12月重庆房地产月报

2009年12月重庆房地产市场研究报告2009年12月重庆房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司上海易居房地产研究院重庆房地产研究所2009年12月本月导读：5易居视点：7数字楼市：8关注楼盘：8第一篇 市场背景篇10第一章、政策资讯10一、政策法规10二、市政动态12三、市场资讯14第二章、经济环境16一、GDP增速16二、工业经济17三、出口18四、投资19五、消费20第三章、房地产投资21一、开发投资额21二、房地产建设指标22第二篇 市场分析篇24第四章、商品房市场24一、市场综述24二、供求关系分析25三、供应量分析26四、成交量分析26五、成交均价分析27六、市场特征28第五章、土地市场29一、土地资讯29二、本月公告土地分析30三、本月成交地块分析31四、重点地块35第六章、商品住宅市场42一、供应量42二、新推量分析42三、热点板块44第七章、办公市场50一、市场综述50二、市场供应量分析50第八章、商业市场52一、市场综述52二、市场供应量分析52第九章、产品分析54一、产品综述54二、案例分析62第十章、营销媒体68一、营销透析68二、媒体分析71三、典型项目73第三篇 区域数据篇77一、渝北区77二、南岸区77三、九龙坡区78四、江北区78五、沙坪坝区72六、渝中区79七、巴南区80八、大渡口区80842009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司-重庆机构渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号邮编：400010 电话：63318611报告说明由于重庆政府未公布商品住宅、商业以及办公成交数据，因此报告仅提供商品房成交数据。 数据说明存量：重庆网上房地产公布商品房可销售总量。（时间：09年12月31日）供应量：本月办理预售许可建筑面积总量。成交量：重庆网上房地产公布商品房成交建筑面积。供求比：供应量/成交量。成交均价：重庆网上房地产公布商品房成交建面均价。新推量：本月重庆市场进行开盘或加推的项目推出套内面积总量。销售价格：指楼盘销售套内价格。监测区域重庆市场：指重庆行政划分主城区八区（除北碚区），其中渝北区包含行政划分渝北区与北部高新区、北部经开区；南岸区包含行政划分南岸区与经开区；九龙坡区包含行政划分九龙坡区与高新区。监测时间跨度如无特殊标明，监测时间为2008年12月-2009年12月。数据来源本报告数据主要引用重庆市国土局、统计局、重庆网上房地产等权威机构的公示信息，竞争个盘资料主要来源于克而瑞信息技术有限公司重庆机构CRIC数据库。广告信息主要来源于重庆六大主流报纸重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报、新女报、渝报。本月导读：房地产新政策增加炒房成本抑制投机12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。详情请见P11首套房利率7折不变 二套房政策严格执行15日召开的国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，同时要遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。对此，记者采访了市内多家银行了解到，目前各家银行在首套房政策上依然执行7折优惠政策，但二套房放贷收紧，严格执行首付4成，利率上浮的政策。详情请见P11“五个重庆”已投入2000亿元“五个重庆”建设实施一年多以来，市里已投入2000亿元资金，全部用于旧城改造、交通建设、环境绿化、卫生健康和治安信息化建设方面。建设“五个重庆”的投入，在国内创造出以内需为龙头的经济发展“重庆模式”，对冲了金融危机的不利影响，使得全市经济非但没有停滞，反而一路小跑，发展速度在全国居于前列。最终，我市GDP增速有望与去年持平。详情请见P1212.15亿！金科拿大学城4块地继1个月时间内斥资39亿在无锡、成都连续拿地后，金科集团又出大手笔。昨日，在重庆市土地和矿业权交易中心举行的拍卖会上，金科集团斥资12.15亿，在大学城连拿4块地，总面积1023亩。详情请见P1512月供需两旺，量价齐升，后市竞争激烈12月楼市从购房者结构来看，本地刚性需求的客户再次出现集中释放了购房意愿，成为购房的主力军。因为接近年底，外地打工者开始回渝，回乡购房的案例开始出现；另外，受转让年限政策的心理影响，外来购房者的比例略有下滑，但区县客户的比例未受影响。这部分客户对中高端、有发展前景区域的大品牌项目情有独钟。与刚性需求客户不同，这些消费群体对价格的敏感性相对较低，所以也是推高近期房价的助力之一。详情请见P242009年12月，告投放量继续上涨12月广告投放量继续上涨，虽本月并无如房交会之类的大的营销节点，但报媒投放量依然猛增，主要是由于12月政策调控风起：国务院会议要求遏止房价过快上涨；个人住房转让营业税免征由两年恢复到五年；开发商拿地首付至少五成；国土部公布部分囤地企业一系列的政策，使得购房者提前释放购房需求，开发商也担心政策利空影响，加紧出货，造成市场上供需两旺，报媒作为受众最广的营销渠道，必然会成为各大开发商的首选，并且都会加大力度，以便快速蓄积客户，达到走量的目的。