政治经济文化的中心，没有“老板级财富阶层”所需要的“官商结合”；与上海相比较，她不是中国的商业中心，没有“老板级财富阶层”所需要的“商业机会”；与深圳相比较，她不是一个口岸城市，没有“老板级财富阶层”所需要的开放条件；与三亚相比较，她不是度假胜地，没有“老板级财富阶层”所需要的宜人的气候、大海与沙滩总之，蕲春这个地域本身没有让“老板级财富阶层”前来购买物业的任何理由！就算我们有一个世界名人李时珍，那也是几百年前的古人，最多，只能拿来做个概念而已。而仅仅依靠概念，是不可能吸引“老板级财富阶层”的。我们应该思考这样一个问题，譬如“马尔代夫”、“天堂岛”、“巴厘岛”以及“三亚”等旅游度假胜地，是因为美丽的建筑和完善的服务让世界的富豪们趋之若鹜吗？显然不是。是因为那里有湛蓝的天空，清澈的海水，金子一般的沙滩与椰树、棕榈人们在那里可以冲浪、游泳、潜水、沙滩浴、拾海螺、吃海鲜因此，结论应该是，只有顶级的资源，才能吸引顶级的人物！这是“蕲春赤龙湖”做顶级高尔夫地产项目的“硬伤”，并且是无法改变的事实。02.3、机会点无论如何，我们有李时珍，尽管，李时珍距今已经几百年，但毕竟是别人拿不走也用不了的资源。好在李时珍与健康是联系在一起的；而健康又是当今财富人世所最为需要的。沿着这个思路走下去，我们欣喜地发现，健康，是个好主题，好概念然而，我们又发现，顶级的财富阶层们可以专机去日本、瑞士、德国等地做体检，当然，也顺便旅游观光，一举两得。在这种情况下，赤龙湖，依然缺乏足够的魅力让顶级财富阶层前来购买物业！于是，我们想，能不能够“降低”目标客户的“档次”，从而与赤龙湖的地域、生态、景观、气候以及社会政治经济文化发展水平等资源条件相匹配呢？“新财富阶层”？抑或是“CEO”？无论如何，这是赤龙湖的机会点。02.4、威胁我们感到，目前，最大的威胁来自于交通的极为不便。这里当然是指飞机场。距离最近的飞机场到本地块的车程最少也要1.5小时。显然，对于习惯了快速度节奏的财富阶层来说，这恐怕是一种“煎熬”。要解决这个问题，也许，我们只能用很好的汽车然后配上美丽而又妙趣横生的“导游小姐”来解除他们旅途的“寂寞”。02.5、结论与建议1、结论：卖给“老板”，但产品不是“老板级”的。这样，“老板”，就会用他的“部署”的眼光来审视、度量我们的产品标准。2、建议：聘请国际一流的概念规划机构，围绕“最宁静”的“庄园”空间；同时，将“健康价值”的概念切实地转换成为客户的利益。03、行业调查观澜湖说：“我是无法复制的”。对的。但是正因为我们不去复制，才需要研究他03.1、观澜湖母庸讳言，观澜湖，是中国高尔夫地产的旗帜。显然，我们分析观澜湖的成功，不能仅仅停留在规模、球道的魅力和建筑的美丽上。观澜湖的成功，有着更深层次的原因。1、数字观澜湖。1.1、20072018年，连续12届高尔夫世界杯选择了观澜湖。而欧米茄以高达12亿元的代价，成为观澜湖连续12届举办高尔夫世界杯的独家冠名赞助商。1.2、观澜湖拥有12个球场216洞的高尔夫球场；拥有200多万平方米的数10座山体和80多万平方米的大小湖泊；绿地覆盖率高达99.7；成为世界5万多个球会中规模最大而且惟一汇聚五大洲球场风格的球会。