详情请见P68 易居视点：供需基本平衡，量价齐升，成交均价再创新高2009年12月，重庆市主城区商品房市场新增供应量约为223.14万平方米，成交量为218.24万平方米，市场供需两旺且基本平衡，供略大于求。成交均价持续攀高，达到历史新高的5214元/平方米。供需基本平衡12月市场新增供应量为223.14万平方米，环比增加21.71%，供应量继11月呈现小高潮之后，12月再次得到较大补充，从全年来看，这是今年供应量第二高的月份。09年12月，仍然高位运行2009年12月，重庆市主城区商品房市场成交体量为218.24万平方米，与上月成交量相比大幅上涨，涨幅达到19.19%。同比来看，08年12月商品房成交量仅为123.51万平方米，同比增长76.7%。09年12月，成交价继续高歌猛进2009年12月，重庆市主城区商品房市场成交均价为5214元/平方米，环比增长11.58，同比增长37.72。12月成交均价再创重庆市房地产市场单月成交均价的历史新高。12月供需两旺，量价齐升，后市竞争激烈2009年12月，重庆市主城区商品房市场新增供应量约为223.14万平方米，成交量为218.24万平方米，市场供需基本平衡，成交均价再度攀升，达到历史新高的5214元/平方米。时至09岁末，受全年销售普遍较好，政策出台可能导致明年市场竞争加剧等因素的影响，各大开发商继续加速推出房源：一方面避免调控政策在2010年可能带来的不利影响；第二方面抢在市场变化之前，尽量消化房源，回收资金，准备迎接新的市场环境。由于近期市场已经出现银行房贷不及时，政府导向尚未完全明确等利空因素影响，2010年1月供应量继续高位的可能性不大；同时，市场将进入春节前传统淡季，预计，成交量将有所下滑。数字楼市：2009年12月重庆商品房市场12月存量（万）供应量（万）成交量（万）供求比成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/）商品房1002.67223.14218.241.0723313113.785214 12月重庆单盘销售排行榜：12月销售金额排行榜12月销售面积排行榜项目名称金额（万元）项目名称面积（万）同景国际城22387.15学苑虎溪校区教职工住宅区工程6.90富力城19148.99同景国际城4.55恒大城18872.19金科西城大院3.51和泓南山道18004.76重庆曼哈顿城3.45金科西城大院17020.67恒大城3.33协信天骄城17020.62和泓南山道3.33伟岸一品城16528.28奥园康城3.07奥园康城16241.28伟岸一品城2.93协信彩云湖15375.68富力城2.82恒大名都15271.84嘉康花园2.78数据来源：重庆网上房地产官方公布数据 关注楼盘：协信天骄城关注点：大社区项目楼盘12月，协信天骄城以17020.62万元的成交金额位于12月销售金额排行榜第六位。推荐理由：1、开发商品牌知名度较高；2、大社区项目，共享彩云湖生态公园；3、位处同天依云郡、协信彩云湖1号洋房、别墅区。协信天骄城是重庆协信集团2007年开发的低密度高层豪宅，项目位于重庆高新区二郎科技新城核心地带，西靠创新大道，与同天绿岸一路之隔；北临科城路；东与“协信彩云湖一号”焦点房地产网，南临体育休闲公园，三面环1400亩彩云湖生态公园。 恒大名都关注点：品牌与品质的结合12月，恒大名都以15271.84万元的成交金额位于12月销售金额排行榜第十位。恒大地产集团是中国具领导地位的大型住宅物业开发商，连续四年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。此次恒大集团在城市中心打造精装豪宅，100000欧式皇家园林，6000三大主题湖景公园，并利用草坪、灌木、乔木、鲜花、石雕、喷泉、跌水、溪流等元素，营造出一种错落有致、多层次的流动风景，演绎出华美的坡地景观盛宴，形成高贵、大气、豪华的皇家湖景园林。恒大名都以五星级配套、欧洲皇家礼遇为定位，打造了集商务中心、室内游泳池、桑拿中心、西餐厅等多功能配置齐全的5200皇室养生会所。 第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规表1- 1-1：2009年12月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容12月1日东方早报国土部三道通知催地方自查闲置土地继下半年连发两道通知催促之后，国土资源部高层再度要求地方政府，应对“批而未用”土地提出具体的处理意见。国土部部长徐绍史昨日在一次电视电话会议上透露，全国土地二调中发现一些地方批而未用的土地“量比较大”，相关省份需要自身核查落实，“不管是真是假，都要提供详细的资料和依据，要提出具体处理的意见。”12月1日全视界-今安家土地制度逼近重大变革临界点在国土资源部否认部分媒体曝出的国土部“酝酿新版土地调控”、“推农地入市调控房价”后不到一周，人民日报刊发了国土部部长徐绍史近日在中央党校推进土地管理制度改革省部级研讨班上的讲话。徐绍史在讲话中坦言，在推进十七届三中全会关于改革农村土地管理制度的决定过程中，遇到许多现实问题，处理难度很大，现行土地管理制度已逼近重大变革临界点。12月2日全视界-今安家城建配套费上调，重庆房价还要涨日前，市政府第55次常务会审议通过关于调整城市建设配套费征收标准的方案，明确主城区档范围内配套费标准，从11月24日起由建面每平方米190元调整为290元计征。12月2日重庆时报国土部酝酿开征增值地价 遏制开发商囤地愿望国土部正在酝酿启动“增值地价政策”。闲置用地的认定可能以出让合同或建设用地批准文件上写明的开工为准，超出竣工时间一定期限即为闲置用地，就要征收增值地价。专家认为，增值地价应在土地增值税基础上再征收，这会极大减少囤地利益，以遏制开发商的囤地愿望。12月3日每日经济新闻地下建筑征税对房市无根本影响物业税征收难国家税务总局昨日发文对房产税、城镇土地使用税有关问题进行了明确，其中规定，对地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税。业内分析人士表示，此举或为未来开征物业税做准备。在中央经济工作会议召开前夕，高层频频谈及房地产市场，有分析人士认为这是在为明年楼市政策调整“放风”。12月7日中国证券报农村集体建设用地流转不得用于商品房开发国土资源部副部长王世元在中国土地学会2009年学术年会上表示,农村集体建设用地管理制度改革创新,是土地管理制度改革的重要内容,要严格实施土地用途管制,农村集体建设用地流转不得用于商品房开发。12月8日信息时报中央经济工作会议带来利好 楼市三五年内难下调中央经济工作会议于昨日正式闭幕。会议在定调房地产业明年发展的提法中，依然鼓励自住需求。原以为因过热而将被打压的房地产业欢呼雀跃。市场人士认为，“放宽中小城市和城镇户籍限制”的新鲜提法是对房地产业的变相鼓励，将会加大城市住房刚性需求。股票市场中此前表现萎靡的地产板块受此刺激昨日尾盘强势拉升，全天上涨2.21。12月9日上海证券报拆迁酿社会矛盾国家将改拆迁条例7日,北大法学院教授沈岿联合北大四位教授,以公民名义致信全国人大常委会,建议废止或修改城市房屋拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)相关条款。当天,全国人大常委会法工委法规备案审查室官员在接受记者采访时透露,国务院正在准备修改拆迁条例,目前已经组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部、农业部、林业局等相关部委局,再次进行前期的立法调研工作。12月9日中广网房地产新政策增加炒房成本抑制投机12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。12月14日全视界-今安家大部分银行暗中叫停首套房利率7折优惠继银行提高首套房7折利率优惠的门槛后，进而又对首套房贷7折优惠暗中叫停。昨日记者从市内银行业获悉，我市已有多家大型银行和股份制商业银行暗中停止了首套房贷7折利率优惠，现在的利率优惠最多只能打8折，但存量房贷客户没有影响。目前仅有个别先期取得明年信贷额度的股份制银行可以打到7折。业内人士分析认为，银行暗中叫停房贷7折利率优惠主要是受明年信贷总量收缩所致。12月16日东方早报首套房利率7折不变 二套房政策严格执行15日召开的国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，同时要遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。对此，记者采访了市内多家银行了解到，目前各家银行在首套房政策上依然执行7折优惠政策，但二套房放贷收紧，严格执行首付4成，利率上浮的政策。12月16日每日经济新闻相关部委落实细则或年内出台 稳定房价控制银行风险信贷风险已和房价捆绑在了一起，明年银行风险防控形势或许得看房价走势。12月14日召开的国务院常务会议要求，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，其中金融成为重要的抓手。12月17日全视界-今安家国务院法制办:现行拆迁条例将废除16日上午，国务院法制办在北京金台饭店召开备受关注的国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案（以下简称征收与拆迁补偿条例）专家研讨座谈会。应邀参加研讨会的北大公众参与研究与支持中心主任、北大宪法行政法研究中心副主任王锡锌昨接受本报记者采访时透露，目前修改方案已形成草案初稿，整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。12月18日证券日报房市调控打出第一拳 拿地首付不低于50%12月17日,财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。12月18日全视界-今安家五部委严控土地出让金管理 实行“收支两条线”财政部、国土资源部等五个部委日前联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。专家认为,在今年土地出让金大增的情况下,五部委出台这一文件,主要意图是加强土地出让收支管理。12月21日全视界-今安家政府打压楼市序幕拉开 近期或有一系列措施出台针对一线城市的高房价问题，中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”。财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知（以下称通知），将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。通知还规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市政动态表1-1-2：2009年12月重庆市政动态相关列表时间来源政策名称主要内容12月1日全视界-今安家“五个重庆”已投入2000亿元“五个重庆”建设实施一年多以来，市里已投入2000亿元资金，全部用于旧城改造、交通建设、环境绿化、卫生健康和治安信息化建设方面。