1.3、2006年，观澜湖翡翠湾凭借“每6000平方米绿地只建1栋别墅”的独特卖点，创造了103栋独立别墅一日售罄的楼市奇迹；同年，观澜湖推出的168套长堤别墅更是在3个小时内销售一空；2007年，224套观澜湖上堤在一个半小时内全部售罄。更令人叹为观止的是，继2006年以1.0098亿人民币成功售出中国首栋亿元别墅后，2007年，凭借一份总金额高达12亿元的天价合同，使观澜湖再度进入了世界的视野。2、附加价值，其实是观澜湖成功的第一要素。2.1、一种成功者的象征。观澜湖的市场定位于中国最高端的国际时尚生活圈。她明晰地为社会的财富阶层服务，为这个阶层的精英营造成功者的身份和社会地位的象征。2.2、一个时尚生活方式的系统。观澜湖的精彩之笔是“功夫在诗外”。她没有就地产而地产，而是用地产的元素去营造一种完善的高端时尚生活的方式。这种生活方式是一种物质载体与精神活动共同构成的系统。2.3、国际化的贵族俱乐部。观澜湖世界最大的规模，世界一流的硬件和世界一流的赛事，使其成为世界一流的球会。所有球会的会员都被其国际性的赛事、国际性的商务活动、国际性的人脉网络、国际性的运动圣地与度假仙境所吸引。2.4、物以稀为贵。这是一句老话。但观澜湖将这句老话的精髓运用到极致。因为她做到了许多的唯一和第一，所以，她的球场与球道，她的建筑物，她高贵的服务设施，她的蓝图和白云，绿树和草地，小桥和流水，山石和喷泉以及尊贵、高雅、时尚、健康、休闲、浪漫的生活方式都成为中国社会消费阶层所向往的稀缺资源。这样，她为财富阶层创造了很大的升值空间。2.5、从低层次的土地运营上升到商业模式的运营。观澜湖已经不是简单地运营土地，她是以体育休闲产业入手，营造出一个国际的、高端的、时尚的、前沿的，系统的贵族生活方式，从而占领了国际化的高尔夫领域的制高点，最终将土地的运营上升为商业模式的运营，也最终实现了土地价值的可持续发展的利益最大化。于是，我们不得不钦佩观澜湖的缔造者香港骏豪集团主席朱树豪博士。十多年前，当中国的改革开放初见成效之时，他就以战略的眼光，前瞻地、坚定地预见了中国经济社会发展的未来，然后不改初衷，一步一步地走向今天的辉煌。03.2、北京华宾、上海汤臣北京华宾、上海汤臣等国内有名的高尔夫地产都有着差异化的战略定位。譬如：北京华彬定位于中国高端政治与商务的一种默契的“交融”，而上海汤臣则偏向于商务经济的“契合”，至于海南三亚的高尔夫，则纯粹是一种身心休憩之地。应该说，无论中国或是国际，好的高尔夫地产都有着她独特的概念及其文化魅力，如同都是美丽的姑娘，但也有大家闺秀于小家碧玉之区别。03.3、结论与建议1、结论：我们应该以文化以及服务的差异实现项目的差异。2、建议：将“健康的生活方式”贯穿于项目的每一个细节之中。04、“财富企业”分析在中国，几乎所有的企业“老板”都认为，人才是企业面临的最大危机04.1、“财富企业”面临的最大危机张树新旋风般地出任新润讯总裁又旋风般地辞职，张静君走出163转手事件阴影创立“时代财富”，变成职业经理人，吴士宏离开微软并立即加入TCL；康柏前中国区总裁谢克人黯然去职金领阶层的流动正成为“财富企业”最大的危机！困扰“财富企业”的首要因素是人力资源危机，这句话已经不是危言耸听。中国最缺的不是资金，也不是技术，更不是市场，而是人才，特别是金领阶层。“企业的竞争就是人才的竞争 ”，已经成为“老板”的共识。“零点调查公司”对23217个规模企业进行“