建设“五个重庆”的投入，在国内创造出以内需为龙头的经济发展“重庆模式”，对冲了金融危机的不利影响，使得全市经济非但没有停滞，反而一路小跑，发展速度在全国居于前列。最终，我市GDP增速有望与去年持平。未来三年，我市还将投入约1万亿元建设“五个重庆”。12月1日全视界-今安家2012年轨道通车里程达140公里“畅通重庆”从去年底启动以来，一系列重大交通工程上马，让市民的出行越来越便捷。记者昨日从市畅通办获悉，从去年底至今年10月，累计完成投资736.92亿元，我市5年对畅通重庆硬件建设项目总投资，将达到3000亿元左右，其中，2012年轨道力争实现通车运营总里程140公里以上。12月3日重庆时报渝高速路通车412公里 明年建成二环八射网外环高速全线贯通，内环外移得以顺利实施，重庆内环的过境交通压力将得到有效缓解，成为建设“畅通重庆”的重大举措，主城向外环扩张将进一步提速。江合高速一期通车，则拉开了重庆快速进军印度洋的序幕。12月4日第一财经日报龙洲湾5年后建成国家森林城市龙洲湾现有森林3.9万余亩，森林覆盖率已达到了49%，这个数据超过了全市2017年的森林覆盖率目标水平。从龙洲湾管委会获悉，该区域的各项园林绿化指标都已达到国家园林城市标准。今后，还将扩容两大“肺叶”，为主城增氧，并在5年时间内，建成国家森林城市，让市民推窗见绿。12月4日第一财经日报龙湖地产35.7亿元连拿四幅地 首次进杭州市场12月1日土地出让，绿城创下田园地块楼面地价新高，拉开了今年年末土地大战的序幕。今日，杭城土地市场即将迎来继10月29日和11月10日之后的第三个下沙专场。出让的六宗土地中，有三宗位于下沙的金沙湖板块，另有两宗宅地和一宗商业用地位于沿江板块，出让总面积达到382亩。12月7日全视界-今安家北滨路美食街还要延长1.5公里位于北滨路的金砂水岸滨江美食街已通过市评审组验收，我市又添一条市级授牌的美食名街。昨日，记者从江北区获悉，根据规划，北滨路美食街还将延长1.5公里，并引入KTV、文体会所等，进一步催旺北滨路沿线餐饮的人气。12月8日重庆时报渝北空港桃源公园开工 明年建成免费开放渝北桃源公园正式开工了。渝北区相关负责人介绍，桃源公园是建生态渝北、宜居渝北的重点项目，投资近3亿、占地470亩，将于明年下半年建成免费开放，成为空港工业园的“后花园”。12月9日全视界-今安家全市最大人防工程巴南开建从巴南区获悉，由香港人和商业控股有限公司投资7亿元，在巴南区修建全市最大的“平战结合”地下人防工程将于10日正式开建，并于明年年底竣工。据介绍，该工程建成后，在战时、灾时可作为5000市民的避难场所和物资库；平时则作为购物、休闲场所，可解决5000人就业，还可作为行人地下过街通道使用。12月17日全视界-今安家主城核心区公共建筑执行节能65%标准住房和城乡建设部人员昨日来渝，对我市2009年建设领域节能减排进行专项检查。记者昨日获悉，我市被确定为可再生能源建筑应用全国示范城市，将获得财政补助7000万元，主要支持“水空调”项目。12月21日全视界-今安家内环外移后 五路段可能是堵点从高速集团获悉，我市内环外移的八大收费站建设已全部进入尾声，据行内人士分析，由于目前在内环上通行的车辆70%都是私家车，因此，在19个内环收费站撤除后，将大大改善现有的交通。原本需要刷卡通过的“瓶颈”可顺畅通过，有效地与城区道路连接起来，但有五大路段可能是堵点。12月23日重庆搜房网明年开建五条铁路 宜万铁路率先完工从市规划局等部门获悉，我市作为铁道部审定的全国第五大铁路枢纽，在2008年“扩内需、保增长”中，将原本于2020年完成的铁路建设目标，提前到了2015年前。到2014年，将有11条铁路干线经过重庆主城，分别是老成渝线、成渝城际列车线、兰渝线、襄渝线、渝万城际列车线、遂渝线、渝怀线、渝利线、渝黔线、渝昆线、渝泸线。12月28日全视界-今安家西永成重庆首个综合保税区今年7月我市曾就传出消息，中国嘉陵、建设摩托、ST轻骑将组建中国摩托车制造产业最大的集团公司，公司名称为兵总摩托车集团，公司总部设于重庆。据沙坪坝区区委书记李剑铭透露，兵总摩托车集团已经初步达成入驻意向。据悉，作为重庆支柱产业之一的摩托车行业，将受益于这家整合后的公司，从而展开整个产业的结构调整，成为实至名归的“国内最大的摩托车生产基地”。12月29日全视界-今安家嘉悦大桥今日合龙 解放碑进北碚只需20分钟从重庆地产集团获悉，连接渝北悦来与北碚蔡家组团的嘉悦大桥今日合龙，计划春节前通车。届时，从北碚至江北国际机场仅需15分钟。12月29日全视界-今安家渝中打造中国“华尔街”据了解，四大交易所同时落户同一个城区，这在全国尚属首例。对此，渝中区区委书记刘强昨日表示：“渝中将借此东风，加快金融业发展，要将解放碑十字金街打造成中国的华尔街。”12月31日每日经济新闻重庆绕城高速今日开通 周边区县正式融入主城绕城高速公路今天开通，主城区由此进入“绕城时代”，这也标志着重庆已勾勒出1000平方公里、千万人口的特大城市框架。江津、渝北、九龙坡等区在扩城外，紧邻绕城高速公路的北碚、沙坪坝、璧山、巴南等区县也正实施扩城战略，准备承接主城工业转移。如今，绕城沿线地价成倍攀升，数百里新城正如雨后春笋，拔地而起。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、市场资讯 表1- 1-3：2009年12月重庆市市场资讯相关列表时间来源政策名称主要内容12月2日重庆晨报两年内六成“地王”遭退 明年或加剧国土部2009年国土资源执法监察工作报告显示,今年前10月全国违法用地案件数量同比大幅下降。国土部相关负责人表示,为促进经济结构调整优化,今后对不符合产业政策和供地政策的项目,一律不批准用地。12月4日全视界-今安家保税港区出台22条优惠政策 市民间接享受实惠动工半年的保税港区有了新消息。昨天上午，市政府在南坪会展中心召开保税港区产业发展促进政策专题新闻发布会，最新出炉22项优惠政策，堪称全国引资条件最优。12月4日成都商报渝派地产走向全国 协信12亿进军“长三角”协信集团以12亿元在苏州拿地，标志着协信由区域性龙头房企向全国性一线企业进军，迎来“跨越式”发展，重庆精品地产榜样协信集团全国征途开始扬帆起航。而在重庆大本营，协信旗下阿卡迪亚、协信城、协信公馆壹号等10大项目将于2010年集中发力。12月4日第一财经日报龙湖地产35.7亿元连拿四幅地 首次进杭州市场12月1日土地出让，绿城创下田园地块楼面地价新高，拉开了今年年末土地大战的序幕。今日，杭城土地市场即将迎来继10月29日和11月10日之后的第三个下沙专场。出让的六宗土地中，有三宗位于下沙的金沙湖板块，另有两宗宅地和一宗商业用地位于沿江板块，出让总面积达到382亩。12月8日重庆搜房网重庆成为可再生能源建筑应用全国示范城市在市城乡建委和市财政局的共同努力下，我市被财政部、住房和城乡建设部确定为可再生能源建筑应用全国示范城市，获得专项财政补助资金7000万元，其中首批资金4200万元已拨付我市，将在2011年和2012年两年内建设300万平方米以上的可再生能源建筑应用示范工程。12月14日全视界-今安家巴南要建2555套廉租房 城市低收入者可申请重庆江北的金融街重庆金融中心在不久的未来将会拔地而起，这将记录一座城市的变迁，一家企业的成就，也将记录一家政策性银行转型为商业银行的路径。11月5日，金融街控股有限公司有关人士称，国家开发银行已经与该公司达成协议，将对金融街控股在重庆的商业地产项目金融街重庆金融中心项目进行整体授信，总授信规模达45亿元。12月14日楼讯网重庆房地产年度投资首次突破1000亿13日，市统计局发布“11月份房地产运行分析”，1-11月份，全市商品房销量沿袭畅销态势，11月销量比10月增加了26.52万平方米。1-11月，全市商品房销量同比增长超四成，完成房地产开发投资1039.06亿元，这也是直辖以来年度完成投资额首次突破千亿。12月16日全视界-今安家九龙坡推2万亩地建普通住房国务常务会议提出4项措施稳定房价，其中一项措施就是要增加普通商品房的有效供给。国务院常务会议刚刚落幕，昨日九龙坡区区委、区政府就高调召开“房地产开发用地推介会”推出29宗地块、共计2万余亩房地产开发用地，其中大部分地块地理位置优越，交通、配套及基础设施较为完善。九龙坡区区长丁洪称，在本次推出的土地中，大多数都将建设普通商品住房。12月23日全视界-今安家九龙坡区推29块地 13宗可马上交付开发12月15日，重庆市九龙坡区政府在举办的“山水相依、宜居九龙”房地产开发用地推介会上，推出29宗地块、共计2万余亩房地产开发用地，吸引了60余家品牌开发商。有关人士表示，未来四年，九龙坡区将投资400亿元，增加1000万平方米的商品房供应。12月23日全视界-今安家富力联合体255亿造中国王12月22日下午，被称为中国第一拍的广州亚运城于下午3点正式开拍，最终富力雅居乐碧桂园联合体以255亿元竞得该地块，创全国地王新纪录。该地块总建筑面积438万平方米。12月24日第一财经日报12.15亿！金科拿大学城4块地继1个月时间内斥资39亿在无锡、成都连续拿地后，金科集团又出大手笔。昨日，在重庆市土地和矿业权交易中心举行的拍卖会上，金科集团斥资12.15亿，在大学城连拿4块地，总面积1023亩。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第二章、经济环境一、GDP增速09年3季度已步入全面复苏轨道随着美国次贷危机演变为国际金融危机的发展，在党中央、国务院一系列宏观经济政策指导下，在国际经济和我国经济出现下行苗头的关键时刻，提出了一系列应对危机的政策措施，破解经济发展难题，赢得了缩短国际金融危机冲击的时间。尽管经济持续向好的基础还不稳定，上半年我市多数行业已出现止跌企稳，经济总体上出现快速回升势头。直辖十年，在各种政策、西部大开发等宏观环境的推动下，重庆市的经济环境取得了翻天覆地的变化，经济实力逐步增强。2008年，是重庆发展进程中经受严峻考验并取得显著成绩的一年。去年以来，国际金融危机影响全球，重庆也不能独善其身。由于我市认真贯彻落实中央“保增长”宏观调控政策，用好用活国务院3号文件赋予重庆的“金帽子”和新政策，再加上市委、市府去年及时出台了适应性调控措施，三个方面的共同推动，我市经济目前已步入全面复苏轨道。 2009年对于重庆市来说是机遇也是挑战，有世纪金融危机对于经济的不利影响，而相反持续向好的积极因素却很多，重庆内陆保税港区建设、“一江两翼三洋”国际贸易大通道建设、“两江新区”将进一步推动重庆内陆开放高地建设，以“五个重庆”为载体的大量基础设施和民生项目将为全市“一圈两翼”经济平稳快速增长提供强劲需求动力，三峡工程后续规划建设和“十一五”规划最后一年产业项目的加快落实，也将为重庆经济发展增添增长引擎。据初步测算，2009年3季度，我市实现地区生产总值3793.38亿元，同比增长13.4%。其中：第一产业增加值400.47亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值1816.33亿元，同比增长15.8%；第三产业增加值1576.58亿元，同比增长12.7%。今年前三季度我市经济发展呈现“1月触底、4月企稳、6月加快发展”的态势。图1- 2-1 ：重庆市GDP2007年3季度至2009年3季度增长速度走势图 资料来源：国家统计局 二、工业生产逐步加快，新产品产值快速增长工业经济表现出快速发展的势头，特别是新产品产值的增长，表明我市工业在技术进步的带动下呈现可持续发展的良好局面。 1-11月，全市工业总产值实现5991.50亿元，增长13.6%。其中大中型企业增长14.3%，国有控股增长8.1%。支柱产业中汽车摩托车增长20.0%，装备制造业增长17.3%；材料工业下降7.9%，表明市场需求仍显不足。 分轻重工业看，轻工业增长10.6%，重工业增长15.0%；分经济类型看，国有经济增长11.8%，集体经济增长33.9%，股份合作制经济增长19.3%，股份制经济增长13.1%；分产品看，规模以上工业主要产品中，原煤、水泥和钢材分别增长18.6%、12.9%和5.0%；汽车增长55.0%，其中轿车增长37.7%，摩托车下降0.1%。 工业企业利润止跌反弹。111月，全市规模以上工业企业实现利润230.35亿元，增长2.0%。 新产品产值快速增长。1-11月，新产品产值达到1944.10亿元，增长31.5%。1-11月，产品销售率提高了0.7个百分点，比1-10月同比提高了0.4个百分点。图1-2-2 ：2008年1-12月至2009年1-11月重庆市规模工业总产值累计增幅走势图 资料来源：国家统计局 三、出口形势严峻，外引内联加快111月进出口总值实现68.07亿美元，下降23.3%，出口实现37.66亿美元，下降30.0%。1-11月实际利用外资26.09亿美元，增长1.7%，其中外商直接投资25.84亿美元，增长0.9%，实际利用内资1083.79亿元，增长46.7%。图1- 2-3：2008年12月至2009年11月重庆市对外贸易累计同比增长情况走势图资料来源：国家统计局四、固定资产投资保持快速增长，房地产投资增速加快111月，我市累计完成固定资产投资总额4471.79亿元，增长34.6%，其中基础设施投资1281.75亿元，增长31.0%。 分隶属关系看，中央投资360.76亿元，增长42.4%，地方投资4111.03亿元，增长34.0%。 分城乡看，城镇投资4163.04亿元，增长33.5%；农村投资308.75亿元，增长51.5%。分构成看，建筑安装工程投资3000.19亿元，增长33.7%，设备工器具购置投资513.29亿元，增长16.9%。 分产业看，第一产业投资154.83亿元，增长1.43倍；第二产业投资1582.61亿元，增长32.4%；工业投资1497.31亿元，增长30.2%，其中外资81.76亿元，下降9.0%，内资1409.89亿元，增长33.9%；第三产业投资2734.36亿元，增长32.6%；房地产业投资1039.06亿元，增长25.9%，其中外资150.67亿元，增长15.7%，内资888.40亿元，增长27.8%。外资主要投资于房地产业，占64.8%，投资于工业等实体经济的较少，占35.2%。图1- 2-4：2008年12月至2009年11月重庆市固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：国家统计局（未公布09.1月数据） 五、消费市场持续旺盛，增长速度继续加快111月，全市完成社会消费品零售总额2213.70亿元，增长18.5%，比1-10月加快了0.1个百分点，剔除价格因素，实际增长21.9%。 分销售单位所在地看，111月，城镇消费1649.34亿元，增长18.5%，农村消费564.36亿元，增长18.2%。 分行业看，111月，批发和零售业消费1844.96亿元，增长18.1%，住宿和餐饮业消费324.78亿元，增长21.8%。图1- 2-5：2008年10月至2009年11月重庆市社会消费品零售总额累计同比增幅走势图数据来源：国家统计局（未公布09.1、2月数据） 第三章、房地产投资一、开发投资额近年来，重庆已经成为房地产相对比较活跃的城市，开发投资金额也在逐年攀高，从1999年全年的112.51亿元到2009年1-11月的1039.06亿元，历年平均增长率达到了24.40%，房地产行业已经发生了飞跃式的发展。2009年1-11月重庆市房地产开发企业完成投资1039.06亿元，同比增长25.9%，直辖以来首次突破千亿元大关。主要原因总结：1、 重点区域大项目投入支撑投资增速不断走高近年来重庆市把江北区、南岸区和渝北区三个区县作为开发重点区域，区内大项目的开发投资对本年房地产开发起到有效的带动作用，其中江北区以江北嘴、鸿恩寺地区相关项目为龙头，2009年完成投资150.02亿元。南岸区以弹子石、茶园片区等项目为主，本年完成投资136.36亿元，占比13.1%。渝北区则以保利、和记黄埔等知名房企为主要力量，本年完成投资140.28亿元，占比13.5%。2、 新开工面积年内首次实现正增长2009年1-11月重庆市商品房新开工面积2930.37万平方米，同比增长4.3%，结束自去年末以来近一年的负增长态势。3、 两大因素推高商品房销售面积增速2009年重庆市商品房销售面积增速的两大原因：第一、去年年底的市场调整导致基数较低，第二就是重庆市部分品质楼盘销售的持续良好。4、 资金充裕，开发投资有望持续加快从2009资金渠道来看主要有两大渠道，分别是银行贷款、自筹资金、随着国家一系列国家促进投资的优惠政策和银行宽松的房贷政策很大程度的为开发投资提供了有利的保障。图1- 3-1：2008年1-11月至2009年1-11月重庆市房地产开发及固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：国家统计局 二、房地产建设指标我市房地产业经历了去年7月份以来持续销售疲软以后，今年年初止跌回升。1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%，扭转了去年7个月累计增速持续下滑的势头。3月，商品房销售形势进一步好转，当月实现销售298.67万平方米，单月销量位居2008年以来的月度第二位。由下图可看出，进入09年9月中旬以来，重庆市施工面积直线巨幅陡增，截止11月市场施工面积大幅回升至11970.08万平方米，达到12月以来顶峰，同比增幅12.3%。今年以来，由于国民经济逐步复苏，带动房地产业出现恢复性增长。1-11月我市商品房在建面积11970.08平方米，同比增长12.3%。其中商业营业用房增长11.7%；商品房竣工面积1678.76万平方米，增长24.0%，其中商业营业用房增长17.7%。商品房销售面积实现3203.11万平方米，增长40.9%；商品房销售额实现1111.80亿元，增长71.6%。表明房地产市场信心进一步增强。图1- 3-2：2008年1-11月至2009年1-11月重庆市商品房及住宅累计施工面积走势图数据来源：国家统计局 受08年以来房地产市场前景不明朗等因素的影响，很多房地产开发企业削减了2009年新开工计划，因此，导致了2009年重庆市竣工面积大幅减弱。2009年以来重庆市竣工面积增幅出现较大幅度波动，但自09年2月重庆市竣工面积达到顶峰之后，就一直呈下降趋势。进入09年11月市场竣工面积1678.76万平方米，同比增幅24.0%，其中商业营业用房增长17.7%。截止11月，重庆市竣工面积同比增幅止跌回升1.2个百分点，但仍处于低位运行。图1- 3-3 ：2008年1-11月至2009年1-11月重庆市商品房竣工面积累计同比增幅走势图 数据来源：国家统计局 第二篇 市场分析篇第四章、商品房市场一、市场综述2009年12月，重庆市主城区商品房市场新增供应量约为223.14万平方米，成交量为218.24万平方米，市场供需两旺且基本平衡，供略大于求。成交均价持续攀高，达到历史新高的5214元/平方米。尽管12月政府先后出台了三项调控措施，如个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国四条的出台，要求各级政府从供应上加大供应量，调节市场供应结构，以此来调整市场；土地招拍挂方面，首付金额增至5成，以此来调整开发源头。而上述政策的出台并没有抑制市场的火爆，重庆地产成交均价反而再创历史新高。这主要是：1、预计房贷优惠利率可能结束，购房者提前购房释放的需求，从而促成价格的上升。2、因重庆市场销售去化较好，多数完成了年度任务的开发商为追求利润最大化，放弃往年的年终促销手段，纷纷上调价格，密集供应。而提前透支了需求的地产市场，将会在明年面临极强的市场竞争。12月楼市从购房者结构来看，本地刚性需求的客户再次出现集中释放了购房意愿，成为购房的主力军。因为接近年底，外地打工者开始回渝，回乡购房的案例开始出现；另外，受转让年限政策的心理影响，外来购房者的比例略有下滑，但区县客户的比例未受影响。这部分客户对中高端、有发展前景区域的大品牌项目情有独钟。与刚性需求客户不同，这些消费群体对价格的敏感性相对较低，所以也是推高近期房价的助力之一。图2-4- 1：2008年12月至2009年12月重庆市商品房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-4-1：重庆市12月商品房各类指标变化表指标2009年11月2009年12月同比增长（%）环比增长（%）供求比11.07-9.32%7.00%供应量（万平方米）183.33223.1452.72%21.71%成交量（万平方米）183.11218.2476.70%19.19%成交价格（元/平方米）4673521437.72%11.58%成交总额（亿元）85.75113.79143.35%32.70%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析据本机构监测，2009年12月重庆市商品房供求比约为1.07，供略大于求的表现是今年首度出现。12月市场新增供应量为223.14万平方米，环比增加21.71%，供应量继11月呈现小高潮之后，12月再次得到较大补充，从全年来看，这是今年供应量第二高的月份。09年1-12月，新增供应量合计1751.33万平方米；成交面积合计2363.8万平方米，全年成交量较08年全年成交量高出超过九成。图2-4-2：2008年12月至2009年12月重庆市商品房供求关系对比图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、供应量分析2009年12月，重庆市场新增供应面积223.14万平方米，与上月相比，增加39.81万平方米，环比上涨21.71%。与去年同期相比，增加77.03万平方米，同比上涨52.72%。从预售证办理来看，12月共计办理预证94个，较11月增加了9个。其中本月新办个数最多的区域为九龙坡区，共计办理了17个预售证；其次为渝北区，12月共16个项目取得预售许可。图2-4-3：2008年12月至2009年12月重庆市商品房供应量走势 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、成交量分析2009年12月，重庆市主城区商品房市场成交体量为218.24万平方米，与上月成交量相比大幅上涨，涨幅达到19.19%。同比来看，08年12月商品房成交量仅为123.51万平方米，同比增长76.7%。12月成交量的上涨主要受近期供应量上涨，部分刚性需求预计房价持续走高从而提前释放所致。成交量上涨的主要构成因素：一是成交备案延后，二是房贷优惠利率可能将于年底截止；三是新政虽有保证供应量的要求，但是开发商对市场的判断可能会导致明年商品房在年初时出现供应的低潮，从而使得可选择面的减少。图2-4-4：2008年12月-2009年12月重庆市商品房成交量走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析2009年12月，重庆市主城区商品房市场成交均价为5214元/平方米，环比增长11.58，同比增长37.72。12月成交均价再创重庆市房地产市场单月成交均价的历史新高。12月市场呈现明显的量价齐升的态势，从价格的持续上升可以看出重庆房地产市场普涨下的危机，价格不断走高会导致与消费者心理价位的逐步脱节，使得社会舆论偏向于不利于房地产业的发展的局面。这些将导致政府不得不出台相应的政策对房地产进行调控。随着09楼市热涨，重庆地产成交均价再创历史新高。这主要是：1、受房贷优惠利率可能结束的影响，购房者提前购房释放的需求，从而促成价格的上升。2、因重庆市场销售去化较好，多数完成了年度任务的开发商为追求利润最大化，放弃往年的年终促销手段，纷纷上调价格，密集供应。提前透支了需求的地产市场，将会在明年面临极强的市场竞争。图2-4-5：2008年12月-2009年12月重庆市商品房成交均价走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 六、市场特征09年12月，重庆商品房市场供需基本平衡，量价齐升，成交均价再创新高2009年12月，重庆市主城区商品房市场新增供应量约为223.14万平方米，成交量为218.24万平方米，市场供需基本平衡，成交均价再度攀升，达到历史新高的5214元/平方米。时至09岁末，受全年销售普遍较好，政策出台可能导致明年市场竞争加剧等因素的影响，各大开发商继续加速推出房源：一方面避免调控政策在2010年可能带来的不利影响；第二方面抢在市场变化之前，尽量消化房源，回收资金，准备迎接新的市场环境。由于近期市场已经出现银行房贷不及时，政府导向尚未完全明确等利空因素影响，2010年1月供应量继续高位的可能性不大；同时，市场将进入春节前传统淡季，预计，成交量将有所下滑。第五章、土地市场一、土地资讯n “土地新政”出台次日 开发商溢价400%上海“抢地”临近年末，各方关注的房地产市场政策风云突变，随着今年以来地价、房价的大幅攀升，房地产市场迎来了新一轮的调控措施。12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知。要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。这一规定被业内称为“土地新政”。出人意料的是，就在土地新政出台的第二天（12月18日），上海嘉定数幅土地以超过底价400%的价格成交。对此，业内认为是开发商赶在土地出让金首付5成的政策实施细则出台前，赶紧抢购“低首付用地”。但开发商却透露，主要是看好当地城镇化发展建设的前景，准备建造中高端住宅。一家外资投行的负责人更指出了高价拍地背后的行业风向标开发商正在由高利润率向高开发量转型，善于搞城镇建设、能够大量建楼造城的开发商，将有望在本轮的宏观调控后受益。n 房地产调控政策出台 开发商年关抢地热情不减新一轮的房地产调控政策已陆续出台。不过,开发商并没有因此而退缩。相反,和往年降价促销不同的是,年关临近,开发商忙起了抢地。进入12月份以来,国家频频出台宏观调控政策。12月17日,财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”,直指开发商拿地要害。顶着高地价高成本高风险“三高”压力,在中央“严打”楼市四次敲警钟,到“国四条”,再到住建部汇集几百名副市长商谈房价之事,最后到开发商拿地首付50%的政策。地产人士预测,2010年,中央在房地产宏观政策上,还会出台更加严厉的政策进行打压。天河某楼盘营销总监表示,尽管土地政策紧缩,但开发商拿地开发的热情丝毫没有减退,而且地王势头还一直在延续。如果持续下去,楼市将有可能出现崩盘现象。地产营销策划专家谢逸枫表示,从目前拍出的地块来看,土地成本非常高,想要在这个基础上降低房价,希望非常小,他预测房价在地价的压力下还将继续上涨。易居观点： 从上面两篇报道可以看出，中国地产企业虽然在拿地上的热情不减，但是目的已经有所变化。土地对于中国地产市场的开发企业来说，是必需的生产要素，拿地行为无可厚非。但是结合拿地时间节点，拿地价格，拿地频次和拿地后的现实中的闲置情况来看，就完全体现了地产企业在市场中的生产经营方式上的变化，从这个方面讲，地产市场的竞争态势才刚刚开始变化，行业走势还未明朗。 二、本月公告土地分析据本机构统计，截止到2